（土地资源管理专业论文）城市化进程中的城市土地利用效率及其评价研究—一个理论框架及其对山东半岛城市群的实证分析.pdf

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体现经济效益、社会效益和环境效益三者的统一性。 ( 2 ) 结合我国城市土地利用现状，研究我国城市土地的空间利用结构 模式问题，得出大城市应以多核心模式为主发展，建立多核有助于城市土 地高效利用，中小城市一般采取同心圆模式。 城市化进程中的城市土地利用效率及其评价研究 ( 3 ) 在探讨城市土地利用效率评价指标体系设计原则的基础上，本 文从系统论的角度，提出了与城市土地利用效率系统相对应的评价体系的 核心内容和层次构型，从资源环境、经济、社会三个方面构建了适合城 市土地利用效率的评价指标体系，本文通过改进的熵权法计算各指标的 权重，然后用线性加权法求得城市土地利用效率值、用协调度模型求得城 市土地利用的协调度，建立了城市土地利用效率综合评价框架。 ( 4 ) 通过所建立的城市土地利用效率综合评价框架对目前山东半岛城 市群的城市用地进行实证分析，得出目前青岛、威海城市土地利用处于高 效协调水平，济南城市土地利用处于中效协调水平，东营、日照城市土地 利用处于中效基本协调水平，烟台、潍坊城市土地利用处于低效协调水平， 淄博城市土地利用处于低效基本协调水平。 关键词：城市土地；土地利用效率：评价；指标体系；山东半岛城市群 2 山东农业大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h c p r o c e s s o fo u rc o u n t r yc u r r e n t l ye n t e r si n t oas t e p p e d u p d e v e l o p m e n tp e r i o d c h i n e s eu r b a n i z a t i o ni s s u ea n da m e r i c a nhj i g h - t e c hh a v e a l r e a d yb e c o m et h em a i nt w ot h e m ei n f l u e n c i n g2 1 s tc e n t u r y u r b a n i z a t i o n m u s tt a k el a n da si t sc a r r i e r l a n dp l a y sa ni m p o r t a n tr o l e n or o a r e r p o p u l a t i o ng a t h e ra n da d j u s t m e n to fi n d u s t r i a ls t r u c t u r eo ri n f r a s t r u c t u r e c o n s t r u c t i o n ，a ud c p c n do nt h er e c o n f i g u r a t i o no fl a n dr e s o u r c e o u ru r b a n l a n du t i l i z a t i o nf a c e sf l i n t ys u r r o u n d i n g sw h i c ha r er a r ei no t h e rc o u n t r yi nt h e w o r l d o nt h eo n eh a n d ，o u rc o u n t r yc u r r e n t l ys t a n d si nas t e p p e d u p d e v e l o p m e n tp e r i o do fi n d u s t r i a l i z a t i o na n du r b a n i z a t i o n a n du r b a nl a n d e x p a n s i o n i st h en e c e s s a r yn e e do fd e v e l o p i n ge c o n o m ya n di m p r o v i n g p e o p l e sl i v i n gl e v e l o nt h eo t h e rh a n d ，t h ec u l t i v a t e dl a n dr e s o u r c et h a tu r b a n e x p a n s i o nw i l li n e v i t a b l yo c c u p yi se x t r e m e l yr a r ea n di n v a l u a b l e t h er e a l i s t i cs i t u a t i o no fo u rc o u n t r yd e m a n d st h a tw es h o u l du s el a n d e f 丘c i e n t l y l a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c yi st h ec o r eo fl a n de 伍c i e n tu t i l i z a t i o n i ne c o n o m i cf i e l d e 伍c i e n c yi su s e dt or e f l e c tt h ee f f e c to fr e s o u r c e s c o l l o c a t i o na n de c o n o m i ca c t i v i t i e s i tc a ni n d i c a t et h er e a l i z a t i o nd e g r e eo f r o u r c e so rl a b o rv a l u e e x t e n d i n gt h i sm e a n i n g , u r b a nl a n du t i l i z a t i o n e f f i c i e n c yc a nb eu s e da st h em e a s u r e m e n ti n d e xf o rw e i g h i n gl a n du t i l i z a t i o n l e v e l u r b a nl a n du t i l i z a t i o ni sac o m p l i c a t e ds o c i a ls y s t e m se n g i n e e r i n gw h i c h e a c ho t h e ri nm a n ya s p e c t si n t e r a c t t h i sd i s s e r t a t i o nt r i e st op r o b ei n t ot h e m o d eo f u r b a nl a n de f f i c i e n tu t i l i z a t i o nf r o mt h e p o i n t o fv i e wo f m u l t i d i s c i p l i n a r yi n c o r p o r a t i n g u r b a ne c o n o m i c s , u r b a nl a n d g e o g r a p h y , t h e o r yo fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ta n du r b a nl a n de c o l o g ye t c w i t ht h e r e s e a r c ho fu r b a nl a n di n t e n s i f i e du t i l i z a t i o na n du p b u i l d st h ef r a m eo fl a n d u t i l i z a t i o ne f f i c i e n c ye v a l u a t i o na c c o r d i n gt ot h ed e f i n i t i o no fc o n n o t a t i o n a b o u tu r b a nl a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c y a tt h es a m et i m eo nt h eb a s i so ft h e o r y a n a l y s i s t h i s d i s s e r t a t i o n a d o p t s t h em e t h o dt h a t q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s c o m b i n e sw i t hq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dd e m o n s t r a t i o na n a l y s i sm e t h o d ，a n d m a k e st h i ss u b j e c tr e s e a r c hw i t hm o r ep r a c t i c a b i l i t y t h ec o n t e n t sa n da c h i e v e m e n to ft h i sd i s s e r t a t i o na r em a i n l ya sf o l l o w s ： ( 1 ) d e f i n et h ec o n n o t a t i o na b o u tu r b a ni a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c y c o n s i d e ru r b a nl a n du t i l i z a t i o ne 伍c i e n c ya st h ei n f l u e n c e st h a tu r b a nl a n d q u a n t i t yd i s t r i b u t i o np u t so nt h ed e v o t i o n - o u t p u tr a t i oo fe c o n o m i c 。s o c i a la n d 3 城市化进程中的城市1 。i - 地利用效率及其评价研究 c u l t u r a la c t i v i t i e so ft h ew h o l ec i t ya n dt h ef u n c t i o na n dr e s u l tg e n e r a t e db y t h ei n f l u e n c e st h a tu r b a nl a n dq u a n t i t yd i s t r i b u t i o np u t so nc i 哆e n v i r o n m e n t i t s h o u l de m b o d yt h eu n i f i c a t i o no fe c o n o i n i ce f f i c i e n c y , s o c i a le f f i c i e n c ya n d e n v i r o n m e n t a le f f i c i e n c y ( 2 ) d i s c u s st h em o d eo ft h es p a t i a ls t r u c 嘁o fo u ru r b a nl a n du t i l i z a t i o n c o m b i n i n gw i t hp r e s e n tc o n d i t i o no f0 u ru r b a nl a n du t i l i z a t i o n t h er e s u l t s h o w st h a tb i gc i t i e ss h o u l dm a i n l ya d o p tt h em u l t i p l en u c l e im o d et od e v e l o p s e t t i n gu pt h em u l t i p l en u c l e i m o d ei s h e l p f u l t ou r b a nl a n de f f i c i e n t u t i l i z a t i o n s m a l la n dm e d i u m - s i z e dc i t i e s c o m m o n l ya d o p t t h e c o n c e n t r i c - r o u n dm o d e ( 3 ) b a s e do nt h ea n a l y s e so fd e s i g np r i n c i p l eo fu r b a nl a n du t i l i z a t i o n e v a l u a t i o n i n d e xs y s t e m , t h i sp a p e rp u t sf o r w a r dt h ec o r ec o n t e n t sa n d h i b e m r c h yo fe v a l u a t i o ns y s t e mc o r r e s p o n d i n gt ou r b a nl a n du t i l i z a t i o n e f f i c i e n c ys y s t e mf r o mt h ed o i mo fv i e wo fs y s t e mt h e o r y ；s e t su pt h e e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e ms u i t a b l ef o rn r b a nl a n du t i l i z a t i o ne 伍c i e n c yf r o mt h e a s p e c t so fr e s o u r c e sa n de n v i r o n m e n t e c o n o m i ca n ds o c i a lf a c t o r s t h i sp a p e r c a l c u l a t e st h ew e j i g h t so fe a c hi n d e xb yi m p r o v e de n t r o p ym e t h o d , a n dt h e n o b t a i n st h el a n du t i l i z a t i o n e f f i c i e n c yv a l u e s o fe a c hc i t yi n s h a n d o n g p e n i n s u l a ru r b a na g g l o m e r a t i o nb yl i n e a rw e i g h t i n gm e t h o d ，o b t a i n st h el a n d u t i l i z a t i o nc o o r d i n a t i o nv a l u e so fe a c hc i t yi ns h a n d o n gp e n i n s u l a ru r b a n a g g l o m e r a t i o n w i t hc o o r d i n a t i o nm o d e l a n ds e t s u p t h e c o m p r e h e n s i v e e v a l u a t i o nf r a m e w o r ko fl a n du t i l i z a t i o ne f 酊c i e n c y ( 4 ) r e g a r d i n gs h a n d o n gp e n i n s u l a r u r b a n a g 酵o m e r a t i o n a s s t u d y e x a m p l e t h i sd i s s e r t a t i o na n a l y z e st h eu r b a nl a n du t i l i z a t i o no fs h a n d o n g p e n i n s u l a rn r b a na g g l o m e r a t i o nb yt h ec o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nf r a m e w o r k o fl a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c yc o n s t r u c t e d i ts h o w st h a tu r b 柚l a n du t i l i z a t i o n o fq i n g d a oa n dw e i h a ia r ea th i g he f f i c i e n c ya n dc o o r d i n a t e di e v e l u r b a nl a n d u t i l i z a t i o no fj i n a ni sa tm o d e r a t ee f f i c i e n c ya n dc o o r d i n a t e dl e v e l u r b a nl a n d u t i l i z a t i o no fd o n g y i n ga n dr i z h a oa r ea tm o d e r a t ee f f i c i e n c ya n db a s i c c o o r d i n a t e d1 c v e l u r b a nl a n du t i l i z a t i o no fy a n t a ia n dw 萌f a n ga r ea tl o w e f ! f i c i e n c ya n dc o o r d i n a t e dl e v e l a n du r b a nl a n du t i l i z a t i o no fz i b oi sa tl o w e 街c i e n c ya n db a s i cc o o r d i n a t e dl e v e l k e y w o r d s ：u r b a nl a n d ，l a n du t i l i z a t i o ne f f i c i e n c y , e v a l u a t i o n ，i n d e xs y s t e m , s h a n d o n gp e n i n s u l a ru r b a na g g l o m e r a t i o n 4 山东农业大学硕士学位论文 1 导论 美国著名经济学家斯蒂格利茨( e s t i g l i t z ) 曾有一个著名论断，。2 1 世纪影响世界进程和改变世界面貌的有两件事：一是美国高科技产业的发 展，二是中国的城市化进程”。城市化必须以土地作为载体。土地扮演着 极其重要的角色，无论是人口的聚集，产业结构的调整，还是基础设施的 建设，都离不开土地资源的重新配置。我国的城市土地利用面临着世界上 少有的严峻环境。一方面，国家目前正处于工业化和城市化的加速发展阶 段，城市用地扩展是发展经济和提高人民生活质量的必然要求：另一方面， 城市扩展所不可避免地要占用的耕地资源在我国极为稀缺和宝贵。 我国现实国情要求在城市化进程中必须高效利用土地，土地利用效率 是土地高效利用的核心。在经济学领域，效率被用来反映资源配置和经济 活动的效果，它可以表明资源或劳动价值的实现程度。从这种意义上引伸， 城市土地利用效率可以作为衡量城市土地利用水平的度量指标。本文竭力 从多学科的角度分析城市土地利用效率，将城市经济学、城市土地地理学、 可持续发展理论以及生态经济理论等运用到土地利用效率的研究中，使城 市土地发挥最大的功效，解决目前土地粗放莉用与城市化发展水平之同的 矛盾。 1 1 国外城市土地利用的理论研究 1 1 1 城市化进程中土地利用问题的研究 1 9 世纪末2 0 世纪初，西方资本主义国家的工业化和城市化引起了人口 的集聚，但也破坏了原有的城市土地利用结构。导致了土地利用问题的大 量出现，迫切需要对土地利用问题进行深入、系统的探讨，以妥善解决城 市化期间土地的占有和分配问题。在此期间出现了有关城市未来发展方向 的一系列讨论，主要有两种完全不同的思想： ( 1 ) 英国霍华德的田园城市理论提出了一个兼有城市和乡村优点的理 5 城市化进程中的城市土地利用效率及其评价研究 想城市一田园城市。根据他的设想，田园城市包括城市和乡村两个部分， 用地布局上，城市四周为农业用地围绕，在田园城市的边缘地区实质上就 是城市和乡村的结合体，形成一个“无贫民窟、无烟尘的城市群”。这样的 土地利用结构可以“把积极的城市生活的一切优点同乡村的美丽和一切福 利结合在一起”。虽然“田园城市”理论过于理想，但他可以为我国城市化 进程中的土地利用提供一定的参考，其基本思想是城市化在地域空间上必 须保持低密度，回归绿色自然。 ( 2 ) 勒柯布西埃认为只有集中的城市才有生命力，由于拥挤两带来 的城市问题是完全可以通过技术手段进行改造而得到解决的。这种技术手 段就是采用大量的高层建筑来提高密度和建立一个高效率的城市交通系 统。柯布西埃的理论体现了土地集约利用的思想，城市规模的扩展不是摊 大饼式的发展，而是走内涵发展的道路，追求的是从平面向立体发展，集 约利用土地。 此外，后来还有恩温的卫星城理论、沙里宁的有机疏散理论、赖特的 广母城理论等。纵观城市的发展历程实际上就是城市聚集和分散的过程， 城市产生的市场动力就是规模效益和集聚效益，因此对其研究也就成了城 市规划理论研究的一个重要内容。聚集和分散直接关系到土地利用的强 度，所以这些理论能给城市土地利用效率研究以启示。但毕竟这些理论还 是以城市的整体发展建设为根本出发点，没有从城市土地资源利用和土地 资产潜力挖掘的角度研究城市土地。 精明增长( s m a r tg r o w t h ) 理念是近年来研究热点。“精明增长”是一项 涵盖多个层面城市发展原则的综合策略。首先改变了以城市发展为主导的 区域发展目标，将城市的发展融入区域整体生态体系的均衡和公平，提出 “城市有边界的增长原则”，即城市对于土地需求的增长应当受到所在区 域整体生态系统的制约；在这种生态均衡发展的原则基础上，需要城市紧 凑发展，一方面通过建立公共交通和土地利用之间的有机联系、设计功能 复合的社区以及加强城市内部废弃土地的再利用来减少用地的外延扩展， 另一方面特别强调通过设置“城市增长边界”( u g b ) 保持土地的集约化 利用，城市新增用地需求尽量分配至已有城市建设区域内，尽量减少对农 业和生态区域的侵入。 6 山东农业大学硬士学位论文 1 1 2 西方城市土地利用理论的早期研究 1 8 2 6 年德国农业经济和农业地理学家屠能发表的著作 孤立农业国和 国民经济的关系，就提出了农业区位理论，提出：农业土地利用类型和 农业土地的集约化程度，不仅取决于士地的天然特性，而且更主要的是依 赖于当时的经济状况和生产力发展水平，尤其是农业生产用地到农产品渭 费地( 市场) 的距离。1 9 0 9 年，韦伯出版了论工业的区位，标志着工 业区位论的问世，其理论核心是通过运输、劳动力及集团因素相互关系的 分析与计算，找出工业产品生产成本最低点作为工业企业的理想区位。韦 伯的工业区位论是以现代化交通运输方式为前提，寻求在原材料和消费市 场一定的情况下，工业企业的最佳分布点。随后德国地理学家克里斯特勒 提出了城市区位论，内容是关于一定区域内城市和城市职能、大小及空间 结构的学说。寥什的市场区位理论是通过对整个企业体系的考察，从总体 均衡的角度揭示整个系统的建设问题。他把市场区位与市场结合起来，以 利润来判断企业配置方向。 以上诸学者的理论代表了自1 9 世纪下半叶到2 0 世纪4 0 年代这一期间 区位理论的发展状况和研究水平，当时这些理论对土地的合理利用具有一 定的指导意义，但他们的理论受到社会实践的局限，研究对象是单个的或 某一方面的经济客体，即农业或工业亦或是市场的区位选择问题，都是在 一定的假设前提下的纯理论推导，着眼点仅在于客体和有关区位因素的空 问分布与空间联系，而基本不涉及动态变化。 1 1 3 西方城市土地利用理论的系统研究 国外比较系统的城市土地利用理论研究始于本世纪2 0 年代以来兴起 的生态学派。其后，随着社会科学理论的发展和分析手段的多样化，先后 引入了空间经济学、行为分析和政治经济学等研究方法，并形成和发展了 城镇土地利用研究的经济区位学派、社会行为学派和政治经济学派等理论 体系。 ( 1 ) 生态学派主要是采用描述性的历史形态方法，来概述城市土地利 用的历史增长趋势，并归纳出空间分异规律，以轴向增长理论、同心圆理 论、扇形理论和多核理论等为代表，尤其是前三者，已被学术界誉为三大 经典生态区位理论，对理解城市土地利用的空间功能分异规律和城市社区 7 城市化进程中的城市土地利用效率及其评价研究 的社会经济结构都做出了重要的贡献。 ( 2 ) 经济区位学派旨在以市场平衡理论为基础，注重运用空间经济学 理论和系统的数理分析方法来演绎和构建城市土地利用的理论模型，分析 和解释城市土地利用的区位决策和空间模式。此外，参与城市土地利用的 人都被假定为是追求经济效益最优化和花费最少化的经济人( e c o n o m i c b e i n g s ) 。由于在大多数西方社会，土地在不同用途之间的分配主要是由市 场来决定的，不同国家制定了多少不等的公共规则，但市场被认为是土地 利用区位决策的结算场，城市土地利用的空间结构应理解为竞争性投标过 程的结果。 ( 3 ) 6 0 年代出现的行为学派反对历史形态学派和城市经济学派对人进 行过于主观简单化和理想化的假设。它们认为，因为价值观、思维习性、 知识水平和对信息的掌握等方面的影响，人不可能是完全理性的。在现实 社会中人们的土地利用行为和区位决策从来都没有使自己的利益最大化。 同时，最优经济效益和最佳效用也不是人们土地利用决策的唯一动因和目 标。从而，行为学派强调对人的研究，提倡把人的价值观、意识和能动性 等非经济的社会动力因素纳入城市土地利用的研究范畴。用城市社会系统 来代替市场作为土地利用区位决策的场所。行为学派的代表性理论为决策 分析模型和城市土地利用的互动理论。 ( 4 ) 政治经济学派理论认为城市土地利用的区位决策和空间模式并不 是由无数个体在自由而没有组织的土地市场中随意行为决策的结果，而是 受制于特定的政治经济结构和社会生产方式，不同社会阶层和类型群体在 土地利用的决策与开发过程中的影响力和权力是有显著差别的。并指出对 城市土地利用空间结构的认识必须从土地开发过程及其所在的社会背景 和政治经济结构入手，只有这样才能透过繁杂错综的种种结构表象来把握 和揭示深藏在其背后的内在动力机制和演变规律：并且批评经济区位学派 和行为学派的研究方法割离了土地利用决策与社会政治环境及历史背景 间的有机联系。 由以上总结可以看出，上世纪西方城市土地利用理论研究取得了丰硕 的成果，在广度和深度上都有了明显的发展。由于各种研究方法在不同研 究问题上各有其独到功力，所以新方法的应用和新理论的形成并未导致原 8 山东农业大学硕士学位论文 有方法与理论的萎缩和停滞。但显然尚未形成一个综合协调的理论体系。 这一方面有赖于各种方法依靠新技术、新理论的引用而更趋完善，如可以 用g i s 和r s 来加强历史形态方法的空间分析能力，结合资本投资理论以发 展经济区位理论模型；但更重要的引用新的理论范式在一个更高的层次上 来综合协调前述的各种方法与理论，这仍有待于研究思路上的进步探索 和创新 1 1 4 关于土地利用评价方面 国外最早的土地评价可追溯到1 9 世纪3 0 年代。1 8 3 4 年，英国成立了土 地测量师会，主要从事土地评价和土地测量。在随后的1 6 0 多年间，地 评价得到了较为迅速的发展，其发展历程大致可分为以下几个重要时段： ( i ) 土地分类定级阶段。其中较为典型的是美国1 9 3 3 年提出的“斯托 利指数分等”( s t r ) 和康乃尔评价系统( c o m e l ls y s t e m ) ，法国财政部1 9 3 4 年提出的农地评价条例及德国在3 0 年代提出的土地指数分等。 ( 2 ) 土地潜力评价阶段。从3 0 年代中后期开始，针对特定的土地利用 方式下潜在生产能力的研究得到了快速发展，1 9 3 6 年美国农业部为水土保 持而提出的土地潜力分类是最早使用的土地潜力评价系统。在土壤生产力 方面，g r c l a l k ( 1 9 5 0 ) 拟订了一个乘法系统，以此来计算土地的生产率 指数，联合国粮农组织根据土壤的9 项指数提出了“上壤生产率指数” ( 1 9 7 0 ) 模型；到8 0 年代初，加拿大的m r m o o s 提出了莫斯模型( 1 9 8 5 ) ， 并在加拿大安大略省取得了很好的应用效果。 ( 3 ) 土地适宜性评价阶段。进入7 0 年代之后，世界上大多数国家开始 了土地适宜性评价，该评价主要是针对一定的土地利用方式而言的。1 9 7 6 年联合国粮农组织正式公布的土地评价纲要是最为典型的土地适宜性 评价指南，尽管其未能提出具体的评价方案，然而在其基础上拟定的雨 养农业土地评价纲要、 ，城市建设2 0 0 1 年第8 期；( 2 0 0 6 年山东省统计年鉴 我国由于存在工业优先发展战略及“先生产，后生活”的消费控制观 念，使城市土地配置的比例在很大程度上偏重于工业用地而削弱城市生活 用地及公共设施用地，城市基础设施的安排也主要满足工业生产的需要。 这种用地比例失调在旧城区尤为突出，如2 0 0 5 年淄博市区工业用地比例 占建成区面积约2 7 ，8 ，工业污染降低了土地的价值，基础设施的薄弱成 为制约城市发展的瓶颈环节，商业用地的不足，使第三产业零星依附于其 它用地之上，不能形成较好的规模效益。 另外，城市用地结构不合理造成城市住房紧缺，交通阻塞，中心城区 企业缺乏发展空间，住宅生态环境恶化等问题突出，从而使城市土地利用 总体效益下降。国外城市绿地一般在1 0 以上，交通用地3 0 左右，城市 工业用地在1 0 以内，而我国工业用地超过2 0 ，交通用地1 0 左右。工 业用地比例偏大，必然挤占城市绿地和交通用地，出现交通拥挤，绿化用 地偏紧，城市热岛效应等一系列问题。 ( 3 ) 城市土地产出效率低，c b d 效应难以形成 山东农业大学硕士学位论文 由于现代科学技术的发展，世界大都市正经历着向后工业化并正在走 向高度信息化的进程，世界发达国家大都市经济逐步转向服务型职能，商 业、贸易、服务、娱乐、信息、办公中心越来越向大城市集中，如巴黎集 中了法国9 0 的股份公司，5 0 以上的政府职能机构。我国城市工业用地 比例过高，城市中心地区或高地价区常常被低效、高耗能、污染大的工厂 和机关事业单位占据，商务中心区不明显，土地产出率低，城市整体功能 没有充分发挥，城市化质量差。中国城市与西方七国城市综合比较，可以 反映出其中存在的包括土地低效率使用等问题，见表4 2 。 表4 2 中国城市与西方七国( g - 7 ) 城市综合比较 t a b l e 4 2s y n t h e t i c a lc o m p a r i s o n sa m o n gc i t i e si nc h i n aa n d g - 7 资料米源；2 0 0 1 - - 2 0 0 2 中国城市发展报告。 从表4 3 中不难发现，中国大城市的土地产出效率明显低于世界水 平，尤其低于发达国家的水平，像上海、北京这样全国最大城市的地均 g d p 也处于较低水平。国外城市如东京的地均g d p ，1 9 9 6 年为9 8 5 2 4 万美 元k i n 2 ，香港的为8 0 9 2 4 万美元k d ，而北京、上海的地均g d p ，2 0 0 0 年 底仅为5 7 7 0 万美元k i n 2 和9 0 0 3 万美元k m 。统计指出，上海的g d p 总量 是香港的1 4 ，仅为东京的1 2 0 。作为山东半岛城市群的两个核心城市， 济南、青岛的数据就更低了。以上对比看出，中国的城市土地经济效率低， 大城市的规模经济效益都偏小。 城市化进程中的城市l 地利用效率及其许价研究 表4 3 中外城市土地产出效率比较 t a b l e a 3c o m p a r i s o no fl a n du s ee f f i c i e n c yb e t w e e nc h i n e s ea n df o r e i g nc i t i e s 注：北京、深圳、上海为2 0 0 0 底数据，济南、青岛为2 0 0 5 年底数据，汉城、香港、 东京为1 9 9 6 年数据。 资料来源：罗罡辉，吴次芳城市用地效益的比较研究经济地理，2 0 0 3 年5 月，2 3 ( 3 ) ：3 7 0 ：( 2 0 0 6 年山东省统计年鉴 ( 4 ) 开发区数量及面积严重超标，其土地粗放利用是中国多数城市用 地粗放的集中体现和问题的焦点。 一方面，走外延发展的开发区数量多，规划面积大。据2 0 0 3 年国土 资源部最新调查数据，全国共有各级各类开发区3 8 3 7 家，平均每个省份 有各类开发区1 2 0 个以上。其中，经国务院批准的2 3 2 家，省级批准的 1 0 1 9 家，占2 6 6 ，其他2 5 8 6 家都是省级以下开发区，占6 7 4 。据有 关统计资料显示，各类开发区规划面积己从以前的几平方公里发展到现在 的十多、二十多平方公里。据不完全统计，全国各类开发区规划面积达 3 6 万平方公里，超过了全国现有城市建设用地3 2 万平方公里的规模。 中国开发区数量与面积己经大大超过国外开发区的总和。 另一方面，开发区数量多，投入资金往往不足，单位土地投资密度低， 土地利用率也低，单位土地面积产出少。一般开发区基础设施到位每平方 公里将投资l 亿一1 5 亿元。根据我国开发区规划3 6 万平方公里，需要 数万亿元，远远超过我国年固定资产投入额和各地方现阶段承受能力。 开发区土地利用粗放还表现在用地结构不合理。开发区用地主要应以 山东农业大学硕士学位论文 工业用地、仓储用地、道路交通用地为主，加上适当的市政公用设施用地 和少部分生活居住用地。不少开发区工业用地仅占全区土地面积的2 0 一 4 0 ，非生产性用地比例过多，必然造成投资向非生产性项目倾斜。台湾 地区出口加工区内工业用地比例达7 0 一8 嘶，内地开发区工业用地比例 不到其一半 ( 5 ) 城市土地出让方式单一和不规范。 开发区用地一般以协议出让为主，土地出让价格受人为因素影响，出 让金偏低。招标、拍卖等竞争性较强的土地出让方式还不多见。由于出让 方式的不同，政府获取的出让金差别很大，有数据表明，每年违规操作流 失的国有土地资产约i 0 0 亿元。据统计，有偿使用和市场配置的国有土地 面积占城市国有建设用地总面积的比例2 0 0 2 年为2 4 。招标拍卖挂牌等 方式出让国有土地使用权的面积占当年出让总面积的比例2 0 0 2 年为1 5 2 0 0 3 年上半年，招标拍卖挂牌出让的国有土地使用权的面积仅为3 3 8 1 。 据国土资源部治理整顿督查办公室统计，2 0 0 3 年上半年，全国各地在土 地市场秩序治理整顿工作中共查出各类土地违法行为1 0 1 万起。2 0 0 3 年 7 月，据1 0 个省、自辖市数据统计，在4 5 8 1 万亩开发区实际用地中， 未依法批准的用地达到3 1 4 6 万亩，占6 8 7 。除交通和水利设施用地外。 全国实际建设用地约有2 5 万平方公里，其中7 万多平方公里为国有土地， 按照法律规定，这部分用地市场配置或有偿使用的比例应当达到4 0 一 5 0 ，而到2 0 0 3 年7 月，该比例只有2 4 。离市场化出让城市土地4 0 - - 5 0 的目标还任重道远。土地划拨使用与出让关系没有理清，导致土地粗 放使用。 4 2 城市土地利用结构模式研究 4 2 1 城市土地利用的三种基本模式 城市土地利用模式又称土地利用的空间结构或结构理论，是城市人文 活动布局的空间表现，它直接决定着城市运转的效率及生态环境质量，是 城市总体规划、城市扩展的重要依据之一。 2 0 世纪2 0 年代以后，西方国家的工业化加速了披市化，城市用地规 3 7 城市化进程中的城市0 ：地利用效率及其讨铆研究 模随着城市人口的增长迅速向外扩展，针对城市功能布局问题，欧洲学者 展开了土地利用的实证分析和理论假设。通过对一些典型城市己经形成的 土地利用现状进行分析概括，用图解的形式概念性地说明城市土地利用空 间结构，形成了轴向增长理论、同心圆理论、扇形理论和多核理论等关于 城市土地利用的理论，其中后3 者己被学术界誉为土地利用空间结构的3 大经典理论，对理解城市土地利用的空间功能分异规律和城市社区的社会 经济结构都做出了重要的贡献。f s c h a r p i n 和e j k a i s e r 将它们归于“城 市土地利用的理论基础”。j w b a r d o 和j j h a r t m a n 认为：“最合理的说 法是没有哪种单一模式能很好地适用于所有城市，但以上三种理论能或多 或少地在不同程度上适用于不同地区。” ( 1 ) 同心圆模式( t h e c o n c e n t r i cz o n em o d e l ) 美国社会学者伯吉斯r e w b u r g e s s ) 1 9 2 5 年根据芝加哥的土地利用和 社会一经济构成的空间分异模式，提出了针对北美的城市土地利用的同心 圆模式。 他认为城市地域受向心、专业化、分离、向心性离心四种力的影响， 在这四种作用力的综合作用下，城市地域产生了地域分异。城市各地带不 断地侵入和转移，形成五个同心圆带构成的空间结构( 图4 1 ) ，他是基于 社会生态学里的入侵和继承( i n v a s i o n s u c c e s s i o n ) 概念来解释土地利用在 空间上的排列形态。基本模式为城市各功能用地以中心区为核心，自内向 外作环状扩展，共形成5 个同心圆用地结构。从城市中心向外缘依次顺序 为： 第一圈层是中心商务区( c b d ) ，是城市商业、社会活动、市民和公共 交通的集中点，是城市的中枢部分，是城市经济、文化、政治等活动的中 心。这里集中有中心商业街、办事处、银行、剧院等。 第二圈层为过渡地带，是围绕中心商业区与住宅区之间的过渡地带。 这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋组成，是轻工业、批发商业、货仓 和出租房屋集中区。其特征是房屋破旧、居民贫穷，处于贫民窟或仅次于 贫民窟的境况。 第三圈层是低收入居民居住区与工业区交错圈层，这里租金低，便于 乘车往返于市中心，接近工作地，工厂的工人大多在此居住。 3 8 山东农业大学硕士学位论文 第四圈层是高收入阶层住宅区，由高级公寓和一流居住建筑、独户房 屋和彼此隔离的花园洋房三部分住宅组成，居住密度低，生活环境好。 第五圈层为通勤人士居住区，是沿高速交通线路发展起来的，位于城 区之外。包括近郊区或卫星城镇，约距中心商业区3 0 _ 6 0 分钟乘车距离范 围内，多为在城市中心工作的中上层人们的居住区。由于他们需要驾车或 乘车进城工作，故称通勤人员住宅区或使用月票者居住区 i 一l 心l i i