（土地资源管理专业论文）城市土地集约利用潜力评价研究.pdf

华由农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市t 地集约利j ：j 潜力评价研究 摘要 在我国土地资源短缺的背景下，随着城市化和工业化进程的不断加快，对土地 特别是非农建设用地的需求也随之加大，致使耕地数量不断减少，人地矛盾愈加突 出。因此，提高城市土地利用率，促进土地集约利用，科学合理地评价城市存量土地 潜力，对限制城市盲目扩张，缓解耕地保护压力，节省城市建设投资，加强我国土地 资源管理等都有重要的理论意义和应用价值，因而也就成为当前研究的新课题。 本文以长春市为例进行研究，首先在对市辖区完备的数据处理的基础上，根据 其土地利用现状，建立城市土地集约利用潜力评价指标体系，运用层次分析法对集 约利用潜力进行宏观评价，得出市辖区的集约度指数。其次运用多城市对比法，计 算出长春市在同类城市中土地集约利用情况，得出长春市土地集约利用宏观评价结 论。再次，在中心城区内，运用模糊综合评判法对宗地进行微观评价，按不同用途， 分住宅用地、商服用地和工矿仓储用地进行评价，得出各自潜力的数量，汇总后得 出当前长春市城市土地集约利用潜力的类型及数量。最后针对当前长春市城市土地 集约利用潜力评价结论，提出了促进城市土地集约利用的措施。 关键词：城市土地；集约利用；潜力评价；模糊综合评判法；长春市 摘墨 _ - - 一一 a b s t r a c t u n d e rt h eb a c k g r o u n do fl a n ds h o r t a g ei no u rc o u n t l 了, m o r el a n d ，e s p e c i a l l yt h e n o n 。a g r i c u l t u r a l c o n s t r u c t i o nl a n di sd e m a n d e dw i t h t h e u r b a n i z a t i o n a 1 1 d i n d u s t r i a l i z a t i o n sf a s td e v e l o p m e n t t h i sp h e n o m e n o nc a u s e st h ec u l t i v a t e dl a n dr e d u c i n g u n c e a s i n g l y , a g g r a v a t e st h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e nh u m a na n dl a n d t h e r e f o r e ，r a i s i n gt h e u r b a nl a n d 。u s ec a p a b i l i t y , p r o m o t i n gu r b a nl a n di n t e n s i v eu s e ，e v a l u a t i n gu r b a ns t o r a g e l a n dp o t e n t i a ls c i e n t i f i c a l l ya n dr e a s o n a b l ya sw e l la l ev e r yv i t a la n du r g e n t i th a s i m p o r t a n ta p p l i c a t i o nv a l u ea n dt h et h e o r ys i g n i f i c a n c et ol i m i tu r b a nu s e s p r a w l i n o r d i n a r i l y , l e s s e nt h ep r e s s u r eo ft h ec u l t i v a t e dl a n db e i n gp r o t e c t e d ，s a v et h eu r b a n c o n s t r u c t i o ni n v e s t m e n ta n ds t r e n g t h e nl a n dr e s o u r c ea d m i n i s t r a t i o ni no u rc o u n t r y s oi t b e c o m e san e wt a s ki nt h ec u r r e n tr e s e a r c h t h i sa r t i c l et a k e sc h a n g c h u nc i t ya sa ne x a m p l e f i r s t l y , a c c o r d i n gt oc h a n g c h u n l a n du s ep r e s e n ts i t u a t i o n , i te s t a b l i s h e st h eu r b a nl a n di n t e n s i v eu s ep o t e n t i a le v a l u a t i o n i n d e xs y s t e m ，c a r r i e so nt h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s st oe v a l u a t em a c r o s c o p i ce v a l u a t i o n a n do b t a i n st h ei n t e n s i v em e a s u r ei n d e xo ft h em u n i c i p a ld i s t r i c tb a s i n go nc o m p l e t ed a t a p r o c e s s i n gi nm u n i c i p a ld i s t r i c t s e c o n d l y , t h ea r t i c l eu t i l i z e st h em u l t i c i t i e sc o m p a r i n g m e t h o da n dc a l c u l a t e st h ei n t e n s i v eu s es i t u a t i o no fc h a n g c h u ni nt h es i m i l a rc i t i e s i t d r a w st h em a c r o s c o p i ce v a l u a t i o nc o n c l u s i o no fl a n di n t e n s i v eu s e t h i r d l y , i nt h ec e n t r a l c i t y , t h ea r t i c l eu t i l i z e st h ef u z z yc o m p r e h e n s i v ea s s e s s m e n tt oe v a l u a t et h ep a r c e li n m i c r o s c o p i c a c c o r d i n gt ot h ed i f f e r e n tl a n du s ep a t t e r n , t h ea r t i c l ed i v i d e si n t ot h e h o u s i n gl a n d ，t h ec o m m e r c i a ll a n d ，t h ei n d u s t r ya n dm i n i n gs t o r e st oe a r l yo np o t e n t i a l e v a l u a t i o n ，o b t a i n sr e s p e c t i v ep o t e n t i a lq u a n t i t y a f t e rc a r r y i n go nc o m p i l i n g ，i to b t a i n s t h ec u r r e n tc h a n g c h u nc i t yl a n di n t e n s i v eu s ep o t e n t i a l st y p ea n dt h eq u a n t i t y f i n a l l y , a i m i n ga tt h ec u r r e n tc h a n g c h u nc i t yl a n di n t e n s i v eu s ep o t e n t i a le v a l u a t i o nc o n c l u s i o n , t h ea r t i c l ep r o p o s e sp r o m o t i n gt h ec i t yl a n di n t e n s i v eu s em e a s u r e s k e yw o r d s ：u r b a nl a n d ； i n t e n s i v eu s e ；p o t e n t i a le v a l u a t i o n ；f u z z yc o m p r e h e n s i v e a s s e s s m e n t ；c h a n g c h u nc i t y i i 图表目录 图1 1 全文框架图6 图3 - 1 城市土地集约利用宏观评价指标体系1 6 图4 11 5 个副省级城市综合排名。4 5 表3 1p ( a b ) 判断矩阵取值及其含义2 2 表3 2 判断矩阵平均随机一致性指标砒值2 3 表3 3a h p 分析的总体评价指标表2 4 表4 1长春市城市土地集约利用的背景数据31 表4 - 2 规划人均建设用地指标3 2 表4 3 规划建设用地结构指标3 2 表4 4 各城市人均建设用地3 3 表4 515 个城市的指标计算。3 4 表4 - 61 5 个城市的土地投入强度指标3 5 表4 7 我国和一些国家的统计投资占g d p 的比重3 6 表4 8 合理值的确定3 7 表4 9a b 因子权重比数据表3 7 表4 1 0b 1 c 因子权重比数据表3 8 表4 1 1b 2 c 因子权重比数据表3 8 表4 1 2b 3 一c 因子权重比数据表3 8 表4 1 3b 4 c 因子权重比数据表3 9 表4 1 4b 5 c 因子权重比数据表3 9 表4 15 总目标排序权重及位次一3 9 表4 1 6a h p 汇总计算表4 0 表4 1 7 土地利用集约度指标层的集约化指数4 1 表4 18 统计年鉴基础数据4 1 表4 1 9 各指标值的计算4 2 表4 2 0 多城市评价合理值的确定4 3 表4 2 1 指标权重的确定4 3 表4 2 2 各城市对比的指标分值4 4 表4 2 3 l5 个副省级城市排名4 4 表4 2 4 土地集约利用级别的划分一4 5 表5 1 长春市中心城区用地分类统计表( 按区域) 4 8 表5 2 长春市中心城区用地分类统计表( 按类型) 4 9 表5 3 表5 - 4 表5 5 表5 - 6 表5 7 表5 8 表5 - 9 表5 1 0 表5 1 1 表5 1 2 表5 1 3 表5 1 4 表5 1 5 表5 1 6 表5 1 7 表5 1 8 潜力分值分级标准4 9 住宅建筑净密度控制指标( ) 5 0 住宅用地的评价体系及标准51 商服用地的评价体系及标准5 2 工矿仓储用地的评价体系及标准5 2 住宅用地评价结果5 4 商服用地评价结果5 4 工矿仓储用地评价结果5 5 长春市微观潜力评价结果5 5 住宅区用地潜力5 6 平房及棚户区潜力5 6 低度利用的商服用地潜力5 6 低度利用的工矿仓储用地潜力5 6 土地置换潜力5 7 长春市基准地价表5 8 长春市城市闲置土地潜力预测5 8 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 以务锰 如需保密，解密时间 劢护9 年乡月乡口日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。 研究生签名：七以川文 时间：矽护年多月7 日 学位敝储鲐名。之班跏始崩易 签名日期：2 0 0 9 年，月7 日 签名日期： 6 。厶年易月l 彳日 垡中农业大学2 0 0 6i 硕学位论文：城市土地集约利用潜力评价研究 1引言 1 1 研究背景 1 1 1 政策背景 1 9 9 9 年，国土资源部在“国土资源大调查项目 中设立了“城市土地价格调查 和土地集约利用潜力评价 的子课题，选择七个试点城市，开展土地集约化利用潜 力评价方法和指标体系设计的实践研究，从此拉开了我国城市土地集约利用潜力评 价的序幕。 2 0 0 4 年国务院关于深化改革严格土地管理的决定中，要求实行强化节约和 集约用地政策。提出建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首 位，重点在盘活存量上下功夫。 2 0 0 5 年国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工 作意见的通知，专门论述了如何促进节约和集约利用土地问题。强调在以内涵挖潜 为主，提高土地集约利用水平的原则下，要重点做好分析各业、各类用地的集约利 用潜力，提出盘活存量、统筹安排存量和增量用地的措施等。 1 1 2 实践背景 1 1 。2 1 城市用地扩张速度快，耕地保护压力大 我国目前正处于城市化过程的快速发展期，受郊区廉价农用地的诱惑，城市存 在着盲目向外蔓延的趋势，用地扩张速度快。据统计，从1 9 8 5 年 - 1 9 9 4 年，城市建 成区由9 5 2 2 k m 2 扩展到1 7 9 3 9 5 k m 2 ，平均每年增加9 3 5 2 k m 2 ，扩大的面积中8 5 来自耕 地( 夏显力，2 0 0 1 ) ；1 9 9 4 年 - 2 0 0 3 年城市建成区由1 7 9 3 9 5k m 2 扩大到2 1 9 2 6k m 2 ， 平均每年增加4 4 2 9 4k m 。这种日益扩大的“城市蔓延”现象，占用了大量耕地， 尤其是优质高产耕地，对我国的耕地保护造成了巨大的压力。 1 1 2 2 城市土地利用效率低，供需矛盾突出 城市土地利用过程中浪费现象十分突出，长期以来地产无偿划拨与无偿使用， 多征少用，早征迟用，甚至征而不用的现象时有发生，致使城内建筑物陈旧低矮、 基础设施不配套、建设布局不合理、优地劣用现象突出，城市土地长期处于粗放利 用状态( 夏显力，2 0 0 1 ) 。实行土地有偿使用以来，由于城市近郊的农地与城市内部 1 引言 土地在价格上存在的“剪刀差”，致使城市用地基本上是“摊大饼”式扩张，同样 出现了土地的粗放利用。 中国农村经济体制改革加快了城市化进程，城市化水平从1 9 7 8 年的1 7 9 提高 到1 9 9 8 年的3 3 3 5 ，2 0 0 4 年达到4 1 8 ( 唐敏，2 0 0 5 ) ，按城市发展规律推算，我国 正处于高速城市化阶段，大量剩余劳动力涌入城市以及城市自身面临着经济结构、产 业结构、就业结构的战略调整，需要相应的容纳空间，然而土地自然供给的刚性、 耕地资源的稀缺性与城市建设对土地无限需求的矛盾，决定了城市的发展不能再单 纯依靠城市规模的无限扩张，必须改变当前粗放化、低效率的土地利用模式，走“高 效化、集约化、节能型 的道路( 夏显力，2 0 0 1 ) 。 1 1 2 3 区域城市规划缺乏系统性，城市土地管理薄弱 由于没有统一的、整体的规划，即区域城市发展规划，城市各自为政，自成体 系，产业结构相同，基础设施重复建设，这不但浪费了土地，而且还不利于区域经 济和社会的发展。不少城市在规划上缺乏内涵挖潜、集约用地的意识，把对建设用 地需求寄托于扩大城市用地规模上，而认为城市土地管理、控制城市用地规划、统 筹安排各项建设用地、保护郊区优质农田等工作限制了城市发展，不重视或者没有 把它放在应有的位置( 陈书荣，曾华，2 0 0 1 ) 。 我国城市土地的粗放式利用，给城市建设及社会的发展带来了严重后果，使得 本己短缺的土地资源遭到极大的人为破坏与浪费。“珍惜每一分土地，实现城市的 可持续发展，实现城市土地利用方式由低效益粗放式向高效集约化转变已刻不容缓 ( 赵鹏军，彭建，2 0 0 1 ) 。 1 2 研究目的及意义 1 2 1 研究目的 本文研究城市土地集约利用潜力评价的主要目的： ( 1 ) 完善和充实土地集约利用潜力评价的基本理论和方法，建立城市集约利用潜 力评价体系，将一定的土地利用方式与土地适宜性进行适当比配，形成合理的土地 利用结构和优化的城市布局，以最大限度地提高土地利用的综合效益。 ( 2 ) 为政府制定有关城市土地集约利用的政策法规提供依据，进一步加强政府与 土地管理部门对城市土地市场管理以及城市土地利用的宏观调控作用，改变城市建 设用地利用的现状，促进城市土地资源的优化配置和合理利用。 ( 3 ) 为城市规划和土地利用总体规划的修编提供科学依据。 2 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市地集约和用潜力评价研究 ( 4 ) 确定在当前技术经济条件下某个城市乃至全国的可供挖潜的土地数量、类型 和分布，为进一步提高土地使用效率提供对策措施。 1 2 2 研究意义 1 2 2 1 土地集约利用潜力评价有利于保护耕地 我国目前正处于城市化的快速发展阶段，城市化需要城市建设，而城市建设和 保护耕地既有矛盾又相互支持：城市发展必然要占用一定数量的耕地，而耕地又是人 类生存的基本保证，是确保城市稳定发展的前提。 由于城市建设占用的土地6 0 以上来自耕地，尤其是那些交通方便、长期投入积 累较多的高质量耕地。耕地资源的稀缺性决定了城市建设用地需求不能仅仅依靠占 用耕地，必须寻求其它途径。而当前我国城市土地利用过程中尚有一定数量的存量 土地，深入研究和挖掘现有存量土地的利用潜力，可以节约用地，有效减少城市发 展过程中对耕地的占用，这对我国实现社会经济可持续发展的战略目标具有重大的 战略意义。 1 2 2 2 土地集约利用潜力评价有利于节省城市建设投资 城市土地集约利用潜力评价可以通过减缓城市扩张的速度来减少土地投入，提 高城市用地布局和人口分布的集聚程度。而集聚所产生的规模效益，是社会提供完 善的基础设施和公共服务设施的基本前提。 一些城市现在越来越重视对城市用地的增长加以适当的控制，其目的主要是为 了降低基础设施运行费用，提高大城市地区的社会和经济功能。目前，我国还处于 社会主义初级阶段，经济发展和城市建设都需要大量资金，所以城市建设应当尽量 集中布局，集约利用土地，以减少道路、管线等基础设施投资和运行费用，为城市 居民提供更完善的基础设施和社会服务，提高城市建设的经济效益和社会效益。 1 2 2 3 土地集约利用潜力评价有利于加强土地管理 加强对土地集约利用潜力评价的研究，有利于国土资源管理部门掌握目前我国 土地利用所存在的问题，为科学地制定土地利用的指导方针和对策，正确引导城市 土地的使用提供科学依据；有利于国土资源管理部门了解我国城市存量土地的利用 潜力，加强增量土地供给与存量土地的衔接，使土地供应计划的制定依据更为充分， 以确保城市土地供给的科学性、合理性和公平性，使城市土地市场健康发展；有利 于国土资源管理部r - j n 定和完善城市土地利用的有关法律，推动我国土地管理法制 化的进程。 l 引言 1 3 国内研究动态 1 3 1 土地集约利用的研究 1 3 1 1 农业土地集约利用研究 集约经营是粗放经营的对立，最先由李嘉图等古典经济学家在农业地租理论中 提出。农业土地集约经营是在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活 劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入 的一种农业经营方式。在土地经济的研究领域，学者们提出的农业用地集约利用概 念基本一致，认为：农业用地集约度是指单位面积土地上劳力、资金、技术、物质等 投入的密集程度。常见的集约度指标有：单位面积土地农机拥有量、机播面积占农田 比例、有效灌溉面积占耕地比例等。何芳、吴正训( 2 0 0 2 ) 认为：土地投入强度指人 们在利用土地时所投入的物质量，如单位面积有效灌溉面积、单位面积化肥用量、 单位面积用电量等；土地集约利用度反映的是土地利用的集约化程度，包括人口密 度、人均耕地面积、人均林地面积等指标。 1 3 1 2 城市土地集约利用研究 城市土地集约利用的概念是从农业土地集约利用借鉴过来的，但由于城市土地 有自身的特殊性，迄今为止，中外学者对城市土地集约利用的概念尚未达成共识， 但总结起来，大致有以下几种观点： 一种观点，马克伟( 1 9 9 1 ) 认为：土地集约利用是对现在已利用的土地增加劳力 和资本，以提高单位土地面积和负荷能力的经营方式。这种观点主要考虑土地的价 值和土地的收益，在建筑业中主要通过提高建筑物的面积和层数，来提高土地利用 率和土地的负荷能力：在其他如工业、商业等行业主要通过该种用地所获利润来衡 量集约度。该观点的不完善之处在于：过多的强调经济效益的作用，忽视了城市中一 些特殊用地如绿地、广场、公共建筑用地等，这种单一的经济效益指标不能确切地 衡量土地利用的集约度。 另一种观点，肖梦( 1 9 9 3 ) 认为：城市土地集约化使用的内涵是指多维地利用城市 土地的立体空间，并使城市土地一地多用。城市土地立体空间的多维利用，就是利 用土地的地面、上空和地下进行各种建设。一地多用则是在同一块土地上根据需要 安排各种不同用途的多种建设项目。该种观点把土地看作三维实体，充分利用每一 寸土地，这是城市土地利用的发展趋势，但我国目前对哪些城市适合发展空间开发、 怎样开发和开发程度等问题尚未有较详细的研究。 4 华中仅业。学2 0 0 6 孟硕士学位论文：城市土地集约利用潜力评价研宄 还有一种观点，陶志红( 2 0 0 0 ) 、章牧( 2 0 0 3 ) 等认为：城市土地集约利用，是以合 理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为依据，通过增加存量土地投入，改善 经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益：另外城市土地集约利用是 一个动态过程，而不是一个静态终极目标。这种观点认为土地集约利用的前提和必 要条件是合理的城市布局、优化的用地结构和良好的生态环境。目前持这种观点的 人较多，而且较能反映当前我国土地集约化利用的趋势。 1 3 2 土地潜力评价的研究 土地潜力评价的研究迄今为止大多是针对农业生产而进行的，农业土地潜力评 价是指土地在用于农林牧生产或其他利用方面的潜在能力。世界上最早使用的土地 潜力评价系统，是美国农业部土壤保持局在上世纪3 0 年代提出来的，主要目的是为 了控制土壤侵蚀。从2 0 世纪7 0 年代初期起，我国也陆续开展了土地潜力评价的研 究，如内蒙古呼伦贝尔地区的土地潜力评价系统等，都或多或少地借鉴了美国农业 部土地潜力评价系统的某些做法( 倪绍祥，1 9 9 9 ) 。我国的城市土地利用问题随着2 0 世纪8 0 年代以来城市土地有偿使用制度的实行、房地产业的迅猛发展和城市用地的 快速扩展而逐渐成为社会各界关注的焦点，主要针对城市土地使用制度的改革、经 济区位和空间结构等方面展开研究( 刘盛和，吴传钧等，2 0 0 1 ) 。2 0 世纪9 0 年代以后城 市土地定级估价工作逐渐展开，城市土地相关资料日趋完善和系统，为土地集约利 用潜力评价工作打下了良好的基础。 1 3 3 城市土地集约利用潜力评价研究 城市土地集约利用潜力评价的研究尚处在起步阶段，一些城市虽然开展了存量 土地的现状调查和潜力分析研究，积累了一些土地集约利用潜力评价的经验，但在 理论研究和实践工作中，城市土地集约利用潜力评价缺乏科学的评价方法和指标体 系，致使城市政府和土地管理部门难以制定出切实有效的供地政策和措施。 目前国内对城市土地集约利用潜力评价主要有： 程效东( 2 0 0 3 ) 运用层次分析方法，对城市土地集约利用进行宏观评价，得出了 马鞍山市的土地集约利用潜力状况，但未能从微观上回答具体有多少存量土地潜力。 何芳( 2 0 0 3 ) 构架了城市土地集约利用潜力评价理论和指标体系，并运用f u z z y 综合评判方法对东营市中心城区土地集约利用进行了评价，最后得出了东城区和西 城区的总目标层集约隶属度和要素层集约隶属度，以判断东城与西城的集约状况以 及主要制约因素。但由于资料的缺乏，未得出东营市城区潜力的数量与分布。 陈鸥( 2 0 0 4 ) 针对长春市土地利用状况划分出居住区、商业区、工业区和其它用 地作为评价对象，将各影响因子按照特尔菲法计算权重，运用极限条件判别分析法， 划分低度、适度和过度三种利用类型。按潜力大小分为五种潜力类型，并计算出潜 5 i 引吉 力的大小；张波( 2 0 0 2 ) 将济南市划分出居住区、商业区、工业区和其它用地作为评 价对象的基础上，以典型宗地为基本单元，将各影响因子按照特尔菲法计算权重， 按照极值法计算分值，然后将分值叠加在宗地上，用分值加权法确定每一宗地的评 价总分值，依据评价标准，按照极限法和区域分值法评定宗地的集约利用度。最终 将功能区划分为低度利用、适度利用、集约利用和过度利用四种级别，并计算出潜 力的大小。这两篇论文都是从中观( 划分用地分区) 的角度计算潜力，具有一定的现 实意义，但未从宏观上对城市土地集约利用潜力做出总体判断，缺少横向比较，因 而难以判断城市潜力水平的高低。 1 4 研究思路、主要内容和可能的创新 1 4 1 研究思路 本文首先阐述了土地集约利用潜力评价的相关概念，然后在一定的理论支撑下， 通过建立指标体系对城市土地集约利用进行宏观评价，并应用模糊评判法对集约利 用潜力进行微观评价；以此为基础，结合长春市中心城区的具体情况，对集约利用 潜力进行实证分析，最后提出促进城市土地集约利用的措施。全文研究思路如图l 一1 所示： 图1 - 1 全文框架图 f i g 1 1 t h ef r a m eo ft h ep a p e r 6 理 论 研 究 实 证 分 析 对 策 措 施 垡： j 农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城可土地集约利用潜力俨价研究 1 4 2 主要内容 本文共分为七章，各章内容主要是： 第一章引言，概括我国城市土地集约利用潜力评价的研究背景、研究目的及意 义，土地集约利用潜力评价的研究动态，以及本文的研究思路、研究内容和可能创 新。 第二章基础理论，阐述城市土地集约利用和城市土地集约利用潜力评价的概念 及内涵；介绍集约利用潜力评价的理论依据。 第三章城市土地集约利用潜力评价的宏观评价和微观评价。宏观评价分别从指 标体系的建立、标准值的确定和评价因子权重值的确定三个方面进行论述；微观评 价从评价单元、评价方法、评价模型的构建及评价结果的确定四个方面进行论述。 第四章长春市土地集约利用宏观评价的实证分析。文中首先论述长春市辖区土 地利用现状，然后运用层次分析法和多城市对比法对长春市土地利用的宏观潜力进 行评价，最后得出宏观评价的基本结论。 第五章长春市土地集约利用微观评价的实证分析。首先拟定三种不同用地类型 的宗地评价标准；然后分别对三种宗地进行评价，求出三种用途的评价结果：最后 计算出微观潜力评价的潜力，并对结果进行分析，得出微观评价的基本结论。 第六章促进城市土地集约利用的措施。从五个方面对促进城市土地集约利用提 出了相关的建议和措施。 第七章结语部分。对论文进行了总结，指出了论文的不足及进一步研究的内容 及方向。 1 4 3 可能的创新 1 4 3 1 静态模糊评判法的运用 模糊数学自2 0 世纪8 0 年代初期引入我国，便在社会科学和自然科学各领域迅 速得到应用。而模糊综合评判已成为一种适用于多因素、多准则的决策评判方法。 目前国内对微观潜力评价方法还处于进一步的探讨阶段。济南市城区运用极限条件 法和区域分值法计算其潜力，但由于该方法在确定潜力级别时，只要有一个主要因 子超过绝对标准即能达到某一潜力级别，这些指标在某种程度上起着“一票否决 的作用，尚存在一定欠缺；另外还有一种经济容积率法，由于该方法是一种单指标 评价方法，是一种开发商开发土地能够接受的最低边际收益所对应的建筑容积率， 由一个区间组成，在评价潜力的时候，考虑经济因素比较多，评价的潜力同样有一 定的偏差。 7 1 引言 笔者在考虑以往评价方法不足的基础上，运用模糊综合评判法，综合考虑经济、 社会和生态三种效益，进行模糊综合评判，计算其潜力。从某种程度上说，运用模 糊数学对集约利用潜力进行评价，并计算出潜力数量和分布，具有一定的创新。 1 4 3 2 宏观评价与微观评价的结合 宏观评价是从整体上评价当前土地的使用状况和使用效率，量化反映城市总体 的土地集约利用水平，评价结果可以为国土资源管理部门从全局掌握土地资源状况、 制定合理的土地管理政策提供依据。微观评价是以宗地为评价对象，回答每宗地的 使用状况和效率，为土地管理者和使用者提供具体的信息，提出下一步改进的方向， 制订不同的改造方案。 两种评价的有机结合，做到既着眼于宏观，又着手于微观，较完善地解决了我 国存量土地挖潜问题，为集约利用潜力评价提供了有力保障。 1 4 3 3 城市土地集约利用措施的提出 如何促进土地的集约利用，是一个很值得研究的问题。笔者在文中对实行用地 准入制度和实行建设用地全程管理等提出了一些个人的看法和建议，以期对今后加 强土地集约利用提供一定的参考。 参考文献 1 马克伟土地大词典 m 长春：长春出版社，1 9 9 1 ，8 3 8 - 8 3 9 2 刘盛和，吴传钧等评价西方城市土地利用的理论研究 j 地理研究，2 0 0 1 ，2 0 ( 1 ) ：1 1 1 - - 一1 t 8 3 何芳，吴正训国内外城市土地集约利用研究综述与分析 j 。国土经济，2 0 0 2 ，3 ：3 5 3 7 4 何芳著城市土地集约利用及其潜力评价 m 上海：同济大学出版社，2 0 0 3 5 张旭光我国城市土地集约化利用及其评价 d 西安：西安建筑大学，2 0 0 5 6 张波济南市城区土地集约利用潜力评价 d 济南：山东师范大学，2 0 0 2 7 李和昌等长春市区地籍调查 m 长春：长春出版社，1 9 9 7 8 肖梦城市微观经济学 m 北京：人民出版社，1 9 9 3 ，3 9 3 9 陈书荣，曾华论城市土地集约利用 j 城乡建设，2 0 0 1 ，( 8 ) 2 8 - - - - 2 9 1 0 陈鸥城市土地集约利用潜力评价以长春市为例 d 长春：东北师范大学，2 0 0 4 1 1 陈莹等城市土地集约利用潜力评价的应用研究 j 中国土地科学，2 0 0 2 ，1 6 ( 4 ) ：2 6 , - - - 2 9 1 2 范宇城市土地集约利用的理论及评价初探以南京市为例 d 南京：中国科学院南 京地理所，2 0 0 2 1 3 郑新奇城市土地优化配置与集约利用评价理论、方法、技术、实证 m 北京：科 学出版社，2 0 0 4 8 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用潜力评价研究 1 4 贺舜明城市土地集约利用模式创新与评价体系研究 d 长沙：中南林学院，2 0 0 0 1 5 赵鹏军，彭建城市土地高效集约化利用及其评价指标体系 j 资源科学，2 0 0 1 ，2 3 ( 5 ) ： 2 3 2 7 1 6 倪绍祥土地类型与土地评价概论( 第二版) m 北京：高等教育出版社，1 9 9 9 1 7 唐敏城镇化走出速度误区 j 晾望，2 0 0 5 ，4 2 - 1 l 1 3 1 8 夏显力我国城市土地集约化问题研究 d 西安：西北农林科技大学。2 0 0 1 1 9 钱铭2 1 世纪中国土地可持续利用展望 j 中国土地科学，2 0 0 1 1 5 ( 1 ) ：5 7 2 0 陶志红城市土地集约利用几个基本问题的探讨 j 中国土地科学，2 0 0 0 ，1 4 ( 5 ) ：1 5 2 1 曹蕾城市土地集约利用研究以重庆市渝北区为例 d 重庆：西南师范大学，2 0 0 5 2 2 章牧城市土地集约利用宏观评价的设计与实现 j 广西师范学院学报( 自然科学版) ， 2 0 0 3 ，2 0 ( 增刊) ：1 1 1 1 1 6 2 3 黄裕婕，赵晓丽，香宝福建省的土地经济评价 j 资源科学，2 0 0 0 2 2 ( 3 ) ：6 6 , - 6 9 2 4 程效东城市土地集约利用及其潜力评价研究以马鞍山市为例 d 南京：南京农业 大学，2 0 0 3 2 5 谭术魁耕地总量动态平衡目标下的城市土地利用策略 j 资源科学，1 9 9 9 2 1 ( 2 ) ：2 4 - - 2 9 2 6 a s m a t h e l a n du s e m 1 0 n g m a ns c i e n t i f i c & t e c h n i c a l l o n g m a ng r o u pu k 1 9 8 9 2 7 h t t p ：w w w u n c c e d u h s c a m p b e l a n d u s e a - i n t r o i n t r o h t m l 2 8 s w a n s t r o m t s e m i s o v e r e i g nc i t i e s ：t h ep o l i t i c so fu r b a nd e v e l o p m e n tp o l i t y 19 8 8 ，21 ( 1 ) ： 8 3 1 】0 9 2 城市土地集约利用潜力评价的内涵及理论依据 2 城市土地集约利用潜力评价的内涵及理论依据 2 1 城市土地集约利用潜力评价内涵 2 1 1 城市土地集约利用定义与内涵 2 1 。1 1 城市土地集约利用定义 城市土地集约利用是在特定时段中、特定区域内的一个动态、相对的概念。它 是指在现期和可以预见的未来时限内，在满足城市发展适度规模、使城市获得最大 规模效益和集聚效益的基础上，以城市合理布局、优化用地结构和可持续发展为前 提，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高城市土地利用效率， 并取得较高的经济、社会和生态环境效益。 2 1 1 2 城市土地集约利用内涵， 迄今为止，中外学者对城市土地集约利用的概念和内涵尚未达成共识。归纳起 来城市土地集约利用至少包括七个层面的涵义( 郑新奇，2 0 0 4 ) ： 城市土地集约利用最直观的内涵可理解为土地投入强度以及土地的深度利 用与精细利用。 城市土地集约利用以合理的城市布局、优化的城市结构为前提。 城市土地集约利用是一个动态的过程，而不是一个静态的终极目标。 城市土地集约利用水平衡量具有地区差异性。 城市土地集约利用自身具有阶段性。伴随着城市化进程，城市土地利用由最 初的劳动力资本集约型，过渡到资本技术集约型和更高层次的集约形式一生态集约 型。 城市土地集约利用程度的判别指标没有最高，只有更高。 城市土地集约利用追求经济效益、社会效益和生态效益的统一。 2 1 2 城市土地集约利用潜力 郑新奇( 2 0 0 4 ) 认为：城市土地集约利用潜力是指一定时期，在城市建成区所 能利用的三维空间范围内，以国家标准和有关行业内部规定为依据，采用绝对标准 和相对标准，从城市自然和社会经济的整体特点出发，通过增加土地投入，调整存 量土地，合理配置土地，优化土地利用结构等措施，在不增加城市土地总量的前提 下相对增加城市土地面积数量、经济价值、生态环境效益和社会心理效益等整体效益。 1 0 华中农业大学2 0 0 6 届硕士学位论文：城市土地集约利用潜力评价研究 笔者认为城市土地集约利用潜力是指一定时期，在城市建成区所能利用的三维 空间范围内，将现有土地容量与达到集约利用状态的土地容量的差距通过换算形成 的土地规模。土地容量是指土地利用效率与结构或三种效益的综合；达到集约利用 状态指符合城市规划、土地利用总体规划及相关法规或是现实市场条件所允许的土 地利用状态。城市土地利用潜力测算是以集约利用为尺度进行测算，不包括其他挖 潜途径所形成的潜力测算。 2 1 3 城市土地集约利用潜力评价 城市土地集约利用潜力评价是以城市土地集约利用潜力为研究对象，采用定性 和定量相结合的方式，从宏观、中观和微观三个方面对土地利用潜力进行空间分级， 为实施城市规划和土地利用规划，实现城市土地的可持续利用提供科学依据的过程。 城市土地集约利用潜力评价分为现状潜力评价和理论潜力评价。现状潜力评价 指在现有的条件下，通过存量土地调整来实现的相对综合效益的增加状况。理论潜 力评价指在可预测的未来可能的科学技术和社会经济发展水平下，利用一定的评价 指标体系，利用先进的计算手段，通过模拟或仿真，采取优化土地利用结构，能够 实现的综合效益的增加状况。 2 2 理论依据 2 2 1 区位理论 区位是社会经济活动及其它人类活动在空间分布的位置。区位是一个综合的概 念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素 和人类社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。所以区位是自然、 经济、交通地理区位在空间地域上的有机结合的具体表现。 区位论，又称地理区位论，是研究人类活动的空间分布及其在空间中的相互关 系的学说。区位论产生于对农业土地利用问题的研究，最早提出并论述区位理论的 是德国农业经济学家杜能。杜能农业区位论的核心是农业区位地租，是研究农业级 差地租的依据。根据农业区位论，从一定程度上讲区位决定土地利用，土地利用又 影响地租、地价：反过来讲，地租、地价也制约着土地用途及其利用方式。土地区 位条件影响到土地利用与改造的方便程度，对土地生产率的高低产生重要影响作用。 在其它条件相同或相似情况下，区位条件较好的土地会产生较高的劳动生产率，形 成级差地租。土地位置以及距离市场远近的不同是形成级差地租i 的条件之一( 程效 东，2 0 0 3 ) 。 从区位论的观点来看，城市土地具有明显的区位特征，土地区位条件不同，其 在社会经济活动中的地位、作用就不同，土地的生产率和利用效率会有明显的差异， 2 城市土地集约利用潜力评价的内涵及理论依据 从而导致级差收益的形成。根据区位理论，分析研究不同区位条件下的土地集约利 用程度，研究各种已有配置在土地上的作用及对土地的影响，就可以揭示出土地利 用的规律和土地质量的差异。因此，区位论对城市扩展和城市土地集约利用有重要 的指导意义。 2 2 2 地租理论 地租理论是土地集约利用的一个重要理论。随着有组织的土地利用和土地所有 权的出现就产生了地租。地租理论经过威廉配弟、亚当斯密、大卫李嘉图等阶段 的发展，到马克思地租理论的形成，经历了一个相当长的历史时期。马克思认为一 切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现，是以土地所有权的存在为前提的。 按形成条件和形式的不同，把地租分为级差地租和绝对地租。级差地租的产生是由 于土地经营权的垄断，绝对地租是由土地所有权的垄断形成的( 程效东，2 0 0 3 ) 。 根据地租理论，土地本身土壤肥力的高低以及土地的地理区位的好坏，对土地 的劳动生产率会产生重大的影响。在城市土地集约利用潜力评价中，级差地租往往 是土地生产率、土地级差收益的重要体现。它是集约利用潜力分类( 低度、适度、 集约和过度利用) 的重要依据。 2 2 3 可持续发展理论 土地可持续利用是一种以保护土地生态环境为基础，能满足当代和未来人们的 食品需求和社会经