（土地资源管理专业论文）城市住房拆迁过程中的利益分配问题研究.pdf

华中农业大学2 0 0 6 年研究生论文 图表目录 表i - 1 武汉市住宅房屋重置价格标准表4 图1 - 1 技术路线图1 0 表3 - 1 政府拆迁收益表2 2 表3 - 2 开发商成本表2 3 表3 _ 3 和科路商品房开发项目情况表2 4 表3 叫中山路商品房开发项目情况表2 4 表3 - 5 二七路商品房开发项目情况表2 5 表3 - 6 各项成本在总成本中所占的比重表2 6 表3 - 7 被调查案例具体情况介绍表2 8 表3 _ 8 中山路片区被拆迁居民拆迁补偿收益表2 9 表3 - 9 二七路片区被拆迁居民拆迁补偿收益表3 0 表3 - l o 和科路片区被拆迁居民的拆迁补偿收益表3 1 表3 - 1 1 被调查居民就业情况表3 2 表3 _ 1 2 被调查居民的收入情况表3 2 表3 - 1 3 被调查居民房屋产权情况表3 2 表3 - 1 4 被调查居民愿意接受的拆迁补偿方式表3 3 表3 _ 1 5 被调查居民对现行的补偿标准满意程度表3 3 表3 _ 1 6 被调查居民拆迁时面临的主要困难表3 4 表3 - 1 7 被调查居民对拆迁政策的了解情况表3 4 表3 _ 1 8 被调查居民被拆迁住房面积表3 4 表3 - 1 9 被调查居民拆迁后的住房面积表3 5 表3 - 2 0 被调查居民居住环境的改善程度表3 5 表3 - 2 1 被拆迁居民实物补偿地点选择表3 5 表3 - 2 2 被调查居民对拆迁评估机构工作的满意程度表3 6 表3 - 2 3 拆迁补偿协议的落实情况表3 6 图4 _ l 城市房屋拆迁过程中的博弈格局图3 7 图4 _ 2 政府直接成本和额外成本的关系图3 8 图4 _ 3 被拆迁人直接成本和额外成本的关系图3 9 图4 - 4 开发商直接成本和额外成本的关系图4 0 图4 - 5 拆迁补偿制度运行直接成本和额外成本的关系图4 1 图4 6 政府、开发商、被拆迁户三方博弈策略扩展型图4 3 图4 - 7 开发商与被拆迁户的博弈矩阵4 5 图4 - 8 被拆迁户的混合策略4 7 图5 - l 土地券设计思路图5 2 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 如需保密，解密时问年月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构 的学位或证书而使用过的材料，指导教师对此进行了审定与我一同工作的同志 对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意 研究生签名： 时问：年月 i e i 学位论文使用授权书 本人完全了解“华中农业大学关于保存，使用学位论文的规定”，即学生必 须按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存提交论文的印 刷版和电子版，并提供目录检索和阅览服务，可以采用影印缩印或扫描等复制 手段保存，汇编学位论文本人同意华中农业大学可以用不同方式在不同媒体上 发表，传播学位论文的全部或部分内容 注：保密学位论文在解密后适用于本授权书 学位论文储签名： 。 导师签名：佝佣衙 签名日期： 年月 甘 签名日期：聊f 年多月矿日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之闻 华中农业大学2 0 0 6 年研究生论文 摘要 旧城区拆迁改建是城市社会经济发展的必然要求随着社会经济的不断发 展，旧城区拆迁改造规模越来越大，因房屋拆迁而产生的。失房居民问题”也越 来越严重，已经影响到了城市社会稳定和经济发展。如何建立适应社会主义市场 经济发展的要求，维护广大群众利益，有利于城市经济发展和社会稳定的城市住 房拆迁补偿制度和利益分配机制，是一个十分重大的理论问题，也是一个迫切需 要解决的现实问题 本文可归纳为以下五个部分： 第一部分，阐述了选题的背景与意义，并在回顾国内外相关研究的基础上 提出了本文的研究方案，并总结了创新之处 第二部分，运用比较分析法，从历史的角度分析了我国大陆城市住房拆迁补 偿制度及其利益分配机制的演变过程，揭示了目前城市“失房居民”以及。住房 拆迁难”等问题的实质 第三部分，选取武汉市三个典型样本，对城市住宅房屋拆迁中政府、开发商、 被拆迁户所获得的利益进行具体测算，并采用问卷调查法，揭示了目前武汉市住 房拆迁中所存在的主要问题 第四部分，从博弈要素、博弈过程、博弈均衡等方面对拆迁行为进行了博弈 分析，系统地分析了拆迁补偿各主体的行为关系、拆迁补偿制度运行成本运用 博弈论分析了在不同的政策下，开发商和被拆迁人如何选择对策以期达到均衡状 态，并分析了政府单纯提高补偿价格对均衡的影响 第五部分，对城市住房拆迁过程中利益分配机制进行了重构根据目前城市 拆迁过程中出现的问题及其原因。设计制定一套利益分配机制，以期均衡城市住 房拆迁中各个利益主体之间的关系，缓解目前拆迁中出现的矛盾 关键词；城市住房；拆迁；利益博弈；利益分配机制 华中农业大学2 0 0 6 年研究生论文 a b s t r a c t ri st h en e c e s s i t yo f u r b a ns o c i a le c o n o m i cd e v e l o p m e n tt or e c o n s t r u c t i o no f 龇o l d t o w n t h es i z eo f t h eh o m od e m o l i s h i n ga n dr e c o n s t r u c t e da r e ai sl a r g e ra n dl a r g e rw i t h t h es o c i a le c o n o 畸cc o n t i n u e dd e v e l o p m e n t s i n c ef o rt h eh o u s ed e m o l i s h i n g , t h e p r o b l e mo fn oh o u s el i v i n gf o rt h o s er e s i d e n t si sm o t ea n dm o r es e r i o u s 。i tc a u s e st h e u r b a ns o c i a ls t a b i l i t ya n de c o n o m i cd e v e l o p m e n t i ti sas i g n i f i c a n ta n du r g e n ta c a d e m i c p r o b l e mt h a th o wt oc o n s t i t u t eas y s t e mo ft h eu r b a nh o u s ed e m o l i s h i n gc o m p e n s a t i o n a n dt h ep r o f i td i s t r i b u t i o n , w h i c hi sa p p r o p r i a t ef o rt h er e q u i r e m e n to ft h es o c i a l i s m m a r k e te c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dp r o t e c tt h eb e n e f i to fa l lp u b l i c ，i sg o o df o ru r b a n e c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n ds o c i a ls t a b i l i t y f i r s t l y ，e x p l a i n e dt h eb a c k g r o u n da n dt h em e a n i n g a l s oi tl o o k e db a c kt h eb a s i c r e s e a r c h e s 砒h o m ea n da b r o a d a c c o r d i n gt ot h a t , i tg a v et h ew a yo f s t u d y i n ga n dm a d e t h ec r e a t i v ec o n c l u s i o n s e c o n d l y ，t h ea u t h o rs u m m a - i z c st h eu r b a nh o u s i n gr e m o v a lc o m p e n s a t i o ns y s t e m b yc o m p a r i n gh i s t o r ya n da c t u a l i t y o p e n i n go u tt h ee s s e n t i a lw h i c hi su r b a n r e s i d e n c e l o s th o u s e a n d u r b a nh o u s i n gd e m o l i t i o nd i f f i c u l t a tp r e s e n t t h i r d l y , c h o o s et h r e et y p i c a lm o d e l si nw u h a n , m a l q cas p i 耐b e n e f i c i a la n a l y s i s o f g o v e r n m e n t , r e a le s t a t ed e v e l o p e r ，t h eo w n c t so f r e m o v a lh o m i n g , a n dp o i n to u tt h e b a s i cr e a s o no f c o n t r a d i c t i o ni nh o u s o - d e m o l i s h i n gt h a te x i s t sn o w a d a y s f o u r t h l y , t h ea u t h o rt a k et h eo a m e p a t t e r nr e s e a r c hb yt h eb a l a n c e ，e t e ，a n a l y z e d s y s t e m a t i c a l l ya b o u tt h er e l a t i o no fp r i n c i p a lp a r t sa c t i o na n dh o u s e - d e m o l i s h i n g c o m p e n s a t i o n b yu s i n gg a m et h e o r y , i ta n a l y z e dd i f f e r e n tg o v e m m e n f sp o l i c i e s , w h i c h d e a lw i t hr e a lo s t a t od e v e l o p e ra n dt h eo g r l l e r $ o f r e m o v a lh o u s i n g , a n dh o wt oc h o o s e t h ew a yt or e a c ht h e i rb a l a n c er e l a t i o n a l s oi ta n a l y z e dt h ee q u a l i t yi n f l u e n c eo f t h a tt h e g o v e r n m e n to n l yr a i s e dt h ep r i c eo f c o m p e n s a t i o n f i r h l y ，r e g e n e r a t i n gb e n e f i td i s t r i b u t i o ns y s t e md u r i n gt h eu r b a nl o d g i n gr e m o v e d w eb a s e s0 1 1t h ep r o b l e md u r i n gt h eu r b a nl o d g i n gr e m o v e dp r e s e n t l y , a n dd e s i g n i n ga s u i to fn e wb e n e f i td i s t r i b u t i o ns y s t e m , i no r d e rt ob a l a n c et h er e l a t i o n s h i pb c t w o n a m o n gt h eb e n e f i tm a i nb o d y k e yw o r d s ：u r b a l lh o u s e ；d e m o l i s h i n g ；g a m et h e o r yo fp r o f i t ；t h ep r o f i td i s t r i b u t i o n s y s t e m 华中农业大学2 0 0 6 年研究生论文 l 前言 1 1 选题背景 伴随着我国工业化、城市化进程的加快，城市建设土地需求越来越大，各地政 府不断加大城市房屋拆迁力度。根据湖北省建设厅和省发改委关于编制城镇房屋 拆迁中长期规划和年度计划的通知( 鄂建1 2 0 0 4 11 4 4 号) 的文件精神，武汉市 2 0 0 5 年全市共发放拆迁许可证9 8 个，批准动迁户数2 0 9 4 7 户，批准动迁建筑面积 2 0 9 万平方米( 批准拆迁规模严格控制在2 2 0 万平方米以内) 实际动迁1 7 4 0 1 户， 拆除各类房屋建筑面积1 5 5 万平方米，与去年相比拆迁速度明显加快 依城市房屋拆迁管理条例 的规定，我国现行城市房屋拆迁的涵义可概括为： 因城市建设发展的需要，经政府有关部门审批，在城市规划区内的国有土地上由拆 迁人拆除被拆迁人现有城市房屋，并给予被拆迁人补偿和安置的法律行为取得房 屋拆迁许可证的单位称作拆迁人，被拆除房屋的所有者称作被拆迁人随着市场经 济发展，城市房屋拆迁过程中涉及的利益主体呈现出多元化的格局，包括政府、开 发商、拆迁实施单位、被拆迁居民以及拆迁评估机构等由于各拆迁利益主体的多 元化和逐利行为的多样性，以及满足主体需求的社会资源和财富的稀缺性与有限性 等诸因素的存在，利益主体之间的利益冲突是不可避免的 目前我国城市住房拆迁过程的利益冲突主要表现为拆迁补偿标准低，拆迁利益 分配不平衡拆迁中被拆迁户希望得到更多的补偿来提高生活水平：而政府基于利 益最大化原则，希望支付更少的补偿金，往往采取低价拆房高价卖地的方式增加财 政收入，从而积累城市建设资金；房地产开发商也希望通过支付较少的土地出让金 而降低成本，获得更多的利润以武汉市为例，根据武汉市2 0 0 2 年2 月8 日公布 的武汉市城市房屋拆迁管理实旌办法第三章第二十七条规定：“拆迁中实行货 币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋 面积决定”在这里房地产市场评估单价是指房屋每平方米建筑面积的价格而武 汉市物价局和房产局2 0 0 4 年5 月1 7 日公布的 市物价局市房产管理局关于印发 武汉市房屋重置价格标准的通知 中明确规定：“武汉市一等钢筋混凝土结构的房 屋住宅重置价格标准为1 1 5 0 元q z 方米( 见表i - - i ) 以武汉市武昌区积玉桥中山 路为例，该地区一等钢筋混凝土结构的房屋市场价格平均为5 0 0 0 元平方米，这远 远高于政府所规定的重置价格标准这就造成了被拆迁户拿到补偿款却无法在同等 地段买至面积相当的住房，使被拆迁人变成了无房人利益分配不均的矛盾激发了 相当多的民怨，拆迁纠纷也随之频频发生( 刘华军，2 0 0 5 ) 华中农业大学2 0 0 6 年研究生论文 表1 - 1 武汉市住宅房屋重置价格标准表 t a b 1 - 1t h ed i a g r a mo f h o u s i n gr e b u i l ds t a n d a r di nw n h a u 单位：元平方米建筑面积 资科来源：武价房字c 2 0 0 4 7 4 号文 拆迁纠纷的产生，不仅直接影响了项目建设和城市建设的进度，而且还导致了 一系列其他严重后果 ( 1 ) 群众上访事件大幅增加据武汉市信访办有关资料显示，2 0 0 2 年1 月 8 月受理来信4 8 2 0 件( 次) ，其中涉及拆迁问题的占2 8 9 。上访1 7 3 0 批次，其中反 映拆迁问题的占7 0 9 6 ；在集体上访的1 2 3 批次中拆迁问题占8 3 7 ( 2 ) 恶性治安案件时有发生，影响社会安定在拆迁过程中，尤其是在强制性 拆迁中，面对拆迁中的种种不公，处于弱势地位的被拆迁户，以不同的方式进行着 抗争：有人不断上访，有人告上了法庭，但也有人走向了极端2 0 0 3 年8 月2 2 日， 南京市民翁彪在玄武区邓府巷拆迁指挥部办公室点燃了自己浇满汽油的身体；9 月 1 5 日，天安门前，同样的。自焚”悲剧，在安徽农民朱正亮身上重演，一时间，媒 体哗然，举国震惊这一件件极端事例，成为影响社会安定的重要因素( 梁胜， 2 0 0 4 ) ( 3 ) 损害了拆迁当事人的合法权益因拆迁纠纷得不到及时解决，有的拆迁人 不按规定行事，擅自降低拆迁补偿标准，实际补偿价格与市场价格差距过大；或违 法违规搞强制拆迁，不分条件、不讲形式，不按程序暴力拆迁山东省油水县为建 高楼搞大规模拆迁而导致拆迁户无家可归就是例证另一方面，因期望值过高，少 数被拆迁人漫天要价，甚至无理取闹，加重了拆迁成本，也严重损害了拆迁人利益 ( 吴建华，2 0 0 4 ) ， ( 4 ) 影响了政府的可信度因拆迁纠纷和拆迁遗留问题长期得不到公正、合理 解决，部分被拆迁人对拆迁主管部门失去信任，往往迁怒于政府，严重影响了党和 政府在人民群众中的形象同时，大量拆迁纠纷存在，还直接影响到外商对政府的 信任度，影响到投资环境如世界银行投资建设乌鲁木齐市外建设项目，该市异地 华中农业大学2 0 0 6 年研究生论文 安置被拆迁人，部分群众不能接受；而世界银行指出房屋拆迁闯题必须安置解决， 否则不予投资( 吴建华，2 0 0 4 ) 城市房屋拆迁汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公 民的基本权利以及房地产市场秩序等诸多问题，涉及到政府、开发商、拆迁实施单 位，拆迁评估机构，被拆迁群众等多方利益。在市场经济的框架基本确立，但为市 场经济必不可少的利益均衡机制却没有相应地建立起来的情况下，我们的确需要一 种完善的利益协调机制来缓解当前的严峻局势，这在建设“和谐社会”、提倡“以 民为本”的今天，已经引起了政府和社会的高度重视 1 2 研究意义 本文的理论意义为：通过研究，找寻城市住房拆迁改造过程中房地产收益的变 化规律及其合理的分配方案，揭示目前城市住房拆迁改造过程中的利益冲突问题及 其实质 本文的实践意义为：通过调查分析武汉市住房拆迁改造过程中利益分配问题的 现状、原因，提出住房拆迁改造过程中房地产收益合理分配的原则、方案及保障措 施，为解决目前城市因房屋拆迁而导致的居民失房问题以及由此而产生的社会闯题 提供决策依据，最终为建设和谐社会服务 1 3 国内相关研究 1 3 1 关于城市住房拆迁补偿制度的研究 ( 1 ) 关于补偿对象 王才亮( 2 0 0 2 ) 等人认为，城市房屋拆迁补偿的对象必须是合法房屋，就是说 所有权人合法所有的房屋这包括两个方面的含义：一是房屋为所有权人合法所有， 二是房屋本身合法 ( 2 ) 关于补偿范围 王成国、王维洛( 2 0 0 2 ) 等认为，补偿的范围有房屋产权、土地使用权，还包 括收益权，即依法收取房屋所产生的自然或法定收益的权利，它可以属于所有人， 也可以由承租人、承包人、典权人行使，并具有以下法律特征：收益权人系合法地占 有使用被拆迁房屋，其收益权必须有合同或法律的依据：收益包括既得收入和合法预 期收入 ( 3 ) 关于补偿原则 目前绝大部分学者坚持拆迁补偿的基本原则应是等价有偿徐凡( 2 0 0 4 ) 等认 为，补偿原则实质是一种赎买政策，也就是说，拆迁中拆迁人首先通过市场价格将 被拆迁房屋购买，然后进行拆除王小霞( 2 0 0 3 ) 等认为，房屋拆迁补偿具体标准 应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过房地产价格评估的办法予 ， 华中农业大学2 0 0 6 年研究生论文 以确定为了保证评估的公正性，价格评估工作应当由取得国家或省房地产估价资 质的机构进行，评估机构可由拆迁人和被拆迁人共同选定 ( 4 ) 关于拆迁补偿的法律问题 以芦笙( 2 0 0 4 ) 为代表的学者们认为，现行的拆迁法律文本是一套支离破碎、 矛盾重重的规则，中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例( 以下简称条例) 的内容可以精简为四句话：拆迁者需取得房屋拆迁许可证( 第六条) ；拆迁人与被 拆迁人“应当”订立拆迁协议( 第十三条) ；拆迁人须对被拆迁人给予补偿( 第二 十二条) ；允许强制拆迁( 第十七条) 除了发放房屋拆迁许可证是一种典型的行 政许可行为，后三条都已经超越了一般行政行为的意义从这个角度来讲， ) ， 作为我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政法规，标志着城市房屋拆迁走上了法 制化的轨道它对于规范城市住房拆迁行为，加强对城市住房的拆迁管理，维护拆 迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，发挥了积极作用旧 其中：i - 一商品房总售价；i 卜一商品房均价；r _ 商品房建筑面积 j _ h + k + t + w + q ( 5 ) 其中；卜房地产开发项目总成本；h 一土地取得成本；k 一拆迁补偿成本；t 士地变性费用( 为土地取得成本的4 ) ； 嘈业税( 为总销售额的5 蹦) ； _ 、 ，v 。 “2 2 华中农业大学2 0 0 6 年研究生论文 o 一人防拆除费用、设备费用、契税、不可预见费、销售费、办公费等一些必要成 本费用总计( 具体项日支出见表3 2 ) o = l - j ( 6 ) 其中：肛研发商净收益；i ，一商品房总售价；j 一房地产开发总成本 0 l = o i r ( 7 ) 其中：卜单位建筑面积上开发商所得的净收益；r 一商品房建筑面积。 表她开发商成本表 t a b 3 - 2t h ed i a g r a mo fg o v e r n m e n t sc o s t 单位：元，平方米 度量 蕉旦垒鍪生焦盛奎鲞逵 1 土地成本7 8 0 0 0 2 土地变性成本2 5 2 0 桩基 人防拆除费用 人防工程配套费 道路，绿化 水电，煤气安装 煤气改臂 三同( 竟带、闭路，电话) 及保安费 消防费 白蚁费 墙改档案等费用 办麓工许可证前相关费用 环保，环境监嗣，测量等费用 水务，捧污费用 固体垃圾处理费用 设计费地籍，红线费 监理，招投标费用 财务费用 办公费用 设备屯梯等) 费用 营业税 契税 维修基金 房屋丈测 预售证和综合验收费用 质监费，交易服务费 地质勘查 抗震审圈费 建安成本 电增容( 专变) 不可预见费用 销售费用 合计 9 0 o o 1 3 2 4 8 2 0 0 1 2 0 o o 3 7 7 0 乞 1 5 0 8 0 0 1 t 8 4 1 8 1 7 1 2 4 6 5 1