（土地资源管理专业论文）城镇基准地价容积率修正方法研究.pdf

摘要 我国对容积率的研究是从9 0 年代初随着房地产业的发展逐步开展的，研究内 容包括容积率的内涵和特性、对地价的影响规律、确定方法等方面。现在随着城 市规划管理的加强，容积率对土地节约集约利用、城市规划、地价评估都起到越 来越重要的作用。尤其在地价评估中，容积率是重要修正指标，对地价有显著影 响。本文主要研究基准地价中容积率修正问题，共分三部分：第一部分是理论研 究：第二部分是方法介绍和比较分析；第三部分是实证研究。 第一部分在对国内外已有容积率研究总结、分析的基础上，阐述了基准地价、 容积率的基本理论和它们的相互关系。指出基准地价容积率修正分为样点地价容 积率修正和宗地地价容积率修正，两次修正的适用范围不同，修正方法不同，修 正目的也不同；容积率通过土地收益机制和土地供求机制影响地价；容积率对地 价的影响遵循“报酬递增递减规律，对不同用地类型地价的作用敏感度不同， 影响大小与城市规模正相关，对不同区位地价影响程度不同。 第二部分在第一部分定性分析的基础上对基准地价容积率修正做定量研究， 介绍了容积率修正的方法和样点地价的计算。容积率修正方法有样点地价法、数 学模型法、收益分配法和楼面地价法四种方法，并且比较分析了四种方法的优劣。 样点地价计算的步骤是：首先根据样点的交易方式不同，选用不同公式，计算地 价；其次对样点地价进行使用年期、估价期日、土地开发程度和交易情况等修正； 最后对样点地价进行总体一致性检验，剔除异常值，确定用于容积率修正的样点 地价。 第三部分在以上规范分析的基础上，以鹤壁市淇滨区商业一级用地基准地价 容积率修正为例做实证研究。结合鹤壁市2 0 0 7 年基准地价更新成果，按照具有代 表性、均匀分布的原则选取1 0 7 个样点。根据样点实际，选用样点地价法、收益 分配法、数学模型法三种方法，综合运用g i s 软件和m a t l a b 数学软件，计算容积 率修正系数，建立容积率修正系数表，绘制容积率与修正系数关系图。最后，应 用容积率修正系数计算宗地地价，对计算结果比较分析，发现三种方法计算的地 价结果非常接近，说明整个计算过程有一定的科学性、合理性。从容积率与修正 系数关系图可看出，淇滨区的地价和容积率基本呈正相关关系，主要是因为淇滨 区是新开发城区，进行了较好的城市规划和严格的规划限制，并且整个城区的规 划容积率较低。 关键词：容积率；基准地价；修正系数；鹤壁市淇滨区 t a b s t r a c t t h ec h i n e s er e s e a r c ho nt h ef l o o ra r e ar a t i od e v e l o p e dg r a d u a l l yf r o mt h ee a r l y 9 0 sa l o n gw i t l lt l l er e a le s t a t ei n d u s t 眄d e v e l o p m e n t ， t h e 嬲p e c to fw h i c hm a i n l y i n c l u d i n gc o n n o t a t i o n 觚dc h a r a c t e r i s t i c ， l a wt ol 锄dv a l u ei i l n u 明c e 锄dm e t h o dh o w t od e t e n n i n el 锄dv a l u e n o ww i t ht h ee n h 锄c e m e n to fu i b 锄p l 猢i n gm a n a g e m e n t ， m ef l o o ra r e ar a t i ob e g i n st op l a ym o r ea i l dm o r ev i t a lr o l eo ni n t e n s i v el a l l du s e ，u r b a l l p l 锄n i n ga 1 1 dl 锄da p p r a i s a l 锄ds oo n ；e s p e c i a l l y i i ll 锄dv a l u ea p p r a i s a l ，廿1 ef 1 0 0 ra r e a r a t i oi sa ni m p o n a n tm o d i f i c a t i o nc o e 衢c i e m ，w h i c hh a sr e m a r k a b l ei n f l u e n c et ot h e l a n dv a l u e n l ea r t i c l em a i n l vr c s e a r c h e df l o o ra r e ar a t i om o d i f i c a t i o ni nb a s i ca n d s t a n d a r dl 锄dv a l u e ， i l lw h i c hd i v i d e st h f e ep a r t s ：t h ef i r s tp a r ti st h e 允n d 锄e n t a l t i l e o r e t i c a ls t l l d y ；t h es e c o n dp a r ti st h em e m o di n 仃d d u c t i o na l l dt l l ec o m p a r a t i v e 锄a l y s i s ；t h et h i r dp 抓i st h ee m p i r i c a ls t u d y t h ef i r s tp a r tc l 撕f i e st h e 凡n d 锄e n t a lt h e o 巧o ft 1 1 eb a s i ca i l ds t 锄d a r dl 锄dv a l u e a n dn o o ra r e ar a t i oa i l dm er e l a t i o nb e t w e e nt h e mb a s i n go nt h es l l m m a n z a t i o na n d a n a l y s i st od o m e s t i c 锄df o r e i 呈皿r e s e a r c ho ni t ， 锄dp o 砒so u tt h ef l o o ra r e ar a t i o m o d i f i c a t i o no ft t l eb a s i c 觚ds t a i l d a r dl a l l dv a l u ec 锄d i v i d ei n t os 锄p l el 趾dv a l u e f l o o ra r e ar a t i om o d m c a t i o n 觚dp a r c e l l a l l dv a l u ef l o o ra r e am t i om o d i f i c a t i o n ，w h i c h i sd i 腧r e n ti na p p l i c a b l es c 叩e ， m o d i f i c a t i o nm e t h o d 强dp u 印o s e ；f l o o ra r e ar a t i o i n f l u e n c el 锄dv a l u e 缸0 u 曲l 锄di l l c o m em e c h 锄i s m 孤dl a i l ds u p p l ya 1 1 dd e m a l l d m e c h a l l i s m ：t h ei n f l u e n c eo ff l o o ra r e ar a t i ot ot h el a i l dv a l u ef o l l o w s “t h ed e g r e s s i o n l a wo fm a r g i n a le 行e c t ， w h i c hi sd i 行e r tt ot l l em n c t i o ns e n s i t i v 时a c c o r d m gt o d i 行e r e n tl 锄du s et y p e ，锄dt h ee 虢c tp o s i t i v e l yr e l a t e dw i t ht h eu r b 锄s c a l e ，锄d h a v e d i 虢r e n te 毹c tt om ed i 腩r e n tp o s i t i o n t h es e c o n dp a r ts t l l d i e sq u a n t i t a t i v e l yn 0 0 ra r e ar a t i om o d i f i c a t i o no ft h eb a s i ca 1 1 d s 锄d a r dl a n dv a l u e0 nt h eb 捌so fq u a l i t a t i v e 锄a l y s i si 1 1n r s tp a n ，锄di n 仃o d u c e st 1 1 e m e t h o d so ff l o o ra r e ar a t i om o d i f i c a t i o na n dc o m p u t a t i o no fs a m p l e1 锄dv a l u e t h e m e m o d so ff l o o ra r e am t i om o d i f i c a t i o ni i l c l u d es a m p l el 锄dv a l u e m e t h o d ， m a t l l e m a t i cm o d e lm e t h o d ， i i l c o m ed i s 仃i b u t i o nm c t h o da n df l o o rl a n dv a l u em e t h o d n e s t 印o fc o m p u t i n gs 锄p l el 锄dv a l u ei s ： f i r s t l y ， t oc o m p u t et h el a n dv a l u eu s i n g d i n e r e n tf o n n u l 雒a c c o r d i n gt ot h ed i 佰朗e n tt r a d em o d e ；s e c o n d l y ， t om o d i 矽t h el 加d v a l u ea c c o r d i n gt ol 锄du s ep 嘶o d ，a p p r a i s a ld a t e ， l 觚dd e v e l o p m 明td e 伊e e 锄d t i 恤s a c t i o ns i t u a t i o n ；f i n a l l y ， t oc o n d u c tc o n s i s t e n c yc h e c kt ot h es a m p l el 锄dv a l u e 锄dr e j e c tl l i l u s u a ld a t a ，觚dd e t e m i i l en l es 锄p l el a i l dv a l u eu s i l l gi i lf l o o ra r e ar a t i o m o d i f i c a t i o n t t l et h i r dp a r tt a l ( e 鲈a d eo n e 仃a d eu s e1 锄do fm ef l o o ra r e ar a t i om o d i f i c a t i o no f 廿1 eb 弱i c 锄ds t a n i i a r d1 a n dv a l u ei i lh e b iq i b i nz o n ea s 锄e x a n l p l et om a l ( ee m p i r i c a l s t u d ya c c o r d i n gt 0 d b o v en o m a t i v ea i l a l y s i s t op i c ku pl0 7s a m p l e 丘o mt h e a c h i e v e m e n t so ft h eb 弱i c 孤ds t a i l i i a r dl a n dv a l u er e n e w a l i nh e b ic 姆i n2 0 0 7b 2 l s i n g o nt l l e 研n c i p l eo fr e p r e s e n t a t i v e 锄d 硼i f o l md i s t r i b u t i o n ， 锄dt h e nt oc o m p u t e c o r r e c t i o nc o e m c i e n to fn o o ra r e ar a t i om o d i f i c a t i o n ， e s t a b l i s ht h em a t h e m a t i c a lt a b l e o fc o r r e c t i o nc o e 衔c i e n t 锄dd r a wr e l a t i o n 妒印hb 咖e e nf l o o ra r e ar a t i o 锄dc o r r e c t i o n c o e m c i e n t f i n a l l y ，t oc o m p u t et l l el 锄dv a l u eb yu s i n gc o n e c t i o nc o e 所c i e n to ff l o o r a r e ar a t i o w ef o u n dt h et h r e er e s u l t si sc l o s ew h e nc o m p a r i n gt h e m ， w h i c hs h o w e dt h e e n t i r ec o m p u t a t i o n a lp r o c e s si ss c i e n t i f i c 觚dr e a s o n a b l e w ec 锄g e t 廿l ep o s i t i v e r e l a t i o nb e 帆e e nl a l l dv a l u ea l l df 1 0 0 ra r e ar a t i oi i lq i b i nz o n e 疔o mt h ea b o v er e l a t i o n 簪a p h ， t h em a i nr e 锻o no fw h i c hi st h a tq i b i i lz o n ei san e wd e v e l o p m e n tz o n e ， h a s c a r r i e d0 na9 0 0 du r b a np l a i l l l 吨a i l ds t r i c tp l 锄l i m i t ， a i l dt h en 0 0 ra r e ar a t i oi nt h e z o n ej sl o w e r k e yw o r d s ： f l o o ra r e ar a t i o ；t h eb a s i c 锄ds t a i l d a r dl 锄dv a l u e ；c o n e c t i o n c o e 伍c i e n t ；h e b iq i b i i lz o n e i l i 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位中请。本人郑重声明：所呈交酌学位论文是 本人在导师酌指导下独立完成的，对所研究的课题有新酌见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢酌地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 段保存、汇编学住论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学住论文在解密后适用本授权书) 学住获得者( 学住论文作者) 签名：蠢墨整 3矛移 2 0年月 日 学位论文指导教师签名： 2 0 第1 章绪论 1 1 研究背景 我国是人口大国，有1 3 亿人口，占世界人口的2 2 ，但耕地面积只占世界的9 ， 人均占有的土地面积只有世界人均占有量的l 3 左右，特别是人均耕地只有一亩多， 大大低于世界人均水平，而且宜农可垦的耕地后备资源不足。据国土资源部土地 变更调查统计显示：我国耕地面积己由1 9 9 7 年的1 1 3 0 l 1 0 8 h m 2 减至2 0 0 6 年1 1 2 1 4 1 0 8 l l i n 2 ，1 0 年净减少8 7 1 0 8 h m 2 ，我国粮食安全正面临着严重的威胁。随着城 市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要，以及人民生活水平的不断提高， 必然还要占用一部分耕地用做城市建设用地，这将使土地的供求矛盾更加突出。 要缓解这一矛盾，我国城市的发展规模就不能只追求数量型，一味贪大求全，外 延式扩张，而更应强调质量型，注重城市规划、集约节约利用城市建设用地。 2 0 0 7 国土资源部印发的2 0 0 7 年国土资源工作要点【l 】，再次强调指出国家将 继续严格落实土地管理和耕地保护责任制、严格实行问责制等。对耕地保护按期 开展检查，不断改进土地规划计划调控，继续严格土地审批和供应管理，严格审 查农用地转用和土地征收方案，强化对城市新增建设用地规模的总体控制。从国 家对土地管理的从严控制，可见我国现在人地矛盾的突出，集约节约用地的必要 性。 容积率是城市土地利用规划的重要指标，能够反映城市土地的投资强度和收 益，影响和制约城市规模和土地价格等。我国自2 0 0 6 年4 月1 日起施行的城市规 划编制办法【2 】第三十二条、第四十二条分别明确了城市总体规划与城市控制性详 细规划( 以下简称控规) 的强制性内容，其中容积率是重要的控制指标。将容积 率作为强制规划指标，就是因为太高或太低的容积率都会产生严重的不良后果。 因此，合理而有效控制城市土地使用容积率至关重要。事实上，过去容积率已经 是许多城市建设中的强制性内容，但从以往我国城市建设中暴露出来的问题看： 多数控规编制方案所确定的包括容积率在内的许多技术指标，在城市建设管理中 频频被突破。事实上“在西方，这些指标也是经常讨论和被修改的”【3 】。虽然都是 修改，但区别在于西方是各个利益集团经过一定的法律程序博弈的结果，而在中 国则是开发商、政府以及规划师之间协商的结局。目前，我国绝大多数城市容积 率家底不清，几乎没有一座城市在建设过程中完全按照容积率指标建设，城市建 设仍以外延扩张为主，新增建设用地中大多数是侵占耕地，致使我国耕地一直呈 现锐减势头。要节约集约利用土地，提高土地利用率，途径之一就是要完善城镇 地价体系，使地价在城镇地产市场中发挥重要作用。 国土资源部门围绕地价管理的法制、机制和制度建设，先后从土地取得、土 地供应、有偿使用、土地转让、土地资产处置以及市场调控等方面制定了一系列 规章制度，为充分发挥市场机制形成土地价格创造了市场环境。在土地供应方面， 颁布了划拨用地目录，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式 的转变；在土地价格形成机制方面，颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规定和协议出让国有土地使用权规定，建立起了经营性土地使用权出让通 过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。在完善土地有 偿使用方式方面，制定了规范国有土地租赁若干意见，下发了关于加强土 地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见，对国有土地租赁、国家以土 地使用权作价出资( 入股) 、授权经营等有偿使用方式进行了规范；在土地市场 交易行为的规范方面，下发了关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易 的通知，部署了土地市场的治理整顿，有效抑制了违规交易行为；在地价确定 和监控方面，建立专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。 1 2 研究目的和意义 我国人多地少，人均占有的土地面积只有世界人均占有量的1 3 左右，再加上 在农村和城市都普遍存在土地粗放利用，使人地矛盾更加突出，怎样节约集约利 用土地业已成为研究人员和政府关心的重要问题之一。就城市用地来说，要提高 土地利用效率，节约集约利用土地，就要合理规划城市用地，容积率是城市规划 的重要指标。随着对城市规划管理的加强，容积率越来越成为影响地价的重要因 素。容积率修正系数研究对地价评估的科学性、可靠性都是很有意义的。 ( 1 ) 现阶段，我国各地市在基准地价评估中建立的容积率系数修正体系多是 2 只分土地利用类型而不分级别的【4 】_ 【6 l 。事实上，同一土地利用类型在不同级别的容 积率修正幅度有很大差别，各类用地的容积率修正幅度基本上都是随着土地级别 的升高而增大的，如果不分级别分类型建立容积率修正体系，这种差别就体现不 出来，最后得到的地价修正结果也不准确。本文在研究容积率修正系数时，始终 从分级别分类型的角度着眼。 ( 2 ) 目前我国在建立基准地价容积率修正体系时还没有公认的统一方法，各 地在基准地价评估中建立容积率修正系数的方法不尽相同，并且在理论上缺乏对 容积率修正理论体系和修正方法的系统研究。本文详细阐述了容积率修正的理论 体系，而且对现有的几种比较被认可的修正方法( 样点地价法、数学模型法、收 益分配法、楼面地价法) 进行研究，并且比较分析了每种方法的优劣。 ( 3 ) 本文在第六章中，对鹤壁市淇滨区商业一级用地的容积率修正系数进行 研究。其研究方法和研究结论对中小城市基准地价容积率修正有一定借鉴意义。 1 3 研究方法与内容 1 3 1 研究方法 本文主要采用定性分析与定量分析相结合、规范分析与实证分析相结合的研 究方法。首先从理论上定性研究基准地价和容积率的内涵与特性，分析容积率对 基准地价的作用机制和影响规律；然后定量介绍了基准地价容积率修正的四种方 法和参与容积率修正的样点地价计算方法；最后以鹤壁市淇滨区商业一级用地容 积率修正为例做实证研究，研究中综合运用g i s 软件和m a t l a b 数学软件，用三种方 法计算容积率修正系数，并对计算结果比较分析。 1 3 2 研究内容 本文对基准地价容积率修正的理论和方法进行了分析和研究，主要内容如下： ( 1 ) 阐述了基准地价容积率修正的背景、目的和意义，概括说明了基准地价 容积率修正的必要性。 ( 2 ) 阐述了基准地价和容积率的基本理论，分析了容积率对基准地价的作用 机制和影响规律，建立基准地价容积率修正的理论基础。 ( 3 ) 阐述了基准地价容积率修正的四种方法( 样点地价法、收益分配法、数 3 学模型法、楼面地价法) ，并对每种方法的优劣比较分析。 ( 4 ) 以鹤壁市淇滨区商业一级用地基准地价容积率修正为例，分别运用三种 方法计算容积率修正系数，并对计算结果比较分析。 1 4 国内外研究进展 1 4 1 国外研究进展 容积率最初是在国外提出和采用的。容积率( f 1 0 0 ra r e ar a t i o ) 又称楼板面积 率，它作为一项典型的区划控制技术，首先于1 9 5 7 年在芝加哥提出和采用，后来 于1 9 6 1 年被纽约的区划条例采用。美国和日本称作f 1 0 0 ra r e ar a t i o n ，缩写为f a r ， 英国称作p l o tr a t i o ，两者的涵义一样，都是指“区划地块上允许修建的建筑面积 与地块面积之比值”。容积率作为衡量城市用地强度的重要指标之一，在城市地 价、城市规划等方面发挥了重要作用，容积率是把握城市人口、城市建筑和用地 规模以及协调经济、社会、环境三种效益的交点。 近些年来，国外对如何提高容积率控制的有效性方面研究较多f 7 】。 m y e o n 曲u nl e e 等( 2 0 0 0 ) 【8 】通过对东京市1 9 8 0 年至1 9 9 5 年的分析研究得出：规 划最低容积率限制对提高土地使用强度的影响不大，提高土地使用强度的有效途 径是增加基础设计的容量和质量。 x i a o l ug a 0 等( 2 0 0 6 ) 9 1 对东京的有关数据分析表明：有效容积率低于1 1 或者是 在1 7 2 1 之间的地块地价要比有效容积率在1 1 1 6 之间的地块地价明显低。原因是 有效容积率低于1 1 的建筑面积受到限制，而有效容积率在1 7 2 1 之间土地的景观 不够吸引人。进一步的分析说明，目前由区划确定的容积率越低，其有效性越高， 而从物质形态的角度制订的容积率越高，其有效性越高。 新加坡的0 1 1 1 9b 0 0 nl a y ( 2 0 0 3 ) 1 0 1 提出了一个新的建设规划指标：绿色容积率 ( g r e e np 1 0 tr a t i o ) ，指单位地块上绿化的平均叶面积指数。这是借鉴建筑容积率的 逻辑而提出绿化定额的指标，并已经应用到了具体的规划设计中。 总之，由于西方国家土地私有制与规划体系的特点，使得其在城市规划中设 定容积率侧重于政府、开发商与公众之间的协商，公众参与较多。同时在设定容 积率时不仅考虑经济效益，而且很重视生态环境效益。 4 1 4 2 国内研究进展 我国对容积率的研究，是从9 0 年代初随着房地产业的崛起而逐步展开的。研 究的主要内容包括：容积率的内涵与特性，容积率的制约因素，容积率与城市规 划、环境保护的关系，容积率对综合建筑造价、开发效益的影响，容积率与建筑 进深、建筑层数、建筑密度等的相互作用关系，容积率的计算模式和指标体系， 容积率与地价的相关关系及其量化研究等。根据与本文内容的相关性，从以下五 个方面介绍国内对容积率的研究进展。 1 4 2 1 容积率内涵及特性研究 我国学者陈琳( 1 9 9 5 年) 1 1 1 和陈顺清( 1 9 9 5 年) 1 2 1 等对容积率内涵的研究强调容积 率表达的是“净”土地面积上允许建设的总容量，其计算公式中所涉及的土地面 积是指规划用地面积而不是项目占地面积。规划用地面积是指建筑物红线范围内 的占地面积，其面积不包括项目占地范围内的一些城市配套的道路、绿化、大型 市政及公用设施用地，历史保护地等。 李准( 1 9 9 6 年) 3 1 认为：容积率的变化遵循以下规律( 1 ) 不同城市容积率的变化。 a 城市性质不同的变化：金融、商业、贸易城市的容积率较高，而政治、文化、 历史名城、风景城市的容积率则较低。b 城市规模不同的变化：大城市、特大城 市的容积率较高，而建制镇、小城市的容积率则较低。c 城市位置不同的变化： 从日照要求看，城市所在位置纬度高的容积率较低，纬度低的则较高；从通风、 气候条件要求看，在潮湿低洼环境条件下城市的容积率不宜过高。d 各城市的不 同特点、风格、习惯也要考虑。( 2 ) 不同区位容积率的变化。a 城市核心地区的容 积率较高，边缘地区则较低。b 公共建筑集中地区较高，生产、居住地区则较低。 何强为( 1 9 9 6 ) 1 4 培0 析了容积率与经济、环境之间的密切关系；分析了“容积率 影响因素制约机制”；提出了“规划容积率”与“管理容积率”二级控制指标体 系，并给出了如何制定管理容积率的一般方法。此外，将影响容积率的环境因素 与经济因素分别分为外部与内部因素，这对我们分析、确定容积率提供了全面的、 清晰的层面。 陈顺清( 1 9 9 5 年) 1 2 1 认为：( 1 ) 地价等于楼面地价乘容积率。当单位出让价一定 5 时，容积率越大，楼面地价愈小，对开发者有利；当楼面地价一定时，容积率愈 高，则地价愈高，对土地出让者有利。( 2 ) 容积率对地价的作用区位差异显著。一 般来说，城市规模越大，容积率对地价的作用程度也就越大，反之则越小；对单 中心城市，从中心到外围的各地块，容积率对地价的作用程度逐渐减弱。( 3 ) 容积 率是有一定弹性的“相对指标。在完全竞争的房地产市场，容积率影响土地价 格、商业生产成本、房屋建设成本和政府收入。( 4 ) 容积率存在理论上的最佳值。 1 4 2 2 容积率与地价关系研究 对于容积率与地价关系的研究，从9 0 年代初至今在不断深人，经历了一个从 定性分析到定量研究，从理论分析到实践应用的过程。容积率对地价影响程度的 量化是通过容积率修正系数表现出来的。 林目轩( 1 9 9 4 年) 【”1 指出容积率是通过影响土地利用效率从而影响地价的。容 积率对地价的影响遵循“报酬递增递减规律 ，假设土地面积不变，当不断追加 建筑投资，增加建筑面积，提高容积率时，单位土地价格不断提高，但当提高到 一定容积率时，单位土地价格不再增加甚至降低，这时的容积率称为最佳容积率， 土地价格称为最佳容积率下的最高地价。并根据容积率修正系数表得出：( 1 ) 地价 是一定容积率的地价，同一地块不同容积率下的地价是不一样的，差异很大。( 2 ) 容积率对地价的影响不是j f 线性关系，容积率越高不一定地价越高，最佳容积率 下才是最高地价。( 3 ) 不同区域容积率对地价影响程度是不一样的，最佳容积率也 是不同的。容积率对地价的影响也与区域经济活动强度密切相关，不同经济活动 强度的城市或城市中的不同区域边际效益点不一样。 欧阳安蛟( 1 9 9 6 年) 【1 6 1 【1 7 】指出容积率条件对基准地价水平的影响为：容积率影 响地价主要是通过单位建筑面积持分地价额的变化实现的。在商品房单方售价和 建造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，在相同土地面积上能获得更多的 建筑面积，单方分摊的地价减少，从而降低总成本，提高土地开发的总收益，获 得更多的经济剩余，地价上升；反之，容积率降低，土地开发收益降低，地价下 降。且地价与容积率的变化比率保持一致，一般多层的住宅开发项目比较符合这 一最简单的地价容积率变化规律。更具体的分析随着容积率的增加，起初单 6 方工程造价减少，当达到一定值时，由于地基加固等处理费用的增加，单方工程 造价上升。而单方商品房售价( 边际产出) 由于容积率增加呈递减趋势。此时地价 随容积率上升其上升趋势变慢甚至下降。由此在相同市场地价水平条件下，由于 基准地价对应的容积率条件不同，地价可能相差数倍。 葛京凤( 2 0 0 3 年) d 3 】认为容积率作为影响地价的重要因素，其变化可导致土地收 益的大幅度变化。在房屋建设单位售价和建造成本不变的前提下，提高容积率指 标，在相同面积土地上开发能获得更多的建筑面积，产生更多的超额利润，地价 上升。但容积率对地价的影响不成线性关系，容积率越高，地价不一定越高。适 当的容积率才是最佳容积率，只有在最佳容积率下的地价才是最高地价，即遵循 报酬递减规律。并指出：( 1 ) 地价是一定容积率下的地价，同一地块不同容积率下 的地价不同，旧城区的地价评估必须以规划的容积率为前提。( 2 ) 不同用途下容积 率对地价的影响也不同，商业地价对于区位条件最敏感，住宅用地对区位条件反 映的敏感程度较商业弱但比工业强，工业用地基本没有容积率限制，因此，容积 率对商业地价作用程度最大，住宅次之，工业最小。( 3 ) 不同区域容积率对于地价 的影响程度存在显著差异。城市中心区条件优越，土地利用集约度高，土地利用 效益、土地需求量均高于其它地区，容积率对地价的作用程度大。在有些城市边 缘地区，开发商为了获得最大收益使地价和容积率的变化幅度直接接近土地收益 作用下的变化规律。而在其它地区，随着土地利用效益、土地需求量的降低，容 积率的作用程度也降低。( 4 ) 不同城市规模，容积率对地价的作用程度不同。城市 规模越大，容积率作用程度越大，地价随容积率的变化幅度越大。 贺静( 2 0 0 3 年) 提出“高地价”与“低容积率”的矛盾。这类街区一般地处城 市中心地段。我国实行土地有偿使用制度后，城市中心区段因其“时间优势 、 “机会优势 地价相应上升，原有附加值低的产业将被依次向城市边缘排斥。地 价分布呈中心区为最高点依次向外递减的态势，直接引起了城市各功能用地的空 间重组。位于城市中心的旧街区由于地价的飙升而被卷入这场来势凶猛的空间重 组中。而这一地区的旧建筑多为一、二层，容积率极低，如保持原有风貌将其改 造，其成本价格将达到每平方米万元。改造后的旧建筑无论是作为住宅或用于办 7 公、商业娱乐，这样高昂的价格目前都是无法被市场接受的。“高地价与“低 容积率”的矛盾使得传统街区在大城市经济飞速发展的今天难以生存。 章波等( 2 0 0 5 年) 在分析容积率对于城市地价影响的作用机理基础上，应用有 关城市土地经济学理论和模型，采用边际分析方法，对南京市商业、住宅、工业 用地的样点数据进行实证分析，认为容积率与城市地价的相互关系十分复杂，但 建立两者相互作用的模型是可行的，同时指出城市规划按地价理论来实施并且通 过城市规划的实施促进地价空间的合理分布是必要的，研究地价、城市规划的关 系的意义不仅仅局限于如何在城市规划中充分利用地价理论优化城市土地利用结 构、提高土地利用效率，同时也是为了在城市规划工作中寻找内在规律，为编制 出最佳的土地利用规划及在城市中形成最佳地价空间分布及地价水平奠定基础。 於忠祥等( 2 0 0 7 年) 2 1 】分析了容积率构成因素的模型，指出了容积率是影响土地 价格的关键性因素。在构建容积率修j f 系数体系和最佳容积率体系的基础上，分 析了容积率体系的动态变化。结果表明，容积率在一定程度上影响和制约着城市 地价，只是不同状态下会出现不同方向的影响。因此，容积率在土地估价实践中 具有重要作用。容积率在基准地价评估中，是作为修正因素参与对比较实例地价 的修正；在宗地价格评估中则是作为修正因素参与对基准地价的修正。 总之，容积率和地价之间的关系一直是开发商和政府规划部门关注的焦点之 一，在综合考虑城市人口、城市建筑、用地规模的同时，充分利用容积率这个杠 杆，有效协调经济、社会、环境三效益。 1 4 2 3 容积率与建筑层数、密度关系研究 容积率与建筑层数、建筑密度关系的研究，也经历了一个从定性分析到定量 研究的过程。现在，一般认为容积率( r ) 、建筑密度( c ) 与层数( h ) 的关系可以表示 为：r = c h ，其中建筑层数和建筑密度都是影响环境的重要因素，随着人们对高 标准环境质量的要求，对三者之间关系的研究也越来越多。 杨振华( 1 9 9 4 年) 定性地论述了容积率与城市环境容量、交通容量无关，并强 调应尽可能提高城市建设容积率的思想。 张福友( 1 9 9 7 年) 例认为一般情况下，随着容积率的增大地价会随之上升。但是 8 这一变化是有条件的，不是无限制的，当容积率增加到一定程度时，建筑费及其 它相关费用的增加，其变化可能由算术级数过度为几何级数，容积率再增加到某 一限值时，地价反而会下降。 高秋华( 1 9 9 8 年) 】指出从经济效益的角度来看，土地容积率的合理调整，可为 土地投入产出带来不同的收益回报率。据美国1 9 9 2 年9 月1 1 日刊登在全国不动产 杂志上的办公大楼的经济高度一文中指出，建筑层数在2 0 层以内，在土地利 用中，产出与投入是正相关的。在城市建设中，结合城市不同区段发展特点，建 立适应城市特点的建筑密度、容积率指标，不仅可以改善城市投资环境，而且可 以收到较高的投资回报率。 郑云有等( 2 0 0 2 年) 嘲根据容积率与建筑密度、建筑物楼层数的关系，深入研究 了容积率、建筑密度共同作用对地价的影响。指出商业铺面的售价和租金在垂直 方向上呈明显的递减趋势，在容积率相同的条件下建筑密度的降低就意味着楼层 的升高，土地收益下降。因此，建筑密度对土地价格也有较大的影响。结合实例， 对容积率与建筑密度综合影响地价的机制和规律及其修正系数的编制方法进行了 探讨。 张雅彬等( 2 0 0 5 年) 2 6 1 认为容积率提高，意味着要么增加建筑密度，要么增加建 筑物的高度，而建筑层数和建筑密度是影响环境的重要因素。随着人们对高标准 环境质量的要求，容积率的取值不能盲目地增加。 1 4 2 4 最佳容积率研究 许多学者认为存在最佳容积率，陈琳( 1 9 9 5 年) 1 试图运用数学微分方法来计算 “最佳容积率”。此研究可以看作是对林坚( 1 9 9 4 ) 鲫提出的“最佳容积率 进行数 学解释与量化。但其给定的边际收益函数与边际成本函数主观性太强，实际上由 于随着容积率的增加，房地产开发类型不断地变化( 即产品在变化) ，边际收益函 数与边际成本函数随之变化，而不是某一个确定的函数，所以可操作性还是没有 解决。并指出在理论上存在着一个最佳容积率，这一点是由物业售价和成本共同 决定的。但是需要注意的是，这一点仅仅从经济的角度来考虑的，因此，它只能 称为最佳容积率，而不能称为合理容积率。一个合理容积率的确定，不仅需要考 9 虑房地产所带来的经济效益，还应综合考虑到开发房地产所带来的社会效益与环 境效益。 葛京风( 2 0 0 3 年) n 8 1 认为在城市规划中，合理容积率的确定除了考虑总体规划和 社会、经济、环境综合效益最大化要求，还应考虑以下因素：( 1 ) 土地使用性质。 各类土地的用途不同，容积率不同，容积率不同。( 2 ) 土地的区位。由于土地区位 不同，产生的不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济 效益会相差很大，不同行业在统一位置上经济效益也相差很大。( 3 ) 土地基础设施 条件。较好的基础设施和自然条件是较高容积率的根本保障和支撑条件。( 4 ) 土地 周围环境状况。 单胜道( 2 0 0 3 年) 渊认为最佳容积率所对应的地价不一定是最高价，只有为增加 单位容积率而需增加单位投资等于总房地价的增加量时的容积率，才是最佳容积 率，才是最经济的容积率。 1 4 2 5 容积率修正内容及方法研究 黄志勤( 2 0 0 2 年) 犯9 1 、张雅彬( 2 0 0 5 年) 2 6 1 、井元霞( 2 0 0 6 年) 3 0 】等都指出容积率的 修正内容分为两方面，即样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正。前者 是将调查获得的不同容积率下的样点地价修正到标准容积率下的地价，目的在于 计算基准地价。后者是指在应用基准地价系数修正法求宗地地价时，对基准地价 进行容积率修正以求得宗地地价。两者的修正方向相反，实质不同。 葛京风等( 2 0 0 3 年) n 8 】以石家庄市为例，对样点地价的容积率用样点地价法分不 同用地类型进行修正。张雅彬等( 2 0 0 5 年) 口6 】以南京市六合区为例，用样点地价法对 样点地价的容积率修正和基准地价的容积率修正做了详细介绍。 黄志勤( 2 0 0 2 年) 2 9 】以遂宁市住宅用地为例，详细介绍了运用数学模型法拟合样 点地价的回归方程，以求每个容积率对应的样点地价，进而求出容积率修正系数。 井元霞等( 2 0 0 6 年) 刚以德惠市一级商业用地为例，运用数学模型法，以容积率为横 坐标，以样点地价为纵坐标描绘出二维坐标下的散点图，根据散点图选择适合的 回归函数，建立回归方程，计算容积率修正系数。 郑云有等( 2 0 0 2 年) 嘲提出容积率与建筑密度联合修正系数法。首先，在假设建 1 0 筑密度保持不变的条件下，将地价与容积率的关系简化为地价与建筑楼层数的关 系，容积率修正系数可用楼层修正系数来代替，以第一层的楼面地价为基准测算 楼层修正系数，进而求得容积率修正系数；再对建筑密度对土地价格的影响进行 分析，从土地深度和土地宽度两个方向的不完全利用来分析，得到建筑密度修正 系数；最后，根据两种修正系数编制容积率与建筑密度联合修正系数。这种方法 综合考虑了容积率和建筑密度对地价的影响，对容积率修正系数的研究很有意义。 马文明等( 2 0 0 5 年) 3 1 】结合平顶山市一级商业用地，运用复合系数法( 即收益分 配法) 测算容积率修正系数。指出应用此种方法的关键是确定受市场供求关系作 用的收益分配系数，并详细阐述了收益分配系数取值不同代表的不同意义。 李秀芝等( 2 0 0 7 年) 口2 1 对容积率修正系数确定的几种方法做了比较，主要有根据 权重修正法、复合系数法、样点地价法。通过比较认为样点地价修正法能较好地 反映容积率对地价的影响作用，是一种较准确的容积率修正方法，与前两种方法 相比其实用性比较强。 第2 章城镇基准地价与容积率影响分析 2 1 城镇基准地价的内涵及评估 2 1 1 基准地价的概念及特点 基准地价是政府对一定时期城镇各级别土地或均质地域分别评估测算的商 业、住宅、工业等土地利用类型法定最高使用年限土地使用权平均价格，是分用 途的土地使用权区域平均价格【3 3 】。它是目前区域平均价格的最常见形式，反映了 城镇地价的总体水平和空间分布规律，是国家对地产市场价格实施宏观调控和管 理的决策依据，也是国家征收土地使用税费，参与城镇土地收益分配的基本标准 【3 4 1 。 与其它形式的地价相比，基准地价具有以下特点【3 5 】： ( 1 ) 全域性。基准地价覆盖整个城市，城市内的任何一个区域，应有至少一种 用途类型的基准地价。 ( 2 ) 分用途。基准地价要分用途表示，同一区域中，不同利用类型的土地，有 不同的基准地价标准。 ( 3 ) 平均性。基准地价反映一个区域中土地收益或租金、价格的平均水平，可 以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 ( 4 ) 有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，按国家规定，不同用途 土地使用权的出让最高年限是不同的，所以不同用途基准地价对应的年期也不同。 ( 5 ) 时效性。基准地价只反映一定时间的价格标准，基准地价要定期更新。 ( 6 ) 区域性。基准地价要分级别或均质区域表示，可以用级别价格、区段价格 和区片价格来表示。 ( 7 ) 控制性。基准地价不是市场交易价格，而是一种控制性价格，是国家对城 镇土地市场价格进行宏观调控的基础，同时又是国家征收土地使用税的依据。 2 1 。2 基准地价的作用 现在，基准地价在我国的地价管理，政府宏观调控，地价评估中都发挥着重 要作用【3 6 1 。 1 2 ( 1 ) 建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营 者服务； ( 2 ) 为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据； ( 3 ) 为充分发挥政府对地价