（会计学专业论文）商业银行个人住房贷款的信用风险管理研究.pdf

江苏大学硕士学位论文 摘要 始于2 0 0 7 年4 月美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融的破产 标志着美国次级按揭贷款危机的爆发。这次危机到目前为止直接导致包 括新世纪金融在内的全美8 0 多家次级抵押贷款公司宣布停业，还致使 全球主要资本市场包括股票市场、债券市场、期货石油市场等都出现了 大幅滑落。同时它也为房价高速增长、个人住房贷款规模日益庞大的中 国敲响了警钟。如何在发展个人住房贷款的同时，防范和控制住房贷款 信用风险，保持商业银行的稳健经营对理论和实践工作者来说都是一个 重大的课题。 本文正是以防范和控制商业银行个人住房贷款信用风险为研究对 象，利用信用风险的一般理论，结合对我国个人住房贷款信用风险的分 析，揭示出在我国管理个人住房贷款信用风险的重要性和迫切性。在广 泛阐述发达国家住房贷款信用风险管理的经验上，总结出它们给我国的 启示。最后，本文在信用风险管理理论指导下，结合国际借鉴的基础上， 提出应对个人住房贷款信用风险的三大对策：贷前商业银行应对住房市 场和房贷市场进行调查研究保持审慎介入；贷中应严格审查评估审慎选 择贷款人；贷后应该实行多种多样的贷款转嫁策略。三个对策的有效实 施，还有待配套改革措施的实行，因此，在本文最后一部分强调了商业 银行应与央行、银监会、政府、司法以及中介机构等部门协同起来，共 同筑起一条防范个人住房贷款信用风险的屏障。 关键词：商业银行；个人住房贷款；信用风险；风险管理 江苏大学硕士学位论文 a b s t r a c t t h eb a n k r u p t c yo fn e wc e n t u r yf i n a n c ei na p r i l2 0 0 7 w h i c hi st h eu ss e c o n db i gs e c o n d a r y m o r t g a g el o a nc o m p a n ys y m b o l i z e dt h ee r u p t i o no fa m e r i c a ns e c o n d a r ym o r t g a g el o a nc r i s i i t h e c r i s i sd i r e c t l yh a sc a u s e dm o r et h a n8 0s e c o n d a r ym o r t g a g el o a nc o m p a n i e si n c l u d i n gn e wc e n t u r y f i n a n c ei nt h ee n t i r ea m e r i c at oa n n o u n c et oc l o s ed o w nt h e i rb u s i n e s ss of a r ，b u ta l s oh a sc a u s e dt h e w h o l ew o r l dm a i nc a p i t a lm a r k e ti n c l u d i n gt h es t o c km a r k e t , t h eb o n dm a r k e t ，t h ef u t u r eo r0 i 1m a r k e t s oo nt of a l ll a r g e l y s i m u l t a n e o u s l yi ta l a r m sc h i n aw h o s eh o u s ep r i c e sa r ei n c r e a s i n gf a s ta n dw h o s e i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a ns c a l ei sg o i n gt ob eh u g e i ti sas i g n i f i c a n tt o p i cf o rp r a c t i c ew o r k e ra n d t h e o r i s tt oe f f e c t i v e l yg u a r da g a i n s ta n dc o n t r o li t sh o u s i n gc r e d i tr i s kt om a i n t a i nc o m m e r c i a lb a n k s s t e a d yo p e r a t i n gw h i l ed e v e l o p i n gi n d i v i d u a lh o u s i n g l o a n t h ea u t h o rt a k e st h ea b o v et o p i ca sh i sr e s e a r c ho b j e c t , u s i n gc r e d i tr i s kg e n e r a lt h e o r y , a d d i n gt o0 1 1 1 c o u n t r yi n d i v i d u a lh o u s i n gc r e d i tr i s ka n a l y s i s ，a n dp o i n tt h ei m p o r t a n c ea n dt h e u r g e n c yo fm a n a g e m e n ti n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nc r e d i tr i s k a f t e rh a v i n gaw i d e s p r e a de l a b o r a t i o n d e v e l o p e dc o u n t r i e s e x p e r i e n c e so fi n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nc r e d i t r i s km a n a g e m e n t , t h ea u t h o r s u m m a r i z e st h e mt og i v eo u rc o u n t r yt h ee n l i g h t e n m e n t s f i n a l l y , u n d e rt h ec r e d i tr i s km a n a g e m e n t t h e o r yi n s t r u c t i o n ，c o n s i d e r i n g i n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e s ，t h ea u t h o rp r o p o s e s t h r e e b i g c o u n t e r m e a s u r e sa g a i n s ti n d i v i d u a lh o u s i n gl o a nc r e d i tr i s k ：b e f o r et h el o a nt h ec o m m e r c i a lb a n k s h o u l dc o n d u c tt h ei n v e s t i g a t i o na n ds t u d yo v e rh o u s i n gm a r k e t sa n dl o a nm a r k e t st om a i n t a i nt h e c a r e f u li n v o l v e m e n t ；d u r i n gt h el o a ni ts h o u l ds t r i c t l ye x a m i n ea n da p p r a i s ec a r e f u l l yt oc h o o s et h e l e n d e r ；a f t e rt h el o a ni ts h o u l di m p l e m e n tv a r i o u sr i s k - d i v e r t i n gm e a s u r e sa n de s t a b l i s ht h es y s t e mo f p r o v i s i o na g a i n s tt h er i s k i tw a i t sf o rt h en e c e s s a r yr e f o r mm e a s u r e st om a k e t h r e ec o u n t e r m e a s u r e s e f f e c t i v e l yi m p l e m e n t t h e r e f o r e ，i nt h el a s tp a r to ft h i sa r t i c l et h ea u t h o re m p h a s i z e s t h a tt h e c o m m e r c i a lb a n ks h o u l dc o o p e r a t ew i t ht h ec e n t r a lb a n k ，t h eb a n ks u p e r v i s i n gd e p a r t m e n t s ， g o v e r n m e n t , j u s t i c ea n di n t e r m e d i a r yo r g a n st ob u i l dt h ef a s tb a r r i e ra g a i n s ti n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n c r e d i tr i s k k e y w o r d s c o m m e r c i a lb a n k ，i n d i v i d u a lh o u s i n gl o a n ，c r e d i tr i s k ，c o u n t e r m e a s u r e s 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权江苏大学可以将本学位论文的全部内容或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 保密口在年解密后适用本授权书。 不保面习 学位论文作者签名：锣侍彳喙? 丸 指导教师签名 年y 月少矿日 。膏 年f 砂玛 独创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究工作所取得的成果。除文中已注明引用的内容以外，本论 文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文 的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本 人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：即谴，i 元 日期：矿p 月明 江苏大学硕士学位论文 1 1 选题意义 第1 章绪论 伴随1 9 9 8 年住房分配制度的成功改革，我国住房消费信贷自2 0 0 0 年后获得长 足发展。至2 0 0 2 年8 月份止，四大国有商业银行个人住房贷款余额已经超过房地产 开发贷款。2 0 0 2 2 0 0 4 年间，全国个人住房贷款分别增加了2 6 7 0 亿元、3 5 2 8 亿元和 4 0 7 2 亿元，余额分别达到8 5 2 8 亿元、1 1 7 7 9 亿元和1 5 9 2 2 亿元。截至2 0 0 5 年2 月 末，全国个人住房信贷余额已经达到1 6 5 0 8 亿元。令人可喜的是，我国住房信贷快 速发展的同时还保持着较低的坏账比例。自1 9 9 8 年以来我国住房信贷坏账比例都低 于1 ，如2 0 0 3 年，国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0 1 0 2 之间。即便是 2 0 0 6 年上半年被报纸炒得沸沸扬扬的上海万人违约，到9 月末，上海中资银行个人 住房贷款的平均不良率也只不过上升到了0 8 6 。如此低的坏账比例，似乎说明对 住房信贷信用风险的研究毫无意义。其实不然，我国低的房贷坏账比例只能说明当 前的情形，而不能揭示将来依然会有此喜人结果。住房信贷信用风险的表现也不在 发放贷款后若干年内，而在一个较长的期限，国际上公认在贷款后5 - 8 年。此年限只 是一个经验数据，要明白，住房信贷属于中长期贷款，多达1 0 3 0 年的借款期限，在 此期间国家、个人都面临着众多不确定的因素，贷后随时都可能发生信用风险。另 外，低的坏账比例是在银行开展住房信贷历史短、个人信贷信用风险管理经验相对 不足，个人信用制度缺失的情况产生的。其背后潜在的风险可想而知。本论文试图 通过住房信贷现状分析揭示出住房信贷背后隐藏着的巨大信用风险，帮助商业银行 养成理性放贷思维。同时分析我国商业银行管理住房信用风险的缺陷，通过借鉴国 外住房金融中包含的先进信用风险管理经验，为商业银行防范和控制个人住房贷款 信用风险提供有益对策建议。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外的研究现状【l 】【1 1 】 世界银行对全球银行业危机的研究表明，导致银行破产的主要原因就是信用风 险。因此，国际金融界对信用风险的关注日益加强，如旨在加强信用风险管理的巴 江苏大学硕士学位论文 塞尔协议已在西方发达国家全面实施。不难理解，国外对个人住房贷款风险的研 究主要集中在信用风险上。在控制和防范住房贷款信用风险上，国外的研究更多地 集中在通过实证研究来揭示影响住房贷款信用风险的因素，以此建立数量模型来识 别和控制这种风险。 ( 1 ) 住房抵押贷款违约风险与l 1 v 关系研究 u v ( 1 0 a n - t o - v a l u e ) 是指贷款与住房价值比率。在研究个人住房抵押贷款违约 发生的原因时，经过实证分析，k a u ，k e e n a n ，k i m ( 2 0 0 1 ) 等人认为：是u v 而不是 个人的特征来解释违约的发生。q u e r c i a ( 2 0 0 2 ) 等对过去3 0 年中的2 9 个实证研究 进行综述后得出结论：是住房净资产或l 1 v 影响着违约决策。q u i g l e y ( 2 0 0 3 ) 等认 为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，而且还取决于清算时抵押品的 价值损失程度。如在阿拉斯加、新英格兰、德可萨斯州房价快速下降时，违约数量 大量增加，银行的实际损失剧增。在美国的其它地区，违约率随着经济环境变化而 升降，但只要房地产价格波动不大，抵押物的贬值就会在一个合理的范围之内。 ( 2 ) 个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险 除了上述文献外，还有部分文献从信息不对称、道德风险的角度对个人住房抵 押贷款风险进行研究。如，l i s a ( 2 0 0 0 ) 研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮 动利率住房抵押贷款的选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是 一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均 衡，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则会选择固定利 率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甑别高风险与低风 险借款人的一种违约风险信号。此外，其它因素如借款人预期搬迁成本、相对于贷 款余额放出的市场价值也影响着借款人的抵押贷款选择。r o b e r t ( 2 0 0 3 ) 认为由于个人 具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完 备很容易产生道德风险。因此，个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计 是风险管理的一个重要组成部分。 ( 3 ) 影响个人住房抵押贷款违约风险的微观因素研究 也有从个人住房贷款微观因素w i l s o n ( 2 0 0 2 ) 应用1 9 9 2 1 9 9 5 年加利福尼亚的数 据估计了损失函数。他们发现，驱使违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款 特征、l 1 v 、资产类型、贷款规模和县区等因素。g a u ( 2 0 0 2 ) 利用与先前不同的方 法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准。其资料来源由两家保险公司 江苏大学硕士学位论文 提供，研究期间从1 9 6 7 年到1 9 7 4 年6 月止，从所有违约与非违约借款者中随机抽 取2 1 2 笔违约样本与8 7 3 笔非违约样本解释变量采用二分法，即数值非0 即i 。利用 主成份分析法从6 4 个变量中提取了2 8 个因子，为了识别因子间的相对重要性，用 逐步回归分析方式从2 8 个因子中提取出1 7 个因子来建立判别函数，然后用这1 7 个 因素进行聚类分析( c l u s t e ra n a l y s i s ) 将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数 来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约 与否的重要因素。借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的。 ( 4 ) 应用期权理论研究住房贷款违约风险 l e k k a s 、q u i g l e y 和v a n o r d e r ( 1 9 9 3 ) 第一次应用损失数据测试了准理性违约期权 模型。他们用f r e d d i e m a e 信贷数据进行了验证，结果表明由于损失程度随地区分布 和u v 的不同而变化，所以准理性假设无法通过验证。c a p o n e 和d e n g ( 2 0 0 1 ) 分析单 户住宅抵押贷款样本的损失率时发现，不能仅从期权定价模型得出抵押贷款定价损 失模型。s p r i n g 和w a l l e r ( 1 9 9 3 ) 应用期权模型对违约风险进行实证研究来验证交易 成本的重要性。他们认为交易成本在借款人的违约决策中起着十分重要的作用。 c a p o z z a 、k a z a r i a n 和t h o m p s o n ( 1 9 9 7 ) 应用地域分布广、样本量达的违约贷款数据( 无 损失程度的信息) ，研究发现违约时间是否会发生，交易成本和突发事件起着十分重 要的作用。 1 2 2 国内研究现状1 2 】【2 1 】 由于我国住房金融起步较晚，基础数据、行业信息建设及银行电子化水平等方 面还比较落后，以数量模型来研究控制住房信贷违约风险时机尚未成熟。因此，研 究理论成果较少，很多文章是基于国外较成熟理论进行的实践应用，较为零碎，不 系统。研究方法也多是以规范性的分析为主。这方面的研究如下所述。 ( 1 ) 住房违约影响因素的研究 陈则明、吴光伟( 2 0 0 1 ) 认为导致我国个人住房抵押贷款对违约风险的发生除 了借款人经济能力不足外，借款人与其主体的矛盾，如住房质量、虚假广告宣传、 房屋预售后不能按时交付等是导致当前我国个人住房抵押贷款违约的一个重要原 因。何晓晴、谢赤、吴晓( 2 0 0 5 ) 把利率波动和住房价格波动看成住房按揭贷款违 约风险的最重要影响因素。赵凯、牛刚( 2 0 0 2 ) 则认为在当前个人住房抵押贷款中， 银行还要面临投资风险，即银行在发放个人住房抵押贷款风险管理中自身产生的风 江苏大学硕士学位论文 险。主要包括：银行缺乏完整的个人住房抵押贷款风险管理制度而造成的风险； 信贷人员或银行领导不深入实际了解情况，导致贷款审批失误造成的风险；个 别人不按法规办事，有章不循、违规操作、徇私舞弊所造成的贷款风险。 ( 2 ) 防范和控制措施研究 针对我国当前国情，何晓晴、谢赤、吴晓( 2 0 0 5 ) 提出对住房按揭贷款的违约 风险应以防范为主，并建议设计有针对性的“损失缓解”机制，包括积极的宽限政 策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款的信用成本。杨彬( 2 0 0 4 ) 认为律师事务所对借款人的初审因为银行对它的不当激励机制导致其意义不大，未 能很好的防范“假个人按揭”，有必要修改原有的激励机制，改变考核标准，将考核 标准建立在对其初审后的违约率及真不合格率的基础上。臧国华、徐晗笑( 2 0 0 2 ) 对个人抵押贷款潜在信用风险进行了分析，建议提高包括第二套住房在内的以后相 应各套房的按揭乘数、严格执行个人信用等级的评估、建立和完善个人征信系统来 防范其间的信用风险。曾宪斌( 2 0 1 3 3 ) 建议从金融创新的角度来防范风险，建立房 地产金融担保机制，实行房地产投资与经营分离的机制；建立房地产组合模型，建 立全国的抵押贷款市场。刘庆军( ：2 0 0 4 ) 通过借鉴香港、新加坡个人住房贷款业务 的个人资信审查经验，认为应从完喾我国个人资信审查制度着手，防范控制住房信 贷违约风险；尽快颁布个人破产i 去，建立个人资信评定、查询法律制度，提高全 社会信用度。谢均源( 2 0 0 1 ) 提议银行保险合作化解住房信贷风险，认为银行可以 从以下两个方面控制住房信贷风险，保证银行稳健经营：银行业根据现有条件，加 大对信贷的风险评估，认真负责地对贷款质量进行审查，负起经营者的责任；从银 行资金安排来看，贷款期应和寿险保险期同步配套，保此一定比例的长、中、短期 贷款，这样可以保证银行的经营稳定，为银行资金找到出路，提高营业收入。彭非 ( 2 0 0 0 ) 探讨了住房信贷中的风险和保险的关系，并从控制风险的角度提出建议： 大力发展金融保险机构，认为它是住房贷款一级市场发展的保证，同时使得二级市 场能顺利发展。菅保华( 2 0 0 4 ) 认为我国已有1 万多亿元的住房抵押贷款，在贷款 规模上具有实行抵押贷款证券化先狭条件，应倡导扩大证券化试点。 总之，与国外相比，就风险计量模型研究上的成果而言，我国就显得相当落后， 特别表现在信用风险计量评估、贷款定价、资产证券化技术等方面，对信用风险的 技术性控制是我国银行的一大缺陷，导致了管理策略制定的科学性与国外差距较大； 就研究深度和角度而言，国内外也大不相同，国外重点是从技术层面开展研究，主 江苏大学硕士学位论文 要分析金融工具的运用，国内则做的是定性研究，以及借鉴国外研究成果的应用研究。 就个人住房贷款的信用风险管理来说，国外系统性研究资料一时难以获得，限 制了本文研究的深入。而国内尽管有越来越多的人开始认识到个人住房贷款的真实 风险，这方面的文章也很多，但很少将其中信用风险独立起来分析，多是分析住房 贷款风险时顺便讲到信用风险。可见未能对房贷中的信用风险管理研究给予足够重 视。而且文章多重复浅显、笼统地探讨银行外围制度环境的建设，很少有人就如何 防范和控制房贷中的信用风险做过系统的分析研究。所以，他们的研究实际意义不 大。 1 3 本文研究思路和内容 本论文将遵循从理论到实践再到实践的逻辑顺序展开分析，围绕商业银行防范 和控制个人住房贷款信用风险策略为核心，除绪论以外具体分为五个部分。 第一章：绪论。介绍论文的背景和目的、论文结构、主要观点、研究方法和创 新之处。 第二章：商业银行个人住房贷款信用风险管理理论概述。主要介绍信用风险的 含义、特征、住房信贷信用风险的表现形式和商业银行住房信贷信用风险管理理论。 第三章：我国个人住房贷款信用风险分析。先对个人住房信贷含义和特征加以 分析和介绍。接着对住房信贷信用风险现实表现加以阐述。尽管当前我国个人住房 贷款坏账比例低，但我国住房信贷潜在信用风险是很大的。因此，接下来从基础性 的市场条件入手对潜在信用风险加以分析。最后，从银行的管理角度分析得出：银 行管理缺陷会扩大个人住房贷款信用风险；我国当前个人住房贷款信用风险转嫁机 制的缺陷不利于商业银行降低个人住房贷款信用风险。 第四章：个人住房贷款信用风险管理的国际经验借鉴。这章主要分析国外成功 的住房金融对信用风险是如何防范和控制的。先介绍几种成功的住房金融，接着分 析其中对信用风险防范和控制的方法。最后，说明其对我国商业银行管理信用风险 的启示。 第五章：商业银行个人住房贷款贷前信用风险管理。基于上面的分析和国际经 验的借鉴，对商业银行住房信贷贷前信用风险管理提出如下建议：科学评价房价， 养成理性贷款决策机制；搞好贷前调查，建立科学的住房信贷客户信用评价体系；拓 宽贷款品种，创新贷款偿还方式。 5 江苏大学硕士学位论文 第六章：商业银行个人住房贷款贷时、贷后信用风险管理。同样在上文分析的 基础上，提出商业银行对贷时、贷后信用风险管理的建议：完善贷时、贷后管理制 度；建立个人住房贷款信用风险转嫁机制；建立个人住房抵押贷款损失的风险拨备 制度。虽然本文就当前外围制度环境下对银行管理信用风险提出建议，但从完善信 用风险管理体系来说，涉及到外围制度环境的建设，从提高银行管理信用风险的对 策有效性来说，也是如此。所以，在最后一节相关配套改革措施中，阐明个人信用 制度和相关法律制度建设。 1 4 研究方法 本文主要采用了分析和综合的研究方法。在银行住房信贷信用风险客观分析的 基础上，得出它的特征；再对现实分析总结上得出住房信贷信用风险表现形式。利 用比较的分析方法引出住房信贷的特征，在综合分析的住房信贷特征和我国住房信 贷信用风险的前提上得出研究这一问题的必要性。最后在阐述理论和国际经验总结 的基础上，分析得出商业银行贷前、贷时、贷后的信用风险管理策略。其间也较多 地应用到图表分析法，以及尝试了数量分析法，例如对合理房价收入比的确定。 1 5 主要结论和创新 本论文揭示了我国现实住房信贷坏账率很低，但潜在风险很高。- - 贝e j 是我国市 场基础信息的缺乏，二来银行的管理也存在缺陷。针对这两个问题，本文将住房贷 款分成贷前与贷时、贷后两个阶段加以论述。要防范住房贷款中的信用风险银行首 先应该审慎介入房贷市场，一改过去那种习惯认为住房贷款是低风险优质业务。因 此商业银行在贷前必须深入调查住房市场和房款市场，对当前市场上的住房贷款信 用风险有一个感性认识，从而进一步建立客户信用评价体系和创新贷款品种和偿还 方式。即本文前三个结论：科学评价房价，建立理性贷款决策机制；搞好贷前 调查，建立科学的住房信贷客户信用评价体系；拓宽贷款品种，创新贷款偿还方 式。在贷时、贷后管理环节主要控制风险，将风险尽量的减小或转移出去。同时也 要加强自我消化风险能力建设。即本文的后三个结论：完善贷时、贷后管理制度； 建立个人住房贷款信用风险转嫁机制；建立个人住房抵押贷款损失的风险拨备 机制。 江苏大学硕士学位论文 本文可能的创新表现在以下三点上：利用资产信用、道德信用和替代还款信 用评估代替了传统的个人素质、购房及还款能力和贷款保护能力三个考察纬度，使 考察目的更为明确，得出的信息也更具实用价值。而且在评估指标里加入几个新的 指标，如生活及家庭其他支出占月收入的比，购房动机等。在贷前信用风险管理 那一章，强调了商业银行务必要养成理性贷款决策机制。在贷款前，要审慎地研究 诸如房价收入比、住房梯级供应体系、住房市场投机炒作因素、房价上涨幅度和住 房市场金融支持度五个市场问题，谨慎地进入住房信贷市场。在理解固定利率贷 款和变动利率优缺点和学习弗朗哥莫迪利安尼( f r a r l e om o d i g l i a n i ) 的生命周期模型 的基础上，提出了两种创新的贷款偿还方式，即梯形递增偿还方式和梯形递减偿还 方式。 江苏大学硕士学位论文 第2 章商业银行个人住房贷款信用风险管理理论概述 2 1 个人住房信贷信用风险的含义、特征 对于什么是银行信用风险，目前在理论和实践上认识有所分歧。有人认为银行 的信用风险是指银行的贷款风险，即在银行的业务经营管理当中，由于不确定因素 影响，使贷款资金有蒙受损失的可能性。有人认为银行信用风险指银行贷款资金的 现实损失程度，即呆滞和呆账贷款的比例大小。更有人认为银行信用风险不过是经 济活动风险在信贷领域的表现而已，是指由于各种不确定性因素的影响，使银行在 信贷经营与管理过程中，实际收益目标与预期收益目标发生背离，有遭受信贷损失 或获取信贷额外收益的一种可能性或概率大小。 2 2 】本论文对信用风险的界定限定于 第一种，对于第二种定义本人认为那只是信用风险的一种前兆表现。为了读者的理 解，本论文对信用风险是如下定义：信用风险是由于交易对象或授信对象因各种原 因而不能偿还金融机构或授信者的交易本金和利息的风险。住房消费信贷中的信用 风险是指个人住房购买者因其还款意愿或还款能力或第三方原因，导致其提前偿付、 逾期偿付或终止偿付的违约行为，该行为可能致使银行遭受本金和利息损失。 商业银行住房信贷信用风险具有如下特征： ( 1 ) 信用风险的客观性。风险是由于受人的行为和经济环境的不确定性的影响 而使银行有遭受损失的可能性。而这种不确定性的存在是客观事物变化过程中的特 性，不以人的意志为转移。因此，银行房贷信用风险是无处不在，无时不有的客观 存在。认识到这一特征，需要银行信贷人员在个人住房款中树立起风险意识，养成 理性放贷思维。 ( 2 ) 信用风险的不确定性。由于我们所面对的经济环境是一个变化莫测的世界， 加之人们对客观事物的有限认识和机会主义行为，不可能从总体上完全认识和把握 其客观变化规律，因而这种有客观经济活动不断变化所导致的不确定性就构成风险 本质的一个重要特征。从这个意义上讲，银行房贷信用风险正是各种不确定性因素 的伴随物。信用风险的不确定性特征要求银行信贷人员树立风险动态观，正视风险 的动态变化，正确把握不同时期风险的特点，有效防范，合理处理。 ( 3 ) 信用风险损失的可能性。风险本身具有不确定性，带来收益的不确定性和 损失的不确定性。住房信贷中的信用风险指的是指个人住房贷款借款者因某种原因 江苏大学硕士学位论文 提前偿付、逾期偿付或终止偿付的违约行为，这种行为除了提前偿付对银行的影响 不确定外，其他的都可能会导致银行本金或利息的损失，或者诉讼费用的增加。正 是这特征，要求银行在房贷中尽量防范和控制信用风险，将其限定在银行可承受 范围内。 ( 4 ) 信用风险的相关性。人们面临的风险与其行为、环境和决策是紧密相关的， 同一事件或经济活动对不同的行为主体会产生不同的风险后果，同一行为由于所面 临的经济环境或决策及措施不同，也会导致不同的风险结果。这种客观属性就决定 了银行信用风险的不仅与其自身的经济活动及决策有关，而且更受其服务的对象的 经济行为决策和活动效益的影响。还受到外围制度环境和国家调控的影响。银行信 用风险的相关性特征，要求银行树立风险多元观，从经济运行的各个层次去把握， 系统地采取措施防范和控制房贷中的信用风险。 ( 5 ) 信用风险的可控性。尽管风险是客观存在的，无法消除，但我们可以对风 险进行具体分析，采取规避、分散和控制风险的措施，将风险控制在可承受的程度 内。这也是我们对风险加以分析和评估的意义所在。 ( 6 ) 信用风险具有综合性。信用风险是金融机构面临的最普遍、最基本、也是 最主要的风险。他具有综合性，所有各种其它风险最终都会以这种风险体现出来， 表现为金融交易中的违约行为。 ( 7 ) 信用风险具有积累性、隐蔽性和突发性。信用风险对社会危害性具有一个 量的积累，单个人或少数人的违约不会造成社会信用链的断裂。而它对社会的危害 性显露之前，不易被人觉察，具有隐蔽性。伴随着其它问题的发生，信用风险对社 会不良影响会立即显现出来。 ( 8 ) 信用风险具有传递性和扩散性和巨大破坏性。金融交易中一方的违约风险 会通过另一方传递给第三方，形成一个“信用风险链”。众多“信用风险链的断裂 直接威胁到商业银行的稳健经营，如果情况更糟，会影响到该国的金融安全和经济 发展。 江苏大学硕士学位论文 2 2 个人住房贷款信用风险的表现形式 虽然，住房消费信贷违约风险的最终暴露是以个人的提前偿付、逾期违约以及 终止偿付为表现形式。但它的存在，除了个人的原因外，和住房开发商及住房信贷 提供者都有关。住房贷款违约分风险在三者身上分别都有体现。 ( 1 ) 在借款人身上表现。由于借款人疏忽或误解合同的有关规定而发生了违约 行为，使银行不能按期或按额收回贷款。 借款人提供不实资料。借款人为了取得银行贷款，有意提供与实际情况不符的 虚假资料，而其实际还款能力不强或根本无法偿还，容易造成贷款违约，形成风险。 借款人信用意识淡薄或缺乏诚信恶意拖欠贷款或逃废银行债务。 借款人还款能力下降。借款人因下岗、失业、投资、投机失利等原因造成经济 收入下降。因此，一旦借款人还款能力下降就会导致借款人还贷能力受到影响，因 而增加了借款人违约的可能性。 其他意外。借款人因病、致残、意外死亡等情况发生或婚姻状况发生变故以及 其他情况导致借款人违约不能按时足额偿还贷款。 房屋质量问题。借款人因所购房屋的质量等方面与开发商发生的买卖纠纷，也 往往诱发借款人迁怒于贷款银行而拒绝履行还款义务，造成银行贷款风险。 此外，目前还有一类投机型借款人，利用银行相互竞争首付率低的机会，大肆 购买楼盘，以期在房地产升值过程中博取差价获利。然而，一旦房地产价格走低， 他则弃房走人，导致银行贷款风险出现。 ( 2 ) 在开发商身上的表现。提高按揭成数。一些房产商因其开发资金不足，勾 结借款人故意提高房价达到提高按揭成数目的。例如，8 0 万的住房，8 0 的按揭成 数，银行只需提供6 4 万，而现在将房价虚构为1 0 0 万，银行提供了8 0 万，实际上 相当于银行提供了零首付贷款。银行利用按揭成数来控制借款人风险希望落空，导 致风险扩大。 假按揭。一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不理想，回款乏力，形 成资金缺口时，利用假按揭方式骗取银行资金，实际用作企业流动资金。 房价变。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款，因此房屋价格也是形 成风险的重要因素，它的风险主要体现在：第一，房价定位过高，开发商在营销中 人为抬高房价与实际价格严重背离，而银行发放贷款后面临极大的房价缩水风险； 江苏大学硕士学位论文 第二，环境变化的影响，一些按揭楼宇周边环境发生改变，破坏了原有的房屋环境， 影响房屋的市值下降，影响其价格。 ( 3 ) 在贷款人身上表现。在个人住房贷款的整个过程中，由于银行工作人员失 误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失。银行在具体操作个人住房按揭贷 款时，从各个环节上看，都不同程度地存在经营管理风险。 贷前调查不到位。由于一些银行信贷工作人员责任心不强，对房地产公司的经 营和项目运作情况和借款人资料调查不细致，把关不严，或者对房地产经营和运作 缺乏了解，自身综合业务素质不高，对借款人不能做出客观合理的评价，给贷款造 成后患。 贷时审查不严格。由于忽视对贷款投放和规模指标进行严格仔细的审查，给不 符合条件的项目开发商提供按揭贷款。缺乏科学量化的客户评价体系，主观人为判 断成份较大，贷款审查注重抵押，不注重借款人还款能力。总经理( 行长) 权利过 大，缺乏监督，对审贷委员会的判断可施加影响，使关系贷款大行其道。 贷后检查不及时。由于信贷人员缺乏责任心，使得对贷后管理和检查流于形式， 未能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效防范措施，化解和处置贷款风险。银行 内部没有一整套行之有效的贷后管理办法，对分布在广大地域的个人客户后续管理 难以跟上。另外，由于客户分布较广，贷后管理成本较大，信贷人员缺乏上门了解 调查情况的积极性，只有待贷款逾期时，即贷款出现风险时才上门催款。 2 3 个人住房贷款信用风险管理与传统贷款信用风险管理的比较 个人住房贷款属于个人消费贷款品种之一，贷款人是个人或家庭，贷款用于个 人或家庭住房消费；而传统的贷款属于企业法人生产贷款，贷款人是工商企业，贷 款用于工商企业生产周转贷款。两种贷款的发展历史不同，个人住房贷款出现于2 0 世纪前后，真正得到发展开始于二战以后；传统贷款发展历史悠久，最早可以追溯 到第一次工业革命之前。由于传统工商业贷款发展历史悠久，并且一直是商业银行 的最主要贷款。同时，社会上有一套规范工商企业运作的规则，如企业要遵循会计 制度和会计准则向政府有关机构或有关会计信息使用者提供会计报告等，这些规则 便于研究者获取可靠的研究资料，从而有利于对传统企业贷款的信用风险管理研究。 因此，传统企业贷款的信用风险管理研究一直是商业银行信用风险管理研究的主流， 长期得到理论界和实践工作者的重视，并产生了丰硕的研究成果。例如，针对企业 1 1 江苏大学硕士学位论文 贷款的信用风险评价模型，传统的有专家系统模型和贷款评级分级模型，现代信用 风险评价模型有j e m o r g a n 的c r e d i t m e t r i c sk m v 模型、麦肯锡公司信贷组合模型、 瑞士信贷银行的c r e d i t r i s k + 。 个人住房贷款由于其发展历史短，个人分散广，个人真实数据不易获得，这两 方面的原因滞后了个人住房贷款的信用风险管理研究。很多情况下都是将企业信用 风险管理研究成果加以改造应用到个人住房贷款的信用风险管理上，这种移植有其 益处，加快了个人住房贷款信用研究，但也束缚了与企业贷款有重大差异的个人住 房贷款信用风险管理研究的深入和自身独特理论的创立。在借鉴传统贷款信用风险 管理研究成果的同时，有必要认识到个人住房贷款与传统贷款的不同，建立起个人 住房贷款信用风险管理的理论。 2 4 商业银行个人住房贷款信用风险管理策略概述 防范信用风险，首先要对房贷中的信用风险加以识别，这是信用风险防范的第 一步。风险识别主要包括两个环节：一个是风险分析与评估；一个是风险处理。 2 4 1 对信用风险的分析与评估 借款人的信用风险主要表现为难以履行合约。对这方面的分析主要是确定借款 人按合同规定偿还贷款本息的能力和意愿。通常分析的内容包括以下五个方面：品 德( c h a r a c t e r ) 、能力( c a p a c i t y ) 、资本( c a p i t a l ) 、担保品( c o l l a t e r a l ) 和周期状态( c y c l e c o n d i t i o n s ) 。品德反映个人的人格和道德水准，表明其按时偿还债务的意愿，可以根 据其生活习惯、职业道德，偿还债务习惯等因素加以判断。能力是指偿还债务的能 力：职业、收入水平、财产状况等都是反映偿债能力的指标。资本是指借款人的财 力，个人能够支配并拥有所有权的财产：全款购买的财产、汽车、存单、保单等。 担保品主要是只用按揭贷款购买的房屋，此房屋设定抵押各贷款银行。周期状态指 借款人所处的环境及环境变化带来的影响，特别是对于那些受商业周期决定和影响 的客户。 风险评估是对风险进行量化的过程，实际上也可以理解为是风险分析的一种方 式。对风险量化是管理风险、控制风险的基础，也是防范风险的一个重要环节。评 估个人风险常采用信用评分数量分析法。这种方法是将数学和统计学模型运用在信 江苏大学硕士学位论文 贷评估中，以大量的信贷历史经验为依据，以定量的分析方法来评估个人信用风险。 银行一般都有相应的评估系统，运用完善的信贷计分制度，对借款人评估有一个明 确的标准，建立在科学、一致的基础上，排除主观因素的影响。现在的信用评分数 量分析都使用电脑软件，使信贷的评估工作日益自动化。 2 4 2 信用风险处理 信用风险管理的第二步是在风险识别的基础上进行的风险控制。风险控制应该 是一种理性的过程，它是指在风险发生之前或已经发生时采取的一系列手段和方法， 以达到减少风险损失或规避风险的过程。在内涵上，风险控制包括风险规避、风险 分散、风险转移等等。 1 、风险规避。这是对风险的事前控制。风险规避不能理解为不从事有风险的具 体业务，而是指对已认识到的高风险业务或难以驾驭的业务，有理性主动放弃或拒 绝承担风险的行为。 2 、风险分散。在风险不能规避的条件下，减轻风险可能带来的危害就是一个风 险分散的过程。风险分散是为了控制风险过于集中而将风险组合多元化的一种措施。 风险的分散包括的内容很多，可以是对投资行业、对象的分散，还指对投资币种、 期限、利率条件等的结构分散 3 、风险的转移。风险转移也叫风险的转嫁，是银行以某种方式将贷款风险损失 转嫁给他人来承担，它是银行控制贷款风险的一种重要方法。在西方一些风险转嫁 体系较完善的国家。转移的对象通常包括客户、担保人、保险公司三类。 4 、风险的损失控制。无论怎样完善风险规避和风险分散，都控制不了所有风险 损失的发生，风险总会以各种方式释放和表现出来。一旦风险损失发生以后，重要 的问题就是控制风险损失的扩张和对风险损失进行弥补，防止风险沉积转化为危机。 对风险损失的控制，在程序上由两个环节：一是止损。即在风险发生时，立即控制 损失，防止其扩散的过程。二是弥补。有风险损失，就有相应的承担者，就有相应 的补偿机制。现代金融风险防范中的一个重要的原则就是任何风险损失的发生最终 都是要有承担者或弥补机制。 江苏大学硕士学位论文 第三章我国个人住房贷款信用风险分析 3 1 个人住房贷款特征 个人住房贷款，也称为个人住房抵押贷款，是金融机构以个人未来预期收入为 还汇款源，提供给消费者个人用于购买、建造、改造、维修住房的贷款，是个人住 房消费过程中发生的借贷行为。它是消费信贷中具有特定用途( 如购买、维修、改 造、建造住房) 和特定贷款标的( 住房) 的一类贷款，是住房金融资金运用业务的 一个重要组成部分。 在美国，消费信贷被定义为“通过正常的商业渠道发放用于购买供个人消费的 商品和劳务或者用于偿还由此原因而产生的中短期信贷 。此定义包含几乎所有消费 信贷提供者向消费者发放的贷款，但却没有将个人住房抵押贷款包括进来。这主要 是因为这种贷款不仅期限长，数额也远远超过了中、短期消费信贷，而且其市场需 求、竞争环境和法律要求不同，贷款程序也复杂得多。不过，从理论上看，个人住 房抵押贷款无疑应归入消费信贷d o 2 3 1 。它具有消费信贷的、也是消费信贷区别与其 他信贷的两个最重要特征：首先，消费信贷的贷款对象是个人和家庭，用法律术语 来说，是“自然人胗，而不是各类企业、机构等“法人 ；其次，从贷款用途来看， 消费信贷是用于购买供个人和家庭使用的各类消费品，这与向企业发放的用于生产 和销售的贷款有着本质的区别。 虽然，个人住房消费信贷本质上属于个人消费信贷的一种，但也要看到住房消 费信贷与中、短期消费信贷的区别。与中、短期消费信贷相比，它除了具有消费信 贷的特征外，还具有如下特征： ( 1 ) 个人住房贷款数额大、贷款期长。住房是人们必需的消费资料，具有价值大、 使用价值持续时间长的特点。通常，它在个人所有消费品中价值最大。因而，在个 人消费贷款中，住房贷款余额远远大于中、短期消费信贷余额，如日本住房消费信 贷占消费信贷总额的9 0 。1 9 9 5 年，美国购房贷款、住房所有权贷款和住房所有