公寓产品定位ppt课件.ppt

,区位优势：政府重点规划区域，天府新城总部商务区核心地段。,交通优势：紧邻交通要道，地铁物业。,配套优势：物业类型多样，住宅、商业、写字楼、公寓的综合发展，提升了项目的配套水平和内在价值。,区域价值：天府新城一直是成都市重点发展轴和热点开发区域。,品牌优势：项目注入了开发商的品牌价值。,在发展这个综合型项目同时，项目区域发展成熟还需要较长时间。,项目区域未来公寓项目供应量大，且集中在最近两年，市场面积较大竞争。,未来本区域有较多品牌开发商的项目推出，会分流本项目的部分客源，并在开发规模和产品上形成竞争。,项目周边没有成熟的商业氛围和生活配套，当前居住氛围缺乏。,项目区域为总部商务区，需要改善其在居民心目中原有的居住环境印象。,有利条件,面临的困难,项目开发条件总结,项目开发的基础较好，但部分有利条件并不具备唯一性。,困难主要来源于周边环境和市场竞争。,如何打造项目的核心竞争力？降低劣势影响，赢取竞争优势？,？,项目公寓规模较小，且地块分散，在建筑形态发展上带来较大困难。,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,项目开发策略,主流客群平台户型+高品质形象+差异化产品,策略汇总,开发策略,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,产品定位原则,原则一：精装小户型，快速销售，保证项目现金流。,原则二：同时满足居住需求和办公需求。,具有一定前瞻性，但不脱离本地市场。,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,根据分析，结合市场研判的结论，我们建议本项目商务公寓产品总体定位为：一个傲居都市繁华中心的城市CBD商务公寓。,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,公寓物业发展策略,由于考虑市场容量和为降低投资风险，本项目CBD商务公寓其功能涵盖办公物业、商住公寓（具备小型家庭办公的优势而将占据一定的市场份额）和纯居住公寓。根据产品体系打造，建议分地块打造居住及办公类公寓产品，有可作“商务办公”的空间，有也“居家生活”的氛围。,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,公寓总策略：项目现金流产品，严格控制户型面积，采用高单价、低总价的总价控制策略、及产品创新组合策略，对位广泛客群，实现产品的快速销售，保证项目资金链安全,LetsliveinCBD,居住型公寓产品定位,本项目居住型商务公寓，其目标客户群主要锁定居家人士。引导两个概念：在CBD安个家工作、休闲、购物、居住一步到位；星级酒店式的服务省心、省时、全面、高品质提升您的生活质量。,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,购买客户与终端使用客户结构,购买客户,终端使用客户,投资客户客户特征区域内政府公务员、二次置业者。置业关键项目所在地段，升值空间、租赁预期、物业管理产品需求青睐低总价产品，存在大单需求,自用客户客户特征区域内成功人士、周边白领自住客户、区域内经商人士、区域内集团购买户置业关键地段，周边配套，物业管理，形象产品需求60-120平为主,租用客户客户特征外地驻蓉高管、周边企业员工、短期出差等临时居住人士置业关键租金水平、周边氛围，物业管理，形象产品需求50-100平为主,客户定位兼顾购买客户及终端使用客户,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,购买客户以投资型及自住需求客户为主,核心客户：受宏观政策影响,在其它资产市场难以释放的投资客客户特征：区域内投资人士包括公务员，二次置业者等；区域外投资人士包括成都市其他区域的二次置业者置业需求：投资置业关注点：低总价，产品的区位条件、投资回报率,重要客户：周边办公物业带来的自住客户客户特征：在高新区上班的白领客户或企业购买作为接待处置业需求：购买自住置业关注点：小面积，低总价，对产品舒适度有一定关注,重要客户：居家人士客户特征：区域内成功人士、周边白领自住客户、区域内经商人士、区域内集团购买户置业需求：购买自住置业关注点：周边配套，物业管理，形象，对产品舒适度有一定关注,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,租赁客户外地驻蓉高管、周边企业员工、短期出差等临时居住人士,周边企业为了满足企业短期出差等临时性居住的要求；企业员工临时的、过渡居住需求,外地企业在蓉办事处的高级工作人员，对居住环境有较高要求，同时无在蓉置业需求部分商务接待的需要,收入高而稳定，在高新区工作，向往CBD区域的生活氛围，对居住环境、配套比较关注,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,小结：市场主流公寓面积集中在45-55平的套一产品，多占50%左右,产品配比的出发点,参考市场重点公寓项目的产品结构（龙湖三千星座和富力史丹尼国际公寓）关注客户购买意向，选择市场畅销产品考虑投资客收益，保证居室功能的前提下，尽量控制各档户型面积,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,1-23f：平层公寓,产品设置原则及策略：1、高品质原则差异化发展，以精装和实用性户型将占先机2、产品复合性原则将平层公寓与商业物业相结合，以平层公寓为主3、总价控制原则建议公寓产品控制户型面积，以45-55平产品为主，55平以下产品占70%以上,3.0m23F,35-45m2-25%,产品形式,层高,面积区间,69m,产品配比,45-55m2-50%,70-80m2-25%,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,项目办公型公寓定位,商务公寓,蓉城首席Co-mini,NEWoffice,关键词：co&mini,外置集合的功能空间,选择在这办公，因为有专门提供给我们接待客户、会议和培训的场所,商务集中化，节省室内空间,交流外置化，减少待客的局促,选择在这居住，因为房间虽小，但拥有一个公共的交流大客厅,小而灵动的私享领地,将灵动发挥到极致，自在选择，随心所欲,小空间，大作为宜住宜工作,购买客户与终端使用客户结构,购买客户,终端使用客户,投资客户客户特征蓉城本地公务员、私营业主，办公物业投资客置业关键项目所在地段，升值空间、租赁预期、物业管理产品需求青睐低总价产品，存在大单需求,自用客户客户特征周边高管自住客户，具办公需求、难以承受高价格的创业期或核心公司配套的小型企业客户置业关键地段，商务办公氛围，物业管理、形象产品需求60-120平为主,租用客户客户特征驻蓉高管、周边白领、企业接待及小型本地草创型企业，驻蓉分公司置业关键租金水平、形象产品需求50-100平为主,客户定位兼顾购买客户及终端使用客户,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,购买客户以投资型及小型办公需求客户为主,核心客户：受宏观政策影响,在其它资产市场难以释放的投资客客户特征：外地企业及蓉城本地大型企事业单位管理层、私营企业主、高级公务员等置业需求：投资置业关注点：低总价，产品的区位条件、投资回报率,重要客户：具办公需求、难以承受高价格的创业期小型企业客户客户特征：本地的金融、证券、IT软件、贸易、旅行社、设计所等或四川其它区域的企业驻蓉临时办事处等置业需求：购买办公置业关注点：产品区位及形象、低总价、办公物业相关的配套设施,重要客户：周边办公物业带来的企业办公兼自住客户特征：企业或者个人购买置业需求：购买办公兼自住置业关注点：小面积、低总价，对产品舒适度有一定关注,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,租赁客户以创业期小型企业客户租赁为主，以周边白领客户为辅,企业类型：主要集中为本地的本地的金融、证券、IT软件、贸易、旅行社、设计所企业规模：一般小于20人,企业类型：外地企业在蓉办事处兼部分商务接待的需要,企业或者个人购买，作为办公兼自住的场所,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,LOFT美库,LOFT,总建面：120,000平方米定位：纯LOFT办公物业层高：5米户型面积区间：47260平米电梯：31台车位：6000余个全落地LOW-E玻璃，超豪华的15米入户大堂，分户式中央空调,美年广场,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,纯LOFT办公物业（美库）,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,置信未来广场风景LOFT,置信未来广场风景LOFT，层高6米，整层建筑面积为800平米，由18套面积在45平方米左右的单独办公室组合而成，每一套办公室之间都可以相互打通，形成开阔的办公空间。客户购买自己搭建后，实际得到的适用面积可达901600平米。,90平方米，一层,90平方米，二层,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,135平方米，一层,135平方米，二层,225平方米，一层,225平方米，二层,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,商务公寓产品指标建议,产品配比的出发点,参考市场重点公寓项目的产品结构关注客户购买意向，选择市场畅销产品考虑投资客收益，保证居室功能的前提下，尽量控制各档户型面积,定位因素,发展策略,居住公寓,办公公寓,价格建议,1-12f：平层公寓,13-18f：loft公寓,产品设置原则及策略：1、高品质原则差异化发展，以清水平层和清水Loft户型将占先机2、产品复合性原则将平层公寓与loft形式相结合，以平层公寓为主3、总价控制原则建议公寓产品控制户型面积，以40-50平产品为标准单元，灵活拼合,3.0m12F,5.6m6F,80-100m2,4