（会计学专业论文）房地产开发项目成本控制研究.pdf

摘要 在全球金融危机的笼罩下，房地产业处于低迷时期，房地产开发企业面临着更多挑 战。房价成为社会大众关注的焦点，而价格的基础一成本，我们不得不关注。 通过对我国房地产开发企业实际情况的观察，企业受内外部环境等因素的影响，绝 大多数房地产开发企业存在着成本支出大、效益低下的不良局面。房地产开发项目作为 房地产开发企业最主要、最基本的经济业务，其成本的高低直接影响着房地产开发企业 的成本。本文就我国房地产开发项目成本控制中存在的问题，即实际中比较注重施工阶 段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视：项目运作过 程中轻计划：成本控制方法落后；竣工汇总阶段，末做好项目总结、分析工作等问题。提 出我国房地产开发项目成本控制的六点措施：一、按照全面控制与重点控制相结合的原 则，对房地产开发项目全过程进行成本控制，以全寿命周期成本最小化为控制准则；二、 认真做好房地产开发项目的成本计划，即做好事前成本控制；三、采用先进的项目管理 方法，工作分解结构( w b s ) 和挣值管理技术( e v m ) 对房地产开发项目进行成本控制，即做 好事中成本控制；四、竣工汇总，落实考评制度，兑现奖惩，做好项目的总结、分析工作， 即做好事后成本控制；五、降低资本化利息支出；六、注重质量成本的控制管理。 论文撰写的目的就是通过对房地产开发项目成本控制的研究，为实际中房地产开发 项目成本控制提供一些理论指导，从而促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗， 提升其市场竞争力。 关键词：房地产开发项目：成本控制：工作分解结构：挣值管理技术 a b s t r a c t u n d e rt h ew h o l ew o r l de c o n o m i cc r i s i s ，r e a le s t a t ei n d u s t r yi si nd o w m t u r n , a n dr e a l e s t a t ec o m p a n i e sa r ec o n f r o n t e d 谢t l lm o r ec h a l l e n g e s w i t hf o c u so nh o u s ep r i c e ，b u tt h e p r i c eb a s i s c o s t ，w eh a v et op a ym o r ea t t e n t i o nt o u n d e rt h ei n f l u e n c eo fi n n e ro u t s i d ee n v i r o n m e n t a lf a c t o rs oo n ，m o r er e a le s t a t e c o m p a n i e sa r ei ns i t u a t i o no fh i g hc o s ta n dl o wb e n e f i tb yt h eo b s e r v a t i o no no u rc o u n t r y m o r er e a le s t a t ec o m a p i e s a st h em a i na n dm o s tf u n d a m e n t a le c o n o m i cb u s i n e s si nr e a l e s t a t ec o m p a n i e s ，t h ec o s to fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c ti n f l u e n c er e a le s t a t ec o m p a n i e s c o s td i r e c t l y a i ma tt h ep r o b l e m so fo u rc o u n t r yr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tc o s t c o n t r o l ：p a ym o r ea t t e n t i o nt oc o n s t r u c t i o n a ls t a g ea n dl i t t l ea t t e n t i o nt od e c i s i o n - m a k i n g 、 d e s i g n 、b i d ；i g n o r ep l a ni no p e r a t i n gp r o c e s s ；o l dc o s tc o n t r o l lm e t h o d ；d o tm a k es u m m a r y 、 a n a l y s i si nf i n i s hs t a g e ，a n d s oo n t h e r ea r es i xm e a s u r et os o l v et h ea b o v ep r o b l e m s o n e ，a c c o r d i n gt h ep r i n c i p l eo fc o m p r e h e n s i o na n de m p h a s i s ，m a k ec o s tc o n t r o la b o u tt h e w h o l ep r o c e s so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o je c tu n d e rt h ep r i n c i p l eo fl i f ec y l ec o s t m i n i m u m ；t w o ，m a k ec o s tp l a no fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c tc a r e f u l l y , n a m e l y ，d oc o s t c o n t r o l li na d v a n c e t h r e e m a k er e a le s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c tc o s t c o n t r l l 、i t l lt h e a d v a n c e dp r o j e c tm a n a g e m e n tm e t h o d w o r kb r e a ks t r u c t u r ea n de a r n e dv a l u e m a n a g e m e n t ，n a m e l y ，d oc o s tc o n t r o l li np r o c e s s ；f o u r , m a k ep r o j e c ts u m m a r y 、a n a l y s i s ，a n d c o m et r u ea w a r da n dp u n i s h m e n t ，n a m e l y ，d oc o s tc o n t r o l li nf i n i s hs t e g e ；f i v e ，d e c r e a s e c a p i t a l i z e di n t e r e s t t ；s i x ，p a ym o r ea t t e n t i o nt oc o n t r o lm a n a g e m e n to fp r o j e c tq u a l i t yc o s t t h ep u r p o s eo ft h i st h e s i sp r o v i d et h e o r yg u i d e sf o rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t ，a n d d e c r e a c ec o s to fr e a le s t a t ec o m p a n yt oi n c r e a s et h e i rc o m p e t i t i v e n e s s k e y w o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t , c o s tc o n t r o l , w o r kb r e a ks t r u c t u r e , e a r n e d v a l u em a n a g e m e n t 图表清单 图1 1 ：论文的框架结构图8 图4 1 ：不同阶段影响成本控制程度的坐标图2 0 图4 2 ：挣值管理技术原理图2 7 图4 3 ：质量成本分类图3 4 图4 4 ： 质量成本项目间的基本关系及最佳质量成本水平图3 6 图4 5 ：质量成本线3 7 v 主要缩略词一览表 缩略词 英文全称中文全称 b sw o r kb r e a kst r u ct u r e工作分解结构 e v me a r n e dv a l u em a n a g e m e n t挣值管理 b c w s b u d g e t e dc o s tf o rw o r ks c h e d u l e d计划工作量的预算费用简称计划值 b c w p b u d g e t e dc o s tf o rw o r kp e r f o r m e d已完工作量的预算费用，简称挣值 e v e a r n e dv a l u e挣值 a c w p a c t u a lc o s tf o rw o r kp e r f o r m e d已完工作量的实耗费用 c vc o s tv a r i a n e e 费用偏差 c v pc o s t v a r ia n c ep e r c e n t a g e 费用差异百分比 c p ic o s tp e r f o r m a n c ei n d e x 费用效果执行指数 s vs e h e d u l ey a r i a n t e 进度偏差 s v ps c h e d u l ev a r i a n c ep e r c e n t a g e 进度差异百分比 s p i s h e d u l ep e r f o r m a n c ei n d e x进度效果执行指数 v i 论文独创性声明 本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工 作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何 未加明确注明的其他个人或集体己经公开发表的成果。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名： v 何粥 砂口7年夕月匆日 论文知识产权权属声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学 校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权 利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成 果时，署名单位仍然为长安大学。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名： 导师签名： 叼笥巫妩加哆年圹月力日 糯2 口口7 年s 月7 日 长安大学硕士学位论文 1 1 选题背景 第一章绪论弟一早殖y 匕 我国自1 9 7 8 年实行改革开放以来，已经过3 0 年的发展，时至现在，取得的成就举世 瞩目。在众多推动中国经济发展的元素中，房地产行业无疑扮演着举足轻重的角色。9 0 年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，房地产开发全部由国家进行投资。自 从1 9 9 0 年国务院5 5 号令对土地交易的法律承认以及1 9 9 2 年我国政府宣布实行市场经 济体制之后，标志着我国房地产商品化的开始，才真正形成我国的房地产业及我国的房 地产市场。从那时到目前，我国房地产大体经历了三个阶段：1 9 9 0 至1 9 9 6 年为第一个阶 段，当时的城市住宅建设由国家财政做出安排。住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式 楼，风格单调，缺乏多样性。那时的住房主要是解决居住问题，基本上没有其他的要求。 这个阶段总的来说是卖方市场，因而对房地产企业的要求不高；第二个阶段是从1 9 9 6 年 至2 0 0 0 年，随着1 9 9 8 年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变砣? 集团 购买基本退出市场，而个人消费成为主体，普通居民有了选房的自由，对居住品质逐步 提高。同时，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营 的房地产企业也参与到房地产的开发销售。由于房地产市场购房主体需求的多样化和 开发主体的多元化，房地产业的竞争越来越激烈。要想在竞争中取胜，对房地产企业的 的要求也越来越高。第三阶段是在2 0 0 0 年以后，整个中国的房地产快速发展，进入到 大规模的市场化开发阶段。居住者不仅需要优秀的户型设计，而且希望达到与周围的自 然环境、人文环境以及社会环境的和谐统一，实现“人居合一 的理想境界。n 1 它要求企业更有实力，资源要更加充分整合。 近些年，房地产市场过热，房产价格一直处于上涨阶段。但在2 0 0 8 年，房产市场出 现动荡，上半年全国各地的房价还处于上涨阶段，但下半年由于金融危机的影响，房产 价格就出现下调趋势。更多的消费者在持币观望，希望房价有进一步的下滑。导致房产 成交量下降，使得房地产开发商的资金链越来越紧。为了提高销量，房地产企业不得不采 取各种各样的促销手段吸引消费者，其行为的实质为降价销售。各地市政府也采取了一 些积极措施，来刺激本地区的房地产市场。例如：西安市政府出台了对购房者给予价格 补贴的政策。与此同时，国家也推行了一系列有关利息、信贷、财政支出、税收调节等 方面的政策进行宏观调控。 第一章绪论 具体有：中国人民银行宣布：自2 0 0 8 年9 月1 6 日起，下调一年期人民币贷款基 准利率0 2 7 个百分点，以及下调存款准备金率o 5 。自2 0 0 8 年1 0 月9 日起下调一年 期人民币存贷款基准利率各0 2 7 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 自2 0 0 8 年1 0 月1 5 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5 个百分点。自2 0 0 8 年1 0 月2 7 日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0 7 倍；最 低首付款比例调整为2 0 。白2 0 0 8 年1 0 月3 0 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率， 一年期存款基准利率由现行的3 8 7 下调至3 6 0 ，下调0 2 7 个百分点；一年期贷款基 准利率由现行的6 9 3 下调至6 6 6 ，下调o 2 7 个百分点：其他各档次存、贷款基准利 率相应调整。自2 0 0 8 年1 0 月9 日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。自2 0 0 8 年1 1 月1 日起，对个人首次购买9 0 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1 ；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地 方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五 年期以下( 含) 由现行的4 3 2 调整为4 0 5 ，五年期以上由现行的4 8 6 调整为4 5 9 ， 分别下调o 2 7 个百分点。比1 国家在2 0 0 8 年下半年出台的以上系列政策中：宽松的信贷政策和税收调节政策， 降低了房产交易成本，对房地产市场具有积极作用；降息也减轻了资金利息负担，降低 了企业成本，达到刺激经济，减缓经济滑坡速度，该政策并不主要是针对房地产行业， 但同样也使房地产及贷款人负担降低，减少了呆坏账率。 2 0 0 8 年卜1 2 月，全国完成房地产开发投资3 0 5 8 0 亿元，同比增长2 0 9 ，增幅比 1 - 1 1 月回落1 8 个百分点。其中，商品住宅完成投资2 2 0 8 1 亿元，同比增长2 2 6 ，回 落2 6 个百分点，占房地产开发投资的比重为7 2 2 。2 0 0 8 年卜1 2 月，全国房地产开 发企业房屋施工面积2 7 4 亿平方米，同比增长1 6 0 3 房屋新开工面积9 8 亿平方米， 增长2 3 ；房屋竣工面积5 9 亿平方米，下降3 5 。其中，住宅竣工面积4 8 亿平方 米，下降4 2 。2 0 0 8 年1 - 1 2 月，全国商品房销售面积6 2 亿平方米，同比下降1 9 7 。 其中，商品住宅销售面积下降2 0 3 ；商品房销售额2 4 0 7 1 亿元，同比下降1 9 5 。其 中，商品住宅销售额下降2 0 1 。2 0 0 8 年1 2 月份，全国7 0 个大中城市房屋销售价格同 比下降0 4 ，环比下降0 5 。新建住宅销售价格同比下降0 8 ，环比下降o 7 。3 1 从以上资料可知，尽管2 0 0 8 年下半年国家实施措施来减缓房地产市场下滑速度， 但其销售量仍不乐观，价格也趋于下降。在这种新的经济环境下，房地产业将告别暴利 时代，进行一番洗牌。只有那些管理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的企业才会最 2 长安大学硕士学位论文 后生存下去。依照公式：利润= 销售收入一成本费用，可知成本是影响企业利润高低的 重要因素。房地产开发项目是房地产企业主要经济业务活动。因此，项目成本控制的好， 对于房地产开发企业来说，其企业的成本控制也会相应控制的好，进而提高企业利润。 那么，如何做好房地产开发项目成本控制，成为迫切需要研究的理论和实践问题。 1 2 研究目的及意义 1 2 1 研究目的 本文研究的目的在于通过对房地产开发项目成本控制现存问题的分析，结合房地产 开发项目特点及其成本控制的特殊性，应用先进的项目管理方法，工作分解结构和挣值 管理技术的理论和方法，寻求解决房地产开发项目成本控制的措施，解决实际工作中的 问题。从而加强房地产开发项目的成本控制，实现预定的成本目标，促使房地产开发企 业不断降低成本，减少消耗，以低成本为依托，通过价格竞争来扩大市场份额，最终扩 大企业的利润，提升企业市场竞争力。 1 2 2 研究意义 本论文研究意义有以下几点： ( 1 ) 从微观上讲，研究房地产开发项目成本控制，有助于房地产企业明确开发项目成 本控制的总体思路、结构框架和实施措施，并减少和杜绝企业中的浪费现象，节约有限 的社会和经济资源。为房地产企业的成本控制提供一个理论上的平台，指导房地产企业 实践中的成本控制工作。 ( 2 ) 从宏观上讲，通过对房地产开发项目成本控制的研究，可更加合理、充分、有效 的利用土地，对振兴当前低迷的房地产业起到一定作用。在当今金融危机的情况下，对 减少整个国民经济的损失，促进其持续、健康发展具有较为重要的现实意义和实践价值。 因为房地产是我国国民经济的支柱产业。数据显示，2 0 0 8 年，我国房地产完成开发投资 3 0 5 8 0 万元，而固定资产投资为1 7 2 2 9 1 万元，房地产投资占比1 7 7 ，占g d p 的比重 达1 1 0 。h 1 虽然在2 0 0 9 年2 月国务院审议通过的十大产业调整振兴规划中，房地产业 落选，但其支柱产业地位不变。房地产对国民经济相关产业的拉动作用十分明显。随着 房地产需求的提升，伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，带动相关产业发 展。 第一章绪论 此外，随着我国经济的发展，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡沫经济， 房价猛涨，生活在城市中的广大普通百姓好多买不起房。通过对房地产开发项目成本控 制的研究，可以从某种程度上促进成本降低，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国 家对房价以及房地产住宅项目开发进行调控时提供参考意义。在解决普通百姓的住房问 题方面做出一丝贡献，这样就有利于我国社会的和谐发展。 1 3 国内外研究现状 自企业诞生以来，成本管理即成为了企业管理永恒的主题。成本管理的思想和方法， 在国外和国内都经历了长时间的发展。房地产企业也不例外，对于这些理论和方法进行 总结，将有利于我们对房地产开发项目成本控制的研究。 1 3 1 国外研究现状 2 0 世纪初，成本会计的发展进程比较缓慢，当时的管理者只是注重产品的实际成 本计算。2 0 世纪3 0 年代，将成本管理从被动式的事后核算推进到生产过程中的控制， 使成本控制和成本核算结合起来，这种以标准成本制度为代表的过程成本控制，成为传 统的成本控制方法。5 1 随后又出现了责任成本控制，一种将成本发生与职能部门或个人 的责任相结合的成本控制方法，此成本控制在第二次世界大战后得到迅速的推广与发 展。2 0 世纪5 0 年代后期，在新技术革命的推动下，以“价值工程”理论和方法为代表， 将成本控制过程扩展到事前综合性目标成本控制上来。m 1 这一控制观念无论在时间上还 是空间上都有极大扩展，它既包括对成本的事前、事中和事后的控制，又涉及上、中、 下层管理人员及生产工人，从而进入了广义成本控制阶段，这是成本控制发展的历史性 突破。与此同时提出了变动成本法，它解决了传统的全部成本法提供的会计信息无法满 足企业预测、决策需要的问题。到了2 0 世纪8 0 年代，产生了作业成本计算( a b c a c t i v i y t b a s d e c o s t i n g ) 及作业成本管理( a b c m - - a c v t i y t i b a s d e c o s t m n a g a e m e n ) 。 作业成本管理的实质是以“作业 作为企业怜理的起点和核心，摒弃了传统的以”产品” 作为企业管理核心的观点，引导管理人员将注意力集中在发生成本的原因一成本动因之 上。成本动因理论是库拍和卡普兰教授于1 9 8 7 年提出的成本理论。 从成本控制的发展历史来看，成本控制从“标准成本控制一责任成本控制目标 成本控制一作业成本控制 伴随企业管理理论“古典管理理论一行为管理理论系统 管理理论一现代管理理论的演进而发展的。这符合成本管理是企业管理子系统的定论。 4 长安大学硕士学位论文 同时，成本控制每一发展阶段都诞生了一个标志性的成本概念，如标准成本、责任成本、 目标成本、变动成本、作业成本等，极大地丰富了成本控制的理论与实践。 国外的房地产开发项目成本控制，非常注重项目管理工具和方法的系统应用。一般 从项目启动开始，到项目计划、执行、控制和结尾，都会利用项目管理工具进行成本、 质量、进度的控制。项目管理的理论在全球范围内存在多种体系，但被广泛认同和使用 的是美国项目管理学会p m i 推出的项目管理知识体系及指南p m b o ka n dp m b o k g u i d e 。美国项目管理学会于1 9 6 9 年成立。许多项目管理实践对于从建筑到医药等各 应用领域都具有通用性。1 9 7 6 年在蒙特利尔召开p m i 论坛时，人们开始普遍讨论将这些 具有通用性的实践方法汇总规范为一项标准。1 9 8 3 年，p m i 首次将项目管理知识体系规 范为一项标准，题目为项目管理知识体系( p m b o k ) 。1 9 9 6 年8 月，p m i 发表了p m b o k 指南，用以定义一般公认的过程，以之作为项目管理实践的标准。这一标准是应用和 推动其发展的实际工作者和学者逐步建立起来的。 p m i 推出的项目管理知识体系( p m b o k ) 是一个涵盖甚广的术语。1 9 9 6 年版p m b o k 的内容以项目管理过程为导向，即以5 个项目管理过程组和9 个知识领域为导向。这5 项目管理过程组，有启动过程组、规划过程组、执行过程组、监控过程组和收尾过程组。 9 大知识领域，有项目综合管理、项目范围管理、项目时间管理、项目质量管理、项目 人力资源管理、项目沟通管理、项目风险管理、项目采购管理。关于p m b o k ，后来经过 了几次修订。2 0 0 4 年，第三版p m b o k 做了最新的调整，包含了4 5 5 个项目管理术语。 项目管理是2 0 世纪6 0 年代初在西方发达国家发展起来的一种新的管理技术，它 考虑了工程项目的多种界面和复杂环境，强调了项目的总体规划、矩阵组织和动态控制， 由此组成的项目管理系统具有计划、组织和控制等职能。此项技术在工程项目的建设中 得到广泛的应用和发展。项目管理是一门新兴的学科，是现代工程技术、管理理论和项 目建设实践结合的产物，它经过了几十年的发展和完善日趋成熟，并以经济上的明显效 益而在各发达工业国家得到广泛应用。实践证明，在经济建设领域中中实行项目管理， 对于提高项目质量、缩短建设周期、节约建设资金等都有十分重要的意义。8 1 国外的房 地产开发项目成本控制中应用比较广泛的是工作分解结构( w b s ，w o r kb r e a k d o w n s t r u c t u r e ) 和挣值管理技术( e ，e a r n e dv a l u em a n a g e m e n t ) 。工作分解结构( w b s ) 技 术和挣值管理技术( e ) 是2 0 世纪6 0 年代以后诞生的项目成本管理最具代表性的管 理方法。在后面将作详细论述。 5 第一章绪论 1 3 2 国内研究现状 随着我国经济的发展，成本控制理论与项目管理在我国都经历了一个不断完善的 过程。我国从2 0 世纪7 0 年代末开始引进和推广项目管理技术，经过多年实践证明，在 现代建设项目的开发和建设中，项目管理起了越来越重要的作用。2 0 世纪8 0 年代，我国 建筑业管理制度作了重大改革。建设部、电力部、化工部、煤炭部等相继开展了承包商 项目经理培训、考试，实行资格证书制度。自那时起，中国国内的工程施工公司紧随国 内基础建设高潮，纷纷提升了项目管理水平，涌现出了许许多多创新的项目管理模式， 如实行标后预算，两层分离，切块包干；鼓励成立职工操作实体；实行精细化管理等等， 积极寻求项目管理的新思路新方法。实践证明，这些成熟的项目管理新模式在国内大环 境下是非常成功的。近年来，随着房地产业的迅速发展，关于房地产开发项目成本控制 方面的新成果不断涌现。例如： 吴成浩认为，对房地产项目工程造价的控制要立足于事先控制，不仅要反映投资决 策、设计、发包和施工，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，对工程造 价进行全过程地控制。9 1 冯伟认为，只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签定目标责任书，赏 罚分明，对房地产开发项目实施全面成本管理与控制，才能取得良好的社会效益和经济 效益。1 0 1 杨维强调既要制定房地产项目的建设成本，也要注重运营成本，提出对房地产开发 项目进行全寿命控制。 1 1 1 杨东提出，运用供应链的合作伙伴管理模式，能够增强房地产企业核心竞争力，控 制和降低房地产开发成本。n 2 1 单良通过研究，提出二维的房地产动态供应链管理概念，在房地产开发流程上的横 向供应链管理和开发子节点上的纵向动态联盟管理。1 3 1 总之，我国虽然涌现了一些项目成本控制方面的典型，但还缺乏理论与实践很好结 合的范例。比如：房地产企业供应链管理理论还处在起步、探索阶段。杨东、单良等在 供应链管理模式的作用、以房地产企业为核心的供应链组成、合作伙伴的选择等方面进 行了初步研究，实践中运用不多。还有一些先进的项目成本管理方法，如：工作分解结 构( w b s ) 技术和挣值管理技术( e ) 等在我国的工程项目管理特别是在房地产开发项目 管理中很少应用，即使有也没有真正运用好，起到成本控制的目的。因此，我国还需要 加强项目管理以及房地产开发项目成本控制方面的理论与实践研究。 6 长安大学硕士学位论文 1 4 论文研究思路、主要内容及研究方法 1 4 1 研究思路 本文从目前我国房地产开发项目成本控制中存在的问题，即实际中比较注重对施工 阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视；项目运作 过程中轻计划；成本控制方法落后；竣工汇总阶段，末做好项目总结、分析工作这四方 面入手。提出我国房地产开发项目成本控制的六点措施，一是按照全面控制与重点控制 相结合的原则，对房地产开发项目全过程进行成本控制，以全寿命周期成本最小化为控 制准则。二是应认真做好房地产开发项目的成本计划，即做好事前成本控制。三是利用 先进的项目管理方法，工作分解结构( w b s ) 和挣值管理技术( e v m ) 对房地产开发项目进行 成本控制，即做好事中成本控制。四是竣工汇总，落实考评制度，兑现奖惩，做好项目的总 结、分析工作，即做好事后成本控制。五是降低资本化利息支出。六是注重质量成本的 控制管理。 1 4 2 主要内容 本文共分4 章： 第l 章，绪论，说明论文研究的背景、目的和意义，国内外关于项目成本控制的研究现 状，以及论文研究的主要思路、主要内容及研究方法。 第2 章，阐述房地产以及房地产开发项目成本控制的相关理论。 第3 章，研究目前我国房地产开发项目成本控制方面存在的问题。 第4 章，针对存在的问题提出房地产开发项目成本控制的措施。 7 第一章绪论 图1 1 论文的框架结构图 1 4 3 研究方法 本文在对房地产项目开发成本控制研究中，主要采用了以下研究方法： ( 1 ) 归纳分析方法 在实践的基础上，结合房地产开发项目特征及其成本控制的特殊性，运用归纳分析 方法，总结目前我国房地产开发项目成本控制中的问题。 ( 2 ) 定性分析和定量分析相结合的方法 采用定性分析和定量分析相结合的方法，寻求解决目前我国房地产开发项目成本控 制的措施。其中房地产开发项目全过程控制采用了定性分析研究；成本控制的事前计划， 事中控制，事后汇总采用了定量分析研究。 8 长安大学硕士学位论文 2 1 房地产相关理论 第二章相关理论综述 2 1 1 房地产开发企业及房地产开发定义的讨论 依据 第2 9 条的规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房 地产开发和经营的企业，也称”房地产开发商 。建设部2 0 0 0 年3 月2 9 日颁布的 第2 条规定：本规定所称房地产开发企业是指依法设立、 具有企业法人资格的经济实体。1 4 1 房地产开发是一项以土地开发和房屋建设为投资对象的经济活动。房地产开发的 概念有广义和狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆 迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程。狭义的房地产开发，多是指建设前期的开 发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平 或“七通一平 部分。我们通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。n 4 1 本文中所指的房地产开 发也是广义的房地产开发。 2 1 2 房地产开发的特征 1 、综合性强，涉及面广 房地产开发涉及诸多部门，常与之打交道的部门有：规划、土地、勘测、设计、施工、 供电、市政、商业、服务、通讯、文教卫生、环境、园林、银行等。 2 、工程量大，综合成本高 工程量一般是从工程的投资成本和建设工程两方面来考虑的。房地产开发投资量较 大，开发一个小区，少则几千万，多则可达亿元甚至十几个亿。施工期限常常以年或者 几年甚至十几年来计算。 房屋开发投资额大和周期性长的特点也决定了房屋开发的高 风险性。 3 、建设项目种类繁多 从用途来说，可分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。非住宅房屋又可分为：( 1 ) 生 产用房，包括工业、交通、建筑等企业生产活动用房；( 2 ) 营业用房，如商店、旅馆、 银行等经营性服务用房；( 3 ) 行政用房，指党、政、军等使用的办公用房；( 4 ) 其他专 业用房，如文化、科技、卫生、教育活动用房。如果单纯从工程项目考虑，以住宅为 例，住宅区内的工程项目，小的几十项，大的几百项，包括住宅及各种配套项目、附 9 第二章相关理论综述 属工程等样样俱全。 4 、与银行关系密切 从国际情况看，无论是发达国家还是发展中国家，都充分利用房地产金融筹资的职 能作用来支持房地产开发，并取得了较好的效果，特别是小区开发和成片开发的情形。 我国近几年来房地产业的飞速发展，经济上的强大支撑力完全来自于金融业，金融业与 房地产业已经结下了不解之缘。1 4 1 2 2 房地产开发项目成本控制的有关理论 2 2 1 成本控制定义的讨论及成本控制方法 成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。它有广义和狭义之 分。狭义的成本控制也称成本的日常控制，主要是指对生产阶段产品成本的控制。即运 用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围 内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。 广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控 制。广义的成本控制包括成本预测、成本计划、成本日常控制、成本分析和考核等一系 列环节。5 论文中的成本控制指的是对房地产开发项目的全部成本的控制，是广义的成 本控制。 成本控制的方法是多种多样的。从成本控制标准上来看，有目标成本控制法、标准 成本控制法、预算控制法、责任成本控制法等。 2 2 2 工作分解结构( w b s ) 和挣值管理技术( e v m ) 定义的讨论 工作分解结构( w o r kb r e a ks t r u c t u r e ) 通俗的讲就是把全部项目内容层层分解， 直到分解到能够进行准确的工程量和成本的计量为止。它回答了一个工程项目都做些什 么工作，大概的费用是多少等。 挣值管理技术( e a r n e dv a l u em a n a g e m e n t ) 是以完成工作预算的挣得值为基础， 用三个基本值测量项目的进度和费用，全面衡量和反映项目进展状况的项目管理整体技 术方法。该方法通过测量和计算已完成工作的预算费用与己完成工作的实际费用和计划 工作的预算费用得到实施的进度和费用偏差、性能指标，通过这些指标预测项目完工时 的估算，从而达到判断项目预算和进度计划执行情况的目的。 l o 长安大学硕士学位论文 2 2 3 房地产开发项目成本内容 房地产开发企业产品成本主要包括以下几方面的内容：( 1 ) 土地征用及拆迁补偿费或 批租地价：因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建 筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。( 2 ) 前期工程费：土地、房屋 开发前发生的规划、设计、项目可行性研究及水文、地质、勘察、测绘、场地平整等费 用( 3 ) 基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排泄、 通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。( 4 ) 建筑安装工程费：土地房 屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和 设备费。包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建 筑安装工程费。自营的建筑安装工程费分为直接成本和间接成本。直接成本是指施工过 程中耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括人工费、材料费、机械使 用费和其他直接费。间接成本是指企业各施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部 支出，包括施工单位管理人员工资、奖金、职工福利费、行政管理用固定资产折旧费及 修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、 检验试验费、工程保修费、劳动保护费、排污费及其他费用。( 5 ) 配套设施费：在开发 小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉 房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。( 6 ) 开发间接 费用：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费 用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保 护费、周转房摊销等。在实际工作中，除了周转房摊销外，企业很难划分清管理费用和 开发间接费用的界限。因此，除了周转房摊销列作开发间接费用外，其余费用往往以是 否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发企业不设现场机构，而由公司定期或不 定期地派人到开发现场组织开发建设活动，则所发生的费用，可直接并入企业的管理费 用，不计入开发项目成本。( 7 ) 其他开发费用：包括企业为开发产品而发生的应计入开 发产品成本的以上各项之外的支出。如企业为开发房地产而借入的资金，在开发产品完 工之前所发生的利息等借款费用，以及其他难以归入以上各个项目的开支等。们 以上是房地产开发项目成本的构成，其每个成本项目的高低直接影响着整个房地产 开发项目成本的高低，所以，控制每个成本项目的高低也成为控制整个开发项目成本的 关键。 第二章相关理论综述 2 2 4 房地产开发项目成本控制的特殊性 房地产开发的特性决定了其成本控制的特殊性。首先，房地产产品价值不易比较。 房地产开发项目是在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房 地产产品的房地合一属性和土地资源管理特征决定了，房地产开发很难采取其他产品集 中规模化生产而行销各地的模式，只能在各区域当地开发。一方面是各地块原状，周围 环境及待拆迁情况不同，另一方面各区域市场需求和开发供给上也有差异。因而没有任 何两个房地产产品价值完全相同，所以成本很难直接比较。其次，房地产产品成本不固 定性。房地产开发周期长，一般要跨度几年。其成本受内部外资源影响较大，而内外部 资源市场在不断变化。相关资源：如建材、劳动力、专业服务市场在不断起伏变化。由 于时间差异，同一开发主体开发同样产品的成本很难照搬。更不用说不同开发主体了， 其资源整合能力不同，开发的产品成本也不会相同。房地产产品成本的不固定性，决定 其成本很难直接对照。 以上特殊性决定了许多行业通用的量化成本指标比较法对房地产开发成本控制只 能起到一定的参照作用，成本指标参照值也只能是个量化幅度范围，具体应用中需要找 到适合房地产开发特征的成本控制体制。 2 2 5 房地产开发项目各开发阶段的主要工作 房地产开发项目可分为项目投资前期、项目投资实施期和项目经营使用期三大阶 段，其各阶段的主要工作内容如下： 1 、项目投资前期 投资前期是指从投资项目设想到项目投资实施前的一段时间，也就是指项目投资决 策阶段。主要工作包括投资机会研究、投资项目建议、项目可行性研究、项目评估与决 策等具体阶段。这一时期的核心内容是对项目的科学论证与评价决策。项目能否成立的 判定、项目的投资规模、投资方案以及地址选择、资金筹措方案的选择等，都应在这一 阶段完成。 2 、项目投资实施期 投资实施期是指项目决策后，从项目规划设计、施工建设到竣工验收前的一段时期， 是把规划变成现实，完成项目建设计划的关键时期。这一阶段的主要环节包括如下四大 部分。m 1 ( 1 ) 通过投资前期一系列工作，做出投资决策，取得开发项目土地使用权，进行 1 2 长安大学硕士学位论文 三通一平，或七通一平，将。生地一交“熟地一，并申报领取各种证件。 我国的土地市场分为两级：一级市场和二级市场。一级市场是土地使用权出让市场， 土地使用权的获得可通过协议方式、招标方式、拍卖方式和挂牌方式；二级市场是土地 使用权交易市场，包括土地使用权的转让、出租、抵押等。一级市场即土地使用权出让 市场是土地作为商品经营和进入流通的第一步，反映了国家土地所有者与土地使用者之 间的商品关系。一级市场是二级市场的前提和基础，没有土地使用权的出让就没有土地 使用权的交易。 协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让这四种土地使用权出让方式，各具优缺 点，从实践中看，招标出让、拍卖出让与挂牌出让因其特有的竞争性，效果要比协议出 让好。因为从经济学的角度来看，土地是不可再生资源，是稀缺资源，竞争更能反映土 地的市场属性，所以竞争缔约方式能更好地反映它的价值。对国家而言，选择招标出让、 拍卖出让和挂牌出让时更好的形式，竞争出价中价格必定上涨，由此国家便可获得更大 的收益。 协议是通过一对一谈判的形式形成价格，基本是一种由非市场因素主宰而形成的价 格，除政府外，只有一个所谓的市场主体的存在，根本没有竞争；招标是通过比较投标 者的一次性出价与政府事先确定底价的接近程度而确定是否中标，因此最后的中标价格 总是相当接近政府所定价格，价高者反而可能并不能中标，从这个意义上，招标价格是 一种招标方( 行政主管部门) 定价；拍卖通过竞争者之间的反复竞价而决定“胜利者”， 遵循“价高者得 的市场基本原则，最后的成交价格是真实的市场价格，甚至高出市场 价格。对土地所有者身份的国家而言，拍卖使国有土地使用权等到最充分的实现，在通 常情况下，拍卖价格要高于招标价格，而招标价格要高于协议价格，对同一宗地而言， 拍卖能使作为行政管理者的政府获得可能的最大收入，有效解决城市建设资金短缺的问 题。在商品经济发达的国家和地区，采用拍卖方式为政府获取了最大的财政收益。例如 香港，对所有供给私人发展的土地，政府均以公开拍卖的方式处理，作为政府财政收入 的一个重要来源，并以此支持社会发展的支出。挂牌出让国有土地使用权，相对于协议 出让的一对一的出价方式，挂牌出让更具有市场化的特点；相对于招标的一次出价而言， 挂牌出让允许使用者在指定时期内出价；相对于拍卖必须在极短时间内现场出价，挂牌 出让允许经过一定的时间考虑，慎重地针对性出价，不至于产生竞得后不得不放弃的遗 憾。1 4 1 该阶段的主要工作是：取得土地使用权，办理相关手续，诸如：申报办理建设用 第二章相关理论综述 地选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、 房地产开发项目手册、房屋拆迁许可证、施工许可证。 ( 2 ) 设计阶段 项目设计是项目策划理念、功能、使用价值得以实现的计划安排，是项目质量目 标系统化、具体化的必要步骤。由于项目设计质量的复杂性、隐蔽性，设计单位的选择 非常重要。设计单位必须具有一定知名度和相应资质等级，而且具有良好的信誉。在多 数情况下，可采用竞标方法选择设计单位。项目设计要尽可能采用国家和省级的设计标 准，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。 ( 3 ) 招标、施工阶段 招标、施工阶段的工作，基本都是依据设计完成的。招标包括项目总招标、设计 招标、