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智能化小区信息系统的研究 摘 要 本文研究智能化小区信息系统的建设。信息技术的发展给房地产业和 物业管理提出了新的要求，智能化小区将是未来发展的趋势。本文通过对 我国现阶段住宅小区和物业管理以及计算机技术的深入研究，提出了 智能 化小区信息系统解决方案。本文讨论了智能化小区信息系统建设的总体目 标及设计原则、子系统构成、系统平台以及所涉及的计算机及网络技术， 讨论了系统开发中c / s结构和 b / s结构相结合的策略，并对系统 i c卡一 卡通及其应该注意的问题，如安全策略、联网离线方式选择等进行了讨 论。本文以停车场管理子系统为例，对此子系统做了详细的分析与设计， 包括子系统的体系结构、数据流程分析、模块划分及其功能分析、数据库 设计、输入输出设计等。最后本文对小区信息中心 w e b端编程进行了讨 论，具体包括w e b 开发主流技术、a s p 动态网页开发、数据库访问等。 关键词:信息系统 智能化小区 一卡通 停车场管理 abs t ract t h i s p a p e r m a i 吻 d e a l s w i t h t h e i n f o r m a t i o n s y s t e m o f t h e in t e l l i g e n t c o m m u n i t y . wi t h t h e d e v e l o p m e n t o f i n f o r m a t i o n t e c h n o l o g y , m a n a g e m e n t o f r e a l e s t a t e s h o u l d b e re f o r m e d a n d in t e l l i g e n t c o m m u n i t y w i l l b e t h e r e s u lt . t h r o u g h t h e a n a l y s i s o f c o m m u n it y a n d c o m p u t e r s c i e n c e , t h e p a p e r b r in g f o r w a r d t h e s c h e m e o f i n f o r m a t i o n s y s t e m o f t h e i n t e l l i g e n t c o m m u n i t y , a n d d i s c u s s e d t h e s y s t e m s t a r g e t a n d p r i n c i p l e o f t h e d e s i g n , a n d a l s o i n c l u d i n g t h e s y s t e m s s t r u c t u re a n d t h e f u n c t i o n o f s u b s y s t e m s . a s t h e s t r a t e g y o f t h e d e s i g n , t h e c o m b i n a t i o n o f b / s a n d c / s m o d e i s a l s o d i s c u s s e d . i n a d d i t i o n , t h e p a p e r 第1 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 a n a ly z e d t h e i c c a r d t e c h n i q u e a n d t h e a p p l i c a t i o n o f i c c a r d i n t h e i n t e l l i g e n t c o m m u n i t y . m a n a g e m e n t i n f o r m a t i o n s y s t e m o f p a r k i n g , a s a n e x a m p l e o f s u b s y s t e m s , i s a n a ly z e d a n d d e s i g n e d i n d e t a i l , i n c l u d i n g t h e a n a l y s i s o f s y s t e m s t r u c t u r e , d a t a fl o w , s u b s y s t e m s a n d t h e d e s i g n o f d a t a b a s a n d i n p u t a n d o u t p u t , t h e p r o g r a m m i n g b a s e d o n w e b i s a l s e d i s c u s s e d , i n c l u d i n g t h e l e a d i n g t e c h n i q u e u s e d i n w e b p r o g r a m m i n g , a c t i v e s e r v e r p a g e , d a t a b a s e a c c e s s k e y w o r d s : i n f o r m a t i o n s y s t e m i n t e l l i g e n t c o m m u n i t y i c c a r d ma n a g e m e n t o f p a r k i n g 第2 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 第一章绪 论 信息技术的飞速发展，深刻改变着人们的思维方式、工作方式、生活 方式，改变着整个社会的方方面面。 第一节知识经济时代的物业管理 一、知识经济时代对房地产业提出了新的要求 随着知识经济时代的到来，我国年轻的房地产业己经历了价格竞争阶 段和质量竞争阶段，正步入功能竞争阶段。 在价格竞争阶段，几乎谈不上有效的物业管理，人们对物业的需求实 际上仅仅只是计划经济体制下长期压抑的居住需求的骤然释放。在知识经 济时代，人们关心的将不再是居住、办公、商业等从空间上分割的单一需 求，而是营造集多种功能于一体的美好环境，人们则在此环境中工作与生 活。此时，物业管理公司从以往简单的工程设计维护以及保安、绿化等基 本功能的执行者转而成为一栋楼宇或小区的文化缔造者，综合环境与功能 服务的营造及维护者，业主、业租户相互之间以及与外界的信息传递者与 沟通者，并根据客户的不同需求，量体裁衣，提供个性化、特色化的服 务。因此，知识经济时代的物业管理所需要的是创新，是管理艺术在物业 上的沉积与升华。知识经济给房地产业带来的革命是质的革命，结合知识 经济时代的鲜明特征，我们认为，对于我国房地产业的发展具体要求为: 在讲求房地产商品质量不断跃上新台阶的同时，要充分把握信息、知识不 遵循边际收益递减规律这一特征，加强无形价值在整个房地产商品价值中 所占的比重，大力推动房地产业服务经济的发展，不断提升房地产商品的 第3 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 附加值:大力发展较少受成本限制的房地产商品，例如空间房地产，即以 网络世界中的虚拟空间形态来拓展人们心目 中传统意义上不可移动的房地 产商品的实物形态。 随着网络技术的发展，使房地产业由人们意识中的实物形态向网络世 界的虚拟形态展现，使我国房地产业的发展进入一个切合国情的快车道， 从而带动相关行业，乃至整个国民经济的发展。随着其内涵的不断扩大， 房地产商品已不再是单一意义l 的建筑物的躯壳，而是更为丰富地体现了 知识经济时代下居住、办公、娱乐等功能之间的重组和基于以上功能的基 础所进行的功能创新，例如，知识经济时代通过信息技术、通讯技术、多 媒体等高新技术的运用，家庭办公己完全成为可能。这就要求开发商的设 计思维不能再停留于房地产传统的居住及办公功能分类上，而是去扩展适 应时代需求的集居住、办公、会客多功能于一体的复合型房地产商品。又 例如，随着人们生活质量和健康状况的改善，人口出生率日益降低，人口 老龄化趋势日 趋升高，银发公寓的开发便随之悄然兴起。银发公寓从房产 的功能设计、配套设施到相应的功能服务，各细微之处无不体现对老年人 的关怀和照顾。可以 说，正是为老年住户提供的这类软服务才使原本毫无 生命力的建筑物本身转化为具有高附加值的复合型商品。显而易见，知识 经济时代人们所追求的绝不仅仅是物业使用面积的大小，而是相关功能的 完善，以及能否获得最佳的价格功能比。 二、知识经济时代，物业管理向服务经济转变 知识经济时代的物业管理绝非简单的修修补补和日常服务，其核心就 在于积极营造出一座楼宇或一个小区的文化氛围，创造一种人文关怀。楼 宇是固定的.建筑物本身是有形的，而科学技术和市场需求则是日新月异 的，因此适应外部环境的变化、及时调整房地产商品的功能定位与特色服 第4 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 务就需要不断地进行高水平的策划，从而使知识经济时代的物业管理以 其 特定的产品、深厚的文化及社会内涵成为一个全新的服务经济概念。 当前，基于建筑物本身的服务经济正在崛起，传统计划经济条件下业 租户被动地接受房管所管理的模式已转变成市场经济条件下业租户主动选 择物业管理公司提供服务的主动方式，而随着知识经济时代的到来，主动 与被动的提法将失效，取而代之的将是一种双向互动式的物业管理新模 式。物业管理具有 “ 三位一体” ( 经营、管理、服务)的综合职能，其精 髓是为业租户提供统一管理的综合服务。通过综合服务，能够创造安全、 整洁、优美、舒适、方便的物业软环境，其中包括影响人类生存、发展和 享受的各种客观情况、必需条件和外部变量因素。在置业者购房后的物业 管理中，这些 “ 情况”、“ 条件”、“ 变量因素”往往是通过综合服务来 营造、改善和提供的。 知识经济时代，置业者与购房者更为看重的是软环境，即与业户有关 的所处的外部精神要素的总和。它是无形的，是虽不可触知但可以感知的 能对人们的生活和工作施加重大影响的各种精神力量。例如，管理软件的 制定与实施;物业环境保护和管理的活动;正常生活和工作秩序的建立; 社区文明形象的塑造:以及安全、整洁、舒适、优美、方便和业主归属等 状态。 三、知识经济时代，物业管理向网络管理转变 信息技术的发展给物业管理提供了新的手段，使物业管理发生了 质的 变化。物业管理公司正纷纷采用高新技术，对社区进行网络化管理。网络 化管理是计算机及网络技术在物业管理上运用的结果，简而言之，一个小 区就是一个局域网，每个居民的家庭就是网络的一个结点，而物业管理公 第3 页共 7 3 页 智能化小区信息系统的研究 司就是总控制室，物业公司能及时掌握所辖社区居民的情况，对居民提出 的要求也能及时分类处理，及时反馈。 计算机网络技术的运用使物业管理发生了质的变化，物业网络化管理 的内涵极为丰富，它绝非因特网的简单应用。以开放性、公开性、连接性 为特征的因特网是一个巨大的网络，人们可以通过因特网这条信息高速公 路访问各网站，了解各种信息，而网络管理是要向专门的居民提供专门的 服务。各物业公司有不同的用户，将用户们的计算机f . 联，便于更好地服 务、沟通和双向互动。现代都市中人们厌倦了都市里钢筋混凝土的从林， 而渴望一种亲情的交融、邻里的沟通、文化的认同、本性的回归等，因此 物业管理艺术的至上运用在于为写字楼的客户沟通信息、为小区的住户构 筑人际沟通的网络，以使人们的生活更加丰富多彩，更方便快捷。现代化 的智能小区里，业租户需要的绝不仅仅只是一个社区活动室，他们需要专 职的律师、专业的医师、专门的人员在特定的时间、特定的场合按照特殊 的要求完成特定的服务，这时网络上的交流就变得十分必要。随着越来越 多的家庭拥有计算机或上网机顶盒，物业管理网络化在硬件上已具备可行 性，物业公司只需稍加投入就可实现网络化。让整幢楼的拥有计算机的用 户实行互联，只要设置一台服务器，楼内的网络体系便可运营，居民可享 受到快捷舒适的网络服务。管理单位既可采用发布主页的方式也可采用 b b s的方式或 e -m a i l的形式与用户沟通。如网上公告板，物业公司在网 上发布各种消息，居民 只要每天打开计算机，花一两分钟便可将信息尽收 眼底。还可进行网络娱乐，如网上棋赛、网上点播、网上交流等，因为整 幢楼可用电缆相连，居民不用电话线，只要开机便可找到已开机入网的用 户。物业公司可拓展电子咨询、电子报修、电子商务，对居民实行网上物 第6 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 业管理费交割。我们不难勾勒出社区网络化的蓝图和物业管理全新的面 貌。 第二节智能化小区是未来发展的趋势 近年现代高科技和信息技术正在由智能大厦 ( i n t e l l i g e n t b u i l d i n g ,简称为 i b )走向智能住宅小区，进而走进家庭 ( s m a r t h o m e ) 。现代社会的家庭成员正在以追求家庭智能化带来的多元化信息和 安全、舒适与便利的生活环境作为一个理想的目 标。 我国 政府对智能小区的建设十分重视，建设部先后于 1 9 9 9年 4月 和 1 2月分别两次下发 全国住宅小区智能化技术示范工程工作大纲和 全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与 技术导则，对智能小区 建设进行规范指导。建设部还于 1 9 9 8年 1 0月和 1 9 9 9年 4月分别下发 关于建立建筑智能化系统工程和系统集成专项资质及开展试点工作的通 知和 ( 关于印发建设部建筑设计院等单位建筑智能化系统专项工程设计 资质 ( 试点) 及有关问 题意见的通知， 对智能建筑市场进行进一步的规 范。国家建设部住宅产业化办公室于九九年一月召开的 “ 住宅小区智能化 技术论证研讨会”上就明确指出:住宅小区智能化势在必行。 智能化小区的提出不是偶然的，它是智能化建筑的外延，是信息技术 发展的结果.是信息技术应用的重大方向。 . 智能建筑 美国智能化建筑学会 ( a m e r i c a n i n t e l l i g e n t b u i l d i n g i n s t i t u t e ,简称 a i b i )对智能建筑的定义为:智能建筑是将结构、系 统、服务、运营及其相互联系，全面综合，达到最佳组合，获得高效率、 第7页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 高功能与高舒适性的建筑物，从而为用户提供一个高效和具有经济效益的 工作环境。 智能建筑最早产生于 1 9 8 4年，美国哈特福特市将一座旧金融大厦改 造，并且对大楼的空调、电梯、照明、防盗等设备采用计算机进行监测控 制，为客户提供语音通信、文字处理、电子邮件和情报资料等信息服务， 被称为世界上第一座智能化大楼。随后，智能建筑蓬勃兴起，以美国、日 本兴建最多，在法国、瑞典、英国、泰国、新加坡、香港等国家和地区也 不断兴起。智能建筑是信息时代的必然产物，它已成为各国综合经济实力 的具体象征，也是各大跨国企业集团国际竞争实力的形象标志。因而，各 国政府的机关、各大企业集团公司也都竞相实现其办公大厦的智能化。 在中国，智能建筑一般被认为是利用系统集成方法，将计算机技术、 通讯技术、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自 动监控，对信 息资源的管理和对使用者的信息服务及其建筑的优化组合，所获得的投资 合理、适合信息社会要求并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的 建筑物。 智能建筑是社会信息化与经济国际化的必然产物，是多学科、高新技 术的有机集成，大量高新技术竞相在此应用。 智能建筑通常具有四大特 征，既楼宇自动化 ( b u i l d i n g a u t o m a t i o n ，缩写为 b a )，通信自动化 ( c o m m u n i c a t i o n a u t o m a t i o n ，缩写为 c a )，办公自动化 ( o f f i c e a u t o m a t i o n 缩写为 o a )，布线自 动化。前三个 a合起来，一般称为 . 3 a 。有些房地产发展商为了更加突出某些功能，又提出了防火自 动化 ( f i r e a u t o m a t i o n , 缩写为 f a ) ，以 及把建筑物内 各个系统综合起来管 理，形成一个信息管理自动化 ( m a i n t e n a n c e a u t o m a t i o n ，缩写为 m a )，再加上前三个 a ，便称为 “ 5 a 。所以，智能建筑是由智能化建筑 第8 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 环境内 系统集成中心 ( s y s t e m i n t e g r a t e d c e n t e r ，缩写为 s i c ) 利用综 合布线系统 ( p d s )连接和控制 “ 3 a ” 或 “ 5 a ” 系统组成的。 近几年，智能建筑也在中国各地兴起，并越来越受到政府和各界的重 视，智能建筑的功能技术设计、施工、检测已经成为一个迅速成长的新兴 行业。 . 智能化小区 智能建筑一般分为智能大厦 ( 应用于政府大楼和商仲楼宇) 和智能住 宅 ( 应用于住宅小区)。国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小 区智能化的基本概念，即: “ 住宅小区智能化是利用 4 c ( 即计算机、通讯 与网络、自 控、i c卡 ) 技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管 理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提 供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全 舒适的家居环境”。 智能小区可以形象地理解为是智能大楼的放倒、打碎和分散，是 1 1 技术向民宅的渗透。智能化小区与智能大楼相比， 服务对象和目 标有所不 同，智能化小区追求的是高科技产品为民居提供高度安全、舒适便利的服 务和面向二十一世纪的网络信息化功能。随着 i t技术不断向建筑业、向 民宅的渗透发展和结合，民居上己出现了一系列机、电、光、声一体化高 科技产品，向进一步实现家庭智能化 ( s m a r t h o m e ) 迈进。而当前数量越 来越多、规模越来越大、功能要求越来越高的大规模住宅小区的出 现，迫 切需要实现小区的智能化，采用高科技手段建立以 舒适、安全、便捷为主 要目 标的智能园区，提高园区服务目 标和功能，提高人们的生活质量。 许多智能化住宅小区都存在搭好了平台却没有智能化软件在上面运行 的情况，或者说缺少现代化的管理手段。智能化住宅小区开始建设的同时 第9 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 应该遵循 “ 管理是保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化管理，就 不可能充分发挥住宅小区智能化的功能效果。科学高效的管理是智能化的 真正内涵，简单的硬件拼凑对于智能小区的实际应用是缺少实际意义的。 智能化小区的信息系统开发是智能化的核心。该信息系统开发作为物 业管理的一部分，其好坏直接影响到服务的质量。一个高度智能化的小 区，必须在各个环节满足居民的需要。大到居民的人身安全，小到居民的 日常生活，该系统工程应有多方面的结点，一个结点就是一个终端，对物 业公司而言就是一个服务项目。每一个服务项目 都有一个流程，如用户的 房屋损坏，从用户报修、物业管理部门的 接待人员接待，到接待人员将损 坏情况汇报到修理部门，修理部门上门维修，这一程序可用计算机管理， 用户只需轻敲键盘将损坏情况以一定格式输入计算机，计算机便可通过网 络立刻传送到修理部门的终端，在第一时间得到服务。如把物业公司所有 的服务项目 综合起来，如停车服务、卫生服务等，可以产生一套智能化信 息系统。 智能化小区的实现会给发展商和物业管理机构带来重大的发展机遇， 具体表现如下: 1 、物业管理模式的发展与水平的提升 目前我国物业管理的业务内容基本上局限在有限的范围，由于现代人 居家生活的观念，尤其是那些较大型的居住社区，物业管理机构很难真正 接触到住户，更不用说进入每一个家庭， 这就使得为住户提供服务受到了 极大的限制和阻碍。智能化小区则无形地突破了 所有的门墙，建立起与每 一个用户的联结，发布通告，组织社区事务讨论，接受和处理住户的投 诉 、 报 修 、 费 用 账 单 送 递 与 催 交 等 等 ， 而 各 种 类 童 的 客 户 服 务 也 可 以 立 即 面向每一个家庭开展起来。 第 1 0页 共7 3 页 智能化小区信息系 统的研究 2 、捕获商机、增加经营收入 在传统意义上，只有房产才是发展商和物业管理机构经营管理的资 产，可以出售租赁，而住户只是这些管理对象的所有者和使用者。其实大 家都忽略了这些住户作为消费者的身份，尤其是居住在商品房社区中的是 中国最具消费力的家庭。目 前物业管理机构的经营获利是有限的，国内大 部分的物业管理项目 甚至处于补贴亏损状态，也给发展商带来了 沉重的经 营包袱。智能化小区使物业管理机构向住户，也就是消费者提供全方位的 有偿服务，物业管理机构在扩大为住户服务、提高业务层次的同时获得了 新的商机，增加了营业收入。 3 、树立巩固品牌优势，促进房产销售 中国的房地产业己经进入了品牌时代，而品牌的成功关键是其在客户 心目中的形象以及延续性。以往的房地产商与其开发社区的买家 ( 住户) 之间基本都是一次性的交易关系，而现在越来越多的发展商发现，以前客 户的介绍、口碑以及二次置业，己经成为新开楼盘成功与否的重要因素。 在先进的欧美国家，人们己经开始将 c r m ( c l i e n t r e l a t i o n s h i p m a n a g e m e n t ，客户关系管理)引入房地产销售系统。智能化小区的建立和 营运，可以使地产发展商延续、 巩固与住户的客户关系，使其成为永远的 客户。 4 、无需空间的商业运作模式 智能化小区的实现使得有偿服务、网上购物的营运不需要占用任何的 实际地方，不需要营业员，不需要一般的商业运作成本，而且它在空间上 是无限的，可以 延伸到每一个家庭的桌上，在时间上是全天候的，住户完 全可以在半夜订购商品或者报修。这种超越传统空间与时间概念的商业运 第 1 1 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 作模式，对成本的降低，对效率的提高，才是智能化小区的真正魅力所 在。 5 、应用高新科技，实现公司转型 通过建设智能化小区项目，发展商和物业管理公司能把当代最前沿的 信息技术带入经营管理中来。网络技术的应用将极大地改善公司的业务流 程，提高发展商和物业管理公司的经营效率，使公司所提供的服务技术含 金量更高。由此企业将借助高科技的应用实现传统企业向知识经济下的 现代高科技企业转型。 总之，从社会发展的现状、房地产商及物业公司对销售卖点及长远发 展的考虑，必须建设和发展智能化小区，智能化小区建设已是大势所趋。 第二节研究课题背景及论文内容结构安排 本文是笔者在天大天财股份有限公司智能卡事业部参加实际研发工作 的基础上完成的。课题目 标是依托天大天财的科技实力，以智能卡事业部 现有产品为切入点，为现阶段住宅小区的智能化建设提供切实可行的方 案。 天大天财股份有限公司 一是在天津新技术产业园区华苑产业区注册，在 深圳证券交易所上市的高新技术企业。公司主要从事计算机软件、硬件开 发，信息系统集成和信息服务，光机电一体化、化工填料的高新技术产品 的研制、开发生产和销售。现在，天大天财己具有一支较高水平的管理、 科研和营销人才队伍，较完善的研发生产系统，遍布全国的销售网络。主 要研究成果和产品包括:天财财务管理软件、天财税收征管信息系统、中 小学财务软件、高校财务软件、税控机具、多媒体双向教学系统、多媒体 第 1 2 页 共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 应用电 视、 全套数据广播远程教学以及定向开发的三峡公共工程管理信息 系统、 深交所上市公司信息披露管理系统、交易所会员业务数据上报管理 系统等。 智能卡事业部主要从事智能卡机具的制造及系统集成。系统管理方面 推出了 考勤管理系统、非接触门禁系统、停车场管理系统、收费管理系 统、i c卡售饭系统及酒店管理系统等六种;智能卡机具方面推出了i c卡 1 7 锁、t m卡门锁、数控密码门锁、i c卡总线刑串刑读写器、非接触仁 读 写器、智能卡收费机等，另外，为实现智能化酒店管理一卡通，智能卡事 业部还推出了与酒店管理系统配套的取电开关及电话管理系统等。 本课题的研究是在公司现有技术和产品的基础上进行的，论文通过对 智能化小区建设和计算机技术的深入研究，提出智能化小区解决方案，包 括智能化小区子系统构成、网络结构等，论文还研究了所涉及的计算机网 络技术、i c卡一卡通及其应该注意的问题等，并以停车场管理子系统为 例，做了详细的分析与设计。论文提到的各子系统既可整体实施，又能根 据具体情况采用其中部分系统分步实施，在对智能化小区信息系统整体讨 论的基础上，参照停车场管理子系统，我们可以对智能化小区建设有个整 体把握，这对住宅小区的信息化建设是颇具参考价值的。 第 1 3 页 共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 第二章智能化小区信息系统建设 第一节 系统的总体目 标及设计原则 一、系统的总体目 标 系统的总体目标是在先进的计算机技术、通信技术、控制技术及 i c 卜 技术基础_ l ，采用系统集成力 一 法，逐步建立一个 沟通j 、 区内部住厂 。 注 户、住户与小区综合服务中心、住户与外部社会的多媒体综合信息交互系 统，为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，实现以 家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪风范的智能化小区。 二、系统设计原则 住宅小区面对的销售对象不同，对住房的智能化功能要求也有所不 同。因此，在确定小区智能化功能时，必须首先要分析小区市场销售定 位，才能比较好地确定该项目所需要的功能。综合考虑我国各方面的现 状，我们认为智能化小区的建设要遵循以下几项原则: 1 、功能需求限额原则 小区智能化系统绝不是技术越高 越好、功能越全越好，应该有一个功 能和技术的限制，以满足小区市场定位要求。应该注意的是，智能化小区 与智能大楼相比，在技术档次上的追求有所不同，住宅小区智能化是让高 科技走进民居，让人们生活得更美好。因此，重要的是系统可靠性和经济 性，要防止技术和功能的过剩。 2 、可操作性原则 智能化系统应该采用先进的技术产品，但必须充分注意到这些产品面 对的是文化程度、技术水平、年龄档次不同的人群， 必须考虑产品操作 第1 4 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 和维护的方便性。产品必须具备使用操作简单方便的特点，并且易于维护 和更换。许多直接面向居民的设备应该具有 “ 傻瓜式”的特点。 3 、可靠性原则 系统可靠性是很重要的，小区智能化设计应采用成熟技术，采用成熟 可靠的系统和产品。不要盲目追求技术先进，不要采用正在开发实验中的 产品。 4 、经济性原则 系统经济性是一个必须考虑的重要因素，小区智能化系统建设必须追 求高的性能/ 价格比。在考虑系统方案时，必须进行成本分析。某些情况 f 经济性可以否定一切。 5 、开放性原则 智能化小区的功能实现是靠多个子系统集成完成的，各子系统的模块 化结构和系统的开放性将十分的重要。系统只有具备开放性，才有利于系 统的扩展和功能的扩大。因此，在系统选择时，要充分考虑这一点，要充 分注意解决不同子系统产品和设备的接口 和协议的标准化，使它们之间达 到互操作性，应当提供标准的数据接口、网络接 口、系统和应用软件接 实现与未来新系统的互连和互操作。 可扩展性原则 智能化小区将向小区内住户提供一住就是十几年甚至几十年的服务。 当前科学技术发展日 新月异，尤其是信息技术更是高速发展，更有必要考 虑小区建设时的技术可持续发展问 题，否则不仅会造成极大的浪费， 而且 会给小区住户带来不便，对小区以后的发展造成障碍。技术的发展是不可 阻挡且有时候是很难预料的，这对我们提出了更高的要求，在这个问题上 第1 5 页共7 3 页 智能化小区信息系 统的研究 一般是采用 “ 高设计低实现”的原则，在设计时充分考虑未来技术的发 展，尽可能使系统设计具有扩展性，在实现时再综合考虑经济性等因素。 第二节 系统的子系统划分 智能化小区是近年出现的新事物，国家就此没有相应的规章标准，市 场_ 卜 不乏以智能化为标榜的哗众取宠之作，故很有必要对智能化标准做出 规定。就天津而言，天津市建委颁布了 天津市住宅建设智能化技术规 程，对住宅智能化标准作了规定， 将智能化住宅划分为a , b , c三个 等级。 . c级为普通型 1 、住宅小区设立计算机服务管理中心 2 、水、电、气、采暖或集中供冷等自 动计量、收费 3 、住宅小区封闭并实行安全防范系统自 动监控管理 4 、住宅防火、防灾、可燃性气体泄漏等实行自 动报警 5 、住宅设置紧急呼叫系统 6 、对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实施远程 监控 . b 级为先进型 1 、实现普通型的全部功能需求，但功能和技术水平有较大提升 2 、实行住宅小区与城市区域联网、互通信息、资源共享 3 、住户通过网络终端实现医疗、文化、娱乐、商业等公共服务费用自动 结算 4 、住户通过家庭电脑阅读电子书籍和出版物 第1 6 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 5 、小区计算机管理系统将对控制网进行联网集成管理 . a级为领先型 实现b 级的全部功能需求，并且小区计算机管理系统将对控制网进行 联网集成管理。 规程规定，低于c级标准的住宅不能称作智能化住宅。 以上是天津市对小区智能化标准所做的规定，还有另外的分级方法， 住宅小区钾能化的水平高低 与 住宅造价和住户对象有相当大的k 联，其1-4 级按投资成本分为高、中、低三档，即较高标准 ( 成本约为住宅投资额的 1 % - 2 %)、 普及标准 ( 成本约为 6 0 0 08 0 0 0元 / 户)、 最低标准 ( 成本约 为3 0 0 0 - 5 0 0 0 元 / 户)。 表2 - 1 是另 外一种住宅小区智能化分级功能设置的 方法。 第 1 7 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 类 别功能 最低 标准 普及 标准 较高 标准 小区管理中心 闭路电视 监控 小区公共安全 防范防灾及应 急联动 物业管理 小区停车 场管理 及 安防 三表计量 ( i c卡或远传) 小区机电设备 监控 给排水、 变配电集 中监控 电梯、供 暖监控 区域照明 自动控制 小区电子广告牌 信 息通 讯服务与 管理 小区信息服务平台 小区综合信息管理 综合通信网络 家庭保安报等 住宅 智能化 防火、防煤气泄露报替 * i i 紧急求助报替 频1频一据 音一视一数 家庭电器自 动 化控制 管网铺设 家庭通信总线接口 根据各功能要求统一设 计、铺设管网 按一 级功 能 表z - i住宅小区智能化分级功能设置 第t o 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 根据住宅小区智能化分级功能设置， 通过对现阶段住宅小区的物业管 理和发展趋势以及计算机技术的深入研究，下面给出适合我国住宅小区信 息化解决方案的子系统划分方案。 应该强调的是，本部分讨论的系统的子 系统组成是一般意义上的住宅小区信息化的方案，此方案既可整体实施， 又能根据具体特殊情况采用其中部分系统分步实施，因为本文主要考虑小 区的信息系统建设，对智能化小区中的设备监控等不做讨论，也不涉及智 能化等级的问题。 智能化小区信息系统子系统划分如下 : . 物业管理系统 . 门禁系统 . 巡更系统 . 安防系统 . 可视对讲系统 . 远程抄表系统 . 停车场管理系统 . 网络服务系统 一、物业管理系统 物业管理系统是智能化小区信息系统的核心，从一定的角度讲，整个 智能化小区信息系统也就是一个大的物业管理系统，但此处的物业管理子 系统是指通常意义上的物业公司的内部应用系统。 物业管理系统是将住宅4 1) 区物业管理公司的业务管理及内部管理工作 实现计算机网络管理，从而大幅度提高工作效率，提高管理的准确性、 科 第 1 9 页 共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 学性，亦使担负管理的工作人员从繁杂的手工劳作中 解脱出来，使之有更 多的精力从事深层次的工作。 物业管理是专业性很强的工作，各个物业管理公司的业务需求不尽相 同，物业管理软件很难做到适用于所有的物业管理公司。以下是按物业管 理系统的基本功能需求而做的子系统划分: i 、物业档案管理子系统 档案管理包括储存、输出、管理房产档案、用户档案、产权档案等需 要长 期管理的各种详细信息。包括各小区的辖区、坐落等各种基本情况; 小区达标、接管验收及物业管理公司的情况:每栋楼的建筑结构、综合信 息、设备配置等情况;每套公寓的布局、设备配置、每间房的面积、装修 等，还包括物业小区的建筑规划图、建筑效果图、单元平面图、房间效果 图等。 2 、收费管理子系统 物业管理的很大一部分是物业收费。在物业管理计算机化的基础上， 应该是物业收费的规范化，物业收费包括租金月收费、年收费、合同收 费、三表收费等，此外还包括日常各种服务收费，如有线电视、v o d , i n t e r n e t网络服务、停车、洗衣、清洁等。主要功能为设定租金、物业 管理费以 及其他收费项目 并设定其收费标准、确定最后应向用户收取的费 用和设定费用追补项目、进行实际的费用收取工作，输出住户的各类费用 收欠情况及当年和上年的交费统计、月收费的年终结转工作等。系统可使 用 i c卡收费，也可根据实际情况与指定银行协作，实现业主费用的直接 划转。 3 ,财务管理子系统 第2 0 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 实现小区帐务的电子化，此子系统和一般意义上的财务管理系统并无 区别。 4 、办公自 动化子系统 在小区网络的基础上提供一个开放的平台，实现数据共享，内部通讯 和无纸化办公。办公自动化主要包括文档管理、收发文管理、各类报表的 收集整理、事务处理等。 5 、公用模块及系统维护 包括查询统计所有存入系统的信息、对操作员系统权限的管理、代码 维护、数据备份与恢复、系统在线帮助等。 二、门禁系统 1 禁系统主要对业主出入小区大门和自己所住的单元楼门等进行控制 和管理。根据系统对安全等级的要求，门禁系统可以有不同的功能。门禁 系统采用 i c卡做为出入控制的工具，系统最主要的功能要求包括:( 1 ) 对 卡片的使用时间、使用地点进行设定管理。( 2 ) 实时监控功能。对门户的 状态和行为实时反映于控制室的电脑中，包括门打开/ 关闭状态，哪个 人、什么时间、什么地点等。门开时间超过设定值时系统报警。( 3 ) 电子 地图功能。支持地图管理功能，可编制各楼层平面图，并可在地图上实现 实时监控各门的状态。 三、巡更系统 巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先设定的路线顺 序地对小区内各巡更点进行巡视，同时保护巡更人员的安全。 第2 1 页共 7 3 页 智能化小区信息系统的研究 系统功能为实时监控、存储、分析、 统计保安值班人员的巡更情况。 保安值班人员根据确定好的巡视路线，在规定时间段内顺序达到每一巡更 点，以巡更钥匙 ( 一般采用 i c卡)去触碰巡更点。如果途中发生意外情 况时，及时与保安中控值班室联系。中控室的电脑系统可将各巡更站的巡 更情况打印出来，详细列出巡更日 期和经过每一巡更点的地点、时间以及 缺巡资料，以便核对保安值班人员是否按照规定，对每一个要求的巡更点 进行巡视，以0iv小区* p 0 1 - 的安个 四、安防系统 安防系统可以分为室外和室内两部分，室外部分比较简单，可以采用 监控设备等实现，它和别的子系统一般并无信息的流动、处理等过程。室 内部分提供对住户家庭的安全防卫功能。系统通过门磁、窗磁、煤气泄漏 监测、红外探测和紧急求助按扭等，将各种探测信息传递到住户室内报警 主机，并将告普信号传送到管理中心。管理中心主机上显示出告警位置、 告警类别以及住户信息。 五、可视对讲系统 和门禁系统不同，该系统提供另一种方式的出入口控制管理。该系统 实现可视对讲、密码开锁、门卫报警等各项功能。小区管理中心设置管理 主机，管理中心可与每户通话，可监看大门情况，并能接收及记忆呼叫用 户房号，住户可在室内为来访者开启门锁，可在室内与管理中心实行多方 通话，也可通过室内机呼叫保安员，住户也可在门口 主机上进行密码开锁 操作。 第 2 2页 共 7 3 页 智能化小区信息系统的研究 六、远程抄表系统 远程抄表系统提供对三表数据的采集、分析、费用计算等功能。总线 式集中抄表系统由管理中心计算机、抄表主机、采集器以及基表( 水表、 气表、电表) 组成。其工作方式有两种:一是联网方式，管理中心计算机 与抄表主机之间直接通讯，采集数据。二是不联网方式，可用手持抄表主 机( 掌上电脑) 对抄表主机进行抄表，然后手持抄表机所采用的数据通过 r s - 2 3 2 接口通讯方式传送给答理中心计算机 七、停车场管理系统 停车场管理系统提供对车辆出入及收费的管理。系统可采用非接触 i c卡管理，对长期用户可用月卡、年卡等，对来访车辆可用临时 i c卡， 所有 i c卡均经读卡机自动收费，并可以在出入g设置摄像机对来往车辆 进行监控。 八、网络服务系统 网络服务系统涉及的内容较多，也具有很大的灵活性。事实上，小区 信息中心可以租用专线，自身成为一个 i s p服务站，小区对外成为一个 i n t e r n e t网站，可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情 况等相关信息。对内部它可以为小区提供 i n t e r n e t能为人们提供的任何 服务。作为一个主要面向住宅小区业主的网站，它可以做出自己的特点， 提供有针对性的服务，以下几项内容是切实可行的:小区聊天室、b b s , 为小区住户提供一个相互交流的场所;邮件服务;小区留言板，提供一个 让住户对物业管理、小区建设等方面发表建议的地方;小区电子商务，这 第2 3 页 共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 项内容涉及到很多内容，因为服务对象的确定性，比较容易处理支付和配 送的问题，可以和小区内各消费点联系，建立有小区特色的电子商务。 第三节 系统平台 本节讨论智能 化小区 信息系 统的系统平台， 主 要目 的 是介绍使用 现存 的技术为解决面临的问题所提供的方法、工具以及在其中进行选择所应遵 循的基本原则等。作者在实际开发中采用了 微软系列工具，故对微软技术 有所侧重。在后面将要介绍的停车场管理子系统的实施中，系统采用了 w i n d o w s n t+v b十s q l s e r v e r 的开发平台方案。在后面停车场管理系 统的具体设计中对开发平台不再讨论。 智能化小区信息系统建设采用 i n t r a n e t 技术。i n t r a n e t 的平台构成 包括四个基本平台:网络平台、开发平台、用户平台和服务平台。如图 2 - 2 所示: 第2 4页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 丈 . 七二 d . 早白钧成 c一1p舀 三 it ffbi b 、 、 11- 不 offi三 王 卫 、， . 巧 峥. 开发平台 用户平台 习 忿火增 工 n生 . r ”.t .务平台 .落平台 l i i ra vc a i 知 叮 5 l es es一习 2- 2 i nt r a n i nt -t ! 母合盈拐库 田招 w 一 外 . . n i s 几吕 l_ e t 的平台构成 其中网络平台包括网络操作系统 n o s ( 如 ， i n d o w s n t ) 、传输协议( 如 t c p / i p ) 、网络拓扑结构等软硬件;开发平台指开发 工 n t r a n e t 应用的软件 平台，包括专业开发平台( 如 v b , j a v a等) 和简单开发平台( 如 o f f i c e , f r o n t p a g e等) ;用户平台包括用户端操作系统及通讯查询工具，如 w i n d o w s 9 8 和 i e , n e t s c a p e 等; 服务平台是企 业综合数据库与信息服务 器的集成及接口软件，例如 o d b c ( 开放性数据库连接技术) 以及 a p i ( 应用 程序接口 ) 。 一、网络操作系统 第2 5 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 在选择网络操作系统时，我们应考虑以下问题:符合国际和工业标 准;多服务器支持:多协议和网络互联;用户界面友好，网络管理简单， 可以帮助网络管理员更好地管理网络、查询问题和最佳地设置服务器;具 有很好的安全性及访问机制;开放的程序设计接口;系统要代表当 今技术 发展的主流趋势。 在选择网络操作系统时，要考虑以上的问题，但就目前我国市场的实 际情况看，我们的选择是有限的，我国主流网络操作系统有两个:u n i x 系统和mi c r o s o ft公司的wi n d o w s n t系统。两者各有特点:u n i x以其强 大的功能、高可靠性、高稳定性及数据的安全性而领导潮流:而wi n d o w s n i ， 则具有易用性、维护费用低、应用程序支持广泛等特点。在本系统 中，最好使用 wi n d o w s n t ，因为智能化小区信息系统是系统集成，各个 应用可能来自不同的商家，系统良好的扩展性和容易的维护以及某些应用 的快速开发都是必须的。而wi n d o w s n t正好满足了 这些要求，微软公司 从各个方面提供的系统开发支持更使wi n d o w s n 1 有了 坚强的后盾，所以 智能化小区信息系统建设采用 n t是 “ 功能够用、价格便宜”的很好的选 择。 二、we b 服务器 在we b 服务器选择方面，以下几个特性是应加以关注的: we b 服务器的响应速度 是否容易建立和维护 能否提供有效的站点统计分析及管理功能 能否提供高效、便捷的应用开发平台 良好的安全机制 第2 6 页共7 3 页 智能化小区信息系统的研究 目前在 i n f o r ma t i o m 涌c r o s o ft公司的we b服务器方面的产品主要有 m i c r o s o ft公 s e r v e r ) , n e