（土地资源管理专业论文）市场法在小城镇房地产估价中的应用研究.pdf

摘要 作为我国支柱性产业之一的房地产业，在国家的社会经济发展中起羞必不可少 的作用。房地产业的发展，带动了相关的产业，从而使整个社会的经济得到了全面 的快速发展。城镇化战略的提出，小城镇经济的快速发展，房地产估价作为房地产 业中的一项重要工作，其重要地位和作用愈加明显，尤其是估价方法的应用。在现 有的小城镇房地产估价体系中，应用最多的是成本法，而这种方法自身存在一定的 缺陷和不足，需要引入具有较强说服力、更为合理的估价方法。市场法是房地产估 价中三大方法之一，所评估的价格比较合理，具有较强的说服力，在城市房地产估 价中的应用也已经成熟起来。而且数学方法在房地产估价中的应用，定量与定性分 析的结合，使得该方法更加完善，应用范围更广。因此，有必要对市场法在小城镇 房地产估价中的应用进行研究。 市场法评估房地产价格时的三个难题，即，交易实例的搜集、指标因素的修正 以及估价结果的确定。首要的问题是交易实例的选取，即市场法的应用条件，在同一 供需范围内具有丰富的交易实例，对于小城镇，有时找到丰富的交易实例存在困难， 但可以从周围相邻的小城镇内，进行交易实例的选取。对于周围相邻的小城镇能否 满足同一供需范围的要求，本文着重从同一供需范围和房地产价格影响因素以及供 给与需求三个方面进行了拓展分析，并提出了在小城镇中应用市场法的估价思路。 首先从周围相邻的地区内选取与待估房地产所隶属的小城镇发展水平相近的小城 镇，即选取相似小城镇；其次从相似小城镇中搜集交易实例；然后按照市场法估价 的一般步骤对待估对象房地产进行估价。在选取相似小城镇时，则是依据了模糊数 学中的贴近度和择近原则进行。首先选取反映小城镇发展综合水平的主要特征因 素；其次确定隶属函数，得出隶属度；再次根据贴近度的计算公式，计算出周围小 城镇与待估房地产所隶属的小城镇之间的贴近度；最后依据各个贴近度，根据择近 原则，确定符合要求的相似小城镇。并且在本文的最后，通过一个实例验证了论文 的实用性。 关键词：市场法；小城镇；同一供需圈；相似小城镇；贴近度；择近原则 a p p l i c a t i v es t u d y o fm a r k e tc o m p a r i s o n a p p r o a c h i nr e a le s m t e a p p r a i s a l o fs m a l lt o w n s m a s t e r c a n d i d a t e ：g a o u 4 i l g s p e c i a l t y ：l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t s u p e r v i s o r ：z h a os m - q i a n g a b s t r a c t a so n eo ft h ep r o pi n d u s t r i e s ，r e a le s t a t ei n d u s t r yp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nt h e n a t i o n a le c o n o m i cd e v e l o p m e n t t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r ye s c a l a t e st l l e r e l a t e di n d u s t r i e s a n dm a k e st h ew h o l ee c o n o m ye n j o yaf a s to v e r a l li n c r e a s e t h e u r b a n i z a t i o ns t r a t e g ya n dt l l ef a s te c o n o m i cd e v e l o p m e n to fs m a l lt o w n sp l a c er e a le s t a t e a p p r a i s a l ，am e d i u m s e r v i c ep r o f e s s i o n ，i n t oam o r ea n dm o r ei m p o r t a n tp o s i t i o n ，w h e r e t h ea p p l i c a t i o no fa p p r a i s a la p p r o a c hd e s e r v e sm o r ea t t e n t i o n a m o n ga l lt h ew a y so f r e a le s t a t e a p p r a i s a li n s m a l lt o w n s ，c o s ta p p r o a c hi s a p p l i e dm o s t ，b u ti t h a ss o m e d e f e c t s t h u s ，m o r es c i e n t i f i ca n dp r a c t i c a la p p r o a c h e sn e e dt ob ei n t r o d u c e d m a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c h ，o n eo ft h r e em a i na p p m a c h e so fr e a l e s t a t ea p p r a i s a l ，c a nb e s c i e n t i f i ca n dp r a c t i c a l ，a n di t sa p p l i c a t i o ni sb e c o m i n gm a t u r e m o r e o v e r , i n t r o d u c t i o n o fm a t h e m a t i cm e t h o d sa n dc o m b i n a t i o no fq u a n t i t a t i v ea n dq u a l i t a t i v ea n a l y s e sm a k e t h i sa p p r o a c hm o r es a t i s f a c t o r ya n dw i d e ni t s a p p l i c a t i o ns c a l e s o ，i ti sn e c e s s a r yt o s t u d yt h ea p p l i c a t i o no fm a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c ht o r e a le s t a t ea p p r a i s a li ns m a l l t o w n s t h e r ea r et h r e ep r o b l e m sw h e nr e a le s t a t ep r i c ei sa p p r a i s e db ym e a n so fm a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c h ，n a m e l y ，c o l l e c t i o n o f c a s e s ，r e v i s i o n o fi n d e xf a c t o r sa n d d e t e r m i n a t i o no fa p p r a i s a lr e s u l t s t h em a j o rp r o b l e mi st h ec o l l e c t i o no fc a s e si nt h e a r e a sw h e r em a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c hc a nb ep r o p e r l yu s e d t h ec o n d i t i o ni st h a t t h e r ea r e e n o u g hc a s e sw i t h i nac o m p a r a b l es e a r c ha r e a b u ti t i sd i f f i c u l tt 0c o l l e c t e n o u g hi n s m a l lt o w n s h o w e v e r c a s e sc a nb ec o l l e c t e df r o ma d j d i n i n gs m a l lt c l w n s t h i s p a p e re x t e n s i v e l ya n a l y z e s t h ed e f i n i t i o no fc o m p a r a b l es e a r c ha r e a ，f a c t o r s i n f l u e n c i n gr e a le s t a t ep r i c ea n d r e l a t i o no fs u p p l ya n dd e m a n da sf o rw h e t h e r a d j o i n i n g t o w n sc a nm e e tt h ed e m a n d so fac o m p a r a b l es e a r c ha r e a ，a n dp r o p o s e st h eu s eo fm a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c hi ns m a l lt o w nr e a le s t a t ea p p r a i s a l f i r s t ，t os e l e c tf r o ma d j o i n i n g t o w n ss i m i l a ro n e st h a ta r ea tt h es a m ed e v e l o p m e n tl e v e la st h et o w nw h e r et h er e a l e s t a t et ob ea p p r a i s e di sl o c a t 酣s e c o n d ，t os e l e c tc a s e sf r o ms i m i l a rt o w n s f i n a l l v ，t o a p p r a i s er e a l e s t a t ea c c o r d i n gt ou s u a ls t e p so fm a r k e tc o m p a r i s o na p p r o a c h s i m i l a r d e g r e ea n ds i m i l a rs e l e c t i o ni np r i n c i p l eo ff u z z ym a t ha r eu s e di ns e l e c t i o no fs i m i l a r t o w n s f i r s t ，t os e l e c tt h ec h a r a c t e r i s t i cf a c t o r sw h i c hc a nr e f l e c tt h es y n t h e t i cl e v e lo f s m a l lt o w nd e v e l o p m e n t ；s e c o n d ，t od e f i n i t ef u z z ye v a l u a t i o nm e t h o da n dt of i g u r eo u t s u b o r d i n a t ed e g r e e ；t 1 1 i r d t oc a l c u l a t et h es i m i l a r i t yd e g r e eb e t w e e ns u r r o u n d i n gs m a l l t o w n sa n dt h eo n ew h e r et h er e a le s t a t et 0b ea p p r a i s e di sl o c a t e d ；l a s t t od e t e r m i n e s i m i l a rt o w n s a c c o r d i n gt os i m i l a r i t yd e g r e e s o nt h eb a s i so fs i m i l a rs e l e c t i o ni n p f i n o p l e k e y w o r d s ：m a r k e t c o m p a r i s o na p p r o a c h ；s m a l lt o w n s ；c o m p a r a b l es e a r c ha r e a ；s i m i l a r t o w n s ；s i m i l a r i t yd e g r e e l s i m i l a rs e l e c t i o ni np r i n c i p l e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得塑i 堡垒些盘堂或其他 教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：焉赫签字日期：珈口，年月，日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盈i 奎些叁茔有关保留、使用学位论文的规 定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查 阅和借阅。本人授权通i 堡垒些叁茎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：毳谚豸 签字日期：力r 年月r ，日 学位论文作者毕业后去向 工作单位： 通讯地址： 导师签名：趣芭出 签字日期：a 卵f 年占月，日 电话 邮编 市场法在小城镇房地产估价中的应用研究 1 引言 “十五”计划纲要，把城镇化提高到推进我国经济社会发展的战略高度。“十五”期间 的战略重点是小城镇建设，这一战略的实施将拉开我国在新的历史时期推进城镇化进程的序幕， 不仅对“十五”期间加快我国城镇化步伐具有重要意义，而且对今后更长时期内实现我国经济 社会稳定发展具有深远意义“j 。在党的十六大报告中指出：“要加快工业化和城镇化进程，全 面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会。”全面小康的实现不仅需要城市经济的整体发 展，更需要农村社会经济的全面进步。小城镇建设作为促进农村经济发展的一项重要途径因此 被赋予了新的时代使命”j 。因此，小城镇建设在城镇化实施过程中起着重要的作用。 作为经济发展中的支柱性产业之一的房地产业是拉动小城镇建设的主导型产业，它的发展 对小城镇的经济建设有着重要的作用o l ，关系到小城镇的整个社会经济的发展。在经济发展的 过程中，市场经济不断完善，市场化程度不断提高，需要对各类商品确定一个比较合理的价值， 而房地产因其价值高大、难以变现以及保值增值性等特点”j ，其价值的确定问题引起了人们的 高度重视，因此，对房地产价值的评估关系到了整个社会经济的发展。 国外，很多国家为了适应经济发展的需要，充分发挥房地产估价的作用，根据自身的特点， 不断发展和完善本地区的房地产估价行业，逐渐形成了较为完整的房地产估价理论体系，尤其 是估价方法更加成熟合理。近几年，房地产估价在我国城市发展并逐渐成熟起来，然而，房地 产估价在小城镇的应用还存在很多不足，迄今为止，对小城镇的房地产估价的研究，尤其是估 价方法的应用方面，研究较少，所以对小城镇的房地产估价方法进行分析研究是估价界的必然 选择，尤其是在我国的房地产估价业发展的关键时期，分析估价体系中存在的突出问题，不断 完善和改进各种估价方法，其意义尤显重要。 l _ 1 国内外的房地产估价体系发展概况 房地产估价首先在国外产生并不断发展和完善，而且估价体系不断成熟起来。目前在我国 也已经逐渐发展起来。房地产估价在社会经济的发展中起着重要的作用，其体系的发展关系到 社会经济活动中的每一个环节。在实际的评估工作中，出现了不同的问题和难题，尤其是估价 方法的应用方面，这些都为房地产估价的理论研究提供了空间。 1 1 1 国外房地产估价的发展概况 房地产评估实质就是对房地产进行估价，是一项实践性很强的工作，也是现代房地产管理、 投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础 性工作。这一事业在国外，包括港台，与房地产事业同步发展，起步较早，制度、法规比较健 全，成为房地产事业的重要组成部分”j 。 现代房地产估价起源于英国。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产 评估师、监理工程师和造价工程师。英国测量师俱乐部成立于1 7 9 2 年。随后于1 8 3 4 年和1 8 4 6 1 河北农业大学硕士学位论文 年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1 8 6 8 年在此基础上成立了英国测量师学会。受 英国影响，其他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1 9 1 0 年、1 9 3 2 年、1 9 3 5 年、1 9 6 3 年、1 9 7 2 年开始建立自己的房地产估价制度”i 。 由于各个国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价 方法体系可以分为两大类，一是以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法：市场法( 市 场比较法) 、收益还原法、成本法、利润法、剩余法。在进行房地产估价时，注重经验、艺术， 注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认为，在市场发达情况下，直接根据市场信 息估价更为可靠。二是以美国为代表的北美国家，采用三种基本方法：市场法、收益法、成本 法。在进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价 值。他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此要求对一宗房地产的估价 尽量同时采用三种方法，以便作出比较分析【6 j 。 房地产估价在国外已经有很长的历史，尤其是形成了很成熟的估价方法体系，市场法、成 本法以及收益法是国际上公认的三大房地产估价方法，在国外，尤其是对市场法的应用较为成 熟、，1 泛，而且对该方法的理论研究也比较多，而且结合了定量分析方法之后，该方法的结论 更具有合理性。 1 1 2 国内房地产估价体系的发展概况 中国的房地产估价是在1 9 7 8 年以后的改革开放大潮中，随着改革土地使用制度和推行房屋 商品化政策，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。1 9 9 4 年7 月5 日公布的中华人民 共和国城市房地产管理法第3 3 条规定：“国家实行房地产价格评估制度”。1 9 9 4 年9 月1 2 日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价师学会”j 。 中国的房地产估价起步虽晚，但发展较快，并得到了政府和杜会的高度重视。对于城市房 地产估价方法的研究较为充分，经过1 0 多年的努力，基本形成了适合中国国情的房地产估价理 论、方法和技术标准，初步建立了相应的管理制度。尤其对国际上公认的三大估价方法的研究 已经形成了较为完整的理论体系”j 。 我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术的结合，很少采用数学 方法，对传统的房地产估价方法应用较多1 6j 。随着科技的发展，对房地产估价结果的要求越来 越高因此，需要定量的分析方法提高评估的科学和理性。在近几年中，随着对数学方法应用 到估价中的研究不断增多，定量分析和定性分析能够很好的结合起来，使得我国的城市房地产 估价体系已经更加完善和成熟。 ( 1 ) 城市房地产估价方法应用现状 房地产估价自从引入到我国以来，经历了十几年的发展和完善，己逐渐形成了适合中国的 房地产估价方法体系。在城市的房地产估价中，各种方法的应用尤其是市场法的应用也形成了 套的理论体系，对城市估价方法的研究已经较多，而且形成了较为成熟的理论， 在城市的房地产估价中，对国际上公认的三大估价方法应用晟多，而且也比较成熟。市场 法评估的结果能够很好地反映一定的时期内房地产的市场价格水平，比其它方法评估时更直观、 更具说服力，因此该方法的应用较为广泛”】。在房地产市场比较活跃，交易比较多的情况下， 2 市场法在小城镇房地产估价中的应用研究 该方法的应用是最有效的，只要能够找到足够的交易实例，就基本上可以采用市场法进行估价。 对于成本法，在城市的房地产估价中也常用，这种方法从成本的构成来分析房地产的价格，因 此，它一般适用于新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产。收益法 是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的己知价 格作适当的修正，以此估算估价对象得客观合理价格或价值的方法0 1 。这种方法在国外被广泛 地运用于收益性房地产的评估，在我国也是最常用的评估方法之一。 对于城市房地产估价方法已经基本成熟，而对于小城镇的房地产估价方法，其与城市房地 产估价体方法所不同，应用程度也有所差异。 ( 2 ) 小城镇的房地产估价方法的应用现状 房地产估价行业的发展绝大部分要取决于该区域的经济发展的综合情况，这里的经济发展 情况是一种广义的，不仅包括经济。还有社会、环境等，即为综合影响因素，这些因素的综合 作用决定了该地区的行业发展水平。与城市的房地产估价体系不同，小城镇的估价体系有着自 身的特点。经过x , l d , 城镇一些地区的估价机构的调查，一般情况下，估价员在选取估价方法时， 习惯予采用成本法估价，而对于市场法、收益法等方法应用不是很多。 首先，在进行估价过程中，需要从相关部门以及房地产市场上搜集资料，然而，由于在小 城镇的房地产市场上缺乏相关的公开交易的市场资料，虚用市场法就比较困难。但是对于成本 法，这种方法是从成本的角度来考虑房地产的价值，而这些成本能够从相关的房地产开发企业 获得，比较容易；同时，成本法容易操作，简明易行，在技术上没有市场法和收益法的要求高。 因此，估价人员比较习惯采用该方法进行估价，然而该方法本身所存在的缺陷和不足，决定了 该方法的评估结果未能反映房地产的真实价值。 其次，对于估价中的三大方法之的市场法，在小城镇的应用比较少。众所周知，市场法 应用的基本条件是在房地产市场上有充足的房地产交易。由于小城镇的经济发展刚刚起步，相 应的房地产交易也较少，甚至有的不是在房地产市场进行的，因而，交易实例缺乏，很少采用 市场法进行评估。 最后，收益法也是经常被采用的一种较为成熟的方法，而收益法应用上技术要求高，对纯 收益的测算较为困难，而且资本化率的确定对房地产的价格十分敏感，而且对于小城镇，相关 的统计资料不全面和比较缺乏，因此，在实际操作中，估价人员不敢贸然采用市场法。 综上所述，小城镇的房地产估价方法偏重成本法，而这种方法本身存在着不足，影响估价 结论；市场法能够真实可靠地反映房地产的价值，为经济发展提供可靠依据，因此，为了适用 经济发展的需要，应不断完善小城镇的房地产估价体系，将市场法应用到小城镇的房地产估价 中。 对于在小城镇房地产估价中应用市场法，张宪水在农村房地产估价的几点启示这一文 章也提到了类似的观点。文章说到，目前农村房地产市场欠发达，所以对这类房地产的估价一 般宣采用成本法。这是基于这类房地产所处的市场所决定的。因为成本法的适用条件是：独立 或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产的估价，或者是有收益但又很少出现交易情况， 无法利用收益法进行估价的房地产估价的房地产估价，但这并不是说对农村房地产的估价就只 有成本法一种，无法应用市场法或收益法进行估价。笔者认为如能巧妙地运用市场法，或收益 法进行估价其估价结果更接近于正常交易价格口j 。 3 河北农业大学硕士学位论文 随着市场经济的不断完善，人们关注的是房地产的真实市场价格，用市场法对房地产的价 值进行估价比较真实可靠。然而对小城镇的房地产估价的研究甚少，至今尚未有一套完整的体 系。而评估价格关系到房地产市场的发展，甚至整个经济活动，所以对市场法在小城镇的房地 产估价中的应用进行研究是很迫切的。在本论文中的小城镇，是指城市和农村之间的郊区，即 县城驻地以及经济发展较好的中心镇。 1 2 研究意义和内容 1 2 1 研究意义 房地产估价发展到今天，可以说基本上形成了一个较为完整成熟的估价体系，其中的估价 方法也更加成熟合理，而且新的定量分析方法的结合，使得估价结果能够被人们所接受。作为 房地产估价三大方法之一的市场法，由于参考市场上的近期发生交易实例，模拟市场主体的交 易行为，来确定房地产的价格，能够综合反映不动产市场的实际情况，体现出市场供需的原则， 故评估价格具有较强的现实性，易为委托估价者所接受，应用最为有效，是一种重要而实用的 估价方法，在欧美及我国港台地区也常被采用。随着市场经济的快速发展，房地产的价格多数 是在公开、公平的交易市场中所形成的，人们都会依据市场上的价格来确定所卖或所买的房屋 价格，在这样的情况下，更需要应用市场法这类比较合理、易被接受的估价方法进行评估。随 着我国不动产业的发展，不动产市场日渐活跃，交易日益成熟。因此，根据市场法基本原理， 探讨其在我国的实际应用，具有重要的理论和现实意义m ”1 1 。 随着社会经济的不断发展和繁荣，不仅仅是在城市需要房地产估价。在随着城镇化战略逐 渐发展起来的小城镇地区，对房地产估价的需要更加明显，尤其是需要应用市场法进行评估， 以提高估价结论的合理性。因此，对市场法小城镇房地产估价中的拓展应用进行研究是非常有 意义的。 ( 1 ) 对市场法进行拓展应用，可以使市场法具有更好的适用性。市场法在交易实例不足的 情况下，不能采用。然而，根据相关概念和经济学原理进行拓展后，并结合数学方法将其在小 城镇中进行应用，市场法的应用范围逐渐拓宽，应用更为广泛。 ( 2 ) 在小城镇中应用市场法，将会逐渐完善小城镇的房地产估价方法体系。在小城镇的房 地产估价中，估价人员多数采用成本法，对市场法应用甚少。将市场法在小城镇中进行应用， 可以弥补小城镇的房地产估价方法体系中的欠缺和不足。 ( 3 ) 通过此次分析研究，将会对小城镇的经济发展起到推动作用。在小城镇的经济活动中， 无论是房地产交易、抵押、典当、保险、税收；还是在企业合资、合并、买卖、租赁经营、改 制、上市、破产清算等方面，这些都要涉及到房地产的价值问题，而房地产估价能够为此提供 一个很好的依据，因此，房地产估价方法的合理完善将对小城镇的经济发展起到推动作用。 1 2 2 研究内容 本文在借鉴国内外对城市房地产估价方法研究的相关资料的基础上，根据小城镇的经济发 展的特点，拟对市场法在小城镇房地产估价中的应用进行讨论，拓展市场法的应用条件，将市 4 市场法在小城镇房地产估价中的应用研究 场法应用到小城镇中，从而完善小城镇的房地产估价体系，使估价方法更为科学合理，进而使 作为房地产估价三大方法之一的市场法具有更好的适应性以及结果的合理、现实性，引导小城 镇的房地产业的良性发展，为小城镇的发展提供有力的支持。具体内容如下： 首先对国内外房地产估价的发展现状进行了简要分析，针对城市和小城镇发展的差异，着 重分析了估价方法的应用现状，从中看出了小城镇的房地产估价方法体系很不完善，需要将一 些较为科学合理的估价方法应用到小城镇的房地产估价中。 市场法是房地产估价三大方法之一，是应用最为成熟、广泛的一种方法这种方法能够反 映市场的价格水平，具有较强的现实性，针对这一方法的优点以及小城镇经济发展的需要， 对市场法在小城镇中的应用的必要性进行了详细的分析。 在论文中，主要是从同一供需圈和房地产价格的影响因素方面进行拓展，分析市场法应用 的条件。从同一供需圈的概念着手，准确理解这一概念的内涵。根据同一供需圈中的临近地区 和类似地区，提出相似小城镇以及在小城镇的房地产估价中应用市场法的基本思路，从周围相 邻地区，选取相似小城镇，然后从这些相似小城镇中搜集交易案例，按照市场法的基本步骤对 待估房地产进行评估。在选择相似小城镇时，主要依据了模糊数学中的贴近度和择近原则，选 取主要特征因素后；并确定隶属函数，得出隶属度；然后计算贴近度，将贴近度进行大小排序， 选择前几个贴近度所对应的小城镇作为相似小城镇。 在论文的最后，给出了市场法在小城镇中应用的完整程序，并通过一个实例对其进行了验 证，说明对市场法在小城镇中的应用进行研究具有很强的实用性。 5 河北农业大学硕士学位论文 2 市场法在小城镇发展中的必要性 在小城镇经济的快速发展时期，房地产价值问题备受关注。在各项经济活动中，合理确定 房地产的价值己成为关键问题，这将会影响到各项工作的开展甚至影响到整个社会经济的发 展，而且能够推进经济的快速发展。用科学合理的方法对房地产进行估价，能够为各项经济建 设提供一个可靠的依据，因此，房地产估价的在小城镇发展中的具有重要作用，意义重大更加 明显。 2 1 房地产估价在小城镇发展中的重大意义 发展小城镇的战略地位，决定了小城镇建设在我国经济发展中的熏要作用，小城镇的快速 发展已经是非常紧迫的。作为支柱性产业的房地产业在小城镇的经济发展中的地位将不可替代， 不仅解决了城市中的一些社会问题，而且推动整个社会经济的发醒。 2 ，1 1 小城镇建设的战略地位 小城镇是农村经济文化的中心，是联结城乡经济的纽带和城乡结合部的纽带，发展小城镇 具有极其重要的意义。 党中央对小城镇的建设问题十分重视，对其地位和作用进行了多次阐述，明确了发展小城 镇的重要战略作用。江泽民总书记在党的十五届三中全会上指出：“发展小城镇，是带动农村 经济和社会发展的一个大战略。”2 0 0 0 年6 月1 3 日，中共中央、国务院关于促进小城镇健 康发展的若干意见，指出“发展小城镇，是实现我国农村现代化的必由之路”。2 0 0 0 年1 0 月党的十五届五中全会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议 ( 简称建议) 明确了积极稳妥地推进城镇化的目标，强调“发展小城镇是推进我国城镇化的 重要途径。”2 0 0 1 年初通过的我国“十五”计划中，将发展小城镇明确列入了重点发展的内容 之一“。”1 。江泽民同志在十六大报告中指出全面繁荣农村经济，加快城镇化进程。国务院总理 朱镕基在第九届全国人民代表大会第四次会议上作了关于国民经济和社会发展第十个五年计 划纲要的报告。朱镕基总理强调，随着农业生产力水平的提高和工业化进程的加快，我国推 进城镇化的条件已渐成熟，“十五”期间要不失时机地实施城镇化战略。纲要强调，发展小 城镇是推进我国城镇化的重要途径”。小城镇建设在社会经济发展中起着重要作用。 加速小城镇建设是全面建设小康社会的必由之路。通过小城镇建设解决“三农”问题，是 缩小城乡差别，维持社会稳定的政治任务，也是扩大内需，促进经济持续发展的经济任务。小 城镇建设在社会经济发展中发挥了作用。 我国城镇化发展走的是与发达国家农村人口大量向城市集聚完全不同的道路，小城镇在转移农 村富余劳动力有着巨大的优势”2 “”。而且在其他方面，比如，加快我国的城镇化进程，推动可 持续发展与科教兴国战略的实施；拉动内需，促进市场经济发展；促进农业和农村结构战略性 调整，实现农业和农村的现代化。 6 市场法在小城镇房地产估价中的应用研究 2 1 2 房地产业在小城镇发展的重大意义 房地产业是国民经济中的重要产业，是人类从事经济和社会活动最基本的物质基础。世界 许多国家，尤其是经济发达和迅速发展国家，都把房地产业作为国民经济支柱产业之一。房地 产业在国民经济中起着重要的作用”“1 7 o 房地产业在小城镇的建设和发展中起着非常重要的作用，它不但为企业的生产和居民的生 活提供基本的物质条件，而且还可以带动相关产业部门的发展。小城镇建设必须依靠小城镇房 地产业的发展，它们之间是相互促进、相互发展的。小城镇房地产业的发展将具有重大的现实 意义和历史意义”。 ( 1 ) 小城镇房地产发展是发展农村经济，全面建设小康社会的需要 小城镇房地产业是小城镇赖以生存和发展的物质基础，是小城镇人民生产和生活的物质保 障。小城镇房地产业的发展，必将创造更多的就业机会，这从很大程度上解决了农村转移人口 就业的后顾之忧。同时小城镇房地产业的发展为农村转移人口提供了更好的居住环境和生活环 境。另一方面大量农村人口向小城镇转移必将带动小城镇房地产业的发展。小城镇房地产业的 发展，促进农村经济的发展，全面实现小康。因此，我国未来小城镇房地产业将成为我国小城 镇经济增长的长久动力源泉”。 ( 2 ) 小城镇房地产发展是加速中国城镇化进程的需要 小城镇的特殊区位决定了其在我国城镇化中的重要战略地位，小城镇建设是加快我国城镇 化进程的必由之路，是解决当前城市化与工业化偏差的有效途径”。城镇化是社会经济高速发 展的产物，也是社会经济发展的巨大动力。据有关专家预测2 0 1 6 年中国城镇化水平将达到5 2 ， 城市人口将达到7 5 亿，比现在的4 8 亿净增加2 7 亿人，按照我国加速小城镇的战略方针，假 如在未来小城镇对中国城镇化率的贡献为城市2 倍，那么到2 0 1 6 年我国小城镇将净增加1 8 亿城镇化人口。为满足这些新增人口的住房需求，以2 0 1 0 年人均建筑面积达3 5 平方米的目标 进行计算，小城镇共需新建住宅6 3 亿平方米，这意味着在未来1 5 年里，仅为满足新增小城镇 城镇化人口的住宅需求，平均每年就需新建住宅4 2 亿平方米。由此可见，未来我国小城镇住 房需求量是巨大的，小城镇房地产市场前景十分广阔。随着中国城镇化的加速发展必然要求大 力发展小城镇房地产业，对小城镇房地产业的发展提出了更高的要求，小城镇房地产业的发展 必须适应城镇化的发展，为更多的小城镇人口提供居住空间，为中国城镇化建设提供强有力的 保障。 ( 3 ) 小城镇房地产发展是拉动相关产业发展的需要 小城镇作为连接城市和农村的桥梁和纽带，可以启动农村市场由发育不完全逐渐向专业市 场、批发市场、期货市场的方向发展，把农产品由零星的、初级的、不稳定的交换，逐渐转变 为批量的、以追求最佳效益为目标的企业化经营，将对农村市场经济产生强大的推进力m 1 2 “。 小城镇房地产业的发展是小城镇建设的重要组成部分，它不仅可以为人们的生产生活提供基本 的物质保障，由于房地产业的巨大带动作用，小城镇房地产发展必将带动农村相关产业部门的 发展。随着城镇化的发展和农村人口在小城镇的集中，对小城镇住宅及其他建筑的需求将大大 增加，小城镇房地产业将得到极大的发展，房地产业是一个涉及许多行业的综合产业。房地产 7 河北农业大学硕士学位论文 业的发展必定会带动诸多产业的共同发展，如建材、化工、供水、供电、装饰材料、安装、交 通运输及商品零售等，并将带动水泥、钢筋、砂石、木材、建筑预制构件、建筑五金产品、装 修材料和交通运输业等相关产业的发展。特别是随着我国小城镇建设战略地位的日渐提升，城 镇化水平的不断提高，小城镇房地产将出现前所未有的发展机遇，拉动作用也将日趋明显”。 ( 4 ) 小城镇房地产发展是促进乡镇企业集约化发展，调整和优化产业结构的需要 小城镇房地产业的发展，必将加快小城镇建设，促进乡镇企业的发展。改革开放以来，乡 镇企业发展十分迅速，对我国工业发展起了重要作用。未来乡镇企业必须走集约化道路，客观 七加速了小城镇的发展，带动了小城镇房地产的发展，反过来。小城镇房地产的发展又有利于 乡镇企业相对集中、实现集约化”。 长期以来，在我国的小城镇中，主要产业是农业，而工业，尤其是第三产业的比重较少， 影响了整个区域的经济发展速度。城镇化战略的提出，不断发展小城镇的经济，要求工业、第 三产业的相应快速发展，以适应整个经济发展的需要。房地产业的发展与调控对产业结构的调 整起着重要的作用。房地产业本身就属于第三产业，其发展将会促进小城镇产业结构的调整和 优化并未第三产业的发展创造出更为广阔的需求空间2 2 2 3 2 “。 ( 5 ) 促进金融业的发展 房地产业与金融业息息相关，房地产的征地、开发和建造周期长，需要大量资金，同时用 户购买房地产业需要资金。因此，房地产业自始至终都要依靠金融业的配合和支持，即房地产 形成过程的每一个环节都需要银行在资金上融通，房地产业成为金融业的最大市场。金融业不 仅通过放贷支持了房地产业，同时也使自己得到盈利和发展4 。 总之，房地产业在经济、社会、科技文化发展过程中及劳动力的生产与再生产过程中具有 积极的作用。作为房地产业中重要工作之一的房地产估价在小城镇的发展中是非常必要的。 2 1 3 房地产估价在小城镇发展中的必要性 房地产估价工作是房地产的基础工作， 展的各个方面至关重要。它对社会的良好、 ( 1 ) 小城镇房地产管理工作的需要 关系到整个房地产业的发展，对小城镇社会经济发 稳定的经济发展等都具有重要的意义2 5 。2 “。 在小城镇的经济发展中，房地产更是一项重要的资产，往往所占比重很大，对该资产的管 理能够为经济的发展提供保障。在小城镇的房地产管理中不能仅停留在有多少建筑面积的房 屋，有多少面积的土地，分类状况叉如何等等，而且要进一步了解这些房地产的价值是多少， 在一段时期内是增值还是贬值等等。因此，对房地产管理需要弄清这些房地产的总价值是多少。 这就需要进行房地产评估“，合理的评估结论能为房地产管理工作提供很好的依据。 我国经济体制改革的一个主要内容，是将过去高度集中的计划经济转变为市场经济，相应 地对于各类资产的管理方式，必须从过去的实物管理转到价值管理，对房地产的管理不仅停留 在 ( 2 ) 房地产交易的需要 房地产交易在小城镇中还不是很合理，科学合理的估价能够满足交易中的各种需要。由于 房地产是一种较为特殊的商品，房地产交易市场是一种不完全的市场。作为一般的房地产交易 8 市场法在小城镇房地产估价中的应用研究 当事人，对房地产市场不一定熟悉，对房地产交易的价格不一定能把握得准确，这就需要房地 产估价这种中介行业为他们提供较为客观的参考依据。由于房地产估价的复杂性，作为个别人 或个别企业、单位来讲，从事房地产的交易并不多，对房地产行情不易掌握，不能轻而易举地 确定一个满意的价格。房地产估价机构的估价工作者，凭借他们的专业知识和经验，正确地估 价房地的价格，满足房地产交易的需要2 8 ”l 。 ( 3 ) 房地产抵押、典当、拍卖和保险业务的需要 发展经济的关键是资金问题。小城镇需要不断发展金融业，为经济建设服务。在这之中， 房地产融资是一个重要方面其中主要是房地产抵押。房地产由于不可移动、不可隐蔽，具有 保值性与增值性，自古以来就是一个良好的担保品。因此，在企业、个人等向银行申请贷款时， 银行为了减少自身的风险，往往要求借款方以房地产作为抵押担保物，同时银行的贷款额一般 要低于房地产的抵押价值。为了确定房地产的抵押价值，银行需要从抵押贷款角度对房地产进 行估价。同样，房地产拍卖、保险、房地产典当也都需要房地产估价结果作为参考依据，以确 定房地产的合理价格”“。 ( 4 ) 房地产税收的需要 房地产自古以来也是一个良好的税源，有关房地产税收的种类很多，有一些房地产税费是 以房地产的价值为计税依据的，这都要以房地产的价值为课税基础。为了掌握切实可靠的课税 基础，避免偷税漏税和课税的不公平，课税机关和纳税人都需要对房地产进行估价”。 ( 5 ) 是为征地、拆迁补偿提供依据的需要 在小城镇的建设过程中，房地产是生产和生活都不可缺少的基本要素，能够满足经济、文 化和兴办各类社会公共福利事业等的需要。这些所需用的房地产，除部分靠国家已空闲的房地 产来解决外，还需要通过用征用办法或拆除旧有房地产来获得。在征地或拆迁的过程中，法律 规定需要对原房地产进行补偿，而补偿的金额必须通过房地产估价来确定，这样，既维护了被 拆迁人的合法权益，也可以保证征用、拆迁工作的顺利进行9 。 此外，在处理房地产纠纷时，也需要对房地产的价值进行估价。在小城镇的建设中，为了 经济发展的需要，可以将盘活存量房地产，拓展新的房地产的诸多活动中，都需要估计房地产 的价值。空心村的改造，居民点整理都需要牵涉到房地产价值的问题，而这个价值的确定，估 算房地产的价值，需要房地产估价。 可见，在社会发展的各个方面，都需要房地产估价为其提供依据。房地产估价在小城镇的 发展中是不可缺少的。目前，小城镇的发展水平还不是很高，但经济快速发展的趋势要求社会 发展各环节的支持，对于房地产估价，更是它所必需的。 房地产估价发展到今天，估价方法很多，每种方法都各有优劣，在实际中，应用的完善程 度也各不相同。在此对房地产估价方法进行比较分析，从而为小城镇房地产估价方法的完善提 供依据。 2 2 房地产估价方法的比较 房地产估价方法主要有市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修 正法、路线价法等，其中，市场比较法、成本法、收益法是三大基本方法，其它方法是基本估 9 河北农业大学硕士学位论文 价方法的派生。9 】。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，这三种估价方法，在理论依 据、适用范匿、估价结果的准确性等方面都有着较为明显的差异。 22 1 理论依据的比较 ( 1 ) 市场法是国内外房地产估价中最重要、最常用的方法之一也是一种技术较成熟的估 价方法”。市场法的理论依据是替代原理。一般说来，任何经济主体( 个人、家庭、企业等) 在市场上的行为是要以最小的费用( 或代价) 取得最大的利益( 或效用) 。同样，从事房地产 交易时，任何有理性的当事人都会依据“替代”原理，将拟交易的房地产的价格与类似房地产 的价格进行比较，然后决定是否成交。任何买者不会接受比市场正常交易价格过高的价格，任 何卖者也不会接受比市场正常交易价格过低的价格，最终是类似房地产的价格相互牵制、相互 接近。所以在房地产估价时，可以用类似房地产的已成交价格，通过因素修正、比较求得待估 房地产的价格”“。 ( 2 ) 收益法的理沦依据基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。由于房地产的使用寿 命相当长久，占用某一收益性房地产，4 i 仅现在能取得一定的纯收益，而且能期待将来继续取 得这个纯