（工商管理专业论文）金凤滩家园小区前期物业项目管理研究.pdf

工商管理硕：卜学位论文 摘要 物业管理通常分为两个阶段：前期物业管理和日常物业管理阶段。前期物业 管理，是指物业开始销售( 预售) 起，至业主委员会成立之前，业主、业主大会 选聘物业管理企业之前，由建设单位通过招标选聘物业管理企业实施的物业管理。 前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段与基础阶段，是后期物业管 理的前提。物业管理行业发展的诸多困惑和纠纷引发自前期物业管理中的问题， 因此解决好前期物业管理存在的问题对于解决物业管理存在的问题有着至关重要 的作用。以长沙市金凤滩家园小区( 以下简称金风滩家园) 开发项目的前期物业 管理为例，本文深入探讨了我国前期物业管理存在的问题及其相应的改进措施。 与以往的研究不同，本文从项目管理的角度来开展对前期物业管理这一服务行业 领域的研究。 本文首先介绍了国内外前期物业管理的发展现状及存在的问题，同时以我国 2 0 0 7 年修改出台的新物业管理条例为依据，分析了我国前期物业管理的主要 内容及其作用，并结合金凤滩家园小区前期物业管理的具体执行情况，提出了从 项目管理角度改善金凤滩家园小区的前期物业管理的必要性。 由于项目管理中的范围管理在前期物业项目的重要性，笔者介绍了金凤滩家 园前期物业项目管理的项目范围，并从范围管理的角度探讨了金凤滩家园前期物 业项目管理范围的现状及存在的问题。笔者还结合我国前期物业管理的法定内容 ( 前期物业服务合同、前期物业招投标、业主临时公约、物业承接验收四个方面) ， 从组织结构设计、工作结构分解、责任图三个方面对金凤滩家园前期物业管理项 目的范围管理进行了完善与改进。 针对金凤滩家园小区前期物业项目范围分解的结果，更好的推进项目的进展。 笔者又分别从风险、成本与质量管理两个方面分析了金凤滩家园前期物业项目管 理存在的具体问题，并提出了相对应的改善措施。结合以上分析，笔者最后总结 了金凤滩家园小区前期物业管理存在的问题，并提出了其总的改进措施和相关的 建议。 本文中，笔者通过以金凤滩家园为例进行前期物业管理的研究，旨在从项目 管理的角度来发现我国前期物业管理发展存在的问题，并提出相应的项目管理方 面的改进措施，从而尝试解决我国前期物业管理目前管理不规范的问题。 关键词：物业管理；前期物业管理；项目管理；范围管理 a bs t r a c t p r o p e r r ym a n a g e m e n t i s u s u a l l y d i v i d e di n t ot w op h a s e s ：p r e - p r o p 嘶y m a n a g e m e n ta 1 1 dd a y t o d a yp r o p e r t ym a n a g e m e n t p r e 。p r o p e r t ym a n a g e m e n t r e t e r s t ot h ep r o p e n ym a n a g e m e n tf r o mt h ep r e s a l eo fp r o p e r t yt o t h ee s t a b l i s e n to f p r o p e r t y - o w n e r sc o m m i s s i o n b e f o r et h ee s t a b l i s h m e n to fc o m m i s s i o n ，t h ep r o p e r t y d e v e l o p m e n tu n i ts e l e c t sp r o p e r t ym a n a g e m e n te n t e r p r i s e t oc a r r yo u tp r e - p r o p e r t y m a l l a 毋锄e n tb yi t s e l ft h r o u g hi n v i t i n g p u b l i cb i d d i n g t h es t a g e o fp r e - p p 叭) 7 m a i l a g e m e n ti sn o to n l yt h ef o u n d a t i o no ft h ee n t i r ep r o p e r t ym a i l a g e m e n t a c t l v l t l e s b u ta l s ot h ep r e c o n d i t i o no ft h el a t t e rp r o p e r t ym a n a g e m e n t s i n c em a n y c o n f l i c t sa i l d d i s p u t e so fp r o p e r t ym a n a g e m e n to c c u ri nt h ee a r l ys t a g e ，s o l v i n g t h ep r o b i 锄s0 t p r e - p r o p e r t ym a n a g e m e n th a sg r e a ts i g n i f i c a n c e t ot h ee n t i r ep r o p e r t ym a n a g e m c n t i n d u s 吼t a k ct h ep r e p r o p e r t ym a n a g e m e n to fj i n f e n g t a nr e s i d e n t l a l 觚a 1 n c h a n g s h af o ri n s t a n c e ，t h i sp a p e rd o e si n - d e p t hs t u d y o ft h ep r e e x i s t i n gp r o b l 锄so t c h i n a sp r o p e r t ym a n a g e m e n ta n dt h e i rc o r r e s p o n d i n gm e a s u r e s d i 触饥t 舶m p f c v i o u ss t u d i e s ，“sa r t i c l ec a r r i e so u t t h i ss t u d yf r o mt h ep e r s p e c t l v eo fp r o j e c t m a n a g e m e n t t t f f sa r t i c l e 曲o d u c e st h ep r e s e n ts i t u a t i o no fd o m e s t i ca n df o r e i g np r o p c n y m 姐a g 锄饥ta n dt h ee x i s t i n gp r o b l e m s i nt h es a m et i m e ，a c c o r d i n g t ot h e p r o p e n y m 趾a g e m e n tr e g u l a t i o n s ”w h i c hi s e s t a b l i s h e di n2 0 0 3 ，t h ea u t h o ra n a l y z e st h em a m c o n t e n to fp r o p e i r t ym a n a g e m e n ti nc h i n aa n d i t sr o l e a n dt h e n ，c o m b i n i n gw i t ht h e s p e c i f i ci m p l 锄e n t a t i o no fj i nf e n g t a nr e s i d e n t i a l a r e a ，t h i sp a p e rd e r i v 鼯 t h e n e c e s s i t yo fi m p r o v i n gt h ep r e - p r o p e r t ym a n a g e m e n t o fj i nf e n g t a nr e s i d e n t i a la r e a s f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fp r o j e c tm a n a g 锄e n t b e c a u s eo ft h ei m p o r t a n c eo fp r o je c ts c o p em a n a g e m e n ti nt h em a i l a g 锄e n t o l p r e p r o p e f t yp r o j e c t s ，t h e a u t h o ri n t r o d u c e st h ep r o j e c ts c o p eo fp r e - p r o p e r t y m a l l a g e m e n to fj i nf e n g t a n a n da n a l y z e si t sp r e s e n ts i t u a t i o n a n dt h ee x l s t l n g p f o b i e r i l s c o m b i n i n g w i t ht h e l e g a l c o n t e n to fp r e 。p r o p e r t ym 8 n a g 锄e n t ( p r e - p r o p c 啊s e r v i c e sc o n t r a c t ，p r e p r o p e r t yb i d d i n g ，t e m p o r a r y c o n v e n t l o no fo w n e r s ， p r o p e n yu n d e r t a k e na n di n s p e c t i o n ) ，t h i ss t u d yp r o v i d e s i m p r o v i n gs u g g e s t l o n s o i s c o p em a n a g e m e n tf o rt h ej i nf e n g t a np r o j e c ti nt h ep e r s p e c t i v e s o td e s i g n i n go f o r g a i l i z a t i o n a l s t r u c t u r e ，w o r kb r e a k d o w ns t r u c t u r e a n dr e s p o n s i b i l i t ya s s i 国：u i l e n t m a t r i x 1 i i 工商管理硕上学位论文 t h er e s u l tf r o mt h es c o p eo ft h ep r o j e c td e c o m p o s i t i o no nj i nf e n g t a nb e a c h h o m e sc o m m u n i t yp r - p r o j e c tw o u l db e t t e rp r o m o t e st h ep r o g r e s so ft h ep r o j e c t t h e a u t h o ra n a l y z e st h es p e c i f i cp r o b l e m so fp r e p r o p e r t ym a n a g e m e n to fj i nf e n g t a n p r o j e c tf r o mt h ea s p e c t so fr i s k ，c o s ta n dq u a l i t y , a n dp r o p o s e st h ec o r r e s p o n d i n g i m p r o v i n gs u g g e s t i o n s f i n a l l y , t h ea u t h o rs u m m a r i z e st h ee x i s t i n gp r o b l e m so f p r e p r o p e r t ym a n a g e m e n to fj i nf e n g t a l lr e s i d e n t i a la r e a s ，a n dp u t sf o r w a r dt h e o v e r a l li m p r o v i n ga d v i s e s t a k i n gj i nf e n g t a nr e s i d e n t i a la r e a sf o ri n s t a n c et os t u d yo np r e p r o p e r t y m a n a g e m e n t ，t h ea u t h o ra i m st of i n dt h ee x i s t i n gp r o b l e m so fc h i n e s ep r e - p r o p e r t y m a n a g e m e n ti nt h ep e r s p e c t i v eo fp r o j e c tm a n a g e m e n ta n dp r o p o s et h ec o r r e s p o n d i n g i m p r o v i n gs u g g e s t i o n so np r o je c tm a n a g e m e n t ，s of i t st ot r yt os o l v et h ep r o b l e m so f i r r e g u l a r i t i e si nc h i n e s ep r e - p r o p e r t ym a n a g e m e n t k e yw o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t ；p r e p r o p e r t ym a n a g e m e n t ；p r o j e c tm a n a g e m e n t ； s c o p em a n a g e m e n t i v 金风滩家同小区前期物业项日管理研究 插图索引 图1 1论文技术路线图7 图2 1金凤滩家园前期物业管理企业现有组织结构图1 4 图3 1金凤滩家园小区前期物业管理组织结构设计图2 3 图3 2 金凤滩家园小区前期物业管理项目工作分解结构( w b s ) 2 5 图3 3 金凤滩家园小区前期物业项目管理项目责任矩阵2 7 图4 1金风滩家园小区治安管理办法3 3 图4 2 金风滩前期物业管理项目风险基本分布图3 7 图4 3金风滩前期物业风险管理防范机制3 9 图5 1 成本管理五环节4 3 图5 2 项目成本管理框架图4 4 图5 3金风滩前期物业项目成本构成图4 5 图5 4 金凤滩2 0 0 7 年成本预算与实际发生对比图4 7 图5 5 金凤滩家园成本管理问题预警机制5 2 i t 商管理硕1 ：学位论文 附表索引 表3 1金风滩家园小区前期物业项目管理项目范围陈述2 0 表3 22 0 0 7 年金凤滩家园前期物业项目管理工作内容分解表2 2 表3 3金凤滩家园2 0 0 7 年前期物业项目管理工作内容分解优化表2 8 表4 1金凤滩家园安全事故分析处理制度表3 4 表4 2 金凤滩前期物业项目管理风险控制措施3 8 表4 3 金凤滩前期物业项目管理风险控制措施4 0 表5 1金凤滩前期物业管理项目2 0 0 7 年成本预算决算对比分析表4 6 表5 2 成本估算步骤4 9 表5 3 金凤滩家园前期物业管理成本基准计划表5 1 表5 4 金凤滩家园前期物业综合管理部质量考核体系5 4 表5 5 金凤滩家园前期物业管理工程部质量考核指标体系5 5 表5 6 金凤滩前期物业管理“收费管理”工作质量控制手册5 5 v i i i 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名： 日期：吖年f 月加 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 作者签名： 导师签名： 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密团。 ( 请在以上相应方框内打“”) 奶 彦乔 日期：岬年f 月帕日 日期：加j 7 年f 月p 日 t 商管理硕十学位论文 1 1 选题背景及意义 第1 章绪论 1 1 1 选题背景 随着市场经济的发展，尤其是中国加入世界贸易组织w t o 以后，房地产业的 发展在中国呈现白热化的趋势，而相应的物业管理水平就成了亟待解决的问题。 作为服务业的一个重要组成部分和房地产业的一个重要分支，物业管理在我国的 出现是社会经济发展到一定水平的必然产物，是房地产投资开发建设流通的自然 延续，是房地产经济市场化和房屋商品化的必然结果。然而，由于目前国内的物 业管理发展刚刚起步，还存在着诸多问题，如管理流程不规范、管理方式不科学 以及物业管理中权责不清等，从而导致了国内物业管理纠纷率较高、业主普遍不 满意等现象的发生。 作为物业管理的前期阶段，前期物业管理是整个物业管理活动中的初始阶段 与基础阶段，是实施物业管理非常重要的环节。实施前期物业管理，不但有利于 实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务 ，还有利于在物业建设期 间实现建房、用房、管房的有机结合。加强前期物业管理，不但能保证业主的长 远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质 量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理， 有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对立情绪， 减少“三方 之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通 过招投标选聘物业管理企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业管理企业 的“双赢 。因此，前期物业管理越来越成为国内外学者研究的重点。 然而，目前国内外关于前期物业管理的研究大多是从前期物业管理的内容或 存在的问题等方面进行的，没有从项目管理的角度进行过系统的前期物业管理研 究。由于前期物业管理不同于后期物业管理的日常管理，它具有明确的管理目标、 专门的组织结构、时间财务人力等条件的限制以及确定的开始与结束日期等特征， 与项目有着比较相似的特征，同时项目管理是一种日渐盛行的科学管理方式，因 此本文中将前期物业管理视为项目，从项目管理的角度对前期物业管理进行深入 探讨，这是一个全新的研究角度，对解决目前前期物业管理中存在的问题以及提 高其管理效果与效率具有非常重要的意义。 本文以金风滩家园小区的前期物业管理为例展开研究。金凤滩家园小区，是 笔者公司长沙市陶然物业公司目前管理的项目，其开发单位为隶属于湖南省凤 会风滩家同小区前期物业项目管理研究 滩水电站的多经公司金凤滩置业有限责任公司，为拓展企业业务，开发新市 场，金凤滩置业有限公司在长沙进行房地产开发，投资建设金凤滩家园小区，位 于长沙市新中路口( 原湖南省林业厅所属省林业机械厂内) 。该楼盘的定位为精品 质楼盘，在拟建共5 栋建筑中从一房户型到五房户型有4 0 0 余套中承诺拿5 0 出售给 电站的内部职工。通过投标，笔者的公司获得金风滩家园的前期物业管理权，为 了获得有效地提高金凤滩家园前期物业管理的水平，公司运用项目管理理论和方 法，结合以往物业管理经验从该项目的范围、质量、成本等方面实施新的前期物 业管理方式。然而，由于公司经验不足以及管理不够规范，从而导致金凤滩家园 的前期物业管理效率不高，还存在较多的问题。因此，笔者希望通过本文的系统 研究，来分析金风滩家园的前期物业项目管理，为其目前存在的问题以及未来管 理提出有效的解决措施与建议。 1 1 2 选题意义 本文从项目管理的角度研究前期物业管理，具有非常重要的理论意义。项目 管理是指在项目的执行过程中，对项目各项工作进行计划、组织、协调、指挥和 监督，其目的是要从组织和管理的角度采取措施，确定项目总目标的优化实现。 通过项目管理可以避免大型复杂工程的失误，有助于目标系统的控制和各子项目 之间的协调，使项目效益最大化。随着社会经济和科技的发展以及国际社会环境 的复杂性演变，对项目管理的研究也从开始注重基础和方法的研究发展到目前更 关注宏观和综合的管理应用的研究。因此，本文从项目管理的角度来研究前期物 业管理可谓是对项目管理理论的一次应用型创新，同时也是前期物业管理研究在 理论上的一个创新，具有非常重要的理论意义。 从实践意义上来说，本文结合笔者在金凤滩家园前期物业管理的工作实践， 具体研究金凤滩家园前期物业管理的发展现状以及存在的问题，并分别从项目范 围管理、成本管理、质量管理以及风险管理几大方面提出有效的改善措施，对提 高金凤滩家园前期物业项目管理水平和开发建设单位与小区业主满意度具有非常 重要的实践意义。通过本文的研究，笔者也希望能为规范国内前期物业管理提供 一定的借鉴与建议。 1 2 文献综述 1 2 1 前期物业管理文献综述 “物业 一词来自于香港方言，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些 国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在香港房地产法 一书中，作者李宗锋先生称“物业 是单元性的房地产。它既可以是单元性的地 产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故 t 商管理顶f ：学位论文 而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管物业常常作为房地产的同义词， 但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一 词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念， 它般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。物业是指住宅小区、写 字楼、商业大夏、旅游宾馆、酒店，标准工业厂房、仓库等有价值使用价值的房 屋、附属设施及相关的场地。物业主要有商品性、权属性、固定性、长期性多样 性等特性。 物业管理是我国借鉴国外的先进经验，引进的一种新型的房地产管理办法， 它有别于我国传统的房屋管理，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。 学者m a u r ys e l d i n 等认为物业管理的英文表达有四种：r e a le s t a t em a n a g e m e n t ， e s t a t em a n a g e m e n t ，r e a lp r o p e r t ym a n a g e m e n t ，p r o p e r t ym a n a g e m e n t t 。可以翻 译成不动产、房地产和物业管理，我国一般应用p r o p e r t ym a n a g e m e n t 。 物业管理含义有广义和狭义之分：广义的物业管理概念是由物业的含义引申 出来的，它泛指一切为了物业的正常使用、经营而对物业本身及其业主和用户所 进行的管理和提供的服务。只要有房屋建筑，存在房屋居住、使用上的问题就必 然有( 广义) 物业管理行为来处理这些问题；狭义的物业管理即我们今天通常使 用的物业管理概念，它是广义物业管理发展到现代市场经济体制下的一种形式， 它是指由专业机构或公司，按照合同和契约，接受业主与用户的委托，按照市场 经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经营效益 而对物业本身及用户进行管理并提供服务。具体的讲，这种服务和管理包括对房 屋建筑及其附属配套设备、设施及场地以经营方式进行管理，对房屋区域周围的 环境、清洁卫生、安全防范、公共绿化、公用设施、道路养护等统一实施专业化 管理，并提供多方面的综合服务。 前期物业管理，是指物业开始销售( 预售) 起，至业主委员会成立之前，业 主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位通过招投标选聘物业管理企业 实施的物业管理。之所以要界定前期物业管理，是因为物业管理的不可间断性的 需要，物业一旦建成或交付使用，就需要物业管理。 物业管理业作为一种新的服务形式一经出现就得到了一致的好评，然而由于 它出现的时间不长，尤其是在我国仅仅只有2 0 多年的时间，所以其在理论和实践 方面都存在着许多的问题。国内外物业管理学界对前期物业管理的研究成果还不 是太多，对前期物业管理的研究还处于初步阶段。大部分的研究成果主要集中在 近五年之内，其中相对有代表性的研究主要有：w jt h u g e s 研究发现美国的物业 管理，具有严密的服务体系，不论公司规模大小，部门设置是否齐全，均有适量 的专职或兼职人员，负责工程、保安、会计、维修等专职服务，实现了物业管理 的专业化发展；k e n tb b a n n i n g 研究发现新加坡在物业管理方面强调对物业管理 余风滩家园小区前期物业项目管理i 研究 实行法制化管理，物业管理企业编写了经各办事处批准的规章制度，同时，制定 了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规赳u 。j o s e p hw d e c a r l o 研究发现 新加坡在物业管理一般设有财务组、工程维修组、市场管理组、园艺组以及监督 组等不同的服务小组，且分工较有序合理。c l a e sf o r n e l l 等在美国和新加坡等一些 发达国家对公共服务( 包括物业管理服务) 质量的研究引入了顾客满意度指数 ( c u s t o m e rs a t i s f a c t i o ni n d e x ) ，对其服务质量进行评价研究，得出顾客满意度指数 模型【3 】。张惠芸认为为了确保对物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的 发挥，需要物业管理企业的前期介入，即在物业的开发设计阶段介入，提出一些 合理化建议，以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要， 为以后的管理创造条件【4 】。张佑国从房地产开发过程与各物业管理阶段的关系的 角度分析了前期物业管理与物业管理前期介入的概念内涵以及相互区别联系【5 j 。 徐道全从物业管理现状和存在的诸多问题入手，试图从推广物业的早期介入、推 行物业管理的招投标制度、签订好前期物业服务合同、做好房屋装饰装修的管理 与控制等方面，阐明做好前期物业管理的重要性，揭示前期物业管理阶段所处的地 位与作用【6 】。魏本忠认为物业管理前期介入可以掌握全面的物业资料，有利于保 护物业开发企业和业主的利益，有效克服物业管理难题，提高整体协调性，并推 荐了三种物业管理前期介入的模式顾问介入模式、扮演监理角色模式和准管 家模式【7 1 。廖传铭以物业管理前期如何介入为出发点，认真分析了前期物业管理 的购房合同、业主临时公约、服务协议三大要素，阐述了处理前期物业管理中三 大要素应该注意的问题【8 】。罗卫平认为前期物业管理中还存在许多问题，如前期 物业管理企业是否有资格与建设单位进行承接验收、前期物业管理的时间界限如 何确定、建设单位在业主大会成立前能否向主管部门申请在物业管理区域内修建 新的建筑物等，他认为，可以赋予前期物业企业承接验收的资格，但对其法律效 果应予以完善【9 1 。前期物业管理的开始以物业上的权属性质属于区分所有权为前 提。前期物业管理于业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。 对于建设单位的申请只要建设单位不是唯一的业主，且申请未获得全体业主同意， 主管部门的批准将构成行政侵权。徐京妮认为在前期物业管理活动中，在建设商 与物业管理企业交接物业时容易出现损害业主利益的情况，前期物业管理中出现 的问题为后期物业管理留下无穷隐割1 。刘固基比较系统地分析了物业管理企业 成本的特点及物业管理企业成本管理的现状，在此基础上提出了完善物业管理企 业成本管控的对策，包括：运用价值工程、追踪作业成本、完善细节管理、降低 组织成本、提升科技含量、发挥集中优势等i l 。 从上述文献来看，国内外对物业管理的研究还停留在表层的概念研究阶段， 大多数都是关于物业管理中存在的问题及其对策的，缺乏从管理方式方面进行物 业管理研究。由于国内的物业管理存在较多问题，而且缺乏规范的管理流程与科 4 - t 商管理硕l ：学位论文 学的管理方式，因此从科学的管理方式方面进行物业管理研究，是物业管理未来 的一个必要的研究方向。 1 2 2 项目管理文献综述 项目管理，就是项目的管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方 法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理，即从项目的投资决策开始到 项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目 标。随着项目及其管理实践的发展，项目管理的内涵得到了较大的充实和发展， 项目管理已经成为一种新的管理方式。项目管理一般包括项目范围管理、项目成 本管理、项目质量管理、项目风险管理、项目沟通管理等几个部分。 纵观国内近几年有关项目管理的文献，发现比较有代表性的有：谢鸿在分析 项目管理中沟通出现的问题，提出了项目管理的沟通方法，认为项目管理出现有 效沟通不足、沟通成本过大、沟通时过于执着等问题，提出建立项目沟通计划、 灵活运用各种沟通形式、尽早和主动沟通、保持畅通的沟通渠道和建立高效的沟 通技巧等方法，以满足客户的需要，保证项目顺利完成【l2 1 。王扬针对作业成本法 的特点，认为在工程项目管理中也可以采用作业成本管理，真正做到对项目成本 的准确确定和核算，实现对成本发生动因的管理和控制，做到成本的有效降低【”】。 丁乐群等学者从承包商和业主两方面分析研究奖惩机制的决定因素，通过进行优 化分析，建立了两个新的项目进度优化模型，并对模型进行了说明【1 4 】。周燕、崔 新媛认为挣值法作为现代项目管理的一种管理方法，在项目投资进度管理中具有 重要作用，并以挣值法的基本概念和具体的理论为基础，较系统地阐述了该方法 在进行项目投资进度综合控制的基础工作和操作步骤【l5 1 。李云参、马英峰认为 工程项目管理中的质量控制内容包括工艺质量控制和产品质量控制，影响质量控 制的因素主要有“人、材料、机械、方法和环境等五大方面，因此对这五方面 因素严格控制，是保证工程质量的关键【l6 1 。谢勇成针对我国工程项目管理的特点， 提出其科学化的发展方向【i7 1 。 从项目管理的文献综述来看，关于项目管理的研究大多数集中于工程项目的 项目管理，很少涉及对其他项目的研究。作为一种现代化的管理方式，项目管理 可以应用于一切涉及人、物、原材料等的项目。因此，对非工程项目类的行业进 行项目管理研究，将会成为项目管理的一个未来研究方向。 结合前期物业管理与项目管理的文献综述来看，从项目管理的角度进行前期 物业管理项目的研究成为一种必然。将项目管理这种现代化的科学管理方式应用 与前期物业管理将会是物业管理行业管理方式的一个突破，是一个非常值得研究 的问题。因此，本文将从项目管理的角度对前期物业管理进行深入研究，希望可 以为国内的前期物业管理研究提供一定的创新思路与研究借鉴。 会风滩家同小区前期物业项目管理研究 1 3 研究内容 1 3 1 研究内容 本文具体研究内容共分为以下几部分： 第一章为绪论部分，主要说明选题的背景、意义，并从前期物业管理和项目 管理两个层面来阐述国内外的主要研究成果，并在分析研究这些成果的基础上提 出本文的研究内容和思路 第二章介绍了国内外前期物业管理的发展现状及存在的问题，同时以我国 2 0 0 7 年修改出台的新物业管理条例为依据，分析了我国前期物业管理的主要 内容及其作用，并结合金凤滩家园小区前期物业管理的具体执行情况，提出了从 项目管理角度改善金风滩家园小区的前期物业管理的必要性。 第三章引用项目管理中的范围管理为理论基础，笔者介绍了金风滩家园小区 前期物业项目管理的项目范围，并从范围管理的角度探讨了金风滩家园小区前期 物业项目管理范围的现状及存在的问题。笔者还结合我国前期物业管理的法定内 容( 前期物业服务合同、前期物业招投标、业主临时公约、物业承接验收四个方 面) ，从组织结构设计、工作结构分解、责任图三个方面对金风滩家园小区前期物 业管理项目的范围管理进行了完善与改进。 第四章进一步以项目管理中的风险管理理论为基础，对项目风险管理的定义、 风险管理与项目管理的关系进行了概述。分析了金凤滩家园小区前期物业项目管 理存在的具体问题，并提出了相对应的改善措施。 第五章是通过对项目成本管理与质量管理理论进行了阐述。并以此为基础， 分别分析了金凤滩前期物业项目成本管理与质量管理的现状，并提出了相对应的 改善措施。 最后是结论部分，本文依据金凤滩家园前期物业项目管理中实际存在的问题， 以项目范围管理作为研究的切入点，并结合风险管理以及成本和质量管理等相关 理论，系统的分析金凤滩家园前期物业项目的过程，并得出了初步的结论、对策、 建议，供金风滩家园前期物业项目组的决策层参考。 1 3 2 技术路线图 技术路线见图1 1 所示。 t 商管理硕i ：学位论文 图1 1 论文技术路线图 会风滩家同小区前期物业项口管理研究 第2 章金凤滩家园前期物业项目管理现状分析 2 1 前期物业管理相关概念 2 1 1 前期物业管理的涵义及特征 2 1 1 1 前期物业管理的涵义 建设部2 0 0 3 年颁布的前期物业管理招标投标管理暂行办法第一章第二条 规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，由建设单位 选聘物业服务公司实施的物业管理。它明确的界定了前期物业管理的概念，把前 期物业管理的责任定位在“由建设单位选聘物业服务公司实施的物业管理”【1 8 】。 因此，前期物业管理是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常 重要的环节。 前期物业管理按照时间划分可以分为两个阶段：第一阶段是从项目初始至工 程竣工验收合格为止，对于物业服务公司而言可以称为“早期物业管理介入 。 这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；第二阶段是从工程验收合格 开始到业主委员会与物业服务公司依法签订的物业服务协议生效为止，这个阶段 的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务公司负责实施。但在 实践中，由某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界线。 2 1 1 2 前期物业管理的特征 时间段的特殊性：一般物业管理是从成立业主委员会选聘物业服务公司开始， 而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理的服务合同有效期 至业主委员会签订的新的物业管理合同产生效力之前，一旦业主委员会确定了新 的物业服务公司，不管前期物业管理服务合同有没有到期，前期物业管理即终止。 法律主体的特殊性：一般物业管理是由业主委员会行使选聘物业服务公司的 职权，而前期物业管理期间，由于业主委员会没有成立，没有行使选聘物业服务 公司的职能机构，但已经有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开 发商按照法律规定选聘物业服务公司。因此可知，前期物业管理的法律主体是开 发建设单位，而非业主委员会。 风险性：前期物业管理由于其不确定性导致其风险高于一般物业管理。其不 确定性主要表现于以下几点： 首先，物业管理人员带来的不确定性。前期物业管理工作开展主要依赖于物 业管理人员的专业和管理水平的高低，因此，物业管理人员素质的高低决定着前 工商管理硕l ：学位论文 期物业管理活动开展的好坏。 其次，时间的不确定性。分期建设的楼盘一般为期房，根据销售情况决定下 一阶段是否开工建设。这种项目，往往建设期限难以确定从而使前期物业管理的 时间拉长。对工程的持续的人力、物力投入不断增加，这一过程的期限，可能会 变得难以预测。因此，前期物业管理的起止时间需要在合同中明确界定，特别是 分期建设的住宅小区，更需要有一个科学的时间划分。 正是由于前期物业管理存在着不确定性，使其结果不可预见。因此，相较于 一般的物业管理，前期物业管理的风险性较高。 2 1 2 我国前期物业管理的法定内容 我国颁布的修改的新物业管理条例总共7 0 条，其中前期物业管理就有 1 1 条，并专门为前期物业管理列了一章，由此可见前期物业管理在物业管理中的 重要性。前期物业管理涉及的内容较多，条例规定了前期物业服务合同、业主 临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管 理用房、物业保修等。本研究主要从四个方面来讲前期物业管理的法定内容，即 前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业招投标、物业承接验收四方面。 2 1 2 1 前期物业服务合同 条例第二十一条规定： “在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建 设单位选聘物业服务公司的，应当签订书面的前期物业服务合同 【1 9 l 。可见，前 期物业服务合同是开发商与物业服务公司签订的，这是前期物业管理活动得以实 现的一个基本的法律文件。依法共同遵守前期物业服务合同的约定，是开发商、 业主与物业企业的基本义务。国家建设部2 0 0 4 年颁布的前期物业服务合同( 示范 文本) 中，把前期物业服务的主要内容分为物业共用部分的维修、养护、运行和 管理；物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑 物、构筑物维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、 清运，排水管道、污水管道的疏通：公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服 务等内容，开发商与物业服务公司根据建设、服务事项的需要和要求对其具体内 容做出共同约定【z 0 1 。 2 1 2 2 业主临时公约 条例第二十二条规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约， 对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反 公约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得 侵害物业买受人的合法权益；第二十三条规定建设单位应当在物业销售前将业主 临时公约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买 会风滩家同小区前期物业项目管理研究 卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺【l9 1 。 业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维护物业全体业主合法权益、 保障物业的安全合理使用、维护公共秩序，创造良好环境的一部约束全体业主的 前期物业管理活动中的共同约定。业主临时公约对业主和使用人在物业的使用、 房屋的装饰装修等作了明确的规定，对物业使用中的禁止行为，对物业的维护、 物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定，把共建美好家园的责任落 实在开发商、物业企业和全体业主身上。 2 1 2 3 前期物业招投标 前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标或邀标方式选聘 物业企业的过程。前期物业管理招标投标管理暂行办法第三条明确规定住宅 物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务公司，投 标人少于3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政 主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务公司。招标投 标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法是物业管理招投标的基本依据， 物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的 各个环节必须按法律法规的规定执行。 2 1 2 4 前期物业承接验收 物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时，进行 以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是实施物业管理必 不可少的首要环节和前提条件。条例第二十八条规定，物业服务公司承接物 业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。这对于分清产品的质量责 任、施工安装质量责任、管理维护责任，提供开展物业管理的必备条件，确保物 业使用安全和功能，保证开发商、业主、物业服务公司的合法权益具有重要意义。 2 2 国内外前期物业管理的发展现状分析 2 2 1 国外前期物业管理的发展现状 物业管理在国外已经有了一百多年的发展历史，物业管理规范、制度、体制 等方面都达到了比较完善的水平。目前国际上已经形成了一下几种模式成为各国 物业管理借鉴的榜样： 美国模式是市场型住房经济制度下，宏观和微观管理呈耦合式运作的、 契约化、现代化的物业管理模式，简称契约化管理模式；英国模式是复合型 住房经济制度下，宏观管理规范且配套的社团自治式管理加专业性管理公司松散 式存在的物业管理模式，简称自治型松散式法规化管理模式或松散型管理模式； 丁商管理顾l ：学位论文 新加坡模式是福利型经济制度下，行政调节与市场调节有机结合，住房合社 有效自治的物业管理模式，简称福利化合作型管理模式；香港模式是混合型 经济制度下，行政调节与市场调节有机结合的公契式的全方位物业管理模式，简 称公契式全方位管理模式。 前期物业管理是随着物业管理的发展而同步发展的。因此，物业管理的发展 也代表了前期物业管理的发展水平。综合来说，国际上的物业管理发展总特征是： 尊重业主的物权，强调业主的自治管理作用；专业化物业管理水平高，重视从业 人员素质；物业管理协会作用明显，较好地起到行业自我管理的作用；政府对物 业管理行业的管理重视利用政策法规、税收、利率等方面