（工商管理专业论文）邯郸建行房地产信贷业务风险控制研究.pdf

a thesis submitted in partial fulfillment of the requirements for the degree of master of business administration the research on the risk control of the real estate credit business of the handan branch of ccb candidate : zhao yongxue major : business administration supervisor : assoc. prof. wang xiangyang huazhong university of science & technology wuhan 430074, p.r.china october, 2012 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个 人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本 人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密， 在 年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 本论文属于 i 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 摘摘 要要 商业银行的房地产信贷业务曾为我国拉动经济增长，繁荣房地产市场起到了积 极作用，但面对经济下行、转变经济发展方式、强化房地产市场调控的现实要求下， 信贷风险压力正不断增加，如何在稳定发展房地产信贷业务的同时，又能识别、防 范和化解信贷风险，成为当前需要重点研究和解决的问题。 本文在已有国内外研究成果的基础上，采用理论与实践相结合、宏观分析与现 状剖析相结合、规范性论述与具体实证分析相结合的方法进行了研究。一方面通过 对商业银行房地产信贷业务风险状况、主要风险点及产生根源进行分析，提出风险 防控体系在宏观层面的具体要求，主要包括确定合理的信贷规模，建立房地产信贷 业务准入制度，完善授信过程中相互制衡的管理机制以及加强项目资金封闭化管理 等；另一方面，结合邯郸建行所处地域市场特点，运用多组实际数据的对比分析， 揭示区域内房地产市场发展特点、信贷业务风险状况，在具体经营层面提出防范和 化解风险的有效途径，并重点对贷款项目在贷前、贷中和贷后三个环节所涉及到的 防控重点进行了深入探索；同时，运用实际工作中的实例具体阐述了风险控制措施 在具体实践中的应用，并对现实风险控制中存在的问题进行了论述分析，提出了完 善风险控制措施的意见和建议。 关键词：关键词：商业银行 房地产 操作风险 风险控制 ii 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 abstract real estate credit business of commercial banks was a spur to economic growth in china, and has played a positive role in the prosperity of the real estate market, but the pressure of the credit risk is increasing when facing the economic downturn, the mode change of economic development and the practical requirements of the real estate market regulation strengthen, therefore, how to identify, prevent and resolve credit risk while developing the real estate credit business stably has become the most important problem that need to be studied and solved. on the basis of the existing research results at home and abroad, this paper uses the methods of combining theory with practice, macroeconomic analysis with situation analysis, and normative discourse with empirical analysis to study the problem. on one aspect, based on the analysis of real estate credit business risk profile of commercial banks, the main risk points and original causes, the paper put forward specific requirements for risk prevention and control at the macro level, which include determining a reasonable scale of credit, establishing the accessing system in real estate credit business, improving the management mechanism of checks and balances in the credit process, and enhancing the closed management of project funds. on the other aspect, considering the characteristic of handan, the comparative analysis using actual data reveals the characteristics of the development of the regional real estate market, the risk profile of credit business. the paper comes up with effective ways to prevent and reduce risk in the concrete operational level, with an emphasis on the important prevention and control of the three links in a loan project. meanwhile, the paper also stated the application of risk control measures in practice with the examples from working experience, discussed the problem exposed in risk control in reality, and made suggestions to improve risk control measures key words：commercial bank real estate operational risk risk control iii 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 目目 录录 摘摘 要要 . i abstract . ii 1 前前 言言 1.1 研究背景及意义. (1) 1.2 房地产信贷业务简介及国内外研究文献综述 . (2) 1.3 研究内容、方法及思路 . (4) 2 商业银行房地产信贷业务风险控制概述商业银行房地产信贷业务风险控制概述 2.1 商业银行房地产信贷业务概述 . (6) 2.2 商业银行房地产信贷业务风险概述 . (9) 2.3 商业银行房地产信贷业务风险控制 . (13) 3 邯郸建行房地产信贷业务风险控制分析邯郸建行房地产信贷业务风险控制分析 3.1 邯郸市房地产业区域发展现状 . (19) 3.2 邯郸建行房地产信贷业务发展现状 . (23) 3.3 房地产开发贷款项目风险控制的实践对策 . (28) 4 房地产信贷业务风险控制的具体应用房地产信贷业务风险控制的具体应用 4.1 rs 房地产发展股份有限公司（下简称 rs 发展）邯郸分公司 贷款项目 . (32) 4.2 河北 mh 房地产开发公司 zygd 项目贷款 . (39) 5 房地产信贷业务风险控制建议思考房地产信贷业务风险控制建议思考 5.1 对策建议 . (43) 5.2 完善控制措施思考 . (44) iv 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 结束语结束语 . (46) 致致 谢谢 . (47) 参考文献参考文献 . (48) 附录附录 1 攻读硕士学位以来发表的论文攻读硕士学位以来发表的论文 . (51) 1 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 1 前前 言言 1.1 研究背景及意义研究背景及意义 房地产行业作为一个周期性行业， 在经历了 10 年的快速增长期以后， 从 2010 年起随着国家密集和严厉的调控措施的出台开始步入了一个调整周期。尤其是 2011 年下半年，“新国八条”等一系列严厉的调控政策效果集中显现，房地产 开发综合景气指数大幅回落。2012 年 1 季度，住建部要求限购令到期后仍需延 续，中央政府多次重申房地产调控不能放松，调控政策依然从紧，向市场表明中 央对房地产调控的决心，及促使房价合理回归的坚定目标，市场观望情绪依然浓 厚。 受此影响下，2012 年房地产市场形势不容乐观，根据国家统计局数据统计， 从 2011 年初开始房地产开发景气指数持续回落，2012 年 3 月降至 96.92 点，达 到 2009 年下半年以来的最低点；2012 年 1 季度，商品房销售面积、房地产土地 购置面积及商品住宅新开工面积同比下降，分别下降了 13.6%、3.9%和 5.2%；商 品房空置率上升，商品房竣工面积及待售面积同比大量攀升，同比分别增加了 39.3%和 35.5%。 值得注意的是，为加快去库存化进程、缓解销售和资金压力，开发商普遍采取 了积极营销、以价保量的促销措施，有利于刚性需求的加速释放，对房地产市场形 成一定支撑，尽管从 3 月份开始全国商品房销售面积及销售额略有上升，但在严格 调控的形势下能否持续值得怀疑。 目前形势下，房地产市场发展前景不确定性增大，未来发展趋势取决于经济形 势、货币政策走向以及调控政策的贯彻力度等因素。当前，市场流动性持续偏紧， 部分房地产企业资金链条紧绷，资金断裂和企业倒闭的风险增大，高利率融资市场 盛行，各方面市场风险逐渐积聚。因此，如何在审慎发展房地产信贷业务的同时， 把握和识别房地产信贷业务关键风险点，提出并实施有效防范和化解房地产信贷业 务风险的决策和实践具有十分重要的意义。 2 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 1.2 房地产信贷业务简介及国内外研究文献综述房地产信贷业务简介及国内外研究文献综述 1.2.1 房地产信贷业务定义及分类房地产信贷业务定义及分类 房地产信贷是指将银行信贷资金用于房地产经营、开发、及消费的银行信贷行 为1。它包含的种类有三大类，具体是土地储备贷款、房地产开发贷款和个人住房贷 款。 土地储备贷款具体指向特定对象（政府土地储备机构及承担政府土地储备职能 的企（事）业的法人机构）发放的用于土地拆迁储备的贷款，贷款归还资金来源是 土地经征用或拆迁整理后拍卖收入。 房地产开发贷款是指向房地产开发公司发放的用于专项建设指定房地产项目的 贷款，该类贷款要求信贷资金封闭运行，不能结转其他项目使用，待项目销售达到 一定比例后，以项目销售收入偿还银行贷款。其中根据具体用途或资金来源不同又 分为经济适用房开发贷款、普通商品房开发贷款及委托性住房开发贷款等。 个人住房贷款是指银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的 自然人发放的贷款。贷款按资金来源、用途、交易形态等又可分为很多类，按照贷 款的资金来源不同可划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房 组合贷款；按照用途不同可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人装修贷款； 按照住房交易形态不同划分为个人（首次交易）住房贷款、个人再交易住房贷款等。 本文所研究的方向只限于房地产开发贷款的风险控制。 1.2.2 国内外研究文献综述国内外研究文献综述 国内关于商业银行房地产信贷问题研究起步较晚，主要侧重于理论性研究，或 是针对不同角度的防范和控制措施研究。国外房地产发展时间较长，在房地产信贷 风险研究以及对信贷风险的控制方法上已经有了比较成熟的理论。 1）国内对商业银行房地产信贷风险的研究 在防范和控制措施理论研究方面，国内部分学者认为住房抵押贷款证券化是防 范商业银行房地产信贷风险的有效措施之一。刘春红和李雪娟从住房抵押贷款证券 化对防范商业银行房地产信贷风险及解决流动性不足的角度阐述了实施的有效性及 3 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 必要性，但随着美国次贷危机的产生，这种理论的有效性受到质疑。 徐驰良(2003) 从不同层面或定性角度阐述了防范房地产信贷风险的宏观策略， 如银行需理性开展业务、加强外部监管及建立健全房地产信贷的法律法规体系并加 大处罚力度等。胡德风( 2007) 认为，我国要建立商业银行住房信贷信用风险控制机 制，主要围绕贷前、贷中和贷后这一贷款过程加以建立，具体包括：扎实做好贷前 调查、优化贷款决策审批机制、完善客户信用评价系统、创新贷款偿还方式、完善 贷中贷后管理制度等2。 冯佳等(2009) 利用a股市场14家上市银行的具体数据，采用压力测试计算住房 价格下跌后，房地产贷款违约可能对银行业净利润造成的影响程度，同时提出压力 测试在银行业信用风险管理上实施的可借鉴性。 陈峥嵘(2009) 研究分析认为房地产信贷业务风险主要是信用风险，他在房地产 信贷个人信用风险的评估中采用了神经网络的理论成果，建立起基于bp网络的定量 化的个人信用风险评估系统。在实际操作上，根据个人客户资料具体情况进行010 110之间定量化取值，根据分值不同对应不同程度的信用风险，银行据此可以采取 不同的风险防控措施。 2）国外对商业银行房地产信贷风险的研究 国外住房商品化起步较早，在房地产信贷风险及控制领域研究较多，也有了较 为成熟的理论。 （1）在金融风险度量技术研究方面比较多，既包括房地产金融的一般性理论， 又涵盖了金融风险可量化的模型和方法。如马柯威茨(harry markowitz) 的资产选 择 ，提出了著名的“有效边界”( efficient frontier) 概念，以求达到最优投资方式， 形成了早期的资产组合理论。在20 世纪六七十年代，马柯威茨的学生威廉 夏普和林 特纳通过假设风险资产的存在，将马柯威茨的投资组合方法又向前发展了一步。法 玛和米勒( fama&miller，1972 ) 通过对组合理论进一步研究，逐渐形成了现代资产 组合理论。现代资产组合理论及资产风险分析方法是房地产信贷风险度量和控制的 理论基础3。 （2）在国外学者对信用风险理论的研究中，更重视运用数理统计、系统工程， 4 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 甚至是物理学等科学的研究方法，形成现代金融理论对风险的定量化分析，从而对 银行面临的各种风险进行识别、计量、调节和监测。这些模型和方法已经成为商业 银行在风险识别和防控上的重要手段。比较知名的有“5c”分析法和lapp原则。自 edward1 i1altman在1968年建立了著名的5变量z评分模型， 由此信用风险管理就实现 了从古典的定性分析向现代定量技术管理理念的飞跃4。 （3）声誉理论。kreps 和wilson ( 1982 ) 创建了标准的声誉理论，fudenberg 和 levine(1992) 进行了进一步修改和完善。该理论认为“声誉能够增加承诺力度”， 声誉可以成为显性合约的替代品，声誉能为银行信贷行为提供指导作用。声誉好的 借款人，则因为信用度高，所以融资能力强；声誉差的借款人，则信用度低，很难 获得银行信贷支持。因此房地产企业声誉的好坏对房地产信贷风险的产生存在直接 的联系5。 1.3 研究内容、方法及思路研究内容、方法及思路 近年来，由于房地产市场的阶段性火爆，关于房地产市场以及商业银行房地产 信贷业务风险的研究越来越多，但是大部分研究所阐述的或是理论性概述，用于评 价房地产企业健康与否的财务性指标的分析与应用，或是基于行业研究预判的分析 报告，用于指导一个短期阶段性业务开展的指导意见，亦或是根据宏观政策的调整， 对政策的详细解读和指引等等。真正深入实际，详细阐述房地产信贷业务的风险根 源，以及针对各种风险从系统控制到各类市场风险、信用风险、操作风险、管理风 险的防范和化解，并采用理论和实践相结合的论证方式，真正具有实践指导意义的 研究文献相对较少6。 建设银行曾经作为一家以基本建设投资为主要职能的现代商业银行，在固定资 产投资领域积累了长期的、大量的专业化的知识和经验，从 1988 年开始开展房地产 信贷业务以来，在房地产信贷业务风险控制领域拥有充足的经验和大批专业专注的 从业人员。本文通过对商业银行房地产信贷业务风险概述，结合邯郸建行所处地域 市场特点，运用多组实际数据的对比分析，揭示区域内房地产信贷业务风险状况， 防范和化解的有效途径，并采用理论和实践、定性和定量、坚持和创新相结合的科 5 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 学方法来论述房地产信贷业务风险控制的有效性。 按照系统入微的顺序，本文研究共有以下主要内容： 第一部分，介绍本文的研究背景及意义、商业银行房地产信贷业务简介、研究 方法、内容及思路。 第二部分，重点对整个商业银行房地产信贷业务风险状况、主要风险点及风险 产生根源进行研究，明确主要风险点及产生原因，并通过对商业银行房地产信贷业 务风险控制的综合研究分析，提出风险防控体系在战略和宏观层面的具体要求，主 要包括：确定合理的信贷规模，建立房地产信贷业务准入制度，完善授信过程中相 互制衡的管理机制以及加强项目资金封闭化管理。 第三部分，重点对区域内房地产信贷业务进行风险控制分析，在这一部分，详 细分析了邯郸市房地产行业区域发展特点，采用近期实际数据对房地产行业发展情 况及走势进行了分析与预判；分析了邯郸建行业务发展及风险控制情况；特别是在 当前宏观调控下，针对房地产市场风险增加的现状，从经营和操作层面对风险控制 的关键环节及控制重点进行了实践探索。 第四部分，通过两个实际案例对房地产信贷业务风险控制内容进行实证分析。 案例选择具有不同代表性，一个是上市的大型房地产集团企业在邯郸的项目，另一 个是当地的一家三级开发资质的房地产开发公司，对他们的风险控制内容不尽相同。 这一部分内容对改进和加强房地产信贷业务风险控制具有较强的实践指导意义。 第五部分，主要是针对当前房地产信贷业务风险控制中存在的问题提出的几点 建议和思考，尤其是对实际操作中遇到的困难和矛盾提出了解决措施，并在实践中 取得了很好的效果，对加强贷款的封闭管理，解决房屋销售信息不对称风险起到了 良好的效果。 6 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 2 商业银行房地产信贷业务风险控制概述商业银行房地产信贷业务风险控制概述 2.1 商业银行房地产信贷业务概述商业银行房地产信贷业务概述 2.1.1 近年来业务发展情况近年来业务发展情况 商业银行房地产信贷业务伴随着我国房地产市场的发展而发展，房地产行业是 一个周期性行业，具有典型的周期性特征，伴随着房地产市场的周期性波动，房地 产信贷业务也经历了几个发展阶段： 1978 年1988 年，我国在各领域进行一系列重大改革，其中包括投资体制和 金融体制以及城镇住房制度改革，开始提出住房商品化的概念，从而为房地产金融 业务的恢复和发展带来了机遇，我国的房地产金融业务开始进入恢复时期. 1988 年1994 年，自从 1988 年国务院住房制度改革领导小组制定并颁布了 关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案以后，建设银行和工商 银行等金融机构相继设立了房地产信贷部，银行的房地产信贷结构开始调整，重点 支持经济适用房项目以及职工个人住房抵押贷款等7。 1994 年2003 年，我国的房地产金融业务开始步入一个规范发展的时期，国 务院、人民银行、财政部等有关部门针对发展中存在的问题以及发展房地产金融的 更高需要，陆续颁布了一系列的规章制度和暂行办法，个人住房贷款业务开始蓬勃 发展。 2003 年2011 年，商业银行的房地产信贷业务随着我国经济以及房地产市场 的高速发展进入了一个快速发展时期，尤其是美国次贷危机后我国为了拉动经济增 长，采取了积极的财政政策以及宽松的货币政策后，2009 年2010 年房地产信贷 业务迅猛增长，仅 2009 年前十个月新增贷款 9000 多亿元，同比增长 53.0%，创下了 2000 年来的最高增速，总量超过 2007 年和 2008 年全年。 从 2011 年开始在国家对房地产市场的宏观调控下，房地产市场步入了一个调整 时期，受此影响房地产开发贷款增速开始出现趋稳回落的态势，根据中国人民银行 发布的2012 年第二季度中国货币政策执行报告统计，截至 2012 年 6 月末，主要 7 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 金融机构房地产贷款余额为 12.32 万亿元，比 2009 年 9 月末的 6.81 万亿元增长 5.51 万亿元，比去年同比增长 10.3%，增速比 2011 年末下降 3.6%，占各项贷款余额的 19.5%。其中房地产贷款余额 3.72 万亿元，上半年累计新增房地产贷款 5653 亿元， 同比少增 2271 亿元，房地产贷款新增额占各项贷款新增额的 12.3%，比第一季度高 2 个百分点，比上年全年水平低 5.2 个百分点。 2.1.2 信贷业务基本操作流程信贷业务基本操作流程 商业银行信贷业务流程及要求不尽相同，但作为一个有一定发展规模和风险控 制水平的商业银行来说，其信贷业务流程大体一致，笔者选择了建设银行系统的信 贷业务基本操作流程加以说明。 信贷业务基本操作流程包括受理、调查评价、审批、发放及贷后管理五大阶段。 坚持先客户评级、后额度授信、再支付使用的原则。 1）受理 主要包括：客户申请资格审查客户提交材料初步审查等操作环节。 受理人员依据有关法律法规、规章制度及房地产开发贷款的信贷政策审查客户的资 格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。 2）调查评价 经初步审查接受客户的信贷业务申请后，进入调查评价阶段。调查评价包括客 户信用评级、业务评价及担保评价三部分，由直接评价人员、评价审定人员与评价 审定人员共同完成。 客户信用评级是采用科学的方法和规范化的程序，对客户履行相应经济承诺的能 力及其可信程度进行调查、分析、评价、测定和审核，将评级对象的各项指标和有关 的参数值，通过科学的计量方法进行横向比较和综合评估分析，对客户的偿债能力和 违约风险做出全面的评价，并加简单、直观的符号表示其评价结果。按照评级办法对 客户进行综合分析， 以确定客户的基本信用等级8。 目前建设银行信用等级分为 16 级， 分别为：aaa, aa+, aa, aa-, a+, a, a-, bbb+, bbb, bbb-, bb, b, ccc, cc, c, d。 业务评价需按照不同的贷款种类对风险点和成本效益进行分析评价，对于房地 产开发贷款而言，需要对贷款的项目进行项目评估工作。项目评估的一般程序是： 8 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 组织评估小组制定评估工作计划、安排评估进度调查收集有关文件、资料 和技术经济数据技术经济分析评估报告撰写和审核。 担保评价阶段是按照法律法规及建行相关规定对担保人和担保物进行调查和评 价，并撰写担保评价报告。 3）信贷审批 经办行做好客户评价及项目评估后，按照信贷授权权限规定的权限组织信贷业 务申报材料，报有权审批行审批。房地产开发贷款包括两部分：一是申报审批额度 授信，二是授信项下单笔信贷业务申报审批。 审批程序包括报批材料合规性审查和审批。审批方式分为信贷审批人会议、会 签、单签审批，原则上房地产贷款业务通过审批人会议审批。 4）贷款发放 房地产开发贷款的发放包括五个步骤，一是落实贷前条件，二是签定贷款合同 及相关封闭管理协议，三是落实用款条件，四是支用，五是信贷登记。 按照银监会目前“三个办法，一个指引”的要求，房地产开发贷款的支用分为 两种支付方式，一是自主支付，二是受托支付，对于开发商的零星支用可以采用自 主支付方式，金额限制在 500 万以内，大部分信贷资金需要采用受托支付方式，按 照开发商与材料商及施工单位签定的购货合同或施工合同按进度由银行直接支付给 相关单位，不通过开发上帐户，以规避开发上挪用风险。 5）贷后管理 贷后管理包括对信贷资产的检查、回收、展期及不良贷款管理等内容。信贷资 产检查是信贷人员对信贷客户及影响信贷资金安全的有关因素进行跟踪和分析，及 时发现预警信号，并采取相应补救措施的信贷管理过程9。建设银行对信贷资产检查 的频率、内容、格式及重点都有详尽的要求和规定，信贷资产检查要形成信贷检查 报告等文字性资料，对检查发现的问题及时采取预防性或补救性措施，以化解信贷 资产风险或控制风险实际发生。 2.1.3 业务发展展望业务发展展望 近期房地产宏观调控仍将继续，房价下调可能性较大。房地产宏观调控已逾时 1 9 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 年半，限购、限贷、房地产税试点、土地等政策延续同时，国务院连续强调“房地 产宏观调控坚定不移，将房价降至合理水平上”。从供给看，目前库存量已增至历 史高点，进入 1 至 1 年半的去库存化周期，而需求中投机和投资已被限购、限贷等 政策打压殆尽，自住需求为市场主导，市场容量萎缩明显。预期今后一段时间内， 房地产调控政策仍将持续，“以价换量”已趋明显，价格应有所下调。但目前通胀 已有所回落，宏观政策进一步收紧预期降低，价格下调幅度仍存在不确定性。 中长期来看，房地产市场仍将保持基本平稳发展。一是未来将是中国城镇化过 程加速的一个阶段。在加快城镇化、城市人口迅速增长过程中，中国房地产业将承 担其实现平稳有序合理发展和实现中小城镇的居民居住功能的主要任务。二是我国 经济中房地产的贡献度仍然较高， 且产业关联较高， 几百种产品和服务， 近几年 gdp 的 910%的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率约占 2 个百分点。 由此推断，未来银行对房地产业的信贷投放仍将首先选择规模大、实力强、在 全国经济发达的一线城市拥有充足土地储备和优质项目资源的大型房企，以及在某 一区域具有丰富开发经验和一定市场地位的区域性龙头企业，而且是重点支持满足 市场刚性需求的房地产开发项目，支持自住型和改善型购房的按揭贷款需求10。大 型房地产企业通常对资金的需求量较大，也是各家银行争抢的优质客户，但是这些 企业融资渠道广，具有多元化的融资渠道，商业银行对其投放贷款更多的是追求一 种安全性，量大价低，综合收益率会受一定影响。在经济上行期，银行也对具有优 质项目资源的中小开发商发放贷款，但面对房地产市场低迷，市场风险增大的形势 下，银行为了确保贷款的安全性，对这类贷款会从严控制。 2.2 商业银行房地产信贷业务风险概述商业银行房地产信贷业务风险概述 2.2.1 房地产信贷业务风险状况房地产信贷业务风险状况 风险与收益始终是并存的，不存在没有风险的收益。商业银行的房地产贷款风 险,是指商业银行在房地产贷款活动中,由于存在各种不确定的因素，造成的银行资产 产生损失的可能性或银行贷款收益的不确定性11。 银监会 2012 年 4 月 24 日发布的年报显示，商业银行房地产贷款的不良余额和 10 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 不良率在 2011 年同比双降。2011 年房地产业的不良贷款余额为 353.2 亿元，同比减 少 86.6 亿元，不良贷款比率为 0.97%，同比降低 0.29 个百分点。另外，住房按揭贷 款的不良余额与不良率也出现双降，分别为 192.2 亿元和 0.3%，分别下降 13.2 亿元 和 0.07 个百分点。 年报表示，银监会从增加有效供给和抑制投机、投资性需求入手，在力促实现 “房价合理回归”目标的同时，积极防控房地产信贷风险，房地产贷款风险得到有 效控制，使得房地产贷款风险水平不断下降。同时，去年银行看不清房地产行业的 形势，采取了较为审慎的房地产贷款审批，新增的贷款并不多，新发生的不良贷款 也不多，因此出现了不良余额和不良率的双降。 银监会在去年年初印发关于做好住房金融服务加强风险管理的通知等规范 性文件，督促银行业金融机构严格落实个人住房贷款、开发商贷款和土地储备贷款 风险防控各项监管要求。另外还出台一系列房地产信托业务监管规定，控制房地产 信托业务的过快增长。银监会还表示，在去年积极组织商业银行开展的多种压力情 景下房地产贷款综合压力测试中，压力情景下银行房地产贷款和房地产相关上下游 行业贷款的不良贷款率均有一定幅度上升，但由于目前我国银行业抗风险能力较强， 房地产市场波动对银行业损益和资本的影响总体仍在可控范围内。该结果与 2010 年 国际货币基金组织和世界银行对我国开展的金融部门评估规划中压力测试的结果基 本一致。 随着房地产市场价格下滑，国民经济增长乏力，房地产信贷业务风险有增加的 压力，但笔者认为还不会造成较大的市场系统性风险，银行业能够承受房地产市场 调控带来的压力。但不排除个别城市因房地产市场过度投机会造成局部的集中性风 险暴露。同时值得警惕的是个别银行最新公布的业绩报告显示，不良贷款额有上升 的趋势，其中包括因经济下行受影响较大的房地产行业。 2.2.2 房地产信贷业务主要风险点房地产信贷业务主要风险点 房地产行业是资本密集型行业，主要融资来源是银行贷款，包括房地产开发贷 款和个人住房贷款。银行的本质就是在经营风险，创造价值，没有无风险的信贷业 务，只是大小而已。房地产信贷业务同商业银行其他信贷业务一样同样存在风险， 11 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 概括讲主要有三类：信用风险，市场风险和操作风险。 （1）信用风险，是金融市场上最为古老的一种风险，信用风险也贯穿于商业银 行的整个发展过程之中。传统的观点认为信用风险就是债务人未能如期偿还债务造 成违约，进而给债权人经营带来的风险。另一种观点认为，信用风险有广义和狭义 之分。广义的信用风险指所有因客户违约所引起的风险，包括资产业务申的借款人 未按时还本付息引起的资产质量恶化；负债业务中的存款人大量提前取款形成挤兑， 加剧支付困难；表外业务中的交易对手违约导致或有负债转化为表内负债等等12。 狭义的信用风险与传统的观点一致，即指信贷风险。第三种观点认为，信用风险是 指由于借款人或市场交易对手违约而导致损失的可能性，更为一般地，信用风险还 包括由于借款人的信用评级的变动和履约能力的变化导致债务的市场价值变动而引 起的损失可能性。总之，信用风险的大小主要取决于交易对手的风险状况和财务状 况。也是现在普遍接受的信用风险的含义。 （2） 市场风险。 对此著名经济学家、 前美国经济学会会长金德尔伯格解释为“一 种或一系列房地产资产在一个连续的过程中不断涨价，价格上升会使人们产生还要 涨价的预期，于是又吸引了新的买家-这些人只想通过买卖牟取利润，而对这些资 本本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。但由于市场的自身调节作用，房地产资 产涨价最终会逆转为暴跌，引起一系列社会问题，最后一般以金融危机告终”。房 地产信贷业务市场风险主要是宏观政策、经济形势及行业前景发生巨变可能带来的 事前未曾预料到的潜在损失风险。 （3）操作风险。 根据新巴塞尔协议对操作风险的定义： “操作风险是指由于不 完善或有问题的内部程序、人员、计算机系统或外部事件所造成的损失的风险。 ”操 作风险大致分为四类：人为问题造成的操作风险、流程问题造成的操作风险、外部 事件造成的操作风险以及系统问题造成的操作风险。具体到房地产信贷业务的操作 风险，绝大部分是由于人为问题和流程问题造成的操作风险。主要包括：一是经办 行管理换乱，相互制约机制不健全引起的道德风险；二是客户经理及风险经理风险 意识淡漠，贷前调查流于形式,不能真实掌握客户及项目的真实情况，可能造成问题 客户和项目的流入，为信用风险埋下隐患；三是在贷中环节不按要求和规定办理贷 12 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 款手续，在未落实贷款条件或落实贷款条件不真实的情况下就投放贷款；四是未严 格落实担保措施或落实担保不合法合规，造成潜在风险；五是重贷轻管，信贷经理 未严格履行信贷监管职责，造成贷款被挪用或企业出现重大风险事项未及时预警， 错失最佳风险化解时机等。及时防范、规避和化解信贷业务中的操作风险已经成为 商业银行风险控制中重要一环。 2.2.3 房地产信贷业务风险的产生根源房地产信贷业务风险的产生根源 房地产信贷业务风险产生的根源多种多样，概括的讲有以下四种： （1）信息不对称引起风险。信息经济学的核心为不对称信息理论，是指在日常 经济活动中，由于某些参与人拥有另一些参与人不拥有的信息，由此造成的不对称 信息下交易关系和契约安排的经济理论13。从银行信贷业务风险产生情况看，信息 不对称是造成银行信贷风险的主要原因。突出表现在企业美化报表、提供虚假资料、 隐瞒真实经营情况等，虽然目前银行可通过企业征信系统查询，但是对于信用体系 尚未建立或不够健全的情况下，信贷人员要想真实了解企业的真实经营情况比较困 难，再者在实际操作中，银行也缺乏详细调查的途径和法律依据，致使信息获得渠 道单一，甚至完全采用企业提供的资料而不去深入调查，致使企业有可乘之机，依 据不真实的信贷材料进行的贷款审查和审批是造成信贷风险的重要原因之一。 （2）房地产市场低迷。作为一个具有周期性特点的房地产行业，在其自身发展 过程中自然有扩张期和收缩期，市场表现就像股市行情一样有高潮，也有低谷，如 果任由扩张器发展到市场泡沫出现，则会为市场风险埋下隐患，一旦崩盘或迅速转 为低迷，则房地产市场销售前景会大受影响，房地产信贷业务风险将大大增加，甚 至会出现严重的系统性风险。 图2-1 市场周期阶段构成图 13 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 房地产市场周期与宏观经济周期密切相关，在宏观经济向好持续上升阶段，房 地产市场就会处于扩张器，突出变现为开发总量和市场需求双双向好，价格持续攀 升，企业利润率增加，同时也吸引着更多资本和企业进入房地产市场。一旦经济形 势不好，宏观经济下行，房地产市场形势也会转势，逐步步入一个调整周期，此时， 市场需求低迷，商品房待销售面积攀升，企业资金回笼困难，经营形势恶化，一些 抗风险能力薄弱的开发企业甚至会因为资金链断裂而破产，银行房地产信贷业务则 会面临较大风险。 （3）银行信贷管理薄弱。目前国内商业银行对房地产信贷业务管理薄弱，重贷 轻管的现象一直普遍存在，突出表现在：一是风险意识淡漠，对可能产生的风险认 识不足，或是习惯了顺周期经营，对房地产市场调整缺乏足够的认识，未能尽快适 应市场变化；二是主动进行风险管理的意识不强，操作中避繁就简，没有认真落实 贷款各环节的要求；三是信贷制度和操作流程不能根据市场变化及时调整，存在滞 后现象，使得在合规操作的情况下依然漏洞百出，起不到防控作用；四是信贷人员 数量不足或业务素质薄弱，贷后管理的有关要求不能落实到位；五是相互制约机制 不健全或流于形式，不能形成有效的信贷监督；六是风险度量手段或风险监控手段 落后，精细化管理成本太高，致使制度难以执行。 （4）银行指标压力造成的发展冲动。目前国内商业银行的竞争日趋激烈，尽管 中国经济已进入下行周期，但各商业银行总行年初制定的发展战略与规划中，主要 业务指标继续体现了高速发展的要求，并进行层层分解，实行经营业绩与激励工资 挂钩的绩效考核与激励机制。下级行尤其是基层行为了完成各项任务指标，就需要 发展信贷业务，以此来带动各项主要业务指标的完成，指标压力带来的发展冲动与 风险管理的要求总是存在一定的矛盾，尽管不确定存在线形关系。在这种发展战略 和考核机制下难免会发生为了发展忽视风险的现象发生，盲目发展的最终代价可能 是风险产生的另一个根源。 2.3 商业银行房地产信贷业务风险控制商业银行房地产信贷业务风险控制 为及时防范和化解房地产信贷风险,商业银行应首先从战略和宏观层面加强对房 14 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 地产信贷业务的风险控制，避免宏观决策失误造成的系统性风险。商业银行应重点 从以下四个方面加以考虑。 2.3.1 确定合理的信贷规模确定合理的信贷规模 商业银行超额放贷是促使房地产市场泡沫产生的一个重要原因，因此合理确定 总体信贷规模是避免房地产市场产生泡沫的一项重要措施，同时也是规避银行整体 风险的一个有效手段。 确定合理的信贷规模重点从以下着手： （1）控制总量，合理测算房地产市场正 常需求，本着逐年增长，稳定发展的思路确定信贷总体规模，避免规模配置上的大 起大落。若超额配置规模过大，可能造成短期内过度放贷现象发生，若规模配置不 足，尤其是个人房贷规模不足会造成开发贷款已投放的项目后期资金回笼困难，诱 发风险； （2）合理测算房地产信贷规模占总规模的比例，优化信贷结构，合理配置 信贷资源。银行信贷资金作为一种稀缺资源，各行业需求都很旺盛，尤其是在经济 下行期，为此商业银行应按照各行业发展规划，合理确定配置比例，一般掌握原则 是：大中型行业客户占比 1/3，小微企业占比 1/3，房地产信贷业务（含个人类贷款） 占比 1/3，这种比例配置原则有利于提高银行持续发展能力和盈利能力。对房地产信 贷业务除配置总体规模外，还应细分开发类贷款和个人类贷款占比； （3）根据不同 区域经济发展状况及房