（工商管理专业论文）钢房集团房地产开发项目投资管理过程及评价.pdf

东北大学硕士学位论文 摘要 钢房集团房地产开发项目投资管理过程及评价 摘要 房地产开发建设行业的地位极其重要，它的运行态势将对我国整个国民经济的平稳 健康运行产生直接及重大的影响，因此房地产开发业被认为是国民经济的基础产业、先 导性产业及支柱产业。然而也正因为房地产开发业的这种地位，其发展受经济周期及国 家宏观调控的影响最为显著。 房地产开发项目投资管理过程包括投资机会选择与预决策分析、前期工作、开发建 设及管理和房地产营销四个阶段，而每一阶段都需要借鉴科学的方法对其加以规范，这 样做也会使房地产企业获取更多的效益。 钢房集团原为鞍钢集团全资子公司，于2 0 0 5 年4 月转制成为鞍钢相对控股的股份 制公司。身份的转变对公司而言可谓机遇与挑战并存，作为鞍山市房地产开发业的主力 军，钢房集团未来的发展倍受关注。钢房集团成立以来虽然已经形成了一套独立的房地 产开发项目投资管理过程与方法，但公司对此从来未加以悉心梳理，对其科学性与合理 性也从未进行过细致的分析，这与现代企业的经营运作理念是相悖的。公司要想在竞争 激烈的房地产市场占据一席之地，则必须深刻总结分析自身管理的得失，使其适应公司 的发展。 本文即在上述写作背景之下首先阐述了房地产开发项目投资管理的相关理论，然后 以鞍钢花园为例总结了钢房集团的房地产开发项目投资管理的全过程，对其加以分析评 价，最后提出了改进措施，以使这一过程更为科学、理性，为公司创造更多的效益。 关键词：房地产开发；项目投资管理；投资风险分析 东北大学硕士学位论文 a b s t r a c t g f g r o u p sm a n a g i n g p r o c e s sa n de v a l u a t i o n o fr e a le s t a t ed e v e l o p i n gi n v e s t m e n t a b s t r a c t t h es t a t u so ft h er e a le s t a t ed e v e l o p i n gi n d u s t r yi sv e r yi m p o r t a n t ，a n di t sd e v e l o p i n g s i t u a t i o ns h o u l dh a v eas t r o n gi m p a c to nt h es t e a d ya n dh e a l t h yr u n n i n go fo u rn a t i o n a l e c o n o m y s ot h er e a le s t a t ed e v e l o p i n gi n d u s t r yi sd e e m e dt ot h eb a s e ，l e a d e ra n dm a i n s t a yi n n a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r , t h ei n d u s t r y sd e v e l o p m e n ta r es t r o n g l ya f f e c t e db ye c o n o m i c c y c l ea n dm a c r o e c o n o m i cc o n t r o lb e c a u s ei t ss t a t u s t h em a n a g i n gp r o c e s so fr e a le s t a t ed e v e l o p i n gp r o j e c ti n v e s t m e n ti n c l u d e sf o u rp a r t s ： t h es e l e c t i o no fi n v e s t m e n tc h a n c ea n dt h ea n a l y s i so fp r e d i c t i o na n dd e c i s i o n - m a k i n g ，t h e e a r l i e rw o r k ，t h em a n a g e m e n to fc o n s t r u c t i o n , r e a le s t a t em a r k e t i n g i ne v e r yp a r t ，t h e s c i e n t i f i cm e t h o d sa r en e e d e dt oh o r n lt h ep r o c e s s t h er e a le s t a t ed e v e l o p i n ge n t e r p r i s e s h o u l dg e tp r o f i t s 宜o mt h i s g fg r o u pv g a st h es u b s i d i a r yo fa n g a n gg r o u pb e f o r e ，a n db e c a m eas t o c kc o m p a n yi n a p r i l2 0 0 5 t h ec h a n g eo fi d e m i t ym e a n sb o t ho p p o r t u n i t ya n dc h a l l e n g et ot h ec o m p a n y a s t h em a i nf o r c eo fa n s h a nr e a le s t a t ed e v e l o p i n gi n d u s t r y , t h eg r o u p sd e v e l o p m e n ti sf o c u s e d o n t h eg r o u ph a sf o r m e das e to fu n i q u em a n a g i n gp r o c e s sa n dm e t h o d so fr e a le s t a t e d e v e l o p i n gi n v e s t m e n t ，b u tn o b o d ys u m m a r i z ea n da n a l y z et h ep r o c e s sa n dm e t h o d sd e e p l y i t i so p p o s i t et ot h em a n a g e m e n ti d e ao f m o d e me n t e r p r i s e i f t h ec o m p a n yw a n t st og e tas t a t u s i nt h et o u g hc o m p e t i t i o n , h o wt om a k et h eo w n m a n a g e m e n ts u i tt h ed e v e l o p m e n ts h o u l db e t h o u g h td e e p l y t h i sp a p e ri ss e tu n d e rt h eb a c k g r o u n da b o v e f i r s t l y , t h ep a p e re x p o u n d st h et h e o r yo f r e a le s t a t ed e v e l o p i n gp r o j e c ti n v e s t m e n t ，a n dt h e ns u m m a r i z e sa n de v a l u a t e st h ea l lp r o c e s s o fg fg r o u pm a n a g e m e n to fr e a le s t a t ed e v e l o p i n gp r o j e c ti n v e s t m e n tb ya n g a n gg a r d e n p r o j e c tc a s e l a s t l y , t h ep a p e rp u t sf o r w a r d ss o m ei m p r o v e m e n t st om a k et h ep r o c e s sm o r e s c i e n t i f i ca n dr a t i o n a lt om a k em o r ep r o f i t sf o rt h eg r o u p k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p i n g ；p r o j e c ti n v e s t m e n tm a n a g i n g ；i n v e s t m e n tr i s ka n a l y z i n g 独创性声明 本入声明所呈交的学位论文是在导师的指导下完成的。论文中取得的 研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人己经发表或撰写过的 研究成果，也不包括本人为获得其他学位而使用过的材料。与我一同工作 的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示谢 意。 学位论文作者签名戚弓奄 日期：a 卯、o 建厂 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解东北大学有关保留、使用学 位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的 复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人同意东北大学可以将学 位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。 学位论文作者签名： 日期： 另外，如作者和导师不同意网上交流，请在下方签名：否则视为同意。 学位论文作者签名： 签字日期： 导师签名： 签字日期： 东北大学硕士学位论丈第一章引言 1 1 研究背景 第一章引言 房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地建筑物上不可分离的部 分及其附带的各种权益，具有不可移动性、不易摧毁性、价格高昂等特点。房地产业有 狭义和广义之分。狭义的房地产业仅指房地产开发建设行业；而广义的房地产业则除房 地产开发建设行业以外还包括租赁经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置 换、代理、装饰、维修、物业管理等行业。本文所探讨的范围仅指狭义的含义，即房地 产开发建设行业，又称为房地产开发业。 1 1 1 房地产开发业的地位 房地产开发业韵地位极其重要，是国民经济的重要产业，其发展与国民经济的发展 紧密相关。 首先，房地产开发业是国民经济的基础产业。所谓基础性是指一个产业或行业在国 民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。房地 产开发业是国民经济的基本载体。主要是因为房地产开发作为在工业化、城市化和现代 化的兴起、发展过程中形成的一个独立产业，已经成为现代社会经济大系统中一个重要 的有机组成部分。在当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业己成为经济繁荣 的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。 其次，房地产开发业是国民经济的先导性产业。所谓先导性产业是指本产业的发展 能带动相关产业的发展。房地产开发业是产业链长、关联度大的产业，被房地产业直接 或问接带动的相关产业有6 0 多个。在房地产开发建设过程中，仅住宅建设需要的建筑 材料和零部件就达2 0 0 0 种以上。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、 装饰和家具等生产资料和生活资料消费的相应增长。房地产业的发展直接为建筑业开拓 市场、筹集资金，促进其资金的周转，为其提供更为广阔的市场和发展机会；房地产业 的快速发展也为冶金、电子等产业发展带来了机遇；房地产业对金融业的发展也有巨大 的推动作用。在我国，每增加1 亿元的住宅投资，其他相关产业就相应增加投入1 4 7 9 亿元。 再次，房地产开发业是我国国民经济的支柱产业。所谓支柱产业是指在国民经济发 展中起着骨干性和支撑作用的产业。就其产业性质来看，房地产开发业能为生产乃至整 东北大学硕士擘位论文第一章引言 个社会经济活动提供基础性条件，属于生产要素产业，同时，也能为人们提供基本的生 活资料。房地产业为社会提供的房地产产品，是国民经济各行业中最基本和最重要的生 产资料，是社会活动不可缺少的物质条件。正如曾培炎副总理在辽宁省考察时所指出的， 要坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力推进房地产市场持续健康发 展。 此外，房地产业的生产方式采用综合开发的形式，为城市总体规划的实施、基础设 施的配套、投资环境的改善以及城市现代化提供了可能。土地有偿、有限期、有流动的 使用和住宅的商品化，有利于引导消费、转变消费观念和调整消费结构，并能为城市建 设开辟资金渠道，促进城市经济的发展。 然而正因为房地产开发业与国民经济发展的重要关系，也使得使房地产开发企业的 处境显得非常“微妙”。当经济处于萧条时期，消费者捂紧钱袋子的时候，房屋价格会 一落千丈，比如在2 0 0 1 年前后，鞍山市区的商品房均价就曾跌至1 2 0 0 元左右，许多开 发商不得不以低于成本的价格销售。而当经济过热的时候，国家进行宏观调控又会首先 拿产业关联度最大的房地产开发业开刀，各种宏观调控手段纷纷出台，比如2 0 0 5 年5 月1 1 日，国务院转发的七部委共同拟订的关于做好稳定住房价格工作的意见以及 此后各地出台的配套措施，虽然这些举措主要针对的是各地的炒房者，但从微观层面看 这也势必严重影响到房地产业的投资及利润。 1 1 2 鞍山市区房地产开发的经济环境 经济环境是影响项目投资决策的最重要、最直接的基本因素。经济环境要素包括的 内容很多，主要从宏观和微观两个方面分析。 1 1 2 1 宏观经济环境 鞍山市经济近年来呈上升势头，2 0 0 5 年实现地区生产总值1 2 5 0 亿元，比上年增长 1 6 5 ，5 年均增长1 2 9 ；地方财政一般预算收入达5 5 2 亿元，比上年增长3 7 4 ，5 年均增长1 9 8 ；实现利用外商直接投资2 8 亿美元，比上年增长4 7 4 。城市居民人 均收入为9 4 6 3 元，比上年增长1 4 5 。鞍钢集团公司的生产经营状况对鞍山经济总量 起着决定性的作用。鞍钢近年发展迅速，上升势头强劲。2 0 0 5 年鞍钢集团公司实现销售 收入6 5 0 亿元，比上年上涨2 9 ，7 。实际上缴税金达9 6 7 亿元，市本级财政贡献率达 7 0 ，4 。鞍钢总体经营状况的上扬会极大的刺激本市的消费。与此同时我们也应看到， 鞍山经济存在较大的风险，即鞍山经济会随着鞍钢经营形势下滑而大幅度降温，比如 2 0 0 0 年前后的情况。因此预测鞍山的经济走势必须先预测鞍钢的经营趋势。2 0 0 5 年6 东北大学硕士学位论文 第一章引言 月，钢材价格已经出现下跌，同时销量也有所下滑，而随着国家宏观调控力度的加大， 钢材需求量一定会受影响。好在鞍钢的产品结构日趋合理，拳头产品市场占有率高且稳 定，估计不会再出现大起大落的局面。 1 1 ，2 2 微观经济环境 ( 1 ) 市场环境 近年来随着房地产市场的持续生温以及民营、股份制开发企业自身的灵活性，一批 开发公司经营旺盛，竞争势头强劲，如大德、四隆、沿海集团等。目前鞍山市房地产市 场呈群雄割据的局面。2 0 0 5 年，鞍山市各类房屋的总成交面积为1 5 1 8 2 万平方米：总 成交金额为2 1 9 9 亿元，同比增长1 7 。新建商品房价格同比上涨7 ，成交面积同比 基本持平；而二手房价格则同比上涨了2 5 ，成交面积同比增长6 6 。鞍山楼市可以 说从容度过国家出台系列新房产政策引发的波动期。整个楼市呈现出房价稳中有升，各 类房屋交易活跃，市场表现出相对平和、稳健的局面。房地产市场正逐渐步入规范、健 康的发展轨道。据市房地产交易中心相关人士分析，2 0 0 5 年，由于全市社会经济快速增 长、居民收入水平日益提高、社会需求旺盛以及大规模城市拆迁等因素，导致供求总量 与结构性矛盾日益突出，房价也不断上涨。正如2 0 0 5 鞍山地产峰会上与会学者及业界 人士普遍认为的那样，虽然国家政策红灯频出，但主要针对的是北京、上海等地的高房 价和炒房现象。而鞍山市房地产市场至今未发现有外来炒房者的迹象，因此房屋销售价 格中几乎不存在水分，房价上涨主要是上游原材料及建筑劳务价格上涨所致，鞍山的房 价处于适应市场的合理区间内。那么消费者对目前市区的房地产现状又持何种态度呢? 为此鞍山报业集团房地产广告部做了周密的市场调查，诸多数据反映出鞍山消费者现在 的购房心理没有太大变化。首先，需求仍占主导。从购房者调查问卷的统计可以看 出，目前购房者的购房目的多是为改善居住条件或为了结婚而买房，为了投资购房的消 费者几乎没有。其次，新房仍受青睐。调查数据表明，市民购买新建商品房的意向仍比 较强烈，占到受调查者的5 6 。二手房市场所占比例虽有所增加，但仍居次席。这表明 一方面大部分消费者仍喜欢一次到位的置业方式，商品房市场有广阔的发展前景；另一 方面由于宏观政策的出台，部分消费者对商品房价格走稳缺乏信心，继而转向二手房市 场。最后，高档大户型商品房开发风险大。在消费者对商品房户型面积需求的调查中， 住房面积为7 0 平方米9 0 平方米的需求量最大，约占4 5 5 ，住房面积9 0 平方米一1 0 0 平方米次之，约占3 8 1 。可见面积为1 0 0 平方米以内的商品房销售前景看好。但是7 0 平方米以下的小户型并不如大城市那样广受欢迎，仅占7 。同时超过l o o 平方米的商 品房随着面积的递增，消费者的需求程度也逐渐减少。因此，在鞍山市开发高档大户型 东北大学硕士学位论文 第一章引言 商品房将面临很大风险。综上所述，市区房地产市场求大于供的情况仍然存在，消费者 对于商品房的需求仍然较大，目前的交易量下降只是人们的观望意识较浓造成的，一旦 购房者认识到鞍山房地产市场的实质后，新一轮的购房热就会显现，市区房价还将呈现 加速度的发展趋势。但当期较高的市场价格又影响了一部分消费者的购房计划，因此商 品房的成交量仍可能会下降。 ( 2 ) 财务环境 财务环境是指项目面临的资金、成本、利润、税收等环境条件。主要包括金融环境、 经营环境等。目前鞍山市银行系统主要由四大国有银行及鞍山市商业银行、中信实业银 行及城市信用社组成。对于钢房集团还包括鞍钢财务公司。贷款取得较容易，但成本较 高。经营成本中地价、配套费用占到了5 0 以上：税费上基本没有任何优惠。 ( 3 ) 其他环境 其他环境主要包括人力资源、土地资源、原材料资源等。目前鞍山市房地产开发专 业人才奇缺，尤其是营销方面的人才。原材料资源较充裕，尤其是钢材，但高档材料尚 需从南方购入。 另外，由于鞍钢集团目前主要采用集资建房的形式，年建房面积达2 0 万平方米， 因此鞍钢职工主要选择此方式改善居住条件，这对本市房地产开发市场的购买力是一大 不利条件。目前市场购买力主要来源为事业单位职工及自由职业者，由于鞍山市整体环 境的限制，流动人口少，外来人口前来定居者极少，因此市区市场供应量主要为内部消 化。 1 1 3 钢房集团的处境 鞍钢房地产开发( 集团) 有限公司( 以下简称钢房集团) 曾是鞍山市唯一一家国有 房地产开发企业，并且是本市唯一一家拥有国家一级开发资质的企业，国有企业的性质 给公司创造了一些机会，但同时也会有消极的影响： 首先，国有企业的信誉使得公司在鞍山房地产市场上占据着重要地位，购房者普遍 对公司的开发产品给予很高评价。有些开发商通过某些渠道获得土地开发权后，立即注 册公司，待房屋开发售磐后便销声匿迹，“人间蒸发”了。购房者此后发现房屋质量等 问题也投诉无门。这类开发商为数并不少，他们在开发过程中偷工减料，拖欠各种费用， 甚至以被售房屋抵押贷款，业主入住后才发现相应的配套( 如水、煤气等) 遥遥无期。 据鞍山市统建办统计，本市目前在工商部门注册的各类房地产开发公司4 0 0 余家，而真 正坚持开发经营的不过数十家，大部分公司处于“三无”( 无人、无办公地点、无联系 东北大学硕士学位论支 第一章引言 商品房将面临很大风险。综上所述，市区房地产市场求大于供的情况仍然存在，消费者 对于商品房的需求仍然较大，目前的交易量下降只是人们的观望意识较浓造成的，一旦 购房者认识到鞍山房地产市场的实质后，新一轮的购房热就会显现，市区房价还将呈现 加速度的发展趋势。但当期较高的市场价格又影响了一部分消费者的购房计划，因此商 品房的成交量仍可能会下降。 ( 2 ) 财务环境 财务环境是指项目面临的资金、成本、利润、税收等环境条件。主要包括金融环境、 经营环境等。目前鞍山市银行系统主要由四大国有银行及鞍山市商业银行、中信实业银 行及城市信用社组成。对于钢房集团还包括鞍钢财务公司。贷款取得较容易，但成本较 高。经营成本中地价、配套费用占到了5 0 以上：税费上基本没有任何优惠。 ( 3 ) 其他环境 其他环境主要包括人力资源、土地资源、原材料资源等。目前鞍山市房地产开发专 业人才奇缺，尤其是营销方面的人才。原材料资源较充裕，尤其是钢材，但高档材料尚 需从南方购入。 另外，由于鞍钢集团目前丰要采用集资建房的形式。年建房面积达2 0 万平方米， 因此鞍钢职工主要选择此方式改善居住条件，这对本市房地产丌发市场的购买力是一大 不利条件。目前市场购买力主要来源为事业单位职工及自由职业者，由于鞍山订整体环 境的限制，流动人口少，外来人口前来定居者极少，因此市区市场供应量主要为内部消 化。 1 i 3 钢房集团的处境 鞍钢房地产开发( 集团) 有限公司( 以下简称钢房集团) 曾是鞍山市唯一一家国有 房地产开发企业，并且是本市唯一一家拥有国家一级开发资质的企业。国有企业的性质 给公司创造了一些机会，但同时也会有消极的影响： 首先，国有企业的信誉使得公司在鞍山房地产市场上r 与据着重要地位，购房者普遍 对公司的开发产品给予很高评价。有些开发商通过某些渠道获得土地开发权后，立即注 盟公司，待房屋开发售磬后便销声匿迹，“人间蒸发”了。购房者此后发现房屋质量等 问题也投诉无门。这类开发商为数并不少，他们在丌发过程中偷工减料，拖欠各种费用， 甚至以被售房屋抵押贷款，业主入住后才发现相应的配套( 如水、煤气等) 遥遥无期。 据鞍山市统建办统计，本市目前在工商部门注册的各类房地产开发公司4 0 0 余家，而真 正孥持开发经营的不过数十家，大部分公司处于“i 无”( 无人、无办公地点、无联系 正坚持开发经营的不过数十家，大部分公司处于“三无”( 无人、无办公地点、无联系 东北大学硕士学位论文 第一章引言 电话) 状态。而钢房集团作为国有大型企业集团的下属公司，必然要保持持续发展，同 时各方监管也十分到位，这就保证了公司在产品开发过程中的质量第一意识，购房者自 然也乐于选择钢房集团开发建设的楼盘，钢房集团也经常出现楼盘一经推出便被抢购一 空的情况。 其次，公司依托于鞍钢集团公司，拥有雄厚的资金及土地资源保障。鞍钢集团是全 国特大型企业集团，2 0 0 4 年产值位列全世界钢铁企业第八位。集团经过几年的技术改造 和企业改革，无论在资金、技术方面还是在经营理念方面均极富现代气息。钢房集团作 为其控股子公司，自然有着其他企业所无法比拟的优势。第一，资金方面。鞍钢集团于 1 9 9 9 年成立了集团财务公司，负责全集团资金的调拨与集中经营管理。这样做的好处是 集团内各企业的资金能够综合调度。从而大大提高了资金的使用效率，同时也增强了自 身造血功能，扩大了利润来源。房地产开发企业作为资本密集型企业，资金就是企业的 生命。钢房集团不仅能够以其良好的信誉获得商业银行的贷款，同时也能从集团财务公 司获得不亚于本市任何一家商业银行的资金支持，而这种支持无论在审批环节还是使用 弹性方面都具有很大的自由度。第二，土地方面。鞍山市房地产开发经过2 0 余年的发 展，土地资源尤其是黄金地段的具备开发条件的土地已经所剩无几，即使尚有留存，其 价格也是令人昨舌。由于历史的原因，鞍钢集团拥有大量的土地使用权、规划权。目前 市中心黄金地段尚未开发的土地，绝大部分为鞍钢集团公司控制。钢房集团在获取土地 方面自然也有得天独厚的优势。后文所述鞍钢花园即是典型的例证。该项目位于鞍山市 区胜利广场的东北角，占地3 6 0 0 0 余平方米，可谓市区内的超白金地段，几家开发公司 觊觎已久，最终钢房集团以1 8 亿元的价格竟得。另外鞍钢集团为高级管理人员购买的 高档住宅几乎全部选择钢房集团的楼盘，钢房集团的尾盘也几乎全部被鞍钢集团购得， 用于职工的经济适用房分配，这一政策几乎使钢房集团不必担心销售问题。 然而正如万达集团董事长王建林所说，两类性质的企业是不适合搞房地产开发的。 一类是家族式企业，另一类则是纯国有企业。钢房集团在十几年的发展过程中，已经明 显感到作为“国有企业”从事房地产开发的“瓶颈”，总结起来包括如下几个方面： 首先，政企界限不分。企业行为受行政主管部门影响较大，对外投资决策常常受行 政隶属关系等方方面面的约束，没能真正成为独立自主的经营主体，有时甚至要因为城 市建设大局、为政府社会做贡献而损失掉自身的利益。主要表现如下：第一，建筑资金 坐实，不能“借鸡生蛋”。前文已提及，房地产开发属资金密集型行业，资金成本的高 低已成为企业收益的重要影响因素。开发商除了使用资金成本相对较低的银行贷款之 外，建筑承包商垫支资金已成为最重要的资本运作方式之一。承包商垫支资金是指在楼 东北大学硕士学位论文第一章引言 盘建设中，开发商只提供较少的启动资金，建筑材料资金及劳务费资金通常由建筑商垫 付，待楼盘达到预售条件时，从预售资金中支付建筑款，甚至于脆以房屋抵顶建筑费用。 实际操作中由建筑商垫付的资金会达到建造成本的5 0 以上甚至更高，而这种垫付款通 常不需要支付任何利息费用。仅这一项就可以为开发商节省大量的资金成本。但是钢房 集团却不能采用这样的方式。钢房集团由原房产公司改组而成，其下属公司中包含四家 建筑分公司，职工人数达6 0 0 0 余人。身为国有企业，钢房集团不得不因为兼顾各方利 益以及受行政指令控制( 鞍钢集团公司明确要求钢房集团的楼盘建设要全部由集团内部 建筑公司完成) 而将建筑业务承包给下属的四家建筑公司及集团内的鞍钢建设公司、鞍 钢矿建公司。这就要求钢房集团不仅事先要支付很大一笔启动资金，还要严格按照工程 形象进度支付工程款，从而对钢房集团的资金需求形成很大压力，同时不得不负担高昂 的资金成本。第二，开发项目受控制，尤其受到政府约束。由于钢房集团是本市唯一一 家国有企业，因此成为政府改造棚户区项目的首选企业。棚户区改造项目由于动迁比大、 动迁户安置困难等原因经常为房地产开发公司所回避，而铜房集团则因为兼顾社会效益 则不得不承担此类项目，难以获得有效的回报。企业投入和扩大再生产乏力，削弱了市 场竞争的实力。据统计，仅2 0 0 1 年至今，钢房集团承担此类项目的开发面积就达1 5 万 平方米，而收益率不足3 。 其次，风险承担能力弱，项目分析保守。风险在财务管理中被定义为不确定性，同 时风险一收益理论又是财务管理的重要理论之一。该理论的核心是风险收益对等，即投 资者如要获得高回报则必须敢于承担高风险；如不愿承担风险则难以获得高收益。这一 理论在目前竞争残酷的房地产开发业体现的尤其明显。作为国有企业的领导者常有这样 的想法，某一风险较大的项目，如果开发成功，奖励不会很多，上级主管部门会认为理 所当然，而一旦开发失败，决策者却极可能因此丢掉“乌纱帽”。因而国企管理者普遍 存在极强的风险厌恶心理，不仅在项目测算中持较为保守的态度，而且要层层上报请示， 无形之中不仅可能放弃了一个好项目，而且还会贻误商机。2 0 0 2 年，一所高校位于市区 一类地段的老校区整体搬迁，地块出售，占地面积1 0 余万平方米，起拍价3 6 5 亿元。 钢房集团获悉后立即投入大量的人力进行测算，由于项目本身规模大、开发周期长。故 风险较大。公司在测算中加了大量保险，即便如此，几套方案的项目收益率都超过了 1 5 。出于对竞买者实力及地价资金保障程度的考虑，相关部门也非常希望钢房集团能 够竞买成功。钢房集团籍此机会与政府相关部门协商，最终拍卖方同意将起拍价降至3 5 亿元，同时政府免除土地成交过程中的契税，为此项目的开发节省成本近3 0 0 0 万元。 钢房集团遂将测算报告上报至鞍钢集团公司。然而就在拍卖前一天，集团公司经反复论 东北大学硕士学位论文第一章引言 证，最终出于风险因素的考虑，决定放弃此项目。该地块最终由另一家开发公司以3 5 0 1 亿元，即在起拍价的基础上加1 0 万元竞得。事实也证明该项目极具开发潜力，回报率 远超过1 5 。 最后，灵活性差，不适应激烈的市场竞争。数次土地竞买失败使钢房集团感受到了 自身灵活性差对公司发展的限制。随着土地划拨方式的寿终正寝，建设用地一律改为拍 卖方式。在竞买前的测算中，即使公司尽最大限度压缩利润空间和其他成本而推算出的 土地最高承受价格也会远低于其他公司的竞拍价。如在2 0 0 4 年的一次土地竞拍中，公 司最为乐观的方案测算出该地块的最高可接受价格为3 9 0 0 万元。而实际情况是最终该 地块以4 4 1 0 万元成交。事后在实际开发过程中发现竞拍成功的公司将竞拍前相关部门 指定的规划方案作了修改：将容积率由2 _ 3 改为3 ，也就是增加了至少2 1 0 0 平方米的建 筑面积，个中原因耐人寻味。另外，房地产开发过程中上缴的各种费用的弹性也较大， 然而这些都需要良好的社会关系和灵活的应变措施去疏导。 2 0 0 5 年4 月，根据国资委关于国有企业集团中的中小企业整体转制为非国家控股的 股份制公司的文件要求，钢房集团转制成为股份制公司，鞍钢集团持股4 9 ，其余股份 由公司职工持有。这样公司的内外部经营条件放生了质的变化。可谓机遇与挑战并存。 如何独立的适应激烈的市场竞争成为公司各级部门深刻思考的问题。本文正是基于这样 的宏微观背景，阐释探讨了钢房集团房地产开发项目的投资过程及这一过程中存在的问 题及解决方案。 1 2 本文的写作宗旨、目标 1 2 1 本文的写作宗旨 本文以鞍山市区房地产开发环境及现状为背景，以房地产开发项目投资管理的普遍 程序及方法为依据，探讨鞍钢房地产开发( 集团) 有限公司在房地产项目投资管理方面 的实际操作。本文秉承如下写作宗旨： 1 2 1 1 坚持从实际出发 本文的基础数据均来自于鞍山市区的房地产开发实况；有关钢房集团的情况及文中 韵案例均源自于实践，更玷近实际情况，也更容易发现阍题。鞍山市虽属大型城市，但 由于产业结构的单一性、所处地理位置以及所有制结构的限制，企业管理及投资管理中 存在着诸多问题。本文仅从在国民经济中起举足轻重作用的房地产开发行业入手，通过 各方面比较有代表性的钢房集团的投资管理过程的分析，试图展示及探讨该市房地产开 东北大学硕士学位论文 第一章引言 发企业投资管理的过程及方法。 1 2 1 2 坚持理论联系实际 我国的现代房地产开发业形成及发展时间较短，仅有近2 0 年的时间，而最近的2 0 年又是我国社会主义市场经济的形成阶段，在这一过程中无论是市场规律还是国家的宏 观调控手段都在不断地发展变化及完善过程中，因此房地产投资项目管理的理论也处于 不断的完善之中，再加上地域差异对房地产开发业的影响十分明显，因此到目前为止尚 未形成一套适合我国房地产开发市场及现状的成熟理论。本文借鉴的理论绝大部分是来 自于管理学、金融学以及财务管理学、质量管理学中的一些理论。本文在写作过程中尤 其注重这些理论在房地产开发项目投资中的应用。 1 2 1 3 突出经济效益 企业是以盈利为目的的经济组织，因此本文地绝大多数观点是以增加房地产开发企 业的经济效益为目标的，虽然社会效益也应是现代企业关注的方面，但鉴于专业水平限 制，在本文暂不探讨。 1 2 2 本文的写作目标 本文对钢房集团房地产开发项目投资管理过程进行总结以及分析，探讨了房地产开 发企业项目投资管理的具体方法及程序，倡导理性的投资理念和规范的运作模式立足 于企业的内部管理，从自身挖潜，向管理要效益，探索解决方案。 1 3 本文的内容及结构安排 本文共分五章。第一章为引言，主要介绍本文的写作背景、写作宗旨、写作目标及 内容安排。第二章为房地产开发项目投资管理的理论阐述。这一部分以房地产开发项目 投资程序为主线对开发过程进行系统论述，分析介绍了房地产开发项目投资管理不同阶 段、不同程序所应借鉴的较为科学的方法，为后文分析评价钢房集团的投资管理过程打 下理论基础。第三章以鞍钢花园项目为例阐述钢房集团房地产开发项目投资管理的程序 及方法。在第四章中综合运用第二章的理论，对公司房地产开发项目投资管理的投资决 策分析、开发建设过程的主要步骤及管理方法进行分析，总结得失并提出改进措施。文 章的最后一部分为结论，总结本文观点并进一步指出应着重注意的问题。 东北大学硕士学位论文 第二章房地产开发项目投资管理理论概述 第二章房地产开发项目投资管理理论概述 2 1 房地产开发项目投资的含义及特点 房地产开发项目投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计 和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给投资者或使用者，并通 过转让过程收回投资资金，实现开发商收益目标的投资活动。由于房地产物业本身所具 备的物理及经济特征，房地产开发投资也表现为区别于其他投资的固有特性。首先，房 地产开发项目周期长，少则数月，多则数年甚至十数年；投资数额巨大，少则数百万， 千万，多则上亿元，投资回收期远远长于一般商品经营，这也促进了房地产投资风险的 产生。其次，由于城市房地产商品属性的不完整性及城市建筑社会经济影响，更因为房 地产业与其他产业的关联度极大，因而房地产投资比任何其他投资都要更多地受到法律 的规范和保护，比任何其他的经济行为都要更多地受到政府的干预和控制。【l j 2 2 房地产开发项目投资管理过程 房地产投资者从投资意向开始，到把投资完全收回获得期望收益的过程，就是房地 产项目开发经营的全过程，通常也被称为项目开发周期。这一过程可细分为投资机会选 择与决策分析、前期工作、房地产开发建设及项目管理、房地产营销这四个过程。 2 2 1 投资机会选择与预测决策分析阶段 房地产投资活动是一个大量资金的运动过程，一旦做出投资决策，资金的投入就是 一个难以逆转的过程。因此，投资决策正确，是确保整个开发项目成功的关键。反之， 如果投资决策失误，就会导致重大损失。 所谓投资机会的选择，是以市场调查为依据，选择房地产开发项目的类型，寻找最 有利的投资机会，为项目投资提出方向性建议的过程。它主要包括投资机会寻找和筛选 两个步骤。在投资机会寻找过程中，投资者往往根据自己对某地区房地产市场供求关系 的认识，寻找投资的可能性。此时，投资者面对的投资机会可能有十几种，对每一种可 能性都要根据自己的经验和投资能力，初步判断并落实到一个具体的地块上，进一步分 析其客观条件是否具备，初步筛选出自己能接受的投资机会。 在投资机会分析预选基础上产生的投资项目，需要以项目建议书的形式予以阐明推 东北大学硕士学位论文 第二章房地产开发项目投资管理理论概述 荐。项目建议书的具体内容包括项目性质、内容、目标、预期结果以及项目计划的立项 等与项目投资有关的问题和数据资料。项目建议书的核心是申述提出项目的理由及主要 依据。 投资项目预测主要是对投资展开后的收益、风险、环境、技术变化等指标或问题进 行预估，为投资决策做好准备。投资决策是指项目的决策者依据项目建议书和预测的结 果，按一定的程序、方法和标准，对项目的投资方向等做出的决断。投资分析主要包括 市场分析和项目财务评价。市场分析主要分析市场的供求和竞争环境，目标市场及其可 支付的价格水平；项目财务评价则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进 行比较分析。此外，要保证投资决策成功，还必须在市场分析、财务分析的基础上，认 真做好可行性分析。 可行性分析是对项目投资和投资方案进行的全面而综合的技术、经济、环境、法律 的论证，是项目投资前期的核心工作。可行性分析应在广泛的市场研究与投资环境分析 并占有了大量的原始和基础资料的基础上，进行项目建设的投资估算，成本、财务、风 险等的分析，进而判断项目是否可行。可行性分析没有通过的项目是不能够实施的。投 资分析人员除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进 行相关的建筑与土地使用等法律上的可行性研究，环境要求的可行性分析等。只有在计 划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可以付诸实际，下一步的投资程序才能展开。 一般来说，在一些较大的项目中，可行性分析要反复进行多次，才能保证投资决策的准 确性。p 】 2 2 2 前期工作阶段 投资者确定了具体的开发地点与项目之后，其在开发项目建设过程开始之前还有许 多工作要做。这些工作包括；( 1 ) 分析拟投资用地的范围与特性，规鲻允许用途及获利 能力大小；( 2 ) 获取土地的使用权：( 3 ) 征地、拆迁、安置、补偿；( 4 ) 规划设计及建 设方案的制定：( 5 ) 与城市规划管理部门协调，获得规划部门许可；( 6 ) 施工现场的通 水、通电、道路和场地平整；( 7 ) 市政设施接管的谈判与协议；( 8 ) 安排短期和长期信 托；( 9 ) 对拟建中的项目寻找预租预售的客户；( 1 0 ) 对市场情况进行进一步的分析， 初步确定目标市场、租金或售价水平；( 1 1 ) 对投资成本和可能的工程另进行详细的估 算：( 1 2 ) 对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽谈；( 1 3 ) 投资项目 保险事宜洽谈。 通过上述工作，投资者获取了关于所投资项目进一步详细的资料和信息，为了最大 东北大学硕士学位论文 第二章房地产开发项目投资管理理论概述 限度的降低决策风险，投资者这时应该对项目再进行一次财务评估，原因有两个方面： 一是前期工作用了较长时问，而投资项目成败的因素可能已经发生了变化；二是前期的 财务评估是在不太详尽的信息基础上做出的，所以明智的投资者一般在其初始投资分析 没有得到验证或修改后的投资分析报告还没有形成一个可行的投资方案之前，通常不会 采取行动。 2 2 3 房地产开发建设及项目管理阶段 房地产开发建设阶段是指在做出决策之后，将投资进行过程中所涉及的所有原材料 集中在特定的空间和时间的过程，即投资项目建筑工程的施工及项目管理过程。投资者 在这个阶段的主要工作为如何使建筑工程成本支出不超过预算，加强项目成本费用控 制，以确保项目经济效益的实现。即做好成本管理；按照投资项目质量和国家颁布的质 量标准实施和质量监督与管理要求做好质量管理；工程项目的变更管理；项目施工中的 冲突管理；确保工程按预定进度计划实施等。 由于在建设阶段存在着追加投资或工程拖延的可能性，因此投资者必须密切注意项 目建设过程的进展，做好项目的进度管理，即按项目进度实施控制，以确保项目按预定 工期完成。进行必要的监督或委托监理公司进行项目管理。由于房地产开发需要的资金 规模较大，在大多数豹情况下，投资者自有资金不能满足投资规模的要求，所以必须向 金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为这一阶段的一项重要工作。如何取得 与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时施工，成为此时融资活 动的主要任务。此外，己完工工程款的结算、到期借款的归还、项目现金流量的差异分 析等也是这一阶段的主要工作。 2 2 4 房地产营销阶段 房地产营销阶段的主要工作，通常为预售和现售两种。为了分散投资风险，减轻借 贷的压力，开发商往往在项目建设前或建设过程中就通过预售或预租的形式落实买家或 使用者；也有的投资者是在确定完工或接近完工时才开始市场营销工作。不管是那种方 式，这一阶段的工作内容主要包括：( 1 ) 制定完善的营销计划，包括确定目标市场的购 买者、拟订适当的营销策略及营销组织以保证顺利销售：( 2 ) 具体的销售活动，包括根 据市场状况及可能的条件所采取的各种促销手段；( 3 ) 协助买方安排融资计划。由于房 地产商品金额庞大，在促销的进程中，常常需替买方安排有利的融资计划以吸引买者。 因此，融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 东北大学硕士学位论文 第二章房地产开发项目投资管理理论概述 2 3 房地产开发项目投资管理方法 2 3 1 房地产开发项目投资市场调查与预测 房地产市场调查是投资决策的前提与基础，是指运用科学的方法，有目的、有计划、 有系统地收集房地产市场营销状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状况及 动态性影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其未来发展，制定正确的决策提 供可靠依据。 市场调查有助于房地产企业确定正确的发展方向，适时进行开发产品的策略调整， 指定科学的销售和生产计划，实施正确的价格策略，改善经营管理，提高经济效益。 2 3 1 1 房地产市场调查的一般原则 准确性原则：调查资料必须真实地、准确地反映客观实际。科学的决策是建立在准 确预测的基础之上的，而准确预测又应依据真实的市场调查材料。只有在准确的市场调 查资料的基础上尊重客观事实，实事求是地进行分析，才能瞄准市场，看清问题，做出 正确的决策。 时效性原则：只有最新的调查资料，才能反映市场的现实状况并成为企业制定市场 经营策略的客观依据。因此在市场调查工作开始之后，要充分利用有限的时间，尽可能 在较短的时间里搜集更多的研究资料和信息，避免调查工作的拖延。 针对性原则：市场调查的目的就是要准确地把握住不同客户群体问方方面面显著或 是细微的差别，最终抓住目标客户群。这一原则把握得是否到位也是影响产品销售的关 键因素之一。 全面性原则：一个完整全面的市场调查应包括宏观的背景情况，如社会政治经济环 境、自然环境、区域环境以及整个市场的物业开发量、吸纳量、需求量、总体价格水平、 空置率等内容，还应包括对消费者的调查、对竞争对手与竞争楼盘的调查等内容。 创造性原则：市场调查是一个动态的过程，虽然有科学的、程序化的步骤，但任何 环节都需要创意的帮助。创造性调查的特点之一，是根据调查中发现的有价值的信息， 提出一个很有创意的假设，然后运用各种调研方法，进一步去证明这种假设是否确实存 在。创造性调查的特点之二是抛开那些传统的先入为主的思维方式，采用准确、直接的 调查手段。1 4 j 2 3 1 2 房地产市场调查程序 房地产市场调查的程序是指从调查准备到调查结束全过程工作的先后次序。在房地 产市场调查中，建立一套系统的科学程序，有助于提高调查工作的效率和质量。通常， 东北大学硕士学位