（工商管理专业论文）长沙农行房地产贷款业务风险及控制研究.pdf

i 一商管理硕i 学位沧文 摘要 房地产业的发展关系国计民生。中国经济的又好又快发展推动了城市化和住 房商品化的快速发展，有力地促进了房地产业和房地产信贷的发展，并对调整经 济结构，促进经济平稳、快速增长发挥着越来越重要的作用。然而，房地产业是 典型的资金密集型行业，需要大量资金支持。目前我国房地产融资渠道狭窄。近 年虽然有部分国内外上市的房地产公司和个别海外房地产投资信托基金，但对于 开发商和购房者，融资的主要方式还是银行贷款，通过土地储备贷款、房地产开 发贷款、建筑企业流动资金贷款以及住房消费贷款等，商业银行实际上直接或间 接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 长沙农行是中国农业银行垂直管理下的二级分行，在长沙地区开设1 5 家支 行，前期，房地产信贷业务的发展不容乐观。全行房地产法人不良贷款率和个人 住房不良贷款率均远远超过警戒水平，不良率长期高居不下，而且潜在风险继续 不断暴露。本文以长沙农行房地产信贷的实践为研究对象，以长沙市房地产业发 展的现状与态势为背景，客观地分析了长沙市房地产行业及金融发展情况，剖析 了长沙农行房地产贷款的结构、风险管理现状，并着重对长沙农行房地产贷款的 风险进行全面研究，从宏观政策、企业经营、银行信贷三个层面提示已经或可能 面临的风险，从贷款管理的各个环节分析了风险产生的原因。并以国内外房地产 贷款业务风险控制理论为依据，对长沙农行房地产信贷风险控制从体制建设、操 作风险控制、环境建设等方面提出了十二条措施和建议。 其风险控制的设想具有普遍性、针对性、前瞻性。在风险分析中，根据长沙 农行的房地产贷款的特点，围绕土地开发、楼盘项目建设、销售、最终成为购房 者的消费品的各个循环周期描述贷款的风险点，站在商业银行的视角，具体分析 其产生的内因和外因。美国是房地产金融领先的国家，也是许多房地产金融产品 的创立国。作者针对长沙农行房地产贷款的风险点，结合美国在贷款分析、风险 评价、住房贷款证券化等方面的做法和先进经验，从建立健全营销管理体制、控 制操作风险、建设外部环境等三个方面进行了深入研究，提出了细分市场、专业 化经营、动态监督、精细化管理等房地产贷款业务新观念。 关键词：中国农业银行长沙分行；房地产贷款业务；风险控制 i i 量丝窑至堡竺兰竺圣些丝墨丝竺堡! ! 至圣 a b s t r a c t t h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sc o n n e c t e dw i t ht h en a t i o n a l e c o n o m ya n dt h ep e o p l e sl i v e l i h o o d c h i n e s ee c o n o m yh a sb e e ng r o w i n gw e l la n d r a p i d l y , w h i c h s t i m u l a t e st h e d e v e l o p m e n to f t h eu r b a n i z a t i o na n dt h eh o u s e c o m m e r c i a l i z a t i o na sw e l la st h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dc r e d i t a n di th a se x e r t e d i m p o r t a n ti n f l u e n c eo na d j u s t i n ge c o n o m ys t r u c t u r ea n ds p e e d i n gu pt h ee c o n o m y d e v e l o p m e n t m o r e o v e r , t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi sat y p i c a lf u n d - f o c u s e di n d u s t r yt h a t n e e d sal o to fc a p i t a ls u p p o r t n o wt h er e a le s t a t ef i n a n c i n gc h a n n e li no u rc o u n t r yi s n a r r o w t h e s ey e a r s ，t ot h ed e v e l o p e r sa n db u y e r s ，t h em a i nf i n a n c i n gw a yi sb a n k i n g l o a ni ns p i t eo fs o m eo v e r s e a si n v e s t i n gt r u s tf u n da n dr e a le s t a t ea g e n c i e sm a r k e t e da t h o m ea n da b r o a d c o m m e r c i a lb a n k sd i r e c t l yo ri n d i r e c t l ye n d u r ea l lm a r k e t i n gr i s k s a n dc r e d i tr i s k sf o r m e di nt h ec o u r s eo ft h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y t h r o u g hl a n dr e s e r v i n gl o a n ，r e a le s t a t ed e v e l o p i n gl o a n ，f l o a t i n gc a p i t a ll o a no f c o n s t r u c t i o ni n d u s t r ya n dh o u s i n gc o n s u m p t i o nl o a n t h ea g r i c u l t u r a lb a n ko fc h i n ac h a n g s h ab r a n c hi sas e c o n dg r a d eb r a n c hu n d e r t h ev e r t i c a lm a n a g e m e n to ft h eh o w i t h15s u b b r a n c h e si nc h a n g s h az o n e i nt h e p a s t ，t h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ec r e d i tb u s i n e s si sn o tv e r yg o o di nc h a n g s h a b r a n c h t h eb a dl o a nr a t eo fr e a le s t a t ec o r p o r a t i o na n di n d i v i d u a lh o u s i n gi sf a r e x c e e d i n gt h ew a r n i n gl e v e l t h eb a d l o a nr a t ec a nn o tb eb r o u 。g h td o w n t h e p o t e n t i a l r i s k sa r ec o n s t a n t l yu n c o v e r e d t h ea u t h o rs t u d i e st h er e a le s t a t el o a np r a c t i c eo ft h e a g r i c u l t u r a lb a n ko fc h i n ac h a n g s h ab r a n c h h ea n a l y z e si m p e r s o n a l l yt h ep r e s e n t d e v e l o p m e n to ft h er e a l e s t a t e i n d u s t r y a n df i n a n c ei n c h a n g s h ac i t y o nt h e b a c k g r o u n do fr e a le s t a t es t a t u sq u oi nc h a n g s h ac t i y t h ea u t h o ra n a l y s e st h er e a l e s t a t el o a ns t r u c t u r e sa n dr i s k sm a n a g e m e n ts t a t u si na g r i c u l t u r a lb a n ko fc h i n a c h a n g s h ab r a n c h h ep r o m p t st h ep r e s e n ta n df u t u r er i s k si nt h r e es i d e ss u c ha s m a c r o s c o p i c a lp o l i c y , e n t e r p r i s e sm a n a g e m e n t a n d b a n k i n gl o a n m o r e o v e r , h e a n a l y s e st h er e a s o n sw h yr i s k sa r ef o r m e di n a l lt h es t e p si nt h el o a nm a n a g e m e n t t h e a r t i c l ep u t sf o r w a r dt w e l v em e a s u r e sa n ds u g g e s t i o n si na r e a so fs y s t e mb u i l d i n g ， o p e r a t i o nr i s k sc o n t r o la n de n v i r o n m e n t a lc o n s t r u c t i o n t h ep r o p o s a lo ft h er i s ka n dc o n t r o lh a st h ep e r t i n e n c y , c a t h o l i c i t ya n df o r w a r d l o o k i n g a c c o r d i n gt ot h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er e a le s t a t el o a ni nc h a n g s h ab r a n c h ， t h ea u t h o rc o n c r e t e l ya n a l y z e st h ei n t r i n s i cf a c t o ra n de x t r i n s i cf a c t o ro f t h er i s k si nt h e i i i a r e ao fl a n d i n gd e v e l o p i n g ，b u i l d i n gp r o j e c t sa n ds e l l i n gh o u s ei nc h a n g s h ab r a n c h h ep r e s e n t sa l lk i n d so fr i s k si nt h ea s p e c to ft h ec o m m e r c i a lb a n k a sw ek n o w ，u s a i sn o to n l yt h el e a d i n gc o u n t r yi nr e a le s t a t ef i n a n c e ，b u ta l s ot h ef o u n d e ro fm a n yr e a l e s t a t ef i n a n c ep r o d u c t s f o rt h er i s k si nt h er e a le s t a t el o a ni nc h a n g s h ab r a n c h ，t h e a u t h o rp u t sf o r w a r dn e wc o n c e p t sl i k ef r a c t i o n i z i n gm a r k e t s ，s p e c i a l i z a t i o nw o r k ， d y n a m i cs u p e r v i s i o na n df i n em a n a g e m e n t h eg i v e sad e e ps t u d yi nt h r e ea r e a ss u c h a ss e t t i n gu pm a r k e t i n gm a n a g e m e n ts y s t e m ，c o n t r o l l i n go p e r a t i o nr i s k sa n db u i l d i n g u pe x t e r n a le n v i r o n m e n tv i ar e f e r r i n gt oa d v a n c e de x p e r i e n c e si nl o a na n a l y s i s ，r i s k s e v a l u a t i o na n dh o u s i n g1 0 a n ss e c u r i t i z a t i o nf r o mu s a k e yw o r d s ：t h ea g r i c u l t u r a lb a n ko fc h i n ac h a n g s h ab r a n c h ；r e a le s t a t ec r e d i t b u s i n e s s ；r i s kc o n t r o l 附表索引 表4 12 0 0 6 年1 2 月末四大国有银行房地产贷款情况表2 2 表4 22 0 0 6 年1 2 月末四大行部分贷款类别余额比重表2 2 表4 32 0 0 6 年6 月末湖南农行房地产类资产质量分析表2 3 表4 42 0 0 7 年前三季度长沙市金融机构房地产贷款增幅情况表2 4 表5 1 个人住房贷款评分表3 7 v 1 1 1 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名： 卜卞 日期：a - , - y 年，月；口日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查 阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 本学位论文属于 l 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密回。 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 导师签名： 日期守叼年，月，。日 日期：沙9 年7 月彳。日 丁商管理硕f 学位论文 1 1 选题背景与意义 第1 章绪论 近年来，随着我国经济的发展，城市化进程的加快、居民收入水平的提高及 政府拉动内需政策的实施，房地产业的发展进入了前所未有的快速发展时期。房 地产业已成为国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费热点。1 9 8 6 - 2 0 0 5 年，我国房地产业投资从1 5 0 亿元增加到1 5 7 5 9 亿元，增长1 0 4 倍，年均增长率 达到2 7 7 ，而同期固定资产投资增长3 倍，年均增长率为1 8 2 【1j 。以长沙为例， 虽然政府从2 0 0 3 年下半年便开始调控房地产业，但长沙市2 0 0 6 年仍完成房地产 开发投资2 9 9 7 8 亿元，完成地区生产总值7 0 7 亿元，同比增长1 7 9 ，占同期地 区生产总值的3 9 t ”。 房地产业是典型的资金密集型行业，需要大量资金支持。目前我国房地产融 资渠道狭窄。近年虽然有部分国内外上市的房地产公司和个别海外房地产投资信 托基金，但对于开发商和购房者，融资的主要方式还是银行贷款，通过土地储备 贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款以及住房消费贷款等，商业银行 实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2 0 0 5 年，国家和有关部委出台了一系列政策措施，对房地产市场进行宏观调 控，但当年全国商业性房地产贷款余额仍达2 7 7 万亿元，同比增长1 6 1 。房地 产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率2 0 个百分点【3 】。仍以长沙 为例，根据人民银行长沙中心运行统计的数据，2 0 0 6 年末，长沙市各商业银行房 地产贷款3 2 1 4 亿元，占各项贷款的1 3 ，其中开发贷款1 4 3 亿元，按揭贷款1 7 8 4 1 亿元，分别占房地产贷款总额的4 4 5 和5 5 5 。增量上，2 0 0 6 年1 2 月末，长沙 市各商业银行房地产贷款( 不包括其他金融机构数据) 比年初增长8 7 5 亿元，增幅 为4 1 9 8 ，其中房地产开发贷款比年初增长4 6 2 2 亿元( 占房地产贷款增量的 5 2 8 ) ，增幅为5 6 2 ，按揭贷款增长4 1 2 4 亿元( 占房地产贷款增量的4 7 1 ) ， 增幅为3 2 6 8 。2 0 0 6 年末，长沙农行房地产贷款1 7 2 亿元，占各项贷款的9 ， 比年初负增长3 亿元，其中房地产开发贷款比年初负增长1 1 亿元，按揭贷款负 增长1 8 亿元。主要原因是该行房地产贷款不良率偏高，近年来以清收和化解存 量贷款为房地产信贷业务发展的首要任务，处于恢复性发展阶段。中国人民银行 房地产金融分析小组2 0 0 5 年发布的2 0 0 4 年中国房地产金融报告指出，农业 银行的不良贷款相对偏高，达1 6 以上，比四大行汇总的不良贷款率高1 1 个百分 点。而长沙农行房地产贷款的不良率比农行整体不良率还要高出一倍以上。 k 沙农行珑地产贷款、】上再j n p ，王批制研咒 长沙农行是中国农业银行垂直管理下的二级分行，在长沙地区开设1 5 家支 行。前期，房地产信贷业务的发展不容乐观。房地产法人不良贷款率和个人住房 不良贷款率均远远超过警戒水平，不良率长期高居不下，而且潜在风险继续不断 暴露。同时，市场份额较低。截止2 0 0 6 年，农行各类房地产贷款余额占四大国有 商业银行的7 ，其中开发贷款四大行比为1 2 ，按揭比为3 。客户结构不佳， 发展速度慢。近年来，该行将大力发展房地产信贷业务作为调整客户结构提升赢 利能力的业务来抓，整治与发展并举，全方位提高风险掌控和化解能力。2 0 0 6 年 新投放的亿元以上的房地产项目是2 0 0 5 年的五倍，达到2 0 0 6 年初存量房地产贷 款的半。2 0 0 7 年房地产贷款的目标客户又锁定近3 0 家，开发贷款和按揭贷款 的需求量在5 0 亿元以上。预计至2 0 0 7 年末，长沙农行房地产贷款占各项贷款的 比重将上升1 0 个百分点左右。长沙农行房地产信贷业务进入恢复性发展时期。当 前是农业银行举行上下积极创造条件公开上市的关键时期，监管部门、投资者和 社会各界高度关注信贷资产质量，加强房地产贷款业务风险控制，事关全局、责 任重大。 在日趋激烈的市场竞争中，长沙农行如何立足区域经济环境和信用环境，从 自身经营实际出发，通过对房地产贷款风险控制的系统、深入、全面研究，提出 切实可靠的应对策略，提高风险掌控能力，达到规模与效益、速度与质量、效率 与成本的有机统一，实现房地产贷款业务的持续健康发展，成为当前迫切需要研 究和探索的课题。 同时，房地产贷款是实施国家宏观调控的一个重要切入点，国家宏观调控的 两大闸门：一是土地，二是信贷。分析与提示房地产贷款业务风险，提出建设性 措施，有利于保持金融稳定，促进房地产业的健康发展，有效发挥金融杠杆作用， 抑制房地产的泡沫与盲目性。身处长沙这样一个经济快速增长、城市建设步伐加 快、房地产业极具发展潜力、金融业竞争激烈的省会城市，又面临农行投身股改 择机上市的重要时刻，深入研究房地产贷款风险控制，对于长沙农行的意义更加 深远。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外研究动态 商业银行风险管理是银行业务发展和人们对金融风险认识不断加深的产物。 最初，商业银行的风险管理侧重于资产业务的管理，强调保持银行资产的流动性。 2 0 世纪6 0 年代以后，商业银行风险管理的重点转向负债，强调通过使用借入资金 来保持或增加资产规模和收益。7 0 年代末，国际市场利率剧烈波动，单一的资产 风险管理和负债风险管理己不再适应，资产负债风险管理理论应运而生，突出强 i 。商管理硕p 学位论文 调对资产业务、负债业务的协调管理，通过偿还期对称、经营目标互相替代和资 产分散实现总量平衡和风险控制。8 0 年代以后，银行风险管理和技术有了新的提 升，特别是银行业竞争的加剧、存贷利差变窄、衍生金融工具的广泛使用，表外 风险管理理论、金融工程学等系列思想、技术逐渐应用于商业银行的风险管理， 方法上更多的应用数学、信息学、工程学等，深化了风险管理作为一门管理科学 的内涵。1 9 8 8 年，巴塞尔资本协议正式出台并不断完善，标志着西方商业银行 风险和金融监管理论的进一步完善和统一，也意味着国际银行界相对完整的风险 管理和金融监管理论的进一步完善和统一，并意味着国际银行界相对完整的风险 管理原则基本形成，是国际银行界风险管理的革命性成果。据国际清算银行最新 研究显示，全世界大约有1 0 0 多个国家采纳了巴塞尔资本协议。协议实施以来，国 际银行业的资本充足水平得到了明显提高。此后，随着金融竞争的加剧，金融创 新使银行业务趋于多样化各复杂化，对银行风险管理和金融监管提出了新的要求， 巴塞尔委员会先后于1 9 9 9 年和2 0 0 1 年公布了新巴塞尔资本协议最终稿，于2 0 0 7 年1 月1 日开始实施。继续延续以资本充足率为核心，以信用风险控制为重点，从 单一的资本充足，转向突出强调从最低资本金要求、监管部门的监督检查和市场 纪律约束等3 个方面的共同约束，在巴塞尔资本协议规范下的银行竞争将是以风险 识别、度量、评价、控制和风险文化为内容的银行风险管理能力的竞争，对中国 商业银行的风险管理具有重要的指导意义【4 】。 信贷业务作为银行的业务，对于其风险管理的研究，国际银行界成果颇丰。 在信用风险管理方面，对于大型企业客户，目前欧美银行主要采用5 种类型的计算 机系统。对于中型企业客户，银行采用自身开发的信用管理工具进行风险识别和 管理。一些银行的内部分析工具，是由其风险管理部门按照j p m o r g a n 集团的c r e d i t m e t r i c s 的一些思路来进行开发的；对于个人客户或小型企业客户，国外银行广泛 采用由银行外机构个人信用登记系统来了解和确定客户的信用情况，从而快速审 批客户的信用申请，如信用卡、住房信贷、个人借款等，同时银行内部开发了一 种信用打分系统来识别客户风险”】。 国外商业银行对房地产贷款风险管理一般具有风险贷款出售、风险贷款证券 化、银行跨业经营等做法。 ( 1 ) 美国。2 0 世纪8 0 年代以来，美国银行预防和控制贷款风险的经验主要有两 个方面，一是加强贷款过程的监控，二是控制贷款风险的选择。贷款过程的监控 主要强调第一道防线审批，重视各种警告信号以及预防和检测等综合控制等三方 面。控制贷款风险的选择主要有两种：积极设法收回贷款和风险贷款出售等。在 房地产贷款风险管理方面除了采用以上措施外，美国商业银行一个最成功的经验 则是房地产抵押贷款证券化。美国是世界上实行房地产抵押贷款证券化最早、最 成功的国家，自2 0 世纪7 0 年代到现在，其房地产抵押市场已成为世界规模最大的 长沙农行质地产贷款业务风盼硬拧制研z 房地产贷款业务市场。 房地产证券化是指将非证券形态的房地产实物投资转化为可在二级市场上流 通的证券，使投资者与投资对象之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。 美国的房地产证券化方式主要包括住房抵押贷款证券化、商业房地产抵押贷款证 券化、房地产实物资产证券化以及房地产投资基金。至2 0 0 0 年以各种证券化方式 发行的房地产相关证券的市值达4 5 万亿美元左右，其中最负盛名的便是m b s 目 j 住 房抵押贷款证券化( m o r t g a g e b a c k e ds e c u r i t i z a t i o n ) 。其运作方式大致分为三步：首 先，提供抵押贷款的金融机构在有担保的前提下发放抵押贷款，将资金贷出去。 其次，将积累到一定规模的抵押贷款债权进行资信评估、划分重组并标准化为抵 押债权证券，经由担保机构承保该证券本息的偿付，将标准化的债权证券委托给 证券商发售。最后，由证券商公开销售给投资者。 美国房地产证券化创新极大地促进了美国资本市场的发展。一方面是扩大了 资本市场的规模。房地产证券化创新建立了房地产资产进入资本市场的通道，因 而也在很大程度上推动了美国资本市场规模的不断扩大。另一方面是促进机构投 资者的稳定发展。可见，房地产相关证券已成为机构投资者资产组合中的一个十 分重要的部分。这种制度上的创新在推动美国房地产业的发展的同时，也有效抑 制和防范房地产市场泡沫经济的产生，对金融风险起到一定的防范作用【6 j 。 ( 2 ) 瑞典。瑞典银行实行总分行制，总行和分行都是独立核算中心，总行对各 分行贷款风险的干预由不良贷款的制约机制通过利益再分配表现出来，即如果各 分行的贷款逾期6 0 天，则该笔贷款的全部债权债务都移交到总行的资产保全部处 理，其认真分析后区分贷款不同情况则分别采取积极催缴、债务重组、风险贷款 诉诸法律等方式努力清收逾期贷软，但同时各分行要向总行交纳一笔罚金，作为 贷款管理不善的惩罚。由于各分行是独立核算的实体，因此这种利益制约机制的 有效性是相当明显的。正是在这种机制的作用下，借助完善的金融市场休系，瑞 典银行的贷款风险得到了有效地控制，保证了对不良贷款的及时处理。 ( 3 ) 泰国。在2 0 世纪9 0 年代末所发生的亚洲金融危机中，危机国家商业银行处 理贷款风险亦奇招迭出。如危机发源地的泰国，其处理不良资产的做法可概括为 三点。一是出售不良资产给愿意承担风险的第三方，以转移贷款风险；二是与借 款企业协商或按照法院裁定通过以借款企业资产清偿债务、以债务转为资本和修 改其他债务条件等方式进行债务重组；三是通过增加银行资本金( 提取呆账准备 金、再筹资和政府注资) 来冲销不良资产【7 j 。 ( 4 ) 香港。房地产贷款在香港贷款总额中所占比重达到5 4 ，但香港银行业特 别注意建立审慎的风险控制措施。一是控制按揭成数。香港银行同业经协商，自 愿采纳以楼价的七成为每笔贷款的按揭上限，1 2 0 0 万港元以上的“豪宅”的最高按 揭成数是六成或8 4 0 万港元，以较高者为准。如果向香港按揭证券公司购买了按揭 广商管理硕t 学位论文 保险，按揭成数就会放宽到9 成。二是注重借款人还款能力。要求个人抵押贷款贷 款人提供房地产抵押，但并不依赖抵押品的价值，而更为看重借款人的还款能力。 三是严格控制开发商贷款风险。土地购置贷款，银行给予购置金额5 0 的额度， 开发商以自有资金出了5 0 之后，在办妥土地抵押后提供剩下的地价款。对于建 筑贷款则提供1 0 0 的信贷资金。香港银行在发放建筑贷款时采用一种隔离机制消 除建筑贷款资金可能被开发商挪作他用的可能性。开发商不能直接接触到建筑贷 款。对于开发商而言，银行贷款只是一个授信额度，这个额度要随着工程的正式 进度转化为真实的贷款，而且支付程序由银行直接到建筑商开发商。四是坚持较 高的资本充足率。按照金管局的要求，银行实行资本充足比率制度，1 9 9 9 年底所 有香港本地注册认可机构的资本充足率维持在1 8 8 的高位，坚持较高的资本充足 率使银行在任何时候都能够较好的抵御房地产信贷风险的冲击。五是按揭贷款证 券化。六是强化不良资产处置【8 】。 1 2 2 国内研究动态 中国对银行风险的研究始于上世纪8 0 年代末9 0 年代初，特别是亚洲金融危 机的爆发，引起了中国银行业实践界的高度关注，纷纷从不同角度探讨银行风险 及风险管理问题。银监会主席刘明康撰文指出：风险管理的本质就是用科学、行 进的方法，在业务发展、盈利需要和风险之间找出平衡点。 张淼在商业银行信贷风险管理一书中，对我国银行企业贷款的信贷风险 管理方法进行了研究和实证分析，对我国银行个人消费贷款的信贷风险管理方法 及信用衍生产品等银行业务的创新进行了前瞻性的探讨【9 】。 国内房地产贷款业务由于起步较晚，对其风险管理的研究相对滞后。近年来， 从目前研究方向和研究成果看，侧重于房地产信货风险识别和信货风险管理方法 选择等方面。 张岚东、田昆在从资金平衡的视角来看房地产开发贷款的风险防范一文 中强调，商业银行必须将风险识别和控制焦点从借款人特征扩展到借款人与市场 并重。不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保障债权安全，而要从借款人角 度出发，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的主要风险因素是 什么、如何规避等问题。房地产贷款涉及到借款人资金筹措、融资安排、投资计 划、生产管理、市场销售、负债偿还和利润分配等资金过程。当前房地产开发投 资中常见的风险因素主要是市场风险、项目资本金筹集风险、经营风险、土地购 置风险、财务风险、贷款方式风险、偿债风险等。因而风险控制前提下提高房地 产贷款使用效率的对策主要有选择贷款进入时间、关注行业政策变化、提高市场 风险识别能力、做好贷款封闭运行管理、设置合法、有效、足值抵押等等措施【1 们。 魏金萍在我国房地产个人信贷风险防范研究一书中就防范和控制我国房 长沙农行历地产贷款业务j 札险及拧制研究 地产个人信贷风险必须从宏观和微观两个方面着手进行了阐述。一方面要发挥政 府的主导作用，建立全方位的政府支持体系，培育和优化我国房地产贷款业务发 展的宏观环境，丰富房地产贷款业务的筹资渠道，建立房地产贷款担保和保险制 度，降低银行的信贷资金压力，分散房地产个人信贷风险；另一方面要加强银行 的自身防范，建立风险防范机制和防范措施，加强金融工具的创新，拓宽房地产 个人信贷资金的来源，努力提高抵御和防范风险的能力j 。 周志鹏在商业银行房地产信贷风险与控制探析一书中通过对当前我国商 业银行房地产信贷的风险分析，指出了当前我国商业银行房地产信贷风险形成的 主要原因，提出了当前防范和控制商业银行房地产信贷风险的相关建议：完善商 业银行的信贷操作规程、商业银行强化自我约束机制，发展优质客户、健全房地 产信贷的法律体系、依靠政府支持、建设社会信用环境及信用制度等等【l ”。 综上可见，关于信贷风险的研究，国内外的专家、学者以及金融界人士做了大 量工作，产生了不少成果，但在房地产贷款风险控制领域，方兴未艾。尽管该领 域的研究近几年比较活跃，但还没形成一定的体系，随着房地产金融业务的进一 步发展，实证资料会积累得更多，有利于国内学者在该领域的进一步研究。 1 3 研究思路和内容 本文以长沙农行的房地产开发贷款业务为研究对象，对其总体概况，从历史 和现状两方面进行描述。重点分析房地产贷款风险管理中存在的主要问题和成因， 借鉴国际先进的风险控制理论和成功实践经验，结合区域房地产贷款业务市场的 发展趋势，从实际出发，对该行房地产贷款业务的风险控制进行了初步探讨，从 体系与制度建设、操作风险的控制等方面提出了风险改进措施，并对外部环境建 设提出相应的政策建议。 论文主体内容除第l 章绪论及研究结论外，主要包括第2 章房地产贷款业务 及其风险控制的研究基础，第3 章长沙市房地产业的发展及市场状况，第4 章长 沙农行房地产贷款业务风险分析，第5 章房地产贷款风险控制的国际经验，第6 章长沙农行房地产贷款业务风险控制建议。 1 4 研究创新及限制 本文立足于贷款人( 长沙农行) 的角度，采取规范分析和实证分析相结合的研究 方法，大胆创新了房地产贷款业务的要领和范围，并通过多方收集和运用有关指 标和数据，借鉴国际上的先进经验和成功实践，从业务流程管理上，从金融生态 环境建设上，对房地产贷款业务的风险控制进行了认真的探讨，提出了房地产市 场区域性发展、风险政策分类指导的观点，在风险分析中，研究实际操作中新出 i 。商管理硕f 学位论文 现而往往被忽略的过度扩张、资金封闭的风险，提出了细分市场、把握门槛、专 业化、精细化管理的房地产贷款业务业务新观念，较全面地针对房地产贷款业务 的调查评估、资金管理、项目经营管理、抵押物管理等环节提出了具体的风险控 制措施。 在研究过程中，本文坚持从实际出发，努力确保针对性和可操作性，以期有 效运用于工作实践，为房地产信贷业务的健康发展提供有益参考。但是，由于作 者从事房地产信贷业务的经验有限，实证资料的积累还不够，加之金融理论知识 的欠缺和个人认知能力所限，在具体的论述中存在不够严谨和周密之处，有待于 今后进一步收集整理有关资料加强分析和研究。 k 沙农吁啊地产贷麓业务m 险，王手卒制研究 第2 章房地产贷款业务风险控制研究基础 2 1 房地产贷款业务的含义、特点和分类 2 1 1 房地产贷款业务的含义 房地产贷款业务是指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信 用业务，是银行投向房地产开发、营建、流通和消费领域、满足借款人资金融通 需求业务的总称。 2 1 2 房地产贷款业务的特点 ( 1 ) 用途的特定性。商业银行以发放房地产开发经营企业的固定资产贷款和居 民的住房消费贷款等方式有针对性地服务于房地产领域。 ( 2 ) 偿还期限长。由于房地产生产投资大，生产期限长，而消费期限更长，使 得房地产贷款具有长期性特点，特别是在推行房地产消费贷款的情况下，房地产 信贷业务的长期性更明显。如我国个人住房按揭贷款最长可达3 0 年，而国外同类 贷款的期限也可达2 5 年甚至更长。 ( 3 ) 较多采用抵押方式。抵押品由借款支持购、建、开发的房产和土地使用权 为多。 2 1 3 房地产贷款业务的分类 房地产贷款业务主要可根据贷款的性质、用途、对象自主权、期限、有无担 保等进行分类。 ( 1 ) 按贷款性质划分，可分为固定资产贷款，如楼盘项目开发贷款；消费贷款， 如个人住房按揭贷款等。 ( 2 ) 按贷款用途划分，可分为土地储备贷款、楼盘项目开发贷款、个人购房贷 款、个人住房装修贷款、个人自建住房贷款等。 ( 3 ) 按贷款对象划分，可分为以法人为贷款主体的项目贷款和以个人为贷款主 体的住房消费贷款。 “) 按贷款的自主权划分，可分为自营房地产贷款和委托房地产贷款。自营房 地产贷款是指房地产银行以合法方式筹集的房地产资金自主发放的房地产贷款， 贷款风险由银行承担，并由房地产银行收取本金和利息。委托房地产贷款是指由 政府部门、企事业单位和个人等委托人提供资金，由房地产银行根据委托人确定 的贷款对象、金额、期限、利率等而代理发放、监督使用并协助收回的房地产贷 款。委托贷款风险由委托人承担，房地产银行收取手续费，不得代垫资金。例如 - 8 1 。商管理硕i 二学位论文 长沙农行受某房地产集团公司委托为其在长沙开发某项目的予公司发放的委托贷 款等。 ( 5 ) 按贷款期限划分，可分为短期房地产贷款、中期房地产贷款和长期房地产 贷款。短期房地产贷款是指期限在1 年以内( 不含1 年) 的房地产贷款，中期房地 产贷款是指期限在1 年以上5 年以下( 含5 年) 的房地产贷款，长期房地产贷款是指 期限在5 年以上( 不含5 年) 的房地产贷款。 ( 6 ) 按贷款的担保方式划分可分为信用贷款、担保贷款，其中担保贷款又可细 分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款等【1 3 】。 2 2 房地产贷款风险的主要内容 房地产贷款风险主要包括信用风险、流动性风险、交易风险和一致性风险等。 信用风险指合同义务人拒绝履约或不能履约的风险，它是商业银行房地产信 贷业务中所面临的最主要风险。 流动性风险是银行在每笔贷款到期时及时履约的风险，在预期资金来源显著 减少或发生巨大变化的情况下，银行资金管理工作对于流动性风险的规避至关重 要。 交易风险是伴随着银行个人住房金融贷款的延伸服务或者产品产生的，它受 银行的内部控制系统、信息管理系统、职员忠诚度以及操作流程的影响。 一致性风险来自于对法律、规章制度以及行业规范的违反，它还会出现在相 关法律对于银行提供的产品形式以及客户活动的约束及规定不明确的情况下【1 4 】。 2 2 1 我国房地产业的资金循环流程 在我国，信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。这个过程可分为以 下三个阶段。 ( 1 ) 房地产一级开发阶段。房地产一级开发又称土地一级开发，即国家通过其 指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的过程，出让的土地，可以是生地，也可以是熟地。生地是指已经完成规划的 土地；熟地是指己具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施 条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场f 1 5 】。在土地一级开发阶段，就房地产开发而言，这个阶 段的主要任务是把“生地”变成“熟地”。承担这一任务的有土地储备中心、土 地出让单位、项目公司以及土地出资( 合作) 者。这三类单位都有银行贷款介入， 特别是近年来全国各地方政府成立的土地储备中心，其运作资金基本都来自银行 贷款。 ( 2 ) 房地产二级开发阶段。房地产二级开发，是土地使用者经过开发建设，将 f - 沙农行劈地产贷款业务造，圭撺制硎冗 新建成的房地产进行出售和出租，即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而 形成的过程。房地产二级开发也包括土地二级开发，即土地使用者将达到规定可 以转让的土地，进入流通领域进行交易的过程。这一阶段银行将向房地产商投 放房地产开发贷款和流动资金贷款等。 ( 3 ) 房地产销售阶段。当房地产开发企业销售商品房时，需要由银行向购房者 提供购房贷款支持。房地产销售阶段也包含房地产三级开发。房地产三级开发是 购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的过程，也就是房地产再次 进入流通领域进行交易”。 上述三个阶段之间存在资金循环关系。一是第一阶段和第二阶段之间的资金 循环：银行在第二阶段向房地产开发企业发放贷款，使后者有能力向土地开发商 支付地价款，进而为收回银行在第一阶段发放的土地一级开发贷款创造条件。二 是第二阶段内部的资金循环：银行向建筑安装企业发放的贷款，需等到银行向房 地产开发企业发放贷款以及房地产开发企业回收房款后才能收回。三是第二阶段 与第三阶段之间的资金循环：银行向房地产开发企业发放的贷款，需要等到商品 房销售出去，并获得售房款后才能收回，在这个“资金链”中，银行对购房者的 贷款起着极其重要的作用。可见银行贷款贯穿于我国房地产开发过程的始终，对 房地产业的发展起着决定性作用。 2 2 2 我国房地产贷款风险的主要内容 由于信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程，根据其资金循环流程， 概括地说，我国商业银行承担的房地产贷款风险主要包括土地储备贷款风险、房 地产开发贷款风险以及按揭贷款风险。 1 土地储备贷款风险 土地储备贷款是指向县级以上政府( 含县级) 授权从事土地一级开发的土地 储备机构发放的，用于城市规划区内土地收购征用、储备、开发的贷款。用途包 括国有存量土地开发和新增城市建设用地开发。国有存量土地开发即根据城市规 划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的 收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设 施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让或转让的土 地开发行为。新增城市建设用地开发即在符合土地利用总体规划、城市规划和土 地利用年度计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部i 、j 批准征用的农村集体 土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的 城市建设用地有偿出让或转让的土地开发行为 1 6 1 。在目前我国的土地储备制度下， 土地被政府部门高度垄断。在土地出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑， 往往希望获得较高的土地溢价，即所谓的“城市经营”收益。由于各地城市开发 _ t 商管理硕【：学位沦文 改造的规模非常大，而且土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十 分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出 让金。同时，土地储备属于政府行为，土地收购和开发过程中往往介入了很多政 府意图和政府行为，这使得土地的购置和开发容易获得商业银行的巨额贷款。但 影响土地出让价格的可变因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，具有较大的 不确定性，特别是在严峻的宏观调控形势下，我国房地产业进入“衰退期”已经 是不争的事实，土地价格的下降已经成为必然趋势。所有这些，无不增加了土地 购置与开发贷款的隐含风险。事实上，从目前的情况看，在很多地方，巨额的银 行信贷资金使土地储备运作机构的贷款利息负担十分沉重，地方政府为此承担了 巨大的包袱。 银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽 然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的 注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风 险的能力低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机