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浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 摘要 我国对土地政策宏观调控的研究起步于9 0 年代中期。到了2 0 0 1 年，土地政 策首次成为宏观调控的重要手段之一，许多专家学者纷纷开始对土地政策宏观调 控的各个方面进行深入研究。另外，由于缺乏实践积累，我国房地产投资决策理 论也还不完善。因此，本文尝试从企业微观主体视角，研究土地政策宏观调控内 容和房地产企业投资决策行为；通过建立一套科学的土地政策调控内容体系，深 入研究土地政策调控的影响以及企业投资的应对情况。 本文创新性的采用探索性研究、基础性研究和应用性研究三部分实证研究内 容，逐步深入研究重点，缩小研究范围。探索性实证研究主要参考前人总结的模 型，在房地产从业人员中做大面积调研，从而进一步明确研究内容和意义，并为 后期研究提供一定的依据。基础性实证研究根据房地产业密切相关的土地政策， 通过因子分析总结出土地政策宏观调控体系内容，并通过方差分析考查企业性质 和企业规模的作用。最后，应用性实证研究的调研对象范围限制于房地产开发企 业的管理者，同时聚焦在企业对住宅产品的投资规模决策和投资类型决策方面。 通过问卷和案例研究，根据分析房地产企业的投资行为来反映其受到土地政策宏 观调控以后投资决策的实际变化。 本文以参与宏观调控的土地政策以及房地产企业投资决策行为作为主要研 究对象，从企业的角度分析土地政策宏观调控的影响以及企业投资决策应对的实 际情况，揭示了土地政策执行状况与其影响效果的相关性。本文构建的土地政策 宏观调控体系以及土地政策宏观调控影响效果范围，为政策制定者以及政策分析 者都提供了一定的参考价值；同时，也为土地政策宏观调控下房地产投资决策研 究提供了新的思路。 关键词：土地政策宏观调控房地产投资决策投资行为 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 a b s t r a c t t h er e s e a r c hu p o nm a c r o c o n t r 0 1p o l i c yo fl a n d ss t a r t e di nc h i n ai nm i d l9 9 0 s i ny e a r2 0 0 1 ，f o rt h ef i r s tt i m et h el a n dp o l i c yb e c a m eo n eo ft h ek e ym e a s u r e so f m a c r o c o n t r o li nc h i n a s i n c et h e n ，e x p e r t sa n ds c h o l a r sh a v eg r a d u a l l yd e e p e n e d t h e i rs t u d yu p o nm a n ya s p e c t so fm a c r o c o n t r o lp o l i c yo fl a n d s m o r e o v e r ，i nl a c ko f p r a c t i c ee x p e r i e n c e , t h ei n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n gt h e o r yo f r e a le s t a t ei nc h i n ai s a l s oi m m a t u r e t h e r e f o r e ，t h i sa r t i c l ei st r y i n gt os t u d yt h ei n v e s t m e n td e c i s i o n so f r e a le s t a t ee n t e r p r i s e sa n dt h et a r g e t so fm a c m r c o n t r o lf r o mam i c r o c o s m i ca n g l ei n t h ee y e so fc o m p a n i e s ，a sw e l la sw i t has c i e n t i f i cm a c r o c o n t r o ls y s t e m ，t or e s e a r c h a b o u tt h ei n f l u e n c e so f l a n dp o l i c i e sa n dt h ec o u n t e rm e a s u r e so f c o m p a n i e s t h i sa r t i c l ei si n n o v a t i v ei ni t st h r e ed e m o n s t r a t i v ea s p e c t s ：e x p l o r a t i v er e s e a r c h ， f u n d a m e n t a lr e s e a r c ha n da p p l i c a b l er e s e a r c h , w h i c hi ns t e p sl e a dt h et o p i ct oi t sk e y i s s u o sa n df i n dt h ef o c u so f t h er e s e a t c h t h ee x p l o r a t i v er e s e a r c hi n h e r i t st h er e s u l to f t h em o d e lc o n c l u d e df r o mt h eo t h e rf o r m e rr e s e a r c h w i t l la b l u n d a n ti n v e s t i g a t i o ni n r e a le s t a t ep r o f e s s i o n a l s ，t h ee x p l o r a t i v er e s e a r c hh a sf u r t h e rc l a r i f i e dt h ec o n t e n ta n d p u r p o s e o ft h et o p i ca n dp r o v i d e db a s i sf o rt h en e x tp h r a s eo fr e s e a r c h t h e f u n d a m e n t a lr e s e a r c hi sb a s e du p o nt h el a n dp o l i c i e sr e l a t i n gt ot h er e a le s t a t e i n d u s t r y , a n dc o n c l u d e st h ek e yc o n t e n t sc o n c e r n i n gm a c r o c o n t r o ls y s t e mo fl a n d p o l i c yb y f a c t o ra n a l y s i s ，a sw e l la sa l la s s e s s m e n tu p o nb u s i n e s sf e a t u r e sa n ds c a l e s b yv a r i a n c ea n a l y s i s f i n a l l y ，t h ea p p l i c a b l er e s e a r c ht a r g e t si t sd i r e c t i o nu p o nt h e e x e c u t i v el e v e l so f r e a le s t a t ec o m p a n i e s ，a n df o c u s e so nt h ed e c i s i o n - m a k i n gp r o c e s s o fi n v e s t m e n ts c a l e sa n dc a t e g o r i e si na p a r t m e n tp r o d u c t s w j t l lt h et o o l so fs u r v e y q u e s t i o n n a i r ea n dc a s es t u d y ，t h ei n v e s t m e n tb e h a v i o r so fr e a le s t a t ec o m p a n i e sa r e a n a l y z e dt or e f l e c t t h ec h a n g e sf o l l o w i n gt h el a n d sp o l i c i e si nt h em a c r o c o n t r o l s y s t e m t h i sa r t i c l et a r g e t sa tt h ed e c i s i o n - m a k i n go f r e a le s t a t ea n dm a c r o - c o n t r o ls y s t e m o fl a n dp o l i c y f r o mt h ea s p e c to ft h ec o m p a n i e s ，t h ei n f l u e n c e so ft h el a n dp o l i c i e s u n d e rm a c r o c o n t r 0 1a n dt h ea c t u a ls e e n a r i o so ft h ei n v e s t m e n td e c i s i o n so f c o m p a n i e s a r ea n a l y z e d ，w h i c hd i s c l o s e s t h er e l e v a n c eb e t w e e n1 a n d p o l i c i e s i m p l e m e n t a t i o na n dt h ep o l i c i e s o u t c o m e s t h em a c r o c o n t r 0 1s y s t e r n o f1 a n d s c r e a t e db yt h i sa r t i c l e ，a sw e l la st h ei m p a c ts c o p eo fm a c r o c o n t r o ls y s t e mo fl a n d p o l i c y ，w o u l db ev a l u a b l et ot h ep o l i c yd r a f t e r sa n dt h ep o l i c yr e s e a r c h e r s ，a n de v e n t ot h er e s e a r c ho f r e a le s t a t ei n v e s t m e n td e e i s i o n su n d e rt h em a c r o - c o n t r o lo f l a n d s k e yw o r d s ：m a c r o - c o n t r o lp o l i c yo fl a n d s r e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n s i n v e s t m e n tb c h a v i o r s i i 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 图目录 图1 1 研究设计流程 图2 1 土地宏观调控和土地政策宏观调控的概念外延描述1 l 图2 2 房地产投资决策的程序1 2 图2 3 房地产投资决策的定性分析方法二 图2 4 房地产投资决策的定量分析方法 图2 5 戴尔和鲍尔温的土地管理三柱体模型 图2 6 我国过去城市土地供应方式 1 3 。1 3 图2 7 我国现行城市土地供应方式2 2 图2 8 麦氏的政策执行相互调试过程模型。 图2 9 史密斯影响政策执行的“四因素理论”模型 2 6 2 7 图2 1 0 房地产投资决策简明程式结构。3 0 图2 1 l 房地产投资决策的评价指标模型 图2 1 2 支持本文研究的主要基础理论3 6 图2 1 3 本文研究范围界定3 7 图3 1 理论模型设计 图3 2 土地政策宏观调控内容体系( 针对房地产行业) 图4 1 土地政策对房地产一级市场的调控作用 图5 1 房地产企业投资行为变化幅度图( 2 0 0 4 2 0 0 5 年”与 2 0 0 2 2 0 0 3 年”比较) 8 ：i 图5 2 房地产企业投资行为变化幅度图( 2 0 0 6 2 0 0 7 年”与“2 0 0 4 - - 2 0 0 5 年”比较) 8 z l 图5 3 土地政策宏观调控的影响效果范围( 4 - 业投资规模和投资类型) 9 3 浙江大学硕士学位论文 土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 表目录 表1 1 我国固定资产投资和房地产开发投资的统计数据( 2 0 0 0 年2 0 0 3 年) l 表1 2 本文三部分实证研究的目的、对象、内容和成果7 表2 1 国内外学者关于土地政策概念的主要观点9 表2 2 我国部分学者对土地宏观调控理论研究的主要成果1 7 表2 3 土地政策宏观调控体系的动因1 8 表2 4 国内学者对三种土地政策宏观调控类型的主要观点2 0 表2 5 政策执行过程类型比较2 5 表2 6 政策执行的影响因素。2 7 表2 7 国内学者对土地政策宏观调控下房地产企业投资策略的建议3 4 表3 1 探索性研究样本分布情况统计3 9 表3 2 探索性研究问卷各项指标的平均值4 0 表3 3 土地政策变化对房地产投资决策评价指标影响概率计算4 l 表4 i 基础性研究样本分布情况统计5 0 表4 2 土地政策宏观调控体系指标信度表5 2 表4 3 土地供应政策方面k m o 测度和巴特利特球体检验结果5 2 表4 4 旋转后的土地供应政策方面的因子载荷矩阵5 3 表4 5 土地供应政策方面因子分析及信度检验结果5 4 表4 6 土地供应政策调控内容描述性统计分析 表4 7 土地价格政策方面k m o 测度和巴特利特球体检验结果。5 5 表4 8 旋转后的土地价格政策方面的因子载荷矩阵。5 5 表4 9 土地价格政策方面因子分析及信度检验结果5 6 表4 1 0 土地价格政策调控内容描述性统计分析5 6 表4 1 1 土地税收政策方面k m o 测度和巴特利特球体检验结果5 7 表4 1 2 旋转后的土地税收政策的因子载荷矩阵5 7 表4 1 3 土地税收政策方面因子分析及信度检验结果5 8 表4 1 4 土地税收政策调控内容描述性统计分析5 8 表4 1 5 各因子在单因素作用下的方差齐性检验结果( 企业性质) 5 9 表4 1 6 各因子在单因素作用下的方差齐性检验结果( 企业规模) 5 9 表4 1 7 方差分析结果6 0 表4 1 8 不同性质企业方差分析的多重比较检验结果 表4 1 9 不同规模企业方差分析的多重比较检验结果6 2 表4 2 0 土地政策宏观调控内容体系描述性分析6 4 表4 2 l 企业性质为因素交量的方差分析多重比较结果统计6 5 浙江大学硕士学位论文 土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 表4 2 2 企业规模为因素变量的方差分析多重比较结果统计6 7 表4 2 3 土地政策宏观调控内容的指标说明6 8 表4 2 4 国家对房地产业有重大影响的土地政策一览表( 2 0 0 1 年- 2 0 0 6 年) 6 9 表4 2 5 控制变量各具体指标的基本特征描述7 l 表5 1 应用性研究样本分布情况统计7 4 表5 2 问卷第一部分指标信度表7 5 表5 3 问卷第二部分指标信度表7 6 表5 4f 检验的结果( 投资规模) 7 6 表5 5 土地政策执行状况变化下其影响效果的描述性分析( 投资规模) 7 7 表5 6 f 检验的结果( 投资类型) 7 8 表5 7 土地政策执行状况变化下其影响效果的描述性分析( 投资类型) 7 8 表5 8 控制变量与房地产企业投资行为之间的相关关系分析7 9 表5 9 土地政策调控与房地产企业投资行为的偏相关关系分析7 9 表5 1 0 土地政策调控变化下房地产企业投资行为的描述性分析8 0 表5 1 l 区分不同规模企业的相关关系8 l 表5 1 2 土地政策调控变化不同规模企业投资行为的描述性分析8 2 表5 1 3 土地政策宏观调控对房地产投资决策的影响分析表( 浙江新湖集团) 8 7 表5 1 4 新湖集团发展大事记( 1 9 9 4 - 2 0 0 6 ) 9 1 表5 1 5 土地政策的执行状况与其影响效果之间的相关关系9 2 表5 1 6 土地政策宏观调控内容分类( 根据影响效果) 9 4 表5 1 7 土地政策调控变化下房地产企业投资行为状况9 6 表6 1 本文对不同规模房地产企业投资决策的启示和建议1 0 2 v m 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 1 绪论 1 1 研究背景 中国房地产业经过二十年的发展已经成为了国民经济最重要的支柱产业之 一上世纪末以来，房地产市场的快速膨胀已经成为带动固定资产投资的主要力 量。从2 0 0 0 年至i j 2 0 0 3 年，我国全社会固定资产投资连续多年保持两位数增长( 见 表1 1 ) ，房地产开发投资的年增长率更是保持在2 0 以上。在此期间，全国范围 内出现了某些行业或地区盲目投资过度建设的问题，而且愈演愈烈。2 0 0 3 年全国 钢铁、电解铝、水泥投资分别增长了9 6 6 、9 2 9 、1 2 1 9 。这种增长速度在 国内外都是罕见的。投资规模偏大，导致煤、电、油、运全面紧张，资源约束矛 盾加剧，进而又引起生产资料价格上涨较快，通货膨胀压力加大，不仅造成某些 行业投资过热，而且还因为大量占用耕地，直接威胁粮食安全( 刘正山，2 0 0 4 ) 。 表1 1 我国固定资产投资和房地产开发投资的统计数据( 2 0 0 0 年- 2 0 0 3 年) 庄 全社会固定资产投资( a )房地产开发投资( b ) 绝对值增长百分比绝对值增长百分比 b ，a x l 份 ( 亿元人民币) ( 亿元人民币) 2 0 0 03 2 9 1 7 71 0 3 4 9 8 4 1 2 1 51 5 1 2 0 0 13 7 2 1 3 01 3 o6 3 4 4 12 7 31 7 o 2 0 0 24 3 2 0 2 01 7 07 7 3 6 02 1 91 7 9 2 0 0 35 5 1 1 8 o2 7 61 0 1 0 6 o3 0 6 1 8 3 面对投资过热背后的种种问题，中央有关部委在2 0 0 1 年就做出了一系列政 策调整。其中作为关键生产要素之一的土地也被纳入了宏观调控的范畴。在2 0 0 1 年底到2 0 0 3 年的一年多时问里，许多关于土地供应的政策纷纷出台。但是由于 种种原因，这些政策都没有得到很好的贯彻和落实，尤其是在房地产开发市场， 并没有起到预期的效果。2 0 0 4 年全国房地产开发投资达到了1 3 1 5 8 亿元，增长 率达2 9 6 ，房价上涨速度达到了1 4 1 ，突破了1 0 的心理承受极限，房地产 泡沫论由此出现，同时也引起全社会的广泛关注。 2 0 0 5 年“国八条”出台，政策环境日趋严厉，过热的房地产投资开发市场逐 渐冷却下来。从那以后到现在，各种土地政策层出不穷，对固定资产的投资规模 和投资结构都产生了深远的影响。其中开发商对房地产开发市场的投资决策调整 也是非常明显。根据( 2 0 0 6 年房地产蓝皮书上的有关数据显示，2 0 0 5 年我国房 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 地产开发投资总额为1 5 7 5 9 亿元，同比增长1 9 8 ，比2 0 0 4 年回落8 3 个百分点， 投资增速为2 0 0 0 年以来的最低。2 0 0 5 年我国住宅投资总额为1 0 7 6 8 亿元，同比增 长2 1 9 ，比2 0 0 4 年回落6 8 3 个百分点。但是2 0 0 5 年经济适用房投资额在2 0 0 4 年 下降2 5 的情况下继续下降6 8 ，占房地产开发投资比重为3 6 ，占比为1 9 9 8 年以来的最低。从2 0 0 5 年下半年开始，针对房地产行业，土地政策的调控重点又 转移到了对不同区域不同类型的投资结构的调整上。在2 0 0 6 年全年，包括土地供 应，土地价格、土地税收等方面的政策频频出台，土地政策环境进一步趋紧 从这几年土地政策宏观调控的效果来看，基本还是达到了预期目标。就房地 产市场而言，目前在投资规模、投资数量、房产品价格、投资结构等几个关键指 标也得到了初步的控制土地管理的形式也开始呈现多样化的特点，在土地政策 宏观调控内容创新也取得了很大的进步。这一切都极大地推动了整个房地产市场 健康快速的发展。 1 2 问题的提出 我国房地产业的飞速发展，国家房地产业政策的调整，引起了国内学者研究 房地产经济及投资规律的浓厚兴趣。但目前国内这方面研究还是很不系统，大多 散见于各种政策理论、系统工程和决策分析方面的杂志和书籍。研究特点是侧重 于房地产投资决策的某个方面，或论及房地产投资风险及测度，或探讨房地产投 资策略，或应用决策分析中某一方法参与房地产单一项目的投资决策。由于国情、 体制及房地产市场发展程度不同，而且我国的房地产市场尚处于发育完善阶段， 市场行为多以开发为主。因而房地产投资的前期投资决策分析已成为当前开发 商、顾问公司以及相关政府部门关心的主要问题。在目前产业发展状况下，土地 政策宏观调控对房地产企业投资决策的影响研究就显得十分必要 2 0 0 4 年以来，土地政策逐渐严厉，国家将其作为宏观调控的重要手段控制 固定投资，尤其是房地产投资。从目前的情况来看，国家更多的是根据各地收集 上来的经济数据经过统计分析来衡量调控的效果。然而作为政策调控微观主体之 一的房地产企业来说，一直处于政策实施的弱势地位。目前，由于企业之间存在 差异，而且各地土地政策的执行状况并不一致，因此政府很难根据总体宏观经济 数据就能准确判断宏观调控对房地产企业健康发展的实际效果。同时，作为开发 商，它们也需要一个系统分析，客观判断土地政策对房地产行业投资的真正影响。 在这一背景下，系统研究土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为对于政府 和企业而言都具有很高的参考价值。 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 1 3 研究设计 1 3 1 研究内容与流程 本研究的核心内容是解决土地政策宏观调控下房地产投资决策的三个问题： 我国土地政策宏观调控内容体系是什么? 不同的土地政策的执行状况与其影响 效果之间是否存在相关关系? 土地政策调控变化下，房地产企业的投资决策行为 主要做出了哪些调整? 对此，本研究一一作了解答。 本文研究主要分为两个阶段( 见图1 1 ) 。第一阶段主要在文献阅读的同时做 探索性实证研究，在完善前人总结的有关房地产企业投资决策评价指标的基础 上，通过在房地产行业从业人员当中大量问卷调研的方式搜集数据，并借助统计 方法对土地宏观调控对房地产企业投资决策的影响有一个大致的了解。第一阶段 研究工作与文献阅读同步进行，可以更好地把握研究的对象、目标和内容。并且， 探索性实证研究的部分结论也可以作为模型设计和后期研究的参考依据之一 本文第二阶段的研究内容主要有两部分：基础性研究内容是根据目前为止出 台的土地政策结合文献总结和专家意见后建立理论模型，并通过实证分析加以论 证。应用性研究内容则是根据理论模型的部分结论，通过问卷和案例分析，研究 土地政策的执行状况与其影响效果之间的关系；以及土地政策调控变化下，房地 产企业投资行为的实际情况。应用性研究是理论模型在实际问题研究中的一次尝 试，同时也可以进一步验证理论模型的合理性。 图1 1 研究设计流程 本文的两个阶段研究，通过三个实证分析，逐步聚焦研究对象和研究内容。 调研样本范围从房地产从业人员向房地产开发企业的决策层缩小。这一研究思路 浙江大学硕士学位论文 土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 可以使本文在面和点上全面而深入地分析土地政策宏观调控的影响以及房地产 企业投资决策行为的具体情况。同时，这也使得本文研究更具有理论意义和实用 价值。 1 3 2 研究难点与对策 目前，国家还在进一步探索如何利用土地政策参与宏观调控。同时，房地产 投资决策的理论和方法研究也还处于起步阶段；国内学者对房地产经济以及房地 产投资决策的研究主要通过以下三种手段和途径：借鉴国外理论、系统研究和非 系统研究。因此，本文研究有以下一些难点： ( 1 ) 本文研究的国内外文献支持很少。西方国家体制上的差异导致其在研 究土地政策的方法上与我国学者有很大差异。同时，产业环境的不同，也使得西 方研究房地产投资决策的学者往往忽略了政策影响而仅仅是应用投资和决策理 论进行分析另外，本文研究方向的基础理论比较成熟，但由于我国学者对于土 地政策宏观调控的研究基本停留在宏观层面，对房地产企业投资决策实际影响的 研究比较少，因此有意义的文献支持也不是很多。对此，本文将尽可能地通过数 据库和网络方式寻找有用的文献资料，同时尽量参考前人对类似课题的研究基 础。由于研究内容具有很强的实践性，因此本文研究将大量参考政府有关部门和 房地产业专家的意见和建议。 ( 2 ) 土地政策宏观调控内容复杂。本文研究的仅仅是参与此次宏观调控的 部分政策，尤其是与房地产行业相关的内容。然而，在政策实施过程中，有关法 律法规含盖面往往很广，而且内容相互交织比较复杂。再加上在筛选出本文研究 的政策过程中缺乏可依据的标准，因此本文研究的土地政策对象选取有一定难 度。对此，本文将首先整理出近5 年主要的土地政策，并根据前人研究以及政策 本身的内容做细致的区分。最后将对房地产行业有重大影响的土地政策在房地产 行业专家中做小范围预调研，册4 除或者补充部分政策内容。 ( 3 ) 房地产企业投资决策情况复杂。本文不是静态地在一个时间点上研究 企业的投资决策情况，而是在时间维度上研究房地产企业投资决策的变化情况， 其中涉及的问题更多，过程也更为复杂。对此，本研究将在大量文献阅读的基础 上，引入前期探索性实证研究，通过大面积调查了解房地产企业投资决策实际受 影响情况。并针对问卷调研相结合的方法，研究企业某一方面的投资决策行为。 此外，案例分析对特定企业的跟踪研究，能够更为清晰地了解土地政策宏观调控 下房地产投资决策的实际情况，并尽量使本文研究成果对企业和政府都具有一定 的借鉴意义。 ( 4 ) 本文实证研究调研过程比较复杂。本研究针对的是宏观政策和企业投 资决策层面，深入了解的人较少。而且本文以企业为视角，被访问者尽可能需要 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 企业中高层管理者，这就对本文的调研提出了比较高的要求。为了避免访谈的数 据资料的收集以及问卷的分析中出现失真，本研究采取了三次实证调研的方法， 根据研究内容的不断集中和深入，逐渐缩小调研对象的范围。此外，本研究将文 献和访谈总结相结合，通过反复修正问卷，尽量保证了指标的效度和信度。另外， 我们将尽量采取实地深入访谈企业与投资决策的相关人员，以及现场搜集问卷样 本的方式以获取可靠的资料进行分析。 1 3 3 研究方法 为了使本文的结果更有意义，本文在整个研究过程中特别注意采用多种研究 方法相结合，并充分考虑各种研究方法的科学性： 1 、理论研究与实证研究相结合 目前，关于房地产投资决策方法论的研究很多，但是对其在特定环境下的研 究还很不成熟。对于土地政策宏观调控体系的界定。以及其对企业投资的影响尚 未形成系统的理论框架，因此在理论上对土地政策宏观调控的研究加以完善是非 常有必要的。同时，这一领域的研究还非常缺乏实证的支持，从现有的研究来看； 有的是研究得不够深入，只停留于表面；有的虽然研究得较深入，但大多是数学 抽象公式，不具有应用价值。因此，在房地产投资决策实际情况的研究中，采用 适当的实证方法也是非常重要的。 2 、文献阅读 目前国内外与土地政策和房地产投资决策研究相关的文献很多，但是对于土 地政策宏观调控对房地产投资决策影响的研究非常少。因此本文主要还是集中精 力阅读现有可利用文献。另外，在文献阅读中主要以国内的相关文献为主，同时 辅以外文文献的理论支持。外文资料的获取途径包括校图书馆全文资料库( s d o s 。 e b s c o ，p r o q u e s t 等) ，图书馆馆藏复印资料，以及通过搜索引擎( g o o g l e 等) 查找相关网站和外文文献。 3 、专家访谈和问卷调查相结合 在实证研究中，本文采用了前期调研、专家访谈与问卷调查相结合的方法。 专家访谈的对象包括土地政策研究、房地产投资研究领域的专家学者和企业中与 投资决策相关的资深人士，该调查的目的是对问卷指标和访谈提纲中的内容进行 修改，使实证更加有效。同时，本文也根据专家意见对理论模型做了部分的修改。 4 、案例研究 为了使本研究具有一定的代表性同时使研究成果更具有实践意义，本文应用 性研究部分将选取了一家经历过此次土地政策宏观调控整个过程的房地产企业 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 进行分析。根据前文得出的一般性规律，对该房地产企业进行研究，从而来验证 前面结论的合理性，同时也为其它企业提供一定的借鉴意义 1 4 研究意义和创新点 1 4 1 研究意义 概括地来讲，本文的研究意义在于以下三个方面： 从企业视角探讨土地政策宏观调控对房地产企业投资决策的影响以及在理 论上获得一些新的认识。 为制定土地政策有关的部门提供一定的实证依据，也为房地产投资决策研究 者提供新的理论依据。 结合房地产企业的实际情况，总结成功企业的经验，为企业实际的政策分析、 投资决策、项目开发等提供一定的参考价值。 1 4 2 研究创新点 本文的创新点主要体现在以下几个方面： ( 1 ) 本文为了在设计理论模型前更好地了解和熟悉研究对象和内容，采用 了前期探索性的实证研究。以往论文研究往往文献阅读以后就设计实证和模型， 模型缺乏实际基础，而且实证又受模型影响达不到验证修改模型的作用。本文在 文献资料整理同时做了大量的问卷调查，初步了解土地政策宏观调控对房地产企 业投资决策的影响状况，为后面的模型设计和实证研究奠定了重要的基础。 ( 2 ) 在问卷数据分析的基础上，本文充分考虑了企业自身状态和政策执行 环境状况，通过引入控制变量，更为准确地了解了土地政策宏观调控对不同房地 产企业投资决策的影响。这对不同企业来说，既可以从中找到可遵循的一般性规 律，从而为研究政府政策走势提供一个全新的思路；又能根据自身情况的不同， 在具体投资决策中采取有效措施应对土地政策调控变化。 ( 3 ) 本文在探索性研究、基础性研究和应用性研究三个部分中，分别进行 问卷调研，逐步缩小调研对象范围以得到更为科学有效的结论( 见表1 2 ) 。其中， 探索性研究更好的明确了本文研究的对象、目标和内容；应用性研究又是理论模 型在实际应用中的一次探索。这些都和基础性研究一起更好的保证了理论模型的 科学性，同时又使本研究更加具有现实意义。综合来看，三部分研究相互贯穿， 使得本文体系更加完整，内容更加丰满，结论也更加合理和实用。 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 表1 2 本文三部分实证研究的目的、对象、内容和成果 研究目的调研对象研究内容研究成果 进一步明确研房地产从业人员土地政镱宏观调控对总结土地政策宏观调控 究内容，为后面( 包括房地产开房地产投资决策的影 对房地产投资决策有显 探索性的模型和实证发企业员工、房地 响情况著影响； 实证研究设计提供依据。产咨询人员、房地总结受到影响相对显著 产业研究专家等)的是房地产投资规模和 投资类型 论证理论模型，房地产开发企业参与宏观调控的土地 分析归纳土地政策宏观 基础性提出土地政策 员工政策内容体系；调控内容体系； 头1 l 七计r 咒宏观调控内容 不同性质或规模企业论证对土地政策影响起 体系。受到影响的差异性主要作用的控制变量 应用前文研究房地产开发企业 土地政策的执行状况分析土地政策的执行状 的部分结论，既的管理者和影响效果的变化；况与其影响效果之间的 应用性支持模型设计 房地产企业对投资规相关关系； 实证研究又提出实践意模和投资类型的决策分析土地政策调控变化 义。和行为 下房地产企业投资行为 变化。 ( 4 ) 本文通过理论研究和实证分析，得到了一些新结论。本文除了理论研 究以外，也注重对房地产企业投资决策以及政府土地政策制定提供了较强的实践 指导意义。这些内容对于今后土地政策宏观调控以及房地产企业投资决策的研究 都是一个有效的实证补充。此外，本文实证分析把问卷和案例研究很好的结合起 来，对于企业应对土地政策宏观调控也具有一定的参考价值。 1 5 论文框架 本论文的整体结构如下： 第一章：绪论 本章简单叙述研究的背景、思路、方法和创新点等内容，从总体上介绍本文 主要解决的问题。 第二章：研究回顾和文献综述 本章主要内容包括：本文涉及的主要概念的界定；土地政策宏观调控的研究 回顾；房地产投资决策的研究回顾；最后，对以往研究进行评述，明确研究范围。 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 第三章：理论模型与实证设计 本章主要内容包括：前期探索性研究分析和结论；结合文献研究和专家意见 的理论模型设计；以及实证探究的思路和方法介绍。 第四章：基础性研究分析和结论 本章主要内容包括：问卷的设计和数据的来源介绍；对房地产投资决策产生 影响的土地政策宏观调控内容的信度和效度验证以及因子分析；把企业性质和企 业规模当作控制变量对土地政策调控变化的影响状况进行方差分析；对基础性研 究的实证部分进行总结和分析，并以此对理论模型进行修改和论证。 第五章：应用性研究分析和结论 本章主要内容包括：土地政策的执行状况与其影响效果之间的相关关系研究 以及剔除“控制变量”影响后，土地政策调控变化与房地产企业投资行为之间的 相关关系研究。另外，本部分的研究将以浙江新湖集团为例，对其企业状态、政 策影响、投资策略进行剖析。最后，对应用性研究的实证部分进行总结和分析， 并对房地产企业提供一些实践启示。 第六章：研究总结与展望 本章从总体上分析了本研究的结论，为政府和企业提出一些指导建议。最后， 提出本研究存在的不足之处，并指出迸一步研究的方向。 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 2 研究回顾与文献综述 2 1 基本概念界定 2 1 1 土地政策1 土地政策( 1 a n dp o l i c y ) 一词主要来自西方的政策文化。美国学者伊利首次 提出了土地政策的概念，随后几十年的时间里，这一概念被广泛认同。另外，我 国研究土地经济学、土地政策学和土地行政学等不同学科的学者们，根据我国土 地管理实际，也从不同的角度对土地政策的概念进行了各有侧重的解答与阐释。 表2 1 总结了国内外学者对于土地政策的概念界定。 表2 1 国内外学者关于土地政策概念的主要观点 主要观点代表人物具体内容 计划说伊利土地政策就是为达到土地利用的某些目标而制定的计划。这个名词特 ( 1 9 2 8 ) 别地但不是唯一地专门用于公共机构的计划方面。 准则说阎壮志土地政策，就是指国家和政党为实现其所代表的阶级和社会集团在土 ( 1 9 9 0 )地问题上的经济利益而规定的调整土地的所有，占有、使用、经营， 管理等方面的关系的行动准则。， 基本国策说来璋土地政策就是国家建设的基本政策一国的政策虽有多种，但因土地 ( 1 9 8 2 ) 为国民衣食住行生活所必需，故土地政策为各种政策中最重要者，同 时亦为各项建设中必需的依据 政策说马克伟土地政策，就是指党和政府为发挥土地的生产力作用，在一定的历史 ( 1 9 9 0 ) 阶段内，提出对土地合理利用和调整土地关系的要求而制定的政策。 制度对策说朴寅星土地政策，就是指针对一个国家特定的土地制度和土地市场环境中出 ( 1 9 9 7 ) 现的土地问题所制定的制度和对策。 办法方针说刘维新土地政策，就是政府针对存在的土地问题，提出的解决方针和对付的 ( 1 9 9 3 ) 办法；就是政府为了合理利用土地，提高土地使用效率而制定的方针。 关系说姜爱林土地政策是指国家和政党等政治实体为了实现一定历史阶段的土地 ( 2 0 0 1 ) 管理任务和土地利用目标、围绕着特定的经济社会利益而规定的用以 调整人地关系的一系列准则、方向与指南。 本部分内容参考姜爱林的论土地政策的概念和特征) 一文 9 浙江大学硕士学位论文土地政策宏观调控下房地产企业投资决策行为研究 从目前我国土地政策参与房地产市场宏观调控的实践情况看，调整关系说比 较能够体现土地政策的内涵。该观点认为，土地政策是指国家和政党等政治实体 为了实现一定历史阶段的土地管理任务和土地利用目标、围绕着特定的经济社会 利益而规定的用以调整人地关系的一系列准则、方向与指南( 姜爱林，2 0 0 1 ) 本文认同这种观念，因为它结合了土地政策的特征和功能，抓住了概念的实质， 具有一定广泛的现实意义。 另外，土地政策的功能有很多，概括起来讲，我国土地政策的基本功能主要 有导向功能、调控功能和分配功能( 姜爱林，2 0 0 1 ) 导向功能指土地政策对人 们的土地管理活动与土地利用方向具有引导、指向的作用。其作用形式有两种类 型：直接导向与间接导向；正导向与负导向。土地政策的导向功能，不仅是行为 的导向，同时也是观念的导向。调控功能指政府运用土地政策，在对土地管理、 土地利用中所出现的各种利益矛盾进行协调和控制的过程中所起的作用。这一功 能包括：协调功能和控制功能。分配功能指土地政策在一定历史阶段内新创造出 来的价值或体现这部分价值的利益和权利在不同阶级、社会团体或社会成员之间 的分配的能力与作用。不少人就认为，实际上土地政策本身并不是资源，而是由 于政策实施后保证了一部分人的利益得到满足，这意味着政策起到了向社会有关 成员分配利益的功能( 陈庆云，1 9 9 6 ) 本文研究认为，土地政策在宏观调控过程中主要体现的也是上文提到的三大 功能。尤其是在房地产市场的调控过程中，这些作用显得尤为明显。首先，土地 政策通过导向功能引导了整个房地产需求市场从过热盲目地追捧转向理性分析。 其次，它以调控功能不断调整和完善整个房地产市场体系，规范了各环节的运作 流程。最后，土地政策又很好地处理了政府和企业，中央和地方等各个利益集团 之间的利益分配问题。 2 1 2 土地政策宏观调控和土地宏观调控 土地政策宏观调控( m a c r o - c o n t r o lp o l i c yo fl a n d s ) 和土地宏观调控( l a n d m a c r oc o n t r 0 1 ) 都属于宏观调控2 的范畴，但是基于不同的视角。土地政策宏观调 控是从宏观调控中各种政策手段的角度来界定，与它相并列的还包括有货币政策 宏观调控、财政政策宏观调控等等。土地政策宏观调控的主要对象是土地市场。 土地宏观调控即是土地市场宏观调控，它限定了宏观调控的直接对象是土地市 场。土地市场宏观调控运用的手段主要是土地政策，但其它还包括有信贷政策、 税收政策等等( 刘东春，2 0 0 5 ) 。由此我们可以看出，虽然土地政策宏观调控与 2 宏观调控是政府为实现宏观( 总量) 平衡，保持经济持续、稳定、协调增长，而对货币收支总量、财政 收支总量、