（技术经济及管理专业论文）完善房地产估价方法的研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 摘要 、 一n 由于全球经济一体化和信息高速公路的发展，在全球市场占有一席之 地的房地产业，国际化趋势日益明显。入世后，中国经济与世界经济联系 更加密切，而房地产业的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我 国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。房地产 估价业作为我国的一个新兴行业，无论在制度、政策、法规等方面，还是 理论方法研究方谣，与国外一些发达国家相比还不够完善。因此，加入w t o 一方面将促进我国房地产中介行业向国际惯例靠拢，另一方面也将使我国 的中介行业受到国外中介机构入住的强烈冲击。面临严峻挑战。鉴于上述 背景，笔者认为加强房地产估价理论与方法的研究，将定性与定量、静态 与动态分析相结合，对于提高房地产估价业的科技含量，提高我国房地产 估价业的国际竞争力。有着理论和实践意义。为j 圯z 本文针对目前国内外 房地产估价理论与方法的现状，以及我国现有的房地产估价方法在应用中 存在的问题。较系统地研究了房地产估价常用的三大估价方法：市场比较 法、收益法和成本法的估价方法及其应用的完善，内容包括基于模糊数学 的市场比较法、基于灰色预测理论的收益法以及建筑物价值减价修正方法 的量化研究。 ( 1 ) 应用模糊数学的姑近度概念来解决市场比较法应用中的可比实 例的科学选择问题，用模糊数学的综合评判法来确定区域因素和个别因素 修正系数，最后再次应用贴近度和择近原则较科学地解决了估价结果的合 理确定问题。 ( 2 ) 对收益法中的资本化率内涵进行了剖析，提出了资本化率应是 行业基准收益率和机会利率之和，且小于行业内部收益率的观点。由于房 地产寿命长久性的特点，决定了其收益年期也较长。因此，本文首次提出 了应用灰色预测理论来解决估价对象未来纯收益预测问题的观点，克服了 以前常用的线性回归、长期趋势法等预测方法的缺点。 ( 3 ) 通过考虑时间和物价变动因素，对成本法中旧有房地产估价的 折旧方法进行了改进，并应用a h p 法来量化影响成新率的各项因素的影响 值大小。 关键词房地产估价方法；模糊数学；资本化率；灰色模型蓣溅 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 i 页 a b s t r a c t w i t ht h e i n t e g r a t i n g o f g l o b a le c o n o m y a n dt h e d e v e l o p m e n t o f i n f o r m a t i o nt h r u w a y , t h er e a l e s t a t e ，w h i c hp o s s e s s e sat e r r i t o r yi n g l o b a l m a r k e t ，i si n t e r n a t i o n a l i z e dm o r ea n dm o r eo b v i o u s l y w i t hj o i n i n gi nw t o ， c h i n e s ee c o n o m yi n t i m a t e l yc o n t a c tw i t hi n t e r n a t i o n a l e c o n o m y f o rt h e d e v e l o p m e n t o fr e a le s t a t ei si n h i g h d i r e c t p r o p o r t i o n w i t he c o n o m i c d e v e l o p m e n t ，r e a le s t a t ei no u rc o u n t r yw i l lb ei n f l u e n c e db ya l la n de v e np a r t o ft h ei n t e r n a t i o n a l e c o n o m yc h a n g em o r ea n dm o r eo b v i o u s l y a san e w i n d u s t r y ，r e a l e s t a t ea p p r a i s a l ，i sl e s s p e r f e c tt h a ns o m ef o r e i g nd e v e l o p e d c o u n t r y e i t h e ro n s y s t e m 、p o l i c e 、c o d eo ro ns t u d y o f t h e o r ya n da p p r o a c h e s j o i n i n g i nw t ow i l la c c e l e r a t e t h er e a le s t a t e a g e n c y i no u r c o u n t r y t o a p p r o a c ht h ei n t e r n a t i o n a lr o u t i n ei no n eh a n d o nt h eo t h e rh a n di tw i l lm a k e o u r a g e n c y t of a c eas e r i o u s c h a l l e n g e a st h i s ，t h ea u t h o rt h i n k s t h a t e n h a n c i n gt h es t u d yo f r e a le s t a t ea p p r a i s a lt h e o r ya n d t e c h n i q u e ，c o n n e c t i n g t h eq u a l i t a t i v ew i t hq u a n t i t a t i v ea n ds t a t i cs t a t ew i t hd y n a m i c a n a l y s i s ，a r ea l l i nf a v o ro fi n c r e a s i n gt h et e c h n o l o g i c a lc o n t e n to fr e a le s t a t e a p p r a i s a la n d i n t e r n a t i o n a lc o m p e t i t i v e p o w e r i nt h ea c a d e m i ca n d p r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e s o i nt h i st h e s i s ，is t u d i e dt h r e ea p p r a i s a la p p r o a c h e s ：m a r k e td a t aa p p r o a c h 、 i n c o m e a p p r o a c h a n dc o s ta p p r o a c h ，w h i c ha r ei nc o m m o nu s eb yt h en u m b e r s t h r o u g ha i m i n g a tt h ed o m e s t i ca n do v e r s e a s a c t u a l i t ya n dt h eq u e s t i o n se x i t e d i no u rp r e s e n ta p p r a i s a lt e c h n i q u e s t h ec o n t e n t so ft h i st h e s i sc o n c l u d ei n m a r k e td a t aa p p r o a c hb a s e do nf u z z ym a t h e m a t i c s 、i n c o m ea p p r o a c hb a s e do n g r a y e r f o r e c a s t t h e o r y a n dt h e q u a n t i t a t i v es t u d y o f b u i l d i n g s v a l u e d e p r e c i a t i o nm o d i f y ( 1 ) f i r s t l ya p p l y i n gt h en o t i o no fa p p r o p i n q u i t yi nf u z z ym a t h e m a t i c st o s o l v et h es c i e n t i f i cc h o i c eo fo p t i o n a li n s t a n c e s s e c o n d l yu s i n gs y n t h e t i c a l j u d g et oc o n f i r mt h ea m e n d a t o r yc o e f f i c i e n to f t e r r i t o r i a la n ds e p a r a t ef a c t o r l a s t l ya p p l y i n ga p p r o p i n q u i t ya n dc h o o s i n gc l o s ep r i n c i p l ea g a i nt or a t i o n a l l y c o n f i r mt h ea p p r a i s a lr e s u l t ( 2 ) a n a t o m i s i n g t h ec o n n o t eo f c a p i t a l i z a t i o nr a t ea n da r i s i n gav i e wt h a t c a p i t a l i z a t i o n r a t es h o u l db et h ea d do f i n d u s t r y f i d u c i a lr e t u r na n d o p p o r t u n i t yi n t e r e s ta n d l e s st h a ni n d u s t r yi r r b a s e do nr e a le s t a t eh a v i n g 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 ii 页 l o n gl i f e ，i th a sl o n gr e t u r nl i f e s ot h e r ei s af i r s t l ya d v a n c e dv i e wi nt h i s t h e s i st h a ti st ou s eg r a y e rf o r e c a s tt h e o r yt or e s o l v et h en e tr e t u r n sf o r e c a s t o f a p p r a i s a lo b j e c t t h en e wt e c h n i q u eo v e r c a m et h ed e f e c to fo t h e rf o r e c a s t t e c h n i q u es u c h a sl i n e a rr e g r e s sa n d l o n gt r e n de t c ( 3 ) t h r o u g ht a k i n ga c c o u n to f t h ei n f l u e n c e so ft i m ea n dp r i c ef l u c t u a n t ， im e n d e dt h eo l dm e t h o do fd i s c o u n tc a l c u l a t i o na n du s e da h pt om a k et h e i n f l u e n c e sq u a n t i t a t i v e k e yw o r d s r e a le s t a t ea p p r a i s a la p p r o a c h ；f u z z y m a t h e m a t i c s ；c a p i t a l i z a t i o n r a t e ；g r a y e rf o r e c a s t 西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 笔1 童绪诊 。一一 9 0 年代以来，由于全球经济一体化和信息高速公路的发展，在全球市 场占有一席之地的房地产业，国际化趋势日益明显。国际资本、技术和人 才以前所未有的巨大能量，冲破各个国家和地区界线，投向经济热点区， 为营造全球市场创造了条件。各国房地产市场，是国际资本的主要投资方 向。房地产业的国际化趋势，使得有关房地产投资、市场分析、风险分析、 房地产信息资源共享、房地产中介等方面的研究变得日益重要，开展房地 产国际学术交流活动成为当务之急。 在国外，资产评估已有百余年的历史。房地产作为一项重要的资产， 其评估的历史也已久远，有关的评估理论承继了新古典学派的价值理论。 新古典学派经济学家阿尔弗莱德、马歇尔率先研究并提出了三种房地产估 价方法；美国经济学家伊文费雪发展了马歇尔的收益法；土地经济学引 入房地产估价中，对房地产估价工作起了较大的推动作用。 房地产估价业作为评判房地产价值的行业，在我国是一个新必行业， 起步较晚，但发展很快。经过1 0 多年的努力，我国房地产评估领域的社 会中介服务组织体系已经初步建立起来，并且基本形成了适合中国国情的 房地产估价理论、方法和技术标准，初步建立了相应的管理制度。作为中 国市场体系重要组成部分的中国房地产市场、中国资本市场、中国产权转 让市场的发展，在很大程度上得益于房地产估价业这一社会中介服务市场 的发育和发展。在房地产交易、国有经济的战略性调整、企业重组和企业 上市，以及资本市场发展过程中，房地产价格评估中介都发挥了重要作用。 目前国外房地产估价方法体系，大多认同两类分类法，一是以英国为 代表，采用五种估价方法：市场比较法、投资法( 本质同收益法) 、剩余法 ( 即假设开发法) 、成本法和利润法，估价时注重经验、艺术，注重市场 信息，在推算时较少采用数学模型；二是以美国为代表的房地产业相当发 达的国家，在房地产价格评估中主要采用收益法、市场比较法和成本法， 估价时注重技术、计量，注重数学模型。从我国目前的估价理论与方法来 看，我国受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，对定量分析和数 学模型的重视不够。在房地产估价实践中，普遍存在估价人员仅停留于已 有估价方法的简单应用，在缺乏足够资料的情况下，跟着感觉走，凭自己 的主观臆断下评估结论的情况，导致我国在房地产估价方法研究上的滞 缓，从而影响我国房地产估价业在国际上的竞争力。 加入w t o 后。中国经济与世界经济联系更加密切，世界经济全局和区 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 域的变化，对我国经济的影响越来越直接，而房地产业的发展与经济发展 呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变化 的影响也越来越明显。房地产估价业与房地产业是须臾不分的，且国外房 地产中介机构，无论在制度、政策、法规等方面，还是理论方法研究方面 都较我国有较大优势，因此，从长远看，w t o 将促进我国房地产中介行业 向国际惯例靠拢，其中理所当然的包括房地产估价业；但从近期影响看， 中介行业将受到国外中介机构入住我国的强烈冲击，面临严峻挑战。笔者 认为加强房地产估价理论与方法的研究，将定性与定量、静态与动态分析 相结合，对于提高房地产估价业的科技含量，提高我国房地产估价业的国 际竞争力，有着理论和实践意义。 鉴于上述认识，本文在笔者房地产估价实践的基础上，对我国现有的 三大主要估价方法：市场比较法、收益法和成本法在实际应用中存在的一 些问题进行了分析，针对这些问题，笔者提出了一些改进方法，尽可能地 将定性因素定量化，建立量化模型，内容包括基于模糊数学的市场比较法、 基于灰色预测理论的收益法以及建筑物价值减价修正的量化研究。 西南交通大学硕士研究生学位论文 第3 页 第2 章房地产估价的理论基础 2 1 房地产估价概述 1 房地产估价内容 通俗地讲，房地产估价是指对房地产价格的估算和判定活动。科学严 谨的定义则是指专业房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按 照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的 基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活 动。m 房地产估价只是估价人员模拟房地产市场的价格形成过程来得到房 地产价格评估值，因此所得估价结果只能是估价对象在此市场条件下最可 能实现的价值，它不同于房地产定价。 房地产是房产和地产的统称，又称不动产。由于在物质形态上，房产 总是和地产联结为一体房依地建。地为房载，房地不可分离；在经济形 态上，房地产的经济内容和运动过程，也具有内在的整体性和不可分割性， 所以合称为“房地产”。从房地产估价的角度来讲，房地产可视为实物、 权益和区位三者的结合。由于房地产位置的固定性，因此房地产商品交易 中没有物流，但房地产的产权可以转移，可以分割，可以单独形成价格， 因此，房地产估价是对房地产各种产权权益价格的评估判定。 2 房地产估价的必要性 房地产估价是进行房地产市场管理、实行经济核算的前提条件。由于 房地产业经营管理的广泛性、价格形式的多样性，以及加入w t o 后与世界 的广泛接触合作。凡是在房地产流通领域进行交易的房地产商品，都需以 房产价值和以土地开发后形成的价值为基础，运用估价手段才能得以实 现。因此，房地产估价是房地产商品进入市场经济的要求，是房地产市场 管理的客观要求，是征地拆迁补偿、投资、担保、抵押贷款、保险、课税、 合资、合作以及调解各类房地产估价纠纷的依据和要求。另一方面，房地 产估价还是以房地产市场形成价格为主的重要手段，这是因为社会主义市 场经济要求在理顺房地产价格关系的同时，使房地产价格由行政性定价向 市场形成价格机制的转变。因此，房地产价格无论在成片批租建设用地再 开发，还是担保、课税、租售价格的计算，必须以市场形成价格为主，发 挥房地产估价的重要手段作用。另外，房地产估价也是开展有关房地产价 格研究的实践基础。在进行房地产价格评估的工作中，通过不断积累各类 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 有关房地产价格资料，可以丌发对房地产市场的预测、市场价格变化与房 地产市场价格变化的关系研究。 房地产经济是房地产生产与再生产的整个经济过程，包括生产、流通、 消费各个环节。房地产经济是不停地运行的，在这个运行过程中，房地产 依次经过生产、流通、消费诸环节，实现其使用价值和价值。然而，房地 产价值的实现程度以及房地产经济是否得到顺利运行，与房地产估价的公 正合理是密切相关的，从某种意义上说，房地产估价是房地产经济运行的 各环节得以正常进行的一项重要组成部分。因此，为了保证房地产经济的 运行，就要求进行房地产估价。 2 2 房地产价格形成理论 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权 和使用权在经济上的实现，房地产市场运行秩序和房地产资源的优化配 置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租 资本化价格的综合性货币表现。在房地产经济运行中，房价包含了地价， 因为脱离土地的建筑物不能独立存在，通常情况下所说的房价或房租都隐 含了地价或地租，但这并没有否认地产的重要地位。地价是房地产价格中 最重要、最能动的部分，因为在房地产价格的组成中，地价的比重较大， 且房地产价格中的房价，会随着时间的推移、建筑物的折旧而下降，但一 般的土地不存在折旧，它单位产品的价格也不会减少，相反，具有增值的 趋势，只是地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现。 西方经济学认为商品价格是商品的效用、相对稀缺性、有效需求三个 因素共同作用的结果。房地产价格形成也符合这一理论。 土地是一种自然物。非人类所创造，从马克思的劳动价值论来看，土 地没有价值，因而也就不存在其价值的货币表现一一土地价格。但是。由 于土地的稀缺性及其生来就有的满足人类需要的特殊的使用价值( 这种特 殊的使用价值就是土地能永久的为人类提供产品和服务) ，使得土地权利 ( 土地使用权和所有权) 的垄断变得具有意义。垄断了土地权利，就意味 着可获得一种恒久的收益流。随着土地权利的转移，这种收益的归宿也就 发生转移，从这种意义上讲，土地具有了价值。“， 土地的这种物性扩延到房地产上。就构成了房地产的价值基础，即房 地产的稀缺性和效用性。由于土地是房地产不可分隔的一部分，因而房地 产同样具有稀缺性。同时，房地产又是对土地的改良和开发，凝结着人类 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 各个时期劳动成果，具有满足人们不同需要的功效，是人们需求的对象， 所以它又具有效用性。 房地产的效用表现为房地产能满足人们某种需要或欲望的能力。显 然，不同的房地产具有不同的效用，如：商业房地产、住宅房地产、工业 房地产，它们的效用不同，因此价格也有很大的差异。 房地产的相对稀缺性是指房地产的数量是有限的。相对于一般人类欲 望而言，在质和量上其满足程度由于房地产的有限性而处于不足状态。在 房地产有用且稀缺时，人们才愿意付出金钱去占有或使用它，由此才有可 能形成房地产价格。 房地产的有效需求是由于人们的购买力所形成的需求，或是有购买力 支持的需求。影响有效需求的因素很多，如商品价格、社会经济水平、消 费者收入水平，其中消费者的支付能力是影响有效需求的最重要因素。如 前所述，房地产的相对稀缺性和效用性导致其自身具有了价值，但这种价 值并不是一开始就以价格形式表现出来，而是只有在购买力所支持的需求 一一有效需求的推动下，才表现出来为房地产价格。因此，房地产的有效 需求是产生房地产价格的一个重要条件。 所以，房地产价格的形成可归纳为房地产的稀缺性。能满足人们某种 需要的效用性，人们对房地产的有效需求三个因素共同作用的结果。 2 3 房地产价格构成 从房地产价格的形成理论可知。房地产价格来源于两方面：是房屋 建筑安装劳动所形成的房产价值和土地开发凝结了物化劳动和活劳动所 形成的地产价值。这部分价值表现出的价格与一般商品价格的形成机理一 样是由社会必要劳动时间所决定，即是由在社会正常生产条件下，在社会 平均的劳动熟练程度和劳动强度下建造某一房产或开发某一土地所花费 的必要劳动时间决定的，价值由c + v + m 三部分构成。c + v 是建造房屋或开 发土地所付出的成本，m 为劳动者在生产过程中创造的剩余价值，即通常 所说的利润。二是来源于资本化的地租。地租是土地所有者凭借土地所有 权得到的，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质是收益权，即土地 所有者从土地上获取收益的权利。土地收益权与土地的利用方式无关，土 地不论作何种用途，只要存在土地所有权，就存在地租。同时，地租的量 与土地的利用方式直接相关，并直接影响土地用途的转换，从而影响社会 经济的发展。 房地产要成为一个完整的、独立的、具备必要使用功能的商品，其价 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 格表现形式有两种，即出售价格和出租价格( 租金) 。同时房地产价格按 存在的实物形态又分为房产价格和地产价格两大部分。 房产出售价格是一次性出售房产的所有权与使用权的价格。出售房屋 交换的经济关系体现为：购买者付出货币，取得房屋的所有权和使用权； 出售者通过交换转让其房屋的所有权，实现房产的价值，双方从而得到等 价的补偿。房产价格是房产价值的货币表现形式。因此，房产出售价格是 由房屋的建筑成本、交易费用和利润三部分组成的。 房屋的建筑成本是房屋生产过程中已消耗的生产物质价值和劳动者 劳动所创造的价值之和的货币表现，它是房产出售价格的主要组成部分。 房地产商品价格的高位性特征，使其在市场交易中，买卖双方决策过 程长，即房屋使用价值实现的过程长，从而引起一些生产性流通费用，如 管理费、维修费。同时，为了尽快实现房产的价值和使用价值，也会发生 一些纯粹流通费用，例如：广告费、展销费和代理费等。流通费用尽管占 房产价格的比重不大，但却能有效地缩短房产转移的时间，并能保证房产 价值较好地得以实现。 房屋产品利润是房屋生产过程中劳动者为社会劳动所创造的价值的 货币表现。它是房屋产品价格的必要组成部分，是反映建筑单位、经营单 位经济活动效果的重要指标，是考核企业对国家贡献大小的标志，并直接 关系到企业职工的切身利益，因为企业利润除用于偿还借款利息，作为生 产发展基金和后备基金外，还用于职工福利和职工奖金等。所以，只有保 证房价中包含合理利润，才能继续房地产的再生产，调动企业职工的积极 性，改进经营管理，提高经济效益，增加国家财政积累，增强价格的经济 调节职能。 房地产估价所指的租金是估价对象的客观租金，它是根据一定时期的 经济条件、供求关系、职工工资收入水平及国家有关的方针政策所确定的 房屋在出租过程中所发生的客观的全部费用，按照商品价格形成的一般原 理确定的房租标准。 地产，即土地财产。它有两个基本特点：首先，地产的物质客体即土 地，亦即由土地物质和土地资本构成的自然一经济综合体；其次，地产具 有明确的法律权属关系，由此可以把“地产”界定为：“法律上有明确权 属关系的、经过人类开发改造具有一定价值。并能给所有者、使用者带来 效益的土地。”( 土地大辞典长春出版社1 9 9 1 年版1 2 1 页) 原始形态的土地不是劳动产物，有使用价值，没有价值：但在市场经 济条件下，作为最重要生产要素之一的土地转化为一种商品，并形成自己 西南交通大学硕士研究生学位论文第7 页 的价格。由于土地价格实质上是定期或无限期土地出租所获地租受益权让 渡的价格，又由于承租人实际支付的是租金，所以实际上土地价格是土地 租金受益权的让渡价格。 2 4 影响房地产价格的因素分析 房地产是一种极其复杂的商品，因此。房地产价格除与其他一般商品 价格都具有以货币形式表示价值、都受供求关系影响制约、质优价高等共 性外，还有一般商品价格所不具有的特性。房地产价格实质是房地产权益 价格，它既有交换代价的价格，也有使用代价的租金，且易受交易者个别 因素的影响。 现实中，房地产价格的高低是由众多影响因素综合作用的结果，这些 因素具有经常变动的倾向，因此对房地产价格的影响程度、方向都不尽相 同。它们有的可以定量描述，有的仅可作定性分析；有的影响大，有的影 响小；有的对房地产价格产生正面影响，有的则产生负面影响；对于不同 用途的房地产，相同的因素对其价格的影响大小亦不相同。因此，进行房 地产估价时，须掌握价格的构成因素，并要对过去因素的推移对将来变化 倾向的影响予以分析。特别要对效用、相对稀少性和有效需求这三项房地 产价格构成的基本要素做慎密的判断。 通常将房地产价格的影响因素按大类分为经济因素、社会因素、自然 因素和其他因素。经济因素主要是指经济发展程度、投资水平高低、消费 水平、财政金融状况、物价水平、利率、居民收入等：社会因素指人口状 态、城市化水平、房地产投机行为、社会政治安定及治安状况：自然因素 主要包括房地产自身的位置、肥力、地质、地形地貌、面积、朝向、建筑 物外观及自然灾害等方面；其他因素除包括经济体制、价格制度、法规、 政策、行政管理措施、城市规划等外，还包含环境因素、国际因素、心理 因素等方面。另一种分类是将这些因素分为一般因素、区域因素和个别因 素三种。 1 一般因素 影响房地产价格的一般因素指在一般社会经济方面对房地产的状态 以及价格水平产生较大影响的因索。这种因素通常会对房地产所在地区产 生全盘影响，从而成为决定房地产具体价格的基础。其主要内容是社会因 素、经济因素及行政因素三大项。社会因素和经济因素如前所述。行政因 素是政府从公益的观点，对房地产业采取的限制或扶持政策。主要有：土 地利用规划及管制状况、土地和建筑物的结构管制状况、租金管制状况、 西南交通大学硕士研究生学位论文第8 页 税制状况、住宅政策等。 2 区域因素 区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素 相结合所形成的地区特性对该区房地产价格水平的影响作用。区域因素除 应重视房地产所属地区的地理经济环境差异外，根据房地产的类别不同， 其所应重视的条件亦有很大差别。各种地区的区域因素，主要如下：( 1 ) 住宅区。住宅区应重视的区域因素有：日照、温度、湿度、风向等气候条 件，当地居民的职业、受教育水平等居住环境的状况，街道的宽度、构造 等状况，离市中心的距离及交通设施状况，商业街的配置状况，上下水道、 煤气等基础设施状况，学校、公园、医院等的配置状况，变电所、污永处 理、危险设施或污染源的状况，各宗地的面积、配置及利用状况及土地利 用的管制制度等。在这些因素中，尤为重要的是离市中心的距离及交通设 施状况和居住环境。( 2 ) 商业区。商业区应重视的因素有：腹地的大小 及顾客的质量，顾客的交通手段及交通状况，营业类别及竞争状况，该地 区经营者的创造力与资信状况，繁荣的程度与盛衰状况，土地利用的管制 程度等。( 3 ) 工业区。工业区所应重视的因素有：与产品市场及原材料 采购市场的位置关系，道路港口铁路等运输设施的建设状况，动力资源及 水电费用，劳动力供求状况，与相关产业的位置关系、水质污染、空气污 染等公害发生的危险性，行政上的辅助与管制程度等。 3 个别因素 影响房地产价格的个别因素，是指房地产的个别特性对其个别价格的 影响因素，这些因素随土地与建筑物的不同可分为：( 1 ) 土地的个别因 素。土地的个别因素主要有：土地的位置、面积、地势、地质与地基，土 地的宽度、深度、形状、日照、通风、干湿的良好度，与其他相邻街道的 关系。临街街道的系统、结构，与公共设施、商业服务设施的接近程度， 基础设施完善程度等。( 2 ) 建筑物的个别因素。建筑物的个别因素主要 有：建筑物设计，建筑物的面积、户型、结构，楼层、朝向、装修、设备， 施工质量，成新率，以及各种法规对建筑物的管制状况等。 综上所述，房地产价格的影响因素，具有多样性和复杂性，但主要还 是通过对该项房地产的市场供求、建造成本、效用、收益等的影响来影响 房地产价格。市场供求、建造成本、效用、收益又是房地产价格的形成因 素，因此，笔者认为对上述这些房地产价格影响因素的考虑，还需与房地 产价格的形成机制相联系。 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 2 5 房地产估价原则 1 房地产估价的宏观指导原则 房地产估价原则使不同估价人员对估价的基本前提具有认识上的一 致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的结果具有近似性。 房地产估价原则的设计与选择，不仅考虑了房地产自身的物质属性 ( 不可移动性、寿命长久性等) 、经济属性( 商品性，即具有使用价值和 价值) 以及由此派生的经济特征( 区域地段不同价格差异特征，用途不同 价格差异特征) ，而且还兼顾到我国房地产宏观管理体制现行政策与法规。 与房地产有关的政策法规主要有：中华人民共和国城市房地产管理法、 中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市规划法、中华人 民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地出让和转让 暂行条例、城市房屋拆迁管理条例、中华人民共和国合同法、中华 人民共和国民事诉讼法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国拍 卖法、中华人民共和国继承法、中华人民共和国行政诉讼法等。 房地产价格受众多复杂多变因素的影响，但其形成和运动过程，仍遵 循一定规律，不以个人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估 价要做到客观、公正、科学、合理，就不能将自己主观随意认定的价格强 加于估价对象，而必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律，通过对这 些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法把客观存在的房地产价格或价 值揭示、显现出来。认识掌握房地产价格形成的客观规律性就是分析、归 纳其现象，运用唯物辩证主义分析方法，透过现象看事物的本质和现象之 间的联系，将其上升为理论，以此作为指导房地产估价的基本准则和方法。 从理论上讲，房地产价格反映的经济关系是极其复杂的，涉及到多方 面的经济学理论。宏观的有价值理论、价格理论、生产论及供求论：微观 的诸如稀缺原理、预期原理、替代原理、收益递增递减原理等。这些经济 学原理支配着围绕房地产问题而产生的人与人之间的关系，从而支配着作 为这种“关系”直接反映的房地产价格。 房地产宏观指导原则是国家遵循市场经济的客观规律，运用经济杠杆 的作用，从全局的角度出发，指导房地产估价的纂本行为准则。它包括： 按市场经济规律估价的原则、房地合一原则、按质论价原则、标准估价原 则和市场机制与宏观调控相结合的原则。 ( 1 ) 符合市场经济规律的原则 市场经济的基本内容是商品经济，而商品经济的基本规律是价值规 西南交通大学硕士研究生学位论文第l0 页 律。在市场经济机制条件下，一切水平的价格都受市场经济机制的制约。 房地产作为商品进入市场，必然要受市场经济规律即价值规律及与之相关 的竞争规律、供求规律的支配。房地产商品的价格形式、估价方法虽然具 有一定的特殊性，但从根本上说，房地产估价作为评估其价值量的手段， 同样不能逾越这一经济规律的支配。这是因为市场经济规律是一切商品进 行交换必须遵循的规律。 在市场经济规律中，对价格起主导作用的规律是价值规律。所谓价值 规律，即价格实现和价值决定的规律。价值规律的基本内容和客观要求是： 商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定的，商品是按等价交换 的原则进行交换的。社会必要劳动时间是指在现有的正常生产条件下，在 社会平均劳动熟练程度和劳动强度下制造某种使用价值所需的劳动时间。 从房地产估价角度分析价值规律，是指提供同样使用价值的房屋和土 地使用权的不同部门，虽然个别劳动消耗不同，但决定其价值和价格的应 是社会必要劳动消耗而不是个别劳动消耗。 认识和掌握市场经济规律有助于使房地产经济在宏观上保持房地产 资源配置总供给与总需求之间的动态平衡。因此，从估价角度讲，市场经 济规律是房地产估价必须掌握和运用的规律。 ( 2 ) 房地合一原则 房地产商品价值的构成因素主要包括土地和建筑物两大部分。房地合 一原则是由房地产商品既包括地产又包括房产这两个因素的特殊性决定 的a 建筑物作为商品具有使用价值和价值两个属性，而土地不是人类劳动 创造出来的。它是大自然的产物。土地本身不具有价值。人们通常所认为 的土地价值，只有当人们取得土地所有权和使用权，并在土地上追加、投 入人类劳动后才具有了价值。 ( 3 ) 按质论价原则 按质论价就是对房地产商品按质量的差别，实行分等论价，做到优质 优价，同质同价。 按质论价原则不仅是市场经济机制中价格管理的基本原则，也是房地 产商品估价中的基本原则，无论是对新开发建设的房地产的估价还是对旧 有房地产的估价，都具有非常重要的指导意义。它要求在对房地产商品的 估价中对房地产商品作科学的、周密细致的定性、定量分析，根据具体条 件来确定采用适当的测算方法即估价方法。最后以测算结果为依据对房地 产商品的质作出鉴定，从而确定其价格。 房地产商品的估价不像其它商品的定价那样可较直观地体现价值规 西南交通大学硕士研究生学位论文第l1 页 律的要求，这是因为房地产商品的价格自身具有多种因素的不确定性。但 这并不是说房地产商品不具有足以论价的“质”，而是由于房地产商品具 有的不可移动性、使用长久性、环境区域性等特点，使得房地产商品的“质” 极具特殊性，并使得对于具有这种“质”的商品的估价工作相对复杂化。 在房地产估价中，实行按质论价原则能够提高房地产商品的质量和性 能，能够促进建筑业科学技术的进步，能够保护产权人的合法权益，能够 带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。 2 房地产估价的微观应用原则 房地产估价的微观应用原则，是根据经济学原理通过对房地产市场 经济客观运动规律性的认识，归纳得出的用于指导房地产估价人员公正、 客观、科学、合理地进行估价的行为准则。般来说，它包括以下原则： ( 1 ) 供求原则 从经济学原理来讲，一般商品价格的构成不仅要以其价值为基础，还 要根据市场上对商品的供给与需求的程度。房地产市场中的供给与需求同 样影响房地产商品的价格高低。因此，在实际估价中，估价人员应清楚地 把握本地区房地产的动态及房地产商品的市场价格与其生产价格的关系。 图2 一l 显示了供给与需求的变化、市场价格与生产价格的变化对市场形态 的影响“】。 p 个 ：l ( 3 ) 买方市场 ( 4 ) 动态平衡“ 。争n 图2 - 1 一 卧j 止1 l l 西南交通大学硕士研究生学位论文第l2 页 静态供需平衡状态在现实中几乎是不存在的或者说是极其偶然的，但 它说明了一种情况，即当生产价格等于市场价格时供需平衡。第二种卖方 市场形态：当供不应求时，需求曲线由d 的位置上升到d ：，此时市场价格 大于生产价格。此种市场形态又称买方竞争市场。第三种买方市场形态： 当供大于求时，供给曲线由s 右移到s 。，表明商品供应量增多，而s z 与 需求曲线d 的交点所对应的市场价格低于生产价格，这种市场形态又称卖 方竞争市场。第四种动态平衡市场形态：房地产市场的供给与需求的变化 虽然不是静态的，但它们的变化也不是杂乱无章的，而是有规律可循的， 它相对稳定在一个椭圆形的范围内。它反映了价值规律对市场经济的自动 调节作用，证明了马克思与供求原则相关的竞争原则。竞争原则的含义是： 超额利润引起竞争，竞争的最终结果是形成平均利润，即使得超额利润减 少以至消失，它表明超额利润的获得只能是暂时的。但平均利润的形成并 不表明竞争的结束，而是预示着新一轮竞争的开始。 ( 2 ) 预测原则 当前的房地产价格在很大程度上取决于对未来收益的预测，对于产生 收益的土地来说亦是如此。房地产未来的收入和费用必须根据未来的情况 进行预先的估计，并且选取适当的资本化率将其折现、累加。 ( 3 ) 收益递增递减原则 微观经济学的收益递增递减原理有助于在估价过程中确定估价对象 的最佳集约度和最佳规模，确定房地产是否达到最高最佳使用。收益递增 递减原理揭示了两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入 量固定不变的情况下的投入产出关系( 边际收益递减原理) ；另一种是在 所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系( 规模报酬规律) 。 收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度( 如 建筑容积率、建筑高度、建筑规模、建筑层数) 超过一定限度后，收益开 始下降。 ( 4 ) 替代原则 根据经济学原理。在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。因 为就理论上来说，任何经济主体在市场上的行为，是要以最小的代价取得 最大的效益。所以，任何有理性的买者在购买商品时，都会选择效用最大 而价格最低的。 房地产价格也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二性，使得完 全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价 格应是相近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其 西南交通大学硕士研究生学位论文第13 页 拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，任何买者不会接受比市场上 的正常价格过高的交易价格，任何卖者不会接受比市场上正常价格过低的 价格成交，最终是类似的房地产，价格相互牵掣，相互接近。 ( 5 ) 估价时点原则 房地产市场是在不停变动的，房地产的有关资料也会随时因环境、条 件和个别因素的变动而产生变化。所以，必须假定市场情况停止在某一时 点，以作为价格分析时的时间差异修正依据，资料取舍的截止日期以及作 为税款计算基础的明确责任分界线。确定估价时点的意义在于估价时点是 责任交待的界线。如政府有关房地产方面的法规、法律、标准等的颁布、 变更、实施日期等，均有可能对房地产估价结果造成影响。另外，如果利 用市场比较法对一宗房地产进行估价，并采用估价时点前的市场成交实例 作为分析比较依据，此时由于比较实例的成交时间不同，需要对日期进行 修正，以估价时点为基准，将成交实例的价格修正到估价时点才具有可比 性。 估价时点作为一个标准，它的确定为估价人员在进行估价作业、解决 处理估价纠纷等问题时做到有据可依，提供了基础性的保障。因此，估价 时点原则对于公正、合理、科学地估价所起的作用是不可忽视的。 ( 6 ) 合法原则 合法原则既包括估价作业合法进行，同时也包括估价对象有合法权 益。 估价人员在对一宗房地产进行估价时，必须以法律、法规为依据，以 保证估价工作的严肃性。同时，房地产估价要求必须以估价对象的合法权 益为前提进行。房地产的合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等 方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的 土地权属证书有国有地使用证、集体土地所有证、集体土地使用 证和土地他项权证明书四种，房屋权属证书有房屋所有权证、房 屋共有权证和房屋他项权证三种。有些情况下，房产证与土地产权 证合二为一，此时统一的房地产权属证书有房地产权证、房地产共有 权证和房地产他项权证三种。在合法使用方面，应以城市规划、土 地用途管制等为依据。合法处分以法律、法规或合同等允许的处分方式为 依据。 西南交通大学硕士研究生学位论文第14 页 第3 章现行房地产估价的基本方法及存在问题分析 房地产估价方法的产生与房地产价格的形成有着密切的关系。房地产 价格形成的劳动价值论产生了成本法；效用理论产生了市场比较法；收益 价值论产生了收益法，而房地产价格形成的供求理论则是采用任何方法， 确定任何价格都必须考虑的重要因素。这三个估价方法是目前我国房地产 估价实践中最常用的估价方法，其他估价方法如：假设开发法、路线价法、 基准地价修正法等估价方法都是上述三大估价方法的派生产物。 3 1 市场比较法估价 3 1 1 市场比较法估价原理 所谓市场比较法，是指在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象 与近期内已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已交易的类似房地 产的已知价格，经比较修正而得出估价对象估价时点的房地产价格的估价 方法。所谓类似房地产，是指在用途、结构、所处地区等方面与估价对象 相同或相似的房地产；采用市场比较法求得的价格，通常被称为比准价格。 市场比较法估价的理论依据是经济学中的替代原理。根据经济学理 论，具有相同使用价值和效用的商品，应具有同一的价格，即具备完全替 代关系；从另一方面看，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时 存在时，商品的价格是经过两