（技术经济及管理专业论文）基于价值视角的设施管理研究.pdf

摘要 近年来不断加强的中国基础产业和基础设施，持续蓬勃发展的房地产业，丰富的物 业类别以及多元化的开发运营模式，都为设施管理提供了最佳的实践市场。同时，在竞 争激烈的市场中，项目逐渐成为组织获取价值的重要手段。然而，作为研究热点和发展 方向的项目全生命周期管理，尽管直强调项目开发阶段、项目管理阶段和设施管理阶 段之间的集成，却始终未能对设施管理进行清晰界定，同时，设施管理在项目全生命周 期中以及在运营阶段的作用也一直没有明确阐述。因此，对设施管理进行系统的研究意 义重大。 本文运用了价值管理、全生命周期管理、价值链、蓝海战略和案例分析等理论和方 法对设施管理进行了系统深入的研究。论文首先对国内外设施管理进行了大量文献分 析，既包括专业学者，也包括行业协会，并进一步明确了设施管理的定义、特点、服务 范围、涉及的主要问题以及设施管理的采购，指出了设施管理的发展方向，并借助霍尔 模型对设施管理理论体系框架进行了初步的构建。研究认为组织价值的实现需要通过两 个环节，即项目交付前和运营阶段的价值实现来完成，在对设施管理在全生命周期项目 价值实现过程中的作用进行了深入细致的分析之后，得出设施管理信息对项目开发前的 贡献巨大，需要借助于价值管理和全生命周期管理两个工具来实现。在项目交付以后， 本文重点分析论证了设施管理对组织战略和日常运营管理的整合作用，以此来有效地提 升组织价值。设施管理的效果则主要通过绩效评估来实现，评估应当从组织经营成果出 发，而非设施管理提供者本身。对于处于不同环境中的组织，其绩效评估的侧重点是不 同的。设施管理的绩效评估在一定程度上决定着设施管理未来的发展情况。最后，本文 以天津站交通枢纽运营管理为例，分析研究了设施管理在整个项目中应用。 关键词：设施管理价值视角全生命周期管理 a b s t r a c t w i t ht h ei n c r e a s i n gd e v e l o p m e n ti nc h i n e s ei n f i a s t r u c t u r ei n d u s t r ya n dr e a le s t a t e i n d u s t r y , t h ea p p e a r a n c eo fa b u n d a n tp r o p e r t i e sa n dv a r i o u sm o d e so fp r o j e c td e v e l o p m e n t a n do p e r a t i o nm a k e st h a tt h et h e o r yo ff a c i l i t i e sm a n a g e m e n tc a nb ep u ti np r a c t i c ef u l l y f a c i n g 谢mf i e r c ec o m p e t i t i o n , p r o j e c tb e g i n s t ob eo n eo fi m p o r t a n tm e t h o d sf o r o r g a n i z a t i o n sv a l u er e a l i z a t i o n t h ep r o j e c t l i f ec y c l em a n a g e m e n t , a so n eo fr e s e a r c h f o c u s e sa n df u t u r ed e v e l o p m e n td i r e c t i o n , h a sb e e np a i de m p h a s i so nt h ei n t e g r a t i o no fp h a s e s o f p r o j e c td e v e l o p m e n t ，p r o j e c tm a n a g e m e n ta n df a c i l i t i e sm a n a g e m e n t f a c i l i t ym a n a g e m e n t , w h o s ei m p a c to np r o j e c tl i f ec y c l ea n do p e r a t i o np h a s ei sn o tc l e a r , h o w e v e r , i ss h o r to fp l a i n c l a r i f i c a t i o n , t h er e s e a r c ho nf a c i l i t i e sm a n a g e m e n t , t h e r e f o r e ，i so fg r e a ti m p o r t a n c e t h et h e o r i e so fv a l u em a n a g e m e n t ，p r o j e c tl i f ec y c l em a n a g e m e n t ，v a l u ec h a i n , b l u es e a s t r a t e g ya n dc a s ea n a l y s i sa r eu s e df o rt h es y s t e m a t i cr e s e a r c ho nf a c i l i t i e sm a n a g e m e n t f i r s t l y , t h ed e f i n i t i o n , f e a t u r e s ，s e r v i c es c o p e ，m a i np r o b l e m sc o n c e r n e da n dp r o c u r e m e n to f f ma r ea n a l y z e dt h r o u g hp l e n t i f u ll i t e r a t u r er e v i e wf r o mb o t hs c h o l a r sa n da s s o c i a t i o n s a p r e l i m i n a r yf l a m eo ff a c i l i t ym a n a g e m e n ti s f o r m e dt h r o u g hh a l lm o d e l b a s e do nt h a t o r g a n i z a t i o n sv a l u er e a l i z a t i o ni sm a d eu po fv a l u eb e f o r ep r o j e c td e l i v e r ya n do p e r a t i o n v a l u e ，t h ee m p h a s i so ff mi n f o r m a t i o no ne v e r yp r o j e c tp h a s e si sr e f e r r e da f t e ri n d e p t h a n a l y s i so fi m p a c to ff mo np r o j e c tl i f ec y c l ev a l u er e a l i z a t i o n , w h i c hi sp r o m o t e db yv a l u e m a n a g e m e n ta n dl i f ec y c l em a n a g e m e n t a f t e rt h ep r o j e c td e l i v e r y , t h ei m p a c to ff m o nt h e i n t e g r a t i o no fo r g a n i z a t i o n ss t r a t e g ya n dd a i l yo p e r a t i o nm a n a g e m e n ti sa n a l y z e da n dt h e v a l u eo fo r g a n i z a t i o nc a nb ei m p r o v e de f f e c t i v e l yt h r o u g hf m b e s i d e s ，t h ep e r f o r m a n c e m e a s u r i n go ff a c i l i t ym a n a g e m e n ts h o u l dr e l a t et ob u s i n e s so u t c o m e s ，o t h e rt h a nf mp e rs e t h e r ea r ed i f f e r e n tk e ya r e a sf o rt h eo r g a n i z a t i o n si nd i f f e r e n te n v i r o n m e n t a tl a s t , t h et h e o r y o ff mi sa p p l i e df o r t h eo p e r a t i o n a lm a n a g e m e n ti nt i a n j i nt r a n s p o r t a t i o nh u b k e yw o r d s ： f a c i l i t i e sm a n a g e m e n t ，v a l u ep e r s p e c t i v e ，l i f ec y c l em a n a g e m e n t 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取 得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得 墨盗堡墨盘堂 或 其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研 究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：訇啭龅签字日期： 昭年 | 月，日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 墨盗堡兰盘堂有关保留、使用学位论文 的规定。特授权墨盗墨兰盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编， 以供查两和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复本和电子 文件。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名：讳错钝 签字日期： og 年月今日 导师签名： 7 魏 签字日期：揩年f 月j 。月 第一章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 1 1 1 我国基础产业和基础设施项目建设投入快速增长 近年来，党中央、国务院高度重视基础产业和基础设施建设，采取了积极措施加大 政府对基础产业和基础设施建设的投入，鼓励外资和民营资本对基础产业和基础设施项 目投资，我国基础产业和基础设施得到进一步加强，为未来经济发展奠定了坚实的基础， 大大改善了人民生活环境和城乡面貌。 2 0 0 3 年到2 0 0 6 年的四年间，基础产业和基础设施建设固定资产投资总额1 2 0 2 7 1 亿元，是1 9 7 8 年到2 0 0 2 年基础产业和基础设施基本建设投资的近两倍；四年年均增长 2 6 1 比同期国民经济年均增长速度高1 5 7 个百分点。2 0 0 6 年，基础产业和基础设施 施工投资项目1 0 2 8 7 0 个，比2 0 0 2 年增加2 5 7 5 3 个，增长3 3 4 ；施工项目计划总投资 1 3 6 1 4 0 亿元，增长1 2 倍l j j 。 表1 12 0 0 3 年以来基础产业和基础设施完成投资( 亿元) 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年 2 0 0 6 年 2 0 0 3 - 2 0 0 6 年 四年年均 合计 增长( ) 合计2 0 5 3 7 0 92 6 3 9 5 0 23 3 4 11 3 03 9 9 2 7 5 41 2 0 2 7 0 9 42 6 1 农林牧渔业5 3 4 9 3 6 4 5 1 2 8 4 2 7 9 1 1 1 8 1 6 3 1 4 1 0 5 6 7 能源工业5 1 6 0 9 37 5 0 4 8 01 0 2 0 5 6 31 1 8 2 6 3 03 4 6 9 7 6 53 0 6 其中：电力工业 3 1 8 1 2 1 4 6 8 0 。1 5 6 3 0 4 3 07 0 4 2 6 22 1 2 0 8 2 92 8 1 基础原材料工业3 4 6 5 3 64 8 5 9 8 36 1 7 2 9 4 6 9 6 1 8 22 1 4 5 9 。9 45 0 1 邮政业2 7 4 62 8 7 61 6 9 l2 1 0 19 4 1 31 0 2 。，电信和其他信息 1 6 2 0 51 5 8 9 8 71 4 9 0 1 71 6 6 1 0 56 3 4 3 1 4- o 7 传输服务业 水利管理业 7 2 1 8 67 4 9 6 28 3 7 5 99 1 5 8 23 2 2 4 8 83 4 环境管理业 2 6 3 7 7 2 5 8 9 13 1 8 6 5 4 1 9 5 41 2 6 0 8 82 4 3 公共设施管理业3 2 3 4 5 33 8 8 2 2 94 9 4 1 6 86 1 7 1 2 918 2 2 9 7 91 9 3 资料来源：发展回顾系列报告之四：基础产业和基础设施建设成效显著 e b o l 【2 0 0 7 9 - 21 h t t p ：w w w s t a t s g o v e n w a s 4 0 g t j j - - 9 ooo o oo o 位 a a 9 & c h a n n e l i d = 6 6 9 7 & r e c o r d = 5 8 中华人民共和国国家统计局 第一章绪论 口施工项目计戈螅投赘( 亿元， l 施工项目计划总投资比约陀年增长( 薯，i 一麓工项目个数个) 啼一麓江项目个数h 翟日q 酷事埔张c 薯 矿 ， 图1 12 0 0 6 年基础产业和基础设施施工项目情况 资料来源：发展回顾系列报告之四：基础产业和基础设施建设成效显著 e b o l 2 0 0 7 - 9 - 2 1 h t t p 3 w w w s m m g o v c n w a s 4 0 g # j j _ d e t a i l j s p ? s e a r c h w o r d = b b f 9 b 4 a l o 屺9 e 8 c a a 9 & c h a n n e l i d = 6 6 9 7 & r e c o r d = 5 8 中华人民共和国国家统计局 1 1 2 设施管理在国内外的发展现状 1 f m 在国外的发展 。设施管理( f a c i l i t i e sm a x m g c m c n t ，f m ) 一这一术语最早来自于1 9 7 9 年美国密歇根 州的安阿波设施管理协会的成立以及1 9 8 0 年国家设施管理协会( “国际设施管理协会” 的前身) 的创建。2 0 世纪8 0 年代末9 0 年代初，设施管理开始从传统物业管理中脱离出 来，并逐渐发展成为独立的新兴行业。此后，相继出现了一些名为设施管理的专业管理 机构或公司，产生了本国的设施管理专业协会，并于1 9 8 9 年共同发起成立了新的国际 型专业组织- 一“国际设施管理协会一。 近年来，设施管理在西方迅速发展，大多设施管理公司既提供综合的、集成的服务， 包括选址咨询、项目管理、人员培训、办公服务、安全保护、环境维护、空间管理、设 施设备管理等。大量的私人机构、教育学府及政府部f i l l 入专业设施管理公司，更有效 的管理其物业设施及非基本活动，并取得了成功。 设施管理之所以被广泛接受，原因之一就是业务外包模式的采用。企业采用业务外 包模式，可以充分利用外部资源，最大可能的提高效率，降低成本，通过集中关注基本 活动来提高竞争力。根据美国管理协会( a m a ，a m e r i c , x nm a n a g e m e n ta s s o c i a t i o n ) 的 调查，大部分美国公司都将设施管理相关业务全部或部分外包给设施管理提供商。 刃 如 卸抛 伽 伽卯 。如 萼l 姗砌伽珊姗一础础懈锄。 妒 毋 第一章绪论 2 f l v i 在香港的发展 相对于中国内地设施管理的发展，香港则有许多的设施管理专家。例如，国际设施 管理协会香港分会拥有2 0 0 名会员，是北美之外最大的会员区。国际设施管理协会香港 分会有大约2 5 的成员是“注册设施经理”，是所有国际设施管理协会中比例最大的分 会。香港设施管理学会( h k m m ) 拥有超过3 0 0 名i f m a 会员和3 0 名b i f m 会员【2 j 。 香港的设施管理实践产生于对于单个服务提供的外包，包括以下： 维护 保洁。 、j 。 绿化( g a r d e n i n g 。l a n d s c a p e ) 食宿 五：、毒0 保安 。，嚣善， 接待秘书服务 与英国和北美相比，香港的设施管理市场显得就不够成熟。在香港仍然存在设施管 理和物业管理的分歧，有的设施管理公司还认为设施管理就是建设和管理物业。然而， 随着大量的m a n a g i n ga g e n tc o n t r a c t s 和少数全面设施管理合同的出现，设施管理市场在 逐渐走向成熟。 香港的设施管理公司可分为以下几个类别【2 】，如图1 2 所示。 单一服务( s i n g l es e r v i c e s ) ：这类公司关注单一服务的外包，集中于单一的服 务类型，如保洁、维护和电梯。 p a c k a g e ds e r v i c e s ：当公司集合各种类型的服务以提供系列服务就叫做p a c k a g e d s e r v i c e s 或多项服务。例如，安全公司可能提供保安，防盗警铃维护和电子门 禁系统。 m a n a g e m e n tc o n t r a c t i n g ：管理承包公司为了在服务提供和管理之间实现平衡， 倾向于关注少数的服务类型。在这种情况下，委托方会处理大量的管理合同， 从而保持整体的管理控制。 m a n a g i n ga g e n t s ：m a n a g e m e n ta g e n t s 负责委托方的服务管理。一旦业主委托 给m a n a g i n ga g e n t s ，m a n a g i n ga g e n t s 将直接把f m 的各种服务分包给设施的 提供方。 全面设施管理( t o t a lf a c i l i t i e sm a n a g e m e n t ，t f m ) ：t f m 公司管理和直接提供 或分包广泛的服务。在这种情况下，业主放弃了对设施的直接管理。 i n f r a s t r u c t u r ef m ：i n f r a s t r u c t u r ef m 公司是f m 市场中最近产生的一种形式。此 类公司对于所有的业主需求提供一站式解决方案，除了提供传统的设施管理支 持性服务，还提供其他非核心服务，如财务、人力资源、项目管理和物业管理。 3 第一章绪论 图1 - 2 香港设施管理公司类别 资料来源：香港设施管理协会f a c i l i t ym a n a g e m e n ti nc h i l l a - a ne m e r g i n gm a r k e t 2 0 0 7 - 1 0 - 1 5 】h t t p ：w w w i f m a o r g h k e s s e n t i a l s _ p 3 h t m l # 过去的五年香港设施管理行业发展迅速，产生了大约1 0 亿美元的收入( s m c p , 2 0 0 3 ) 。来自h k i f m 最近的研究( 2 0 0 3 ) 显示，住宅占市场份额的5 0 ，商业物业占 2 1 ，政府部门占1 6 。住宅主要是传统的物业管理，其占据市场主导说明了f m 市场 的不成熟。 香港的设施管理服务机构在不断变化。它们的业主现在开始对提供不止一种服务的 公司产生了需求。通过伙伴关系协议和某些情况下的战略联合，市场力量逐渐引导着f m 的商业趋势。这种情况在金融服务领域非常明显，因为大多数的国际性银行都完全外 包它们的设施管理。香港公司也开始压缩空间，通过i t 技术采取替代性工作环境改善 战略。随着越来越多的公司在工作场所使用电脑维护管理系统，软件的发展在驱动fm 的变化。fm 的变化可以总结如下： c m m s 工具逐渐由组织采用。其有助于预测准确的存货，跟踪直接成本，制定 维护计划和记录p r e m i s e s 的日常运转。 空间使用成本的意识提高和准确的回收流程的采用。 - r 作场所实践的变化：随着从基于层级的空间使用向基于需求的空间使用的转 变。 “f l e x i b l ew o r k i n g 的采用：时间灵活、空间灵活、位置可变。人们对于家和办公 7 室的模糊，会影响在物理空间和网络空间之间的投资决策。 从永久编制人员向更多合同工的转变。目前雇主寻求未来委托最少，而雇员则 4 第一章绪论 日渐需求更灵活的工作机会。 持续的重视“人是最终的稀缺资源，而非土地。这会影响组织采购、选址、设 计和管理新建筑的方式。 设施经理作为组织中可持续性相关问题的催化剂。 逐渐意识到“文化识别性”对f m 实践的影响。随着主要的公司寻求全球性的 合作伙伴和普遍的工作实践，这将是个重要问题。 3 f m 在我国内地的发展 目前国内对于设施管理的认识还非常有限，远远落后于欧美一些国家，其发展还处 在以住宅小区为对象的物业管理这样一个初级阶段，对于大型公用和商业设施的管理， 还停留在维护管理这个层面，与专业化的设施管理相去甚远。例如，国内在翻译设施管 理( f m ，f a c i l i t i e sm a n a g e m e n t ) 时，经常与物业管理( p m ，p r o p e r t ym a n a g e m e n t ) 相 混淆。在中国，传统的物业管理包括及时收取租金和解决居民抱怨。服务内容只限于建 筑的公共区域( 电梯和走廊等) 、建筑材料和公共服务( 暖通空调，保洁和保安) ，很少 涉及空间管理，这样也就缺乏为了用户的收益而对实体资产的管理。因此，在业主认为 仅有用户受益的情况下，业主就不愿意增加服务和设备投资。随着越来越多的客户认识 到有效的工作空间对于企业发展的可持续性至关重要，在日益竞争的市场环境中，目前 国内很多企业产生了同国际竞争者一样对于设施管理服务的需求p j 。 我国设施管理存在的问题具体表现在以下四个方面： ( 1 ) 缺乏设施管理理念和认识。不关注设施的全生命周期费用，在设计和建设阶 段往往不考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资。 ( 2 ) 理论研究和实践探索滞后。发达国家设施管理早已成为新兴的专门行业，有 大量的理论和实践研究，而我国对于设施管理理论的探索、研究却相当滞后，缺少适合 我国国情的案例研究和执行标准。 ( 3 ) 管理水平低下，技术含量不高。国内的设施管理水平低下，技术含量不高， 缺乏设施管理的专业指导、技术应用和相关软件支持。 ( 4 ) 人才严重匮乏。符合现代设施管理发展需要的高层次、高素质的专业人才、 管理人才、掌握多种技能的复合型人才都十分缺乏。 我国设施管理发展面临着前所未有的机遇。首先，随着全球经济一体化和我国加入 w t o ，设施管理丰富的内容和先进的理念将在中国得到推广和普及。其次，我国的房地 产持续蓬勃发展，建筑设施、各类场馆迅速增加，为我国设施管理的发展提供了巨大的 潜在需求市场。此外，政府办公楼、学校、医院、博物馆、体育场馆等公共设施正面临 着管理模式的改革，越来越多的大型企业意识到实体资产在公司法展战略中的重要作 用。跨国企业正加大力度进入中国市场，他们对专业服务的需求必将促进设施管理的发 展。最后，随着我国市场的开放，国际上一些经验丰富的设施管理公司已经或者将要进 入北京、上海等城市。在国内，伴随着设施管理理念的传入，也产生了一批专业的设施 管理公司。这些专业设施管理公司的参与为满足我国设施管理需求提供了有力保证。 与此同时，我国设施管理发展也面临着一些挑战。第一，我国还属于发展中国家， 正处在计划经济向市场经济转轨时期，市场不发达，很多领域不符合市场经济规则，这 5 第一章绪论 对市场化程度要求较高的设施管理发展还存在一定的制约。第二，设施管理在我国发展 还需要一个从理论到实践的过渡期，设施管理的发展还需要与我国国情相结合，形成与 国内市场需求相适应的管理模式。 总之，我国设施管理的发展还处于探索阶段，但发展潜力巨大。要客观认识我国设 施管理现状，加快推进我国设施管理的发展。针对设施管理的应用范围和我国广阔的市 场需求，引导设施管理先在工厂、园区、医院、机场、体育场馆等物业进行应用，通过 引导重点推进科技园区和工业园区开展设施管理，再逐步向其他应用领域进行推广。 1 2 问题的提出 以不确定性和创新性为特征的竞争环境向组织提出了新的挑战，迅速适应变化以及 推动这种变化的创新能力已经成为组织的生存要素之一。更为重要的是，这种变化不断 加速的环境创造了新的挑战和新的机会，而项目是进行创新最主要的管理方法。组织价 值的实现过程也即组织战略意图( 进而是项目意图) 实现的过程。因此，项目交付前期 的价值和运营期的价值是构成组织价值的两个方面，如图1 3 所示。于是，组织价值的 实现有赖于项目交付前的价值以及运营价值的实现，而设施管理对于任意一个阶段价值 的实现都至关重要。因此，出现了以下三个相关问题： ，一一一一g 尹、 图1 3 研究范围界定 资料来源：自绘 第一，设施管理到底是什么? 随着我国基础产业和基础设施得到进一步加强，房地 产业的持续蓬勃发展，全国各类场馆的迅速增加，丰富的物业类别与多元开发运营模式， 无疑是设施管理理论实践的最佳市场。然而目前国内对设施管理的研究十分有限，所以 对于设施管理进行充分研究就十分必要。 第二，项目交付之前各阶段价值如何实现? 全生命周期管理在建设工程领域还未取 6 第一章绪论 得像在制造业中能够取得的那么多成果。全生命周期项目管理的研究正处于发展时期， 关于工程项目全生命周期管理的理论正在得到不断的丰富，还有待形成系统化的成熟理 论。显然设施管理是项目全生命周期管理中研究最为薄弱的一环。在解决了设施管理是 什么的前提下，接下来就要分析设施管理在项目全生命周期管理中的作用，以及如何在 项目开发阶段和项目管理阶段体现设施管理的思想。 第三，设施管理如何使运营阶段增值? 项目在交付以后即进入运营期，运营组织的 价值实现需要设施管理来协助实现，然而，设施管理对于运营组织的贡献是很难衡量的， 对于设施管理的绩效评估也存在诸多问题。对于设施管理本身的评价并不能为运营组织 带来显著的收益，那么如何评价设施管理就成为一个问题。 1 3 文献综述 1 3 1 设施管理研究综述 1 国外设施管理研究综述 设施管理是一个新兴行业，然而设施管理领域学术研究的历史则更短。设施经理协 会组织的第二届设施管理国际研讨会使得设施管理开始得以全面研究【3 】。 设施管理实践人员和学者从一开始就逐渐意识到需要进行更多的实证研究。1 9 9 0 年，首届欧洲设施管理协会的参加者呼吁大量细致分析的案例研究，以帮助界定有价值 的实践活动【4 】。a l e x a n d e r 认为设施管理的早期研究多是基于设施管理实践。为了建立一 个坚实的理论基础，研究和教育的投资显得非常必要【5 】。n u t t 认为设施管理领域依然处 于发展初期，没有充分的知识基础和有用的理论支撑【6 】。h i n k s 认为难以建立广泛接受 的设施管理的含义和管理过程【7 】。 尽管一些文献认为设施管理应该结合企业基本活动的战略目标，具有战略功能，然 而普遍接受的是设施管理是一种基于技术的响应性的管理活动【8 】。设施管理行业虽然发 展迅速，许多公司仍然把设施的提供，运营和维护视为技术性的活动，而非战略性的， 与核心商业活动的关系并不明确【9 】【lo 】。事实上，存在着设施管理的三个悖论【1 1 】：第一， 设施管理声称能够发挥战略性功能，而显然大多数设施管理人员在各自的组织中是处于 运营层面；第二，设施管理声称其处于组织发展的中心，而显而易见许多设施服务是由 外部咨询人员或内部咨询人员提供；第三，设施管理声称其主动地管理组织变化，而在 大多数情况下却是做出反应。 为了能够使设施管理从目前反应性，技术性，运营和支持性的管理功能向主动性的 管理功能转变，t o m iv e n t o v u o r 等对从1 9 9 6 年到2 0 0 5 年十年间发表的主要5 8 4 篇设施 管理的文献进行了统计分析，把其分为三类：实证研究、规范研究和文献综述【1 2 】，具体 的分布见图1 4 。 7 第一章绪论 i 1 9 4 i 一实证研究 二j 规范研究 f 羽文献综述 05 0 l o o1 5 02 0 02 5 03 3 5 0 图1 - 4 设施管理不同类型文献分布状况 资料来源：t o m iv e n t o v u o r i ，t e r ol e h t o n e n ，a n s s is a l o n e na n ds u v in e n o n e n ar e v i e wa n d c l a s s i f i c a t i o no fa c a d e m i cr e s e a r c hi nf a c i l i t ym a n a g e m e n t j f a c i l i t i e s ，2 0 0 7 ，2 5 ( 5 6 ) ：2 2 7 2 3 7 对设施管理研究比较深入的国家和地区主要有美国、英国、北欧、香港、澳大利亚 和荷兰。目前设施管理的研究主要是从以下几个方面来展开的：技术、绩效、工作空间、 可持续性和设施管理全面性的研究。例如，技术性主题包括暖通空调( h v a c ) 、安全、 c a f m 和标准等。绩效主题包括标杆管理( b e n c h m a r k i n g ) 、设施绩效和后评价等。采 购主题包括外包、服务购买和关系管理等。工作空间主题包括办公室布局和空间管理等。 可持续性主题包括环境问题、全生命周期成本( l c c ) 和垃圾处理。设施管理全面性的 研究包括设施管理在企业中的作用、设施管理行业的发展和设施管理内容。设施管理实 证研究类文献分布状况见图1 5 。 图1 5 设施管理实证研究类文献分布状况 资料来源：t o m iv e n t o v u o r i ，t e r ol e h t o n e n ，a n s s is a l o n e na n ds u v in e n o n e n ar e v i e wa n d c l a s s i f i c a t i o no fa c a d e m i cr e s e a r c hi nf a c i l i t ym a n a g e m e n t j f a c i l i t i e s ，2 0 0 7 ，2 5 ( 5 6 ) ：2 2 7 2 3 7 8 黧 第一章绪论 综上所述，设施管理的理论研究正在逐步走向成熟。由于市场对f m 这个新专业和 新行业的内容和定位的了解产生了迫切需求，所以对于全面的f m 研究的文献居多也就 显而易见了。然而，由于外部关系和环境问题已经成为f m 和管理类文献的重要主题【1 3 1 ， 所以，近些年来采购和可持续性的研究在f m 研究中的重要性在日益增加。 与此同时，当前设施管理的研究在定量分析方面仍然不足，尤其是缺乏有效的数据 分析技术的使用。另一方面，设施管理学科需要引入概念性和理论性的框架【1 4 j ，此类框 架的缺乏可能是设施管理在一般性的商业部门中遭到误解的原因之一【l 川。 2 国内设施管理研究综述 与国外对于设施管理的研究热相比，国内对设施管理的研究则少之又少。 王兆红，邱苑华和詹伟回顾了设施管理的发展历程，介绍了设施管理的范围和设计 的主要问题，然后分析了设施管理和物业管理的区别，讨论了目前中国设施管理的现状 及其存在的问题，最后探讨了设施管理在中国的发展前景【l6 】【1 。7 1 。王兆红，邱菀华和梁美 容指出绩效评估是设施管理过程中的关键环节，在研究香港学校设施管理的绩效评价 时，提出了将指标的客观熵权作为评价指标的权重系数，避免了传统的专家打分法的不 确定性和随意性，并与t o p s i s 法重合，形成多指标决策的熵权优化模型，用该模型来 评价教室和办公室的设施管理绩效，取得了科学、合理的结果【l 引。丁智深和赵娜对设施 管理的相关理论进行了介绍，将设施管理与中国传统的物业管理进行比较分析，找出二 者在管理范围、作用方面的差距。简单了构建了适应我国设施管理发展趋势的理论体系 框架【1 9 】。詹伟和王兆红借鉴了全生命周期管理理论，从设施的全生命期、全过程以及全 管理要素进行了分析，初步构建了设施管理理论体系框架【2 0 】。 此外，何清华，黄斐娜和陈光等各自提出工程项目全生命周期集成管理。( l c i m ) 的概念，认为工程项目全生命周期管理需要把开发阶段( d m ) 、代表业主利益的项目管 理( p r o j e c tm a n a g e m e n to nb e h a l f o f t h eo w n e r ，o p m ) 和设施管理( f m ) 进行集成化 和统一化管理【2 1 1 1 2 2 2 3 】【冽。 综上所述，国内关于设施管理的研究处于极度匮乏阶段。大多数文献仅提到设施管 理在项目全生命周期中的重要性，然而对于设施管理本质的研究几乎还处于初级阶段。 因此，以下将对设施管理做尽可能详尽的剖析。 1 3 2 项目价值实现的理论综述 对于项目价值的获取，国内外的学者越来越趋向于从全生命周期管理的角度来实 现，主要的文献现状如下： 1 国外研究现状 2 0 世纪9 0 年代，国外就有很多学者已经开始研究全生命周期项目管理理论， g r a n s b e r gd o u g l a s 和e l l i c o t tm i c h a e l 提出施工管理只是项目生命周期管理的一个阶段， 卓越的施工管理来自于卓越的项目管理，加强施工管理能够带来直接的边际效益；而从 整体的角度出发，实施项目全生命周期管理，则能带来远期的收益【2 5 1 。 9 第一章绪论 最近几年国外关于全生命周期项目管理的研究非常多，主要集中于全生命周期造价 管理、全生命周期风险管理、全生命周期决策支持系统以及全生命周期项目集成管理模 式等方面。 j a a f a r ia l i 和m a n i v o n gk i t s a n a 基于项目全生命周期目标，进行了功能集成模式的 设计，项目目标从传统的质量、工期、费用三大控制转向全生命周期目标，如投资回报 率、设施可运营、生命周期集成。其中对生命周期项目管理框架进行了描述，并与传统 的管理模式进行了对比1 2 6 。 j a a f a da l i ，d o l o ih e r n a n t ak u m a r 提出了一个基于全生命周期管理框架的全面项目 功能评价模型。该模型为了进行全面动态的评价项目功能，采用了模拟技术，并设置了 一系列目标函数，作为全生命周期决策的基础口7 1 。 g i b s o nj r ，g e d w a r d ，w a l e w s k ij o h n ，d u d l e yg u y 强调了从全生命周期出发进行 项目风险管理的必要性，提出如果业主和承包商从项目的全生命周期出发，而不是仅考 虑项目的初始投入，那么将会大大提高项目管理绩效；另外，这种风险管理为项目决策 和优化项目管理提供了有力支持和保证【z s 】。 2 国内研究现状 国内较早提出全生命周期管理的是同济大学的何清华，分析了项目的全生命周期的 构成，包括：开发管理、业主方项目管理和设施管理，指出传统项目管理模式的弊端。 提出建设项目全生命周期集成化管理的概念，阐述了以运营导向建设的全生命周期业主 方( 运营方) 管理组织设计的理念；并对全生命周期集成化管理信息系统的信息模型、 系统集成的层次和方法进行了深入的分析和探讨 2 9 1 。对建设项目全生命周期集成化管理 组织模式进行了分析探讨。何清华在2 0 0 1 年的另外两篇文章中又一次阐述了思想【2 1 1 1 2 2 1 。 王雪荣、成虎分析了建设项目综合计划的工作过程和工作内容。与传统狭义的项目 计划不同，建设项目全生命周期综合计划必须以全生命期项目目标为主导，以项目的功 能建设和运行为核心，包括设计、组织策划、实施方案和实施过程计划、运行策划等， 并阐述了它们之间复杂的内在联系和高度的系统性 3 0 1 。 杜伟、毛剑波基于团队风险管理所具有的知识共享和沟通的优点，论述了项目全生 命周期中的风险及其关系，并且指出基于项目全生命周期的风险管理的关键在于实施可 持续的风险管理，并提出了项目全生命周期风险管理的模型3 1 j 。 林鸣、沈玲等在各种成熟的项目成功标准理论的基础上，建立了基于全生命周期的 项目成功标准系统【3 2 】。在时间轴上按照项目运作的顺序，将项目分为策划阶段、实施阶 段和运营阶段；在指标轴上，将项目成功标准分为“项目固有标准 和项目关系方的评 价标准。这两类标准在项目管理的不同阶段有不同的表现，即对应于项目生命周期的策 划、实施和运营阶段，这两类标准又分为“预成功标准 和“运营成功标准 。基于全 生命周期的项目成功标准系统，为项目管理提供了系统化、整体化的成功方向的引导， 对于项目的不同阶段，该成功标准系统既有针对性，又充分考虑了其他阶段成功标准的 影响，保证了项目的顺利运行。 针对建设项目全生命周期集成管理需要强大的信息支持的特点，2 0 世纪9 0 年代中 期出现的计算机集成建造( c i c ) 思想，通过建立项目各参与方在工程建设全生命期各 l o 第一章绪论 个阶段标准化和模型化的工程项目信息交换系统，在一定程度上弥补了全生命周期内组 织管理功能的不足。东南大学的成虎教授在此基础上提出了工程建设项目全生命周期集 成管理中的工作分解结构编码和项目分解结构编码的标准化观点，其实质是建立统一的 中央数据库，将项目各参与方建立的结构数据库纳入到一个数据库中，实现网络环境下 的统一管理和使用【3 3 1 。 3 文献综述小结 综合以上分析可见，全生命周期管理在建设工程领域还未取得像在制造业中能够取 得的那么多成果。全生命周期项目管理的研究正处于发展时期，关于工程项目全生命周 期管理的理论正在得到不断的丰富，还有待形成系统化的成熟理论。另一方面，项目交 付以后的信息，及设施管理阶段的信息如何形成，信息如何集成到项目的前期策划和项 目建设阶段依然没有系统的论述。本文将通过设施管理的角度来优化项目全生命周期管 理的模型。 1 4 研究目标及研究思路 1 4 1 研究目标 本研究的明确目标有如下几个： 明晰项目全生命周期中的设施管理理论； 明确设施管理在全生命周期管理中的意义，以及解决设施管理如何才能有效地 整合到项目的生命周期中，从而提升项目交付前的项目价值； 项目交付以后运营管理价值如何实现： 利用对组织价值实现过程中设施管理的研究设施管理在天津站交通枢纽项目中 的应用。 1 4 2 研究思路 设施管理对于项目价值的实现至关重要。前三项目标的实现有赖于国内外文献研究 成果分析和设施具体情况分析，首先识别出文献中对于设施管理的重点领域，对于设施 管理领域进行全方位的描述，以弥补目前项目全生命周期中对设施管理的研究不足，并 形成设施管理的理论体系；其次从项目成功的角度探讨设施管理重要性，以及解决如何 使设施管理信息整合到整个项目生命周期中从而实现项目交付前的价值；紧接着把研究 视角转向项目交付以后的运营期，把设施管理作为一种组织资源来看待，运营阶段的价 值实现需要高度重视设施管理。最后，用天津站交通枢纽的案例实际分析了设施管理的 应用。 整体的解决思路如下图1 6 所示。 第一章绪论 理论工兵 - - 价德 箭理 垒牛搿 周期成 本镑玛 价值链 篮海 战嚓 第一霪 始= 裳 透过文躲缘 缝洋细分析 蝴豹r 定爱。 珐缒。i 甄务麓 暇提供彤式 等问题，进阿 拇凌r m 理 论舷聚 稼：f 设施嚣 理陵功 项羽的拳向 周期性 项舀奄 鼢周期 不潺输 段必须 撼奢 项弱交 付箭陷 价链蜜 现途径 第兰摩 碗妇歼憋阶 段翮项 j 管 理衙役的份 傻安缆必缀 投魄运营阶 段i 殳旋爸理 瓣蘅求 网 i 付后价l i 绩构成l i 。一 | 项目定绀后l | 黼l i 缋效泮链l 第网章 磁目殳侄霰 印适佑输段 价值托虿觋 受瓢依赣r 设施纷瑰麴 霄教互撵 嚣五裳 资料来源：自绘 图1 - 6 研究思路 1 2 搀 出 问 题 理论 应月j 分析闯题 解决问题 第一章绪论 1 5 主要内容和创新点 1 5 1 主要内容 基于以上研究思路，本文主要研究内容安排如下： 第一章，绪论。首先，回顾了我国近些年来在基础产业和基础设施项目建设中所取 得的快速发展，于是产生了对设施管理的迫切需求。与基础设施产业迅速发展形成鲜明 对比的是目前国内的设施簧理业极度不成熟，提出了研究设施管理的重要性。其次，总 结并评述了设施管理的研究现状及其研究中存在的问题。最后，提纲挈领地介绍了本文 的研究方法及论文框架。 第二章，基于价值的设施管理理论基础。主要对设施管理的定义从学者和行业协会 两方面进行了综述，是本文的基础铺垫部分。根据对基本定义