（工商管理专业论文）住宅小区智能化的市场发展浅析.pdf

住宅小区智能化的市场发展浅析 摘要 近年来随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革，更 是由于人民生活水平和自身素质的提高，以及信息化社会的日益 逼近，必将导致人们在家庭住房需求概念上的彻底变革。从以往 追求居住的物理空间和豪华的装修向着享受现代化精神内涵与浪 漫牛活情趣的方向发展，追求更高的层次和境界。而小区智能化 的发展满足了人们的这种需求，越来越成为现代化住宅必不可少 的一部分，住宅小区智能化成为市场的趋势。本文运用了管理学、 经济学、消费者心理学得学科的知识，从以下几个方面论述住宅 小区智能化的市场发展。介绍了小区智能化的含义，分析了小区 智能化的市场发展现状及其存在的问题，展望了市场的发展前景， 井捉了市场发展的策略， 关键词小区智能化市场需求市场供给智能化技术政府政策 h o u s i n gp l o ti n t e l l e c t u a l i z t i o n m a r k e td e v e l o p m e n tb r i e fa n a l y s i s a b s t r c a t i nr e c e l l y e a r sa l o n gw i t ho u rc o u n t r yn a t i o n a le c o n o m y d e v e l o p m e n ta n d t h e n a t i o n a lh o u s i n g s y s t e mr e f o r m ，w a sa sar e s u l to ft h ep e o p l el i v i n gs t a n d a r da n do w n q u n i t ye n h a n c e m e n t ，a sw e l la st h ei n f o r m a t i o ns o c i e t yd a yb yd a ya p p r o a c h e d , w i l l e e lt a i n l y t oc a u s e p e o p l e s i n f a m i l yh o u s i n g d e m a n d c o n c e p tt h o r o u g h t r a n s f o r m a t i o n f r o m f o r m e r l yp u r s u e dt h eh o u s i n gt h ep h y s i c a ls p a c ea n dt h e l u x u r i o u sr e p a i rt oe n j o y st h em o d e r n i z e dm e n t a lc o n n o t a t i o nm a dt h er o m a n t i cl i r e a p p e a ld i r e c t i o nd e v e l o p s ，p u r s u e sah i g h e rl e v e la n dt h eb o u n d a r y b u tt h ep l o t i n t e l l e c t u a l i z a t i o nd e v e l o p m e n tm e tp e o p l e s ，t h i sk i n do fn e e d ，n l o r ea n dm o l e b e c a m et h em o d e r n i z e d h o u s i n g e s s e n t i a lo n e p a r t ，t h eh o u s i n gp l o t i n l c l l e c t u a i z a t i o ai n t om a r k e t t e n d e n c y t h i sa r t i c l eu t i l i z e dt i l em a r t a g e m e n ts t u d 3 ； f i l ee c o n o m i c ，t h ec o n s u m e rp s y c h o l o g yd i s c i p l i n ek n o w l e d g e ，e l a b o r a t e dt h eh o u s i n g p l o t i n t e l l e c t u a l i z a t i o nm a r k e t d e v e l o p m e n t f r o m f o l l o w i n g s e v e r a l a s p e c t s i n t l o d u c e dt h ep l o ti n t e l l e c t u a l i z a t i o nm e a n i n g a n a l y z e dt h ep l o ti n t e l l e c t u a l i z a t i o n i l l a r k c d e v e l o p m e n tp r e s e n ts i t u a t i o na n di t st h ee x i s t e n c eq u e s t i o n ，f o r e s a wt h e m a r k e td e v e l o p m e n t p e r s p e c t i v ea n dp r o p o s e dt i l em a r k e td e v e l o p m e n ts t r a t e g y k e yw o r d sr e s i d e n t i a la r e a si n t e l l i g e n t m a r k e td e m a n dm a r k e ts u p p l i e s l a t c t i c c t u a t i z e dt e c h n o l o g yg o ：n m l 。n tp o l i c y 独创性( 或创新性) 声明 本人声明所呈交的论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和 致谢中所罗列的内容以外，论文中不包含其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得北京邮电大学或其他教育机 构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研 究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢 意。 巾 卉学似论z - j 资：| ! = 苞i 世实z 处，本人承担一切相关责任。 本人签名：在邈孟缓日期：2 q 逝星：1 2 关于论文使用授权的说明 学位论文作者完全了解北京邮电大学有关保留和使用学位论文的规定，即：研究 生在校攻读学位期向论文工作的知识产权单位属北京邮电大学。学校有权保留并向国家 竹戈部j 战机构避交论文的复印件和磁鼎允许学位论文被查阅和借阅：学校可以公布 j 似沦支怕全部歧f = ； f ：分内弈，可以允许采用影印、缩印城其它复制手段保存、汇编学位 论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密在一年解密后适用本授权书。非保密论文注释： 本学俺论文不属 本人签名： 导师签名： 权书。 日别 日期 2 q 逝：2 ：1 2 北j ，绷 u i 、学坝l ：学位论文第1 页共3 2 页 第一章小区智能化的含义 1 1 小区智能化的概念 随着2 1 世纪科技的不断发展，人类已经逐步跨入了信息时代。信息技术的 应h l 讵迓步进入千家万户。中国也在( 2 0 0 0 年小康型城乡住宅科技产业工程项 目实施方案中，将建设智能化小康示范小区列入国家重点的发展方向。随着智 能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，人们越来越关心达到怎样的标准或模 式可称为住宅小区智能化或智能化家庭昵? 2 l 小进发部t i ：宅产业办公室提出了我国住宅小区智能化的概念，即：住 宅小区智能化是利用4 c ( 计算机、通讯与网络、自控、i c 卡) 技术茸建筑艺术、 环境艺术有机地结合在一起，通过有效的传输网络，将远程信息服务与管理、物 业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智 能化丁段，以期实现快捷商效的超值服务管理，提供安全舒适的家居环境。这仅 议是个现阶段关于训能化小区的基本概念，随着新技术、新成果的产生和应用 以及我囡人民住宅状况的发展变化，智能化小区的内涵也会有相应的变化。 1 2 小区智能化的特征 智能化的小区作为近年来产生并迅速崛起的一种新型住宅，它是建筑艺术、 生活理念与信息技术、电子技术等现代高科技的完美结合。小区智能化为住户提 供了一种更加安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化生活空间，同时， 它依靠高利技，实现了回归自然的环境氛围，促进了优秀的人文环境发展，并依 托先进的科4 技术，实现小区物业运行的高效化、节能化和环保化。它不仅已经 成为一个国家经济实力和科学技术水平的综合标志之一，而且也是人类社会住宅 发展的必然趋势。 作为一个优美、究蒈的住宅小区，它具有以下特征： 安全、宁静、整洁、舒适、方便的小区生活环境 回归自然的小区居住环境； 妒e 小瞳智8 e 化的市场发鹾往析 第2 页共3 1 页 优秀文明和谐的小区人文环境 f p 能化小夏最 i 耍1 8 - 征在于“智能化”，在于它所采取的诸如多元信息处 t 、r 七玲，；也管、t tl j 、支系统集成等+ 系歹i 高新技术，实现服务、信息和系统 资源的高度共享，实现以人为本的建设思怂和可持续发展的最终经济1 1 标。 除具备前而所述的特征外还将为业主提供以下各种环境： ( i ) 受个环境：戈现防火、防盗、防煤气泄漏、防抢等安全要求；住宅既 小f 一幺f 簟- ：话，家荔：阿- 安装防盗栅栏，也不应该像兵营，保安整日到处巡视。 智i l , j 、区应采用高科技于段，保障居民人身和财产的安全，使居民在住宅里有充 分的安全感。 ( ! ) 舒适环境：一方面，小区应拥有一定面积的绿化地，实现良好绿化与 人：! 景州干，i 宅| 殳计i l , j 4 u i 皆统一，为社区文化提供天然绿色环境；另一方面，利 用高利披于段，节约能游，艾现系统与环境的完美结合，建成舒适、高效的智能 住宅。 i 0 一螗：利川川络投术与多媒体技术，为住户提供图像、视频、语音、文 小i 多种胤似鬯、o oj a j 羊，实现与外界方便、通畅的交流，足不出户地享受各种 社会服务( 包括购物、教育、医疗和娱乐等) ，参加各种社会活动( 如家庭办公 和社交活动) ，形成一种新的社区文化环境。 r ) 毗秀n j 直：利用高科技手段，实现物业管理自动化、科学化、程式化、 公j l ：, f j e 。“自动化”主要实现设备的自动检测及报警、各种费用的自动收取、各 种信息的自动发布以及各种i 设备的自动控制等；“科学化”则反映在运行体制和 山法的一确性，排除a 为- t - # 尤1 羽素，细化管理过程：“程式化”则规范小区物业 运行行为保证科学性的。史现：“公t h - t , ”是指增加小区物业管理的透明度，实 j 一1 ，0 j 垂| | j 川j 优，m 物业良好动作。不难看出，物、【p 管理的“自动化、科学 化、拌八化、公 化”灾出了服务的思想，突出了以人为本的智能小区建设宗旨， 突出了业主就是上帝的服务精神。 1 3 智能化小区的延伸 智能建筑从使用功能上大致可分为智能大厦( 或智能大楼) 、智能小区( 或 智能社区) 、公共建筑( 如体育场、展览中心、医院、学校、剧院等) - - a 类。 r f 。己小区智能化的市场发艟战析 北柬j | f i ：i b 人学坝r j 学位论义第3 页共3 2 页 小区智能化的总体目标是：通过采用现代信息传输技术、网络技术和信息集 成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设，提高住宅高新技术的含量和居住 环境水平，叫满足居民现代居住生活的需求。智能住宅小区是将信息通信、计算 机和自动控制等技术运用于住宅小区，通过有效的信息传输两络、各系统的优化 配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功 能，以期为居住者创造安全、舒适、便捷、高效的生活空间。 近年米，山于膳住小区规模的逐步扩大，许多按照城、镇规模建设的建筑群 ( 主要为居住小区) 也在兴建。因此，智能小区逐渐进一步延伸为数字化社区、 数字化城镇的规模。 敬亍：化 f g 是利用现代传感技术、数字信息处理技术、数字通信技术、计算 机技术、多媒体技术和网络技术，实现社区各种信息的采集、处理、传输、显示 和高度集成共享，实现社区和家庭各种机电设备和安防设备的自动化、智能化监 控，实现社区生活与工作安全、舒适、高效的城市社区。 数字化社区是智能社区的进一步发展，数字社区具有智能社区的主要功能， 厅 if j 科能十r i 订没柏的某些重要的数字化功能。智能社区是建立在各智能子系统 结构的基础上，而数字社区是以网络结构为基础的。以局域网为基础实现了高度 集成的智能社区在功能上接近数字社区的水平，但数字社区将更充分地实现信息 的数字化采集、处理、传输和显示，在更高水平上实现信息的集成与共享。 i j - 以秆f 数字礼区是数字城市的单元节点，数字社区的建设是数字城市建设的 肚。 1 4 小区智能化是住宅发展的趋势 2 1 时纪我国对居住住宅的需求和特点是：一方面，我国的居住小区将还保 存小区群居的特点；另一方面，小区居住环境条件有必须满足“个性化”、“体 闲化”的需求。今后尚要逐步向有较高的服务、娱乐、消费需求和“办公室化” 的倾向发展。为此，必须融合2 l 世纪的科技成果，尤其是快速发展的信息科学 的成果使2 i 世纪的居住建筑成为不仅是土木与建筑专业的单一产品，而且是 也”i 小、业竣、能乜，、汁算机、自控、材料、系统工程等多学科结合的产品。 对脂住小区的建设而言。，这种多学科的结合就集中在智能居住小区的规划、设计 与建设上。所以况小区智能化是住宅发展的趋势，就像建设部科技委许溶烈主任， 十分精辟的描述了我国近三十年来在家庭住宅方面的产业发展过程：“七十年代 住宅小区智能化的市场发展浅析 j 二柬门：2 火学段一i 学位论文 第4 页共3 2 页 是w 挑有无n ? 问题：八十年代是解决大小的问题：九十年代是追求环境优美；2 l | | j ：纪】i ! = 刊i 危化帆l l qf ”。 1 5 研究住宅小区智能化的意义 存同内，就居住小区与家居的智能化情况及发展来说，经济还是主要基础， 投1 各还足关键因系。绎济飞速发展的大型城市就好比是龙头，新技术的诞生及应 用的任何反应都会先在大型城市中表现出来，而相对的中小城市及其他地区不会 有这种波巍壮阔的景象，它们的发展更趋于一种平稳的过渡，并不同程度的呈现 d 1 迟缓的：陕念。其原因是住宅的各种智能化功能蛰立足于用户需求，最终消费者 i i ：，：t 娟：。干_ i l l 饥念，堪7 匙芷j f 作崩。而经济发达地区最终用户消费能力相对较 高，札l 比之i i 经济可i 发达地区的迟缓：陡态更加明显。 目前也有一种发展趋势，企业经营的产品功能及服务更加细分化，研发精力 集中在菜一领域或某，技术上，产品的实用性加强，技术的更新换代对某产品的 他】叭ji ，眦f | i 洲从- q 0 为，i 级式。而这些技术及产品“专一”的企业很多都选择在 中型城市、某一地区或某类型项目中进行试探性推彳= i ，积累经验，然后再推向全 国。这种方式不再以大型城市为中心，减少了竞争清况以及不成熟的新技术对自 身的冲击。出此可以看出，目前居住小区与家居智能化的发展还足立足用户需求 这个 r4 、，巾场0 产l l 川j 技术应用及居住小区智能化功能配置所考虑的因素都 。一规多，i 化的发胜趋辨。 刈这个市场的分千jr 研究能够为行j 止转折时期的平稳过渡提供一定的现实依 爿，番企、f k 出r 0 结台白身情o x , j - 自身发展敞出规划，有效的适应业界的总体发展 l i - j _ 更盯r y - j f i ，山行q l 发展，以耳义得更高的社会效益及经济效益。 第二章小区智能化的市场发展现状和发展动态 2 1 国外小区智能化发展现状 211 国外小区智能化发展和应用概况 住宅小区智能化的市场发展浅析 北京邮f 乜大学硕士学位论文第5 页共3 2 页 智能化网络小区常被称为”s m a r th o m e ”。早在2 0 世纪8 0 年代，国外已有 不少地方，如加拿大、澳大利亚等地开发了这种智能型网络社区。这些社区都通 过电子手段提供与社区有关的信息和服务。这种方式不仅缩短了人们物理上的距 离，而且给用户带来了许多方便。透过国际互联网( i n t e r n e t ) ，社区向其住户 提供困内外新闻、社区内新闻以及住户自己感兴趣的新闻。另外，还有交通信息、 人。i 信息、地k 性活动、商业区地图。而社区最重要的是服务，这些社区提供了 如医疗、婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅店、 饭馆、酒吧、看电影、逛公园等项目，住户可以根据自己的爱好进行选择。 此外，在住户家庭内部联成局域网( h o m el o c a la r e an e t w o r k ) ，将自家 的所有电器进行智能控制，支持多台个人电脑。住户可以远程监视、控制家中的4 各种设备，如提前打开空调、开关灯、收发传真等一系列内部事务。这一智能化 控制使得整个小区的智能化水平又提高了很多，当然这和国外网络普及、应用水 平、圈民收入是密不可分的。 2 1 2 日本居住小区智能化的发展现状 ： 同本居住小区建设的基本情况 | = i 本居住小区建设原则上是按市场经济规律由各开发商发展，政府则是通过 建设省进行宏观政策调控。对于一个建设主体在建筑市场的行为，一般通过地方 性的建设部门按建设省颁布的法规、规范及地方行业规定等进行管理。有的则通 过政策导向，如评优，减税、优惠贷款等。 n 本j 。i 住小区建设已呈现有分散的趋势，城市郊区已是居住小区建设的主 婴辩能。此 l1 i 耍原l ：墨l 是： ( 1 ) 家庭汽车的普遍，公路网络的遍及，建设管理的有序，使交通问题并 不由于住宅的地处城郊而显得突出； ( 2 ) 地f m j 地的捌挤，地价高昂，使日本居住小区建设不得不走向市郊； ( 3 ) 城郊乡间有较好的居住环境条件，包括空气、水质、噪音和绿化等均 比城市的居住环境为好。 住宅小区智能化的市场发展浅析 第6 页共3 2 页 f i 本居停小区建设的丌发般有三神陡况：- 丌发商为市场需求的住宅房开 发；个人为本身需要的住房开发；以及在政府政策导向和支持下的住宅小区成片 丌发。后者往往享有政策的鼓励和优惠。 小j r 1 巾 k ：趣啦_ 1 0 特m 年_ 智能化基拳t l 青珏t r 本居住小区建设的特点是 ( i ) 处处考虑皇i “以人为本”的原则。整个小区建设充分考虑居民的方便， 姐，! 、1 x 水、f h 气、交通道路提前建设，又如住宅一。股为现房出售，房屋各类 助能并笛，到彻住宅虏“舒适、安全、方便”的设计原则。一切设备、功能和装饰 均一次到位，以方便用户。再如住宅建设中体现外型各异的特点，内部布置则力 求体现独到的使人倍感温馨的氛田。此外，在布置上分区明确，安排紧凑，方便 起居。 ( 2 ) | i 本苦住小区的眢能化情况有两个特点和目的。第一，住宅智能化以 住户舒适、方便、经济为目的。节能和功能的考虑是智能化设计的重点：第二， 小区智能化是为物业管理带来高效率的工作条件，从而更大程度地满足了居民的 丑i ? k 山r 遁信垫垴设施比较发达，只本居住小区不少已建有物业管理的局域网 络，居民可藉此享受高效的物业服务，也可以通过物业中心或自身向公共网络连 接进行通信或由物! 淝的局域网络向外进入公共网络，进行所谓的电子购物、电 于银行、电子商务和电子咨询。 ( 3 ) 重视住宅区的环境绿化问题。居住小区内随处可见缝插针地栽草 绿化，贯彻“用地不多环境美”的原则。 ij1 n 本层f ；小区建设十分重视住宅的节能问题。政府通过评奖和建筑法 、jh ，乜。收电? 令的f = 亍川，鼓励节能的住房建设。 r 本居住小区的节能和太阳能利用 同本居住小区对节能十分重视，太阳能利用比较普遍。对居住小区的节能工 1 ，1m 1 小迮设竹顿钔谴筑法溉与观范做明确的观定。在建筑物的保暖节能方面， 胤范中对建筑物的围墙结构、分层厚度及选用保暖材料等均作出具体的规定。在 采光方面，也有许多具体的节电措施。 佧宅小区智能化的市场发胜洼析 第7 页共3 2 页 在节电方面，日本居住小区中比较普遍地应用太阳能，它大多属于被动式太 阳房系统。通过屋顶吸阳板高效率地采集太阳能，通过自身的太阳能电池自动控 制系统，根据房内需要自动地向室内输入热( 冷) 风并供应热水。居住小区太阳 能利用不仅可以节省电能，同时也可以改善、保护和优化环境，是一种新的绿色 能源，也是小区建设中符合可持续性发展节能的一个方向，因此备受日本政府的 重视、支持和鼓励。图1 中的获奖住宅，包括了屋顶的太阳能集能板、隔热墙 和室内的电气节能装置等。有太阳能装置的住宅还可配置同电力网的切换装置， 存用电低峰时，可充分利用太阳能供暖、供水，而在用电高峰时，则可利用太阳 娩i il g e - i j j 投刘i t z 外4 i h i以提高太阳能的利用效益。 一 日本早期6 0 7 0 年代住宅的太阳能装置，其装置规模一般较小，只能提供 热水及小量的供暖。日本8 0 年代后建造的太阳能住宅。其太阳能装置规模较 大，基本可以提供用户热水。不仅冬天可供暖，而且利用反置设施可以夏天提供 瓣空气。 日本9 0 年代开始建造的太阳能住宅别墅。这种利用太阳能的建筑用房， 其设备系统的造价约2 0 0 万日元，占总造价的l o 左右。但这套设备可以每年 匀f i ：户节，肯热水和字调用电费1 0 万日元，即在2 0 年内折旧可收回成本。不仅 如此，装备了太阳能利用系统的房屋可以得到政府的低息购房贷款和融资按揭， 对其实施扶植性的倾斜政策。 在均衡高峰用电方面，有的大型住宅就采用了干冰的装置，即在低峰用电期 吲剐l 乱制作千冰而在高穗用电期间，出于冰制冷供空调送冷风。 在节水方面。日本住宅建设中也已开始考虑废水利用的问题，如二次循环水 问题。在一般的生活用水后经过简单处理以后，第二次用作洗涤或绿化之用。图 5 为一般家庭所中的二次水利用系统：便后冲洗手的废水经自动收集后供下次冲 洗7 桐之用。这套设备十分经济、简单、适用，说明日本住宅建设中大小并举的 节能思想。 由于高度市场化和个体化的特点，日本住宅建设不如我国那么多的政府行为 因素，因此，没有r f ；格划分的“住宅小区”或“居住小区”的界限。往往是在一个大 帕j 一；f 1 k 城范、j t | | i 】i ：发商或个人分期、随机地按政府的规划要求开发。 尽管如此，政府的政策导向作用还是明显的。如建设中的节能、环境等因素， 均由政策杠杼和法规规范导引而得到较好的解决。 件宅小区智能化的市场发展浅析 居住区住房建设中的“以人为才、”、“节能为重”和“环境优先”等原则给人以鲜 明的三j 象。在智能化建设- ，也没有如此强调“3a i i ，“5 a ，等口号，而是由功能出发， 芒f 7 m e 化列居k 以“s r 适、安全、方便”为目标；小区智能化对物业管理以“高 教、j 占j 到、系统”为目标，最终服务于居民。屠住小区智能化和建筑设计的初衷 融汇一体，达到统一。这是日本居住小区建设和智能化情况给人们的启迪。 2 2 中国小区智能化市场发展现状 2 ，2 ，1 小区智能化市场应用现状 建设部l9 9 9 年4 月颁布了“全国住宅小区智能化系统示范工程工作大 纲”，1 q 年1n 月制定“伞国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术 0 川【队“) ：2 0 0 0 小： j ，批准了广州汇景新城、上海怡东花园等7 个小区 为国家康居示范 一程智能化系统示范小区：2 0 0 3 年2 月1 7 日居住小区智能 化系统建设要点与技术导则印发；目前各地小区智能化的系统配置基本按居 住小区智能化系统建设耍点与技术导则的系统配置。这时的智能小区已基本走 l _ 成熟，电万在这个阶段，小区的智能炒作开始了。由图l 中大部分智1 1 4 区 的延汀i lj 蚓统计可以看出，智能小区虽然早有炒作，但大部分小区智能化系统的 运行时问仅在】3 年多，这算是智1 1 4 , 区普及的标志，这种普及也充分说明智 能小区行业正理性转变，这种转变的理由是行业更规范，市场更明朗，用户也将 最终受益， 篙镰内 l f m i j _ lr 我幽的房地产业争论颇多，一部分人认为房地产业有泡沫而且泡沫 即：陌破灭，一部分人认为房地产业呈健康发展，只是局部地区过热。如果房价仍 然呈现上涨的趋势，那么也将促使开发商在住宅品质上有较大提升，这样居住小 f 十，七小选智能化的市场发腱浅析 北京邮乜大学伽! 士学位论文 第9 页共3 2 页 区智能化配置每平米的投资或许会有些增长，如果反映到房价中，消费者是否接 受这个负担呢? 这有待于静观房地产市场以及消费者的心理了。 一些和玎发商有密切接触的专家表示：可能业主并不太理解居住小区的“智 能”是现代小区不可或缺的脉络，但清楚做好这项工作既会让消费者满意，又具 有实际的经济价值。业主已经开始重视，而且这种重视程度会继续增长。智能小 r 小对钾能化系统的鼋视程度表示，超过6 0 的人比较和非常重视智能化系统。 图2 是近几年智能小区的开发中，智能化系统的变化情况，这些数据所表 明的是行业正理性转变的理由，实现功能的增加以及可作为小区的卖点热点，这 一直得到大家的肯定；有2 4 0 认为“投资不断增长”这是业主、最终消费者 的从知度不断提升的结果；“更加规范化”这一点选择最多，这不仅是行业发展 的一种体现，也浇明了政策行为在不断支持行业发展，从最近标准的不断修订完 善牛可以看出这点，同时这一比率也显示了人们对居住小区智能化规范、良性发 展的一种期望。 挺+ 最关注的居住小区智能化系统 ， 车辆出入 防盗报警周界防范闭路监控 电子巡更 自动抄表 选项楼宇对讲与停车场 装置系统 系统系统装置 管理 所r j i 比例 1 4 2 1 0 8 9 0 1 0 6 3 7 6 5 6 5 应急广播 物业管理 设备监控 选项和背景音 计算机系电话系统宽带接入有限电视其他 统 管理 所i 比例 1 ： 1 j 4 。7 4 3 1 2 2 6 3 2 4 丰宅小区智能化的市场发展浅析 北京jj - b 大学1 孤- 学位论立 第1 0 页共3 2 页 裘i 中占侑率较高的绦了宽带按入是冈为没有网络，工作、生活都会不便之 9 、，j ! 他一l 部属 一安琦系统。安防仍然是我们生希中的重要角色，相比之下， 管理便利性与生圻舒适性在一定程度上还不被我匡消费者看重。也有擐道指出， 我国膈氏会在人身安全育保障并消费能力允许的睛况下才想到附加功能。看来， 消费能力迸是居住小医智能化发展的制约因素。除了以上一些大家关注的系统， i i 仃h ：鼍汁i 钺绑分系统，比如：无线监控系统、一卡通管理系统、燃气报 ? 、火“f ，f1 0 管、7 ：j 圯控制系统、智能家居，居家安防等。 目三智耗盖境产晶配置鹰圭型方式 图三是对智能小区的智能系统产品配置及选型的统计，由此图可以看到“系 统集成萄投标”、“臼曳对市场的涧查”以及设计单位推荐”选项较多，是目 i i i 技mj 止抒斜能系统产7 7 配旨的主要方式。 “系统集成商投标”的选择最多，基本反映目前的实际情况。这种选择的自 主性较差，属于“拿来主义”，系统集成商根据业主的基本要求限制在低价中选 择，这样；_ c 可能导致产品寿命、售后维护运营、兼容性及扩展性不同程度的出现 - “ ) | i _ t 以“设汁单位推荐”选择产品一般会比较适合项目对产品所要求的功能。由 于设计单位往往在工程前期就已经介入，对工程的整体情况比较了解，平时接触 的i 6 类别、特阡、府用情况等产品信息较全面，会综合考虑各种因素，推荐适 、，i i “专家建议”是一种充分利用专家资源的好方法，若在第三方提供的市场润 查中融入专家建议会更好。 仁宅小区智能化的市场发展浅析 北京邮l u 大学 0 ； j ：学位论文第1 1 页共3 2 页 除了以 i 这些内容，还有一些来自于广告、甲方意见、看产品检测报告或根 据供应商的销售渠道选择，但这些选择方式应用较少，因为除产品个体信息外的 附属部分难以有保障。 总体上看，房地产丌发商对小区智能化的投资持续增长，加快了小区智能化 心川发眨，智能小区已经在北京、上海、广州、杭州、深圳等地被大面积地推广。 正如北京一位房地产丌发商说的；“2 0 0 0 年智能小区还是房子的宴点，2 0 0 1 年 就已经成为必须配备的标准设施了，智能小区虽不足以使你卖出去房子，但是却 足以使你卖不出去房子。” 22 2 小区智能化的市场供求现状 据国家统计局2 0 0 5 年1 2 月1 6 日发布的报告显示，前1 1 个月，全国商品住宅 投资8 9 9 3 亿元，同比增长2 2 3 。与此同时，我国经济适用房投资继续下降，今 年酉11 个月只累计完成4 7 7 亿元，同比下降8 8 。面据悉，全国商品房空受面 积，目d i 全国空置房面积达到1 2 5 亿平方米，空置率已达到2 6 。其中，空置商品 住宅6 3 1 6 万平方米，增长8 。而这些控制的商品住宅中经济适用房严重供不应 求，换句话说这些空置的商品住宅绝大多数的都是高档住宅，更进一步说高档住 宅中基本上是智能化项目。拿北京来说，商品住宅的主要空置是价位在每平方米 孵价m1 f 1 ( ) f ) 丸以 f i j ， 高挡住宅。而售价在3 0 0 0 元平方米以下的商品房则空 猷较少。山娅魁t 午多城市中新建住宅，尤其是高档住宅乏人问津；另一方面， 是广大中低收入者，望房兴叹，调查显示，其中家庭月收入在2 0 0 0 至2 5 0 0 元之 间的比例最高，达1 6 5 ；6 0 0 0 元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收 入状况来看，我们就不难粤解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1 0 0 0 一( j ( j l 的比例最高，为3 0 4 ；5 0 0 1 0 0 0 元的占2 2 3 ；2 0 0 0 - - 3 0 0 0 元的 占2 1 6 ；希望房价在6 0 0 0 元以上的不足l 。在一些城市红红火火的房市背 后，出现了中高档房过剩，中低档房短缺的现象。而与此对应的是商品房空置猛 增。整个智能化市场出现了价格居高不下，供大于求的局面。 2 23 小区智能化技术的发展应用情况 ( 1 ) 多媒体技术的广泛应用 从文本文件和声音的传送到静止和动态图片传送，多媒体技术与通信技术日 ，匕z 之越，j 悖成彰媒体通信。弓此同时要进行人机接口( 多媒体终端) 的设计、 j i ：发年应崩。多媒体会议i 乜视在智能大厦得到广泛应用。 住宅小区智能化的市场发展浅析 些宴! ! ! ! ! 【生苎! 兰翌l ：兰竺堡兰 未束互联网技术在智能建筑q 【的应用包括 ，1 幂川”攻啊鼍心嗡f 以、议t r p h 叫! ，用汶i ；览器服务器体系结构驳f 客 】：筹撩k - ：。阶眠鬯，系统软硬件投资与维修成本，热性能不断提升。 b 、提高建筑物内员工的二l ：作效率和管理质量，提高建筑物物业管理层的决策与 全局! 托件协助处理的能力。以实现远程监控和操作，以及对综合信息数据库的访 一、 0 、 圮倾一础化拧制系统( 如防火系统) 与信息系统( 如办公自动化系统、 物、。k 管理系统) 之间的信息与数菰交换能力，与i n t e r n e t 可通过防火墒实现无 缝连拔 | 1 、i 、! _ 托删乐统辞：战【l r 商接使用建筑物中的练合加线系统，唰络互联与 j t i k 坜j ij 弛，【i 烈e 自。c # h u 【二l ：作量“、。 ( ：j ) 网络控制技术 从处场拧制( 、j 线，生向控制网络是一个必然趋势。网络控制技术在智能建筑中 也： a 改簿智能建筑内楼字白控系统( b a s ) 、综合保安系统( s m s ) 、火灾报警 ( f a g ) 等砰构网络环境的控制与联动结构。增强楼字各实时监控计算机系统之 hi 叶 控制例络的分办式平嵌入式智能化技术为楼宇管理自动化( b m s ) 提供 新的镐理模式，同叫也为自动化管理提供大量的相灭信息。预计将会出现全 i ( ) m 0 1b 及全以太网技术的b 怖系统，其中以i o n w o r k s 技术为核心的产品将会 、j 、埔f j l l c 于智能化的控制管理系统选择客户机、图形服务器，以及嵌入式服务器的 系统结构模式。通过控制网络通信实现数据管理与机电设备运行过稃丰卒制。 n 利j f i 息h 络的j _ h _ j 傣f ，k ，强能建筑内的所有设备和安全监控信息均可以进入 x 一! ：。1 _ h 川n ! 】c ； 蛭j i 人改进刈智能建筑内峪控信息的利用和共享“群 。、填”f j 。7 7 数孙咀耍呲对智能建筑内的机电设备与安全报警管理的远程控 制牲和数抛采集。 件小区智能化的市场发展浅析 ：l l 鲥b 人学坝学位论义第1 3 页共3 2 页 ( 4 ) 智能卡技术 智能卡技术在智能建筑中的应用目前已较为成熟，主要有保安门警系统的应 ，? 妣巡逻符j 11 泵筑枷叫羽、停车场付赞与管理系统的应用、专业收费与管理 i j 蹦旧应川、i = ；i 业收仪系统的应用、人事考勤管理系统的应用。 ( 5 ) 流动办公技术 流动办公就是利用网络技术、通信技术以及可视化技术，向异地或移动的办 公人员提高一个办公环境。移动办公技术是多项现代科技的综合。应用移动办公 技术可以使在家或旅行途中的办公人员如同在自己的办公室里一样，可以随时随 地进入公司是办公流程，及时处理文件和阅读资料，参加公司召开的电视会议， 参与发言和讨论，甚至通过家庭智能化技术，远程操作办公室内的办公器材或遥 j 夺1 尔l i ：f i l 2 符 ( 6 ) 家庭智能技术 通过家庭智能化技术，可以实现家庭中各种与信息相关的通信设备、家用电 器剐京虚安f r 装钱通过家庭总线技术( h b s ) 连接到一个家庭智能化系统上，进 j ：集中的或片地监视、控制和家庭事物管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的 和诣与办调。 家庭智能化技术提供的是一个家庭智能化系统构成的高度安全性、生活舒适 忏手1 l 通f i 恨捷r k 的俯息化与自动化居住宅间，从而满足2 l 世纪信息社会中人们 边求伙1 ，盘n 勺：1 怍玎式，以及与外部世界保持完全开放的生活环境的要求。 随着网络时代的到来，随着信息技术和传统家电制造技术的融台及技术进步。网 络家电的发展将成为必然趋势，前景广阔。 q 络客l 乩概批起柬，具有以下几个功能： a 、通过远程电脑，或电话、手机，便可以对家中的电器进行操作。 b 、通过远程电脑。可以查询到家中电器的工作状态。 【、以：客t l t ，通过l u 冰箱，微波炉可以登陆到网上超市，进行电子购物。没 有电脑也可实现这些功能。 仔+ 芒小h 智能化的市场发j 浅析 兰i 二：坐一、兰! i ：兰坚垒! 第i 4 页共3 z 页 d 、家l 同络升级，可以让用户花较少i 勺钱，享受更多、更新的功能，更新 的研究成果，通过网络，使自己家罩的家用电器随着世界家电技术的迸步，不断 m ： ：、我字、嗣络f 艺控术使备每种家f 【i 都可以与其它家r b 进行数据交换，因此 微齐易实观集 择制。f j 丁以故障信息自诊断、自反馈并可以享受远程维护。 i 、。j 以限j ：人- f o i b lj 驯律j 几生活习惯，通过自动起停、自动改变运转状 j 王! ，jr j j j 2 ：a f i ：j7 l ：活r i 况。 ( 7 ) 无线 3 域网技术 e 线h 域跚技术也i e ；i p 算机无线技术，是9 0 年代兴起的一- 项具有实用价值 利i 上术， 幺j 日利i 技术利川微波、激咒、身+ 外线作为传输媒介，摆脱了线缆端接 的f i l l j 靠性，川寸叉c r r 以满足计算机在一定范刚内可以仟意更换地理他置的需 竖，特别是正线局域恻与移动通信和卫星通信的结合，将发挥更大的作用。因而 其投术的发展t ff i 0 受到人们的戈注和重视。 a 、 商业f o s 系统的心硝：在智能建筑幽的餐饮、娱乐、购物等商业p o s 机的无线局域尉的连接。 、 f ，1 ，4 龟t 搭j ，j ij ：亿智能建筑内l = l 实现移动电话、传j j 手机信号转发的 功能。 c 、无线会议电视技视像信号的传输、交互和接入服务。 rn 】 投堀t j ! ；! 迎佶j 主术 数h 1 ：i 譬均：为小7 州数谢j 星站( v s a t ：j e r y a ila p e t ，t u r et e r m i n a ls ) 。 、s a j 的 l ；规，将通衍终瑞延f l j 剑办公室和家庭，其发展的本质是将通信卫星技 术引阳多助能、智能化、设备小型化，唰时综合应用卫星多波束年覆盖、星载处 州 ! 求、j 生l ! 午寓移二：彬咀竹和计算= 机软件披术。柞2 1 世纪数据卫星通信技术的 。tl 1 j j - f r 栅的匕跃。数抛j j 星通信投术在智能建筑中的应用：供 i l lk e l l l o t i n r a 呻l h 络的接入；供与i s d n 网络的瓦联；提供专业局域网网络 的接入如证券、j 【片货、讯行：实现与移动通信系统的组合；实现远程多点电视 会议：实现近杯医，：f f | 远柙教学。 件t 小匹智能化的市场发艇浅析 北京l i l f i u 人学城f j 学位论文第1 5 页共3 2 页 ( 9 ) 智能建筑的个性化设计 智能建筑是为了支持建筑内的所有活动，增强对使用变化的应变能力，并保 证建筑空| 日j 的安全、健康和节能，智能建筑的基础和出发点在于结合每一个具体 建筑的特征和性能，智能建筑的设计必须提倡个性化设计。个性化设计就是坚持 以大系统、动态运行的角度进行建筑对象和使用对象的系统分析，针对特定建筑 的! i 体需求，根据系统运行状态，深入到特定细节的设计。以大系统的角度进行 个r l ：化改训就是l l | 占近上4 ：境条件的差异性，贴近用户能力的差异性，贴近应用需要 的箍异性，还要贴近管理的差异性，对不同管理模式采取不同设计，还应该细化 到划同一幢建筑罩不同功能区域的差异性。以动态运行的角度进行个性化设计就 是研究实际运行的数量特征，不停留在一般的定性分析层面立足最激烈的量的 变f e 也就止 - i 盘足突际运行的离散性，注意把握无序状态和随意性。 ( 1 0 ) 智能建筑的节能 智能建筑应该节能，强调节约能源、不污染环境、保持生态平衡才能体现出 特续发胜 略，往这个意义上智能建筑也一定是绿色的、生态的建筑。生态智能 建筑就应浚处理好人、建筑和自然三者之间的关系，它既要为人创造一个舒适的 空问环境，同时又要保护好周围的大环境( 自然环境) 。这就要做到节能、自然 通风、节水以及绿化四个方面。考虑到建筑的可持续发展和综合以往人们对i b 拜种 隋i 的开定，i j 。以将所有的智能需求分成四类：单个用户的需求、机构的 j * 二k 、“j 地环境。i 二托、全球的环境的要求。 ( 1 1 ) 智能建筑的绿色环保 绿色智能建筑就是基于“安全一舒适一方便一节能一环保”的原则下提出 的，“节能”：智能j 苫住小区为节省能源而在小区和屠住建筑物中采用的各种措 施，包括节电、节水( 如二次循环水的利用等) 、自然能源利用( 太阳能取暖、 风能利用和自然通风等) 。为了使这些措施实施有效而采取的各种自动化、智能 化的技术。“环保”：智能居住小区为保护周边环境而在小区和居住建筑物中所 震墩l v 懈炎措施，包扦污水收集与排放、小区内外绿化保护、污染气体和噪声的 m 高等| - j - 为j 1 这i j i 措施实施而采取各类自动化、智能化的技术。建造绿 包智能建筑需要柏! 以f 无项原则下进行： a 、节约能源，减少建筑耗能 住宅小区智能化的市场发展浅析 t ! i 维介一：，j 丑j ! i 建筑形式捌构件来改变室j , j 外环境 l j 、尊噩e ，体现位用膏的愿望 、毯川棼1 。f 芏汁删念米逊行绿色建筑的设计和研究 1 9 9 5 年3 月由国家科委正式批准启动的，国家首批重大科技产业工程项目 ”2 0 0 0 年小康型城乡住宅科技产业工程”是国家”九五”科技计划中唯一的”双重 项目”，既是重- p z 重的科研项目之一，又是重大科技产业工程之。小康住宅 利 、【门：_ ：址对! l 世纪初大众住宅建设路子进行探索，现在多以”科技 丸h ，适瞍超l j u ”求慨把它与普通住宅的区别。在已丌工建设的3 5 个小区中，有 11 个小区己形成规模。如果在2 l 世纪，个城市有1 0 的购买需求是针对智能 化小区的，那么它的市场将是十分的巨大。 川i i , l 随? r 彖1 1 ：研。缸节的进行，延续了几十年的实物陆、福利性分崭体制彻 呔：，几，住房分雕货币f j 二制度矿全面实施，更加促进了改善居民住房条件的现代 化的步伐。推进住宅产业现代化，使住宅成为跨世纪中国消费市场的热点，使住 宅产、眦成为国民经济的新经济增长点的一个重要方面，也是研究和制定中国住宅 产、_ | ，政策的指导思想。 日j 口，图内正在进f i - 4 , 康住宅示范小区的建设。由于通讯技术和产业的迅速 发展，建设部对小康住宅总的要求是希望小区进行综合布线，网络