（工商管理专业论文）北京市门头沟21218项目的风险投资管理研究.pdf

中文摘要 房地产投资项目是一个复杂大系统，具有高投入、高风险、产业链长、周期 长的特点，其投资决策一般依靠经验，采取定性的风险分析方法，因此，缺乏专 业系统的风险管理理论作为指导，对房地产内在规律的把握不够深入，在做项目 决策时，缺乏专业风险识别和评估技术，因而在进行项目实施中，往往缺乏系统 的风险管理方法和方式，可见，对房地产项目风险风险投资和评价进行系统深入 地研究意义重大。 本文介绍了研究的背景，国内外相关研究成果，以及本文的研究思路和方法； 并对项目管理的相关理论进行阐述，归纳总结了项目风险管理、风险识别和风险 评价的内涵和方法，以衍生出房地产项目风险管理的相关理论和方法，然后对房 地产项目的特点进行了分析与总结。 本文利用实证研究的方法，结合本人从事的行业，以北京市门头沟新城城子 地区2 1 2 1 8 住宅项目为实际案例进行论证，结合上述理论，运用风险识别和风 险评价的相关方法，运用s w o t 分析法对该项目的优势、劣势、机会和威胁进 行了分析，得出该项目具有巨大潜在优势的结论；并对项目风险进行评价，运用 模糊评价理论，对该项目进行模糊评价，判断其风险程度，为决策分析提供支撑。 此外，本文还对项目本身的风险管现状进行分析，提出2 1 2 1 8 住宅项目的风险 管理措施。 关键词：房地产项目；风险分析；风险评价；风险管理 a b s t r a c t r e a le s t a t ep r o j e c ti sac o m p l i c a t e ds y s t e mc h a r a c t e r i z e db yh i g hi n v e s t m e n t i n p u t ，h i g hr i s k ，l o n gi n d u s t r i a lc h a i na n dp e r i o d i c i t y，m a n yp r o f e s s i o n sa n d c o n n e c t i o n si n v o l v e d t h ed e c i s i o nm a k i n go fr e a le s t a t ep r o j e c td e p e n d sm o s t l yu p o n e x p e r i e n c ea n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s ，l a c k i n gt h ep r o f e s s i o n a la n ds y s t e m a t i cg u i d a n c e o fr i s km a n a g e m e n tm e t h o d s t h er e s e a r c ho nt h ei n t e r n a lr u l e sa n dr i s km a n a g e m e n t m e t h o d si sn o t e n o u g hf r o mt h eg o v e m me n t ，a c a d e m i ci n s t i t u t i o n sa n de n t e r p r i s e s t h e r e f o r e ，i ti sv er yne c e s s a r yt oh a v eade e pr e s e a r c ho nt h er i s km a n a g e m e n t m e t h o do fr e a le s t a t ep r o j e c t t h ec o n t e n to ft h ed i s s e r t a t i o ni sa sf o l l o w s ： f i r s t l y ，m a i n l yi n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n d ，r e l e v a n tr e s e a r c hr e s u l t sa t h o m ea n da b r o a d ，a n dt h er e s e a r c hi d e a sa n dm e t h o d s ；a n a l y s e st h er e l at e dt he o r y a b o u tp r o j e c tma n a g e m e n t ，s u m m a r i z e st h ec o n t e n ta n dm e t h o d s o f p r o j e c tr i s k m a n a g e m e n t ，r i s ki d en t i f i c a t i o na n dr i s ke v a l u a t i o n ，s oa st od e r i v et h er i s k m a n a g e m e n tt h e o r ya n dm e t h o do fr e a le s t a t ep r o j e c t ，a n a l y z e sc h a r a c t e r i s t i c so fi t ， m a i n l yi n c l u d i n gr i s ka n a l y s i s ，m a c r o s c o p i ce n v i r o n m e n ta n a l y s i s ，m i c r o c o s m i cf a c t o r a n a l y s i sa n d e c o n o mi cb e n e f i t sa n a l y s i s ，a n de l a b o r a t e st h ep r o c e s sa n dm e t h o d so f r i s ki d e n t i f i c a t i o n i nt h ed e mo n s t r a t i o np a r t ，t a k e sb e i j i n gc i t ym e t rom e n t o u g o uc h e n g z ia r e a 2l 一2l8h o u s i n gp r o j e c ta st h ea c t u a lc a s e u s i n gt h er i s ki d e n t i f i c a t i o na n dr i s k e v a l u a t i o nme t h o da n ds wo tt oa n a l y zet h ea d v a n t a g e sa n d d i s a d v a n t a g e s o p p o r t u n i t i e sa n d t h r e a t s i nt h ep a r to fp r o j e c tr i s ke v a l u a t i o na n dm a n a g e m e n t ，u s e s t h ef u z z ye v a l u a t i o nt h e o r yt oj u d g et h er i s kd e g r e ei no r d e rt op r o v i d es u p p o r tf o r d e c i s i o na n a l y s i s ，a l s oa n a l y z e st h ec u r r e n ts i t u a t i o no fr i s km a n a g e m e n t ，p u tf o r w a r d r i s km a n a g e m e n tm e a s u r e s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ea r o j e c t ；r i s ka n a l y s i s ：r i s ka s s e s s m e n t ；r i s km a n a g e m e n t 第一章绪论 1 1 选题背景及意义 第一章绪论 1 1 1 国家的房地产调控政策分析 1 2 0 0 5 年调控在摸索中前进 2 0 0 5 年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院下发了关于切实稳定住 房价格的通知( 简称“国八条”) ，4 月提出“新八条”。这一系列宏观调控措施 消退了房地产市场“虚火”现象，使得房地产风险投资增幅同比明显回落，但许 多地区的房价仍快速上涨。 2 2 0 0 6 年方向偏颇，“一边调控一边涨” 2 0 0 6年全国许多城市的房价出现大幅上扬的趋势。国务院颁发关于促进 房地产业健康发展的六点意见( 简称“国六条”) ，随后各种细化的调控措施陆 续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方 面全方位对房地产市场进行全面调控。我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、 最严厉的政策调控，但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变。一些大 城市的房价还创下了历史新高。 3 2 0 0 7 年转变思路调整方向 2 0 0 7年政府在平衡市场供求的思路上，还是单方面依靠强化住房供给管 理。但这措施忽略了土地价格变动对房价变动的决定作用。仅靠扩大不同户型住 房供给，甚至是靠扩大高地价基础的住房供给，根本不能平抑房价，更不能限制 己经失控的房地产投机活动。但央行连续进行6 次加息，房贷消费者开始面临巨 大的成本累积风险。同时，央行与银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷 管理的通知对第二套房提高首付款及利率，抑制了投资性需求，降低投资性购 房对房价的推动力。 4 2 0 0 8 年调控力度继续加强 2 0 0 8 年国务院关于促进节约集约用地的通知将促使房地产开发商在规 定期限内开发土地，开发商的囤地成本必将大大增加，但这有助于增加房屋供给 可缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。2 0 0 8 年或将出台物业税，这些政策预 期都会促使消费者不再一味追求大户型，而是从舒适和经济层面去考虑，6 0 - 9 0 第一章绪论 平米的中小户型以其高性价比而受到市场追捧。随着经济适用房及两限房进入市 场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。 5 2 0 0 9 年扩张型调控力度加大 2 0 0 9 年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，给世界经济带 来了灾难性影响。据统计，2 0 0 8 年底，经合组织3 0 个发达成员国综合领先指标 再次下滑，从1 1 月份的9 5 1 下降至l o 月份的9 3 8 ，g 7 成员国各自的领先指标 也下滑。为应对危机，国家出台了一系列促进经济稳定发展的措施。在财政政策 方面施行的“四万亿投资计划”和减税计划等，在货币政策方面，通过减息、增 加货币发行量、降存款准备金率、增加流动性等。同时，地方政府也积极行动起 来。 6 2 0 1 0 年加大调控抑制房价 2 0 1 0 年国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。主要内容包 括：1 各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上 涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数，政策落实不到位、工作不 得力的地方将被约谈直至追究责任。2 完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三 套房贷，全国暂停无1 年以上纳税或社保证明的异地购房，首套房首付2 成提高 到3 成，禁止消费型贷款用于购房。3 调整住房交易环节的契税和个人所得税优 惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查，加快推进房产 税改革试点工作，并逐步扩大到全国。4 切实增加住房有效供给。5 加大房地产 市场的检查力度，依法查处经炒买炒卖以及哄抬房价等行为。 7 2 0 1 1 年出台“新国八条”加强房地产调控 2 0 1 1 年1 月2 6 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，从政府监 管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面提出8 项措施，巩 固和扩大房地产市场调控成果，继续遏制投资投机性购房。该项政策被业内称为 “新国八条”，“新国八条”的颁布继续秉承了以往政策中“增加供给、抑制投机、 加强监管、推进保障性住房建设”4 大思路，并且措施更加严厉。 在政府宏观调控政策预期还将继续从紧的大环境下，受政策调整以及竞争加 剧的双重影响，房地产业“跑马圈地，占山为王”的粗放型开发阶段己经结束， 房地产市场将会重新洗牌。 1 1 2 北京市房地产调控政策分析 2 0 1 1 年3 月2 9 日，北京市政府发布本市2 0 1 1 年度新建住房价格控制目标 如下：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高； 第一章绪论 新建普通住房价格与2 0 1 0 年相比稳中有降。北京市政府的这项政策对北京市场 将产生一定影响，最新公布的数据显示，2 0 1 1 年1 月和2 月，北京市新建住宅 价格指数环比上涨0 8 和0 4 。因此未来l o 个月这一指标必须累计环比下降 1 2 ，才能达到房价调控目标水平。而近几年北京市房价环比下跌仅在2 0 0 8 年 底和2 0 0 9 年初出现过( 2 0 0 8 年9 月2 0 0 9 年2 月累计环比下跌2 2 ) 。即便是 调控较为严厉的2 0 1 0 年，北京市新建住宅价格的下降幅度也未出现过负增长， 因此新建住宅价格指数负增长的出现会对北京区域市场产生较大影响。 前期政策使市场已经有一定预期，从而缓解本市调控目标对市场心理的冲 击。北京市政府于2 月1 6 日发布“京十五条”，其中规定了非常严厉的限购政策。 根据市场可查的一些数据以及我们对上市公司调研的结果来看，外地人在京购房 比例达3 0 左右。因此，“京十五条”的出台本身就使市场对于今年北京房价的 上涨持谨慎态度，从而在一定程度上提前缓冲了近期北京市政府出台的房价调控 目标影响。同时需要指出的是，“京十五条”的颁布正是对实现房价调控目标的 保证，而两者并非是叠加作用。 住宅郊区化可在一定程度上缓解政策效应。从北京市2 0 1 0 年出让的土地来 看，2 0 1 0 年房山、大兴、昌平、通州、顺义、丰台等区县的出让建筑面积占比 达8 0 ，其他区县的出让面积占比为2 0 。住宅郊区化的趋势也将从一定程度 上拉低新建住宅的价格，从而使房价目标更加容易实现。笔者认为北京房价调控 目标的发布对重点布局北京的房地产开发企业影响较大，预计未来北京市房屋交 易低迷的市场环境会持续，而部分项目、区域的房价则可能出现下行，进而对项 目毛利产生一定负面影响，这都将不利于上市公司在京项目的销售业绩。不过目 前多数开发企业均属于全国布局，公司可通过加大外地市场的份额来对冲北京市 场的不利影响，因此从长期来看实力雄厚、外埠储备丰富的公司仍然具有良好的 投资价值。本文实例论证部分将对首开立信公司的房地产住宅项目进行分析，以 说明其投资价值所在。 1 1 3 项目背景及研究意义 2 0 0 9 年11 月2 6 曰，门头沟新城城子地区2 1 2 1 8 居住项目，以公开挂牌方 式出让该项目国有建设用地使用权，出让编号为京土整储挂( 海) 【2 0 0 9 1 2 9 号。 本项目于2 0 0 9 年1 2 月1 6 日- - 3 0 日竞价，建设用地面积：3 4 4 万平方米， 建筑控制规模：8 6 万平方米，挂牌出让起价：1 1 4 7 3 万元，楼面地价：1 3 3 2 元 平方米。 第一章绪论 本项目以“三通一平”形式挂牌出让，土地一级开发单位为北京世纪龙泉房 地产开发有限公司。 结合项目背景，基于上述对国家政策以及北京市关于房地产发展政策的相关 分析，可以看到，现阶段在北京投资房地产项目存在较大的风险，一是政策风险， 国家出台的限购、限开等政策会提高开发商的开发成本和投资风险；二是房地产 本身的市场风险，由于现阶段房地产过热，加上一些投机倒把的现象突出，使得 房地产开发的风险也进一步加剧。因此，本文根据房地产投资的现况，从风险管 理和评价角度，对北京市门头沟新城城子地区2 1 2 1 8 居住项目进行分析和论证， 为该项目的实施提供参考标准。 1 2 房地产项目风险投资研究综述 1 2 1 关于房地产周期的研究 关于房地产周期研究，国外的成果较为显著，但很少学者对其进行分类文献 综述，原因有两点：其一，对房地产周期的研究还处于发展初期；其二，关于房 地产周期研究的主题较为复杂，统一分析较难。 其中，p y h r r 、r o u l a c 和b o r m ( 1 9 9 9 ) 将房地产周期分成了“宏观”和“微 观”两类进行研究，宏观的房地产周期研究集中于国际、国家与区域，相反，微 观研究集中于城市、子市场或具体区位的房地产周则。 g r e b l e r 和b u r n s ( 1 9 8 2 ) 对美国1 9 5 0 1 9 7 8 的房地产四大建筑进行分析，发 现了6 个住宅周期和4 个非住宅的房地产周期，并且发现g n p ( 经济周期) 领 先房地产周期1 1 个月达到峰值【2 】。 b r o w n ( 1 9 8 4 ) 对美国1 9 6 8 1 9 8 3 的单家庭的住宅销售情况进行分析研究，通 过消除季节和趋势影响，考虑房地产周期性存在情况，发现其与国民经济的周期 的相关关系较强【3 j 。 p f i c h et t ( 1 9 8 4 ) 从1 9 6 7 1 9 8 2 研究了美国经济周期对房地产投资产生的影 响【4 1 ，其结论是：( 1 ) 房地产供求之间具有“领先滞后”关系，同时存在着周期 波动：( 2 ) “空置率”是对房地产周期进行描述的最优指标。 h e km a m ( 1 9 8 5 ) 从1 9 7 9 1 9 8 3 对美国1 4 个城市的写字楼市场进行了检验， 将写字楼的租金与g n p 等进行了回归分析【5 】，结果发现：写字楼租金与国民经 济周期、通货膨胀密切相关，从而证明了美国全国写字楼市场具有很强的周期特 征。w h e a t o m ( 1 9 8 7 ) 考察了二战后美国的写字楼的空置情况1 6 j ，发现了1 2 年 循环的周期，发现国民经济周期大于写字楼周期的发生频率，g r e n a d i e r ( 1 9 9 5 ) d 第一章绪论 的研究也证实了这一结论1 7 j 。 国内对房地产经济周期波动的研究始于2 0 世纪9 0 年代，梁桂( 1 9 9 6 ) 分析 了1 9 8 6 1 9 9 5 年中国不动产经济的周期性波动及其特性【8 j ；汪晓宇和华伟( 2 0 0 0 ) 对我国1 9 8 7 - - - 1 9 9 8 年房地产市场周期进行了实证研究【9 】，分析了影响因素，并 给出了反周期的政策建议；谭刚( 2 0 0 1 ) 在分析我国房地产经济周期波动的基础 上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6 类共1 6 项指标，利用扩散 指数方法对深圳房地产的经济周期波动进行分析【9 】；谭刚( 2 0 0 2 ) 对美国、日本 与中国的房地产周期进行了比较研究【1 0 】，并提出：改革开放以来中国房地产经 济运行与美国、日本相似，存在周期波动，周期大概为4 6 年；曲波、谢经荣 和王玮( 2 0 0 3 ) 对房地产经济周期波动进行了较为全面系统的研究i h ；王文群 ( 2 0 0 5 ) 研究指出，中国房地产经济周期波动，既有外部冲击的决定性作用，也 有产业内部传导机制的作用【1 2 】。同时产业因素和政府行为也对房地产经济周期 波动产生重要影响。 1 2 2 关于房地产投资风险决策的研究 2 0 世纪6 0 年代末，国外关于投资决策的分析方法的相关研究，到目前，己 经形成了多种评价方法。主要有：冷热因素法、等级尺度法、道氏评估澍1 3 j 。 8 0 年代初，我国只引进了项目管理的基本理论，没有引进项目的风险管理。 8 0 年代中期，国外的风险管理理论才被逐步引进。在吸取外国风险管理的相关 理论后，我我国学者加以运用，同时也在理论研究和实际应用中取得了成果。 1 9 8 7 年，清华大学的郭仲伟教授对风险决策进行分析，编著了风险分析 与对策一书，1 9 8 7 年，国家计委颁布了建设项目经济评价方法与参数一 书，提出了项目经济风险的预测方法，1 9 8 9 年，吴鸣编写的经济风险论，基 于风险视角，研究了中国当时经济问题。1 9 9 6 年，雷胜强主编的国际工程风 险管理与保险以及1 9 9 8 年卢有杰和卢家仪编著的项目风险管理等风险管 理类书目，使得国内对项目风险管理研究程度进一步深入。1 9 9 8 年杜海烹主编 的房地产投资风险与防范以及2 0 0 1 年赵世强编著的房地产开发风险管理 等也在很大程度上推动了房地产项目风险的研究。 1 2 3 关于房地产的发展建议的研究 易宪容认为：权钱交易是目前国内房地产市场暴利和泡沫的根源，暴利和泡 沫导致大量企业及投资者涌入房地产市场，反过来又成为房地产市场价格推高的 第一章绪论 根源，从而又进步强化房地产市场的权钱交易，而且也由此带动相关的5 0 多 个行业固定资产投资快速增长【l 4 | 。 中国房地产业协会副会长朱中一分析了中国房地产业的发展现状及2 0 11 年 与“十二五”时期发展态势，指出2 0 1 1 年及“十二五”时期是中央政府继续加 强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和 关键转型期。为此提出了七点建议：( 一) 深刻认识中央政府调控房市的本意是 为了促进房地产市场的平稳健康发展，坚定中国房地产业在“十二五”乃至较长 一段时间里仍有较大发展空间；( 二) 既要继续加强与改善对房地产市场的调控， 又要将短期调控政策和中长期发展政策结合起来；( 三) 不断完善住房保障体系 和商品房供应体系；( 四) 着力调整住房供应结构和转变房地产开发建设模式； ( 五) 积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展；( 六) 完善法律法 规，加强市场监管，规范房地产市场秩序；( 七) 优化房地产业组织结构，提高 房地产企业集中度，增强企业的市场竞争力和抗风险能力。 中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全指出“十二五”中国房地产业 发展呈现十大趋势【15 1 。第一，房地产的价格将低幅持续上涨。期待房地产价格 在未来5 年当中下跌，既不符合经济规律，也不太可能。第二，政府将会更加积 极地参与房地产住房市场，并在低端住房市场占有越来越大的份额。第三，房地 产调控将成为常态，房地产税会逐渐在全国铺开。第四，从经济理论上说，房地 产作为投资品的特性将会得到更多的认同，越来越多的人认为房地产是个投资产 品。第五，拥有两套及以上住房的家庭比率将持续上升。第六，新房市场趋于饱 和，特别是一二线城市。第七，二手房交易市场将会蓬勃发展，住宅租房市场将 会更加旺盛，租金将会有较大幅度的上升。第八，办公楼商业用房市场将会成为 机构投资的主流市场。第九，旅游房地产将持续高速发展，度假用房及其短期交 换使用将成为新的热点。第十，中国将出现以特大城市为中心的城市群组发展模 式。同时指出决定我国房地产价格的十大基本力量：( 1 ) 国内货币和信贷扩张： ( 2 ) 人民币升值预期和国际热钱流入；( 3 ) 地方政府维持和推高地价之动机： ( 4 ) 开发商逐利动机；( 5 ) 其他行业由于产能过剩、利润不断下降，转行投入 房地产；( 6 ) 银行偏爱房地产贷款，因为房地产贷款有抵押、手续相对简单，不 良率低；( 7 ) 投机者房地产投机需求强烈( 货币信贷宽松和负利率) ：( 8 ) 自住 购房者之刚性需求( 基于对住房价格进一步上涨之预期) ；( 9 ) 保障性住房建设 依然严重滞后、投资严重不足；( 1 0 ) 各种抑制房地产投机政策执行不力，包括 打击囤地、限制购买多套住房、控制房地产开发贷款等等政策在实际执行过程中 很多是走样的。进一步指出2 0 1 2 的十大基本趋势：( 1 ) 国内货币和信用扩张趋 势；( 2 ) 人民币升值预期和热钱流入：( 3 ) 地方政府维持高地价动机；( 4 ) 开发 6 第一草绪论 一 商逐利动机；( 5 ) 其他行业资金进入房地产行业的动机；( 6 ) 银行贷款给房地产 行业的动机；( 7 ) 投机者的投机需求，2 0 1 2 年持续减弱：( 8 ) 自主购房者刚性 需求，明年会观望，后年会减弱；( 9 ) 保障性住房建设进度，2 0 1 2 年会加速；( 1 0 ) 各种调控房地产措施的执行力度。 1 3 论文结构与内容 1 3 1 研究思路 图卜1 论文研究的路线路 第一章绪论 1 3 2 研究内容 本文研究共分为六章： 第一章为绪论，主要介绍了研究的背景，国内外相关研究成果，以及本文的 研究思路和方法；第二章为理论阐述部分，对项目管理的相关理论进行阐述，归 纳总结了项目风险管理、风险识别和风险评价的内涵和方法，以衍生出房地产项 目风险管理的相关理论和方法对房地产项目的特点进行了分析；第三章是实例论 证部分，结合本人从事的行业，以北京市门头沟新城城子地区2 1 2 18 住宅项目 为实际案例进行论证，结合上述理论，运用风险识别和风险评价的相关方法，运 用s w o t 分析法对该项目的优势、劣势、机会和威胁进行了分析，得出该项目 具有巨大潜在优势的结论；第四章是项目的风险评价，运用模糊评价理论，对该 项目进行模糊评价，判断其风险程度，为决策分析提供支撑；第五章是项目的风 险管理部分，对项目本身的风险管现状进行分析，提出2 1 2 1 8 住宅项目的风险 管理措施；第六章是总结与展望，对本文研究的内容和结论进行总结，以及提出 其中存在的问题，以对后续研究进行展望。 8 第二章房地产项目风险管理的理论方法 2 1 项目风险 2 1 1 风险内涵 第二章房地产项目风险管理的理论方法 关于风险目前有不同的定义，主要有以下几种： 风险是某些不确定性以及由其可能引起的偏离预定目标的不良后果的综合。 风险是损失或事故发生的可能性，这种可能性通常用概率来描述i l 6 | 。 由将来可能发生的一个事件而导致产生不良后果的一种状况。 风险管理是研究风险发生规律和风险控制技术的一门新兴学科，指经济单位 通过对风险的识别、衡量、评价和决策，选择最有效的方式，主动地、有目的地、 有计划地处理风险，以最小成本争取获得合理安全保障的管理方法【1 。 美国学者威特雷认为风险的含义有三层【1 8 】：第一，风险是客观存在的现象； 第二，风险本质具有不确定性；第三，风险事件时人们主观所不愿发生的。 日本学者武井勋认为风险是在特定环境和特定期间内自然存在的导致经济 损失的变化【l 引。含义有三层：第一，风险与不确定性有差异； 第二，风险是客 观存在的；第三，风险可以被测量。 2 1 2 风险成本 风险管理是研究风险发生规律和风险控制技术的一门新兴学科，经济单位通 过对风险的识别、度量、分析评估和决策，选择最有效的方式，主动地、有目的 地、有计划地处理风险，以最小的成本争取获得合理安全保障的管理方法。风险 管理是全过程的管理。一般认为，风险管理主要包括四个相关阶段：风险识别、 风险分析与评估、风险控制与决策、实施与后评估。 实施风险管理将会增加管理的成本，通常称为风险成本；风险管理能降低项 目的总体成本，从某种意义上说可以带来收益；项目前期出现风险的概率较高， 而处理的成本较低；项目后期出现风险的概率较小，但处理的成本较高【2 0 | ，如 图2 1 所示。 9 第二章房地产项目风险管理的理论方法 高 低 风险概率寝风险成本 图2 - 1 风险概率和风险成本图 同时，风险管理有助于控制风险，但是所承担的成本要多于简单地凭个人直 觉做出的决定。风险管理能降低项目的总体成本，从某种意义上说可以带来收益。 风险评估就越准确越详细，所需增加的成本就越大口。控制风险所付出的成本 和相应的收益综合起来，将会大于仅依靠直觉的判断所带来的收益，如图2 2 所 示。 2 2 项目风险识别 2 2 2 风险识别含义 风险管理的成本效益 图2 - 2 风险管理的成本效益图 风险识别是风险管理的基础，直接影响风险管理的决策质量和最终结果。其 i 0 瓷垒ii； 第二章房地产项目风险管理的理论方法 作用在于：识别出可能对项目进展有影响的风险因素、性质以及风险产生的条件； 记录具体风险的各方面特征，并提供最适当的风险管理对策；识别风险可能引起 的后果。风险识别包括内在风险及外在风险口2 1 。内在风险指项目管理人员能加 以控制的风险；外在风险指项目管理人员不可控制的风险，如自然风险等。 2 2 3 风险识别的方法 1 德尔菲法是一种反馈匿名函询法 其过程为：匿名征求专家意见一归纳、统计一匿名反馈一归纳、统计若 干轮后，停止。德尔菲法的主要特点：匿名性，从事预测的专家彼此互不知道其 他有哪些人参加预测；多次反馈，组成员的交流是通过回答组织者的问题来实现 的，它一般要经过若干轮反馈才能完成预测；小组的统计回答，统计回答报告一 个中位数和两个四分点，每种观点都包括在这样的统计中了。 2 头脑风暴法 头脑风暴法是由团队的全体成员自发地提出主张和想法。可用头脑风暴法来 识别项目可能存在的风险，以及集思广义地收集风险应对措施以得到最优的风险 应对方案等。头脑风暴的实施过程为：每人每次想出一个主意，由一个协助的记 录人员做记录，把这些主意记录下来。遵循的主要规则为不进行讨论和没有判断 性评论。 3 核对表 核对表是基于以前类比项目信息及其他相关信息编制的风险识别核对图表。 其目的是把经历过的类似风险事件及其来源罗列出来，以便根据前人的经验教 训来判断未来项目的风险。 4 敏感性分析 该方法主要用于分析项目生命周期中的各种不确定因素对项目的影响程度， 以找出敏感性因素，从而确认项目对各种风险的承受能力。是指从众多不确定性 因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其 对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一 种不确定性分析方法。 敏感性的大小一般可用敏感图来表示，如图2 3 。首先，确定具体评价指标 作为敏感性分析的对象。然后，选择需要分析的风险因素。辨识出可能影响分析 目标的最关键因素作为进行敏感性分析的对象。其次，逐一抽取关键因素，在假 定其它因素不变的情况下，给定该因素的变化幅度，并计算分析目标的变化幅度， 确定项目目标对各种敏感性因素的敏感程度。最后，重复上一步，可以求出其它 1 1 第二章房地产项目风险管理的理论方法 关键因素的变化情况，找出最敏感因素，对风险情况做出判断，并相应地在网状 图中表示出来。在敏感图中加入概率值，可绘出概率等高线，用蜘蛛图来表示， 如图2 - 4 所示。 内龆收董事 + 参戴的 西分比 变化 l o 8 0 8 王o 图2 - 3内部收益率分布图 蜘蛛鄹翻项目成本目标敏感性分析 图2 - 4 敏感性性分析蜘蛛网图 敏感性分析的主要步骤为： ( 1 ) 确定分析指标 净现值( n p v ) ：f n p v 2 - l ( a c o ) ，0 + 1 0 ) 叫 】2 第二章房地产项目风险管理的理论方法 内部收益靴删：脒斛( r 2 - r l 焉 ( 2 ) 选定分析因素，分析其变化范围 ( 3 ) 对各因素的敏感程度进行排序 。 5 s w o t 技术 s w o t 分析法是一种环境分析方法，其主要目是对项目的优势与劣势、机会 与威胁各方面，从多角度对项目风险进行分析识别。s w o t 分析法又称为态势分 析法，它是于2 0 世纪8 0 年代初，由旧金山大学的管理学教授提出来的。通过对 分析对象的优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，将内部资 源和外部环境有机结合来分析，从而评判分析对象的资源优势和缺陷，在战略与 战术两个层面加以调整，以达到所要实现的目标 2 3 1 。s w o t 分别代表：s t r e n g t h s ( 优势) 、w e a k n e s s e s ( 劣势) 、o p p o r t u n i t i e s ( 机会) 、t h r e a t s ( 威胁) ，如图2 - 5 。 s w o t 分析的作用在于：把外界的条件和约束同组织自身的优缺点结合起来，分 析项目或企业所处的位置；可随环境变化做动态分析；是一种定性分析工具，可 操作性强；可以针对机遇、威胁、优势、劣势为各战略决策打分。 积极 内遴 l 戳隐玎蝴 o p p o r t u n i t y 辫 锈舔 w e m k n e s st h 嘲t 嘲 屣昏 蹲攒 图2 5s w o t 分析图 s w o t 的实施步骤： ( 1 ) 列出项目的优势和劣势，可能的机会与威胁； ( 2 ) 将内部优势与外部优势组合，形成s o 策略： ( 3 ) 将内部劣势与外部优势组合，形成w o 策略： ( 4 ) 将内部优势与外部威胁相结合，形成s t 策略； ( 5 ) 将内部劣势与外部威胁相结合，形成w t 策略。 外因 第二章房地产项目风险管理的理论方法 2 3 项目风险评价 2 3 1 风险评价含义 项目风险评价就是对单个的风险事件和项目的总体风险进行评价的过程。其 重点是估计单个风险事件发生的概率，从而评判后果的严重性程度【2 4 1 。同时， 项目风险评价还能够系统分析项目潜在的风险因素，同时也能权衡项目风险存在 的各种条件，从而能够综合评定房地产项目的整体风险水平。 风险评价过程活动主要包括以下内容：( 1 ) 对项目风险背景信息进行系统研 究：( 2 ) 确定风险评价的基准水平；( 3 ) 确定项目的整体风险水平。 2 3 2 风险矩阵 风险概率及影响程度可以用定性的方式进行评估，如非常高、高、一般、低 和非常低。风险概率高低是用来描述风险发生的可能性【2 5 1 ，如表2 1 所示。 表2 - 1 项目风险的矩阵概率 项目 很低( 0 0 5 )低( o 1 )一般( 0 2 )高( o 4 )很高( 0 8 ) 目标 不明显的费 2 0 的费用 费用 用增加加增加费用增加增加 不明显的进总体项目拖延 总体项目拖 总体项目拖 进度进度拖延 5 延 2 0 2 0 ) 很难发现的影响到一些次影响到一些主要 功能降低到项目完成的 功能客户无法接产品没有实 功能减弱要功能功能 受的程度际用途 很难发现的 只有在要求很 质量下降到项目完成的 质量高时应用才会 质量的下降应得 客户无法接产品没有实 品质降低到客户的认可 受到影响受的程度际用途 2 3 3 风险评价方法 1 调查打分法 对可能的风险因素的按照其重要性进行主观的评价，确定风险因素的具体权 重；确定每个风险因素的具体等级值；风险因素的权数乘以相应的等级值，求出 1 4 第二章房地产项目风险管理的理论方法 一_ 一 该项风险因素的得分： i = 西 ，= l 将风险因素的得分逐项相加得出工程项目风险因素的总分，据此判断工程风 险的大小： i i = l 然后，对专家评估结果做计算分析，确定出主要风险因素，但需要考虑专家 评分权威性的权重值： i = c s 口a j j = l 2 决策树法 决策树又称为决策图，它是一种树枝形状的结构，用以表示连续的决策， 开始于一个起始点，每一个节点的直线分支代表了一个独立决策及其概率的事 件，如图2 - 6 。它是常用来分析和进行风险估计、风险评价的方法，它能帮助我 们探索问题之问的联系，简化问题并比较各方案的优劣【2 6 1 。决策树法是利用树 状结构模型来表述项目风险评价问题，其评价准则可以是收益期望值、效用期 望值或其他指标。 n e ( x ) = x i p ( x i ) i = 1 图2 - 6 决策树图 3 层次分析法( a h p ) a h p 把复杂的问题分解为各个组成因素，将这些因素按支配关系分组形成 第二章房地产项目风险管理的理论方法 有序的递阶层次结构，如图2 7 ，2 8 ，2 - 9 所示的三种类型，通过两两比较的方 式确定层次中诸因素的相对重要性，然后综合人的判断以决定决策诸因素相对重 要性的顺序2 7 1 。a h p 体现了人们决策思维的基本特征，即分解、判断、综合。 层次分析法的步骤：( 1 ) 建立层次结构模型；( 2 ) 构造判断矩阵；( 3 ) 层 次单排序：( 4 ) 层次总排序；( 5 ) 一致性检验。 图2 7 风险递阶层次模型( 完全相关结构) 图2 8 风险递阶层次模型( 部分相关结构) 圈 圈 圈 第二章房地产项目风险管理的理论方法 图2 - 9 风险递阶层次模型( 完全独立结构) 4 模糊综合评价法 模糊综合评价可以用来对人、事、物进行全面、正确而又定量的评价。人们 在进行评价时往往喜欢用模糊语言来评价事物，可通过模糊数学提供的方法进 行运算，就能得出定量的综合评价结果，从而为正确决策提供依据【2 8 。 模糊综 合评价的数学模型为： b = a 一。r 一 其中，b 中的元素，6 j2 苫( 研 o ) = m a x r a i n ( a 1 ，r b ) ，m i n ( a 2 ，恐a ，r a i n ( a , , , 勺) ，) ， j = l ，2 ，m 从第i 个因素着眼，做出第，种评语的可能程度的评价矩阵：尽= ( 勺) ，综合 的评价结果集合为：尽= 【玩，b z ，b ，】，各个评价因素的重要程度( 权重) 集合为： a - - ，】，评价的指标因素集合为：u = 甜。，甜：，“，删。) ，可以得出评 语集合为：v = v 。，v ：，v ，p 。) ，一般表示为：“大，中，小”，“高，中，低”， 或者“优，良，可，劣”等。 模糊综合评价的主要步骤为：( 1 ) 设定因素集u ；( 2 ) 设定评价集v ；( 3 ) 确定权重集；( 4 ) 专家进行评价打分；( 5 ) 建立评价矩阵；( 6 ) 进行综合评价； ( 7 ) 归一化处理，输出结果，进行决策。 第二章房地产项目风险管理的理论方法 2 4 房地产项目风险管理 2 4 1 房地产项目风险特点 房地产项目风险是指由于随机和不确定性因素的影响，引起房地产项目投 资收益与预期收益的程度发生背离【2 9 1 。房地产投资风险性的特点决定房地产项 目风险呈现如下特征： 1 客观性 毋庸置疑，房地产项目的风险是潜在且客观存在的，引起其风险的不确定因 素也是客观的，因而其风险都具有客观性。 2 多样性 房地产项目的过程涉及面较为广发，主要涉及社会、经济、技术等方面，同 时，与政策法规、金融形式、区域现状、产业变革、消费倾向等密切相关，因 而不同因素导致的风险也就多种多样。 3 变现差 由于房地产项目具有投入资金量大、周期长的特点，因此，在短期内，房地 产项目不能兑现资金，因而会造成较大损失，变现风险较大。 4 综合性 房地产项目是一项较为复杂的工程。不仅涉及开发市场的分析、项目的决策、 项目选址、项目设计与施工、项目监督与验收、财务的控制、宣传和销售、物业 管理等都需要协调统一，同时，需要外部的支持与配合。 5 补偿性 通常风险越大，其收益就越高，因此风险与收益并存。对于房地产项目风险， 如果能够正确利用，则可能增加收益。 2 4 2 房地产项目风险分类 在房地产项目活动中，风险的具体表现有以下几种形式。 1 按照风险的来源分类 房地产项目风险可以分为国家风险、市场风险、自然风险、公司风险四类【3 0 1 。 ( 1 ) 国家风险 国家风险是指由于国家政治、社会、经济形势的不稳定性，导致国民经济发 展状况与税收政、政策的变化，以及国家有关法律、法规的变化带来的风险。 ( 2 ) 市场风险 】8 第二章房地产项目风险管理的理论方法 因市场供求关系变化较大，市场资源条件的限制，市场购买水平不够平衡， 市场消费状况的变化，以及中介市场环境的变化带来的风险。 ( 3 ) 自然风险 由于自然条件变化产生的风险。如自然灾害。 ( 4 ) 公司风险 一是公司经营决策的失误，二是经营管理不善。 2 按照项目的实施阶段分类 根据项目实施的阶段，可以分为前期风险、期间风险、经营风险以及管理风 险四类【3 l j 。 ( 1 ) 项目前期风险 项目前期风险是指在投资计划实施前，项目规划研究阶段存在的风险，一般 包含投资决策风险、选址风险、市场风险、经营决策风险等。 ( 2 ) 期间风险 所谓期问风险是指从项目正式开工到交付阶段的风险。包含了工期风险、工 程质量风险、成本控制风险、安全生产风险等。 ( 3 ) 项目经营风险 具体包括两部分内容：一是项目投资经营产生的风险，如由于投资计划失误、 资金周转风险。二是项目市场营销产生的风险，如营销策略不当、预售计划失误、 市场定位不当引起的经营风险等。 ( 4 ) 项目管理风险 项目管理风险是指项目竣工以后进入交付使用与管理阶段所存在的风险。一 般包含：与业主之间存在的纠纷，物业管理以及卫生安全方面存在的风险。 3 按照投资组合理论和资本定价模型进行分类 依据理论可以将房地产项目风险归纳为系统风险和非系统风险，如图2 1 0 ， 从实际国情出发，依据的划分原则是：风险外生影响能否设法避免或消除【3 2 】。 对于整个投资项目产生的系统影响，无法避免或消除的风险我们称之为为系统风 险；只对市场内个别项目产生影响，通过一定的途径可以通过投资组合方法来消 除的风险为非系统风险。 第二章房地产项目风险管理的理论方法 图2 1 0 房地产项目风险分类 ( 1 ) 通货膨胀风险 项目投资完成后，项目收回的资金与投入相比，购买力降低使得项目投资者 带来风险。 ( 2 ) 市场供求风险 由于投资项目所属地区房地产市场变动导致供求关系和结构的变化，从而投 资者带来风险。市场的波动性势必会引起房地产供求关系的变化，其供求关系的 变化会势必会造成房地产价格的波动，这种波动将使房地产实际收益率与预期取 得的收益率发生较大的偏离。 ( 3 ) 周期风险 房地产业呈现的周期波动也会给投资者带来的风险。其周期可以分为发展、 繁荣、衰退、萧条四个阶段，当房地产业进入衰退