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哈尔滨个人住房公积金贷款发展策略研究 摘要 个人住房公积金贷款是指住房公积金管理中心以住房公积金为资金来源，向按规定 连续足额缴存住房公积金职工发放的，用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性 贷款。因其与个人住房商业贷款相比，享有低息、免税、还款灵活等优势而备受青睐。 哈尔滨住房公积金成立这十八年来，通过实施住房公积金政策，有效地提高了广大职工 特别是中低收入职工购房支付能力，扩大了个人住房消费需求，对促进住房建设、改善 群众居住条件、加速住房金融发展、拉动经济增长发挥了一定作用。 2 0 0 8 年以来，对应国家目前扩大内需、加强基础设施建设的宏观调控政策，房价相 对较低的哈尔滨市场迎来一个快速发展的“黄金期 。在大好的市场需求下，在有着政 策扶持的良好前提下，哈尔滨个人住房公积金贷款得到迅猛发展。然而，在面临机遇的 同时，也应该认识到潜在的困难和挑战。2 0 0 7 年美国次贷危机为我们敲响了警钟，让我 们更清醒的认识到大力发展个人住房公积金贷款不再是单一的追求贷款使用率的提高， 更应该以规避贷款风险和辅助国家宏观调控政策为己任，使得个人住房公积金贷款在新 形势下良性、健康、可持续发展。 本文立足于哈尔滨住房公积金管理中心，主要做了以下研究工作：首先，对近年来 国内外学者在个人住房贷款领域所做的主要研究进行综述，总结了个人住房贷款领域的 基本概念与重要的理论成果。其次，在详细分析哈尔滨个人住房公积金贷款现状及存在 问题的基础上，指出了哈尔滨个人住房公积金贷款存在问题的成因：一方面是个人住房 公积金贷款自身固有的缺陷是阻碍个人住房公积金贷款发展的内因，另一方面房地产行 业的宏观经济环境和开发商、受众群体对公积金贷款行业的忽视是阻碍个人住房公积金 贷款发展的外因。再次，哈尔滨住房公积金管理中心自身管理体制、人员的主管能动性 和服务质量也是影响因素。最后，根据前文的成因和国内外相关经验的借鉴提出哈尔滨 个人住房公积金贷款发展策略目标是：提升公积金的利用率和使用效率，防范公积金贷 款的风险，最大限度地为民众购房提供有效可持续支持。同时，给出加强风险防范，提 高经济效益，提升服务质量，扩大公积金受众面，深化体制改革等具体策略。 关键词：住房公积金；个人住房贷款；风险；发展策略 哈尔滨个人住房公积金贷款发展策略研究 a b s t r a c t p e r s o n a lh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dl o a ni st h a tt h ec a p i t a lo fh o u s i n ga c c u m u l a t i o n f u n dc e n t e ri ss o u r c i n gf r o mh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n da n dc a nb ep a i dt ot h ee m p l o y e e s w h os h o u l dc o n t i n u o u s l yd e p o s i tt h e f th o u s i n gf u n da d e q u a c yt ot h ea p p o i n t e dp e r s o n a l a c c o u n tb ym o n t h l ya c c o r d i n gt ot h er e l a t e dp o l i c y , w h o s ep u r p o s ei su s e df o rp u r c h a s i n g ， c o n s t r u c t i n g ，r e c o n s t r u c t i n ga n dr e p a i r i n gt h e i rh o u s et h e yl i v ei n c o m p a r e dw i t hp e r s o n a l c o m m e r c i a ll o a n , p e r s o n a lh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dl o a ni sm o r ep o p u l a r 、 疽也m o r e a d v a n t a g e s ，s u c ha s ：l o wi n t e r e s t ，t a x f r e ea n df l e x i b i l i t yo fr e p a y m e n t i tw a se i g h t e e ny e a r s s i n c eh a r b i nh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dc e n t e rh a db e e nb u i l t t oi m p r o v et h ep u r c h a s i n g p o w e ro fl o c a l l o w - i n c o m e b u y e r s a n de x p a n dt h ec o n s u m p t i o nd e m a n dt h r o u g h i m p l e m e n t a t i o no fh o u s i n ga c c u m u l a t i o np o l i c y , w h i c hp l a y sa ni m p o r t a n tr o l eo fb o o s t i n g h o u s i n gc o n s t r u c t i o n , e n h a n c i n gt h el i v i n gc o n d i t i o n , p r o m o t i n gh o u s i n g f i n a n c ed e v e l o p m e n t a n ds t i m u l a t i n ge c o n o m i cg r o w t h l o a nb e c o m e sap r i m eb u s i n e s si nh a r b i nh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n d h o w e v e r ， h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dl o a nh a dv e r yl i t t l ee f f e c td u et oi t sn a t u r ed e f e c t s n 比l a c ko f s e l f - d e v e l o p m e n ti n i t i a t i v ea n df l e x i b i l i t y , h i g hr i s kl o a n sa n dh i g hc o s tb e c o m eo b s t a c l et h a t h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dc e n t e rb e n e f i t sp e o p l eb e c a u s eh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n d c e n t e ri so f t e nr e s t r i c t e di ns u p e r i o rg o v e r n m e n tp o l i c y t h ef i s c a ly e a ro f2 01li sc r i t i c a ly e a r o fn a t i o n a lh o u s i n gw a l k , as e r i e so fp o l i c yh a sb e e ni s s u e db yg o v e r n m e n t ，s u c ha s ：t h e s e c o n ds e to fh o u s ep u r c h a s i n g ，p u r c h a s er e s t r i c t i o na n d1 0m i l l i o nu n i t so fh o u s e sa f f o r d e d b yg o v e r n m e n t 乃潞h o u s i n gf u n dp l a y sa ni m p o r t a n tr o l eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n di t s f u t u r ed e v e l o p m e n ta n ds t a t u si sc o n s i d e r a b l ef o ru s t h i sp a p e ra n a l y s e sa n ds u m m a r i z e st h er e s e a r c hw r i t t e nb ye x p e r t sa n ds c h o l a r so n h o u s i n gl o a nc o n t r o l ，e s p e c i a l l y a f t e ru s s u b p r i m ec r i s i s s o m ep r o p o s a l s ，s u c ha s s t r e n g t h e n i n gr i s kp r e v e n t i o n , e n h a n c i n ge c o n o m i ce f f i c i e n c y , e n h a n c es e r v i c eq u a l i t y , e x p a n dt h ef u n da u d i e n c ea n dd e e p e nt h er e f o r m ，e t c c a nb eo f f e r e di no r d e rt om a k i n gu pi t s d e f c c t sa n dd e f i c i e n c i e s o n ew a yo fh a r b i nh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n di st og a s pt h eo p p o r t u n i t yt oi n c r e a s e t h el o a nq u o t a , t h eo t h e rw a yt of i n do u ts m a r tm e a s u r e sc o m b i n e dl o c a lm a r k e t i n gs i t u a t i o n 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 a n dr i s ka n a l y s i so fa c t u a ld a t at ok e e pav i r t u o u s ，h e a l t h ya n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t 。 h o p e f u l l y , t h i sa r t i c l em a ym a k ec o n t r i b u t i o n s t ot h e f u t u r e d e v e l o p m e n to fh o u s i n g a c c u m u l a t i o nf u n d k e yw o r d s ：h o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n d ；p e r s o n a lh o u s i n ga c c u m u l a t i o nf u n dl o a n ；融s k c o n t r o l ；d e v e l o p m e n ts t r a t e g y 第1 章绪论 1 1 论文研究的背景及意义 第1 章绪论 1 1 1 论文研究的背景 住房问题一直以来是关乎民生的重大问题。住房公积金制度是我国政策性住房的核 心内容，该制度是否能够发挥作用，关系到广大中低收入阶层的住房保障、关系到国家 的社会政治稳定。中国住房供应体系经历了房屋实物分配、推行货币化分房、建立住房 公积金制度这一转型的过程，经过2 0 年的发展，住房公积金贷款逐渐成为城镇居民职 工购置住房的一个重要资金来源，客观上推动了房地产市场的快速发展。 近年来，在房地产市场向好和购房者强劲的刚性需求下，哈尔滨个人住房公积金贷 款业务发展迅速。据统计，哈尔滨住房公积金管理中心累计发放个人贷款1 1i 6 亿元， 6 4 万户。2 0 0 9 年以来，哈尔滨房价节节攀升，高房价形成的重要原因之一是居民对住 房的需求保持旺盛。旺盛的购房需求势必催生出“贷款热 的现象。房地产市场的火爆 成为住房公积金管理中心扩大公积金个人贷款覆盖面、提升放贷额的机遇。一方面房地 产信贷市场出现了高度繁荣的状态，整个城市的住房消费得到拉动，让广大中低收入家 庭切实地享受到住房制度改革带来的实惠，有效解决了职工支付能力不足的问题。但是， 随着贷款规模的急剧膨胀，住房公积金贷款的优劣逐渐暴露出来。尽管住房公积金贷款 在可贷金额利率、风险、申请难度和应还总利息方面存在着诸多优势，但是个人住房公 积金贷款自身固有的缺陷，如：住房公积金自身较强的政策性限定了客户群体，个人住 房公积金贷款担保费用较高，开发商对公积金贷款缺乏主观能动性，来自借款人信用风 险，个人住房公积金贷款市场营销的匮乏等因素均限制了个人住房公积金贷款的发展； 另一方面，扩大了对房地产业的信贷供给，又进一步推动了房地产价格的提高。这一过 程循环往复，形成“房价上涨一信贷投放加大一房价加速上涨 的自我循环，使房 地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫和房地产金融信贷风险的 不断积累。 1 1 2 论文研究的目的和意义 把握住房公积金个人贷款发展趋势，是关注民生具有重要意义的课题。虽然国外对 个人贷款的研究己经比较深入，并已经形成一定的共识，但具体到国内房地产信贷市场 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 却可能出现不符合中国国情、解释性不强的困难。目前国内有关个人住房公积金贷款的 研究成果大都比较陈旧，通常是国家出台相关政策，个人公积金贷款随之做相应的调整， 具有明显的滞后性。另一方面，住房公积金现行属地化管理，各地实施的各项政策也不 尽相同。本文希望通过参考文献以及结合哈尔滨个人住房公积金贷款现状进行研究，根 据对当前哈尔滨住房公积金个人贷款市场的现状分析，找出问题症结，提出相应的发展 策略和解决方案，找到适合哈尔滨个人住房公积金贷款的管理模式，提升住房公积金的 利用率和使用效率，防范公积金贷款的风险，最大限度地为民众购房提供有效可持续支 持，为宏观调控哈尔滨房地产价格市场及哈尔滨住房公积金事业今后的发展方向做出一 定贡献。 笔者在攻读m b a 学位两年半以及在哈尔滨住房公积金管理中心工作的七年期间，对 个人住房公积金贷款的现状做了深入的调研和分析，本文是对哈尔滨住房公积金个人贷 款近年来发展和前景展望的总结。据笔者检索，目前在国内针对哈尔滨个人住房公积金 贷款发展策略的公开发表文献未能检索到。因此，本文的研究和探索具有一定的创新和 现实意义。 本文的现实意义主要体现在以下几个方面： 1 、基于哈尔滨个人住房公积金贷款现状的分析，找出症结所在，通过相关数据做 出量化分析，对目前哈尔滨住房公积金个人贷款有了明确、清晰的认识，为把握存在的 突出问题提供了重要的信息和依据； 2 、基于对哈尔滨个人住房公积金贷款存在问题的分析，通过比较研究，借鉴国内 外个人住房基金发展的相关经验，为哈尔滨住房公积金中心个人贷款方面找到亟待加强 和改善的方向。 3 、本文所基于哈尔滨个人住房公积金贷款进行研究，具有一定的代表性和普遍性， 在一定程度上反映出了国内住房公积金个人贷款方面所面临的现状。 4 、哈尔滨住房公积金管理中心面临地方经济落后，房地产市场过热等特殊背景， 具有一定的研究价值。 5 、通过对哈尔滨个人住房公积金贷款的研究，希望能够给全国各地的住房公积金 管理中心提供个人贷款方面的参考，探讨中国个人住房公积金贷款的新思路。 2 第l 章绪论 1 2 国内外研究现状分析 1 2 1 国外研究现状 b a r tl a m b r e c h t 等( 1 9 9 7 ) 1 】利用标准威布尔分布和一般威布尔分布两种模型，采用英 国在1 9 8 7 至1 9 9 1 年这四年期间个人住房抵押贷款的违约数据，进行动态分析。研究结 果表明：在标准威布尔分布模型中，利率和工资是违约与否的主要因素；在一般威布尔 分布模型中，贷款价值比的影响则较显著。 y m g - f o o nc h o w 等( 2 0 0 2 ) 2 】通过对香港居民个人住房抵押贷款采样数据研究发现： 利率的变动，贷款到期日做相应的调整，以此来保持每月还贷额度不变浮动利率加可变 期限的方法被3 5 的香港有个人住房抵押贷款的居民采纳。 k a u ( 1 9 9 8 ) 应用或有要求权法【3 】认为违约也是一种合理的决策，这种决策发生在住宅 作为资产的净值低于抵押贷款的价值时。 y o n g h e n gd e n g ( 1 9 9 5 ) 1 4 在分析个人住房抵押贷款违约与提前偿还时，用了基于期权 的风险模型。通过研究分析得出：突发事件( 如：失业、离婚等) 是提前还款和违约行 为发生的影响因素。此外，传统的抵押贷款与模拟环境中的低( 如零) 首付比较违约概率 和政策成本，结论是：政策补贴在降低个人住房抵押贷款首付成本的同时，政策成本将 会提高很多。 w a y n e ( 1 9 9 5 ) 5 】研究了个人住房抵押贷款中的提前还贷行为。以往对提前还贷领域的 研究主要集中在解释提前还款行为时，主要考虑抵押贷款的特征和利率的历史变动。通 过研究发现：期权价值影响提前偿还贷款的行为，但影响贡献率小于5 0 。 1 2 2 国内研究现状 与外国侧重于技术层面的研究相比，国内学者的研究更多的倾向于对宏观市场经济 环境的关注和风险控制在系统方面的把握。其中具有代表性的学者有： 上海财经大学的王洪卫侧重于研究资金筹集来源和贷款风险防范的对应关系。这也 是我国较早的针对个人住房公积金贷款风险的理论研究。 西安建筑科技大学王彬运用盈亏平衡分析法和现金流量分布的期望与方差的基础 确定个人住房公积金贷款比例的上限和下限，为规避住房公积金管理中心贷款资金运营 风险，有很好的理论指导意义。 构建符合我国国情的“住房公积金专业银行 的想法由陈东在2 0 0 4 年提出。住房 公积金专业银行的建立旨在完善住房公积金政策、法规、制度，提高政策性银行服务为 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 民的职能，完善住房公积金的内部风险控制管理和外部监督机制，有效降低个人住房公 积金贷款的风险阳】。 除了学术理论界的专家学者进行的研究，各地( 市) 从事住房公积金业务和管理工 作的人员也在实践工作中摸索出了一些建设性意见或建议。其中具有代表性的研究成果 有： 武汉市住房公积金管理中心主任李楚星在公积金个人住房贷款风险防范机制与管 理( 2 0 0 1 ) d 0 ，从制度、政策、市场和抵押四大方面，详细分析了个人住房公积金贷款 面临的风险及其成因，对个人住房贷款风险类型、成因及防范措施做了深入研究。 湖北省住房资金管理中心的王建斌认为：借鉴新加坡、香港的公积金制度的优秀经 验，将住房公积金、养老保险基金和医疗保险基金三大保障基金融合，提高资金的使用 效率和规范基金管理的目的呻3 。 天津市住房公积金管理中心的黄小华提出，住房公积金管理中心的内部管理是个人 住房公积金贷款获得健康发展的重要因素，把住房公积金管理中心的内部管理进行指标 量化管理，实现内部管理的标准化嘲。 1 2 3 国内外研究现状评述 从国内外对个人住房贷款的研究现状看，相关理论研究不断地深入，在理论的延伸 和实证上都取得了很大的成绩。外国专家学者对住房贷款的研究大多集中在技术领域， 力求通过技术创新来创造更大的收益，不注重住房贷款在宏观经济方面的研究。中国学 者更善于研究个人住房贷款与宏观整体的关系与影响。基于中国的住房公积金制度是政 府扶植，所以有着浓厚的行政色彩。中国学者对个人住房公积金贷款的研究多集中在住 房公积金制度对经济社会发展的、对人民生活等领域的影响。在现阶段，国内针对某个 城市的个人住房公积金贷款进行具体的个案分析，研究其存在的问题与不足，进而为完 善和改进其不足，提出发展性战略的相关研究仍然非常少，现有学术研究对改进和发展 哈尔滨个人住房公积金贷款的现实意义不足。正是基于此原因，本人立足哈尔滨市进行 了研究，试图为住房公积金个人贷款理论与实践应用的有效结合进行一次探索。 1 3 论文的总体思路、主要内容和研究方法 1 3 1 论文的总体思路 针对哈尔滨个人住房公积金贷款的自身的特点，着重介绍了个人公积金贷款的现状， 分析了存在的问题。简要介绍了国内外学者和从事住房公积金工作的管理人员在个人住房 4 第1 章绪论 贷款领域的研究理论和实践成果。在此基础上又借鉴国外的先进经验和国内一线城市的成 熟做法，对个人住房公积金贷款存在的问题进行综合研究，找出问题所在，结合实际探索 解决方法，制定适合哈尔滨个人住房公积金贷款发展的策略，提出切实可行的对策和建议。 研究的背景、目的意义 国内外研究现状 论文的总体思路、主要内容i ， 哈尔滨个人住房公积金贷款的现状 哈尔滨个人住房公积金贷款存在的问题 受众群体的局限性ii 担保收费存在争议|i 开发商主观能动性l 来自借款人的i1 人们的误解与市场 和失衡性 il 性 |l 的缺失 il信用风险i 营销 国内外相关经验借鉴 仕_ | 方篮忧盈贝 略目标与愿景 具体策略 扩大受众群体及惠 及面 1 3 2 论文的主要内容 结论 图o l 论文的架构 加强信贷风险ii 寻求最佳市场营销 防范ii方式 本文首先明确了住房公积金的概念、作用，阐述了住房公积金的国内外发展和研究 状况。随后分析了住房公积金在利率、还款、免税等方面的优势，也提出了公积金政策 局限、开发商主观能动性差、担保费用高、信用风险大、市场营销匮乏等缺陷。 在分析了国外先进经验管理制度后，本文提出了改进哈尔滨公积金制度的思路，如 加强风险防范、提高经济效益、加强服务质量、扩大公积金的受众面、深化体制改革等。 公积金制度是一项利民惠民政策，是民生工程的重要组成部分。本文通过对哈尔滨住房 哈尔滨t 程大学工商管理硕士学位论文 公积金制度的分析研究，指出缺陷，提出对策，期望能对哈尔滨公积金制度的健康、有 序、规模性发展提供一定贡献。 1 3 3 论文的研究方法 本文采用了逻辑分析方法、比较研究的方法和定性与定量相结合等方法。逻辑分析 方法即通过对哈尔滨个人住房公积金现状分析，找出存在的问题，从而制定相应的策略 设计和对策保障；比较研究的方法是通过借鉴国内外个人住房贷款发展的相关经验，从 中得到启示；定性与定量相结合的方法是本文引用的数据均来自哈尔滨住房公积金管理 中心真实情况，根据哈尔滨个人贷款存在的不同问题，对相关数据进行定量研究，找到 最佳的解决方案。 1 4 论文的创新之处 ( 1 ) 本文通过对哈尔滨住房公积金贷款情况的分析，结合当前的房地产形势，在 机遇与挑战并存的环境中，深度挖掘个人住房公积金贷款的存在的问题。本文对哈尔滨 住房公积金管理中存在的问题能用具体的数据进行论证，有较强的说明力，有一定的代 表性。 ( 2 ) 本文通过对国内外相关经验的研究，提出了适合哈尔滨住房公积金个人贷款 发展的启示。 ( 3 ) 通过建立全新的哈尔滨住房公积金个人贷款发展策略，力求改变过去传统、 死板的贷款风险规避方式，打破追求利益片面性的局限，明确策略目标，旨在提升公积 金的利用率和使用效率，防范公积金贷款的风险，最大限度地为民众购房提供有效可持 续支持。 6 第2 章哈尔滨个人住房公积金贷款的现状分析及存在问题 第2 章哈尔滨个人住房公积金贷款的现状分析及存在问题 2 1 相关术语定义 c 1 ，公积金覆盖率= 爰差量差差笺篱誓翥善器x 1 0 0 其中，“已设立住房公积金账户的职工人数 是指在住房公积金中心已经设立了住 房公积金个人账户的职工人数( 扣除已经销户的职工数) ；“应建立住房公积金账户的 职工人数 是指按照统计部门公布的上一年度缴存住房公积金范围内单位在职职工人数 之和。 c 2 ，公积金使用率= 尘丛望里堂塑之鑫会薹蒸鑫蒌 堕型x i o 嘶 其中，“年末住房公积金个人贷款余额 是指截至年末累计向职工个人发放且尚未 归还的住房公积金贷款本金数额。 c 3 ，个人贷款率= 童霉等磊雾薹翥薨鲁擀- 。嘶 其中，“年末住房公积金个人贷款余额 是指截至年末累计向职工个人发放且尚未 归还的住房公积金贷款本金数额；“年末住房公积金归集余额是指截至年末累计归集 的住房公积金( 包括：转入金额、应付给职工的住房公积金结转利息) 扣除职工累计提 取额和转出金额后的数额。 c4 ，个人贷款逾期率= 专薹碧誓甏罢鬟薹蓦今瓣。 其中，“年末住房公积金个人贷款逾期额”是截至年末借款合同约定到期3 个月( 含) 以上、6 个月( 不含) 以内的应还未还的贷款本金和借款合同约定到期6 个月( 含) 以 上未归还贷款的本息余额之和；“年末住房公积金个人贷款余额( 万元) 是指年末累计 向职工个人发放且尚未归还的住房公积金贷款本金数额。 2 2 个人住房公积金贷款业务及其特点 中国人民银行在个人住房贷款管理办法总则中规定蚴：“个人住房贷款是指贷款 人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人 必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物， 7 哈尔滨工程大学_ t 商管理硕十学位论文 或由保证人承担偿还本息的连带责任。 由此可以看出公积金贷款是个人住房贷款的一 个特殊种类。但是，因为公积金的特殊性又有其自身特点： 2 2 1 住房公积金个人贷款利率优惠 按照中国人民放贷机构关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知( 银发 2 0 1 0 1 2 9 4 号) ，个人住房公积金贷款年利率五年期以下( 含五年) 为3 5 0 ，商业放贷 机构同期个人住房贷款利率为5 5 6 ，五年期以上公积金贷款年利率4 0 5 ，商业放贷 机构同期个人住房贷款利率为6 1 4 。在不提前还款的前提下，以贷款1 0 ，0 0 0 元为例， 见表2 1 。 表2 1 住房公积金与商业个人住房贷款利率对照表 贷款年 贷款月昶率( )每月还本付息合计贷款到期付息总额 限 贷款本金 差额 公积金贷款商业贷款公积金贷款商业贷款公积金贷款商业贷款 l 1 0 0 0 0 2 9 1 7 04 6 3 4 0o o oo o o3 5 0 0 45 5 6 0 82 0 6 0 4 21 0 0 0 02 9 1 7 04 6 6 7 04 3 2 0 34 4 1 4 13 6 8 7 25 9 3 8 42 2 5 1 2 31 0 0 0 02 9 1 7 04 6 6 7 02 9 3 0 23 0 2 4 15 4 8 7 2 8 8 6 7 63 3 8 0 4 41 0 0 0 02 9 1 7 0 4 9 6 7 02 2 3 5 62 3 4 6 77 3 0 8 81 2 6 4 1 6s 3 3 2 8 51 0 0 0 02 9 1 7 04 9 6 7 01 8 1 9 21 9 3 1 49 1 5 2 0 1 , 5 8 8 4 0 6 7 3 2 0 61 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 0 1 5 6 6 81 6 6 3 9 1 , 2 8 0 9 6 1 , 9 8 0 0 8 6 9 9 1 2 71 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 01 3 6 9 21 4 6 7 6 1 , 5 0 1 2 8 2 , 3 2 7 8 4 8 2 6 5 6 81 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 01 2 2 1 31 3 2 1 0 1 , 7 2 4 4 82 ，6 8 1 6 0 9 5 7 1 2 91 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 01 l o 6 4 1 2 0 7 5 1 , 9 4 9 1 2 3 ，0 4 1 0 0l ，0 9 1 8 8 1 01 0 0 0 0 3 3 7 5 05 1 1 7 01 0 1 4 8l l i 7 3 2 ，1 7 7 6 03 ，4 0 7 6 0l ，2 3 0 0 0 l l1 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 09 4 0 l1 0 4 3 9 2 ，4 0 9 3 2 3 7 7 9 4 8 1 , 3 7 0 1 6 1 21 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 08 7 8 09 8 3 l 2 ，6 4 3 2 04 ，15 6 6 4i , 5 1 3 4 4 1 31 0 0 0 03 3 7 5 0 5 1 1 7 0 8 2 5 69 3 2 l 2 ，8 7 9 3 64 ，5 4 0 7 61 ，6 6 1 4 0 1 41 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 07 8 0 88 8 8 7 3 ，1 1 7 4 44 ，9 3 0 1 61 , 8 1 2 7 2 1 51 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 07 4 2 28 5 1 5 3 , 3 5 9 6 0 5 3 2 7 0 01 9 6 7 4 0 1 61 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 0 7 0 8 58 1 9 13 6 0 3 2 0 5 ，7 2 6 7 22 ，12 3 5 2 1 71 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 06 7 9 07 9 0 9 3 ，8 5 1 6 0 6 1 3 4 3 6 2 , 2 8 2 7 6 1 81 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 06 5 2 87 6 6 l4 1 0 0 4 86 5 4 7 7 6 2 ，4 4 7 2 8 1 91 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 06 2 9 5 7 4 4 l 4 , 3 5 2 6 06 , 9 6 5 4 82 ，6 1 2 8 8 2 01 0 0 0 0 3 3 7 5 05 1 1 7 06 0 8 67 2 4 6 4 ，6 0 6 4 07 , 3 9 0 4 02 ，7 8 4 0 0 2 11 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 05 8 9 87 0 7 1 4 ，8 6 2 9 67 , 8 18 9 22 ，9 5 5 9 6 2 21 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 0 5 7 2 9 6 9 1 4 5 ，1 2 4 5 68 , 2 5 2 9 63 ，12 8 4 0 2 31 0 0 0 0 3 3 7 5 05 1 1 7 05 5 7 56 7 7 3 5 , 3 8 7 o o8 ，6 9 3 4 83 ，3 0 6 4 8 2 41 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 05 4 3 46 6 4 5 5 ，6 4 9 9 29 ，1 3 7 6 03 ，4 8 7 6 8 2 51 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 05 3 0 66 5 2 95 9 1 8 0 09 ，5 8 7 0 03 6 6 9 0 0 2 61 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 05 1 8 86 4 2 46 18 6 5 61 0 0 4 2 8 8 3 ，8 5 6 3 2 2 71 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 05 0 8 06 3 2 8 6 ，4 5 9 2 0 1 0 5 0 2 7 2 4 ，0 4 3 5 2 2 81 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 04 9 8 l6 2 4 0 6 ，7 3 6 1 61 0 ，9 6 6 4 0 4 。2 3 0 2 4 2 91 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 04 8 8 86 1 6 0 7 ，0 1 0 2 4 11 , 4 3 6 8 0 4 ，4 2 6 5 6 3 0 1 0 0 0 03 3 7 5 05 1 1 7 04 8 0 36 0 8 6 7 , 2 9 0 8 0 11 , 9 0 9 6 0 4 ，6 1 8 8 0 8 第2 章哈尔滨个人住房公积金贷款的现状分析及存在问题 e i i ti 宣i i i i i i i i i i i 宣i i i 2 2 2 公积金贷款提前还款灵活方便 表2 2 商业贷款与公积金贷款对照表 序号商业贷款公积金贷款 贷款者提前n 个工作日书面申请 l 无需申请，实时办理 银行 2 不满年提前还贷的违约金无违约金 3不满一年提前还贷不受理 受理 4提前还款次数有的有明确规定无 商业贷款提前还款，其数额必无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全 5 须为1 万或5 万的倍数 部视为提前还款金额 商业贷款提前还款，所冲金额公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本 6 包括部分本金及部分利息 金 2 2 3 住房公积金实行免税政策 根据财政部、国家税务总局关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征收个人 所得税问题的通知( 财税字 1 9 9 7 1 4 4 号) 规定：职工个人及其单位按照国家和地方 政府规定的比例实际缴付的住房公积金，不计入个人当期的工资、薪金收入，免予征收 个人所得税，超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入 个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。个人提取住房公积金账户内的存储余额， 免予征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人 所得税。 2 3 哈尔滨个人住房公积金贷款的现状 2 3 1 哈尔滨住房公积金管理中心机构简介 哈尔滨住房公积金管理中心是代表市政府管理全市住房公积金的管理机构，是不以 营利为目的的独立的事业单位，直接隶属市政府，负责全市市区包括市属县( 市) 和中、 省直系统住房公积金的归集、使用、支付、核算和编制使用计划等管理工作。根据国务 院住房公积金管理条例，哈尔滨住房公积金管理中心主要履行以下职责：( 一) 贯彻 执行国家和省有关住房公积金的方针政策和法律法规，拟定全市有关住房公积金方面的 法规、规章及政策，拟定全市住房公积金的发展战略及中长期规划，并组织实施和监督 9 哈尔滨工程大学工商管理硕士学位论文 j 7 1 i i i 宣i i 宣i i 萱i i i i 宣i i i 葺i i i i i i 宣i i i i i i i i i i i i 宣i i i i i i i i i i i i i i i i i i i 置i i 置萱i i i i i 篁i i i 宣 检查；( 二) 编制、执行住房公积金的归集、使用计划；( 三) 负责记载职工住房公积金 的缴存、提取、使用等情况；( 四) 负责住房公积金的核算；( 五) 审批住房公积金的提 取、使用；( 六) 负责住房公积金的保值的归还；( 七) 编制住房公积金归集、使用计划 及执行情况的报告；( 八) 会同有关部门核定住房公积金缴存基数、缴存率；( 九) 督促 各单位按时汇缴住房公积金；( 十) 监督受委托银行按委托协议办理住房公积金存贷款 业务；( 十一) 负责住房公积金单位贷款和项目贷款的清收工作；( 十二) 负责个人住 房抵押贷款的审批、监督、催收等工作；( 十三) 承办住房公积金管理委员会决定的其 他事项。 中心成立于1 9 9 2 年，前身是哈尔滨房改资金中心，2 0 0 3 年响应事业单位机构改革 的号召，成为直属市政府的独立正局级事业单位。经过近2 0 年的不断发展壮大，目前 机构下设道里、道外、南岗、香坊、松北、平房六个市( 区) 办事处，阿城、呼兰、双 城、尚志、五常、宾县、依兰、延寿、通河九个外县( 市) 办事处，管理哈尔滨市区及 所辖县( 市) 百万职工住房公积金的各项业务。 据统计，哈尔滨住房公积金管理中心累计开户人数已达1 3 0 万人，目前拥有资金 1 0 0 2 亿元，公积金覆盖率达7 7 1 ，公积金使用率达到8 3 6 ，累计发放个人贷款1 1 1 6 亿元，6 。4 万户，个人贷款率达到6 6 6 ，个人贷款逾期率为o 0 6 。发放保障性住房 建设项目贷款7 亿元，累计提供廉租房补充资金2 1 亿元。 2 3 2 中心近l o 年的个人贷款情况 2 0 0 0 一2 0 0 9 年，个人住房公积金发放情况如图2 1 ： 2 0 0 0 - 2 0 0 9 年度公积金贷款发放情况一览表 1 0 0 0 0 8 0 0 0 蒸6 0 0 0 薹4 0 0 0 2 0 0 0 0 2 0 0 02 0 012 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 2 0 0 82 0 0 9 年份 图2 1 近1 0 年公积金贷款情况柱状图 1 0 第2 章哈尔滨个人住房公积金贷款的现状分析及存在问题 2 4 哈尔滨个人住房公积金贷款存在的问题 2 4 1 受众群体的局限性和失衡性 ( 1 ) 局限性 住房公积金自身较强的政策性限定了客户群体。按照国务院住房公积金管理条例 规定，申请住房公积金贷款的对象必须是建立了住房公积金制度的城镇在职职工，这就 意味着首先贷款对象必须缴存住房公积金。根据哈尔滨市统计局国家统计局哈尔滨调 查队( 2 0 1 1 年1 月2 9 日) 公布的( 2 0 1 0 年哈尔滨市国民经济和社会发展统计公报提 供的数据显示：截至2 0 1 0 年末哈尔滨户籍总人口达9 9 2 0 2 万人。其中，城镇就业人数 2 4 5 5 万人。然而，哈尔滨建立住房公积金账户的职工累计为1 3 5 2 3 万人，其中处于销 户状态的职工人数为5 4 6 8 万人，封存状态的职工人数为1 5 9 3 万人，正常状态的职工 人数为6 4 6 1 万人，仅占城镇就业人数的2 6 3 2 。由此可见，住房公积金自身的政策性 已经将客户群体大大缩减。 在缴交公积金的这部分群体中，按照现行的哈尔滨住房公积金个人贷款政策的 规定：住房公积金个人贷款最长年限为3 0 年，最高额度为4 0 万元。按照贷款额度= 公 积金月缴额 1 2 0 4 ( 哈尔滨住房公积金贷款固定系数) 贷款年限的公式进行倒推得出： 如果某人在符合住房公积金贷款的条件下，想贷款4 0 万元，3 0 年，此人的公积金月缴 额不得低于2 7 7 7 8 元。月缴额达到2 7 8 元以上的，仅占正常缴交公积金总人数的5 7 2 。 ( 2 ) 失衡性 现对已建立公积金账户的职工按单位性质划分：情况如表2 3 表2 3 按性质划分的公积金账户统计表 所占总人数百所占总金额百分 序号单位性质 人数( 单位：人) 月缴交金额( 单位：元) 分比 比 1 国家机关 4 9 ，6 8 5 7 6 9 4 4 ，4 4 6 ，7 4 6 5 81 3 3 5 2 社会团体 7 1 3 0 1 l 6 1 8 ，0 0 3 3 9 0 1 9 3事业单位1 5 3 ，1 3 72 3 7 0 9 9 ，14 8 ，4 9 2 2 8 2 9 7 7 4 民办非企业 3 , 4 5 9 0 3 4 9 0 1 ，7 7 4 7 0 0 2 7 5 国有企业 2 4 7 ，0 9 3 3 8 2 4 9 3 ，6 4 5 ，8 9 4 6 3 2 8 1 2 6集体企业2 7 。5 0 04 2 6 7 , 3 0 9 ，9 3 9 4 2 2 2 0 7 外资企业3 0 ，4 8 3 4 7 2 1 6 ，5 4 8 ，2 9 5 5 9 4 9 7 8私营企业 3 5 ，2 1 9 5 4 5 1 3 ，9 8 9 ，7 5 1 1 0 4 2 0 9股份制公司 9 2 ，6 1 0 1 4 3 3 5 4 ，315 ，0 0 5 4 6 1 6 3 1 1 0 其他6 ，2 5 l 0 9 7 2 0 9 3 4 1 6 8 2o 6 3 合计：6 4 6 ，1 5 0 1 0 0 o o 3 3 3 ，0 1 7 ，3 2 0 0 0 1 0 0 0 0 哈尔滨_ t 程大学工商管理硕七学位论文 国家机关、社会团体、事业单位人数占总人数的3 1 5 ，缴交金额占总金额的 4 3 3 l ；外资、私营、股份制企业人数占总人数的2 4 5 ，缴交金额占总金额的2 5 4 8 ； 国有企业人数占总人数的3 8 2 4 ，但缴交金额仅占总金额的2 8 1 2 ；集体和民办非企 业人数占总人数的4 6 0 ，但缴交金额仅占总金额的2 4 7 。 上述数据表明：国家机关、社会团体、事业单位缴交金额所占百分远高于人数所占 百分比，公积金的缴交情况直接关系到个人贷款的金额，可见在住房公积金受众群体中， 这类人群获益最大；外资、私营、股份制企业人数所占百分比于金额所占百分比基本持 平，而国有企业缴交金额所占百分却远低于人数所占百分比，致使占人数比重最大的人 群因缴交公积金金额有限，贷款金额肯定受限，这样最需要的享受公积金贷款优惠政策 的这类人