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大中型房地产开发企业现金流管理研究 管理科学与工程专业研究生：吴俊贺 摘要 指导老师：黄有亮副教授 现金流是企业的血液，企业能否长期稳定的发展，关键在于血液循环是否顺畅平稳，生产经营 活动是否有充足的现金流保障，筹资渠道是否畅通，投资方向、资金运用是否合理等。本文从企业 管理的角度，将现金流管理理论结合房地产业特点，对房地产企业如何加强现金流管理进行了讨论。 论文首先对我国房地产企业现金流管理进行了基础性研究，分析了现阶段我国大中型房地产企 业现金管理状况和存在的问题，并对现金流管理和企业战略管理之间的笑系进行了研究，提出现金 流战略管理应该作为房地产企业战略管理的重要组成部分，重点对现金流战略实施过程，行业策略 选择以及大中型房地产开发集团企业现金流战略的应用等问题进行了阐述，构造了房地产企业现金 流管理控制研究的体系框架。 其次房地产企业现金流管理控制组织模式进行了研究，在对企业资金管理模式的分析和比较的 基础上，提出半紧密型资金集中结算管理模式是现阶段我国大中型跨区域、多项目房地产企业集团 现金管理的有效形式，并认为随着财务管理信息化的发展，基于网络技术的现金集成化管理是未来 现金管理的发展方向。 三是设计了房地产企业现金流内部控制制度， 理管理内控制度设计的原则、目标、范围等问题， 控制制度。 通过分析房地产企业现金流管理的特点，现金管 重点研究了现金流入控制、流出控制和现金安全 四是对房地产开发企业现金流管理控制的方法进行了研究，提出现金流分析，现金流动态预算 控制是具体实施现金流管理的有效手段。对房地产开发项目投资决策阶段的现金流风险管理进行了 描述，对建立项i ；t 投资决策过程中现金流风险预警的重要性雨i 必要性进行了论述，并建议建立完整 的项目投资决策现金流风险预警体系。 关键词：现金流管理；房地产企业；财务管理 r e s e a r c ho fc a s hf l o wm a n a g e m e n ti nl a r g ea n d m e d i u m s i z e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s e g r a d u a t es t u d e n t ：w uj u n h e s u p e r v i s e db y ：p r o lf i u a n gy o u l i a n g a b s t r a c t c a s hf l o wi st h eb l o o do fac o r p o r a t i o na n di t s e x p e d i t i n gc i r c u l a t i o n ，e n o u g hc a s h s a f e g u a r di np r o d u c t i o na c t i v i t y , e x p a n s i v ef i n a n c i n gs o u l c ea n dr e a s o n a b l ei n v e s t m e n ti s v e r yi m p o r t a n tf o r t h ee n t e r p r i s e s s t e a d i l yd e v e l o p m e n t t h ec a s hf l o wm a n a g e m e n t ( c f m ) t h e o r yi sc o n n e c t e dw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i co fb a n k r o l l i nr e a le s t a t ee n t e r p r i s ei nt h i sp a d e ri nt h ep o i n to fc o a d m i n i s t r a t i o nt od i s s e r t a t eh o wt o e n h a n c et h ec f mi nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e ( c f m r e ) f i r s t l y , t h ep a p e rh a v es o m eb a s i cr e s e a r c ho fc a s h f l o wm a n a g e m e n ti nr e a le s t a t e e n t e r p r i s e ，a n a l y z e dt h ep r e d i c a m e n ta n dt h ep r o b l e m st h a te x i s ti nr e a ls t a t ec o a n dh a v e s o m es t u d yo ft h e r e l a t i o n s h i p sb e t w e e nc a s hf l o wm a n a g e m e n ta n dc o r p o r a t i o ns t r a t e g i c m a n a g e m e n t c o n s i d e rt h ec a s hf l o ws t r a t e g i cm a n a g e m e n ta so n ep a r to ft h ee n t e r p r i s e s t r a t e g i cm a n a g e m e n ta n de m p h a s i z e dt h ec a s hf l o ws t r a t e g i ci m p l e m e n t a t i o n , a p p l i c a t i o no f c a s hf l o ws t r a t e g i cm a n a g e m e n ti n1 a r g ea n dm e d i 啪s i z e dr e a le s t a t ee n t e r p r i s ea n d c o n s t r u c tt h ef r a m e w o r ko f c a s hf l o wm a n a g e m e n ti nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s e c o n d l y , t h ep a p e rh a ss o m es t u d yo nr e a le s t a t ec o c f ms t r u c t u r ea n dt h i n k st h eh a l f - t i g h t n e s sc a s hm a n a g e m e n tm o d ei s t h ee f f e c t i v em o d ei nr e a le s t a t ec o a n dw i t ht h e d e v e l o p m e n to ff i n a n c ei n f o r m a t i o nm a n a g e m e n t t h ep a p e rt h i n k st h ec a s hf l o wi n t e g r a t e d m a n a g e m e n t t h a tb a s e do nt 1 1 en e t w o r kt e c h n i q u ei st h ei n t e n d i n gd i r e c t i o n t h i r d l y , t h ep a p e rd e s i g nt h ei n t e r n a lc o n t r o lr e g u l a t i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，t h r o u g h a n a l y z e dt h ec h a r a c t e r i s t i co fc a s hf l o w , r e g u l a t i o n sp r i n c i p l e ，r e g u l a t i o n sa i ma n d r e g u l a t i o n ss c o p eo fr e a le s t a t ec o p a ym o r ea t t e n t i o no nt h ec a s hi n f l o wc o n t r o l ，c a s h o u t f l o wc o n t r o l ，a n dc a s hs a f e t yc o n t r o ls y s t e m f o u r t h l y , t h ep a p e rh a ss o m es t u d yo nt h ec a s hf l o wm a n a g e m e n tm e t h o d so ft h er e a l e s t a t ec o a n dt h i n k st h ec a s hf l o wa n a l y s i sa n dc a s hf l o wb u d g e tm a n a g e m e n ti st h ev a l i d w a yt oi m p l e m e n tc a s hf l o wm a n a g e m e n t ，t h ep a p e ra l s od e s c r i b e st h ec a s hf l o wr i s k m a n a g e m e n ti nr e a le s t a t ep r o j e c ti n v e s t m e n ta n de m p h a s i z e st h ee s s e n t i a l i t ya n dn e c e s s a r yo f c a s hf l o wr i s kd i s t r e s sm a n a g e m e n ti np r o j e c ti n v e s t m e n t ，a n ds u g g e s t e dt h er e a le s t a t ec o e s t a b l i s hai n t a c tc a s hf l o wc a s hf l o wr i s kd i s t r e s sm a n a g e m e n ts y s t e m k e y w o r d s ：c a s hf l o wm a n a g e m e n t ；r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ；f i n a n c em a n a g e m e n t ； i l 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用过 的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 研究生签名： 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 研究生签名：墨盟导师签名：盥日期：通 第一章引论 1 1 论文研究背景 第一章引论 2 0 世纪9 0 年代以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国的房地产市场发展活跃， 房地产投资保持较快增长，房地产业的地位显著提高，对国民经济的影响不断增加，2 0 0 3 年国务院 1 8 号文件明确肯定，房地产业是国民经济的支柱产业i jj 。然而，在飞速发展的同时，许多问题也凸 现出来，据中国人民银行2 0 0 4 年房地产金融报告显示，中国的房地产市场和金融存在的主要问题是 房地产开发资金来源问题，对银行贷款的依赖程度仍然偏大，房地产企业开发贷款、土地储备贷款 存在潜在风险，个人房贷的风险也在逐步显露口j 。 自2 0 0 3 年以来，国家为了控制房地产投资过热，采取了一系列的调控措施：从央行的1 2 1 号文 件剑国务院的“国八条”、“国 条”，从银监会的商业银行房地产贷款风险指引到加强信托投 资公司部分业务风险提示的通知，国家对房地产市场的调控一直没有中断过。图1 1 显示的是近几 年来全国房地产开发资金的组成关系和国内贷款增长情况，从图中可以看出，白2 0 0 3 年二次调控实 施以来，银行贷款逐年减少，国内贷款增长率急剧下降，自有资金和其他资金比例逐步提高，企业 的银行贷款的依赖程度逐渐降低。2 0 0 6 年l1 月1 5 日，央行又将存款准备金率上调了0 5 个百分点， 这是今年第三次上调存款准备金率，累计上调率达到1 5 个百分点。可以看出，我国的房地产业正 面临着很大的经济制约和调控压力。 图t - 11 9 9 9 - 2 0 0 5 年末全国虏地产开发资金构成及国内贷款增长情况 随着房地产市场的不断发展和趋于成熟，土地市场的日益规范，中国房地产业快速增长的阶段 即将结束，长期来看将会进入一个相对缓慢增长的时期。银行对开发贷款和抵押贷款的审批条件日 趋严格，传统的利润增k 方式受到了挑战，使心高财务杠杆进行房地产投资越来越困难；外地投资 者和境外投资者的进入，打破了区域市场的垄断，形成了新的竞争格局；随着信息技术的发展，房 地产市场的竞争更趋向理性，房地产融资环境也发生了变化，融资手段和资金管理落后的企业将会 数据来源：中国房地产蓝皮书，房地产金融报告，n o 2 ， m 】北京：社会科学文献出版社，2 0 0 5 l 东南大学硕士学位论文 面临被淘汰的危险，例如最近浙江金南都被万科集团收购，顺驰地产集团被香港路劲基建收购就是 由于企业资金管理不当，现金流出现断裂导致的企业经营出现危机的典型表现。 另外，从微观上来看，我国的房地产业是资金需求密集、管理粗放型行业，项目开发周期长， 环节多。长期以来，房地产开发企业由于没有资金压力，能够轻易从银行获得贷款支持，在项目投 资和公司经营上对资金管理重视不够，盲目投资现象普遍，企业负债居高不下，信贷收紧后，多数 企业资金链绷紧，因为没有强大的现金流而变得结构虚弱，融资的成本逐渐上升。 在这种背景下，房地产开发企业要想在竞争中生存和发展。除了努力拓展外部融资渠道之外， 更重要的是提高企业自身的综合实力，提高管理运作水平，实现企业价值最大化。而对企业现金流 的有效管理是实现这一目标的重要保证措施之一。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 现金流问题研究的历史较短。在国外，较早将以现金流为基础的指标引入财务分析评价体系的 是w a l t e r ，随后各种以现金流为基础的指标不断产生。以美国为代表，从2 0 世纪7 0 年代以来，美 国注册会计师协会、美国财务会计准则委员会等行业协会发布一系列关于现金流量信息披露、关注 企业获取现金流量能力、以现金流鼍表取代原来的财务状况变动表等相关规定：“为投资人和债权人 提供预计、比较和评估他们未来现金流入的金额、时间安排及相应不确定性有关的信息”1 3 j ；1 9 8 7 年，美国财务会计准则委员会发布第9 5 号公告现金流量表，要求企业以现金流量表取代原来的 财务状况变动表，并对现金流量表的编制方法做出具体规定；1 9 9 2 年，国际会计准则委员会在更新 的第7 号国际会计准则中，也做了相同的规定；英国、加拿大等国家也要求企业编制现金流流 量表。历史表明，在全球范周内，越来越强调现金及现金流管理的重要性，现金流信息止成为企业 信息的核心。 国际上关于对现金管理研究的重视源于1 9 7 5 年美国w t g r a n t ( 格兰特) 公司的破产事件。 w t 格兰特公司是当时美国最大的商品零售公司，公司破产时盈利率为2 0 ，破产的主要原因是 公司盲目扩张，过于重视营运业绩和会计利润，忽视了现金流的均衡流动。由于存货周转速度慢， 大量流动资金占压，负债过高，最终导致了公司在盈利的情况下不得不宣布破产。 格兰特公司的破产使当时许多企业意识到现金流的重要性，逐步树立了现金流是企业的血液的 理念。对现金流管理的研究也吸引了越来越多的金融、财务方面的学者。国际上在现金流管理领域 的研究主要有以下几个方面【4 j ： ( 1 ) 研究企业营运行为和企业规模等内部环境和通货膨胀、汇率波动等外部环境对企业现金流 量产生的影响。具有代表性的是i ) e n i s o n 关于销售增长和通货膨胀压力对现金短缺的诱导效应的研 究，以及w e l e s h 等人关于企业规模对现金流产生影响的研究。 ( 2 ) 现金流量指标在企业财务分析评价中的应用。代表性的是w a i t e r 首次将现金流量指标用 于财务分析与危机预警，这种分析思路导致了财务预警体系的构建。 ( 3 ) 关丁二现金流与企业投融资行为之间关系的研究。拓展分析了投资决策、融资决策及鼓励支 付行为与现金流之间的关系，以m y e r s 、m a j l u f 的啄食顺序理论和j a n s e n 的评价投资效果的自由现 金流理论为代表。 2 第一章引论 ( 4 ) 现金流信息对外部市场有效性影响的研究，以e u g e n e f a r m 和j e m e n 等人开创的有效资 本市场理论最具代表性，不仅搭建了宏观市场与微观信息之间的桥梁，而且可以有效地预期资本市 场的变化态势。 ( 5 ) 现金流与企业价值之间关系的研究，主要以j e n s e n 的自由现金流理论为代表，由于代理 成本的存在，大量的自由现金流倾向资本形式外溢越出企业边界，寻求外部收益，提升企业价值。 对现金流管理模式的研究使许多企业纷纷在实践中加以借鉴，最近比较流行的是以自由现金流 量为考评指标，并综合考虑资本成本和企业存续能力，决策企业战略资源的分配流向，有效控制企 业的经济行为模式，增强企业适应和影响市场的能力。 1 2 2 国内研究现状 我国现金流鼍分析的历史更短，以1 9 9 8 年颁布企业会计准则现金流量表为标忐，现金 流晕分析才正式称为财务分析和财务管理的一个组成部分。国内对现金流的研究主要集中在现金流 量表的编制以及现金流对企业相关信息的披露、分析等信息反馈方面的问题。对从企业管理层面考 虑，通过实施现金流管理，控制企业经济行为，增强企业竞争能力的现金流管理模式和控制体系， 应用技术以及制度规范的研究很少。 ( 1 ) 关于现金流餐和企业价值之间关系研究 大连理工大学的李延喜在其博士论文基于动态现金流量的企业价值评估模型研究中研究了 现金流量和企业价值评估的关系问题，提出了用整体现金流量为基本参数，选择现金流量折现为基 本模型，全面反应企业价值”j 。 ( 2 ) 关于通过现金流披露企业相关信息的研究 晏静( 中南财经政法大学) 在其博士论文现金流晕信息功能研究一理论分析与实证一文中 对现金流量信息的内容和质量进行了研究，提出现金流冒信息的七个方面功能：洞察盈余操纵和粉 饰报表的功能；财务预警的功能；预测朱来现金流鼍的功能；信贷建议分析的功能；企业业绩评估 的功能；企业价值评估的功能；企业资本预算和项目投资决策的功能等1 6 j 。 ( 3 ) 关于房地产企业现金流管理理论的研究 房地产企业现金流管理理论的研究目前较少，刘文静在房地产企业现金流现状分析一文中 对房地产企业现金流的特点，现金流动情况和现金流管理方法的改进进行了一些阐述【”，盛敏在其 论文现金流定价模型在房地产开发企业中的应用探讨中分析了房地产企业现金流量的特点和存 在的风险，提出运用项目现金流定价模型米降低企业的现金流风险。另外还有一些文章对房地产企 业的现金流的循环过程，现金流管理的方式等进行了一些论述。系统研究房地产企业现金流战略管 理，风险管理，企业价值仓q 造和现金流量之间的关系，现金流管理控制制度，控制方法和项目投资 决策阶段的现金流风险等问题的文章很少。 1 3 论文研究的主要内容和意义 1 3 1 论文的主要研究内容 本文的研究内容主要包括以下几个方面： ( 1 ) 房地产企业现金流管理基础性研究 3 东南大学硕士学位论文 对我国房地产企业资金管理的特点、现金流管理的特点和存在的问题进行了分析，并在此基础 上对房地产企业现金流管理和企业战略之间的关系进行了研究，认为现金流战略管理是企业战略管 理的重要组成部分，随后对现金流管理的相关概念，管理目标、管理对象、现金流循环等问题进行 了讨论，最后建立了论文研究房地产企业实施现金流管理的基本体系框架。 ( 2 ) 房地产企业现金流管理控制模式研究 在分析我国房地产企业集团和火中型房地产上市公司现金流管理现状的基础上，对现金流管理 控制模式的演进，管理模式的主要类型进行了阐述，提出房地产企业现金流管理控制的主要形式： 半紧密型资金相对集中管理模式，并指出随着网络信息技术的发展，资金信息化集中管理是未来现 金流管理的主要发展趋势。 ( 3 ) 房地企业现金流管理内部控制制度设计 讨论了内部控制制度的基本概念及企业建立内部控制制度的必要性和重要性，对房地产企业建 立现金流内部控制制度的设计进行了阐述，对控制制度设计的目标、原则、涉及的控制范同和控制 流程进行了分析。详细讨论了现金安全控制制度和现金收支控制制度。 ( 4 ) 房地产企业现金流管理控制方法研究 对房地产企业现金流管理控制具体实施的方法进行了研究，详细论述了现金流分析、现金流流 预算和开发项目投资决策过程中的现金流风险管理等问题。具体包括现金流量分析指标体系的建立， 现金流分析的主要方式，项目投资决策过程中现金流入风险分析，投资过程中现金流风险的处置， 并讨论了投资项目决策过程中现金流风险预警模型建立的相关问题。 1 3 2 论文的主要研究意义 企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是现金管理，利润在现代财务管理中的作用已经 越来越被淡化，以现金流管理为核心的企业价值管理是未来企业财务管理发展的主要方向。对于房 地产产企业来说，加强现金管理应该从企业管理的角度进行更多的考虑，通过增强管理意识，建立 管理制度，细化管理过程，优化管理方法，保持企业的现金流状态良好的运行，提高企业在各种环 境下的资金应变能力，避免出现资金链过于紧张，及早进行预防并采取措施，从而实现企业的可持 续发展。因此，论文研究的意义主要体现在一下几个方面： ( 1 ) 减少房地产企业资金占川量，提高资金使用效率，降低资金使用成本； ( 2 ) 通过控制和增强企业现金流动性，保证企业现金流平稳运行； ( 3 ) 通过对房地产企业现金流分析，充分利用闲置资金，保持最佳现金持有量； ( 4 ) 预测未来开发项目现金流需求，及时应对各种环境变化； ( 5 ) 对现金收支进行差异分析，为管理决策提供依据； ( 6 ) 为企业扩大再生产提供资源保障； ( 7 ) 有利于企业提高抗风险能力，提升企业价值。 4 第二章大中型房地产开发企业现金流管理基础性研究 第二章大中型房地产开发企业现金流管理基础性研究 2 1 我国大中型房地产开发企业现金流管理现状分析 1 9 世纪8 0 年代以来，随着世界经济的向前发展和市场竞争的不断加剧，企业发展形式一直在 不断的演进，特别是2 0 世纪末期新一轮的企业兼并浪潮下，企业规模日益壮大，生产和资本越来越 集中于少数大型企业，集团企业已逐渐变成各国经济活动的主角。 房地产业也不例外，虽然现阶段我国房地产业还处在发展的青少年时期，规模和实力都不是很 大，但是长远来看，具有区域性乃至全国性垄断特性，竞争力强的超大型房地产集团企业是的出现 是不可避免的，据中国房地产t o p l 0 研究组研究显示”j ，截至2 0 0 5 年，我国综合排名前1 0 0 强房地 产企业正处于高速成长时期，超人规模的房地产企业开始逐渐涌现，已有七家企业的主营业务收入 超过5 0 亿元人民币( 图2 - 1 ) ，规模型l o 强企业的总资产共计1 2 9 8 8 2 亿元，其中中国海外和北京 天鸿集团的总资产超过2 0 0 亿元。规模性1 0 强( 如袭2 - 1 ) 的施一 面积总计达2 2 7 05 9 万平方米， 占全国商品房施工面积1 6 2 ，中国海外发展和万科企业股份的施上面积超过3 0 0 万平方米。 图2 - 1 截至2 0 0 4 年t o p l 0 0 主营业务收入及总资产分布2 表2 - 12 0 0 5 年房地产企业综合实力前十强 排名企业名称 1 中国海外发展午限公叫 2 万科企业股份有限公司 3 合生创展集团有限公司 4 上海绿地集团 5 广州恒人实业集团有限公司 6 富力地产集团 7 大华( 集团) 有限公司 8 复地( 集团) 股份有限公司 9 绿地集团 l o 北京天鸡集团公司 资料柬源：中国房地产t o p i o 研究组，2 0 0 5 中国质地产百强研究报告 2 中国房地产t o p l 0 研究组，2 0 0 5 中固房地产百强研究报告 5 东南大学硕士学位论文 在沪深两市的7 9 家房地产上市公司中，2 0 0 4 年综合实力1 0 强( 表2 2 ) 公司完成主营业务 收入合计2 6 4 2 2 亿元，与2 0 0 3 年综合实力1 0 强相比增长1 1 9 ；实现利润总额合计4 6 ，8 3 亿 元，同比增长2 2 9 ；累计总资产达到7 5 1 4 3 亿元，同比增长2 0 9 7 。 表2 - 2 房地产上市公司综合实力十强 2 0 0 52 0 0 4 主营业务收入利润总额总资产市价总值 综合综合 得股票 股票简称 实力实力 分代码 数额排数额排数额排数额排 排名 排名 ( 万元)名( 万兀)名( 万元)名( 万元)名 11 4 0 0 0 0 0 2万科a7 6 6 7 2 311 2 6 0 3 3l1 5 5 3 4 4 21i 0 0 3 7 9 9】 221 46 0 0 6 6 3陆家嘴2 1 0 3 5 787 5 2 8 229 6 0 7 8 129 3 5 7 2 02 331 90 0 0 0 2 4 招商地产 3 4 7 5 9 034 7 1 7 338 4 5 5 0 033 5 9 2 7 61 0 4 6 2 66 0 0 3 8 3 金地集团 3 1 7 6 3 7 4 4 2 0 4 765 8 6 0 6 47 3 6 5 5 6 0 9 593 00 0 0 4 0 2金融街1 7 3 9 8 4 1 2 4 6 8 4 9 4 5 7 4 1 6 684 6 1 8 8 16 65 3 0 6 0 0 6 7 5中华企业 2 l 1 0 1 774 2 8 2 15 7 2 5 3 6 3 4 3 1 1 7 6 2 1 4 7 4 5 06 0 0 2 6 6北京城建1 8 2 2 2 2 1 1 1 4 0 8 3185 9 7 0 9 563 1 0 2 0 0 15 81 25 46 0 0 7 3 6嚣州而新1 6 1 3 3 31 42 8 2 4 l1 05 4 0 3 2 41 02 3 0 5 6 52 0 965 46 0 0 8 8 】耵太筻团2 0 0 3 1 091 3 9 6 11 96 8 1 9 6 752 2 4 2 2 02 1 1 096 46 0 0 0 0 7 中国固贸 7 1 1 4 23 23 j 8 0 494 4 9 6 2 41 64 3 2 8 0 07 资料米源：中国房地产t o p i o 研究组，2 0 0 5 中国房地产百强研究报告 但是，由于房地产行业资金使用的特点，项目开发周期长，投资规模大，资金网款速度慢，房 地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。对7 9 家房地产公司近三年平均现金流量统计表明，在7 9 家房地产上市公司中，8 8 2 出现了每股现金流为负的现象，最高公司出现了每股现金流0 0 3 元高 值，最低出现了每股现金流1 8 9 元低值，这表明我国房地产上市公司运营质量稳定性差，现金流波 动幅度大。 另外，由于集团企业通常都是由跨区域，多项目运作的项目公司组成，各项目公司各自为政， 资金分散，资金使用成本比较高，集团企业资金整体配置无法发挥集团优势，因此，我国大中型房 地产集团企业在现金管理问题上还有许多问题要解决。 2 2 房地产开发企业现金流管理与企业战略管理关系分析 2 2 1 现金流管理是企业战略管理的重要组成部分 房地产开发企业应将现金流管理作为企业战略管理的重要组成部分。通过对影响企业现金流的 内外部环境分析，从战略的高度筹划企业现金流入与流出的长期平衡，并努力降低企业财务风险， 谋求企业现金长期均衡有效的流转，使企业战略目标得以顺利实现，是现金流管理的重要任务之一 例。房地产企业在确定企业战略目标以后，根据战略目标对相关项目进行现金流分析，研究项目现 金流质量的好坏，制定相应的现金流战略方案。 现金流动性的好坏对企业的发展战略的制定有重要的影响。宏观调控实施以来，多数开发企业 资金链趋于紧张，央行最近又将金融机构贷款利率和公积金贷款利率进行了不同程度的上调，进一 步的调控措施已经陆续到来。在这种情况。f ，房地产企业在制定发展战略时，既要考虑未来项目现 金流的可利用程度，又要考虑长期现金流转是否稳定，经营风险与现金流风险是否协调等问题，并 根据企业现金流实际情况确定企业战略，选择投资地区和具体投资项目等。 6 第二章大中型房地产开发企业现金流管理基础性研究 对房地产开发企业来说，企业战略决定了投资的地区和以及开发项目的选取。项目的确定也就 是现金流方向的确定，项目操作的好坏直接影响企业战略目标的实现，因此房地产企业必须根据企 业发展战略对现金流进行合理的规划，确定现金流战略方向，使其不偏离企业战略规定的方向和目 标，提高现金流使用效果。并根据企业战略和当前投资环境制定现金流战略目标和原则，寻求与企 业战略目标相符的战略投资机会。 2 2 2 房地产开发企业现金流战略管理控制过程 房地产开发企业现金流战略管理主要是在企业发展战略确定的基础上，通过对企业战略分析， 财务战略分析以及企业进入的地区和选取的项目，制定现金流的战略方向，使现金流向不偏离企业 战略所规定的方向和目标，提高现金流的使用效果，并根据企业的战略目标和外界投资环境规律制 定现金流晕战略的目标与原则，寻求与企业战略目标相符的战略投资机会。房地产开发企业现金流 战略管理的控制过程如图2 2 所示。 图2 - 2 房地产开发企业现金流战略管理控制过程 ( 1 ) 房地产开发企业战略分析 通过对影响企业发展战略的政治、经济等的外部环境因素以及企业资源、竞争能力等内部环境 进行分析，评价企业所处的环境对企业发展的长远影响，正确定位企业应采取的战略，选择企业要 进入的地区和投资的项目。 ( 2 ) 现金流量战略环境分析 在企业发展战略确定的基础上，从战略分析的结果出发，对影响现金流的内外部环境因素进行 分析，对可能出现的影响程度进行评估，并确定现金流战略方向。 ( 3 ) 现金流量战略制定 在企业战略所规定的范围内，选择符合战略要求的项目，通过对项目的筹资现金流，投资现金 流以及经营现金流等的流入流出量进行分析，制定相应的现金流战略方案。 ( 4 ) 现金流战略方案评选 对形成的各种现金流战略方案通过一定的标准进行评价，选择晟适合企业的战略投资机会，制 7 东南大学硕上学位论文 定具体实施方案。 ( 5 ) 现金流战略控制 对现金流战略实施过程中出现的问题进行分析，对照标准，辨析并纠正偏差，保证现金流管理 目标的实现。现金流战略是企业战略组成部分，同时又对企业战略的制定起制约作用，房地产企业 在制定发展战略时，既要考虑未来项目现金流的可利用程度，还要考虑现金流转是否稳定，经营风 险与现金流风险是否协调等问题，并根据实际情况确定企业战略，选择投资地区和具体投资项目等。 2 - 2 ，3 房地产企业现金流战略模式选择 ( 1 ) 房地产业周期波动理论【l 叫 我国的房地产业己经有了2 0 几年的发展历史，在发展过程中市场呈现出了一些周期性起伏的波 动状况。国外的经验表明，随着外部的环境逐渐规范平| i 完善，产业与市场内在发展规律所起的作用 将会越来越人。英国皇家测罐师学会在1 9 9 4 年理解房地产景气循环一书中指出，房地产景气循 环是所有类型房地产的总收益率的重复性波动，且此波动重复发生，形成类似于物理学的周期性运 动，其运动过程的各个阶段可以h j 图2 3 表示出来。 l 成静鬯，超额 少、麟 赫 ) 骘整 ， 循环周期 | 图2 - 3 房地产企业景气循环周期模型 从圈中可以看出，房地运行周期可以大致分为四个阶段： 第一阶段，市场处予谷底，由于前一阶段的新开发建设的产品数量过多导致市场供给过剩，开 发活动停止或很少，需求有增长趋势，但由于供给过剩，建设活动保持基本静j e 不变，租金增长率 下滑，空置率达到峰值。 第二阶段，随着需求的持续增长，存量房逐步被市场吸纳，空置率下降，并到达合理空置率以 + f ，租金迅速上涨，新的项目陆续开发，供给增长速度逐渐和需求增长速度持平，并有超过趋势。 第三阶段，供给增长超过需求增长，但由于缓冲效应，房地产空置率仍低于合理空置率，市场 不存在过剩供给，当市场参与者逐步认识刽供给过剩时，新开工开发建设项目将会逐渐减少，但竣 工项目的大量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入周期运动的第四阶段。 第四阶段，此时供给高增长，需求增长放缓或负增长，存量房交易很少或有家无市。该阶段随 着新开发项目的停j r 和在建项目的陆续竣下而最后达到市场运行周期的白然谷底。 ( 2 ) 基于房地产运行周期理论的房地产开发企业现金流战略管理实施模式选择 随着市场的逐步规范，房地产业暴利的时代即将结束，快速增长的势头也会逐渐放缓，银行对 8 第二章大中型房地产开发企业现金流管理基础性研究 信贷的严格要求和自有资金的比例提高使高财务杠杆的投资活动越来越困难。一些融资困难，实力 不强的企业面临着被淘汰的危险。 据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院组成的“中国房地产 t o p l 0 研究组”研究资料统计，我国房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，作为龙头行业的万 科企业股份和上海陆家嘴有限公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率均不足百分之一，而美 国最大的房地产企业普特公司( p u l t e ) ，占全美国住宅市场份额4 6 ，最大的五家房地产企业在全 国住宅市场的份额约占1 5 左右。这当然也有中国特殊的国情和区域环境等外部原冈所致，但是， 随着我国房地产市场的逐步成熟，资源肯定会逐步向少数大的企业集中，中小房地产公司该如何把 握自己的命运，制定自己的发展战略，力争在越来越激烈的市场竞争中走得更远，是需要他们好好 研究的问题。 美国管理理论家r a y m o n dem i l e s h 和c h a r l i e scs n o w 在组织的战略、结构和程序一书中提 出了适应性战略模式，认为战略管理的根本任务就是使企业自身因素与环境因素有效地结合起来， 采取不同的战略和实施组合【川。现金流量战略模式的选择主要就是以企业的实际状况为依据，根据 企业不同的生命周期阶段或者企业自身的特点以及所处的环境所采取的发展战略选择不同的现金流 战略。把现金流战略模式理论应用在房地产开发企业，可以将房地产企业的现金流战略根据不同的 特点分为激进扩张型、稳健发展型和调整收缩型三种战略模式【l ”。 ( 1 ) 激进扩张型现金流量战略管理模式 采取激进扩张型策略的房地产企业试图在竞争激烈的环境中寻找迅速发展的机会，多数企业在 发展的过程中面临现金大量流出带来的巨大压力，由于投资项目的现金需求很大，而通过销售回款 等自身经营活动流入的现金却很少，为了解决企业投资扩张过程中资金不足的问题，企业往往可以 选择激扩张型现金流战略模式。 激进扩张犁战略模式的主要特点是企业通过多种融资模式大量举债，充分共至过度使用财务杠 杆，大量发放新股募股或者实行合作开发，与对方换股的方式解决资金短缺问题。采用这种扩张模 式的优点是可以短时间大量筹集资金，迅速占领市场。另一方面可以充分发挥财务杠杆的作h j ，提 高自有资金利润率。但是，由于债务负担较重，任何一个某个投资项目如果失败或者销售同款不力 的话，就有可能引起发债务风险，直接危及企业正常生产经营活动。 ( 2 ) 稳健发展犁现金流战略 采用稳健发展型现金流战略的企业一般处于相对稳定或有衰退迹象的市场环境中，并且企业也 有一定的规模，这类企业在管理中侧重于效率的提高，强调企业的稳周发展和平稳运营，企业的现 金流动稳定，且有一定的现金储备，没有剧烈的波动。 稳健发展型现金流量战略的主要特点是企业对现金流入没有很高的要求，管理的重点在于对现 金流出有效控制，削减不必要的开支，并且通过出售非核心资产和剥离副业来提高流动性，改善流 动状况。企业对开发新产品，进入新市场所投入的现金比较少，企业竞争力没有显著的提高。稳健 发展型现金流战略管理模式的优点是企业现金流量比较稳定，偿债能力比较强，不会出现大的现金 风险，缺点是企业发展后劲不足，竞争力逐步减弱，随着现金流量净额越来越小，企业发生现金风 险的可能性越来越大。 9 东南大学硕七学位论文 ( 3 ) 调整收缩型现金流战略 调整撤退型战略主要用于企业经营环境困难，行业整体不景气，以及由于自身管理不善等原因 导致财务状况不佳，企业现金流鼍循环不畅，企业必须通过对现有的经营业务做出一些调整，或者 放弃一部分市场的时候，来应对支付压力。 调整撤退型现金流量战略模式的主要特点是企业采取资产剥离、出售子公司，同行转让，股本 抽回，管理层收购等措施，实现企业现金资源的重整，有些旧的现金流入量为负的开发项目将被取 消，新的、一次性的现金流入项目将会产生；企业一般会尽量削减大额的现金投资支出，控制费用 性的现金流出，严格现金预算管理，并通过变卖部分资产，催收应收账款、加强寻获控制等措施， 提高现金的流动性。通过实施这一战略企业可以达到调整现金资源的目的，摆脱原有资金不畅的状 况。但是，由于只是被动的采取措施，缺乏根本上的解决方案，无法长久的解决现金流短缺的问题。 2 3 房地产开发企业现金流管理的对象与目标 2 3 1 现金和现金流量 ( 1 ) 现金 现金的概念有狭义和广义之分，狭义的现金主要是指现钞或企业库存的货币资金。广义的现金 除了库存现金以外还包括银行存款、其它货币资金等【1 。另外，财务会计和财务管理中现金的概念 也有一些区别。会计中现金是指货币资金，包括库存现金，银行存款以及其它货币资金，如外埠存 款、银行本票存款、汇票存款等；财务管理中的现金除了货币资金以外，还包括现金等价物等内容， 这和现金流量表中的现金定义一致，其具体组成如图2 - 4 所示。现金等价物是指企业持有的期限短、 流动性高、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的短期投资。通常指购买日至到期日在 3 个月或更短的时间即到期的投资。例如可在证券市场上流通的三个月内到期的短期债券投资等。 图2 _ 4 企业财务管理中现金的组成 本文所讨论的现金是指财务管理中的现金，包括企业库存现金、银行存款、其它货币资金和现 金等价物等。 1 0 第二章大中型房地产开发企业现金流管理基础性研究 现金品产沁歹锰量 震暨 e 2 3 2 现金流量的分类 企业的现金流量根据不同的标准可以进行不同的划分： ( 1 ) 按经济活动的性质分类【l m 1 ) 经营活动产生的现金流量， 经营活动是指企业投资活动和筹资活动以外的所有交易事项，包括销售商品和提供劳务，购买 材料、推销产品、广告宣传、缴纳税款等。经营活动产生的现金流量是指企业的各项经营活动产生 的现金流入流出以及净流量。 2 ) 投资活动产生的现金流量 投资活动是指企业各种长期资产( 如固定资产、无形资产等) 的构建和不包括现金等价物范周 内的各种对外投资及其处置活动，投资活动产生的现金流量是指企业投资活动中产生的现金流入流 出及净流鼍。 3 ) 筹资活动产生的现金流量 筹资活动是指能导致企业资本及债务规模和构成发生变化的活动，包括吸收投资、借入资本、 发行股票、发行债券等活动。筹资活动产生的现金流量就是企业各项筹资活动产生的现金流入、流 出和净流量。 ( 2 ) 按用途划分 1 ) 自由现金流量 自由现金流量一般是指企业除了支付各项有价值的资产投资所需资金之外的，能够向股东和债 权人派发的额外的现金流量。也就是企业产生的在满足了再投资需要之后剩余的现金流，这部分现 东南大学硕士学位论文 金流是在不影响公司持续发展的前提下可供分配的最大现金余额。自由现金流量是企业价值评估的 基本决定因素。企业创造价值的主要手段就是增加持有的自由现金流量。 2 ) 常用现金流量 常用现金流量也叫现金收益，是企业税后净利润和折旧的数量的总和。常用现金流量在资本预 算的时候经常作为经营活动的净现金流量的估计数。 3 ) 贴现现金流量 贴现现金流量是指考虑货币时间价值条件下的现金流量。就是将未来现金流全部折现到现在的 现金流量，贴现现金流量是分析投资机会的重要方法。贴现现金流量是分析投资机会的中要参考依 据。 4 ) 净现金流量 净现金流量是指企业某项经济活动所产生的现金流入量减去现金流出量之后的净额。净现金流 量常用于衡晕一项业务的现金产生能力，在投资学中称为现金盈利。 5 ) 增量现金流量 增量现金流量是指在投资决策阶段的项目比选中，舍弃某个方案引起的现金流量发生的变化量。 增量现金流量主要刚于投资项目方案的现金流分析。 2 3 3 现金流管理的目标 实现企业现金流的均衡流转，持续创造并最大化企业的价值是现金流管理的终极目标。现金是 企业资本的货币表现形式，资本存在的目的就是为了不断的增加自身的价值。马克思说“资本只有 一种本能，那就是增殖自身”，并用g - - w - - g 这一资本公式说明了资本的本质。作为资本的货币表 现，现金的管理目标就是不断保持有效的流动，在经营过程中持续增加其价值l l “。 现金流管理的最终日标是企业持续创造并最人化企业的价值，这一目标经过分解在管理活动中 可以形