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摘要 常州市旧城改造模式及实证研究 摘要 城市是人类社会的汇聚地，是人类经济文化活动的中心。随着经济建设的快速发展和城 市化进程的加快，旧城区作为城市的重要组成部分，其功能设施已渐渐不能适应经济发展和 人民生活水平改善的要求。通过旧城改造不仅可以提高完善城市功能、提高城市形象、改善 居民的居住环境，还可以促进房地产市场的发展、提高居民和城市的物质财富。在此背景下， 我国大多数城市都开始进行大规模的旧城改造。虽然旧城改造从城市产生开始就存在了，但 如何在市场经济条件下进行旧城改造还只是在探索尝试之中，目前尚没有统一规范的改造模 式。很多城市在进行旧城改造过程中都遇到了一些问题。本文正是从这些存在的问题上进行 讨论和研究的。 本文首先对旧城改造的内涵进行了界定，指出了旧城改造的驱动力、目标和意义。然后 介绍了目前常见的三种改造模式：政府投人模式、商业开发模式和政策扶持改造模式，并结 合常州市旧城改造的几个实例进行了比较分析，指出这几种模式优缺点、存在的问题以及适 用范围。在此基础上，提出以城市经营理念进行旧城改造市场化运作的作思路和方法，并结 合具体项目进行分析论证。在文章的最后对旧城改造提出了一些政策建议。 关键词：旧城改造城市经营改造模式 东南大学硕士学位论文 d e m o n s t r a t i o nr e s e a r c h0 nt h e p a t t e r no fm e u r b a nr e n e w a ii nc h a n g z h o u c i t y a b s t r a c t c i ty ，a s 山ec i v i i i z a t i o na n ds o c i a lc e n t e ro fh u m a na c “v il i e s ，p l a y sa ni m p o n a n tr o l e i nh u m a n h i s t o r y w i t ht h es p e e d u pd e v e l o p m e n to fe c o n o m ya n dt h eu r b a n i z a t l o n ，t h eu “l i t i e si nt h ec e n t r a i a r e a so ft h ed l dt o w nc a n tk e e pu pw i t ht h ep a c eo f 山ee n h a n c e m e n to ft h el i v i n gc o n d i t i o na n d e c o n o m yl e v e l b yt h eu r b a nr e n e w a l ，n o lo n l yc a nt h eu t i l i t i e sa n dt h ev i s a g eo ft h ec i t yb e i m p r o v e d ，b u ta l s ot h ei n h a b i t a n t s i i v i n gc o n d i t i o nw i l i b ee n h a n c e dg r e a t l y b e s i d e s ，m eu r b a n r e n e w a lw i l lh e l pt ot h ed e v e l o p m e n to ft h er e a l e s 妇t em a r k e t ，w h i c hc a ni n c r e a s et h ef o r t u n eo f c i t i z e 兀sa n dt h ew h o l ec i t y h ls u c hap r o m i s e ，m o s tc i t i e so fo u rc o u n t r yb e g a nt h el a 唱e s c a l eu r b a n r e n e w a lt h o u g hw l t h 山ea p p e a r a n c eo ft h ec i t yt h eu r b a nr e n e w a lb e g i n s ，h o wt od ot h i su n d e ft h e c o n d i t j o no fs o c i a l l s mm a r k e te c o n o m ys t j l ld e s e r v e st or e s e a r c h b e c a u s et h e r ei sn on o r m a t i v e p a t t e r no ft h eu r b a nr e n e w a l ，m a n yr e n e w a i se n c o u n t e rs o m ed i m c u l t l e s s oi nt h i st h e s i s ，w ed o s o m er e s e a r c h e so nt h e s ed i f ：| j c u l t i e s i nt h ef i r s tp a r to ft h et h e s i s ，w eg i v ec h ed e n n i t i o no fu r b a nr e n e w a l ，a n dt h e nw ep o i n to u tt h e f o r c e 、0 、，e r a i lg o a la n dm e a n i n go fu r b a nr e n e w a l i nt h en e x ts t e p ，w er e c o m m e n dt h r e es u c c e s s f u l r e n e w a lp a t t e m s ，t h cg o v e r n m e n ti n v e s 【m e n tp a t t e r n ，t h ec o m m e r c ee x p l o i t a t i o np a t t e r na n dt h e p o l i c ys u p p o np a t t e r n t h e nw ep u tf o f w a r dt h ea d v a n t a g e sa n dt h ed i s a d v a n t 8 9 e s ，t h ee x i s t e d p r o b l e m sa n dt h ea p p l i c a b l es c o p eo ft h em r e ep a n e m sc o m b i n i n gw i t hs e v e r a le x a m p i e so ft h e u r b a nr e n e w a 】i nc h a 几g z h o u b a s e do nf b ea b o v ea na 】y s e s ，w ep r o p o s et h a t 出eu r b a nr e n e w a 】 s h o u l dc o n s i d e rt h ec i 【ym a n a g e m e n t s1 1 1c o m b i n a t i o nw i t ht h ed e m o n s t r a t i o na n a l y s e so fs o m e p a n i c u l a re x a m p l e s ，w eb r i n gf o r w a r dt h em e t h o d sm r e a l i z ei i a n di nt h el a s tp a r to ft h et h e s i s ，w e 西、，es o m ea d v i s et ot h eu r b a nr c n e w a l k e yw o r d ：u r b a nr e n e w a l ：c j i ym a n a g e m e n t ；r e n e w a lp a t t e m 东南大学学位论文 独创性声明及使用授权说明 一、学位论文独创陛声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包 含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签辫吼迦丛 二、 关于学位论文使用授权的说明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学 位论文的复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文。 本人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外， 允许论文被查阅和借阅，可以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文 的公布( 包括刊登) 授权东南大学研究生院办理。 签薏凝导师签名饵日期：三丛 第一章问题的提出 1 1 研究背景 第一章问题的提出 改革开放以来，特别是近十年的加速发展，中国的经济社会状况都发生了巨大的变化，经济社会的发 展推动城市的发展。在城市发展过程中，不仅原有的许多建筑日益陈旧，功能不能适应社会生活的要求 逐渐进入更新期；而且现代化城市的发展使得城市原有的土地利用效益、城市布局、城市基础设施等 大大落后于现代化城市运行的要求。这就需要对旧城进行改造。旧城改造在世界城市发展史上不是一个陌 生的概念。伦敦在工业革命期间就已经对其老城区进行改造，调整其功能以适应经济结构变化与发展的需 要。西方发达国家的许多城市都经历了由传统工业聚集地向具有现代经济功能的城市的调整过程。面i 临着 再城市化发展的压力，我国的许多城市也在积极探索旧城改造的合理化路子”1 。旧城改造是一个系统工 程要兼顾社会的方方面面，但目前旧城改造中也出现了一些问题。 ( ”规划不合理，不能与城市整体功能相协调 城市旧城是城市的一个重要的组成部分，其改造规划是城市总体规划的重要组成部分，要服从于城市 整体规划和功能组成的要求。但很多城市的旧城改造规划并没有从城市的整体性、相关性、环境适应性方 面进行综合考虑，没有处理好近期改造与远期建设、局部改造与城市整体协调发展的关系。1 。 ( 2 ) 资金与利益问题 旧城改造既要对旧城的基础设施进行建设，有要对原有的居民进行拆迁补偿和安置，需要的资金很大。 政府往往没有足够的资金，一般要由开发商进行开发或一起合作进行开发。但巨额的资金需求和拆迁过程 中可能遇到的风险，令开发商望而却步。为吸引开发商参与建设，保证其在改造中有赢利或至少不亏损， 政府不仅要投人大量资金，而且需要给开发商实行大幅度的地价优惠，这不仅影响到地价收益进而延缓城 市建设步伐，而且容易造成土地供应失控，冲击商品房市场。当 日域改造见效后，地价和房价的上升带来 的利益大多被开发商所获得，成为旧城改造最大的受益者。 ( 3 ) 城市历史文化的保护与经济发展的关系没有处理好 保护与发展是旧城改造中永恒的话题，许多政府管理者面对这一话题，如同哈姆雷特面对“生存还是 死亡”，似乎保护旧城中一片街区，戴是失去了一块发展的黄金宝地；或者将发展等同于对旧城区一次摧 枯拉朽的“改头换面”。现在很多城市旧的城改造大多是“破坏性建设”，只注重经济发展，忽视保护民族 文化传统和城市生活环境的改善。具体表现在：建设项目任意选址、定点，随意改变规划确定的建筑密度、 容积率、高度控制等指标：在重点保护的历史地段违反规划大拆大建，甚至随意拆除或任意改建已经明 确需要保护的建筑等等”“。 ( 4 ) 注重经济，忽视社会效益、环境保护和可持续发展 目前我国的市场经济制度还不是很完善，旧城区的改造大多是在房地产公司的商业运作下进行、商 业房地产开发作为。种赢利性市场行为，以投资的撮大珂报为目的，强调经济利益，与旧城改造需要强调 社会效益、环境保护和可持续发展的要求是不一致的，他们常常强稠短期的经济利褴不汀重城f m k 远 发展粗暴地扪新城市文脉，无视旧城居民的利益和辅卒1 t 方而的需求。同时部分政肘过分强调经济效益 也助长了开发商的这种行为。一 东南大学硕士学位论文 ( 5 ) 社会公平没有得到体现，弱势群体的利益得不到保障 在旧城改造的实践中，部分政府在制定有关房屋拆迁改造的规章时往往忽视了社会公平的原则。将 “被拆迁人和拆迁人之间的平等关系变成了隶属关系”，不注重保护居民的利益，而是成为开发商手中的 保护伞和挡箭牌。旧城居民被迫接受不合理的“拆迂安置”和“拆迁补偿”。这破坏了公平、公正和具有 人文精神的社会环境，加深了“被拆迁人”的抵触情绪加大了旧城改造的难度”1 。 ( 6 ) 房地产开发忽视社会经济规律 为了追求更大的经济利益，我国的旧城改造多趋于高密度开发。这种片面追求经济效益的做法导致人 口密度、建筑密度和容积率过高，现实基础设施和交通容量难以适应高强度开发，最终导致城市环境的恶 化，基础设施超负荷，使旧城改造越改越挤。此外，在旧城改造中，开发者脱离市场需求，盲目进行开发， 往往使城市某些类型的商品房供过于求，造成商品房大量空置，而许多住房困难户得不到适用住房。这给 房地产市场的正常发育带来的负面的影响，而且造成大量资金的积压。 出现这些问题的原因是多方面的其中最重要的一个原因就是旧城改造的运作模式的不合理或选择不 当，特别是参与各方的角色不当、责权利的分配不均。因此对于旧城改造模式进行研究很有必要，对我 国1 日城改造具有重要的理论和现实意义。 1 2 研究目的及意义 l2 1 研究目的 本文研究的目的主要是： l l 明确城市改造的内涵和意义： f 2 ) 分析目前常州旧城改造的模式中存在的问题和矛盾； ( 3 探究城市改造各模式的内在规律： ( 4 ) 探讨以城市经营理念进行旧城改造的运作思路和方法 ( 5 ) 为旧城改造运作提供一些的建议。 1 2 2 研究的意义 旧域改造是每个城市正在面临的大事它关系到社会的方方面面，对城市的社会、经济、环境，对城 市的发展都有着重要的影响。本文对目前旧城改造模式的分析研究，建立了以城市经营理念进行旧城改造 的具体运作思路和方法，希望为常州市及其他城市的旧城改造提供一些启示和参考避免旧城改造中出现 t 的一些问题。 1 3 国内外研究现状综述 l - 3 1 。国外研究现状 社会经济的发展和人们列牛活质量要求的提高，城市原有功能慢慢不能适应这种要求这必然带来列 闷城的改造。真正大规 ! j ! 的旧城改造j 现在 ：业节命之后，对 城改造的研究也从这个时候升始形成。i 司 第一章问题的提出 外的研究主要集中于对旧城改造中历史文化的保护问题、规划问题以及改造方法等问题的研究”“”“。 】9 5 8 年8 月，关于城市改造的研究会在荷兰海牙召开，并对城市改造作了以下的说明：生活于都市的 人，对于自己所住的建筑物，周围的环境或上班、上学、购物、游乐及其他的生括有多种不同有希望与 不满。对于自己所住的房屋的修理改造，街道、公园、绿地、不良住宅区的清除等环境的改善，有要求及 早实施，尤其对于土地利用的形态或地域、地区制度的改善，大规模城市规划事业的实施，以便形成舒适 的生活、美丽市容等都有很大的希望。包括有关这些的都市改善，就是城市更新( u r b a l lr c n e w a l ) 。城市 改造的形式可分为重新( r e d e v e l 叩m e n t ) ，整建( r e h a b i i i t a “o n ) 及维护( c o n s e r v a t i o n ) 三种”“。 最初的城市更新仅被理解为以“新”换“旧”，随着大片区贫民窟的清除，许多有历史价值的东西也 销声匿迹了。最先意识到这点是1 9 世纪末英国，自1 8 4 8 年公布公共卫生法进行城市卫生环境改良以 来，大规模的产业革命时期旧居区改造更新使许多有价值的古迹建筑遭到破坏，l8 7 7 年英国民问自发组织 了全国古迹保护团体“古建筑保护协会”希望通过保护协会对古建筑进行监察并引起公众的保护意识， j 8 8 2 年英国政府开始将古建筑保护纳入立法范围，同年颁布了古迹保护法，自此，英国的城市历史文 化保护走向了法制轨道。( g r e go h a r e ，1 9 9 8 ) 。但在1 9 世纪末、2 0 世纪初时，关于城市历史文化保护认识 还相当局限，保护范围仅限于“古迹建筑”，在1 9 3 3 年8 月国际建协第四次会议通过的关于城市规划的理 论和方法文件中( 即雅典宪章) ，除了城市的四大功能外，有关城市保护强调概念是“有历史价值的建筑 和地区”，这里的地区只限于古建筑区的建筑群体“”。 仅对具有历史价值的建筑物及相应的古建筑区进行保护并不能代表刘历史的完全尊敬，历史建筑物除 了其自身还有其处在相关的环境，这一点直到六十年代初才为人们认识。与此同时，人们原来的社会生活 联系被割断了威尔莫特和杨格在他们伦敦东区的家庭与亲属关系一书中曾对这种推土机带走原来的 社会关系所给予人们的安全支持之后留给人们无限怀念和痛苦作过批判。美国的城市更新一直强调“新” 城市更新最具有代表的城市是波士顿，自一开始就以这种方针为指导，以致在建设西区一个平凡的规划 时，把整个地区夷为平地赫伯特甘斯在其城市村民一书中对此政策所造成的恶果做过生动记载， 这样的城市更新在美国引起强烈反响。j a n ej a c o b s 在其美国大城市的生与死旧城改造的规划理论与实 践能问题，提出如何通过改造提高城市的社会活力，并提出“以一定数量的钱在一定时间内可以彻底清除 贫民窟并解决交通拥挤与其他相应问题”之观点进行旧城改造是个错误的。1 9 6 7 年美国推行“模式城市计 划”1 9 7 4 年结束城市更新运动之后开展社区计划社区计划与城市更新计划最大的区别就在于强调邻里 的保护与复兴( a ，h o p f e l l 9 8 3 ) ”8 “。 从城市更新过程中关于历史保护的发展看保护范围从历史建筑到历史地段再到完整的“城市保护” 概念的提出，这表明城市更新层次的提高，而保护的范围、内容、方法虽因为具体情况不同，但随着城市 更新理论与实践的深入会面i 临新的问题并有新的认识和对策，如同城市更新问题永远不会结束，更新过程 中1 的保护问题也永远不会结束( b o d of r e u n d ，19 8 3 ) ”“。 1 32 国内研究现状 母毕国外而看。国内的研究起步比较誊，但随着麟市的发罨鹌i j 城改遮的大规模进行，很多学卷也怍 何较为深人的研究这些研究主要集中于政造中历史文化的保护问题、改造的资金问题、| 【= i 城改造n g 拆迁 问题等、 与默美国家不同 ，矧j 披市发展l 二1 1 ) 尚处于高速发展阶段由于受到计划经济的影响在市场经济还 不完蒋的今天中倒n ” 城改造有若独特的发展特征国内的研究也正是基于这种特殊的情况而了1 。眨的， 一3 ， 东南大学硕士学位论文 刘样生、安旭东研究了旧城改造中的可持续发展问题，提出必须将旧城改造中的经济利益与社会利益、 环境保护结合起来，注重旧城改造的规划问题从城市整体功能出发进行旧城规划。 洪开荣建立了旧城改造对策模型，分析了企业不愿参与旧城改造的原因及政府对进入企业提供公共支 持的必要性，并对行政介入方式及政府政策后果进行相应分析。他指出：由于旧城开发有很大的外部性，先 行开发的利益大量外溢给后来的开发者，从而使企业很难做出先行开发的选择。为了实现社会效益的最大化 政府以行政手段介人旧城开发是必须的，但介入必须是间接的，因为直接介入将导致开发企业主体结构的恶 化和区位资源的滥用”】。 王宁等人研究了旧城改造中房地产的利弊问题，主要包括吸引投资与地价的矛盾、短期建设与长期发 展的矛盾、社会效益与开发利益的矛盾、居民利益与社会利益的矛盾等”“。 李勇，王建国等人对国内外的城市改造方式进行了比较，提出了保持特色逐步更新的改造方式并对 不同改造对象的具体改造方式提出了一些设想。 马利民等人对旧城改造的规划问题进行了研究，指出：旧城改造要强调综合规划、综合改造和综合效 益，规划应遵循从实际出发，因地制宜，量力而行，尽力而为的原则特别是要处理好旧城改造的重点、旧城改 造的效益、旧城改造的速度和标准以及旧城改造中新旧关系处理等问题。 张沛等人研究了旧城改造与新区开发之间的关系指出旧城改造作为改善城市总体发展结构的一种手 段，应同城市经济发展内在协调，要与新区开发合理配套，制定切实可行的旧城改造方法、步骤及时序组织，防 止旧城改造中的技术不合理与不经济性及速度过快等问题。应依据城市的现状基础与发展潜力，逐步加快与 增大旧城改造的速度与规模，并有计划地进行新区开发与建设，为旧城改造创造人口、产业等功能性迁移的 外部条件，做到“新旧结合、以新补旧”，使城市的功能和空问完善与发展“”。 叶东疆等人研究了旧城改造中的社会公平问题，指出城市发展机制的缺陷、社会意识的、不足特别是 过度的商业化，造成旧城改造中严重的社会不公问题。主要体现在三个方面：( 1 ) 强制拆迁不符合法制社会 所倡导的行为规范：( 2 ) 动迁和回迁居民利益未得到充分保证；( 3 ) 旧城贵族化影响社会公平。他建议旧城改 造宜采用小规模改造的方式，把改善居民现实住房条件为首要任务，保正社会的公平”。 1 4 研究方法、内容和框架 1 4l 论文研究的方法 本论文的研究主要采用理论研究和实证分析相结合的研究方法，对旧城改造的概念的界定，介绍了目 前几种旧城改造模式并结合常州市的旧城改造的实践进行分析最后探讨了在市场经济条件下以城市经营 理念进行旧城改造的运作思路和方法，并对旧城城改造提出了一些政策建议。 ! 1 4 2 论文研究的内容 t1 ) 首先，通过对城市发展、旧城的分析来明确旧城改造的含义、驱动力、目标及意义，并对国外旧 城改造情况进行了简要的叙述。 。 【2 ) 列 城改造丰1 j 关n q 耻论作了简要概述_ t3 ) 介绑了i j 前常见的四中旧城改造投- 的概念、特点、运作流程等，并分别结合常州f f j 的儿个城 改造项目的实践进行分析。 第一章问题的提出 ( 4 ) 对各种管理模式进行比较分析并指出了各种管理模式的优缺点及其适用范围。 ( 5 ) 探讨以城市经营理念进行旧城改造的运作思路和方法，并对旧城改造的运作提供了一些建议。 1 4 _ 3 论文研究的框架 图l i ：论文框架图 东南大学硕士学位论文 2 1 城市发展与旧城 2 1 1 城市的发展 第二章旧城改造概述 ( 1 ) 关于城市的认识 城市是人类社会的汇聚，是人类经济行为的中心，城市的发展有自身的规律。城市随着人和自然的因 素的不断变化而处于不断变化过程中”。物质实体是城市存在的第一位，土地、空气、水、资源是城市赖 以生存的基本条件，没有这些基本条件的存在，人类的衣食住行就无所依托。经济是城市存在的条件，为 维持汇聚在城市中人的衣食住行，城市必须通过经济运作来养育他们。经济必须建立在物质实体的基础上， 通过物质实体，来实现其自身的价值，同时物质实体也会通过经济运作而发生量与质有变化。城市的变化 和城市社会结构的改变有着密不可分的关系。城市的发展是在各种综合力量和综合利益集团在复杂的环境 中相互制约平衡的表现。社会文化是城市的灵魂是城市人与人、人与自然间关系的表现。自从城市起源 以来，随着社会的发展不断地积累起来，它建立在物质实体、经济运作之上，是城市的上层建筑对城市 的实体、经济运作有着决定作用。 ( 2 ) 城市化 自从1 8 6 7 年西班牙工程师s e r d a 在其著作城镇化基本原理论一书中首先使用了u r b a l l i z a t i o n ( 城 市化) 的概念以来，这一名词开始风行世界。从不同的角度，城市化有不同的内涵。从经济学的角度看，人 口由农村向城市转移，并由第一产业向第二三产业转移是城市化的主要标志：从社会学的角度看，城市化 是城市规模扩大，城市数量增加，城市生活方式、组织体制和价值观念取代农村的过程城市基础设施和 公共服务设施水平不断提高的过程：从文化的角度看，城市化意味着城市文化和价值观念成为社会文化的 主体并在农村地区不断扩散和推广。因此城市化的实质是一种发展的过程：一是随着人类社会经济的发 展农业活动的比重逐渐下降，非农业活动的比重逐步上升的过程；二是与上述过程相适应农业人口的比 重逐渐下降、城镇人口的比重逐步上升，居民集聚点的物质文化和生活方式逐渐向集约高效转化和强化 的过程。美国学n o n h a m 把一个国家和地区的城市人口占总人口比重的变化概括为一条“s ”形曲线并 把城市化划分成3 个阶段( 表1 1 ) ：初期阶段、加速阶段和后期阶段，其中的分界点分别在3 0 和7 0 左 右】。 第二章旧城改造概述 表2 一i各阶段城市化发展特点 初期阶段加速阶段后期阶段 ( 1 ) 城市化水平较低、发展( 1 ) 人口向城市迅速集聚：( 1 ) 城镇人口比重增长趋缓 各阶段的 缓慢： f2 ) 工业化社会以第二产甚至停滞： 主要特征 2 ) 前工业化社会啄第一业发展为主，第三产业比重 ( 2 ) 后工业化社会第三产 产业发展为主：逐步上升：业占主导地位； ( 3 ) 西农业聚落为主。( 3 ) 皴市数量迅速增加，城 ( 3 ) 城乡区域一体化，并出 市地域拓展。现逆城市化和中心城市郊区 化现象。 _ 一 一 。_ 一f lf， 我国的城市化主要是伴随着改革开放2 0 年来的巨大变化而来，目前正处在城市化发展过程的第二个 阶段。从1 9 7 8 年开始的2 0 多年的时问里，城市化速度明显加快，同时城市也产生了些问题，旧城问题 就是其中最重要的一个。 2 1 2 旧城的问题 ( 1 ) 问题产生的内在原因 旧城问题的产生从根本上看是城市发展过程【= _ l 经济发展与环境生态持续产生矛盾所致。人类与城市生 态环境本为相互促进并相互制约的有机整体，人类发展本身便是一个历史的、辩证的过程。城市中工商业 活动在发挥其积极作用的同时，必然给城市生态环境带来消极的副作用。城市的经济发展使自然资源的消 耗急剧上升，污染物的排放量大幅度增加，继而导致城市生态环境的不断恶化，丽生态环境恶化又反过来 影响城市经济的正常发展。经济发展与环境生态矛盾的产生以及环境恶性循环的作用关系见图2 1 。 ( 2 ) 旧城区存在的主要问题 业布局不合理城市土地利用 术水平的有限性+ 三废污染 口集中卜生活垃圾污染 圈2 一l经济发展与环境生态矛盾产生的关系 生态环境破坏 生态环境恶性循环 我国大部分城市的规划管理部门在编制城市中、长 9 】规划日寸，源于经济方面的原因都选择了以旧城为 中心辐射状发展的集中模式，这意味着城市呈现某种程度的“摊大饼“式扩展。这利，城市增长模式的优点 主要是有利于提高土地利用效率有利于节约土地资源，减少通勤距离和节省交通能耗。但是随着城市规模 的扩展旧城的中心地倩将口益突。土地价值不断捉离。在土地极菱的作用下，城市空间出现大规模置 换和绐构重组，夫；人i ) = l i 高效产业蜂沥而至，原来的建筑功能在市场 j 埘d 的作| j 下以空前的速发政变荔 给旧城区带来娜以虹找的交迎和生活压力。绿色空问被挤占城市服务体系、基础设施、医疗设施和其他 东南大学硕士学位论文 一些生活水平指标因负担超量而下降。主要的问题有： 1 ) 基础实施落后 基础实施的好坏是衡量一个城市质量的重要指标，但由于在城市的发展过程中偏面强调了工商业的 发展，加上政治、经济的局限和规划的不合理，大多旧城区的基础设施建设严重滞后。一场大雨就能形成 内滞，天冷天热，就要限电交通严重不畅。特别是近几年来城市人口急剧增长私家车数量的急剧膨 胀，旧城中的这些问题已严重阻碍了经济的进一步发展，也成了各地政府最头痛的事。 2 ) 环境差 旧城环境问题的产生与恶化，主要归因于发展过程中以短期经济为第一目标，缺少规划、城市土地错 位利用，产业结构、布局不合理，管理结构不合理等综合因素所致。特别是工业、商业、住宅混合在一起 以及基础设施落后，往往导致旧城的环境较存在脏乱差问题，空气污染、噪音污染、地面污染严重。 3 ) 土地利用效率低 目前旧城区的土地大多为各类国有和集体企业占用，用地的性质大多为无偿无期限的划拨土地使用 权历史的原因导致这部分土地长期缺乏流动，使用和配置效率很低。特别是一些工业企业依然占据着旧 城的大片土地，严重浪费了土地资源，此外旧城的基础设施落后也导致土的价值难以提升。 2 2 旧城改造的内涵 2 2 l 旧城改造的定义 自有城市以来，城市经历了一代又一代文明的发展，在文明的发展过程中，城市也在不断地被改变。 f 日城改造是促使城市不同发展状态飞跃的中间环节，是城市新陈代谓 的有机机能。“旧城改造”是一个尚 未被严格定义的概念，他的名称也是多样的：旧城更新、城市改建、城市更新等这些名称的内涵基本是 一致的。在l9 5 8 年8 月，在荷兰海牙召开了关于城市改造的研究会，会上对旧城改造作了以下的说明： 生活于都市的人，对于自己所住的建筑物，周围的环境或上班、上学、购物、游乐及其他的生活，有 多种不同有希望与不满。对于自己所住的房屋的修理改造，街道、公园、绿地、不良住宅区的清除等环境 的改善，有要求及早实施，尤其对于土地利用的形态或地域、地区制度的改善，大规模城市规划事业的实 施，m 便形成舒适的生活、美丽市容等，都有很大的希望。包括有关这些的都市改善，就是旧城改造。城 市改造的形式可分为重新( r e d e v e l o p m e n t ) ，整建( r e h a b i l i c “0 n ) 及维护( c o n s e r v a t i o n ) 三种。 2 2 2 旧城改造的对象 旧城改造就是要改造城市的历史，改造城市的空问，其列象就是旧城中已不能适应社会经济发展需要 的部分，其物质实体包括：土地、土地附设物、空气、水体、生物，如图2 2 所示。 第二章旧城改造概述 + 地蜃萁醛蹬4 1 ：二j l e 城市 i 睡市 垤市 厂袖8 一 4 t 千 厂螭$ 垣路最施 城市区耩上堪市叠扭设篮 电力磴旌 电信蛩施 水磴施 坤墒卫l 最施 废弃钧壶仝处旦嚣施一 其j 血瓷施一知目瓦5 ； 自黠拍询炸墒 工均鹄珥境 功构废弃铀 娄废拜钧 口数量一域市 口密度 口匝 f 会立化m 贿 图2 2 旧城改造的物质实体 从上l 驾我们可以看出，我们耍改造的对象小可以是一根栏杆，一小处绿地，大可以是一个城市区域，甚 至整个城市。如果我们把组成城市的地上物称为城市元素的话，我们的改造对象就是这些基本元素，把需 要改造的元素去掉然后添加进新的元素，让新的元素都能发挥它们的功效在空间布置上更加有序。 城市改造需耗费大量的人力、物力，存有许多难以解决的矛盾。因此我们在进行改造时，需十分清楚， 首先是改造对象的取舍，旧城的方方面面都需要改造，但由于经济方面的原因，不可能一次全面改造。同 时，道路的拓宽，容积率的提升，势必给历史建筑的保护带来损害。因此，旧城改造中要科学合理的确定 改造对象。 2 2 2 旧城改造的方法 旧城改造的基本方法有三种： ( 1 ) 整体改造：就是针对某一区域将其地上附着物全部拆除而再作合理的使用。 ( 2 ) 整建：即对建物或城市基础设施晶部分功能进行调整修补，；改造交更刍设备使其碱足人们：的 功能要求的改造方式、， ( 3 ) 维护：就是对满足人们要求的建筑物保护其功能维持其现状。 在旧城改造的实践r 扎需要针刈a i 同的改造对象米确定具体的改造万法，使改造取得较高的经济效益、 ，q n u 东南大学硕士学位论文 社会效益、环境效益。切忌单一的从经济利益出发，不顾具体情况，一律采取推倒重建的单一开发模式，丽 应在充分考虑旧城区原有城市空间结构的基础上针对某地段的个性特点因地制宜，因势利导运用多种途 径和手段进行综合开发。 2 2 2 旧城改造的相关主体 旧城改造的相关主体主要包括政府、开发商、 杂的，在旧城改造中的角色和地位有很大的区别， 康发展是有益的。 ( 1 ) 政府 原使用者、未来的使用者等他们之间的关系是错综复 分析清楚各方在旧城改造中的角色地位对旧城改造的健 在旧城改造中，政府无疑负有不可推卸的责任，他一方面是是城市的管理者、人民利益的代表，同时 也部分承担着改造实施的角色，特别是在一些大型公共设施的建设中。在旧城改造中，政府主要追求的是 社会效益和环境效益，并在这两者得到保障的前提下兼顾经济效益。其在旧城改造过程中主要的角色、职 责包括以下几个方面： 1 ) 从城市发展战略的高度为旧城改造和保护提供空间； 2 ) 通过法律、法规的制定维护弱势群体，保护旧城区的传统文化； 3 ) 旧城改造过程中调查、设计和居民安置的组织工作； 4 ) 加强旧街区居住人口的控制； 5 ) 加强对“旧”建筑的使用与保护。 ( 2 ) 开发商 在旧城改造过程中，开发商主要在总体的规划下实施具体的项目其主要是追求利润最大化。对利润 的追求往往使得开发商忽略项目的社会效益和环境效益。 ( 3 ) 使用者 在旧城改造中，原使用者是受影响最大、关系最密切的主体之一，改造打破了他们的原有的生活 并影响他们未来的生活。如果改造成功他们生活的社会环境、自然环境就会得到极大的改善，地价房价的 上升还能给他们带来财产升值；如果改造出现问题，他们往往又成为组直接的受害者。未来的使用者是旧 城改造的受益者之一，由于一般是在改造进行后才进入的，所以他们一般要为这种好的环境付出经济上的 成本。 2 3 旧城改造的驱动力 2 3l 旧城改造的内在动力 由于城市的形态是在特定的自然、社会、经济和文化背景下人类各利，活动和自然因素相互作j j 的结 果。因此，随着城市的友展城市壶展中的问题不可避免地要暴露出来城市发展酗四个主妄问题：环境 的恶化，丛础设施的落后土地资 ! ：的既乏协史建筑缺乏仪护都需迎过城市改造来解次、，另外 + 城 市的物质形态是多利，因素综合影响的结果其l f i 社会经济的发展足导致j 变化的撮根本决定四素利会经 济发展对城市形态的决定性影响是通过以下机制发生作用的。 第二章旧城改造概述 首先，城市上层建筑的发展导致城市组成元索功能变化，而城市中出现了新的功能或原有部分功能的 衰退，破坏了功能形态的适应性关系，加剧了城市功能与形态的矛盾运动，从而产生了逐步变化的内应力； 简单地说就是城市元素的生命衰退和城市人功能的要求给城市改造以内在的动力它可分为四个阶段： 城市元素有新的要求建成满足城市人功能的需要：城市人社会的发展元素功能逐渐消退，形态变 坏：城市人需要更高、更新的功能，而旧元素形态恶化功能丧失：改造旧元素建设新元素。从上 可以看出，城市改造的动力是一直存在的。因此城市改造是必然的，一直延续周而复始的城市永远 处于动态的变更之中”“。 我国大多城市由于多年的发展而缺少城市改造，城市发展中的问题累积非常严重，因此近几年各 地都掀起了旧城改造的热潮，这是城市改造内在动力发展的必然。 2 3 2i 晶城改造的外部影响因素 随着城市土地使用走向市场和土地有偿使用制度的建立，土地价值的差别得以形成，要求土地配置遵 循土地区位价值规律按其所在位置所取的最高经济效益来决定其功能，逐渐使土地资源趋于最优化的配 置，使高效益的第三产业向城市中心集中，生产企业逐步迁向城市外围，这一变化导致土地出现大规模转 换。城市人对城市经济效益的追求就是城市改造的外在变更因素之一。另外，由于经济的迅猛发展，产业 结构的不断调整，旅游业的迅速发展也使得城市发展中就业门路、就业人员的构成发生了比较大的变化， 流动人口比例大幅度上升，他们也对城市的规模、容量和结构产生巨大的影响，要求城市迸一步提高a 口 承载能力和集聚能力，这也是城市变更的外在因素之一。 2 4 旧城改造的目标及意义 2 4 1 旧域改造的目标 旧城改造的目的是要通过旧城改造将旧城发展的问题解决好，也就是适应社会主义市场经济的发展的 要求，建设环境优美、安定舒适的城区，并且保护好城市的历史文化。通过改造把日趋恶化和环境进行重新 修补，站在社会、经济的高度，从城市结构、产业结构、城市规模、人口规模水体、大气、噪音、废弃 物污染整治措施以及城市美化等多方面。综台人手，改良优化环境生态系统；通过旧城改造和城市的总体 规划、交通组织，附属及配套设施建设结合起来逐渐把滞后的基础设施建设补回来，充分利用有限的土 地资源，把原来旧城土地无序、粗放的使用方式调整到有序、精密的国土发展规划轨道上来，向旧城要土 地，要空间，要环境；充分认识历史，尊重历史，在城市改造中更好地维护历史。通过这些问题的解决， 使我们的城市健康地存在并延续下去即可持续发展，让我们的始终有明媚的阳光，新鲜的空气，清洁的水 流，顺畅的交通，舒适的生活设备，：浑厚的历史底蕴。同叫，旧城改造也要注重经济效益和社会效益，在 充分利用市场经济规律争取最大的经济效益的同时注意保护社会弱势群体的利益，维护社会公平。 2 4 2 旧城改造的意义 我国目前正姓在国民经济搏续高速、稳步的发展，城市化进程不断加快，旧城区的基础 殳施落后、亦境 污染、人口大规模流动、供水紧张、能源短缺、迎讯落后、住房_ i 足、交通捌挤等等问题日益突，成为 城市总体发展叫1 的难点问题也不利于人民生济水5 r 的提高和环境的改善。要想实现人门、经济、州：境和 资源相 办调的可持续发腱，就必须对旧城进行改造j 意义主要有： 东南大学硕士学位论文 ( i ) 通过旧城改造使城市的总体功能不断完善，提高城市品位： ( 2 ) 改善城市的生态、社会环境，给居民带来更好的居住生活环境和生活水平 ( 3 ) 旧城改造带来的地价房价的上升，带来了城市和居民财富的增加： f 4 ) 旧城改造能够拉动国民经济发展推动城市文明的进步： ( 5 ) 旧城改造能够合理的配置土地资源，使土地资源发挥最大的经济社会效益 ( 6 ) 通过旧城改造促进基础设施建设，改善投资环境； ( 7 ) 合理的改也有利于城市历史文化的保护和流传。 2 5 国内外旧城改造简介 2 5 1 旧城改造概述 城市的形成是人的汇聚，是历史的沉淀。旧城改造起初被简单地理解为否定，但是城市需在历史。因 此，旧城改造必然要有保护，它保护的是城市是有历史价值的建筑，环境区域及艺术形式。虽然如此，但 现代城市更新运动起源伊始并未认识到这点，最初的城市更新仅被理解为以“新”换“旧”，随着大片旧 城区的改造，许多有历史价值的东西也销声匿迹了。二次大战至2 0 世纪6 0 年代，西方国家由于急于取得 经济建设的成就，对城市进行了一场以大拆、大建为特征的大规模改造运动，又称为“城市更新”运动。 当时西方城市普遍在“老城”中大面积拆毁旧建筑，代之而起的是大批的摩天大楼。城市面貌看似焕然一 新，然而，这种做法给城市造成严重损失不仅毁掉了一批有价值的历史建筑，摧毁了城市的历史风貌 而且导致了传统社会结构的破坏和社会矛盾的激化。伴随着大规模改造遭到批判和否定，西方国家的政法 官员们从大拆大建的狂热中猛醒，并意识到历史文化的价值。1 9 6 7 年美国推行“模式城市计划”，1 9 7 4 年 结束城市更新运动之后开展社区计划，社区计划与城市更新计划最大的区别就在于强调邻里的保护与复 兴。1 9 7 5 年9 月在阿姆斯特丹召开的欧洲理事会部长会议上通过了欧洲建筑遗产宪章。该宪章确认r 在当代欧洲历史保护的深远意义，意味着欧洲各国政府承担起保护历史文化的责任。在欧洲国家的推动下， 2 0 世纪7 0 年代国际上兴起了一股保护历史文化的新潮流，保护历史文化的国际文件频频出台。1 9 7 2 年1 1 月联台国通过了保护世界文化与天然遗产公约，并成立了世界遗产委员会，到2 0 0 1 年1 1 月底，被列 入世界遗产名录的世界文化遗产已达7 2 1 处。】9 8 7 年国际古迹遗址理事会在华盛顿召开会议并通过保 护历史城镇及城区宪章，宪章指出“所有城市社区，不论是长期逐渐发展起来的，还是有意创建的，都 是历史上各种各样的社会表现”，同时针对城市历史地区面临的困境提出了保护历史城镇的原则、目标、 方法和手段，它使城市历史文化保护在理论上得到充实和完善”1 。 下面对代表性国家或地区的旧城改造模式作一些概述。 2 5 1 几种典型的旧城改造模式 ( 1 ) 美国s o h o 的社区改造模式：主要特征是社区居民的参与在旧城改造中起着更要的作用。 ( 2 ) 英国利物浦的逐步变荜模式：主娄特 _ i i ：是美化市容，逐步改造现存的居民住宅，。规范井确保新建 筑的标犯 ( 3 ) j j | i 拿大格兰威岛的工业区改造模式：格兰威岛原是一个没落的重工业区，经过精心的策划和建没 后成为温哥华南n q 一个旅游雌地是旅游寻千必经之地，也是“1 地腑民所喜爱的购物天7 ；# 其成功之处7 一 i ! 一 第二苹旧城改造概述 于：一是没有摒弃原有工业建筑的较为粗稽简单的特点而是大胆地保留了下来还把新建的建筑也统一在 这个风格之下，让人一踏上格兰威岛就感受到其历史文脉：二是没有刻意追求大尺度恢宏的建筑空间：三 是多功能的构成，有利于吸引各个类型客人；四是室外随处可见刻意保留且经过装修的吊车轨道、管道。 甚至是轮船的尾桨也成为饰品。 r 4 ) 俄罗斯莫斯科的整旧出i b 模式：大规模的修复、改造、，粉刷和重建旧城中的百座老建筑，以恢复 旧城的历史风貌，同时坚持“便民城”的理念，突出了“以人为本”的原则。 ( 5 ) 中国香港的专门化改造模式 由于资金的原因政府鼓励私人参与旧城改造，开发商要拟订一份“总纲发展蓝图”的重建计划，经规 划委员会批准后方能实施。成立具有半官性质的土地发展公司，可以选定某一旧区作为“综合发展区”， 可以自动拥有该项目的开发权，并且在特定的情况下可以向政府申请动用官地收回条例进行强制性征 购。香港专门化旧城改造模式的主要措施有：土地征购和住户安置、“取系地盘”的试验、设立市区重建 局和建立市区环境美化基金”“。 2 5l 国内外旧城改造的启示 ( 1 ) 增强旧城改造计划与城市总