（管理科学与工程专业论文）房地产投资项目的风险分析与评估研究.pdf

摘要随羞近几年国民经济的快遮增长，房地产市场也魑骥出良努的发震态势，瘥遗产鲎已或为鬻涎经济孛重要戆蘩戳瞧产韭。餐是，穗穗产投资是一顼综会瞧、专鼗性、技术性极强的活动，同时也怒一个高投入、高网撤和高风险的产业，逸些特征决定了它是不同于一般产品的投涤，必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。因此，房地产投资风险与决策的理论探索与实践已不单单是一个学术翊题，蕊且戚为一个重嚣阉题引起国内外有关专家和房地产投资嚣静重视。本文攒蘩鏊内努塞建产投资溅殓磷究中一鍪魄较妓熬瓣理论窝方法，缝合我匡房地产授涤晌实际情况，详细论述了房地产投资，努柝了房地产投资风险因素，建立了房地产投资风险评估指标体系，构建了基于模糊数学的控制区间和记忆模型；以成都市某房地产投资项目为研究对象，进行了实诞分析。研究结果表明：风险评估结果符合实际。f c i m 模型集合了模糊数学与控铡聪闽和记忆模型的优点，具有凌强戆实爰瞧莘拜瘟矮狯篷。关键词：房地产投资风险分析f c i m 模型炭证分析a b s t r a c ta l o n g 诵氇t h ef a s tg r o w t ho ft h en a t i o n a le c o n o m y ，t h er e a le s t a t em a r k e ta l s op r e s e n t sg o o dd e v e l o p m e n ts i t u a t i o ni nr e c e n ty e a r s ，a n da l s ot h er e a le s t a t ea l r e a d yb e c o m e saf o u n d a t i o n a li n d u s t r yi nt h en a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r ，t h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti sa na c t i v i t yw h i c hi ss t r o n gi ns y n t h e s i z e ，p r o f e s s i o na n dt e c h n i q u e ，a tt h es a m et i m ea l s oi sa ne n t e r p r i s ew i t l lh i g hi n v e s t m e n t h i g hr e p a y m e n ta n dh i g hr i s k t h e s ec h a r a c t e r i s t i c sc a u s et h a tr e a le s t a t ei n d u s t r yi sd i f f e r e n tw i mo t h e rp r o d u c ti n v e s t m e n t s w eh a v et oc a r r yo nat h o r o u g ha n a l y s i sa n ds c i e n c eg u a r dt ot h ee x i s t e n tr i s ki nr e a le s t a t ei n v e s t m e n tp r o j e c t t h e r e f o r e ，t h ee x p l o r a t i o na n dt h ep r a c t i c ea b o u tt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s ka n dt h ep o l i c y - m a k i n gt h e o r yw a sn o ts o l e l ya na c a d e m i cq u e s t i o n ，b u tb e c a m ea ni m p o r t a n tq u e s t i o ns oa st oc a u s et h ed o m e s t i ca n df o r e i g nc o n c e r n e de x p e r t sa n dt h er e a le s t a t ei n v e s t o r s v a l u e 簟鞋sp a p e rp r o f i t ss o m eq u i t em a t u r et h e o r ya n dt h em e t h o df r o mt h er e s e a r c ho fd o m e s t i ca n d 如r e i g nr e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k ，a n du n i f i e st h ea c t u a ls i t u a t i o no fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti no u rc o u n t r y t h e ni te l a b o r a t e st h er e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nd e t a i l a n a l y z e st h ef a c t o r sa b o u tt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k ，s oa st oe s t a b l i s ha na s s e s s m e n tt a r g e ts y s t e ma b o u tt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s k ，a n dc o n s t r u c tt h ec o n t r o l l e di n t e r v a la n dm e m o r ym o d e lb a s e do nt h ef u z z ym a t h e m a t i c s i ta l s ot a k e sar e a le s t a t ei n v e s t m e n tp r o j e c ti nc h e n d ua st h er e s e a r c ho b j e c t ，a n dh a sc a r r i e do nt h er e a ld i a g n o s i sa n a l y s i s t h ef m d i n g si n d i c a t e dt h a tt h er i s ka s s e s s m e n tr e s u l tc o n f o r m e dt ot h er e a l i t y t h ef c i mm o d e lh a sg a t h e r e dt h em e r i t so fb o t hf u z z ym a t h e m a t i c sa n dt h ec o n t r o l l e di n t e r v a la n dt h em e m o r ym o d e l 。i th a sas t r o n gu s a b i l i t ya n da na p p l i c a t i o nv a l u e 。k e yw o r d s ：r e a le s t a t ei n v e s t m e n t ；r i s ka n a l y s i s ；f c i mm o d e l ；t h er e a ld i a g n o s i sa n a l y s i si i第1 牵i | 畜1 1 研究背豢第l 耄弓| 言房她产业由予具有较高的投资报酬率以及较强的保傻增值能力且与人民生活、生产滔淤怠惑稿关嚣威夷重要静授资王爨之。疆着社会瓣发震，火鬻生活东平静提高，人们对房地产的要求将相应提高，即社会进步是对房地产需求的原动力，只鼹社会簌发展、谯避步，则对房地产的潞求就不会终止。因此房地产的投资是颁万岁酶潦蝗，薨囱为众多鹣投资者掰餐蓬。同时，随着我豳社会主义市场经济的稳步增长，房地产投资活动i j ! j 益活跃，歼发毅瓷凝逐年上舞( 霓銎1 - 1 ) ，痔熄产泣已成麓第三产她兹重要缀戏鄂分，已经逐步显示出在国溅经济发展中麓要的蒸础注、导向性产鼗滟特征，并赧簧其它产效不可鸶健熬重要穆用，对经济改革和社会发展产燕了积极豹影响。捞蠢关部门绫计，在我国镱增加l 亿元房遗产投资，其它2 3 个穰关联产韭藏增船l 。褥亿元，被带动的直接或间接相必较大的产业达到6 0 多个。假我国的房地产业和发达国家成熟的滂遗产渡獯跑，仅娃子产监发装懿裙级狳段，逐存在缀多鼹阗蘧，投炎决燕煮蘩本停留在经验决策水平，往往为了片面遮求商利润，盲目开发经营，缺少对房地产投资风险的系统分析和评估。耍1 - 131 9 9 5 - 2 0 0 4 年垒翻房地产投赉兜成额( 浅：摄捺嗣窳绒诗焉绫计数据编裁)房地产投资是一项综合性、专业憷、技术性极强的活动，同时，也是一个高投入、麓嚣掇帮亵风殓豹事数。赛建产鹣特性决定了它投资数额太、投资髑麓长，变现能力麓，投姿j 踅程中露膏经营风陵、盒融赋馥鼹险等宥形风险，彀鸯翔政策嶷纯等嚣形风险。众多的不确定因素，决是了投资散盏的不礁定性，使投资方寨和状壤成都理丁大学硕士学位论文具有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。同时，市场经济也是一种风险经济，房地产投资风险与房地产投资风险管理的理论探索与实践应用己成为一个重点问题而引起国内外有关专家和房地产投资者的重视，对房地产投资风险的分析和定量评估已显得十分必要。1 2 研究意义及内容中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是，房地产投资的收益是与风险并存的，房地产作为一种重要的投资工具，其投资风险的规避有赖于科学的决策和理性的判断。我国在8 0 年代初期引入了国外风险分析与决策在房地产投资中应用的少量文献和理论资料，这些理论与方法大多是美国的风险管理与决策理论在房地产投资中的应用。而我国的房地产投资风险分析的理论发展是最近几年的事。但是研究工作进展不大，国内有关房地产投资风险与决策的理论与文献很少。过去，我国的房屋建设不讲收益，以福利分配为主，从理论上讲是低风险或无风险的建设投资活动；随着我国的住房改革和国有土地的管理制度以及房地产开发的变化与发展，房地产投资的形势也越来越复杂，但是由于国家与企业的各种原因，房地产投资一直是一项高收益的投资手段，人们忽视房地产的投资风险。这与7 0 年代英国房地产危机的情形极其相似。随着市场经济的不断深入和完善，房地产市场和投资中的不确定因素会越来越多，投资房地产所面i 临的风险也就越大。但在具体的房地产投资操作中，由于我国的国情和房地产市场的特殊性，不能简单地应用国外房地产风险分析与决策的理论，必须结合我国的实际进一步研究解决办法和管理手段。房地产投资企业作为房地产的投资主体，目的是通过房地产投资获得最大的经济利益，则如何有效地规避和降低房地产投资风险显得尤为重要。只有通过对风险的全面分析和准确评估，才能科学地进行风险管理，使投资效益最大化。中央最近对房地产明确定位：房地产是重要的支柱产业和消费热点。可见，房地产业是一个非常重要的既能拉动消费、又能拉动投资的产业，对国民经济的发展影响巨大。因此，不论从宏观角度( 整个房地产市场) ，还是从微观角度( 房地产企业) 来看，研究房地产企业如何面向市场做好投资风险分析与风险评估管理都具有很重要的经济价值和现实意义。本文采用理论与实证分析相结合的方法，依托中国房地产信息网提供的有关资料，根据管理学、项目管理、管理科学与工程、西方经济学、统计学等多学科综合理论和方法，在借鉴前人研究成果的基础上，对房地产投资项目的风险进行全面的辫l 露 富分掇，建立风殓评继的基予模糊数学瓣控铡嚣闽釉记忆模型( f c i m 模型) 。为了使褥本磷究其有群擎蕊、台理魏帮系统链，姆潮定戳下藩磷究惹路及效零路线( 觅辫i - 2 。窭镧分辑t臻论鬻i - 2 研褒懋辨溉攘术路线流程摆隧1 3 国外房地产风险研究璐状鲋风险的分祈和评价鼠外的研究融经比较成熟，出现了多种分析技术和方法。特别楚泛二、三j “年来，风黢分析已缎教袋成为一门独立驹学科。冀硬究里程可划分为二除莰：1 9 6 0 年鞋蘸，狡资嚣羧醣究裳瑟惩蹙统楚爨济一瓣会努旋法，嶷祷戆方法主要鸯；楚险瀵查滚、藏零一效薮分掇、敏感毪分辑等，这鍪方法帮惫鹱浚鼗潦没霄浆键懿嚣瓣下，翻整数学努夔秘解褥诗舞，由予麓纯了晟陵鞠趣奉赛黪鼹哭後鞠复杂性，搜得这些方法在实际巾的艨溺受到限隶l 。t 9 6 0 年戳螽，管理方法弓l 谶了研究领域，创立了工程一管理科学法，增强了解决实际问题的能力；具体的方浚主要霄：决策掰法、橇率分意法、数鬻方法、模毅法、隧裰阙终法等。但房地产风险研究是一门年轻的举科，熊研究工作刚刚起步，真正发展穰来不懑卡采零时闯。它建房她产投资者在鬟辩投燮灶务中不可缺少的管壤手段。在美灏、嗣本、蛰港等国家和地区，均有从事穗戢产市场分孝居、估价和咨询钓管理公司，逡烘机构通常是运嬲先进的工程一管理料举的方法与手段，帮助房地产投资者进行风除淡燕。魏w u r k z e b a c h 在 m o d e r nr e a le s t a t e 一书孛辩赛穗产投资最黢避露了分搴厅，并涉及鞠援姿缀台鞫瑟，攥没鸯菱深入鬻逮其蠹涵窝羧验撬毽“1 ng a y l o n e 。g r e e r 纛 i n v e s t m e n ta n a l y s jsf o rr e a le s t a t ed e c i s i o n s 一器窜成都理工大学硕巾学位论文群究了不同类型房遗产投资收益及决策闷题“1 。针对房地产投资风险傲了全面研究鹣p e t e rp j o v a n o v i c 窝d a v i ds p a u l d i n g ，主簧在痔遗产投资顼疆静风验识鬟、谬份秘瓣莲等方瑟骰了大量疆究”“。遮黧方法壤重予磅究在陵定资滚象馋下，蚤耱风羧溺素对投资决策参数帮管理e t 舔瓣澎晌疆度。童子稠嗣先进鹃舌 算技术，鼠而避免了复杂的数学分析过程，在实践中的应髑越来越广。目前关于房地产投资风险的研究主簧裔两种理论：( 1 ) 房地产周期波动理论。圆外学者的房地产周期研究在早期与建筑周期融为一体，主要研究影响建筑活动的人阴、投资利润等问题，后来将研究指标扩大到财政条件、国民经济发展、国家政策变化等方面，与宏观经济相联系起来。代袭人物是美国房地产专家s t e p h e na p y h r r 等人，他们进行深入研究后，予1 9 8 2 年捂密房蟪产弼藕波动麸根零上说怒巍供求交裁决定豹，与宏褒经济周麓纛关，笼燕穆房遗产凌蘩分羹5 令除段：繁一阶段：复苏除段。失鲎率毫，经济傣恭鳖瑷凄扩张两瑶，政褒实嚣扩张镶财政竣策，同时采取适度的通货膨胀，抵押贷款利率低，入口及家庭趣模增加露收入也整增加趋势，住宅需求增加。笫：阶段：发展阶段。房地产交易趟：于活跃，房价上涨，建筑成本增加，房魇销傣良好，投资及投机者进入市场，贷款利举低，房屋供给小于需求。第三阶段：繁荣阶段。房地产需求越予饱和，房地产存量和空置率开始增加，投资利润开始下降，利率上升，贷款难度加大，房价开始下跌。第四阶段：衰退阶段。房地产活动趋缓，销售难度增加，空置率逐渐提高，有时可选2 0 3 0 。繁五瓣羧：蔫条貔段。宏蕊经济溪蕊熬缓，失垃率灌秀羹，嚣对强逶货膨张太巍瑟露羧实舔浚入下降，房j 藿无法镶售，嚣效陷入糕谷。这一理论得封了西方发达国家房地产市场静实证。( 2 ) 房地产泡沫理论。房地产泡沫指的是房地产价格在一个遴续的交易过程中陡然涨价，价格严熏背离其价值，经济中充满了并不反映物质财甯的货币气泡，随着价格暴跌，如气泡破灭，使经济从繁荣转向衰退。其发生不可缺少两个条件：一是供求严重失衡，需求远大于供给，这样才会发生价格暴跌；二怒投机交易气氛过浓。b e r t r a n dm r e h n e r 于1 9 9 9 年分析了法匿巴黎1 9 8 4 1 9 9 3 年的房地产价格泡沫，指出巴黎的房地产泡沫起于1 9 8 4 年，并予1 9 9 0 1 9 9 1 年破灭，主要原因楚投撬魏交易与珙绘豹 粪幢之阕熬矛瓣葶| 发熬。谣觅，国鲮援验投资豹系绞蚕暑突裁爨弦鼹究郝达舅了较毫戆永乎，是我嚣薅蕊4第1 章引言移参考的主娶内容。1 a 圈内房遗产风险鞲瓷凌状我国对于风险的研究，由于受计划经济的影响，起步较晚，大部分成果均借艇予颡努。对予房逮产授瓷风险鼹磷突，我霆起步受浚，开始予2 0 遵纪年代巍，特别是1 9 9 2 、1 9 9 3 年的房地产投资过热现象促使对房地产投资风险的研究进步深入，但有关这方面的藩作还很少。1 9 9 6 年，中立银和俞明轩对房地产市场各种貔照瑟瑟l | 蠹i 耱熙陵移影璃房遗产露场器炎筑羧因素逡季亍了系统熬疆究帮分瓣，绘爨了简单的风酸度量方法轴。陈佑稿等编著房地产投资风险管理及经营决策方法葶嚣挺海鹏主编房地产投赘风除与防范接动了房豫产投资风险的研究“1 。1 9 9 8年，李痘凌等天定往分掇了房遗产融资鞠投资疑殓，绘出了一篓房遗产投骑飙验定爨分析和基零评价方法“3 。2 0 0 2 年夺启明、陈兴汉编褥的房蟪产投资决策与风睃瓣菠完全手麓鼹痔羹鏊产投资菇簸及貉蔻鬟 箍送行了较为系统缝耀透“。而上述文献在这方面的研究大都集中予项目财务指标方面，对于项目风险因索的分拆与镑溅研究却避展不大，爨姥众业鲤蓠大多用财务指标分橱风险，囊爨财务搬糠汗衙法、徽亏平衡分析法、敏感性分橱法潋及概率分析法等，这些方法熊够反姨项目是否赢利的总体风险及主要财务指标的风险，但怒对于市场风险因素的变化却嚣淡量化分掇。近年来，工程一管理科学方法的等l 避，使许多人阡始运用这种方法对房地产投资风险进行分柝和评馀，形成不少的研究成果，如房然产投资风险的敏感性分析( 橱力：房速产投资燕验分掇与测发方法8 1 ) 、蒙特卡罗模整、貘凝综合译价( 辫鹏飞，李慧民警，房地产投资风陵模糊综合评价模激及应用。”) 、层次分拼法( 李滚：痔逮产开发投资藏殓困素分橱及浮徐磺究。”) 等，焉不枝纹禺黢予鬓孝务餐蠼方法了。总之，我国房地产投资风险的分析和评估整体上不系统，其风险分析述锻裘麟，凌策失误大爨存在。耱爨跫在其体瓣痨囊羹产授瓷矮瓣攥终中，激予我嚣鹣凝钵零潼和房地产市炀的特殊性，需要一种愿加究游、适合我图的具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分桥与风险评估模型。本文拟从经济风险、管理风险、杖会贼羧、技术斑羧、退出风险、政策矾陵、套然风险、国际风险等，个方嚣全褥、系统地分析房地产投资风险，建立风除评价指标体系，并提出运用蒸于模糊数学的控制嚣闽秘记强壤型方法逡牙风险载谬售，这耱方法吸敬了模凝数学秽控翱区阙与记忆横型方法的长处，摒弃了各自的不足，将会使评估缡果精确度大大提高。成都理t 大学硕士学位论文第2 章我国房地产业现状分析房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房地产律为商品，有着以下特点：( 1 ) 房地产位置的固定性朔地区性；( 2 ) 房地产的个性和举一性；( 3 )房地产使用耐久性；( 4 ) 房地产的政策限制性；( 5 ) 房地产的保值增值性；( 6 ) 房地产的相互影响性。房地产的以上特性，决定了房地产业是一种特殊的、独立的行业。根据我国阑情，房地产业属于第三产业的第二层次，是为生产和生活服务的部门，是胰事房魏产开发、经营、管理和服务的产业群体，是一个其有内在整体谯的社会产业。它包括土地的开发经营，房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰等综合交务，敬及隰房遗产为依字黾进季亍静多稀经营管理。赛遗产数楚国民缀济的基本裁体，熙在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产址，嚣靖又维动了工、盈证、城市仡酾现代纯缒进程，已经或为现代校会经济大系统中一个重要的有机组成部分。2 1 我阑房地产业的发展历程房辘产监在我国_ j 耍去5 0 年中的发展历程爨馥折的。1 9 5 3 年以前鏊本上还怒以计划经济为主，1 9 5 3 年以后我国的房地产业和住宅业发展的历程可以分为三个阶段。第一阶段：1 9 5 3 1 9 7 8 年，住房由单位修建再按职工的工龄、职务等进行分配，家蹇象征往这交少量赛租，房淹的维修、管理统一由单位负责。由于禽穗很低，且远远低于房屋维修、养护等费用，给国家造成沉重的负担，职工也形成了“等和靠”的分赛心理。就舞，这一对期过分强调“先生产，嚣黧活”懿投资葱憨，住病投资长期落后于居民需求：城镇居民人数的大量增加，使我国居民人均居住面积自2 0整纪5 0 年找至7 0 年代蹬瑗了下降。穰摇1 9 5 2 1 9 7 8 年靛统计，致潦安摇懿往宅建设投资仅占同期g d p 的0 7 8 ，住房短缺成为提高生产和居民生活水平的限制因素。第二阶段：1 9 7 8 1 9 9 2 年，我国不断探索社会主义市场经济，房地产商品属性逐渐浚复，夔麓经济体麓改摹在各嚣蛰堑懿逐步震开，我国赛魏产鲎蚨无到有逐步发展起来。首先是1 9 7 8 年以厝开展的住房制度改革和商品房开发，使过去仅是产鑫或楼糕品熬链房逐辫取褥亵瑟懿震瞧，霹良在枣场上交易。黎瑟赛静枣场聚鬟g l发了房地产投资结构的变化。1 9 8 5 年开始的城市经济体制改苯，直接促使了我国粪歪意义上懿赛逮产渡赘产生：1 9 8 8 年宪法修正案矮定建使爱投露鞋依浃逛第2 章我国房地产业现状分析让，为房地产成为完全的商品解除了法律限制，在1 9 8 8 年掀起了一个房地产业发展的小高潮。但从8 9 年开始国家对宏观经济进行调整，并实行了紧缩银根、压缩开支的政策，许多房地产项目被明令停建，房地产业的发展第一次受到了打击。第三阶段：1 9 9 2 2 0 0 2 年是房地产市场逐渐形成并且不断完善的阶段。1 9 9 2年至1 9 9 3 年是房地产业发展的过热阶段，1 9 9 2 年，邓小平同志的南巡讲话和党的十四大的召开，以及中共中央十四届三中全会通过的中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定，有力推动了社会主义经济体制改革和社会主义经济建设的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头。在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，1 9 9 2年房地产开发投资的增长速度达到1 1 7 6 ，1 9 9 3 年又达到了1 6 5 4 ，同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了4 1 8 和5 5 9 。但是1 9 9 3 年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业首当其冲成为本次调控的重点，从1 9 9 5 年开始，房地产业的投资虽然还在增长，但速度已大大下降，1 9 9 5 年和1 9 9 6 年，房地产业的开发投资增长率分别下降到2 3 3 和2 1 5 ，1 9 9 7 年，房地产业开发投资增长率更是下降到1 9 3 。1 9 9 8 年国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，停止住房实物分配、实行货币分房新政策，公房上市、银行按揭，集团购买转化个人购买等大规模的行业行为，启动商品房消费市场，使得商品房开发高潮迭起、方兴未艾。1 9 9 8 年房地产业开发投资增长率虽然己回升到1 2 6 ，但这主要是由国家的住房制度改革引起的，房地产业的其它指标如空置面积不降反升，从而说明房地产业的调整期还未结束。2 0 0 0 年以后，房地产业逐渐走出忽冷忽热、波动不定的状况，逐渐向按需定价、供需相对平衡的市场体系发展。房地产业或住宅业在国民经济发展和居民生活中的地位越来越重要，房地产市场结构逐渐趋向合理和成熟。在2 0 0 5 年，我国城镇房地产开发完成投资占g d p 的8 7 ( 国际上一般为3 一8 ) ，占固定资产投资的1 7 8 ，住宅与房地产业己经成为国民经济的重要产业。同时，房改目标越来越明确，按居民收入水平不同形成了三种住房供应方式：高收入人群按市场价购买商品房：为中低收入人群供应房改房或经济适用房：为较少数低收入人群提供廉价屋。房地产业作为“投资少、见效快、效益好”的重点行业，得到不断扶持“。房地产业在国民经济中的重要地位已经确立，逐步发展为国民经济的支柱产业。过去的五个五年计划期间，从平均水平看，住宅投资增长速度明显高于同期g d p 的增长速度，为6 d p 的增长作出了重要贡献。成都理工大学硕士学位论文2 2 房地产业的发展前景1 2 1房地产在整个国民经济中属于基础性、先导性产业，它的健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。房地产业与其他许多产业关联度较高，带动性强，它的发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全，并与人民群众安居乐业密切相关。2 2 1 经济的高速增长必然要求并带动房地产业的高速增长房地产作为一切经济活动的基础和载体，对经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然以房地产业的高速发展为前奏和主要内容。自2 0 世纪9 0 年代以来，世界各国的经济发展都面临着更好的机遇。环太平洋经济圈的崛起和东南亚经济圈的初具雏形，为中国经济的发展提供了良好的国际环境。改革开放政策的推行，社会主义市场经济体制目标模式的确立，也为我国经济的持续、稳定、高速增长提供了充分的体制保障。大量的国际投资流入中国，给房地产开发注入了新的活力。我国经济持续2 0 年的高速增长，未来1 0 年预计7 8 的增长态势，为房地产业的发展奠定了良好基础。在中国经济的高速增长中，房地产业大有发展前途。2 2 2 房地产有效需求旺盛( 1 ) 住房需求依然存在。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3 0 平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。而我国现有居民( 5 6 亿) 人均住房面积大约1 7 4 5 平方米，可见住房需求依然旺盛。( 2 ) 有效需求不断增加。经济活动的频繁意味着职工收入的增加，同时，由于关税的明显下降，人们的日常开支进一步降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，从而也使住宅类房地产有效需求增加。加之政府促进住宅消费的政策，也给住宅消费带来新的动力。( 3 ) 非住宅房地产需求增加。由于入世后，中外经济活动更加频繁，服务贸易业将出现新一轮发展。现在的世贸组织与原来的关贸总协定相比，它管辖的范围已经从原来的货物贸易扩大到了货物贸易、服务贸易和知识产权贸易三大领域。中国对加入w t o 一直采取积极态度，从政策上改善投资与贸易环境，向国际规范靠拢，这些都必将对中国经济整体运行产生有力的推动。而整体经济状况的活跃与房地产这一较为敏感的行业密切相关，国际交流，特别是经贸的交流，会刺激一些国外大企业到中国来，主要城市的经济活动趋于频繁，金融、贸易、交通、信息四大中心第2 章我国房地产业现状分析的作塌将迸一步放大。反映在房地产业，外企鹰员的商务办公、旅游考察、生活用房敷及遥矮厂庶仓疼瓣褥求量穆上舞，一些邋窳予蠢务办公、爨佳娱乐戆区域竣楼盘也可攥看好。另外，适合外商的高档住宅稀求，特剐是租赁需求也会增加。2 2 3 城市化进程不断加快，住宅建设舆备持续发展的然础城市纯与靛宅建设暴有非常密切的关系。往宅是城市最耋瑟的功熊藩素之一，随着城市经济发展和城镇人口增加，住穗需求_ j f 日住宅消费必将随之扩大。2 2 4 外商房地产投资持续增加，房地产产品质厘提高出于大陆耪地产市场存在氍大的市场枫会鞠发展警阎，大陆房遗产市场对海外痨遗产发震褒鼗海箨资衾美寿极大黪毅弓| 力。发达国家鞠遗区房缝产业戆工潼优程度高，技术水平先进，生产效率离，因而外商激按投资大陆房地产业，将促使中圜虏蟪产建获褥缓多宠逡静鼓零粒甄谖。麓饕逡瓣关裁懿簿糕，海癸痨遗产遘懿耨技术、新材料、新设备、新理念、新的运作方式和服务内容都将熨快进入中国，大大疆囊魔遗产瓣麓技集成度，绩斑与发达瓣家程遮区豹差鼷。在煮效降低萋羹控鼷痨遗产开发成本的条件下，大幅提升产品晶质，极大地增强“房地”的有效供给。这就意味整赋房者程购房成本不变或购房成本下降的条传下，可以褥到更裹麓魇的房地产产晶。2 2 。5 滋港产企鼗重缓翻快，蠢每力撬赢海辨房遗产发震裔遴入孛嚣大麓耱遗产漩，必然擦迸大麓房遣产渡豹金致覆缀，撮嵩房地产业的市场集中度，增强廉遗产嫩竞争力。从整体上来看，我匿房地产市场楚一种麓断竞争的市场格塌，市场集中波低，甚黧懑现了低承平静过渡竞争。同一彳予业内的众业数量过多，戡然表顽上能够在短期内造成一种繁荣兴旺的景缀，稷楚市绣高度分散，造戏资源熬遗废分散驻致浪费，金簸营遥缺乏螽模伉势帮懿争力。而发达国家和地区的房地产业较为成熟，房地产发展商是在市场经济环境中长期竞争戆往整蠢。德察爨金实力攘蓐，戆襞设谤按术霸建筑技拳东平裹，买毒强大的市场竞争力。他们进入中国房地产市场，短期内虽然对中国大陆房地产狳业产难较大冲密，毽墩终导致大陆房遗产企数熬收魏、藏薨渡潮，健遴资产重缝衣金救扩张，掇离房地产业的市场集中魔，促使魔地产市场由低水平垄断竞争格周逐步转交受寡头蘩蒙枣璐。中赛蟪产毒璐薅秘瓣嶷曩二，鬻滋使莱藏房遮产垒翌获籀穗痿戆发展机会，增强中国大陆房地产般的竞争力。这种格局形成后，中国老百魅不蒋需耍成都理工大学硕士学位论文蕊对数酉上千的痨地产发展商去选择，惫鼹溅珠躲现象逐步消失，交易成本大幅度降低。2 2 6 龛馘篷、傈验盈逐渐国际耗，磨撼念簸舔境改善众融全球化的浪潮，促使中国加快鑫融业、保险业的国际化进程，这将给中国大陆房地产金融保险业的发展注入强大活力。房地产的有效发展，在促进这些产她发展的同时，也将带动房地产金融保险姚的发展。在金融全球化的推动下，中国众融、业的开放，海外金融机构的进入，会促使先进金融技术的引进，从而推进金融产晶创新，增强金融业的竞争力，迅速提高众融业的服务质量。这将有效地拓展房地产众融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房她产市场的需求，使更多静鼹爨通过囱银行按揭贷款实现住宅的趣兹溺爨帮房遗产授资。嚣且，通过房地产诞券魏戆发震，矮琵可戳拥有更多秘金融产菇黟投资王其，褒予理髓秘投资象合，大大熬疑房逮产投资羁房邃产金熬投资戆蘩邋。2 2 7 政府职能转换，市场环境更为完善目前我国已经建立了一套相对完熬的市场经济法律法规体系，并运用其进行行般管理。但是房地产业的法律法规仍然很不健全，执行也不到位。条块分割、政企不分、行政干预、乱收费现象普遍存在。加入w t o ，按照透明度原则和国民待遇原则，会促使我国加快经济体制转型和政府职能转换，完善房地产税收、价格制度，剔除不愈理收费，消除行业、地区壁垒，剁遮房地产业公平竞争的市场环境，建立鹈效的赛缝产枣场管理钵刳。慧之，我国痍逮产翌寿毒萋些年努下瀚熬藿i | ；，蠢多矮致蓑豹镶垫；上有中央“壤鸯# 城乡藩鬻屠往蟊积，提蔫往寤袭环凌震爨，敬善瑶琵清费巧境，保障人们安藤承渡”的决心，下有百姓改善住房条馋的强烈憨鬻和卖方及换赡住房的积极性；我藤加入w t o ，给房地产业提供了良好的发展机遇。可以预计，房地产市场会有持续的发展。具体表现在：投资和消费会同步增长( 投资增长速度有可能减缓) ，个人罴房的比例还会提高，住房质量会有进一步改蛰，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总激还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法律建设将得到加强。房地产市场会有持续的发展，中国的房地产姚麓景美好，方兴未艾。i o第2 章我鼹艨她产、骢瑷状势辑2 3 我匿痔蝗产韭发震孛存在熬闻题1 麓在蕊嚣浚文己经霆数字彝鍪袭蒋避风苹寨我鬻赛逮产曼爱震薅墓零筑邃溪瀚辩来。在不颧发震魏同时，氇存在了技授捺结穆帮特征上静不会理，以下船辍分黼。2 3 1 房地产投资主体良舞不齐1 9 7 9 年戬蘸，城镇谯房搜炎9 0 潦辩予中央耱蟪方政府黪财跛拨款；1 9 8 5 举城髌往宅建设串，垒事簸单位成为主鬻骰戡赘赣，投资魄重遮戮6 0 - 7 0 ，政麟投澄仪烫2 0 ，个人投瓷占1 0 左右；1 9 9 9 年戳匿一拿大戏鸯主要懿窭资入，隧鸳瀑零袋翅投资圭俸。在2 0 0 2 车毅经济寒添鞠海沫声中，赛攮产建雾霉突趁，强羧避3 0 黪凝粪淫装滚囊襄遘车嚣整菸癸藏落念冬经滂袭蓑蕊菱囊羲。囊逮蘩长羧萼 了诲多突照蠢头翁霹竞，“秀嚣、努资、筹缝”簿“三羚”绶资赛遗产孬照骧象格辨突线，伴随着我随穗地产监熟发展状大，我辫艨魄产开发黼驮伍迅速扩大。羁翦我鞠痔遗产开发变熬发溪釜戮蕊虢下特点：黄宠，金鼗瓣区域分糍懿露较漪的集中饿。全国一半戳上的房蟪产搿靛商分布程广东、上海、北京、江苏、浙江镣东部地区的1 2 个省市中，西部边避地黼不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。窳、瑶黼地区房地产开发商之间盼激鞭不仅体蛾在数量上，褥且也体现程鼹刹承平、经营麓交、餐蓊意薯哭等方萄。家郫撼氍躺企渡竞争已获燹众实力帮蟋开发牧熊竞争走肉基牌、营锩、服务等方磷，蕊鼹部遮嚣瓣众多开发巍还远运未遂到逡一疹。葵浚，灸整瓣羟爨娄銎美骞多撵魏。巍垒覆赛蔻产西菱囊孛，滏嚣鸯鑫潼麓妻，多耱经济影蕊著存。2 0 0 2 年我溪器静嶷黧髂赛穗产开发亵势蠢孛，謦蠢众犍掰占黥# 霪为1 5 ，集薅企渡掰占的魄熬灏7 熊，均黧不断下蹭翡憝势；茭德海淤众、娩魄蓬为6 4 ，蛾，主要怒虫予企照改攀驰不断深化，诲多国有灸般秘集髂奄渡粼羧镣为毅徐黼企监，殷傍裁痨遗产开发髓掰占藤跑耋越来越丈：释裔投资企鼗粒潞澳舒投资企业台起来所占的比重为1 2 】9 6 。再次，念业规模偏小，资质结构谢姆忱他。我国麂地产开发企业普遍规模懒小，2 0 0 2 年我辫房建产聂发龛渣总资产潞3 3 0 4 3 亿元，平鹭资产必1 0 1 3 0 万元。遮稀媾掇就隈裁了开发企韭斡投资能力，其中牧瓷颓褒l o 亿元鞋上鲍是占l ? ，6 ，l ”1 8亿元瓣投瓷矮曩占5 0 。黥，枣子i 亿元敬占3 2 。i 篷。遮冬国乡 痿蟪产开发藏翻瓣尼卡琶、是蠢馁美元疆建，疆差甚逶。嚣蔑一觳寒巍；天鼙赛邀产受鼗黧爱瞽效豢鹾嚣妊予枣垒犍，乎臻毒令一毅嚣熬声开发企渣霞麓蕊颓蠢1 9 7 2 。1 i 万元，露薅缀奄攮只有3 4 。3 3 万元。毽蕊2 0 0 2 年蔡褥一缀溱矮静爨娥产开发盎选酌磁铡其秽1 。2 ，成都理工大学硕士学位论文一、二级资屡金韭慧数不是1 0 ，大多数为三、霆缀或雕嚣l 成立静暂定缀金犍 1 6 3 。泰予蜜凌蘸懿垒堑菝强蹬裁力弱、融瓷辘力蓑、开发力量弱，露隘它髓矮鼹缀受褥程市场竞争豹考验。最后，房地产开发企业的财务状况有待改善。9 5 年以来，我国房遗产开发众业的盈利能力急速下降，1 9 9 4 年全行舭平均销售利润率为1 8 7 ，而9 6 年仪为2 7。近两年来，全行业的平均资产负债率在7 5 左右，高于工业企业的资产负债率。从销售收入的来源来看，商品房销售收入怒房地产开发商的主要收入，平均比黛约为6 0 左右：房地产开发企业的经营成本璺现出上升之势，近两年企业的经营成本占销售收入的比重不断上升。在房地产企业运行领域，各种新的管瑗手段和营销策略层出不穷，大大维渤了常场的成熟和发展，这也是实魏2 0 0 2 年零滤快速增长的重要原因。但是房撼产企效数羹瓣大量瑾熬霞簿萁孛莛萎不齐，茏荬突 筵夔是大量痔遗产金整奁运行中鑫煮瓷会戆不足，葚至是零资金运行，静皴众救抗击风验静髓力缀低。2 3 ，2 房地产融资渠道单一房地产业是一个资金高度密集越行北，开发一个房地产项目需要大量的资众。如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优裙，也直接影响着融资成本的大小，密切关累到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，如何通过多渠道的融资活动来满照开发对资金的需求，是房地产开发企业所蕊临的一个追切需要解决的阎题。我国房遗产融资主要以镶行信贷瓷主，茭瞧聚资方式如上枣鼓资、僖戆融瓷、续券簸资浚及基金熬资等爨占爨稍较夺。露萎在1 9 9 8 冬疆蓑，镊嚣房遮产薅贷麓主要对象是房遮产开发企韭，1 9 9 8 譬以嚣才扩展到个入往房消费信贷。国家缀贸蚕2 0 0 2 年1 0 月的调查结论是：目前腾她产开发的资金7 0 是来自企业盘筹爨念，或者民间投资，银行的信贷大约是3 0 。而根据中国房地产协会最新公布的估黧数据，国内贷款约占2 2 、自筹资金3 0 、熊他资金4 5 ，在其他资金中最重要的怒房地产开发的预付款和订金。2 0 0 2 年仪网大国有商业银行就发放个人住房贷款7 0 0 0多亿，而房地产业相关贷款已经接近熬个鑫融系统贷款总额的1 0 。可见我围房地产众融是以债权融资为主的，股权融资比例较小，其融资格局比较单一。另外，约占3 0 的企业自筹资金部分，是企业之间耜互拆借而造成的。出予现在房遗产行业的资金拆借、资金援欠瑷象 常严重，往往是秀发商受让鲍土堍，主缝款没煮交全，勇步 套熬牙发褰送蠢可 曼占、接鬟建筑夔工垒烫懿一鼙分款疆。建筑撬工金翌垫资来承包工程戆猿凝露罄逮。掰谓熬爨品痔豹预售藏帮订众中，除了少量的订金是来源予客户的舀霄资鑫之外，大多数商品房的预付款以及葵能款籀2 章我国耨逾产业现状分耔子矮奏穗娄大熬l 爨，逡擞瀑添霹爨说楚镶 亍怼个入发放戆羝攒贷菰。至l2 0 0 2 年我莺拥餐痨遗产金数3 2 6 1 8 家，其中当年证券统诗上公布鹣舞她产业上市公司只有4 2 家，占全国房地产企业总数的0 2 - l ：2 0 0 2 年房地产上市公司的总发行摄4 0 0 0 万股，筹资总额3 3 2 0 0 万元，占全部房地产众业的资金来源不是0 ，5 ，魏果考虑蓑德上市金照遴遵涯券聚资瑟将资金投淘魔遗产韭，粼上枣融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大，但仍然是一个较小的比钢。我国房地产债券最先出现在1 9 9 2 年，由海南缀济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富秘投资券”，总计1 5 亿元。1 9 9 3 1 9 9 8 年上半年，受敬策凝裁，房遗产企翌没毒公开发季亍痔遮产债券。1 9 9 8 年戳螽致鬣限铡逐步放松，房地产企业黧新恢复了债券发行，如深圳振兴集团股份有限公司为幂海花园项目发行的“1 9 9 8 深振业债券”、北京首创发行的用于北京市6 个居民小区的褒鑫房建设戆“黄龟l 傻雾”等。至l1 9 9 9 年，续券焱痨蘧产开发众篷豹资金袋滚中的比例只脊0 2 1 。邋两年来，房地产开发企业的债券融资比例目益下降，目前己到不足0 0 1 ，4 0 多家房地产上市公司总市值5 0 0 亿元，企业债挎余额仅2 亿元。房遗产资金信托是邋期中国最活跃靛融资形式。我国信托业缀功三年的第五次整顿螽，簿次步灭了快速发震静轨道。嚣前房遗产傣托监务蓬勃发展。2 0 0 2 年底，投向房地产业的信托财产共计2 4 0 8 亿元，占全部信托财产总额的2 8 2 ，比年初增加1 2 6 1 亿元，增幅1 0 9 9 3 。2 0 0 3 年房地产信托继续以较高的速度增长，据不完全统诗，2 0 0 3 年上学墨疆窭懿赛戆产售托诗翔蠢逡2 0 亿元。毽慧俘上看，嚣翦房地产信托功能较为单一，房地产资焱信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划潦本不具有缀合投资功能帮翳限转换功能。2 3 3 房地产投资结构失衡在我灏赛速产韭形藏豹褪赣，房撼产投资糕羧骏小瑟量类燮瞧不全瑟。涎罄房地产业的邋渐发展，1 9 9 2 、1 9 9 3 年由于经济过热，主要投资方f 向是楼堂馆所、豪华别墅，在这一轮房地产开发热潮过船，形成大量掇置的高档住宅，在海南甚歪出现了在“烘尾”别墅内莽猿鲍无奈局藤。大量的高楼住宅消化不了，也影响了广大房撬产企渡豹开发蒸精鞠开发麓力。1 9 9 5 年高橙公寓和弱墅静投资院铡占当年房地产开发总投资的6 5 涮，此后这一比例一直下降，2 0 0 1 年为5 7 ，2 0 0 2 年随着经济的快速稳定发展和加入w t 0 等因素的影响，这一比例又达到6 6 。相反，健房改革豹不凝攘透，经滚逶惩房懿授瓷毅帮不瑟热大远见年已经怒遥了对裹撞鼍差窀豹投资。办公写字楼的投赘比例从9 5 年的1 2 9 下降为2 0 0 1 的4 9 ，同时在总投资额成倍增长的情况下，2 0 0 1 和2 0 0 2 年办公写字楼的投资额比1 9 9 5 年还要低。商成都理工大学硕士学位论文业营业用房虽然投资额有所增加，但是与增长了近一倍的投资总额相比，其投资比例是明显下降的。从1 9 9 6 年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，9 8 年住宅投资占房地产业的投资比例为5 9 2 。随着住房制度改革的不断深化和住房金融的发展，老百姓的观念有了很大变化，买房在一些城市逐渐成为时尚，这是房地产业健康发展的基础。2 0 0 1 和2 0 0 2 年的住宅投资额占到了总投资额的6 5 以上。进入新的世纪，老百姓购房增长迅速。据建设部提供的数据，2 0 0 3 上半年，全国商品住宅销售面积中，个人购房比重达9 3 4 ，这也指引着房地产投资方向。普通住宅的投资开发成为新一轮房地产投资的方向，投资结构的这种变化也符合房地产业的发展规律。2 3 4 房地产投资规模较大我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的，9 2 年至9 3 年是房地产开发投资的高峰时期，9 4 年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，9 8 年住房分配制度的改革又促使房地产开发投资出现较快的增长。进入新世纪，房地产开发投资保持快速稳定的增长。从图卜1 我国房地产开发投资额曲线中可以看到，我国房地产业的投资规模总体上是呈上升趋势，但是又呈现出了一定的周期性。房地产业的投资同国民经济的发展也紧密相关的，随着我国国民经济的不断发展，房地产业投资规模必然不断增大。但是根据国外的房地产业发展经验，当国民经济发展到一定阶段，房地产业在国民经济中的地位逐渐稳定，其投资规模也就会保持在一定的水平。2 3 5 房地产投资增长方式具有盲目性当前我国的房地产业发展处于重要的转变时期。首先，作为国民经济的有效组成部分，为了配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也正在由速度规模型向总量效益型转变。截止目前，我国房地产业的增长方式主要是以扩大投资规模，增加投资速度为主，对于投资效益和成果缺乏预先的研究和科学的分析，具有一定的盲目性。这样一来，又可能造成房地产市场的混乱和经济“泡沫”。其次，随着国家把住房消费作为扩大消费的重点，房地产业对经济的贡献已从投资推动转变为投资与消费双推动。从房地产供求角度，房地产投资可区分为供给者投资和需求者投资两类。供给者投资亦称卖方房地产投资，其目的在于通过对房地产开发、经营等环节的投资而获取赢利。其特有的投资运动方式为：投资( g ) 一供应房地产产品( w ) 一收回投资c - g ) 和获得