（工商管理专业论文）无锡房地产市场管理信息系统的建设规划与设计.pdf

0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆挫新无锡庙地产市场苗删f 卉息系统的业啦规划j 改计 1 摘要 论文摘要 本文简要回顾分析了全国及无锡市房地产市场的发展现状，从无锡市房地产市场 管理信息系统客观存在的各种缺陷和问题进行详细的剖析研究入手，通过对无锡市房 地产市场的发展状况进行深入的调查研究，从全面创新的角度，并本着务实求真、求 证、求正的原则，以理论和实践相结合的研究方法，对房地产市场信息系统的构建模 式，进行了深入细致的研究。首先对房地产市场的状况进行了细致的分析归纳：之后， 基于认识、管理、技术创新的原理和切合实际的原则，从管理、服务和技术等多个层 面提出了无锡市房地产市场管理信息系统的建设需求，对无锡市房地产市场管理信息 系统的业务流程、数据流向和系统各功能模块进行了详细的划分，清晰地提出了实施 创新建设的方向：并应用新的信息技术和管理理念，对无锡市房地产市场管理信息系 统的建设，进行了全新的建设规划和设计。论文从系统科学的角度分析了创新建设的 实施过程，认为无锡市房地产市场信息系统的创新发展是由五个( 认识、理念、知识、 技术、管理) 关键要素组成的一个发展系统，需要采用并轨渐进式的系统建设策略： 还明确了在实施无锡市房地产市场信息系统创新战略过程中，对系统存在的瓶颈与问 题所应采取的策略和办法，并据此提出了既具有一定理论高度又具有实际价笸的系统 建设创新设计。 文章对促进无锡市房地产业行政管理信息化、现代化水平的提高、规范化管理， 和推动无锡市房地产行业更进一步健康、有序和持续的发展与繁荣能够起到一定的参 考作用。 关键词 认识管理技术革新标准化创造 0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆迎新无谒岛地产市场崔坐f j 息系统的建垃埘划1 世汁 a b s t r a c t t h i st e x tr e v i e wa n da n a l y z et h ea c t u a l i t yo fr e a l t ym a r k e t i n gd e v e l o p m e n tb r i e f l yi nw u x ic i t y , t od oa n a t o m ya n di n v e s t i g a t ei n d e t a i l f o rt h er e a l t ym a r k e t i n gm a n a g e m e n t i n f o r m a t i o ns y s t e mi nw u x ic i t y , b a s eo nt h es e r i o u sr e s e a r c hi n v e s t i g a t et h r o u g ht h e d e v e l o p m e n tc i r c u m s t a n t i a t eo fr e a l t ym a r k e t i n gi nw u x ic i t y t h ep o i n to fv i e wf o r f u l l s a l ei n n o v a t e ，a l s of i r m n e s st h et e n e tt ob er e a l i s t i c ，b ep r o o f , b ep o s i t i v e ，u s i n gt h e s t u d ym e t h o dc o m b i n et h e o r yw i t hp r a c t i c e t r yh a r dt ow o r kb ya c t u a li nd e e p l ya n d m e t i c u l o u st ot h es t r u c t u r em o d eo ft h er e a l t ym a r k e t i n gi n f o r m a t i o ns y s t e m f i r s to fa l l 。 p r o c e s s i n gm e t i c u l o u ss u m m a r i z et h es i t u a t i o nt or e a l t ym a r k e t i n g ；t h e n ，b a s eo nt h e p r i n c i p l e ，w h i c ha r eu n d e r s t a n d ，m a n a g e m e n t ，c r e a t i v es k i l la n dt h ep r i n c i p l et ob et r u eo f f a c e ，p r o v i d et h er e q u i r e m e n tf o rw u x ir e a l t ym a r k e t i n gm a n a g e m e n ti n f o r m a t i o ns y s t e m f r o mm a n yl e v e ll i k em a n a g e m e n t ，s e r v i c e s ，a n ds k i l l ，e t c p a r t i t i o ni nd e t a i lo no p e r a t i o n f l o w , d a t ef l o ww a y , a n de a c hs y s t e mf u n c t i o nm o d u l et or e a l t ) m a r k e t i n gi n f o r m a t i o n s y s t e mi nw u x i ，t oc l e a rm e n t i o nt h eb a s i cd e v e l o p m e n tp o s i t i o no fm a n ya n g l ei m p l e m e n t c r e a t i v e ，a l s ou s i n gt h en e wi n f o r m a t i o ns k i l la n dm a n a g ee x o t e r i ct oa d v a n c ean e w c o n s t r i c t i o n p r o g r a m m i n ga n dd e s i g np r e c e p t t ow u x ir e a l t y m a r k e t i n gm a n a g e i n f o r m a t i o ns y s t e m sb u i l d t h e r e b yf r o mt h es c i e n c es y s t e mt om o r ea n a l y s i st h e i m p l e m e n t e rp r o c e s so fi n n o 、a t i o nt oc o n s i d e rt h a tt h ei n n o v a t i o nd e v e l o p m e n ti nw u x i r e a l t ym a r k e t i n gi n f o r m a t i o ns y s t e mi sm a d eo ff i v ek e ye l e m e n t s w h i c ha r e ( u n d e r s t a n d ， t h e o r y , k n o w l e d g e ，s k i l la n dm a n a g e m e n t ) ，a n db e c o m eo n ed e xe l o p m e n ts y s t e m ，t h a t s t r a t e g ya r ep u l s a t ea n de f f e c t i 、e ，a r et h et e c h n i q u eu h i c hi sa p p o s eg r a d u a l i s m ；t h e r e f o r e ， i nt h er e a lt i m et h ei n n o 、7 a t i o np r o g r e s st ow u x ir e a l t ym a r k e t i n gi n f o r m a t i o ns y s t e m ， a d o p tt h em o d u l es h a l la c c o r d i n g a se a c hf a c t o r st ot h eb o t t l e n e c kf o i t ns y s t e m d e v e l o p m e n t ，m o r e o v e rs o l v ea l t e m a t e l y ；a tt h es a m et i m e ，t h ei n a u g u r a t ef o rw u x ir e a l t y m a r k e t i n gi n f o r m a t i o ns y s t e mi ss t r o n gc a t c ho ra na c t i o nu n d e rm o t i v ei m p u l s eo f e x c e e d l e a d e r , i no r d e rt oa c h i e v et h es t r a t a g e mt a r g e ts h a l ls t r i c tc o n t r o lo p e r a t eo f e a c hr e l a t i n g f a c t o r sd u r i n gt h ea c t u a lp r o c e s s i n gt om a k ei td o n td e p a r t u r et h et a r g e tp r i n c i p a la x i so f m o d u l ei n n o v a t i o n ，s oi m p l e m e n t a t i o no fr e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o ns y s t e mm o d e s w i t c hi nw u x i ，r e l yo nd e v e l o p m e n to nu n d e r s t a n d ，i d e a ，k n o w l e d g e ，s k i l l ，m a n a g ea n ds o o n ；a c c o r d i n gt ot h i ss y s t e mt of r o mt h ec r e a t i v en e w m o d ei nt h es a m et r a c k ，w h i c hb r i n g i n f o r m a t i o ns y s t e mc r e a t i v en e wm o d el i n kw i t ht h e a c t u a ls t a t u si nw u x ir e a le s t 缸e m a r k e t , w h i c hh a v et h e o r ya n da c t u a lv a l u e t or e a dt h i sa r t i c l e t h a th a v eq u i t eh i g hr e f e r e n c ef u n c t i o nt op r o m o t ei n f o r m a t i o n ， m o d e r n i z a t i o na n ds t a n d a r d i z a t i o ni nr e a le s t a t ea d m i n i s t r a t e ，a l s op r o m o t et h i si n d u s t r yt o 0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆建新 尢惕席地产市场管理信息系统的建啦规划，啦 m o l eh e a l t h y , r e g u l a r i t y , c o n t i n u ed e v e l o pa n dm o r ep r o s p e r k e y w o r d s a c q u a i n t a n c e s h i pm a n a g e m e n t t e c h n i c a li n n o v a t i o ns t a n d a r d i z a t i o nc r e a t i v e 尢锡席地产市场苷脞信息系统的逃髓规划j 设汁 2 前言 2 0 世纪9 0 年代末以来，尤其是近几年，我国的房地产行业进入到了一个前所未 有的高速发展时期，尤其是近两年来，伴随着房地产业的蓬勃发展，在其创造发展神 话与辉煌的同时，房地产行业在发展过程中也凸现和暴露出了一些负面问题，如：房 地产市场投机炒作盛行、民众居住质量未能随房价的上涨而提高、以及大量的普通市 民只能望房兴叹等等，这些现象的形成已经对地方经济与社会比较大的影响，这些问 题的凸现，不但在市场、社会层面制造了众多的不良反映，更为重要的是将严重妨碍 房地产市场的健康发展，更会造成社会资源的巨大浪费。因此，如何对房地产市场进 行必要和有效的监控和管理及时掌握房地产市场的发展动态，并据以预测未来房地 产市场的变化，对于地方房地产产业政策的制定、相关业者及人民群众的投资决策有 相当重要的影响。 探究以往前一阶段房地产市场的症绐与原因，除了大量的人为投机炒作外，具体 分 斤下来，最为直接的原因就是，房地产市场的消费者、市场参与者、管理者、乃至 于部分经营者本身，都缺乏一个能够提供及时、准确的房地产市场信息的获得渠道， 之所以形成这样的格局，方面，是因为房地产市场的构成非常复杂，且具有强烈的 异构性及地方性，市场信息的交流扼制相对复杂，导致参与其中的业者或消费者很难 获得完整的信息进行决策。另一方面，是因为各地现有的房地产市场管理信息系统， 长期以来受制于理念、技术、经费影响，导致系统架构已经不能适应新时期房地产市 场的发展形势，从而形成系统不能有效反映市场动态，也不能通过系统对市场进行必 要的干预能力。 从建设部副部长刘志峰曾于2 0 0 4 年4 月5 同，在上海召开的全国房地产市场信 息系统与预警预报体系建设研讨会上，所提出的“建立健全房地产市场信息系统和预 警预报体系，有利于形成良好的市场信息反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适 度地实施宏观调控，防止市场大起大落；有利于增强市场透明度，引导理性投资与消 费，充分发挥市场的自我调节作用”的要求，和2 0 0 4 年1 2 月3 1 同，建设部办公厅 颁发的房地产市场信息系统建设工作纲要( 试行) 的通知，所提出的关于建设房 地产市场信息系统的实麓要求和要点来看规划和建设新型、高效的房地产市场管理 信息系统，满足新形势下的房地产市场管理、信息需求等方面的需要已经迫在眉睫。 有鉴于此，为了积极响应建设部的号召，也为了加速建设优质高效的无锡房产管 理政务系统，更为积极地推进无锡市房地产市场的信息化进程，我们有必要及早进行 无锡市房地产市场管理信息系统的创新建设。 0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆址新尢谒房地产市场昔j 坐f 齐息系统的迎改规划j 设计 3 房地产市场管理信息系统创新建设的背景介绍 房地产市场管理信息系统的创新建设，作为项事关房地产各个方面的大事，同 时，也是为了房地产市场管理信息系统的创新建设顺应和符合市场发展的需要显然 不能脱离整个房地产市场大的现实环境，因此，在进行系统的规划设计之前，非常有 必要对当前的房地产市场态势有一个比较清晰的了解和认识，并期望能够从中找出进 行房地产市场管理信息系统刨新建设的必要性和必然性。 3 1 全国房地产市场形势 自上个世纪9 0 年代初期以来，适逢我国经济全面持续迅速增长，各行各业得到 了前所未有的高速蓬勃发展。房地产行业也一样，作为国民经济体系中一支生力军， 也得以迅速发展壮大，尤其是这两年房地产行业的发展更是前所未有。 总的看来，目前房地产行业的发展现况主要有以下两个特征表象： 投资增长幅度持续攀升 结构性问题仍然突出 具体分析主要表现为以下两个方面： 一、未来几年市场需求仍然很大。在市场化程序较高的情况下，有需求的市场必 然会进一步刺激投资的力度，尽管在今年央行的加息政策对市场发展有一定的影响， 但因总体需求结构方面的因素。如：城镇化进程的加快，而开发区的城镇人口集中， 所带来的住房需求：消费者消费观念的变化，而引发的换新住宅需求：各地的城镇， 房改造所丌发的拆迁安置需求等。这些都将进一步保持较大的需求增长趋势，在这样 的情况下，必然实行推动整个市场需求的持续快速增长。 二、结构性问题造成的房地产行业的发展桎梏。造成这样的行为，其原因主要在 于其所反映的市场表象，其一是部分地产投资规模过于当地实际市场需求，造成供大 于求，空置增加等状况，并有进一步加剧的趋势；其二是部分地区投资增幅过大，土 地供应过量，亦将进一步激化供大于求，空置加剧的市场格局：其三是价格的非理性 化上涨，因部分地区在地方政策等方面的因素，以及投资性购房等因素的影响，炒楼 盘，炒订购号等投机行为，急剧提高了当地房地产价格，这种状况极易引发市场风险； 其四是部分地区项目开发中忽视需求结构现状，大房投资高价商品房，而公众其主要 的产品却相对短缺，同样房高造成空置状况的加剧。再则，就是目前房地产开发商的 部分资金依赖于银行，并且公众的消费主渠亦是银行在支撑着。如果市场一旦出现风 险这样的j x l 险必将大造成银行风险的加剧。 0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆建新 七锡席地产市场崔删仃息系统的址哎删划，漤汁 3 2 无锡房地产市场当前形势分析 3 2 1 市场发展主要经济指标 1 、房地产价格 表3 1 ：2 0 0 5 年i 季度锡房住宅均值情况表单位：元平方米 i 商品房比上季二手房： 。 比王系 i 链髦均馑 ，4 0 i 3十6 9 8 3 5 s 47 5 8 中心区4 9 6 0 6 0 6 5 9 3 2+ o5 6 副中心区4 1 8 78 8 3 5 4 7 5 + 7 6 3 3 2 8 59 1 1 东区 3 1 9 1+ 3 3 4 3 2 8 l 3 2 3 南区 4 4 7 5十o 1 1 3 4 9 6 7 9 5 西区 4 9 0 4+ 8 7 8 北区 2 9 8 7 8 9 4 3 3 5 8+ 5 1 3 中心区办公用房均值： 中心区商服用房均值 2 、商品房市场供求总量 7 2 3 0 比上季上涨3 6 9 1 8 8 1 2 比上季上涨2 3 9 表3 22 0 0 5 年1 季度无锡市市区商品房供售分析表单位：万m j 本年可售面积预销售面积剩余可售面积其中空黄房 i合计3 8 4 8 0 7 l 。7 9 3 1 3 o l4 7 5 4 忙 住宅 2 4 8 5 76 3 0 l1 8 5 5 6“8 7 商业 1 0 6 3 l5 1710 1 】42 6 6 7 办公 2 3 7 83 6 【2 0 1 78 3 2 其他 6 1 4o6 1 4o 6 8 与去年同期相比，l 季度市区商品房可供销售面积增加，达3 8 4 8 0 万平方米， 预销售面积基本持平仅减少2 2 4 力i 平方米；剩余可售面积增幅较大，达到7 2 1 0 ， 空置房面积也有所增加，达4 7 5 4 月平方米，增加5 4 1 0 。从上面数据来看，说明 我市市区商品房供应量充足。 0 3 3 0 2 51 4 7 陆建新 无埸席地产市场曹理竹息系统的迎设础划tj 设计 3 、房地产金融相关指标 表3 - 3 ：商业银行房地产信贷情况表( 全市) 2 0 0 5 年初余额2 0 0 5 年一季度末 增长幅度 项目( 比年初) ( 亿元)余额( 亿元) ( ) 房地产贷款余额总计 2 5 4 ，3 52 8 41 1 6 6 住房开发贷款余额 5 3 3 6 5 7 0 76 9 5 房地产流动资金贷款余额 7 2 57 ，1 9- 0 8 3 个人住房贷款余额 1 4 4 1 81 6 2 7 81 2 9 0 个人商用房贷款余额 2 1 ，8 2 2 3 。0 75 。7 3 3 2 2 市场发展中存在的问题 无锡房地产市场取得长足发展的同时，也存在一些不容忽视的问题，需要加以重 视和解决，主要有： l 、城市建设征地和拆迁难度加大，对房地产市场的破坏性影响不容忽视。 2 、非住宅房地产建设规模偏大，近两年来局部地区商业地产出现了供求失衡现 象，有些项目建设选址明显背离商业地产平行布局原理，不利于城市商圈的培育。 3 、房地产市场步入平稳发展阶段以后，过去潜在的不规范行为逐渐暴露，对市 场秩序整顿和纠纷调处提出了新的要求。 以上的介绍和资科表明，当前房地产市场发展过程中所出现的闻题，已经对现行 的市场管理体制提出了新的课题，比如说丌发布局的规划与引导、市场动态的掌握与 调控、市场行为的约速与规范等。难道说，在过去和现在的房地产市场管理方面，各 地行业主管部门真的缺乏解决问题的措施和协调机制吗? 事实并非如此，对于多数地 方而言，其实在市场管理方面都曾积极地制定和出台了相关的政策与规定，然而收效 甚微，为什么会这样昵，关键原因是缺乏更为先进的跟踪监督手段，而在信息技术被 广泛采用的今天。其实就是房地产市场的发展念势，已经对房地产市场管理及其信息 系统建设提出了更新的要求。 j 3 3 0 2 5 【4 7 陆逛新 七锡厉地产市场管理衍息系统的建设姐划j 畦汁 4 房地产市场管理信息系统创新建设的必要性分析 信息时代，信息就是经济，经济的发展离不开技术的支持，特别是在信息技术发 展突飞猛进的时代，一个没有信息架构支撑的房地产市场的状况是难以想象的，没有 信息架构支撑的行政系统更是难咀想象的，所以，房地产经济高速发展的大背景下， 重新规划和建设房地产市场管理信息系统的必要性是显而易见的，从市场发展层面分 析，高速发展的房地产市场需要覆盖面更广、信息渠道更为畅通的信息系统，提供更 为深入、全面的信息服务；从管理发震层面分析，高速增长的房地产经济和高速发展 的房地产市场，需要一套具有更高监控效能的管理信息系统，以满足在高增长环境下 强化市场管理、优化行政服务的需要：另一方面是现行房地产管理信息系统，已经难 以满足房地产市场高速发展条件下，同益增长的服务需要和目益复杂的管理需要。 现实状况下，上述两方面已经发展成为制约房地产市场发展的对立面，已经成为 一对亟待解决的矛盾，如果深入其中去作进一步的探究，就不难发现，其实这正是房 地产市场管理信息系统，进行创新建设更为突出的必要性之所在。 4 1 市场发展的要求 蓬勃发展房地产市场，加大了信息的流通需求，市场的参与者覆盖面更多更广， 各种延伸的市场行为也更为多种多样，在这样的情况下，对市场的管理提出了更高的 要求同时也对房地产市场管理信息系统提出了更多、更新和更高的要求。 4 1 1 市场规范化的要求 房地产行业在近年的发展过程中，采取了一些不正常、不规范的手段，比如：市 场秩序的不规范、交易过程与交易手续的不规范、信息披露制度的不规范、信息渠道 的不健全等，再比如：在行业内普遍存在的一房多售、手续不全、虚假广告泛滥、坑 害消费者权益、开发商、经销商恶意炒作等问题。这些突出的问题也无一不在地违反 和损害了市场规范，严重地影响和危害着市场秩序，也严重地损害着和侵害了广大消 费者的利益。对于建设具有长久、持续、健康发展来说，这些问题具有非常之大的损 害，因此急需采取行之有效的手段来强化对各种不规范市场行为的约束，由于现行的 管理信息系统，在功能和业务覆盖面方面存在着较多的不足，已经难以形成必要遏制 力，因此，亟待需要从管理信息系统的创新建设方面寻找规范市场行为的手段和措施。 4 1 2 市场调控的要求 目前国内的房地产市场已经出现诸如：供大于求、投资结构失衡、地区投资增幅 过大、土地供应过量、价格的非理性化上涨等因素所催生的结构化问题，这些问题表 尢惕房地产市场爸理f 卉息系统的建驶划，吐汁 明，现有的管理信息系统，缺乏反映市场结构数据和政策调控的能力与机制，不能及 时有效的反映市场状况，也不能有效干预和调控市场，因此也亟待从创新的角度对房 地产市场管理信息系统进行规划和建设。 4 1 3 畅通市场信息渠道的要求 近年以来伴随着房地产行业的高速发展，在社会层面一宜伴随着激烈的争论，政 府、专家、企业、媒体、连广大的普通百姓，也积极置身于这场争论，那就是针对房 地产行业的发展状况，近两年一直存在较多的争议。其中“泡沫论”直是全社会高 度关注的热点话题，虽然在这场有关“泡沫论”争论中，到目前为止也没有一个最终 的结果，但之所以有这样的争论出现，之所以相关的政府、专家、企业、媒体均有各 自不同的意见和看法，其一是因为房地产这个万众瞩目的行业关系到百姓众生的生 活，关系到这一行业的发展前景，也关系到与之相关的关联产业的发展，甚至关系到 国民经济的健康发展因此房地产行业的发展影响面极其巨大。其二是大量的市场经 营活动，未能全部纳入市场管理的视野，游离了市场信息体系有效的范围，以及大量 的市场数据来源不一致，数据真实程度、准确性程度不一致，诸此种种，已经表明现 行管理信息系统多头分散的建设模式，缺乏较广的管理视野，因此，还需要从创新的 角度出发，创建业务高度整合的、数据采集与发布高度统一的房地产市场管理信息系 统。 4 2 管理发展的要求 从表象上看，当前房地产市场出现的种种问题，除了发展本身所形成的症结以外， 还有一个重要的原因，那就是源至于主要市场管理方面的原因，这些因素主要集中表 现在管理的效能方面，为什么现行模式的房地产市场管理难以获得较高的管理效能 呢，管理机制的缺乏和落后是一方面的原因，而管理信息系统发展的落后局面则是另 方面的原因，人工管理和手工操作相对于体系化的信息系统而言，其效率与效能水 平毕竟是不可比拟的，因此，通过管理手段信息化水平的提高，促进管理效能的提高 同样是维持和促进房地产市场稳定、持续、健康发展的必然选择。 通过前面的分析，我们可以得到这样的基本结论：一是必须及早为高速发展的房 地产行业营造一个更加健康有序、持续繁荣的房地产市场环境，和更为规范有序、更 为透明、更能够充分维护各方利益同时又能制约各方行为的市场规则，并且，在创新 市场环境和创新规则的过程中，必须建立和形成具备顺畅的辐射和反馈机能的考核机 制，用以督促和强化市场秩序的优化；二是必须充分利用更为先进的管理理念来构建 更新的、功能更加全面的、覆盖更加广泛的管理业务模型，并在此基础上构建体系更 9 0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆挫新光锡虏地产市场崔+ 避f 等息系统的业砹w 划。j 致汁 加严谨、结构更加完善监管决策支持体系，促进相关行业行政管理部门的管理决策趋 向更加规范、更加合理、更加科学，从而真正做到市场监管触角的全面延伸。 但是，任何事物的创新从来都不是一件简单的事情，在进行房地产市场管理信息 系统的创新设计之前，我们不仅需要对房地产市场的发展形势、以及系统创新的必要 性有一个非常清晰的认识，同时，必须能够对现行的信息系统有一个比较理性的认识 和剖析。 4 3 现行模式制约发展 为了解决已经出现的各种矛盾，为了舰避房地产市场管理信息系统创新建设的风 险，同时也是为了尽可能多的为房地产市场管理信息系统的规划与设计，提供更切合 实际的方向与目标指引，我们还有必要回过头来，对现行的房地产管理信息系统进行 重新审视，找出其在应对各种新的市场问题时的不足，并挖掘出其症结和原因之所在， 才能在创新的规划设计中进行必要的和合理的修订，才能确立一个比较符合发展状 况、符合市场需要的系统刨新建设的目标思路。 4 3 1 现实状况 当前的房地产市场管理信息系统建设状况，各地的情况并不完全相同，一般而言， 省会城市和东南沿海地区信息化普及程度比较高，房地产市场管理信息系统的建设步 伐走得要快一些，这些地方已经在不同程度上建设和拥有了相应的业务系统或者是关 联的业务系统，并且由于系统的研发思维要更趋进步，经济投入条件也耍相对宽松， 在系统的体系与功能方面已经建设的比较健全；而其它二级城市和内陆中小城市，由 于种种原因，到目前为止，实际上仍然缺乏相应的房地产市场管理信息系统，即便已 经建设、建立了一些应用系统，但因为认识和经济及体制方面的原因，这些已经投入 使用的系统实际上也还存在着严重的缺陷。尤其是在房地产行业高速发展的今天，这 些系统实际上并不能真正满足强化房地产市场监控管理的需要。甚至于有些地方到目 前为止，还没有建设相应的信息系统，或者根本没有认真考虑建设房地产市场管理信 息系统的必要性。 就无锡市房管局而言，目前己经实现了房地产市场管理信息系统建设的三个发展 过程。一是早在9 0 年代初期，就已经以产权监理处为核心业务单位，建立了房屋产 权产籍及市场业务管理系统这套系统经过不断完善，目前运行良好，全面实现了无 锡市房屋产权登记、交易、抵押和档案管理等同常业务的计算机管理，并建立了“房 屋产权产籍数掘库”。二是在2 0 0 1 年积极筹划，丌发和建成了一套房地产权籍档案管 理信息系统，较早实现了房地产权籍档案的电子化、信息化处理，提高了无锡市房地 0 3 3 0 2 5 4 7 陆建新 尤锡坊地产市场昔埋。膏息系统的建、世i x ：划2 垃计 产权籍档案的利用率，同时从根本上改变了无锡市房地产权籍档案管理方式和处理能 力。2 0 0 4 年，随着无锡房地产市场的繁荣发展，为积极响应建设部关于规范房地产 市场交易的要求，着跟解决长期以来困扰房地产市场中普遍存在的违规、违法经营阔 题；基于净化和规范无锡房地产市场管理需要，进一步深化本部门加速实现对市场及 交易的监控与管理，致力开发了一套以房地产预售合同网上备案为核心业务的市场交 易监控系统，基本实现了通过网上预售合同备案这一方式促进市场秩序规范化的目 标。 4 3 2 问题分析 如果从全国范围来看，应该说现行的房地产市场管理信息系统存在问题比较广 泛，其中一些问题比较突出，为了能够在创新建设的系统设计中，有针对性地解决这 些问题，下面将以模型解析的方式对各种存在问题进行深入的剖析。 4 3 2 1 角色模型分析 为了进一步挖掘发现各地房地产市场目前所面临和存在的问题，以便于对未来新 的系统设计提供更为详实的分析和分析资料准备，需要结合各地的实际情况建立相应 的角色分析模型，通过角色模型分析以尽可能彻底摸清和发现问题，并对未来的系 统设计形成指导预期。 表4 1 角色模型分析表 面 莽 公众企业协作 角况 彦 人工方式 被动式被动式无适时性 管理存在功能缺位没有延伸反映周期较长 业务分立内容受限效果滞后 业务交叉，易形成缺位 尢无 尢被动式人工方式 监督 存在功能缺位反映周期较长无适时性 效果滞后反映周期较长 无锡厉地产市场昔1 垲府息系统的迎砹耻划o 址汁 存在功能缺位效果滞后 业务交叉，易形成缺位 无 人工控制 尢 控制限于业务范围 简单业务控制 人工方式 没有业务自动识别与跟踪 存在功能缺位存在功能缺位 功能 限于现场服务限于现场服务 无 服务人工方式 存在功能缺位存在功能缺位 存在功能缺位 数据处理无无 无 尢无 ，c 决策支持 人为方式人为方式人为方式 4 3 2 2 结构模型分析 如果说角色模型更多的是针对系统的应用方面相对于操作和服务户角色而占的， 那么在对现有信息系统进行全面解析时，同样有必要对现有信息系统的结构进行相关 分析，以找出现有系统在系统结构方面是否存在问题，存在的具体问题主要表现在那 些方面。为此，同样需要吼解析模型的方式来对现有系统所存在的不足与问题方面加 以分析。 0 3 3 0 2 f i l 4 7 碲迎新无锡席地产市场营删竹息系统的建设规划1j 设计 水支持或有瓶颈 们正业务腥示功幢 世缺少业备艘示功能 腱示功施佩反喷埔 小直i 唪或有瓶颈 ，1 一 ；业务嘲 ：数挺j 翼缓 ：0 尊 j 、” 数据处理层面 i 5 肯nj f f 独掘侔 仃应埘俺j f j 数据阵，似数批结 i l 单一 扑娄j q j n 数据库弃蔷 r 【数据分离， f 德近持多业务教抛弛亭 抖党应川数槲库齐缸，r 以赏谴多业 务艘州，e 垡，i 高手j 转换 再凳应川数烈齐仝可托内部渣睾5 = 十。尢椿膻仆折年f il ：流转j 能 4 3 2 3 分析模型解析 图4 1 系统结构分析图 通过上面的分析模型，其实不难看出，各地现行的房地产市场管理信息系统在面 对这些非证常的现象和问题时，所表现出来的乏力，归纳起来主要集中表现为以下几 点： ( 1 ) 系统基本没有或欠缺管理成果的展示层面，严重制约管理成果的深度应用， 同时制约管理模式的转变； ( 2 ) 系统功能存在严重缺陷，不能实施全面的业务管理与市场监控： ( 3 ) 业务覆盖面比较狭窄，导致系统业务处理模式只能达到点式管理目的，不 能实现业务管理与市场监控的点线联动； ( 4 ) 系统衍生服务能力严重缺乏，缺少、甚至没有引入大量与市场关系密切的 服务模块构造： ( 5 ) 缺乏数据采集定义功能，导致数据采集范围受到极大限制，加之以往并末 过多考虑各类数据的模型化分析，因此两方面因素汇集，造成数据分析功能的不足与 空缺： ( 6 ) 欠缺多方位的业务协作处理功能，因长期以来所固守的业务系统设计思维 与管理意识的影响，系统设计研发时，没有对那些和房地产市场有实际关联性的外部 0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆建新 尢锡厉地产市场昔理侨息系统的矬改娥划z j 世汁 业务的操作方式加以较多考虑，最终导致系统建设的本本主义，协作调控的灵活性和 监管的有效性严重受限。 4 3 2 4 问题的形成因素分析 对于当前各地房地产市场信息管理系统存在的缺陷，之所以会在房地产行业高速 发展的今天得以暴露和凸现，主要原因似乎不外乎以下几点： 1 业务的信息化未能紧跟信息技术的更新步伐 这一因素的形成主要可以归结于信息技术的高速发展，随着人类社会的信息化进 程加速，在信息技术的研究方面，这些年取得了相当的进步于发展，并且这种发展的 势头越来越猛、速度越来越快，更新、更好、更有利于人类社会生活、生产的新技术 也越来越多、层出不穷，这样就有可能造成昨天你所拥有的系统还是最先进的，但今 天它却成为一项相对比较落后的技术或应用。还有一点，那就是相对于当今的飞速发 展的i t 技术而占，大多数需要通过信息技术进行管理的业务本身，因其业务结构的 相对稳定的结构特点，并没有太多的变化。在房地产行业行政管理部门也一样，毕竟 业务结构的变化市比较少、也不可能比较频繁的，甚至于可以说变化几乎是微乎其微 的，这种技术的发展超越业务变化需求的状况的出现，就必然体现为一种自然而然的 形念，毕竟人们总不至于每年都去用一种新技术丌发一套新的应用系统吧。 因此，这种情况的存在是一种必然的现实，并且仍将长期存在下去。 2 认识上的误区 长期以来，我国的行政管理非常鲜明的一个特色就是那种厚重的权治模式，并且， 权治思想到目前为止，仍然或多或少地占据和影响着众多行政管理部门与领导的管理 与决策，受长期以来权治思想的影响，使得不少的部门与领导在大量的行政与管理实 务中，形成了不少的认识误区。房地产行业行政管理部门当然也不例外。 ( 1 ) 认识误区之一，本位主义误区 因为严重的行政管理的权治色彩，在所有的管理实务中，更多的是种种权力特色 的体现，本部门、本人大多数遵从的是事不关己、高高挂起，我只要把本部门、本人 的权力用到极限就行，至于其它部门、其他人，不管与我们、我有没有关系，那不是 我职权范围内的事情，也不是我应该和需要考虑的事情。受这种固化的权职观念的影 响，各部门的信息系统的建设，理所当然的只需要考虑以满足本部门的管理需要为目 标，对于涉及到本单位、本部门的一些具有业务关联性的事务，大家都抱着一种无权 关注或无需关注的思想，将之弃于一边了，这样的业务理念，这样的指导思想，又有 多少信息系统设计与- 丌发能够兼顾横向业务联系，又有多少能够涉及到长期业务的纵 向的发展与延伸的冗余和扩展设计昵。所以才会形成目前的管理信息系统结构简单、 0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆建新七镯腐地产市场首理f 弃息系统的迎垃j ：! ! 划1o 驶计 功能单一、业务范围狭窄，乃至于在有些中i 、白j 业务环节形成信息覆盖真空。 ( 2 ) 认识误区之二，信息化的理解误区 陈旧的信息化观念和认识的另一个结果就是对系统延伸功能的发现与利用。一方 面，它抵制和制约信息系统的发展建设：另一方面，促使信息系统的建设维持在一个 较低的层次，低层次的信息系统自然就，信息系统深层功能的挖掘。使得众多的信息 系统只能作为低质审核审批业务的替代品，不仅其深度价值未能其长是得以发掘和利 用。同时，因服务面的局限，减少了信息系统的来源渠道。在这样的状况下，各种信 息系统必然缺少和缺乏必要的数据处理能力。 不论是认识的落后，还是不完全、不清晰的认识，抑或是漠然或不认识，这些认 识层面的模糊性，必然不能有效地指导一个部门或者一个单位的信息化进程，所谓的 信息化工作也只能停留于一个比较粗浅的层面。 ( 3 ) 认识误区之三，对管理的认t 误区 在长期的权治思维影响下，大量的政府职能部门，对于管理的定义实际上还滞留 于以往计划经济时期的认识层面，就是简单的以权管事、以权管人、以权管物、以权 管钱，虽然在我国进入改革开放和市场经济时期以后有所改观，但又比较倾向于以权 谋钱。然而就现代管理科学而言，其实行政管理同时也是一种服务，一种政府提供给 社会层面的服务，需要体现政府基于社会层面的服务理念、关怀理念。简单表述就是： 为老百姓、企业办好事、办实事，方便老百姓、企业办事，节约老百姓、企业办事的 时间、人力、物力、财力投入。往行政管理的本身考虑就是：合理缩减和整合管理流 程、提高行政管理和内部管理的效率。但是，受陈旧观念的影响，绝大多数的政府职 能单位，还没有或者还没有完全摆脱旧的管理思维还没有或没有完全树立“管理办 即服务”，“以优化服务来强化管理”的行政新理念。 3 发展与技术应用的衔接问题 实事求是地讲，这些年相对于一般意义的行政管理而言，技术的发展速度要远远 超过管理基于信息的需求发展。 一方面，大量的行政管理职能部门的管理思维并没有发生和形成重大的发展变 化，漠然的行政发展观的客观存在也在制约着行政管理模式的转变导致对于新形势 下的管理业务没有形成足够的重视与认识，甚至于某些地方、某些部门和某些人的行 政管理思维还停留在计划经济时期，严重忽视了社会需要基于行政管理的一种发展性 要求，造成了管理实务与实际社会需求层面的脱节各种管理实务不能真e 切合社会 的实际需要。 另方面，由于体制原因的制约信息部门的地位长期以来一直处于配角地位， 即便他们能够持有比较积极的发展愿望，即便他们愿意以一些更新的技术来促进管理 业务的信息化水平，但在决策层没有比较积极的信息化观念的情况下，信息部门的一 0 3 3 0 2 51 4 7 陆建新 尢揭房地产市场管理竹息系统的硅驶姚划i ，垃计 切努力实际上是比较徒劳的。 再一方面，缺乏明晰的管理发展方向理解，对需求发展的漠视，再加之对信息化 和信息技术发展的不重视，必然造成信息化与新形式下管理业务的脱节，也必然造成 相对发展的不和谐。 0 3 3 0 2 51 4 7 陆建新 尤锡房地产市场管理信息系统的建啦规划，| 盐汁 5 无锡市房地产市场管理信息系统需求分析 5 1 系统的总体需求描述 通过前面大量的分析，其实不难看出，系统创新建设的必要性就是系统建设的目 标方向和总体需求之所在，概括地讲，就是以房地产市场管理的各项业务为依托，立 足于现行房地产市场管理信息系统的业务构成为基础，以更加先进的技术搭建更具服 务和监管效能系统架构，将分散于各个市场、管理环节的信息有机整合起来，形成能 够提供优质服务、可以客观反映各地房地产市场运行状况、并能适时进行必要调控的 房地产市场管理信息系统。 5 2 系统的覆盖区域分析 具体分析，无锡市房地产市场管理信息系统的创新建设，管理与业务模式的创新 是最为关键的一面，就是要实现由封闭式的管理处理模式转向一种开放式的系统模 式，采用先进的结构设计和模块化开发模式构建，并充分利用i n t e m e t 广泛互联的优 势，在外网上架构服务于企业社会公众，和其它相关业务协作机构间的互动业务平台， 通过该平台，建立政府部门和企业及社会公众之间的直接沟通机制。形成业务高度整 合的全市房地产行业管理电子政务应用系统，从整个系统的层次分析，系统应该是一 个业务高度集中的、全面覆盖无锡市房地产市场相关管理、服务、监控等各个业务方 面的综合服务系统。 无锡市房地产市场管理信息系统的创新建设，需要一改以往系统对象方面狭窄现 象，将管理、服务与协作的触角伸向更广的层面，在拓宽管理纵深的同时也将极大拓 展服务范围，将系统的各种处理能力延伸至更广的需求层面，就对象而言，不光要满 足内部管理人员、操作人员，同时也要满足外部公众群体、企业群体，以及协作关系 部门或机构的服务和应用需要，具体描述如图5 1 ： 0 3 3 0 2 51 4 7 陆迎新 无锡廊地产市场管脞f 一息系统的矬设脱划j 垃计 图5 1 用户分类图 从系统架构上分析系统的覆盖面主要分为三个层面，分别为w e b 服务层面、应 用层面、数据处理层面( m 5 2 ) 0 3 3 0 2 5 1 4 7 陆建新无锡房地产市场管挫儡息系统的迎垃烈划j 墩计 图5 2 系统架构图 从应用上分析，系统覆盖面具体包括： 在w e b 服务层面建立统一门户服务平台，全面实现公众、企业、信息发布、管 理成果展示、监督、协作、机构管理等内容为一体的门户系统； 在应用层面建立模块化的应用业务系统，设计和形成涉及到无锡市房地产市场管 理的各类模块化管理业务应用模型，主要包括机构管理程序、市场管理程序、交易管 理程序、权属管理程