（管理科学与工程专业论文）房地产项目投资决策研究.pdf

摘要 随着我国市场经济的稳步发展，房地产投资活动日益活跃，房地产市场存在 的竞争也越来越激烈，正确决策成为投资者取胜的关键。如何全面分析和评价房 地产项目的可行性，如何在多个备选项目中进行综合评价选优，至今仍是房地产 行业中研究的重要领域。本文就针对房地产项目投资决策问题，分析研究了影响 项目投资决策主要因素，构建了房地产投资决策指标集，并对房地产项目投资决 策方法进行了一定的探讨和研究。 本文首先介绍了房地产项目投资及决策的相关概念与理论，对投资决策的原 则、内容、流程等进行了阐述。通过对房地产投资决策影响因素的全面分析，构 建了房地产投资决策指标集，对指标集中的各项指标进行了详细分析。针对房地 产投资决策中现存的问题，结合层次分析法和熵权系数法建立指标体系权重模 型，并利用理想解法对房地产投资决策进行综合评价。最后结合x 房地产公司 的投资实例，分析和说明了上述有关问题，验证了投资决策方法的科学性和实用 性。 本文在全面考虑层次分析法、熵权系数法、理想解法几种方法的基础上，认 为将层次分析法和熵权系数法结合起来，确定的指标权重科学合理，利用理想解 法计算得的评价结果，即能反映项目的优劣顺序，也能分析项目个因素的好坏情 况，从而为房地产项目投资决策提供科学有效的决策基础。 关键词：房地产项目投资决策指标集层次分析法熵权系数法理想解法 a b s t r a c t w i t ht h es t e a d yd e v e l o p m e n to fc h i n e s em a r k e te c o n o m y ，t h ei n v e s t m e n to f r e a l e t a t eh a sb e c o m em o r ea c t i v e ，a n dt h ec o m p e t i t i o no fr e a le s t a t ea l s ob e c o m ei n t e n s l y s oac o r r e c td e c i s i o ni st h ek e yt og e ts u c c e s s n o w d a y s ，i ti sai m p o r t a n t s t u d ya r e a o ft h er e a le s t a r et h a tt h ew a yt oa p p r a i s a lt h ef e a s i b i l i t yo fr e a le s t a t ep r o j e c t sa n d t h ew a yt oc h o o s eb e t t e rp r o j e c tf r o mm a n ya l t e r n a t i v ep r o j e c t s t h i sp a p e rs d u d i e d m a i nm f l u e n e ef a c t o r st oi n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g ，c o n s t r u c t e dt a r g e tc o l l e c t i o no f r e a le s t a t ei n v e s t m e n t d e c i s i o n - m a k i n g ，a n d d i s c u s s e d p r o j e c t i n v e s t m e n t d e c i s i o n - m a k i n go fr e a le s t a t e f i r s to fa l l ，t h ec o n c e p t ，t h e o r y ，p r i n c i p l e s ，c o n t e n t sa n dp r o c e s sa b o u tp r o j e c t i n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n go fr e a le s t a t ea r ei n t r o d u c e d s e c o n d l y , b a c e do nt h e a n a l y s i so fi n f l u e n c ef a c t o r st oi n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g ，t a r g e tc o l l e c t i o no fr e a l e s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n - m a k i n gi sb u i l t ，a n de v e r yt a r g e tw h i c ha r ec e n t r a l i s ma r e a n a l y s i s e dd e t a i l e d l y t h i r d l y , a g a i n s tt h ep r o b l e m se x i s t e di ni n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n go fr e a le s t a t e ，c o m b i n e dt h ea h pa n de n t r o p yw e i g h t ，m a d et h ei n d i c e s w e i g h tm o r ef e a s i b l e ，t h e ng o tt h er e s u l tb yt o p s i s 。f i n a l l y , t h ee x a m p l e so fx c o m p a n ya r eu s e dt oa n a l y s i sa n de x p l a nt h ep r o b l e m sa b o v e ，w h i c hv e r i f yt h e i n v e s t m e n td e c i s i o n s ，a r es c i e n t i f i ca n d p r a c t i c a l t h i sp a p e ra n l y l i z e da h p , e n t r o p yw e i g h ta n dt o p s i sd e e p l y , c o m b i n e dt h e a h pa n de n t r o p yw e i g h tt og e tt h ei n d i c e sw e i g h t ，a tl a s tg i v e nt h er e s u l tb yt o p s i s ， w h i c hc a nn o to n l yr e f l e c tt h eo r d e r ，b u ta l s oa n a l y s i st h eg o o da n db a df a c t o r so ft h e p r o j e c t s ot h i sp a p e rp r o v i d e dt h es c i e n t i f i cb a s i sf o rp r o j e c ti n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n go fr e a le s t a t e k e y w o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t , i n v e s t m e n td i c i s i o n ，i n d i c e ss y s t e m ，a h p , e n t r o p yw e i g h t ，t o p s i s 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得丕鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：舌污誉签字日期：龇7 年历月t 箩日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解墨鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名： 孑瞎参 导师签名： 签字日期：山彩年6 月，g 日 签字日期： 萝 月 ，2j 彳年 孽叩 第1 章绪论 1 1 课题背景 第一章绪论 伴随经济的快速发展，房地产投资活动日益活跃，房地产业已成为我国国民 经济发展的重要支柱性产业之一l lj 。房地产业经过近二十多年特别是近五年的发 展，已经成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、 保持国民经济持续、健康、快速的发展起到了重要作用。我国的房地产业的发展 历经了三个发展期1 2 】：从1 9 8 4 年到1 9 8 8 年大约五年的时间，实现了从无到有， 从小到大的第一次历史性发展。从1 9 9 1 的到1 9 9 5 年大约五年的时间，房地产业 经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个发展期；从1 9 9 8 年起，由于国 内市场的逐步完善和成熟，加入w t o 及举办奥运会、新经济高科技与房地产业 的结合等诸多因素的影响，为我国房地产业实现第三次飞跃提供了内、外部条件， 房地产业也进入了一个新的发展期，市场稳步发展，住宅建设规模持续增长，住 宅品质不断提高，住宅产业由粗放型向集约型转变，科技进步对产业的贡献率逐 步有所提高。 然而，我国房地产业的现状不容乐观。过猛的发展导致了房地产投资的过热， 造成了基建规模过大、盲目投资严重、商品房积压、销售率空置率地域分化明显、 土地抛荒等诸多问题。房地产市场存在着激烈的竞争，如何在竞争中取胜是各房 地产公司面临的最严峻问题，而相当一部分房地产公司还存在决策过于主观等问 题，因此，如何进行房地产投资科学决策，是房地产公司需要解决的首要问题。 房地产业是一个高风险，盈利水平相对较高的行业。房地产投资虽然有着较 高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，房地产投资数量大，投资回收周期 较长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以 预测市场未来的走势1 3 j 。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、 价格缺少客观标准、赋税较重、存在交易纠纷多、信息不畅、资金筹措不易等。 这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性，一旦决策失误就会给投资者带来 巨大的甚至毁灭性的损失，因此，在房地产投资前一般都要进行科学的切实可行 的投资决策，以减少投资的盲目性1 4 j 。房地产投资决策涉及的因素很多，且影响 面广，这就需按照一定的程序、方法和标准，对项目的必要性与可行性作出理性 的判断，而判断正确与否取决于投资决策的水平，投资决策水平高低又依靠房地 产投资分析方法的科学性与适应性。本文正是从这些目的出发，分析研究了影响 第一章绪论 房地产项目投资决策主要因素，构建了房地产投资决策指标集，对房地产项目投 资决策方法进行了一定的探讨和研究。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 国外对投资决策的研究开始于2 0 世纪6 0 年代末，到目前，己经形成了多种 广为采用的评价方法。主要有：美国伊西利特法克和彼得班廷两位学者提出 的冷热因素法，美国学者罗伯特斯托伯提出的等级尺度法，美国道氏化学公司 提出的道氏评估法，多因素和关键因素评估法、运用模糊综合评判原理的相似度 法、运用灵敏度分析的综合评价法等【5 j 。 在房地产投资决策方面，1 9 8 6 年，a u s t i n j j a f f e 在其房地产投资基本原理 一书中强调了风险与回报的关系，主张定性与定量相结合的综合风险决策，他提 出了房地产投资决策的五项原则：房地产投资分析是系统性的经济分析；风险与 回报紧密相联；投资应以利润最大化为目标；房地产环境效益分析必不可少；房 地产投资分析是一种风险分析。这些原则在十几年后的今天，依然在房地产投资 决策分析中起着重要的作用。9 0 年代后房地产投资决策领域出现了很多著作， 并为很多国内学者翻印和引用，其代表作主要有：龙胜平等人翻译的美国学者 g l a y l o r i e c r e e r 和m i c h a e ld f a r r e l l 的专著 i n v e s t m e n ta n a l y s i sf o rr e a l es t a t e d e c i s i o n ( 房地产投资决策分析) 0 6 j 1 7 j 该译著从房地产市场分析入手，以贴现现金 流量分析为基础，重点介绍了美国房地产的投资决策指标和投资风险的定量表达 方法，对国内房地产投资决策研究具有一定的参考价值。类似的译著还有葛孚光 译的房地产投资盈利技巧一书【8 】，该书介绍了投资、经营房地产实物和金融 的一些技巧和方法。另外，途艳若、张令东、任国军还翻译了美国南方卫理公会 大学房地产教授威廉姆b 布鲁格曼和印第安纳大学房地产教授杰夫瑞d 费 雪在房地产领域的著作 r e a le s t a t ef i n a n c ea n di n v e s t m e n t ( 房地产融资与投资) 一书1 9 j ，涵盖了住宅房地产融资、收益型房地产融资、项目融资投资以及房地产 资本市场和证券等方面的内容，进一步加深了潜在经济因素对房地产风险及价值 重要性的探讨。 1 2 2 国内研究现状 我国房地产是一个新兴产业自八十年代中后期才逐渐发展起来。我国目前的 房地产投资开发评价，大多以净现值、内部收益率、回收期等方法进行投资效果 第章绪论 的预算。对风险的分析只停留在盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析阶段。决 策者主要根据定性分析的结果和对项目的经验认识进行决策，对于投资决策来 说，这远远不够的，容易产生错误决策，进而造成盲目决策，对我国房地产业的 发展是极为不利的。 我国房地产市场的发展变化和国家关于房地产业政策的调整，促使国内对房 地产投资决策的研究逐渐重视。国内的研究多以定性分析为主，侧重于房地产投 资决策的某方面，一些著作论及房地产投资风险及测度【10 1 ，一些著作探讨房地产 投资策吲川，还有一些应用决策分析中某一方法于房地产投资决策f 1 2 】【1 3 】【1 4 】【15 1 。 内容较多，但缺乏创新和应用价值。从检索查询的资料来看，以徐顺喜的开发 商决策论、李启明的房地产投资风险与决策和郑华的房地产市场分析方 法较有代表性【1 6 】。徐顺喜等人对1 9 9 2 1 9 9 6 年我国房地产市场运行现象进行了 较为深刻的分析，对因决策失误而造成开发企业倒闭或破产的教训进行了总结和 反思，并就决策的重要性和影响因素作了较为详尽的阐述，但没有对房地产投资 开发过程中的决策问题进行系统归纳，也未涉及风险分析，对定量决策方法讨论 的很少，对决策者的投资行为研究也没有明确提出。李启明等人对工作进行了改 进，对房地产投资决策问题类型进行了归纳，介绍了相应的基本决策方法，但并 没有把风险分析和决策分析相结合研究，没有构造有关前期决策的多目标模型。 郑华则深入到房地产市场运作的层面，研究各方面量的关系，并研究设置可量化 的观察指标体系对房地产的细部市场进行了分析。此外，个别学者就房地产投资 的项目选择问题从理论上提出过多目标决策方法，而大部分有关房地产开发经营 和投资的书籍中，介绍的决策方法也只是建设项目经济评价方法及参数中的 一些基本方法，从未解决好决策问题。总的看来，目前房地产投资决策理论的研 究还不能满足房地产开发企业的实际需要。 信息技术的到来，为房地产投资决策的研究提供了有力的支持，未来房地产 投资决策的研究趋势是与计算机管理信息技术( m i s ) 和决策辅助支持技术( d s s ) 相结合，建立一整套辅助房地产投资评估与决策的模型及集成系统，这将有效改 善决策效率，大大提高决策准确性，在这方面我国已有部分学者开始进行了有益 的探索【1 7 1 。 1 3 本文的研究思路和方法 房地产项目投资决策综合评价方法研究成果分析常用的投资决策综合评价 方法有：专家打分法【馆l 、d e l p h i 法【1 9 1 、s a w 法f 2 0 】、e l e c t r e 法【2 1 1 、a h p 法 【2 2 1 、主成分分析法【2 3 1 、t o p s i s 法1 2 4 】、d e a 法f 2 5 1 、模糊评价法【2 6 】、灰色系统决 第一。章绪论 策评价法旧、专家系统评价法1 2 8 】、人工神经网络法1 2 9 】以及各类方法的综合运用 法等。尽管各类综合评价方法各不相同，但具有以下基本程序框架：决策指标体 系的构建；各决策指标的权重确定：综合评分式的建立；按项目的综合评分排序 等。 本文针对房地产项目投资决策中现存的问题，首先构建了房地产项目投资决 策决策指标集，在此基础上构建房地产投资指标评价体系，接下来结合层次分析 法和熵权系数法建立指标体系权重模型，并利用理想解法对房地产投资决策进行 综合评价，以达到客观、准确的评价目的。 在全面考虑层次分析法、熵权系数法、理想解法几种方法的基础上，认为将 层次分析法和熵权系数法结合起来，确定的指标权重客观、科学，利用理想解法 计算得的评价结果，既能反映项目的优劣顺序，也能分析项目各因素的好坏情况。 1 4 本文研究内容及意义 1 4 1 研究内容 本论文针对房地产投资规模大、周期长，受经济、环境的诸多因素制约的特 点，首先对房地产投资项目进行全面分析，构建了投资决策指标集，在此基础上 根据特定项目的不同特性，提炼出具有代表性能全面反映项目本身的指标，建立 决策指标体系，然后根据a h p 、熵权与t o p s i s 理论建立决策模型，最终解决投 资决策问题。具体内容包括： ( 1 ) 房地产项目投资决策理论阐述。本文对房地产投资概念、要素、特征 等进行了详细的阐述，对投资决策的原则、程序等内容作了一定的介绍。 ( 2 ) 建立房地产投资决策决策指标集。本文从投资环境、投资经济效益、 投资风险和竞争力水平四个方面对房地产投资决策进行阐述，全面地反映了决策 项目的整体情况。 ( 3 ) 房地产投资决策方法研究。深入研究现行各种房地产投资决策评价方 法，分析了它们存在的优缺点，并提出基于a h p 和熵权的t o p s i s 决策方法： 运用a h p 和熵权法相结合确定指标体系权重，并运用t o p s i s 法进行方案评价， 选择最佳投资方案。 ( 4 ) 实证部分通过分析x 房地产公司遇到的实际投资决策案例，对七个开 发项目进行投资决策分析，验证了本文理论的实用性及有效性。 4 第章绪论 1 4 2 研究意义 房地产投资开发有其自身的系列特点：收益高、投资回收期长、投资额巨大、 风险影响因素多，一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投 资者布下了难以逾越的障碍。投资决策是决策理论在投资领域的具体运用，是投 资主体为了实现效益目标，运用决策的原理与方法，系统分析主客观条件，从可 采取的多个投资方案中选取最佳( 或最满意) 方案的整个过程。如何在众多的投资 方案中选择出最佳的方案，这就是房地产投资决策评价的工作。正确的决策评价 方法不仅取决于决策者个人的素质、知识、能力、经验以及审时度势和多谋善断 的能力，并且与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型，以及与应用科学 决策的理论方法有着密切关系。通过本文的研究，构建了房地产项目投资决策的 指标集，提出了一种新的投资决策评价方法，其意义主要在于1 3 0 】： ( 1 ) 正确的投资决策方法是房地产投资决策的重要保证 房地产企业是具有独立法人资格的经济组织，在人、财、物、产、供、销等 方面拥有独立的经营决策权。对己开发的土地有偿转让、商品房出售、开发建设 规模扩大、设备和材料的选购、工程招标等都由企业根据房地产市场供求情况做 出经营决策。房地产业的劳动产品投资大、建设周期长、风险因素多，投资决策 是否正确，是企业能否生存的关键，正确的经营决策可以获得利润，发展壮大； 反之，错误的决策，则造成亏损，倒闭和破产。面对多种投资方案，必须通过科 学的评价和决策来确定最佳设计方案。 ( 2 ) 正确、科学的评价方法是投资决策前提和基础 在科学技术日新月异，社会联系日益复杂，市场需求瞬息万变和市场竞争异 常激烈的环境下，房地产投资的企业或个人要谋求自我生存和自我发展，必须有 科学经营决策方法，制定正确的发展战略。正确的评价方法为房地产企业或个人 决定合理的决策以实现投资项目经济、社会、环境效益的统一，实现项目开发所 追求的综合效益提供了前提和基础：明确企业和职工的奋斗目标，充分调动各个 方面的积极，把各方面的思想和行动统一起来，更好地协作配合，共同实施。正 确的项目综合评价方法是进行房地产投资决策的前提。 1 5 本文研究创新点 ( 1 ) 建立全面合理的房地产项目投资指标集。将指标集分为投资环境、投 资经济效益、投资风险和竞争力水平四个方面对房地产项目投资决策进行全面阐 述。 第一章绪论 ( 2 ) 建立合理可行房地产项目投资决策模型。传统投资决策方法权重的确 定具有较大的主观性，实用性较差。本文结合房地产行业的实际情况，提出基于 a h p 和熵权的t o p s i s 决策方法：运用a h p 和熵权法相结合确定指标体系权重， 并运用t o p s i s 法进行方案评价，选择最佳投资方案。此方法易于理解，便于操 作，有很好的实用价值。 6 第_ 章房地产项口投资及决策理论概述 第二章房地产项目投资及决策理论概述 2 1 房地产项目投资概述 2 1 1 房地产项目投资涵义 所谓投资通常是指投入一定数量的货币资本或某种类型的资产，通过生产经 营，以获得一定利润的经济行为1 3 。投资者的期望收益率应高于银行存款利率， 否则，投资者会将资金存入银行以获取利息。 在市场经济条件下，投资的领域很多，其中房地产具有收益、保值、增值和 消费四个方面特性，因而广泛受到投资者的青睐，是较理想的投资领域。房地产 的投资与其他投资一样，都需要投入一定的生产要素( 土地、劳动和资本等) ，但 由于房地产商品和房地产行业的特殊性，使得房地产投资及过程与其他投资项目 相比有着显著的差异。 房地产项目投资是指将一定的资金投入到房地产项目投资活动中，以期将来 获得更大收益的投资行为1 3 2 。房地产项目投资所涉及的领域有：土地开发、旧城 改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金( 没 用包括其他资源) 。没有预先垫付，就谈不上资金同流和增值，就不能形成投资 行为。预先垫付能否得到预期收益，取决于投资活动的质量。如果投资决策失误， 就不可能得到预期效益，甚至导致亏损。 由于具有抗通货膨胀、风险适中等特点，房地产项目投资逐渐成为世界上最 有吸引力的投资方式之一。随着我国近年来工业化和城市化的不断发展，房地产 项目投资愈来愈引起人们的重视。从趋势上来看，房地产项目投资已经成为广大 投资者为获取高额利润或使资产快速增值的重要投资形式，激发了广大投资者对 房地产项目投资的欲望。房地产项目投资己经成为当前投资领域的一个热点。 2 1 2 房地产项目投资要素 房地产项目投资能带来巨大的收益，同时也有很大的风险，这是项目房地产 投资的一个显著特点。为减少风险、增加收益，房地产项目投资必须注意三个要 素 3 3 1 ： ( 1 ) 投资时机。房地产投资决策时把握投资的时机非常重要。在投资前要 对市场进行预测，确定行情及未来趋势并获取与投资项目相关的详细资料，把握 第_ 章房地产项目投资及决策理论概述 投资的最佳时机，最终达到减小风险，获得较高收益的目的。时机的掌握存在于 房地产开发经营的的各个阶段。何时买入土地，何时购入物业，投资于开发哪一 阶段，这些都需要投资者具有多方面的知识并发挥个人的智慧，具有对信息的敏 感性，包括政治信息、经济信息、人口增减、收入水平升降、消费心理变化，以 及城镇规划等，才能把握时机，获得更高收益。 ( 2 ) 项目地段。不同的地段适于建造不同的房地产。房地产的增值事实上 是土地的增值，而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有密切的联 系。拥有增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件。房地产地段不仅指其 所处的自然地理位置，同时还包括其社会经济条件和交通因素。投资者应根据人 口情况、教育水平、服务状况、交通情况、通讯情况、生活设施等选定投资地段， 然后确定投资项目。 ( 3 ) 项目质量。好的投资效果要通过房地产优良的质量来实现。如果房地 产质量不过关，不能达到消费者的要求，它的价值就难以实现，势必给投资者带 来巨大经济损失。质量包括工程质量和管理质量。只有设计新颖、结构坚固、施 工精细、质地优良的房屋才能有效地实现地段的功能，给投资者带来可观的利润。 2 1 3 房地产项目投资方式 所谓房地产项目投资方式，是指投资于房地产项目的可能途径，主要指可作 为房地产投资的各种类型的房地产项目，即房地产投资开发的对象。 一般而言，房地产投资项目主要包括：未开发的土地、出租性住宅、出售性 住宅、办公楼宇、商场( 购物中心等) 、酒店、工业厂房、仓储性物业、娱乐场所 及设施、休闲性场所及设施等。 ( 1 ) 未开发的土地 作为房地产投资对象的土地有两类，一类是旧城区改造，另外一类是新城区 开发。旧城区开发的主要经济活动有拆迁安置和改造建设两个方面。旧城区改建 投资的成败在于该地块是否升值，而地块升值除了自身的基础设施条件的改善 外，更重要的还在于该地块周围环境条件的改善，该地块的区位。新区开发指的 是新征土地的投资开发，其主要经济活动是征用农村集体所有的土地，并进行土 地改造和基础设施建设。新区开发的土地需拆迁安置的负担不高，地价相对便宜， 因而新区开发的投资成本相对较低。新区开发成败的关键在于使用性质是否把握 准确，配套设施、基础设施、公共服务设施的建设是否完备。 ( 2 ) 住宅 随着城市化及城镇化的发展，居民对住房的条件要求越来越高，住宅成为房 地产投资的主要对象。住宅投资可分两类，即出租性住宅和销售性住宅。住宅投 8 第二章房地产项目投资及决策理论概述 资成败的关键是市场定位是否准确、配套设施是否完善、价格定位是否合理、营 销力度是否到位等。 ( 3 ) 办公楼宇 随着城市经济的发展，尤其是那些新兴城市，将会吸引大量新的企业来开设 办事处或分公司，将需要大量办公场所，这就是办公楼宇成为一些城市房地产投 资热点的关键。然而，写字楼投资的风险较大，主要由于它一般是租赁性经营， 租赁效益的高低不仅取决于楼宇自身的环境条件及结构、装修条件，还取决于物 业管理水平和楼宇的使用率的高低，另外写字楼市场与宏观经济环境及区域经济 环境关系最为密切，受经济景气循环状况影响较大。 ( 4 ) 商场、酒楼、旅店 商场、酒楼和旅店的投资回报较高，通常是房地产投资的热点，这类投资对 象经营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、经营方略，还取决于区域经济发 展状况，商业、旅游及经济情况的波动将直接影响消费需求水平，进而影响收益。 同时，消费者的心理水平及经济情况对收益影响较大。 ( 5 ) 工业厂房和仓储性物业 工业厂房和仓储性物业的投资风险很高，因为工业厂房和仓储性物业的需求 与经济状况密切相关，特别是区域经济因素影响最大。 ( 6 ) 休闲性物业 休闲性物业是指那些具有娱乐、休闲性的房地产项目，如健身中心、游乐场、 剧院、电影院、养老院、保健医院以及各种俱乐部性质的网球场、高尔夫球场等 等。由于休闲类房地产的种类繁多，其投资特性差异较大但其基本特性一致。首 先，休闲娱乐性房地产的需求并不稳定，与经济景气状况相关度大。其次，休闲 性房地产的需求与人口统计变数的关系密切。第三，休闲性房地产投资须注意区 位因素影响。 2 1 4 房地产项目投资特点 房地产市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市 场【3 4 】。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响，故 房地产项目投资具有以下特点： ( 1 ) 房地产投资金额高 房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则 上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身特征和房地产 经济运行过程所决定的。因此，对任何一个房地产投资，都要认真地分析、慎重 地决策。 9 第二章房地产项目投资及决策理论概述 ( 2 ) 投资回收期长 ， 房地产项目开发需要经过可行性研究、规划设计、施工律设、销售和出租等 一系列过程，造成投资回收期较长。房地产项目投资回收期一般需要几年甚至更 长时间。投资者要承受长时间资金压力和市场风险，必须重视投资前期工作，尽 可能避免风险损失。 ( 3 ) 流动性差 房地产是一种非流动性资产，不同于其他投资工具可以灵活应变，单靠出售 以收回投资资金需要较长时问。如果急于变现，降低价格出售，有可能使投资者 遭受巨大的经济损失。 ( 4 ) 投资风险大 由于房地产项目投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投 资的风险因素也将增多。一旦投资失败，资金不能按期回收，企业或个人就会陷 于资金窘迫之中，甚至由于债息负担沉重、入不敷出、负债开发，严重影响其生 存和发展。为此，每个投资者都应加强自卫的风险意识，谨慎地参与房地产投资。 房地产投资是一个动态过程，风险伴随着整个投资的动态过程。每一个环节 都具有一定的风险，每推进一步就会重新面临一个新的风险。投资者的任务就是 在相同风险情况下，设法最人限度地增加收益，或者在相同收益水平情况下将风 险降到最小。 ( 5 ) 投资收益高 与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投 资的风险报酬原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益 越高。房地产投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保 值、增值的优点。正因为房地产投资这种高的预期收益潜力，吸引着众多的投资 者乐于冒险投资于这个行业，从而抵消了房地产投资者对房地产投资风险的畏惧 感，调动了投资者对房地产投资的积极性，促进了房地产业的蓬勃发展。 ( 6 ) 抵御通货膨胀能力强 由于房地产具有不可移动性和相对耐久性以及人们对房地产需求的日益增 长，使房地产具有价值增值的特点，而使其能抵御通货膨胀对资本价值的影响。 ( 7 ) 受政策影响大 政府为调控房地产市场出台了很多房地产政策，如土地供给政策、住房改革 政策、金融政策、财政税收政策等。而政策与时间的关系密切，随时不断修改完 善，必然影响房地产投资。而房地产很大程度上影响国民经济的发展，也推进政 策的不断修订。 ( 8 ) 金融作用强 1 0 第_ 章房地产项目投资及决策理论概述 巨额的投资是房地产投资者在很大程度上依赖丁_ 金融部门的支持。房地产商 品的消费，也有赖于金融部门的抵押贷款。因此，金融机构的参与，几乎成了房 地产紧急持续发展的关键。 2 2 房地产项目投资决策 2 2 1 房地产项目投资决策涵义 在现代决策理论中，决策是指人们在行动之前对行动目标与手段的探索、判 断与抉择的过程。决策理论一般可分为两类：传统的规范性决策理论和现代的描 述性决策理论。前者属于决策方法的科学化范畴，其理论基础是决策方法学、系 统工程学、运筹学和经济分析理论，主要是对决策问题进行理性分析、研究科学 的决策方法与程序；后者属于决策行为的科学化范畴，其理论基础是心理学、社 会学、组织论、认识论等，主要以西蒙( h s i m o n ) 所开创的现代决策理论为开端， 重点研究决策个人、群体和组织的决策行为，揭示其内在机制，提出改进决策行 为的途径。投资决策是一个动态的、不断修正和调整的过程1 35 。投资决策的概念 有以下几个要点：第一，它是人的主观能动性的反映，是在投资实践活动之前的 一种主观认识活动；第二，投资决策是为实现一定的投资目标而面对投资方案进 行规划、评价直至作出最后抉择的全部活动；第三，投资决策是一种不断滚动完 善的动态过程。 房地产项目投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商为了实现 预期的房地产投资目标，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序， 确定开发投资目标，选定投资项目，拟定开发方案，运用科学的方法，以对各种 备选进行综合评价，选择能实现预期目标的最满意方案，做出决策的过程。也即： 对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投 资方案进行综合比较选择，并作出判断和决定的过程。 2 2 2 房地产项目投资决策原则 一切决策都必须遵循一定的基本原则。房地产开发企业对具体的房地产项目 进行决策时，应遵循的原则主要有以下几个方面： ( 1 ) 安全性原则 安全性原则是所有投资必须遵循的原则，投资方在投资决策前首要考虑的就 是投资的安全性。投资的目的是获得收益，使原有资产增值。如果房地产投资者 投资只能获得比原来更少，那么这是每个理性的投资者都不能接受。衡量投资的 第二章房地产项目投资及决策理论概述 安全性问题，实际上就是考察投资的风险，即投资发生损失的可能性1 3 6 1 。 房地产开发公司对市场依赖的程度远比其它产业的公司要大的多，这是房地 产业所以是“高风险产业”的一个表现。这就要求房地产开发企业对房地产项目 进行决策时，要比其它产业的企业更加注意对可能产生的风险进行必要的预测， 并努力地将其控制在一定的范围之内。这就要求房地开发商在实施房地产投资方 案的过程中采取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险降到最小程度。 ( 2 ) 经济效益原则 在保证投资安全性的前提下，房地产投资商追求尽可能大的收益，这也是投 资活动的意义所在和最终落脚点。在进行房地产投资项目的决策时必须面对市 场，适应市场竞争的需要，房地产开发企业只有适应市场的要求才能得以生存。 因此，开发商在对具体房地产开发项目进行决策时，必须将房地产项目的经济效 益放在首位，只有盈利的项目才能确定为开发项目，这就是房地产投资决策的经 济效益原则。 ( 3 ) 科学化、民主化原则 科学化是指在房地产投资决策过程中应该尊重客观规律，按照科学决策程序 进行决策。民主化原则就是要求运用民主的原则，依靠群众的集体智慧，广泛集 中经济的、技术的和管理的专家的意见，集思广益，发挥他们的聪明才智，实行 民主化决策。 ( 4 ) 系统性原则 在进行房地产项目投资决策时，必须在已搜集到的各种投资信息如需求信 息、生产信息、技术信息、供给信息、政策信息、自然资源和自然条件信息等基 础上，对房地产投资有关的技术、经济等方面的问题做出系统性的回答。 ( 5 ) 时间性原则 房地产开发商在进行房地产项目投资决策时必须强调投资的时间观念。投资 的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。 ( 6 ) 责任制原则 责任制就是要求决策者对其决策行为带来的投资风险进行负责。建立责、权、 利相匹配的房地产投资决策责任制，是确保房地产项目投资决策时的科学，避免 和减少投资决策失误的重要步骤。 ( 7 ) 选择性原则 房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有多个房地产项目可做选择， 而且每个项目也应考虑多种定位、多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业 决策时能有一个优化选择的可能，即对最佳项目和最佳项目中的最佳方案进行选 择1 3 7 1 。 1 2 第二章房地产项目投资及决策理论概述 2 2 3 房地产项目投资决策的内容 房地产投资决策包括经营分析和制定决策两方面。经营分析是从房地产公司 经营的观点出发，运用科学方法对经营活动的各项目标、社会资源条件、外界环 境及内部能力等进行经营方针和技术经济效果的分析与预测。制定决策就是根据 分析结果，以及其它非定量化的条件和人的因素进行判断，从几个备选项目中选 最优项目或者满意项目。房地产投资决策的主要内容包括以下几个方面： ( 1 ) 确定投资的目标 房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资的预期目标，因此投资目标是 投资决策的前提和依据。房地产投资的目标很多，包括：利润收益、无形收益、 社会收益、环境效益等i3 8 】。对于任何自主经营、自负盈亏、自我积累、自我发展 的房地产投资者而言，都是在高额利润这个主要目标的前提下，去追求社会效益 和环境效益。在投资利润这个总目标的前得下，还需要考虑投资资本金的安全性 和变现性、远期与近期收入以及对通货膨胀的防范等。 ( 2 ) 测量风险 由于房地产项目投资规模大，建设周期长，涉及面广，不确定性因素多，房 地产项目投资风险较大。进行房地产投资决策时，投资者不仅测量每一个投资项 目的经济效益，还要测量其可能承担的风险，确定每一个项目在收益上的可靠性。 ( 3 ) 制定可行方案 在进行房地产投资决策时，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投 资决策的前提和基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的 详尽性和个体间的相互排斥性。只有这样，才有可能进行方案的全面比较和有效 选择，并可避免遗漏最优方案 3 9 】。 ( 4 ) 分析与评价 方案的分析与评价是指对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技 术经济和社会环境等各个方面的条件、因素和潜在问题作可行性分析，详尽分析 每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益，并与预先确定的目标进行比 较做出评价。 ( 5 ) 项目选优 项目选优不仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责， 同时，还是科学性和技巧性的综合体现。正确、有效地进行项目评价，必须掌握 项目的评价标准和方法。 第_ 幸房地产项目投资及决策理论概述 2 2 4 房地产项目投资决策流程 房地产项目投资的决策流程，是指房地产投资项目在决策过程中各工作环节 应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。这个决策流程不是随意确定的，它是 经过人们在房地产项目投资决策中不断总结经验，对客观事物的规律性认识不断 深化的基础上制定出来的【4 0 1 。 目前我国大多房地产公司投资决策可分为七个基本步骤，其中每一个步骤都 是决策过程所必不可少的。它们相互联系、相- 瓦制约，构成投资决策的动态过程， 这个过程可用图2 1 所示。 图2 1 房地产项目投资决策流程 房地产投资项目的决策流程阐述： ( 1 ) 项目概况研究。在地块公开出让信息发布后，房地产开发公司首先要 对项目的基本情况和项目区域的房地产基本情况进行调查研究。 ( 2 ) 撰写投资意向书。通过调查，搜集拟投资地区的房地产开发、经营政 1 4 第二章房地产项目投资及决策理论概述 策资料及其政治、经济水平等信息。对拟建可能性和现实性进行研究，撰写投资 意向书，确定拟投资意向。 ( 3 ) 市场与经济调查。确定基本投资意向后，要对项目的市场和经济情况 进行全面的、实地的调查研究，进一步了解项目的详细情况，并撰写市场调查报 告。 ( 4 ) 撰写项目定位报告。通过市场调查，了解了项目的实际情况和市场需 求信息，确定设计方案，编制开发计划，撰写项目定位报告。 ( 5 ) 经济与财务分析。根据设计方案和开发进度，计算项目的投资造价与 土建、设备成本，对投资效果进行分析，确定资金偿还办法、偿还时间，以及项 目的利润及还本期、项目销售方案等，从而研究建设项目经济上的合理性。 ( 6 ) 撰写可行性研究报告。对项目的投资环境、市场情况、项目定位、经 济收益及投资风险等进项全面、系统的分析与阐述。 ( 7 ) 项目投资决策，即项目选优。房地产开发公司大多数情况下面临多个 拟投资项目，公司领导层需要按照项目可行性研究报告进行项目比较与选优，并 最终确定投资项目。 房地产项目投资决策流程前六个步骤理论较为简单，已经基本成熟，第七步 步项目选优是很多公司决策的瓶颈，多数公司领导凭主观经验进行决策，存在较 大的盲目性，因此，本论文将其列为研究的重点。 第三章房地产项目投资决策指标集构建 第三章房地产项目投资决策指标集构建 3 1 指标集构建原则 房地产项目决策指标的选取在项目投资决策中至关重要，直接影响到投资项 目选择的结果是否准确。每一项指标都必须正确、科学地反映投资项目某一方面 的信息，指标的选取要全面，同时指标之间要尽量避免重复。到目前为止，国内 的房地产投资决策方法所运用的指标都比较单一，不够全面，过多考虑经济因素， 而对于投资风险、投资环境及企业竞争优势等方面没有给予全面的考虑。本章在 遵循指标选取的基本原则的前提下，运用相关专业知识构建出了一套完整的房地 产投资决策指标集。 本文在房地产项目投资决策指标集的设计上坚持以下原则： ( 1 ) 完备性原则。房地产投资项目是一个多维的变量，它包括投资环境、 经济效益、投资风险和企业竞争力水平等多方面因素，因此为全面反映投资项目 本身，投资决策指标集也应该能包括以上各方面。 ( 2 ) 针对性和代表性原则。房地产投资决策指标体系既要全面反映投资项 目，同时数据也不是越多越好，因为一方面过多的数据会给收集和计算带来麻烦， 另一方面数据本身计算标准或统计方法的不同，就带有一定的误差，过多的数据 有时非但不能减少误差，还会增加结论误差。 ( 3 ) 系统性原则。大多房地产投资项目规模较大，是环境、经济、风险、 竞争等因素的集成系统。对这样一个系统进行评价，就必须采用系统的观点，从 系统的角度出发，在系统的相互关联、相互制约中描述系统的特征。因此，进行 房地产投资决策指标集的设计既要突出重点，又不能以偏概全，对投资项目作出 整体的分析和评价。 ( 4 ) 可操作性原则。这是从指标的运作性、可比性上所考虑的。不同投资 项目进行比较，就要决策指标设计相同，计算口径相同，尽可能实现不同区域、 不同房地产项目的评价，使指标尽可能做到可操作性。同时，指标含义要明确， 对决策指标要进行量化，使不同指标之间具有可比性和可操作性； ( 5 ) 层次性原则。决策指标的设置应能准确反映各层次之间的支配关系， 各指标有明确内涵，按照层次递进的关系，组成层次分明、结构合理的评价体系。 这样一方面使分析评价更加简明，另一方面还可以反映出项目各层次的状况和差 距。 1 6 第三章房地产项目投资决策指标集构建 ( 6 ) 独立性原则。房地产投资决策涉及指标较多，许多指标存在一定的重 复性、相关性，在