深圳市石龙汇联商业步行街销售方案分析.ppt

石龙汇联商业步行街销售方案分析,制定方案的前提条件,方案的制定跟据不同的目标来制定各个方案是各目标下的策略性方案，具体价格应根据市场情况另定各个方案统一按实现较好的销售率90计算各方案的销售时间不同，仅根据经验判断经济测算均为静态的测算,方案一：价值最大化，以利润为导向,注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算,目标：首层外街销售价格为31000元/平方米，平均单价为10706元/平方米，总体市场价格达到2个亿。,方案一销售预测：实现销售收入1.8亿元税前利润达到6.6仟万元税前投资利润率为73销售周期约为一年,方案一优劣势分析,优势充分挖掘项目的价值，实现较高的单价和价值从静态测算来看，能实现较高的利润，投资回报率较高，经济效益较优劣势价格偏高，使项目销售风险加大，不可控因素多项目单价较高，销售速度减慢，不利于资金回笼销售周期较长，难于把握市场的变化，不利于实现价值,方案二：快进快出，以速度为导向,注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算,目标：首层外街销售价格为23000元/平方米，平均单价约8000元/平方米，总体市场价格约1.5亿元,方案二销售预测：实现销售收入1.34亿元税前利润2.57仟万元税前投资利润率为29销售周期约为半年,方案二优劣势分析,优势低价入市，高性价比优势明显，能迅速冲击市场，造成市场热销预计半年内即可达到90甚至更高的销售率，能实现资金快速回笼劣势实现利润较少，投资回报率降低降低项目的市场价值和档次，容易造成产品不良印象降低产品品质，不利于公司品牌形象建立,方案三：稳打稳扎，以综合效益导向,注：市场价格取整；六号楼的5、6层的面积未列入计算,目标：首层外街销售价格为27000元/平方米，平均单价约9300元/平方米，总体市场价格约1.75亿元,方案三销售预测：实现销售收入1.57亿元税前利润4.6仟万元税前投资利润率为51销售周期约为8个月,方案三优劣势分析,优势低于市场价入市，根据销售情况调整，有利于控制风险，实现价值把握性较大实现利润4.6仟万，投资利润率为51，经济效益良好符合正常的销售节奏和思路，灵活性强劣势销售周期为8个月，时间有点过长,项目销售方案评价及建议,方案一虽然可实现价值较高，但销售周期无法预测，市场风险较大，从动态考虑其投资回报会降低，不建议采用；方案二虽然能快速实现资金回笼，但以牺牲利润来实现，无法满足最求经济效益的基本目标，建议不采用；方案三较为适中，既控制销售周期，又能满足经济效益目标，同时贴合市场情况，建议采用。但本方案仅是初步价格方向，具体的方案需要在执行中另外详细制定。,销售目标可行性分析,销售目标：取得销售许可证后三个月内实现回笼资金6000万,目标分解：假设按照方案三平均9300元/平方米的价格销售，则销售面积约为6451平方米，销售率达到34。,销售条件：完成相关合法证件，取得项目销售许可证,营销推广：报广、户外、电视等全方位强势推广,策划定位：开展详细市场调查，重新准确定位本项目,项目包装：重新对本项目售楼现场、项目档次、业态等进行包装，以全新形象亮相，营造氛围,初步分析：项目前期铺垫和营销时间较短，且项目推出市场后被市场追捧，实现热销,价格策略：超出客户预期的低价位入市，短期内形成热销,销售目标可行性分析,销售目标可行性分析结论及建议,1、本项目实现该销售目标有一定难度。2、商业项目的市场不确定因素较多，市场风险较大，所以前期铺垫工作应该做得较为充分和扎实，才能在销售时取得较好的成果。3、建议在销售前制定详细和周密的计划，打有把握的仗。,打造“与金牌商家共创财富”推广主题，树立“无风险商业物业投资”市场形象。,初步销售思路,初步销售思路,通过区域炒作提升项目商业价值，制造市场热点，吸引市场眼球，深化石龙商业中心形象，引起市场关注并形成购买热潮。,价格低开高走，销售进度先快后