（工商管理专业论文）青岛酒吧街项目的可行性分析.pdf

提要 青岛酒吧街项目是华辰投资有限责任公司目前正在研究的一个潜在项目。笔者作 为公司的一名成员，被委任对该项目进行可行性分析。 青岛作为证在形成中的国际化都市，整体经济念势发展迅速，在青岛市委市政府 的英明领导下，经济环境不断完善，商业机会层出不穷，作为投资方，我们认为，就 青岛市大经济环境和2 0 0 8 奥运会这一机遇来言，在目i j 建立国际休闲娱乐中心项目， 顺应了青岛市的发展方向，烘托了青岛国际化都市的形象，将使这一地区很快成为一 个新的旅游休闲消费的热点地区。通过对该项目的相关资源分析、经营计划、组织结 构以及财务预测等多方砸进行具体可行性研究，我们将努力协调各方各面，依托不断 完善的经营计划，凭借良好的商业信誉和雄厚的资会支持，建立一个高品位、国际化 的时尚休闲中心。 关键词：青岛酒吧街可行性 a b s t r a c t q i n g d a ob a rs t r e e t ( h e r e i n a f t e rr e f e r r e dt oa s t h ep r o j e c t ”) i sap o t e n t i a lp r o j e c t w h i c hh u a c h e ni n v e s t m e n tc o ，l t d ( h e r e i n a f t e rr e f e r r e dt oa s “h u a c h e n ，) i sp l a n n i n gt o c o n s t r u c t a sam e m b e ro fh u a c h e n ，ia l nc o m m i s s i o n e dt h ef e a s i b i l i t ya n a l y s i so ft h e p r o j e c t a sa ne m e r g i n gi n t e r n a t i o n a lm e t r o p o l i s ，t h eo v e r a l le c o n o m i cs i t u a t i o no fq i n g d a o h a sb e e nd e v e l o p i n gr a p i d l y u n d e rt h ew i s el e a d e r s h i po f q i n g d a oc o m m i t t e eo f c p ca n d q i n g d a om u n i c i p a lg o v e r n m e n t ，q i n g d a o s e c o n o m i ce n v i r o n m e n ti s i m p r o v i n g c o n t i n u o u s l y , a n db u s i n e s so p p o r t u n i t i e se m e r g i n ge n d l e s s l y t a k i n gt h ec h a n c eb r o u g h tb y t h eg o o de c o n o m i ce n v i r o n m e n ta n dt h e2 0 0 8o l y m p i c si nq i n g d a o ，w eb e l i e v et h a tt o c o n s t r u c ta l li n t e m a t i o u a lr e c r e a t i o n a lc e n t r ei sw i t h i nd i r e c t i o no fq i n g d a o sd e v e l o p m e n t p l a n ，a n di tw i l lf o i lt h ei m a g eo f a ni n t e r n a t i o n a lm e t r o p o l i sa n da l s ow i l ld r i v et h i sa r e at o b ean e wh o t s p o tf o rr e c r e a t i o n a lc o n s u m p t i o n p u r s u a n tt ot h ef e a s i b i l i t ya n a l y s i so f r e l e v a n tr e s o u r c e si n c l u d i n gb u tn o tl i m i t e dt oo p e r a t i n gp l a n ，o r g a n i z a t i o n a ls t r u c t u r ea n d f i n a n c i a lf o r e c a s t ，w ew i l lc o r r e s p o n dw i t he a c hp a r t yr e l a t e da n ds e tu pah i g hq u a l i t ya n d i n t e m a t i o n a lr e c r e a t i o n a lc e n t r et h r o u g hm o r ep e r f e c to p e r a t i n gp l a n ，g o o db u s i n e s sc r e d i t a n da b u n d a n tc a p i t a ls u p p o r t k e yw o r d s ：q i n g d a o b a rs t r e e t f e a s i b i l i t y 前言 青岛酒吧街项目是华辰投资有限责任公司目前j 下在研究的一个潜在项目。笔者作为公司 的一名成员，被委任对该项目进行可行性分析。 当i j ，休闲娱乐行业的景气度非常乐观。伴随经济的高速发展带来了旅游业的景气，我国 经济发展连续l o 年一直处于世界前列，6 d p 年度增幅远高于世界平均水平，而据世界银行预测， 未来2 0 年，中国经济将继续保持高速增长态势。经济的高速发展为中国旅游、休闲等行业的 大发展提供了坚强的后盾。居民收入的提升以及闲暇时间增多，赋予相关行业持续的增长动力。 在1 9 9 5 年3 月，国务院发布规定开始实行双休同制度；1 9 9 9 年9 月，国务院出台新的法定休 假制度，每年春节、“五一”和“十一”全国放假7 天。另外，一些企事业单位也丌始实行带 薪假期制度，时间的宽裕以及宏观经济因素造就该行业良好的客观环境。 本文从青岛市酒吧街项目的资源分析、组建后的组织结构、经营中的优劣势分析以及项目 所需的财务测算多角度，以投资方的身份进行可行性分析，为该项目的策划、经营、发展提供 建议和方案。 第一章酒吧街项目概述 笔者将在第一节介绍投资方北京华辰投资有限责任公司；在余下的二一五节介绍项目简 述、项目背景、项目发展前景以及项目资源分析。 第一节北京华辰投资有限责任公司简介 北京华辰投资有限责任公司成立于2 0 0 5 年5 月，注册资本金一千万元人民币，共有员 工3 0 0 人，是一家在全国投资发展，着眼于休闲旅游行业的投资服务机构，公司的强大优势 之一是与地方政府及相关组织之间的亲密关系。过去的成就充分证明了该公司在发掘中国具 有发展潜力的旅游企业的能力。该公司在企业合作、投资咨询等领域，秉承着信誉至上、金 石为开、真诚服务的宗旨，积极拓展市场。同时以国际化的眼光规划公司的未来，使公司快 速成长，扩大市场份额。在组织结构及企业文化方面，按照市场化原则，建设一支新型的职 业化的项目经理队伍，在市场配置、完善决策监督机制等方面进行积极探索。 第二节酒吧街项目简述 一、项目名称：防浪堤酒吧街 二、项目位置：该项目位于青岛市西南方浮山湾，青岛市政府所在地证南方，毗邻2 0 0 8 年奥运会帆船比赛场南侧约2 0 0 米，为一条长5 3 4 米，宽4 7 米，分上下两部分的奥帆赛场外 防浪堤。 三、经营内容：以酒吧、餐饮为主，海上休闲、旅游纪念品销售、特色精品商铺为辅。 第三节酒吧街项目开发的背景 青岛，中国北方海岸线上的一颗明珠，胶东半岛的经济中一1 5 , 、旅游胜地。全市下辖七区 五市，面积1 0 6 5 4 平方公罩，人口7 4 0 9 力人，其中，市区面积1 1 0 2 平方公里，市区人口2 6 5 hk ， 一、项目政治经济背景 1 、经济中心的定位 青岛自古就是中国北方的重要经济中，1 5 , 之一，拥有良好的工业基础和发达的陆上、海上 交通，因其位置独特，成为连接中国东北和韩、日等国的重要枢纽。近年来，青岛经济呈现 突飞猛进的发展趋势，被评为中国十大最具经济活力城市之一，综合经济实力排名不断提高， 2 0 0 5 年，在全国城市中居第1 0 位，在1 5 个副省级城市中居第4 位，全市g d p 达到2 6 9 5 5 亿元，增幅达到1 6 9 ，g d p 总值占到山东省的1 4 6 。 经过2 0 多年的改革和产业调整，青岛现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮 料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业，拥有1 个国家级经济技术丌发区，6 个省级经 济技术丌发区，以及青岛保税区2 、青岛高新技术产业开发区、青岛出口d n t 区等若干工业区 划。良好、丌放的经济环境和经济政策吸引了大量国内外企业投资青岛，2 0 0 5 年，引进内资 2 5 8 7 5 亿元，增长3 4 2 ；合同外资9 5 4 5 亿美元，增长4 2 1 。其中，截至2 0 0 5 年末，共 有7 7 家世界5 0 0 强企业在青岛投资1 4 2 个项目。 青岛市中国知名企业众多，如世界最具影响力百强品牌之一的海尔，拥有百年历史的青 岛啤酒，中国五大港口之一的青岛港，以及海信集团、青岛钢铁控股集团、澳柯玛集团、双 星集团、利群集团等一大批具有行业、区域影响力的企业。 近年来，青岛市政府依托自身优势，大力发展经济，已经连续9 年保持在1 2 以上的经 济增长率。近年，山东省明确将青岛市作为山东省的经济中心进行发展，在这一产业思想的 指导下，我们相信山东省委省政府将会采取一系列的政策，大力支持青岛市的经济建设。 随着青岛市经济的进一步发展，大量投资和高端人才将不断涌入，商务往来将更加频繁， 为酒吧街项目的发展提供充足的商务客源。 2 、旅游城市的定位 青岛早在2 0 世纪初就成为中国的旅游胜地，旅游资源丰富。既有旖旎壮阔的海岸风景， 起伏跌宕的海上仙山崂山等自然风景，也有百年积淀、风雨沧桑的欧陆古典建筑等文化 风景，形成了青岛特有的中西合璧、山海交融的城市风貌。 旅游作为青岛三大特色经济之一，一经确定就受到了市委市政府的高度重视，实行了统 一规划、重点规划。包括2 8 2 公里长的海滨观光大道，4 0 公罩长的滨海步行道，建立了历史 文化和欧陆风情保护区、石老人国家旅游度假区、崂山国家风景区、东部都市观光区、黄金 海岸旅游线等一大批重点保护、发展旅游区域，并给予了充分的政策支持和保护。 随着青岛市被确定为2 0 0 8 年奥运会水上项目的主场地，青岛市政府围绕水上项目场地， 大力丌发以海滨文化为主题的建设项目，如游艇俱乐部、游船码头等，其中大部分已经建成， 部分已经投入使用。 在市委市政府政策的支持下，随着青岛市经济的发展，青岛市年旅游接待人数从2 0 0 0 g d p 即英文( g m 嚣d o m e 缸i cp r o d u c t ) 的缩q t 也就是固内生产总值 2 足我田俯糯f q m ，l ：通行白由贸易区的做法，井n ：结合我周围情的肇础f 形成的纤济开放区域。枉此区域内，从境外运入的 货物就j 关税年f l j e 他关税i 山苦被说作境外免十海关临管，并给f 该区域特殊的关税和优忠政策。 3 年的2 4 万人，发展到2 0 0 5 年的6 8 力 人，年旅游业收入从2 0 0 0 年的9 3 亿元，发展剑2 0 0 5 年的2 5 6 亿元，占青岛市国民经济总收入的比例，从2 0 0 0 年的8 7 ，发展到2 0 0 5 年的9 5 ， 同时在以2 0 左右的增长速度，高速向前发展。 2 0 0 5 年青岛市委市政府就提出“把旅游业培育成我市国民经济重要的主导产业，把我市 建成旅游设施完善、产品丰富、环境优良、知名度高的国际海滨度假城市”这样明确的指导 思想。2 0 0 6 年，市委市政府在这一思想指导下确定了具体的旅游发展指标：到2 0 1 0 年，年 接待海外游客4 7 万人次，旅游外汇收入5 亿美元；接待国内游客2 4 0 0 万人次，国内旅游收 入2 7 0 亿元；旅游业总收入达到3 1 0 亿元，占国内生产总值的比重超过1 1 ，占第三产业的 比重达到3 0 以上。 我们相信随着2 0 0 8 年的到来，以及青岛市政府对旅游业，特别是对海滨旅游项目的政 策支持和资源投入，围绕水上项目运动场将会形成一个海滨旅游的新热点。 二、项目市场背景 l 、国内城市酒吧业发展现状 酒吧、餐饮业作为休闲娱乐、商务交流的副产品由来已久，随着我国经济的发展，各主 要城市都有规模、风格不同的酒吧街相继出现，有些著名的酒吧街甚至已经形成了自己独特 的酒吧街文化，对丰富当地的娱乐生活和烘托城市主题起到了相当大的影响。 北京的三里屯酒吧街、上海的衡山路酒吧街和香港的兰桂坊酒吧街，多以都市风情为主 题，依托当地商务资源而建立，成为当地白领阶层和商旅青睐的休闲交流场所，为在繁忙的 大都市中奔波的人们提供了一个休憩的港湾。北京什刹海酒吧街、杭州西湖天地酒吧街和深 圳海上世界酒吧街，大多依托当地的风景旅游资源而建立，使前来旅游和休闲的人们融入自 然，独享一份安逸和宁静，舒缓疲惫的身心。 各地酒吧街虽然风格各不相同，但大多围绕城市发展主题和文化而设立，如兰桂坊、三 里屯、衡山路酒吧街以建设国际化大都市的城市发展目标为基础而建立，什刹海、西湖天地、 海上世界酒吧街则依托当地以旅游业为中心产业的城市发展策略为基础而建立。这些酒吧街 不仅为当地的经济发展做出了应有的贡献，而且为传扬当地文化起到了积极作用，有的甚至 成为了当地标志性街区之一。 青岛作为发展中的大都市，同时拥有丰富的旅游资源，在酒巴街的建设上具有得天独厚 的条件。无论从提升城市形象的角度，还是为商务、旅游客商提供休闲场所的需要，我们都 认为青岛市有必要建立一条既符合胶东经济中心地位，又能体现青岛风情文化的主题酒吧街。 可见，酒吧街项目的建设是可行的。 4 有别于国内各地酒吧街大多自发形成，各店独立发展，整个酒吧街区缺乏统一规划和管 理的现象，本项目将采取街区封闭管理，统一拓展市场，统一形象规划，使整条街形成规模 经营，努力打造青岛休闲娱乐的新模式，同时为经营管理提供便利。 2 、商旅资源丰富 青岛知名企业众多，并荣获“中国品牌之都”的称号。除拥有中国大陆唯一的世界最具 影响力百强品牌海尔外，另外拥有海信、澳柯玛、青岛啤酒、双星集团、利群集团等一 大批中国的名牌企业。除本土企业外，截至2 0 0 5 年术，共有7 7 家世界5 0 0 强企业在青岛投 资1 4 2 个项目。 著名的天然良港青岛港，是环太平洋西岸重要的国际贸易口岸和海上运输枢纽，港 口业务频繁，每月有多达4 1 9 个国际航班发往世界各地。2 0 0 5 年，青岛港货物吞吐量达到1 8 7 亿吨，跨入世界1 5 强，其中矿石、原油吞吐量居全国之首，外贸吞吐量居全国第二，口岸外 向度位列中国第一。 韩国、日本自古与青岛关系紧密，目前在青岛开发区投资的韩同企业多达4 6 8 个，每年 常驻青岛的韩日商人就有约十万之众，外籍人员将成为重要的顾客资源。 青岛市旅游业发展迅速，2 0 0 5 年，青岛接待海外旅游人数6 8 4 4 万人次，同比增长3 1 ， 实现旅游外汇收入4 1 5 亿美元；国内旅游人数2 4 4 9 0 3 万人次，其中接待过夜游游客 2 0 7 8 4 1 万人，同比增长1 3 0 7 ，国内旅游收入2 2 2 6 亿元；旅游业总收入为2 5 6 6 亿元， 同比增长2 3 6 ，约占2 0 0 5 年全市g d p 的1 0 。 前来与当地企业洽谈业务的各地客商、因港口贸易来到青岛的世界各国海员、素有饮酒 习惯的韩日商人、慕名而来的游客，都会对青岛的夜生活有所期待，通过调查我们对这种需 求有了深入了解，便于我们有效地实现项目策划。而且前青岛市尚无集中的大型休闲娱乐场 所，海滨酒吧街的建立将及时弥补这一空白。 3 、市民生活水平不断提高 随着青岛市经济的整体迅速发展，城市居民的生活水平同益提高，据统计，2 0 0 5 年，青 岛城市居民人均可支配收入比| j i 一年增长1 6 5 ，达到1 2 9 2 0 元，与全国平均水平相比，高 出2 3 1 ，比山东省平均水平高出2 0 2 。 在人民收入提高的同时，必然会对业余文化娱乐生活提出更高的要求，在2 0 0 5 年中， 居民消费结构3 升级已经表现出明显加快的念势，人均消费性质支出9 8 8 3 元，比i i 仃一年增长 9 8 ，其中，全年餐饮业实现零售额1 0 5 1 亿元，增长了1 5 1 。 3 消费结构是指消费青用十生活必需品和轩侈品的比例结构。 海滨酒吧街的建立，将为青岛市民提供一个新的、高品质的娱乐休闲场所，有助于改善 青岛市民的娱乐环境，提高青岛市民的生活品质，并因为洒吧街的国际化定位，而增强青岛 市民的城市荣誉感。 4 、奥运机遇 青岛作为奥运城市，奥运帆船比赛场所在地，必定深受奥运经济的影响，例如：据澳大 利亚旅游者委员会统计，悉尼奥运会所诱发的旅游者，1 9 9 7 年到2 0 0 4 年总共达到2 0 0 力人， 澳大利亚获得近百亿美元的受益。青岛市委市政府在这方面给予了足够的考虑和准备，并围 绕“发挥奥运城市整体形象的宣传效应”这一焦点，充分利用各种内外部渠道扩大宣传范围， 力求把一个开放的、国际化的青岛介绍给世界。同时围绕奥帆赛场地，投入了4 5 公顷面积的 基础建设和设施，而我们计划经营的酒吧街f 位于这个区域的最佳位置。 随着2 0 0 8 的到来，据有关部门预测，届时将有5 0 0 名运动员，来到青岛参加奥帆赛， 由此预计会给青岛带来可观的旅游收入。 青岛市委市政府高瞻远瞩，紧抓奥运契机，把青岛市作为整体进行宣传外，同时把做强 “海上旅游”作为将来旅游业新的经济增长点，围绕这个目标，青岛市大做“海”上文章， 计划建设亚洲一流的综合性海上运动中一i i , ；积极开发国际豪华观光游船；丌展海上看青岛、 海上娱乐、海上运动、帆船、垂钓等一系列丰富多彩的海上旅游项目。 我们相信根据青岛市做强海上旅游的指导思想，围绕着奥帆赛场地将形成一个新的海上 旅游热点区域。 5 、政策支持 青岛市委市政府早在几年前就提出将港口、海洋、旅游作为青岛的“三大特色经济”， 在2 0 0 6 年的旅游规划中明确提出了“都市度假”的概念，将重点规划、开发都市度假、海滨 度假、海岛度假、温泉度假、国际邮船度假，力图打造世界知名的帆船之都。同时市委市政 府也明确提出t a n 快夜市建设，营造夜间旅游的氛围，引导和丰富消费者的夜问生活。本项 目将充分响应政府的号召，在日间旅游和夜间休闲方面为游客和消费者提供高品位的产品和 环境。 第四节酒吧街项目发展的前景 本项目预计将吸引来自本公司及各商户投资在7 0 0 0 万元以上，在进入j 下常经营年度后， 预计整体营业收入将不低于5 0 0 万元年，每年将为国家增加约3 0 0 万元税收，同时将会形成 约3 0 0 余个就业机会。随着奥运会的到来及后续的海上运动中心的建立，本项目所在的这一 6 带区域，各种餐饮娱乐场所将不断增加，即将逐步形成一个高尚旅游休闲的热点地区。本项 目在此建立，不仅享受到了优势资源，同时也可带动这一区域其他相关经济的发展，并因本 项目的高尚品质，成为这一地区一条靓丽的风景线，从而成就了高品位休闲娱乐氛围。 第五节酒吧街项目资源分析 一、项目资源优势分析 l 、风景资源 本项目建设在青岛东部，浮山湾景区内，为一条长5 3 4 米，宽4 7 米的东西走向的防浪海 堤上，四面环水，横亘海中，环境独特。海堤西部顶端的灯塔，为漂泊的旅人指引着家的方 向。漫步海堤之上，犹如置身于驻泊于海中的巨型邮轮上，视野开阔，浪花点点中感觉平稳 与峰实，让人心情顿感舒畅和平静。从海堤向北望去，形色各异、造型独特的高楼，鳞次栉 比，夜色中万家灯火倒映海中；融合2 0 多个欧洲国家经典建筑的香港中路掩映其中，静静地 记录着百年沧桑、世事变迁；海岸边五四广场的红色海螺雕塑“五月的风”格外显眼； 奥帆赛港口近在咫尺，届时白帆点点，扁舟摇曳；海堤东端与陆地连接处，一座不很高的小 山丘郁郁葱葱。从海堤向南望去，宽广的大海，毫无遮拦的呈现在你的眼l ； ，一切顿时都变 得那么渺小，洁白的浪花如你一样，自由地涌动、跳跃；海中奔波的庞然大物，此时却如一 叶扁舟般缓缓漂动，在水天交际处，缓缓蠕动；波光涟涟中，祥和和宁静是唯一你能够感受 的东西。 虽然沿水建设的酒吧休闲项目并不十分少见，但视野如此丌阔，景色变换如此丰富的项 目，这应该是第一个，我们认为这是本项目不可多得的一个重要资源，在经营中将会被充分 利用，因此将吸引大量游客f j i 来观光消费。在单体建筑和局部环境设计等方面始终峰持设计 结合自然，强调人工环境与自然环境的相互配合，通过鲜明的主题人文型建筑、景观设施以 及在整体建设中加入主题文化元素，使人文特色成为酒吧街项目独特的风格和精神内涵。 2 、区域资源 本项目位于奥帆赛区域最南端，与奥帆赛场地仅不足百米之遥，以奥帆赛场地为中心， 是青岛市委市政府倾力打造的4 5 公顷海上运动休闲中心，区域内青山掩映，碧水涟涟。 点点白帆在奥运圣火的指引下，往来穿梭；一家捌有4 1 4 间象华客房的双座5 a 级国际 酒店矗立于奥帆赛场东北角，世界顶级客商进出其问；奥帆赛场北岸，别致的海底餐厅镶嵌 其中，八方食客云聚于此；奥帆赛场东岸，国际海鲜大排挡，红红火火；奥帆赛场南堤，国 际豪华观光游艇由此启航，穿行于各沿海景点之问，各地游客你来我往；奥帆赛场东南角， 象征着财富和地位的国际游艇俱乐部，雍容华贵；站在与游艇俱乐部一线相连的外防波堤上， 手握一杯香浓的咖啡，倚栏而望，将这一切尽收眼底。 区域内国际化的氛围和餐饮业的丰富都将有利于聚拢人气，随着奥运会的到来和今后不 断丰富的海上运动项目的设立，这个区域将会形成旅游观光、运动休闲、酒吧餐饮、商务交 流的主要区域。 3 、交通资源 本项目位置优越，紧邻奥帆赛场北岸就是青岛著名的滨海公路，贯穿青岛全境的海岸线， 全长2 8 2 公罩。沿海边，澳门路将西端的第三海水浴场，与海趣园、音乐广场、五四广场、 雕塑园等景区和本项目相连，繁华的香港中路距本项目仅2 公晕车程，与旧酒吧街区燕儿岛 路连接。以本项目为中心，以4 公里为半径，向东北、西北成9 0 度角辐射，在这个区域内， 包括6 家五星级酒店，1 0 家四星级酒店，6 家大中型商场，l o 余个旅游景区，其中大多数距 本项目车程不足4 公里。本项目所在的4 5 公顷休闲中心区域内车位设计充足，完全能够满足 停车驻足的需要，这比设在闹市区的餐饮休闲场所，有着不小的优势，随着汽车拥有量的提 高，同市区的娱乐场所的比较优势将更加明显。 4 、旅游资源 青岛市委市政府已明确将本项目所在的浮山湾景区确立为海上体育娱乐中心，意图打造 全国一流的海上体育中心。并将积极承办大型海上体育赛事、国际垂钓比赛、国际铁人三项 赛、沙滩排球赛以及帆板、帆船、摩托艇等国内国际赛事作为重点旅游产品进行打造。同时 游船码头的建立，使这罩既是旅游目的地又是旅游集散地，大大丰富了此地的旅游功能。 本项目所在区域属市委市政府重点规划的沿海观光区，视野通透、开阔，站在长堤上， 不仅可以尽享大海的波澜壮阔，还可以近距离观赏奥帆赛的激动人心，海湾对醯就是著名的 五四广场的标志性建筑，音乐广场、海趣园、海水浴场一线排丌，尽收眼底。随着各项海上 旅游运动项目的丌展，海堤兼码头的优势将被充分利用，本项目的旅游拓展空间将进一步显 现。 5 、商务资源 如i j 所述，青岛正处于经济高速发展期，青岛市委市政府采取各项丌放的政策，积极推 动各重点产业的发展，同时着力打造世界会展之都，将商务旅游作为旅游业的重点发展对象 之一，使商务游占旅游业总收入的比重逐年上升。青岛港的港口地位近年来不断提高，除货 运外，中国北方国际客运中心的地位f 在确立中，各国游客、海员纷至沓来。青岛市的重点 企业大多素质好、竞争力强、规模大，并响应市委市政府的号召积极向国际化发展，在拓展 海外市场的同时，积极丌展国际间合作，与海外交流同益频繁。青岛历史上与韩同关系特殊， 市委市政府借此积极向两国丌展宣传活动，吸引了大量韩日投资，取得了对经济的积极推动 作用，仅在丌发区就有4 6 8 家韩只企业，每年吸引了大量韩同商人和游客来到青岛进行商务 交流和旅游观光。随着青岛市国际化进程的发展，不仅为本项目提供了政策基础，也为本项 目提供了良好的市场基础。 6 、文化资源 青岛有着浓厚的海派文化底蕴，与酒吧文化这种异域文化有着很好的相融性。一随 着青岛国际化程度的不断提高，各国各地文化对青岛的影响不断加深，酒吧文化也在潜移默 化中影响着青岛，越来越多的人接受了酒吧这种文化娱乐形式。在外地游客中，这种时尚、 健康的夜间娱乐方式被广泛接受和青睐，在一项调查中显示，“酒吧、茶室、网吧、咖啡屋” 等娱乐场所成为游客夜间娱乐的首选，餐饮、购物等紧随其后。 酒吧街项目积极坚持独特性原则，这是指发挥“唯我独有”、“你无我有”的酒吧旅游资 源优势，充分体现青岛地区的特色，创造出独特性的酒吧项目。游客旅游动机之一就是探秘 猎奇心理，他们所感兴趣的也是异质文化的不同点、特殊点。因此，酒吧街项目会根据自身 实际，结合自身的人文和特色优势，开发出具有青岛特色的酒吧旅游产品。独特性原则是建 立在民俗文化真实性的基础之上，现代人旅游又是一个求真求实的过程，酒吧街项目具有可 靠的文化背景和真实的海洋景观存在，符合现代旅游者求真的需要。在酒吧街项目经营发展 过程中，将积极丌展酒吧文化研究，同时对本区域的民俗加以科学整理并融入其中，营造一 个逼真的文化背景，树立酒吧旅游的鲜明形象。 二、项目资源缺陷分析 1 、气候影响 本项t 1 1 地处北方海滨，四季分明，年平均气温为1 2 2 。c ，年均风速5 3 米秒，平均浪高 约0 7 米左右，淡旺季比较明显，冬季由于气温偏低，抑制了人们出门活动的愿望，在一定 程度上影响酒吧经营收入的稳定性。结合市委市政府丌展“亮化工程”，延长旅游旺季时间， 丰富淡季旅游项目，打造夜间旅游氛围的构想，在市场方面扩大宣传力度，在经营中多组织 一些主题时尚、形式活跃的促销活动，将对淡季的经营起到一定的作用，变淡季不淡，减弱 酒吧经营的周期性。 2 、结构影响 在酒吧街项目中，安全问题是我们始终重视的一项重点工作。本项目建设在一条独立于 海中的防波堤上，为从陆地向海中狭长延伸的长廊式结构，只有一个出入口，如遇突发事件 发生，在安全上有一定影响。但是，本项目结构上虽然狭长，但分上下两层，丌放性地域比 9 较宽阔，在小范围内仍然可以形成循环通道，且出入口足有5 0 米宽，对人员有指挥的逃生， 应不会构成严重障碍，针对于此，本项目还将科学设计各种应急预案，完善各项安全制度， 加强各种防范措施，同时在门票销售中可以加入个人意外伤害保险，做好防范工作并与当地 公安部门取得紧密联系，做到有效防范。 3 、奥运影响 奥帆赛的举办必然会对本项目有积极的影响，同时，在奥帆赛结束后，奥运场馆的经营 管理和利用，将对这一区域的旅游热度产生一定影响。不过，青岛市委市政府对奥帆赛场地 的赛后利用已有详细的计划，并已将这一区域定位为国际海上运动休闲中心，相信后续设旌 会及时跟进。同时我们也将积极利用这一资源，协调各方，适时开发一系列相适应的项目， 配合政府的规划，避免奥运场馆的后续使用对酒吧街项目产生不利影响。 4 、空问影响 由于身处海中，三面环海，本项目的发展空问受到一定的限制。因此，我们将不断整合 我们的客户资源，突出整条街的经营特色，使在有限的空间内，以整体主题鲜明来弥补形式 容纳量的不足，同时充分利用和改造现有场地和设施，不断改善经营环境。在资会允许的前 提下可以通过租用游船提高游客容量，并提供更加丰富多彩的旅游产品。 第二章酒吧街项目经营计划 酒吧街项目整体规划 1 、形象塑造：根据季节变化及日夜更管进行适当转换，( 1 ) 在夏季( 旺季) ，以海洋 文化为主题，大力开展海上休闲项目，吸引旺季旅游客源，使旺季资源得以有效使用；( 2 ) 在冬季( 淡季) ，以商业气氛为主题，积极组办商业活动，吸引商务客源，通过商务游客提高 淡季收入；( 3 ) 在日问，以海为主题，强调简洁、博大的视觉感受，吸引前来观光的游客； ( 4 ) 在夜问，以异域风情为主题，强调放松、愉悦、个性的心灵感受，吸引夜间活跃人群， 展现酒吧文化，突出文化主题，巩固消费群体。 2 、容量规划：体现以酒吧为主，兼营其他的规划，( 1 ) 6 0 的面积用作各类酒吧的经营， 室内建筑面积约3 0 3 0 平方米；( 2 ) 3 5 的面积用作餐饮店面的经营，室内建筑面积约1 7 7 0 平方米；( 3 ) 5 的面积用作旅游、特色店项目的经营，室内建筑面积约2 5 0 平方米； 3 、主题分配：根据休闲娱乐项目的特点，分酒吧、餐饮两种格局。通过酒吧与餐饮的 组合来吸引不同的顾客，满足不同的需求。 0 酒吧：分为演艺吧4 ；静吧5 ；古典吧三种格局。( 1 ) 演艺吧：占总室内建筑面积的4 2 ， 约2 1 2 0 平方米，实际可利用经营面积约5 9 2 0 平方米，约9 家商户( 2 2 0 平方米，家) ，可容 纳约2 5 3 0 人同时消费；( 2 ) 静巴：占总室内建筑面积的1 2 ，约6 1 0 平方米，实际可利用 经营面积约1 7 1 0 平方米，约2 家商户( 2 4 0 平方米家) ，可容纳约7 3 0 人同时消费；( 3 ) 古 典吧：占总室内建筑面积的6 ，约3 0 0 平方米，实际可利用经营面积约8 0 0 平方米，约3 家商户( 1 0 0 平方米家) ，可容纳约3 5 0 人同时消费。 餐饮：占总室内建筑面积的3 5 ，约1 7 7 0 平方米，实际可利用经营面积约4 9 7 0 平方 米，约7 家商户( 2 5 0 平方米家) ，可容纳约2 1 3 0 人同时消费。 第一节酒吧街项目市场定位 一、 市场定位 在青岛，这个正在形成的国际大都市中，建立一个国际化、高品质、时尚化的旅游休闲 场所，不断完善场所规划、建设、服务，致力于为青岛市民，以及来到青岛的国内外人士， 提供一个体验国际时尚休闲文化，感受青岛历史、文化、发展的平台，把世界介绍给青岛， 把青岛介绍给世界。这里我们运用波特的五力模型来分析一下该项目的竞争战略，所谓五种 竞争力是指1 、进入障碍；2 、替代威胁：3 、购买者的讨价能力；4 、供应商的讨价能力；5 、 现有竞争者之间的竞争。首先从进入障碍来看，作为投资方，我们与当地政府保持良好的关 系，便于我们在青岛当地顺利地取得营业执照并开展业务，从替代威胁来看，根据上述实地 考察及论证，青岛市当前2 6 0 万市区人口中，尚无较大规模的酒吧街，这成为我们进入当地 休闲娱乐市场的一个良好的机会，同时也不构成现有竞争者之间的竞争，如果将来出现潜在 竞争者，由于该项目所独有的地理优势成为其他竞争者进入的壁垒，而随着青岛市经济大环 境的不断向好及奥运经济的刺激，购买者及供应商的讨价能力也不会成为战略中的重要问题。 同时我们再使用s w o t 分析方法，即对组织的优势( s t r e n g t h s ) 、劣势( w e a k n e s s e s ) 、 机会( o p p o r t u n i t i e s ) 和威胁( t h r e a t s ) 的分析结合在一起，以便发现组织可能发掘的细分市 场。首先是组织的优势，上面已经罗列了酒吧街项目管理公司所面对的许多优势，例如：风 景资源、区域资源、交通资源、旅游资源、商务资源、文化资源，以上资源构成了酒吧街项 目的众多优势，也使投资者产生了浓厚的兴趣和持续经营的信心。同时投资方与当地政府良 好的合作关系也将成为强有力的一个条件，而项目的劣势则体现在气候影响、结构影响、以 及空| 日j 的影响，如何化解项目的劣势，我们将配合青岛市奥运旅游的整体规划，将气候影响 降低到最小程度，化解风险，作为固有的劣势，结构影响及空自j 影响将会通过不断更新的科 4f i i i 艺吧提供歌摊浈艺活动，使游客町以观看表演。 5 静吧足为湔客提0 t 休憩、会谈场所的汹吧 1 1 技手段得以解决。酒吧街项目所面临的机会无疑是非常明显的，宏观上中国经济的不断向好， 2 0 0 8 年奥帆比赛的召开，都为酒吧街项目提供了i ； 所未有的发展良机。组织的威胁主要来源 于潜在的竞争者，拥有上述优势的酒吧街项目尽管在青岛市休闲娱乐行业具有领先的优势， 未来的市场会吸引其他休闲娱乐企业的进入来分享该行业的利润。面对威胁，我们将采取“兼 容并包”的策略，可以通过股权的分散来吸引恰当的投资者，使酒吧街项目兼容其他种类的 投资者并使经营的项目多元化，产生更强的生命力，同时可以化解竞争压力。 投资休闲娱乐是该项目未来的方向，酒吧街项目所依托的主题文化在功能定位上不断提 升，从青岛的历史地理和人文环境出发，逐步建成了由静态陈列的观景平台到动念参与的各 项活动，文化内涵也从表象的景观移植向培育自身文化转变。从一个方面来看它是主题文化 的不断进化过程，是游客需求逐步由低级向高级、产品类型日趋多元化的过程。从酒吧街项 目所在地丌发来看，最主要是能够聚人气，提升旅游品牌的价值。随着旅游活动的日益频繁 和科技的不断进步，人们会对某些旅游项目由新颖到熟悉再到厌倦，游客的回游率会逐步下 降，而休闲娱乐活动在今后的酒吧街项目中将会同益活跃，并且旅游产品更新更快。同时， 酒吧街项目在探索旅游与关联产业互动发展的模式，及在旅游主业的基础上，进行旅游和酒 店、商业、文化、教育之间的跨产业资源整合，使各产业优势资源彼此结合，互相放大资源 投入的边际效用。旅游能够聚人气、创品牌，但创造的利润有限，从长远考虑，可以把可控 制的资源最大化整合到旅游相关的其他产业中，通过区域资源的优化配置，能够产生出最大 的经济效益和社会效益。 1 、目标客户群 ( 1 ) 具有高品位的国内、国外常驻人口、( 2 ) 海内、外游客、( 3 ) 国际商务客户群、( 4 ) 奥帆赛参赛及组织人员，及游艇俱乐部会员、( 5 ) 运动员，训练员 2 、主要产品 以国际品牌，鲜明异域文化特色的酒吧、餐饮为主 ( 1 ) 计划引进有浓郁国家、地区、民族特色的德国、法国、美国、韩国及日本等国家 的酒吧、餐饮品牌企业入驻，如s t a r b u c k s 、c a l i f o r n i a 等；( 2 ) 计划以体现各地文化特色为主 题的演艺吧、静吧、古典吧，构成酒吧的主要形式特点；( 3 ) 计划以泰国、印尼、韩国、日 本、法国等异国美食，构成餐饮的主要形式特点 以具有青岛特色的旅游商品销售为辅，实现多种经营，可以吸引更多的客源。 ( 1 ) 丌辟专门区域，与青岛知名旅游商品生产销售企业联合，将最能体现青岛旅游特 色和本项且特色的旅游商品展现给各国、各地来此观光的游客，起到广告宣传的作用；( 2 ) 建立浓缩青岛历史、文化特色的小型博物馆，一方面向世人介绍青岛，一方面销售有特色的 文化产品、培育文化特色，满足游客的文化需求。 3 、积极拓展海上运动休闲项目 ( 1 ) 积极配合青岛市委市政府的号召，大力发展海上旅游项目，结合自身场地特点， 计划丌展以运动休闲为主的海上旅游项目，使之与酒吧街项目紧密联系；( 2 ) 在资金允许的 前提下，计划设立海上垂钓、海上游览等拓展型旅游休闲项目 4 、服务理念 向入驻商户、消费者提供全方位、高品质服务 向商户提供的服务 ( 1 ) 为入驻商户提供行业动态，建立行业交流平台，建立商户团体，便于共同提高经 营管理，同时可以贯彻政府、工商等部门的规章制度；( 2 ) 建立商务中心，实行公共秘书服 务，方便商户经营，优化消费环境；( 3 ) 协助商户举办各种销售活动，丰富商户销售形式； ( 4 ) 向商户提供专业商业物业管理服务，代理集中采购业务，降低商户采购成本，保证商品 质量 向消费者提供的服务 ( 1 ) 向消费者提供全面的安全服务、安全设施；( 2 ) 通过热线电话、网上预定等多种 手段协助消费者预定、安排聚会场地；( 3 ) 全面协助企业举办会议、洽商等各种商务活动， 积极维护企业客户，保持良好关系，使其成为酒吧街项目固定的客户来源。 第二节酒吧街项目组织结构 由北京华辰投资有限责任公司作为发起人吸收其他投资方进行投资组建联合酒吧街项 目管理公司，使市场所有的商户既受到统一的服务管理，又能享受到来自管理公司的全面支 持，同时又具有经营的灵活性，为将来业务发展，经营规模扩大提供组织架构上的支持。 酒吧街项目管理公司负责确定市场的整体运作模式和发展方向；聘请有丰富经验的娱乐 休闲行业管理者，负责市场r 常业务经营管理及员工的培训，并统一品牌宣传，由酒吧街项 目管理公司操作，以整个市场为统一主体，通过适当的媒体向社会进行品牌宣传和业务联系， 以扩大市场影响，同时协助商户获得更多业务机会。这种组织优势将是任何自发形成的酒吧 街区无法捐j 有的市场优势。同时统一进行大型活动组织，由管理公司组织协同相关单位和政 府接洽、组织，统一安排整个市场参与具有广泛社会、市场影响力的活动，以提升市场地位 和地区影响力，同时使各商户获得更好的经济效益，实现“共赢”，也起到了良好的广告宣传 作用。 一、组织结构示意图 二、主要部门职责简述 主要通过直线型组织结构6 进行组织设计，同时针对体闲娱乐项目的特点，我们采取偏向 有机式组织的结构，即：各部门之间的合作，不断调整的职责，相对非正式的沟通渠道，但 在决策制订方面，则采取集权的决策方式，这主要是考虑到股东的利益最大化。以及部分股 东对于信息保密的考虑。根据有机式组织结构的特点，有机式组织规模往往较小，员工是职 业化的，具有熟练的技能，自主权较大，企业适应性较强。其优点在于以人为本、灵活应变， 能够调动工作人员的工作积极性，但也存在一些缺点，即稳定性、可预见性较差。作为酒吧 街项目，从组织结构上我们将随着经营情况的不断发展适度调整结构，使之适应可持续发展 的需要。 l 、市场部：( 1 ) 对街区内商户组成进行规划，确定商户的准入标准；( 2 ) 对街区内铺面 进行招商，布置广告；( 3 ) 通过适当途径进行市场宣传；( 4 ) 统一筹划、组织大型促销活动； ( 5 ) 联系旅行社，丰富街区客源；( 6 ) 新旅游项目的设计开发 2 、客户服务部：( 1 ) 对街区进行同常物业管理；( 2 ) 负责街区内治安、消防，处理突发 性公共安全事件：( 3 ) 处理消费者投诉、咨询、建议；( 4 ) 规范商户经营行为，协调客户关 系；( 5 ) 配合政府工作，贯彻政府相关规章制度 6 直线型纽织结构：组i 织中每一位管理者对j e 直接下届肯直接职权：组织中每一个人只能向一位直接j ：级撤告，即“一个 人，一个又”；管理肯n j 管辖的范嘲内有绝对的职权或完伞的职权。 1 4 3 、采购部：( 1 ) 为保证街区内酒水、用品的品质，进行有计划的采购；( 2 ) 组织新开 发项目，进行设备招标采购 4 、工程部：( 1 ) 对街区按计划进行改扩建，进行基本建筑物的建设；( 2 ) 对硬件设施进 行日常维护 上述各部门按照现代企业管理制度由管理公司总经理进行管理，并对由多股东组成的管 理委员会负责。 酒吧街项目可持续发展，人才培养是关键。酒吧街项目消费旅游属于一种高层次的文化 旅游，需要各方面的人才，尤其是西方文化学、旅游规划设计等人才。因此必须加强此类高 层次人才的培养，最有效的办法就是与本地和其他地方高校、科研单位协作，实施“借脑工 程”，加大人才培养和相关文化学术研究的力度。对于酒吧街项目的经营管理人员和一线服务 的员工( 如表演人员等) 的培训，也应引起重视，要特别注意将纯正、丰富的酒吧文化内容 加到培训中去，因为他们是酒吧文化的载体和传播者，从而为酒吧街项目的可持续发展提供 智力上的保证。 第三节项目主要阶段经营计划 一、建筑改造计划：在现有场地设施基础上，我们将本着有利于项目发展、有利于商户 经营、有利于区域环境的原则，充分照顾各方面的利益，共同发展。对场地利用、安全措施、 经营配套等进行必要改扩建工程。 二、前期市场招商计划： 第一阶段 这一阶段的主要任务是促成一些业内重量级的企业入驻市场，从而奠定市场国际化、高品质、 时尚化的基础。 1 、时间表：至2 0 0 7 年5 月1 5 同前完成 2 、第一阶段主要采取主动出击的策略，在各国、各地确定具有地区影响力的目标客户，如星 巴克、兰桂坊、c a l i f o r n i a 等国际知名品牌： 3 、制定有针对性地招商优惠政策，如：提供场地有限选择权，提供租金优惠等；提高商户参 与热情。 4 、与目标客户联系，全面介绍有关场地舰划、经营计划、市场前景、政府支持等相关信息， 吸引目标客户加入： 5 、邀请有关企业i i 往青岛，进行现场考察，开展项目交流活动，进一步争取其入驻的意向； 6 、j 下式邀请上述企业入驻，签订合同，争取在这部分重点客户中消化四分之一以上的场地面 积，使酒吧街项目大体形成规模。 第二阶段 这一阶段的主要任务是吸引、挑选业内优秀企业，按照既定的市场经营规划入驻市场，从而 完善市场主题规划和经营项目规划。 l 、时问表：至2 0 0 7 年6 月1 5 同前完成 2 、第二阶段主要采取在小范围内广泛宣传的策略，在有关的各商会、行业协会中发放招商宣 传资料，适时组织演讲活动，阐述项目整体构想，引起商户关注； 3 、在专业媒体上进行品牌宣传，让更多的潜在投资人了解我们的项目和经营模式 4 、按照市场规划制定具体经营、租赁合同条款； 5 、与有具体意向的客户进行磋商、筛选，努力使其经营设想符合市场的整体发展规划和目标， 建立共同愿景； 6 、筛选标准将主要依据计划主题、投资总额、租赁面积、装修风格等，避免偏离整体市场定 位，出现鱼龙混杂的现象，使项目特色趋向一致，具备整体特点； 7 、与客户签订经营租赁合同，完成整体市场面积招商的百分之九十以