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商业房地产开发中的风险分析 人文地理学专业 研究生：韦玮指导教师：邹高禄 摘要：房地产开发项目具有开发期长，投入资本高，投资风险大的特点。 作为高投入、高风险、高收益的产业，对房地产投资风险要素、风险处理、防 范和评价进行分析研究是必要的。本文运用定性和定量相结合的方法，先对房 地产风险要素进行分析，并介绍了各种风险分析方法、风险预测方法以及面对 风险应该进行的防范和对策。然后对商业房地产开发的特点和风险进行分析， 介绍了层次模糊综合评价的风险评价方法。最后结合成都商业房地产市场的实 际数据，运用盈亏平衡分析，层次分析法和模糊综合评判法等数学方法，分析 商业房地产开发项目的风险。深入研究商业房地产开发中的风险，对投资者项 目决策和风险管理起到一定的作用。 商业房地产开发项目，从土地买入到房屋开发建设，再到出租出售，整个 过程都涉及很多风险因素。本文结合成都仁恒商业房产开发项目的实例，对项 目开发过程中面临的风险进行分析，建立因素集、建立评语集、确定权系数、 进行模糊综合评价，分析出该项目的风险大小。对商业项目的市场风险、区域 竞争风险、市场培育风险、运营风险分别进行了分析，最后得出项目风险控制 的方法。以利于开发企业的资金筹措和风险防范。最大限度的估计风险，规避 风险，为投资者寻找效益最佳方案。 关键词：商业房地产风险开发评价控制 ar i s k a n a l y s i so fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t m sc a n d i d a t e ：w e iw ds u p e r v i s o r ：z o ug a o l n a b s t r a c t ：r e a le s t a t e d e v e l o p m e n tp r o j e c th a sc h a r a c t e r i s t i co fl o n g t i m e d e v e l o p m e n t , h i g hc a p i t a la n dl a j 曲i n v e s t m e n tr i s k ，a st h ei n d u s t r yo f 硒曲 i n v e s t m e n t ，h i g hr i s ka n dh i g hi n c o m e ，i ti si m p o r t a n tt oa n a l y s i sa n dr e s e a r c ht h e r e a le s t a t ei n v e s t m e n tr i s kf a c t o r , r i s kp r o c e s s i n g , r i s kg u a r da n dr i s ka p p r a i s a l t h e a r t i c l eu s i n gt h em e t h o do fq u a l i t a t i v ea n dq u o t a u n i f i e s ，f i r s ta n a l y s i sr e a le s t a t er i s k f a c t o r a n di n t r o d u c et h ev a r i o u sr i s ka n a l y s i sm e t h o d ，r i s kp r e d i c t i o nm e t h o d sa n d t h ep r e v e n t i o na n dc o u n t e r m e a s u r e so ff a c i n gr i s k ，t h e na n a l y s i st h ec o m m e r c i a lr e a l e s t a t e d e v e l o p m e n t a n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h er i s k ，i n t r o d u c et h e f u z z y c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o no fr i s ka s s e s s m e n tm e t h o d s u n i f i e st h ed a t ao fc h e n g d uc o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，u s eb a l a n c ea n a l y s i sa n d m a t h e m a t i c sm e t h o dt o a n a l y s i st h er i s ko fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t p r o j t s t u d yo nt h er i s ko fc o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t h ep r o j e c tp l a y s a ni m p o r t a n tr o l ei nd e c i s i o n - m a k i n ga n dr i s km a n a g e m e n t c o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t , 肋mt h ep u r c h a s eo fl a n df o rh o u s i n g d e v e l o p m e n tt ol e t t i n ga n ds a l e , t h ee n t i r ep r o c e s si n v o l v e sal o to fr i s kf a c t o r s b a s e di nc h e n g d ur e n h e n gc o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t se x a m p l e ， t h ep r o j e c td e v e l o p m e n tp r o c e s so fr i s ka n a l y s i se s t a b l i s h m e n tf a c t o rs e tt oe s t a b l i s h r e v i e w sc o l l e c t e dt od e t e r m i n ew e i g h t s ，f u z z y c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n , t h e a n a l y s i so ft h e p r o j e c t s r i s k o nt h ec o m m e r c i a lm a r k e t r i s k , r e g i o n a l c o m p e t i t i v e n e s s ，m a r k e td e v e l o p m e n tr i s k s ，o p e r a t i o nr i s k sw e r ea n a l y z e d r e a c h e d t h ef i n a lp r o j e e tr i s kc o n t r o lm e t h o d s i no r d e rt of i n a n c i n ga n dp r e v e n t i n gr i s k t o e s t i m a t et h em a x i m u mr i s k sa n da v o i dr i s k s ，t h eb e n e f i t sf o ri n v e s t o r st of r e dt h e b e s to p t i o n k e yw o r d $ ：c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ；r i s k ；d e v e l o p m e n t ；a p p r a i s a l ；c o n t r o l 四川师范大学学位论文独创性及 使用授权声明 本人声明：所呈交学位论文，是本人在导师邹直握指导下，独立进行研 究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个 人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人 和集体，均已在文中以明确方式标明。 本人承诺：已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而 引起的学术声誉上的损失由本人自负。 、 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定： 。 学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学拥 有学位论文的部分使用权，即：1 ) 已获学位的研究生必须按学校规定提交印刷 版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索；2 ) 为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文或解密后的学位论文 作为资料在图书馆、资料室等场所或在校园网上供校内师生阅读、浏览。 咳绝 新劾未 i 2 力7 、5 - 1 绪论 1 1 课题研究的目的、内容、要解决的问题 商业房地产开发涉及的资金量大、投资收益高、投资风险大。通过对房地 产风险的要素分析、风险评估和预测，找出项目投资过程中的各种风险，对其 进行风险分析，找出适当的方法减少风险，获得最大的利润。 我国的市场经济逐步完善，房地产业的进一步发展，需要一种适合我国国 情和市场的商业房地产开发决策风险理论。用风险分析与决策方法，降低房地 产投资者的风险成本，保证决策的科学化和合理化。 1 2 课题研究的方法、创新性 定性和定量相结合的方法，结合成都是商业房地产的实际数据，运用盈亏 平衡分析，层次分析法和模糊综合评判法等数学方法，分析商业房地产开发项 目的风险。 1 3 国内外现状分析 近二三十年来，风险分析在国外房地产开发决策中大量应用，并日渐完善。 在美国、日本、西欧、香港等国家和地区，由于其房地产业已是一个市场发展 完善的传统性产业，无论是在私人企业还是房地产行业协会或政府机构，均有 从事房地产市场分析、估价和咨询管理的公司，这些企业或机构运用精确的风 险分析手段，采用数量分析方法，为房地产投资者预测和评价房地产投资风险， 帮助投资者进行房地产投资风险决策，伎其避免因决策失误等造成的风险损失。 美国对风险投资的法律规范和制度建设非常重视。早在1 9 5 8 年制订的小 企业投资法是美国政府为推动风险投资所傲的第一项努力，为发展风险投资提 供了最主要的法律依据。1 9 7 8 1 9 8 1 年，国会连续出台了5 个具有重要意义的法 案，将资本增值税率从4 95 降低到2 0 ，重新放宽退休基金的投资范围，使风险 投资进入新的历史发展时期。1 我国是在8 0 年代引入的风险管理理论，近几年来，房地产风险分析的理论 才得到发展。过去，我国房屋建设大多以福利分房为主，基本上属于低风险或 无风险的投资。随着我国住房制度改革和国有土地管理制度的发展，房地产开 1 发日趋成熟。市场经济的变化和投资中的不确定性，房地产项目面临很大的风 险。要避免风险，必须对房地产开发决策过程中可能出现的风险和不确定性因 素进行定性和定量分析。 本文主要运用了盈亏平衡分析房地产开发决策中的风险，结合灰色马尔可 夫预测商业房地产开发决策风险。并用层次分析法和模糊综合评判法建立量化 模型，对房地产投资风险评价。目前，我国房地产投资的理论研究还需要总结 和提高，许多投资者在项目运作上存在一定的盲刚生，对房地产风险的认识不 深刻，商业房地产开发决策风险的分析研究还需要深入。2 2 房地产风险分析概述 2 1 房地产风险 2 1 1 含义 风险是人们对未来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与 彰：期目标发生多种负偏离的综合。简单的说，风险就是某种不利事件或损失发 生的概率及其后果的函数。 2 1 2 特征 风险的特征是风险本质及其发生规律的表现。正确认识风险特征，对于建 立和完善风险机制，加强风险管理有着重要意义。风险特征可归纳为以下几点； 客观存在性。风险是一种不能拒绝和否认的客观存在，人们应该正视其存 在，并采用积极的态度，认真对待它。 不确定性。风险是由于客观条件的不断变化产生不确定性所导致，即风险 因素是各种不确定因素的伴随物。 可预测性。风险因素虽然不确定，但一般遵循一定的概率分布，可以通过 对历史统计资料加以整理、分析，从而对风险因素作出预测和衡量。 结果双重性。风险不只是灾难的象征，风险中也蕴藏着某种机遇。承担风 险的结果可能为损失，也可能为收益。正是这样结果的双重性导致了风险的诱 惑效应和约束效应。3 2 2 2 主要房地产风险要素 2 2 1 不可抗力风险要素 房地产在不可抗力风险要素包括自然灾害、意外事故、战争等。由于房地 产所在的地理位置不同，房屋本身的结构特性，保险事业发展水平高低，房地 产管理水平不等，在房地产投资中存在着不可抗力风险，一旦发生会给房地产 投资带来很大的损失。 因此，降低风险的措施很必要房地产投资者要加强管理，提前预防，降 低风险损失。另外，房地产投资者要通过投保，将自然灾害风险和意外事故风 险转移给保险公司，得到一定的赔偿。5 2 2 2 投资环境要素 房地产市场，总体经济情况，房地产政策变化对投资房地产项目影响很大。 市场上竞争者，房地产项目所在地经济情况的不同，风险也不同。房地产政策 的改变，调整性政策的出台，是形成房地产周期最主要的因素，也是形成投资 风险的因素。 不同类型房地产的风险不同，为降低投资风险，保证获得预期投资收益， 可进行房地产类型组合投资。在国家或地区经济发展和市场需求上升时投资， 风险较小。 2 2 3 金融风险要素 房地产金融风险时由于金融市场变化引发的利率交化所导致投资收益的不 确定性。房地产投资额大、投资回收期长，与银行贷款密切联系。银行贷款利 率提高，房地产价格会下降，利息支出增加，投资成本增大，形成房地产金融 风险。 投资者应该把握国家金融政策，认清国家经济发展形势。在银行贷款利率 提高时，进行贷款利率灵敏度分析，考虑其带来的金融风险。加强项目的经营 管理，降低投资成本，优化资本结构，提高房地产投资项目的盈利水平，以降 低投资金融风险。 3 2 2 4 购买力风险要素 房地产购买力风险是指由于通货膨胀的发生导致实际收益降低的风险。投 资周期越长，房地产投资购买力风险越大。对房地产投资者而言，通货膨胀会 使房地产投资项目的现金收入贬值，使房地产投资项目的实际净现值减小，给 房地产投资带来购买力风险。 投资者应该从整个项目周期来看通货膨胀对投资的影响，以应对房地产投 资购买力风险。 2 2 5 投资变现风险要素 房地产投资变现风险是把房地产兑换成现金时可能遭受的价值损失。由于 房地产本事的特点，价值量大，销售周期长，为及时得到现金，可能会降价销 售。房地产价值量越大，所需资金越多，变现能力越差。房地产建设处于低级， 地段差，市场行情萧条，其交现性越差。房地产净现金流量越大，房地产变现 性越好，房地产投资的变现风险越小。 选择地段好的房地产投资项目，在投资决策前做好资金保证，操纵房地产 现金流量，搞好房地产投资管理工作，才能降低房地产投资变现风险。7 2 3 各种风险分析方法简介 2 3 。1 盈亏平衡分析 ( 1 ) 概述 盈亏平衡分析是以量、本、利的相互关系的研究为基础的。企业的经营活 动，通常以数量为起点，以利润为目标。企业管理人员在决定业务量时，非常想 知道其对利润的影响，但是不知道收入和成本是难以预计利润的。因此，量本 利相互关系的研究，是以成本和数量的关系为基础，它们通常被称为成本性态 研究。 所谓成本性态，是指成本总额对业务量的依存关系。在这里，业务量是指 企业生产经营活动水平的标志量，它可以是产出量，也可以是投入量；可以使 用实物度量、时间度量，也可以使用货币度量。当业务量发生变化时，各项成 本有不同的形态，按成本是否受业务量的影响可以分为三种：固定成本、变动 4 成本、混合成本。混合成本介于固定成本与变动成本之间，可以根据具体情况 分解为固定成本和变动成本两部分。 ( 2 ) 作用 风险承受能力分析，盈亏平衡点的高低，可以判断投资项目承受风险能力 的大小。较小的盈亏平衡点，说明达到较低的产销量和生产能力利用率，就可 以保本或赢利，也即意味着该项目可以经受较大的风险。 勾画企业经营的大致轮廓。一般来说，固定成本占总成本的比例越大，盈 亏平衡产量越高，盈亏平衡单位产品变动成本越低高的盈亏平衡产量和低的 盈亏平衡单位产品变动成本会导致项目在面临不确定因素的变动时发生亏损的 可能性增大。固定成本占总成本的比例取决于产品生产的技术要求及工艺设备 的选择。一般来说，资金密集型的项目固定成本占总成本的比例较高，因而经 营风险也比较大。这就要求这类企业采取一系列经营措施，获得高的营业收入； 而盈亏平衡点低的企业，像服装、食品工业等，就要着眼于减少变动成本，提 高效益。 帮助企业制定科学合理的价格政策，从而提高企业盈利的可能性和稳定性。 以保本点的价格作为企业销售收入的预期，假定周定成本、单位变动成本既定， 则售价与利润正向变动。合理的提高售价意味着直接增加利润，这样就可促使 企业更加关注价格波动，密切注视市场行情，及时调整价格策略，以增强企业 盈利的可能性和稳定性。 在嚣要对若干个互斥方案进行比选的情况下，如果是某一个共有的不确定 因素影响这些方案的取舍，可以采用下面的盈亏平衡分析方法帮助决策。 ( 3 ) 局限性 盈亏平衡分析法的成立，是以许多约束条件为前提的，如成本的划分，假 定产销量相等，这在一定程度上影响了分析的科学性。而且盈亏平衡分析仅仅 是根据历史数据讨论成本、销量等不确定性因素的变化对投资项目盈利水平的 影响，却不能从分析中判断项目自身盈利能力的大小 盈亏平衡分析是一种静态分析，没有考虑资金的时间价值和项目整个寿命 5 期的现金流量的变化。因此其计算结果和分析结论是粗略的。 仅以盈亏平衡点的高低来判断投资方案的优劣，并不一定能够j ! 导到最优方 案，因为，有时需在更高的盈利的安全性与获取更大盈利的可能性两者之间作 出抉择，而这一点只能通过风险分析来实现。9 2 3 2 敏感性分析 投资项目敏感性分析是指通过对项目各不确定因素在未来发生变化时对经 济效果指标影响程度的比较，找出敏感因素，提出相应对策。这是投资项目风险 分析的重要内容，是投资决策的科学依据。 传统的敏感性分析方法存在以下缺陷： 第一，在通过单因素敏感性分析判断敏感因素时，一般假定其他因素不变； 为使各因素的敏感度具有可比性，一般让各因素每次变动相同的幅度( 2 0 、- i - 1 0 、5 ) ，据此判断项目经济效果指标对各因素变动的敏感性。一般进行敏感 性分析所涉及的不确定性因素有：产品产量、产品售价、主要原材料价格、燃料 或动力价格、可变成本、固定资产投资等。这一过程不但计算量大。容易出错， 而且因为假设其他的因素不变，这是一种理想状态。在现实中不可能一种因素变 化了，丽其他的因素会固定不变，因此研究时误差较大。 第二，在进行多因素敏感性分析时，一般采用解析法和图示法，通过比较各 因素以不同幅度同时变化的组合点是否在规定的可行域来判断项目的可行性。 这一方法虽然直观，但当有3 个因素时就要做降级处理：当超过3 个因素时，这一 方法就不适用了，而是要用更复杂的敏感面、多维敏感空同分析。这就限制了多 因素敏感性分析的方法使用，使得这一方法一直流于形式，无法推广。” ( 1 ) 敏感性分析的传统计算方法 敏感性分析可对多种经济指标进行分析计算，主要计算的有净现值、内部收 益率与投资回收期等经济指标。作为敏感性分析的因素，则考虑如上所述，销售 收入、项目投资、经营成本等。 经济指标的传统计算公式有： 净现值计算公式： 6 胛矿- f ( p f ，i ，t ) 式中，f 。为计算期t 年的净现金流量：( p p ，l ，t ) 为现值系数，可通过查表 得到：i 为基准贴现率。 内部收益率计算公式： 腓吐+ 裂 式中，n p v - 、n p v ：分别为贴现率为i “i ：时的净现值。 投资回收期的计算公式： z 一累计净现金流量开始出现正薮的年份一l + 兰童焉莪蓦雾鑫铲 ( 2 ) 单因素敏感性分析的简便方法 1 ) 单因素敏感性分析的步骤： 第一，确定敏感性分析的经济评价指标。即是从实际出发，一般是将关键的 或者是决定者最关心的一两个综合性指标作为敏感性分析的对象，例如：投资收 益率、投资回收期、借款偿还期等。 第二，计算影响经济指标的不确定性因素。选择不确定性因素就是从中选出 那些在成本效益指标中比重大，对经济效益指标有重大影响，并对经济寿命期内 最可能发生变动的因素进行敏感性分析。 第三，计算和分析敏感性因素。选一个因素，以百分数如一2 0 、一1 5 、一1 0 、 一5 、+ 5 、+ 1 0 、+ 1 5 、+ 2 0 变动而假设其他因素不变，计算出它们的变化对经 济效益评价指标值的影响数值，并与原方案的指标对比，得出其变化的幅度。然 后，再选一个因素同样进行经济效益评价指标变化的差额幅度计算。 第四，在逐步计算的基础上，将结果加以整理，并采用图表或图示的方式进 行综合处理，然后进行分析与描述，通过对表中因素变动率或图中曲线斜率的分 析，来判断项目经济效益的敏感因素。“ 2 ) 简化的作图法： 7 目前在我国经济评价工作中，敏感性分析的效益指标主要是内部收益率i rr ，irr 的定义赴项目的净现值为零时的折现率，它的经济意义是项目寿命 期终了时使项目投资全部收回的利率。内部收益率的数学表达式是： 妻尚。0 式中，n 是项目的计算期，c f t 是项目第t 年净现金流量，它主要依赖于项目 各年的产量、售价、经营成本、固定资产主二资等因素。 上式在数学上等价于方程： 8 l x 4 - a 搿+ + a x _ o 因为每一种因素的变化与内部收益率都是一一对应的，故可用数理统计学 中的线性回归方程进行处理，假设以一2 0 9 、一1 5 、一1 0 、一5 、+ 5 、+ 1 0 9 6 、+ 1 5 、 + 2 0 为自变量，且设为x = x 。，x 矿”x 。) 其中任一指标的内部收益率为应变量， 并记为y = y 。，y ：，y ，则回归模型为： y - p l + 9 声 其中： 应。挚型 艺砰一舻 0 l y 一2 x 工为变化因子的算术平均数，在这里由于x 的特殊性使得x = o y 一为应变因子的算术平均数。将x = o 代入上式化简为： 反4 善而y z7 善工? 8 l - y 樯b l 、p 2 代入y 一母l 七p 得到一元线性回归方程，依据回归方程在二维直角坐标系下作出敏感性分 8 判断出敏感性强弱的因素，以及可以允许的变化幅度。 3 ) 多因素敏感性分析的简便方法 目前国内的大多数经济评价中，对内部收益率进行的敏感性分析由于计算 问题无法解决不但仅局限于单因素，即讨论只有一个因素变化时对内部收益率 的影响，而且实际运用的方法采用如内插法、迭代法等近似方法，这显然不符合 实际问题。因为在项目计算期内，随着经济形式的发展，会有很多因素同时发生 变化，只考虑单因素变化，会造成低估经济评价风险后果，从而会给投资者带来 严重的损失，因此，在一般项目的经济评价中，应尽可能做多因素敏感性分析。 当若干个因素同时发生变化时，项目计算期内各年的净现金流量都要发生 变化，如果还用内插法求内部收益率，则需多次试算和重复计算，工作壁非常大， 且因内插法求解总存在一定误差，经过多次累积可能造成较大误差，影响评价效 果。利用数学分析方法给出内部收益率多因素敏感性分析的一种相对简单的近 似算法。” 根据y 耸- 0 爿【1 4 - l 氓， 设项目评价中可能变化的因素有1 1 个，各个因素变化的幅度分别为x 。，x 矿“x 。显然x i ，x ：，x 。的变化将引起净现金流量c f 。的变化，因而会影响内部 收益率的变化。即内部收益率是个因素变化量的隐函数( 内部收益率i r r 记为r ) ： 专堡壁! ! 鸳：! 墨! 。0 台i i + r y 即可写为：r = r ( x ，x 矿”x 。) 当各因素变化量为零时，内部收益率就是原始值，即r o - r ( o ，0 ，o ) 当各因素变化量由( 0 ，0 ，0 ) 变到( “矾x 。) 时，相对内部收益率的变 化量v r 为： a r r x l ，j j ，以j 一只【o ，0 ， o ) 一月i x l ，屯，j r 由于x 。，z ：，x 。表示各因素的变化率，故一般较小，由微分的概念得到： 衄一搬一面a r 既+ 嚣+ - + 要筑 上式中型31 表示r 对：墨的偏导数在( 0 ，0 ，o 洳的偏导数值。 9 由上式，得到多因素敏感性分析内部收益率的近似公式： r k ，跏以) - r o + 面o r 乳+ 盖一+ 瓦o r 矾 但在上式中，! 墨在( x l ，x2 ，xn ) ：( o ，0 ，o ) 处的值是未知的i ；l ，2 ， 峨 m 下面讨论型王的近似计算方法。 d k 利用单因素敏感性分析结果求竺n 在绘制单因素敏感性分析图时，我们研究发现内部收益率和因素的变化近 似成直线关系，上面单因素分析时，我们利用了回归分析方法，在多因素分析时 也可以把内部收益率和因素变化率用这种线性关系表达出来。设内部收益率和 第i 个因素变化率溉的回归方程是： r i 一球f + 6 j 而 i = 1 ，2 ，m 由此得： 瓦d r _ 一6 j i - 1 2 ，m 又因为在( x l ，x 2 ，xn ) ：( o ，o ，o ) 处成立：皇墨l 。挚 积td x i 故r k ，也，毛) 。+ 要乳+ 要。+ + 罢既化简为： 觑2 r k ，x ：，毛) 。胄。+ 罗现葺 根据上式n 个因素同时变动的内部收益率的问题就转化为各因素变化率的 线性函数，这使得问题的复杂性大大的降低了。应用上式的关键是在做多因素敏 感性分析前必须先做单因素敏感性分析，但由于内部收益率和各因素变化水平 的线性关系很强，再加上原始内部收益率已经算好，所以一般只需找2 和4 对点 就行，这个工作量较用定义做多因素敏感性分析要小得多。“ 2 3 3 线性盈亏平衡分析法 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析开发项目对市场需求变化适应能力的 一种不确定分析方法。它的方法是找出拟建开发项目建成后的盈亏界限，确定 1 0 合理的开发建筑面积，了解承担风险的能力。根据建筑成本及销售收入与销售 量之间是否呈线性关系，又分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。本 文引用线性盈亏平衡分析法。” ( 1 ) 运用条件 开发量与销售量相等，即拟开发项目的建筑面积全部能销售出去； 在所分析的销量范围内，固定费用不发生变化； 可变费用与建筑面积成正比； 销售收入完全随建筑面积的变动而变动，并里线性关系。在整个分析过程 中，平均单方售价是不变的。 系： ( 2 ) 盈亏平衡点 在项目开发过程中，项目的开发建筑面积、成本和利润之间存在着如下关 y p x t y ， c f v x x s y c - t 式中p 一平均单方售价；f 一固定费用； v 一单方变动费用；x 开发项目的建筑面积： s 一销售利润； y - - 销售收入； c 一成本；r 一销售税率( ) ； t 一销售税金。 ( 3 ) 线性盈亏平衡分析方法、 盈亏平衡分析模型是指用数学方程描述费用、销售收入和开发建筑面积之 间的定量关系。 ( 4 ) 确定保本建筑面积 根据盈亏平衡点的定义，可建立以下方程式 1 1 p z f + v x 工+ p x x ， 则 f ( i - r ) 一矿 即 保本建筑面积- 耳两谭焉碡丽虿差要薹磊j 瓢 固定费用 单方边际收益 式中单方边际收益表示每产销1 平方米面积所获得的可用来补偿固定费用 的数额。因此保本建筑面积既是指总边际收益能抵消固定费用总额时的建筑面 积。这时项目不亏不盈。保本建筑面积越大，说明项目的风险越大，项目容易 受销售水平变化的影响。 ( 5 ) 确定保本销售额 根据盈亏平衡点的定义，还可以计算保本销售额，根据式 p x 皇f + v x 工4 - j ) 算r 则p x 目p x 蒜岳。南 p 式中! 鼍导一矿称为边际收益率，是单方边际收益与单方售价的比率t 则保本销售额。 ( 6 ) 优缺点 固定费用。 单方收益率 1 ) 优点 盈亏平衡分析是对开发项目进行不确定性分析的方法之一。因为这时一方 面需要对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本等作出估计，而另一方面 某些经济数据如总投资、收益率等还不易确定。因此，用盈亏平衡分析法粗略 的对高度敏感的销售量、成本、利润等因素进行分析，会有助于了解项目可能 承担风险的程度。 通过盈亏平衡点分析，有助于确定项目的合理规模，还可以帮助项目规划 者对不同的方案进行投资抉择。 2 ) 缺点 盈亏平衡分析的缺点是，它建立在生产量等于销售量的基础上。印产品能 全部销完而无积压。此外它用的一些数据是往年项目的历史数据。由于房地产 投资项目是一个长期的过程，所以用盈亏平衡分析很难得出一个全面而又准确 的结论。” 尽管盈亏平衡分析有上述缺点，但由于它计算简单，可直接对项目的关键 因素即盈利性进行分析。 2 4 房地产风险灰色马尔可夫预测 风险预测是指对风险的状态，影响因素和变化趋势作出分析与推断。对投 资风险进行预测的目的，预先采取有效措施，将风险损失降到最低限度。 2 4 1 灰色马尔可夫预测法的特点及适用性 房地产投资者在做投资决策之前，首先要进行的工作是对房地产市场进行 全面的调查、分析和预测。房地产市场预测是在市场调查的基础上，运用科学的 方法，对影响市场消费需求变化的各种因素进行分析、预算并预见其发展趋势， 从而为投资决策提供依据。除了对需求、投向等的预测外，房地产投资者最关心 未来价格和开发量。 对价格和开发量的预测是房地产企业制定经营策略的重要依据，也是开展 好其他各项经营预测的基础。通常所用的线性回归预测方法，只是就时间序列的 数据进行纯数学的处理，而没有考虑到经济、自然和社会因素对房地产企业开发 影响的后效性。由于这些因素的影响，使得房地产企业在开发过程中的风险呈现 多变性，很多数据具有很大的随机走势，因而单用线性回归等方法进行预测具有 一定的局限性。 近年来灰色预测理论逐渐得到了预测科学研究者的重视，灰色预测理论已 应用在工业，农业和科学研究等诸多领域中的各种预测中。灰色预测具有要求样 本数据少、运算方便、短期预测精度高等优点，因此得到了广泛的应用，并在预 测中取得了令人满意的效果。但是，它和其它预测方法一样，也存在一定的局限 性。g m ( 1 ，1 ) 模型主要适用于单一的指数增长的模型，对序列数据出现异常的 情况很难加以考虑。 马尔可夫链，可以描绘一个随机变化的动态系统。它根据状态之间的转移概 率来推测一个系统未来的发展变化。而转移概率反映了各随机因素的影响程度 和各状态之间转移的内在规律往。因此，适合描述随机波动性较大的预测问题。 灰色马尔可夫模型能充分利用原始数据给予的信息。可大大提高随机波动性较 大数据列的预测精度。为随机波动性较大对象的预测提供一种新方法。 由于灰色预测所需信息较少，计算简便，精度较高，因此在社会经济系统 的建模、分析和预测中得到广泛应用。但由于灰色预狈6 是指以翎( 1 ，1 ) 模型 的为指数型曲线，其预测的几何图形是一条较平滑的曲线，因而对波动性较大 数据歹8 的拟合较差，预测精度较低。而马尔可夫概率矩阵预测的研究对象是一 个随机变化的动态系统，它是根据状态之间的转移概率来预测未来系统发展的， 转移概率反映了各种随即因素的影响程度，反映了各状态之问转移的内在规律 性，因此马尔可夫概率矩阵预测适合于随机波动性大数据列的预测问题。 由此分析可知，灰色伽( 1 ，1 ) 预测与马尔可夫概率矩阵预测的优点可以 互补，g m ( 1 ，1 ) 预测用来揭示预测数列的发展变化总趋势，而马尔可夫概率 矩阵预测则用来确定状态的转移规律。因此把两者结合起来，形成一个灰色马 尔可夫预测模型，它能充分利用历史数据给予的信息，可大大提高随机波动较 大数据列的预测精度。“ 2 4 2 建立灰色g m ( 1 ，i ) 模型 设原始数据序列z ( 砷似) ( k - 1 ，2 ，p ) ，则 z ( 1 ( 七+ 1 ) 一c z ( ( 1 ) 一u a ) e 。时+ u a 令 x + 1 ) - x o ) 似+ 1 ) 一x ) 1 4 y ) - z 似 + 1 ) 丰小4 一特定的参数 一 耻一内生变量 y ) 一七时刻按g m ( 1 ，1 ) 模型求得的原始数据的预测值。y ( 七) 曲 线反映了原始数据列的总变化趋势 2 4 3 状态划分 划分状态就是以y 耻) 曲线为基准，划分成与y 伍) 曲线平行的若干条形区 域，每一条形区域构成一个状态。 对于一个符合马氏链特点的非平稳随机序列y ) ，( r ( k ) 一x ( o 僻+ 1 ) ) ，可 根据具体情况划分玎为个状态，其任一状态0 ，可表达为 e j 9 ，o 甜】 0 j - 0 f e u y ( k ) + 4 o “一y ( 七) + 马( i = 1 ，2 ，。n ) 由于y ) 是时间k 的函数，因而灰元 “，e “也随时序变化。即状态o ；具 有动态性。关于e ；的含义、状态划分数目肛和灰元 。，o 。的确定，可根据研 究对象和原始数据数目来确定。 2 4 4 计算状态转移概率矩阵 弓一掣( = ，川 式中m f 彻) 为由状态0 ；，经过脚步转移到状态0 ，的原始数据样本数；m ；为处 于状态e ；的原始数据样本数。 状态转移概率矩阵为 r ) - 只，( 哟b ：( m ) 兄( 小) 只1 似) 屹) 圪伽) ；i； 只t ( m ) 只：) 己伽) 只仰) 反映了系统各状态之间转移的规律状态转移概率昂伽) 反映了由状 态 ，经过m 步转移到状态0 的概率。这是马尔可夫概率矩阵预测的基础。通 过考察r 伽) ，则可预测系统未来状态的转移。 一般只要考察一步转移矩阵尉1 ) ，设预测对象处在0 。的状态，则考虑矩 阵r ( 1 ) 中的第七行， m a x ，岛( 1 ) 一只，( 1 ) ，则可认为，下一时刻系统最有可能 由0 。转向0 。状态。 2 4 5 确定预测值的变动区间和预测值 通过考察一步转移概率矩阵，确定了系统未来的转移状态后，也就确定了 灰元0 “，0 。，即确定了预测植的变动灰区间为 o u ，0 “】。最可能的预测值 y ( 尼) 可由下式计算： y 僻) 。f 6 。+ 舀。1 2 、 由 e “- y ( k ) + 4 0 2 j - y ) 4 - e ( i = 1 2 ”，n ) 得 l ，证) 一y 伍) + 0 每+ 皿) 2 ” 2 4 6 结论 g m ( 1 ，1 ) 模型与传统的纯数理统计相比较，具有以下特点：( 1 ) 建模所需信息 少。通常只要有4 个以上的数据即可建模。( 2 ) 不必知道原始数据分布的先验特 征，对无规或服从任何分布的任意光滑离散的原始序列，通过有限次的生成，即 可转化成有规序列。( 3 ) 建模精度较高，可保持原系统的特征，能较好地反映系统 的实际状况。但是，由于指数型变化的单调性( 单调上升或下降) ，用g m ( 1 ，1 ) 模 型作长期预测其预测值就会偏离或偏低。特别是，随着时间的推移，未来一些扰 动因素对系统的影响，使得它对随机性、波动性较大的数据拟合较差，预测精度 降低，这是g m ( 1 ，1 ) 模型预测的不足之处。 灰色马尔可夫模型基于马尔可夫过程的理论，它描述的是一个随机时间序 列的动态变化过程，即一个n 阶的马尔可夫链由n 个状态，及其状态转移撅率矩 阵所确定。此过程某一时刻只处于一个状态，适合于随机波动性较大的预测问题， 这一点正好弥补g m ( 1 ，1 ) 模型预测的缺陷。但另一方面，灰色马尔可夫模型预测 的对象除要求具备马氏性外，还要求具有平稳过程等均值特点，而实际巾遇到的 预测问题是随时间变化的呈现某种变化趋势的非平稳随机过程，由于受随机因 素的影响，时序数据总是围绕这一变化趋势出现波动、跳跃，产生偏差。在房地 产投资决策中的开发量预测中，灰色马尔可夫模型较为理想。 对房地产的预测应该从实际情况出发，选用不同的灰色预测模型。结合我国 房地产业的发展轨迹，建议在房地产投资决策中对房地产的价格和开发量预测 分别选用g m ( 1 ，1 ) 模型和灰色马尔可夫模型，都能取得较为理想的预测结果。 2 5 房地产风险的防范和对策 房地产投资风险分析的最终目的是控制风险，降低风险。通过计划、组织 和控制等管理活动来分散和减少风险，提出风险防范对策，实现管理风险，获 得最大可能的利益这个目的。 房地产投资风险防范的对策有很多，以下介绍几种对策； 2 5 1 选择好的投资开发地段 区位是房地产开发的一个最重要环节。区位周边环境、交通状况以及在城 市规划、城市设计和详细规划中的地位等决定了区位的优劣。从城市建设和投 资角度来看，开发区位的优势体现在大量的城市建设。好的区位土地能达到较 大效用，产生较高的效益，房价也会较高。而土地是一种稀缺资源，存量土地 有限，而且越用越少。在繁华地区开发房地产能实现最大开发利润，僵由于繁 华地段一般在市中心，土地资源很有限，所以只能往近郊或更远的地方选择投 资项目。 好的地段开发的项目多为高档商品房，价格相对较高，利润也比较大，针 对的客户群主要是购买力强、经济实力较好的人群。一般的地段开发中档商品 房，价格和价格适中；较差地段可开发低档商品房或者平价房、限价房，由于 其成本低、价格低，能适应普通工薪阶层的购买力。 选择具体开发项目时，要随着城市发展建设来选准地段比如成都城南的 住宅项目已经很成熟，配套各方面很完善，可以沿南沿线向外扩展。城西和城 1 7 东是最近两年成都开发的重点区域，由于“东调”带动了城东房地产品质的整 体提高，城西羊西线和光华大道的发展，这两个片区的开发潜力很大。 2 5 2 选择好的房地产投资类型 ( 1 ) 地 国土资源部出台了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出 让国有土地使用权规范政策。提出了解决土地出让的三大问题：明确规定了 六类土地必须采用招拍挂的形式出让，五种情形的土地可以协议转让，并设立 了招拍挂和协议出让国有土地的价格争议裁决机制。协议出让结果也必须在土 地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公开，接受社会监督。保 障了土地交易市场的公开、公平、透明，土地成交价格接受社会公众的监督， 减少了私下土地交易，维护土地市场的规范化，有利于土地市场健康稳定的发 展。 ( 2 ) 住宅 住宅投资是最常见的一种房地产投资形式，住宅投资包括买卖房屋和租赁 房屋。由于住宅投资资金途径很多，有银行、担保公司、储蓄和贷款机构等许 多渠道，住宅投资的流动性较好，利润丰厚，现在投资住宅已成为一种热潮。 2 0 0 6 年成都住宅市场热点分析： 1 ) 供应结构发生变化，三环开发驶入快车道 l o 年前住一环，5 年前住二环，随着城市的发展，城市边沿外移，现在的 三环沿线一跃成为住宅开发的热点。2 0 0 6 年，三环沿线新开住宅楼盘9 2 个较 2 0 0 5 年增加5 8 个，供应体量达到7 6 8 6 7 万m l ，较0 5 年增加2 倍多，占到整 体供应的8 3 7 5 ，三环区域开发进入了高速发展的快车道。 现三环沿线楼盘集中供应的区域是城东、城西和城南区域；其中三环外区 域1 4 个，三环内区域7 8 个，楼盘数量上看，内侧区域远远多于外侧l 2 0 0 6 年在整个三环沿线区域共有纯电梯公寓和包含电梯公寓项目8 1 个， 占到所有三环沿线区域住宅项目的8 8 ，总供应量约占到整个区域供应量的 8 4 ，可见三环沿线区域电梯公寓项目的供应占有统治地位； 三环沿线新盘的价格集中在4 0 0 0 4 5 0 0 元时之间，均价4 4 7 5 1 元m ，和 其他环域相比。价格优势已经相当微弱了。 三环沿线作为如今最炙手可热的区域，房地产市场发展已经是如火如茶， 经过了2 0 0 6 年一年的发展，其居住价值又有哪些提升，我们来比较一下：红星 路南延线的通车、东大街东延线的通车、光华大道通车，地铁1 号线正式动工， 这些都显示着未来三环沿线区域交通状况的不断改善。这些新建成的于道配合 以前的多条辅助通道，将三环和市中心以及郊区连接起来，使三环沿线已经完 全摆脱“郊区”的概念，并且吸引着越来越多的购房者； 城东旧厂矿的搬迁对于三环沿线自然环境改善来说自然是一件意义深远的 事情，随着老城东厂矿的迁移，给于了整个城东三环一次新生的机会，城东环 境的改善则是将整个成都三环区域的自然环境又上升一个档次； 公共配套的欠缺一直是困扰三环沿线区域的一个重要问题，虽然品牌开发 商进入后，在其项目中加入了一定的生活配套设施的建设，但是对于整个区域 来说，还远远不够，特别是学校、医院等公共配套还不能满足未来三环沿线区 域居住的需要，因此公共设施的建设应该是该区域首要解决的问题； 除了较早的万科、华润、中海等品牌开发商外，最近又有龙湖、万达等国 内知名开发商把战略重心转移到三环沿线区域。到0 6 年底，三环沿线区域已经 有品牌开发商1 0 余家，真正成为了整个成都市场争夺最为激烈的区域； 而晶牌开发商的进入带来的更多的是高品质的大盘，象中海国际社区、 万科魅力之城等等已建成的高品质大盘，正吸引越来越多的购房者到三环沿 线区域购房。丽正在开发商中的龙湖翠微清波、万达锦华城等等也在吸引 着购房者。正式这些高品质大盘带动了三