（管理科学与工程专业论文）我国房地产开发成本控制研究.pdf

摘要 成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作 的整个过程。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，取得良好 的经济效益，就必须十分重视成本控制工作，切实提高成本管理水平。 针对房地产开发成本构要素进行研究：在土地成本控制方面，首先分析土地 出让方式对土地成本的影响，指出房地产开发商获取项目用地价格的控制是土地 成本的控制的关键。然后对招拍挂出让方式和工作流程进行分析，运用市场比较 法、收益法、假设开发法对土地价格进行综合预测，并提出相应的土地竞买策略， 以实现对土地成本的控制。在工程建设成本控制方面，运用供应链管理理论建立 房地产企业为核心的供应链成本控制模型。供应链上各企业成为合作伙伴，使各 企业之间的交易内部化，节约交易环节费用。同时还对战略合作伙伴的选择和供 应链成本控制流程进行分析，以实现对工程建设成本控制。 关键词：房地产 成本控制 土地成本建设成本供应链管理 a b s t r a c t c o s tc o n t r o lisa ni m p o r t a n tp a r ti nt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n d m a n a g e m e n t ， w h i c hr u n st h r o u g ht h ew h o l ep r o c e s si nt h er e a le s t a t e o p e r a t i o n i no r d e rt od e f e a t i n go t h e r sa n da c h i e v i n gb e n e f i ti nt h e f i e r c em a r k e tc o m p e t i t i o n ，t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sm u s tp a ym o r e a t t e n t i o nt o c o s tc o n t r 0 1a n di m p r o v et h e1 e v e lo ft h em a n a g e m e n t t h i sp a p e rm a i n l ys t u d i e so nt h ee s s e n t i a lf a c t o r so ft h er e a le s t a t e c o s t ：i nt h ea s p e c to fl a n dc o s tc o n t r 0 1 ，i ta n a l y z e st h ei n f l u e n c et h a t w a y so f1 a n ds e l l i n go nl a n dc o s t ， t h e np u tf o r w a r dt h a tc o n t r o l l i n gt h e p r i c eo fo b t a i n i n gl a n di st h ek e yt oc o n t r 0 1t h el a n dc o s t v i aa n a l y z i n g t h ew a yo fs e l l i n gw i t hb i d d i n g ，a u c t i o no rs h o w i n g ，t h e nf o r e c a s t i n gt h e 1 a n dp r i c ei nt h ew a yo fm a r k e ta p p r o a c h ，i n c o m ea p p r o a c ha n da s s u m p t i o n a p p r o a c h ， a n dp u tf o r w a r dt h ec o r r e s p o n d i n gb u y i n gs t r a t e g i e sf no r d e t or e a l i z ec o n t r o l l i n gt h el a n dc o s t i nt h ea s p e c to fc o n s t r u c t i o nc o s t ， i tu s e ss u p p l yc h a i n st h e o r yt ob u i l dt h es u p p l y c h a i n sm o d e l so ft h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s e s t h ee n t e r p r i s e si nt h es u p p l yc h a i n sb e c o m ep a r t n e r s a n dt h ee x c h a n g e sb e c o m et h ei n s i d ea c t i o n sb e t w e e nt h ee n t e r p r i s e s ，w h i c h s a v et h ee x c h a n g ec o s t a tt h es a m et i m e ， t h i sp a p e ra n a l y z e st h ec h o i c e o fs t r a t e g yp a r t n e r sa n dt h ep r o c e s so fs u p p l yc h a i n si no r d e rt oc o n t r o l t h ec o n s t r u c tc o s t k e yw o r d s ：r e a le s t a t e ：c o s tc o n t r 0 1 ：l a n dc o s t ：c o n s t r u c t i o nc o s t ：s u p p l y c h a in sm a n a g e m e n t 学位论文独创性声明： 本人所呈交论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论 文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。与我一同工作的同 事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了 谢意。如不实，本人负全部责任。 论文作者( 签名) ：0 么红6 多年莎月纱日 学位论文使用授权说明 河海大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆、中国学术 期刊( 光盘版) 电子杂志社有权保留本人所送交学位论文的复印件或 电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子 文档的内容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外， 允许论文被查阅和借阅。论文全部或部分内容的公布( 包括刊登) 授权 河海大学研究生院办理。 敝作者。：趁杰舭么月舢 坝p 究生毕业论文我国房地产开发成本控制研究 第一章绪论 1 1 研究背景及问题的提出 1 1 1 研究背景 我国房地产业经过二十多年的发展已初具规模，特别是自1 9 9 8 年房地产市 场复苏以来，投资额、开工竣工面积、销售额连续保持两位数字的增长速度，已 发展成为与人民生产、生活息息相关的支柱产业。最近几年随着我国经济的发展， 城市化进程的加快，大量农村人口转移到城市，在“有房才有家”的传统思想的 影响下，房地产市场供求两旺，房价也是节节高升。在我国现有工资水平下，房 价收入比已超过国际上3 6 倍的水平，房价相对偏高。在这样的情况下，政府 加大了管理力度，特别是对房地产市场加大了宏观调控，于2 0 0 4 年出台了关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知和关于促进房地产市场持续健康发 展的通知，两个文件严格控制房地产开发贷款、土地贷款和土地储备贷款的发 放，在2 0 0 5 年上半年出台了一系列针对房地产市场的宏观政策。随着这些宏观 政策的出台，部分城市的房价已有所回落，全国的平均房价的涨幅也有所减缓， 成交量萎缩，从而加剧了房地产企业之间的竞争。 另外，在我国加入w t o 的条约中房地产部分外资可以直接进入中国市场 的五年期将近，以后房地产市场竞争将会变得更加激烈。而就目前我国房地产企 业的管理水平而言，与国外企业相比还有一段距离，外资企业的进入势必对我国 房地产开发企业造成极大威胁，加快房地产市场优胜劣汰的进程，部分实力较差 的中小企业可能将会面临破产境地。 可见，我国的房地产企业要与外资企业竞争必须提高企业的管理水平；同时 随着政府宏观调控政策的实施，消费者购房理性不断增加，商品房价格上涨速度 明显放缓。由这些因素可知，房地产管理中的成本控制管理将会是房地产开发企 业管理中的重中之重，因此房地产开发商必须加大成本控制力度，革新成本控制 数据来源：江苏省统计信息网 倾1 研究生毕业论文我冈房地产开发成本控制研究 的理念，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互 影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，还应与其供应链上 的企业形成战略合作关系，降低供应链内部消耗，从而提高企业的经营利润，提 高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。 1 1 2 研究问题的提出 近几年来，我国房地产业发展迅速，房地产开发利润丰厚，不少房地产商还 没有重视项目开发成本控制问题，或者是想控制成本却没有行之有效的办法和措 施。根据资料表明：近二十年来我国房地产项目开发成本超过预算的隋况非常普 遍，大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房地产市 场已初具规模，房地产项目正朝着大规模、高档化的方向发展；再加上国家宏观 调控政策的出台，房地产市场竞争日益加剧。目前如何以最低的成本在规定的时 间内开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的重要问 题。 房地产开发成本控制不是简单的建设实施阶段成本控制，更不仅仅为了某个 阶段的费用节约，而应从项目开发的全过程、全方位的角度出发，最大限度利用 有效的资源( 人力、物力、财力) ，从整体意义上降低项目的开发成本，从而提 高房地产项目的经济效益，提高房地产开发成本管理的科学性。 我国房地产业虽然发展速度较快，为我国经济发展和人们生活水平的提高做 出了巨大的贡献。但到现在为止，我国的房地产业的发展还不够成熟，还有很多 方面需要完善和改进，特别是在成本控制方面还存在以下方面的问题： ( 1 ) 土地成本控制方面。土地是进行房地产开发不可缺少的非再生性资源， 土地成本是房地产开发成本的重要组成部分。近几年房地产项目用地价格节节高 升，部分城市地价几倍甚至几十倍的增长，楼地价已占房价的3 0 以上，有的甚 至超过5 0 ，土地价格远远超过了国际平均水平，房地产开发风险不断加大。 另一方面，政府和房地产行业主管部门也采取诸多措施，不断加大监管力度， 加强对房地产行业发展的引导和监督。其中从2 0 0 4 年8 月3 1 日起国有土地实行 抬拍挂的出让方式，此项重要的举措对规范市场竞争，培育市场竞争主体的核心 竞争力起到了重要的作用。然而，实行土地招拍挂后，对房地产开发企业而言， 坝：ij 研究生毕业论文我同房地产开发成奉控制研究 最大的不同是土地成本作为一个未知数，没有和政府讨价还价的余地，土地成本 的高低可能直接决定项目开发的成败。有的房地产公司对招拍挂出让方式还有没 形成一套行之有效的工作流程。因此，如何应对招拍挂出让方式，如何合理的测 算土地成本，在竞拍中做到心中有数、有的放矢，成为房地产开发在土地成本控 制方面的一个关键问题。 ( 2 ) 工程建设成本控制方面。我国房地产企业通常对施工阶段的成本控制 较为重视，而对可行性研究、设计、招标等环节的成本控制关注不多。特别是有 些房地产企业故意压低设计费用，没有设计成本控制的概念，认为压低了设计费 用就是降低了成本，或者在决策阶段不重视可行性研究和决策，不重视投资的决 策的管理，这些重要的成本控制方法和措施经常被流于形式。房地产商只重视“显 成本”的控制，而对“隐成本”不加以重视，结果造成了很多房地产企业只得意 于设计费的减少却忽略了设计的质量，使得实际成本却大大增加，此类问题归结 如下： 缺乏成本整体效益观念。长期以来，一些企业成本控制的指导思想是最 大限度降低支出、降低成本，片面追求成本降低而忽视市场研究、产品定位，虽 节省了成本开支，但容易造成产品与市场脱节。 成本控制只是在企业内部的成本控制部门的职责，缺乏全员成本意识。 成本意识是指节约成本与控制成本的意识，成本的形成是企业内部各部门、各环 节的各项要素与各项活动共同作用的结果，因此供应链上的每个企业、部门和员 工都是成本形成的影响者和成本控制的参与者和实施者，树立全员成本意识就是 要使职工树立这样一些思想，即成本控制不只是成本控制部门的事情，更需要大 家的共同参与，并在工作中时刻注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。 外部资源利用率低，与上下游企业还没形成战略联盟的关系。过去企业 认为自己拥有的才叫资源，这是不够的，应该从重视实有资源管理转向虚拟资源 的运用，即把资源管理延伸到合作伙伴那里，上下游企业甚至客户都可以看作自 己资源的扩展。 本文拟从房地产项目运作的全过程出发，对房地产开发成本构成要素进行分 析、研究，对成本控制的关键环节进行剖析、并提出相应的对策，以提高房地产 开发成本控制的水平，并期望能使开发商更加重视项目决策、设计方面的成本控 坝i ：研究生毕业论文我困房地产开发成本控制研究 制，革新成本控制的理念和思维，为推动房地产业的健康发展做出一定的贡献。 另外，本文的研究对房地产开发商进一步有效地利用有限资源，对提高资源的利 用效率将起到积极的作用。 进行房地产开发成本控制研究有以下现实意义： ( 1 ) 进行房地产开发成本控制是保证项目开发成功的重要措施，是决定项 目利润的重要因素。 ( 2 ) 进行房地产开发成本控制，降低支出，可以提高房地产开发企业的市 场竞争力。 ( 3 ) 进行房地产开发成本控制，优化资源配置，使资源发挥最大化效益。 1 2 文献综述 1 2 1 房地产成本控制现有研究成果 最近几年，随着我国房地产业的升温，房地产价格不断高升，而房地产开发 成本是其价格的重要组成本部分，所以房地产开发成本引起了多方面的关注，对 其进行控制研究也越来越多，并取得了丰硕的成果。 吴成浩( 2 0 0 5 ) 【1 】认为，对房地产项目工程造价的控制要立足于事先控制， 不仅要反映投资决策、设计、发包和施工，更要主动地影响投资决策，影响设计、 发包和施工，对工程造价进行全过程地控制。 冯伟( 2 0 0 5 ) 【2 1 认为，房地产开发项目全面成本管理与控制，必须是全过程、 全方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制；只有建立健全激励竞争机制， 坚持以人为本，层层签定目标责任书，赏罚分明，房地产开发企业才能取得良好 的社会效益和经济效益。 杨维( 2 0 0 5 ) 1 3 】认为，房地产项目全寿命成本一般包括以下几个部分，如图 1 1 所示： 房地产项目建设期费用和物业管理阶段( 运营阶段) 费用的关系是通过质 量水平来体现的，质量水平的含义包括项目配套设施、装修标准、施工质量、各 种设备技术水平及完善程度、智能化程度、物业管理的水平等因素。项目质量好， 则一次性投资大，物业管理阶段( 运营阶段) 的费用就低，项目质最差，则一次 我国房地产开发成本控制研究 性投资小，物业管理阶段( 运营阶段) 的费用就高。不仅要控制房地产项目的建 设成本，还要注重运营成本的控制。 刘佑清( 2 0 0 6 ) 【4 j 认为，房地产开发成本的控制，就是对估算、预算、合同、 合同执行的全过程管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出差 异，最终达到成本控制的目的。 金波( 2 0 0 4 ) 【5 j 认为，在项目策划阶段开发商应该着重考察投资环境，投资 房地产产品的市场价值，项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市 政配套情况，建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作必须注意与可能发 生的成本结合起来，对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。 薛由庆( 2 0 0 1 ) 【6 峙旨出，前期设计规划应充分应用价值工程原理，变事后的 成本控制为事前积极的成本预控，利用行为控制对成本进行监控，在行为控制上 予以个人适当的权限，使每个人有充分发挥自己的能力和采用合理的成本行为的 机会，把成本控制变成每个人自觉的行为。 王贵龙( 2 0 0 2 ) 【7 j 提出，加强施工图设计阶段的技术经济分析，对设计方案 进行优化选择，不仅从技术上，更重要的是从技术与经济相结合的前提下优化设 计，在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标和综合效益选择设计方 案。严格控制施工和设计阶段的不合理变更，对于非变更不可的，又提高工程施 工合同造价的，一定要事前征得建设投资方的同意。 硕：卜_ f p 究生毕业论义我罔房地产开发成本控制研究 钱光辉( 2 0 0 2 ) j 提出，限额设计可促使设计单位内部使设计与概预算形成 有机的整体，克服相互脱节现象，从而增强大家的经济观念，在整个设计过程中， 各自检查本专业的工程费用，切实做好造价控制工作。在具体的设计过程中，按 照设计程序分阶段层层控制总投资，使其贯穿于可行性研究、初步设计、技术设 计直到施工图设计的各个阶段，形成纵向控制；各设计阶段，按各专业进行投资 分解，分块限额，具体分配到单元和专业，形成横向控制。这样横向控制和纵向 控制相结合，责任落实到人使设计人员由“画了算”转变为“算了画”，从根本上 解决长期以来不能有效杜绝的“三超”现象。但提倡限额设计并不是单纯的追求降 低造价，应该坚持科学，采用优化设计使技术和经济紧密结合，通过技术比较， 经济分析和效果评价，力求以最少的投入，创造最大的效益。 马宏图( 2 0 0 2 ) 一j 认为，通过工程限额设计来控制工程投资是一个综合性问 题，不能片面强调节约投资，要正确处理技术与经济的对立统一是控制投资的关 键环节。设计中既要反对片面强调节约，忽视技术上的合理要求，使项目达不到 使用要求的功能，又要反对重技术轻经济、设计保守浪费的现象。在保证工程设 计要求和使用功能的前提下，通过对设计方案的经济分析比较，用法规政策、市 场竞争机制、优化设计等来推广工程限额设计，有效地控制工程投资。 王忠伟( 2 0 0 6 ) 【lo j 认为，针对当前房地产开发项目中设计不精、深度不够， 设计人员经济观念淡薄、设计变更随意性大的倾向，在选定设计单位签订设计合 同时，应增设关于设计变更及修改的费用额度限制等条款。如约定由于设计原因 导致项目实施时需要变更设计，当设计变更费超出施工合同价的某一比例( 如5 ) 时，扣罚一定比例的设计费。这样做有利于对设计规范、标准工程量与概预 算指标等进行各方面的控制，是一种有效的举措。 费树林( 2 0 0 5 ) 1 提出，在项目实施建设阶段抓好施工图审核与细化，对施 工图纸的审核与细化质量越高，在建设准备工作中针对性就越强，成本控制着力 点就越准确，成本管理和控制工作就越有成效。 贺勇( 2 0 0 2 ) 【1 2 】认为，建筑工程施工周期长，施工期间材料价格变化较 大，因而我国建筑造价实行的是动态管理，材料差价占建安造价的1 5 2 5 ， 故要求开发商对材料价格的变化要有较全面的了解，绎常进行市场调研合理确 定材料差价。 顺二l 研究生毕业论文 我国房地产开发成本控制研究 徐晓音( 2 0 0 1 ) 【1 3 认为，材料采购成本控制主要体现为材料采购、运输、 储存的成本控制，只有降低材料采购价格、储存成本、运输费用，做到“三比 一算”( 比质量、比价格、比运距) 综合计算成本，刁请皂有效降低材料成本。 王怀、田涛( 2 0 0 5 ) 【1 4 认为，引起房地产开发项目工程造价变化的因素主 要有三个方面： ( 1 ) 市场信息。投资期的财政政策，利率、汇率、建材行情等，对市场信 息掌握的准确与否直接影响方案的可行性，继而影向项目的收益率。比 如，在某项建材价格波动极大的情况下，建安费就会有很大波动。 ( 2 ) 政策因素。包括产业政策、投资政策、技术经济政策、国家、地区及 行业发展规划等。 ( 3 ) 技术因素。新技术的采用影响造价的变动。 要进行严格周密的调查和收集资料，充分利用政府和协会发布的工程造价信 息，建立企业信息库资源，造价师掌握这些因素，可以做出准确的估计和预测， 形成投资估算，为下个阶段造价的控制打好基础。 史建东( 2 0 0 5 ) 【1 5 】指出，招拍挂实施后开发商获取土地的价格未必就比原 来协议出让的价格高，因为协议出让，虽然成交的价格很低，但是中间的寻租成 本很高，而最先拿到地的很可能不是开发商，而是具有强势政府背景的人，他们 要吃掉一大块，这在协议出让的价格中，是不会体现出来的。 焦恒( 2 0 0 5 ) 提出，实行招标、拍卖、挂牌出让制度，才能建立真正意义 上的土地市场，也才会有土地市场的竞争。通过市场竞争，土地的真实价格得到 了体现，并从源头上有效地遏制了土地寻租现象发生，有利于市场竞争。 杨东( 2 0 0 5 ) 【1 7 】提出，运用供应链的合作伙伴管理模式，能够增强房地产 企业核心竞争力，控制和降低房地产开发成本。 杨爱华( 2 0 0 5 ) 通过研究，提出绿色供应链管理的理念，实施敏捷化、 集成化、信息化、约束化策略，对于房地产开发企业降低其开发成本，提高项目 品质，增强核心竞争力具有重要的现实意义。 曹吉呜( 2 0 0 5 ) 认为，房地产供应链合作伙伴关系管理，就是开发商对 各类合作伙伴企业进行的组织、协调、控制、指挥，以降低供应链企业之间消耗， 减少风险与冲突。 坝：p f 究生毕业论文我国房地产开发成本控制研究 单良( 2 0 0 6 ) 俐通过研究，提出二维的房地产动态供应链管理概念，在房 地产丌发流程上的横向供应链管理和开发子节点上的纵向动态联盟管理。 1 2 2 对现有主要研究成果评析 通过以上对有关于房地产成本控制研究成果的综述，可以看出： ( 1 ) 全过程控制、全寿命控制、全面成本控制都是从成本的控制的领域进 行研究，都较为宏观，而在实际项目运作中不易操作。 ( 2 ) 对于成本控制的方法，比如限额设计、三算对比等方法，其控制的目 标都是静态的，由于市场是变化的，目标不能及时的更新，所以目标控制就不能 落到实处，同时，也加大了工作的难度。 ( 3 ) 在建设的各阶段成本控制受的人为因素影响也较大，没有完善的制度 进行约束。现阶段房地产开发商一般处在主导地位，与设计单位、施工承包商是 控制与被控制的关系，互相争利的关系，不能发挥这些供应链上企业的主动性， 可能是显成本降低了，但实际成本未必降低，而且给可能增加项目运作的风险。 ( 4 ) 房地产企业供应链管理理论还处在起步、探索阶段。杨东、单良等在 供应链管理模式的作用、以房地产企业为核心的供应链组成、合作伙伴的选择等 方面进行了初步研究，实践中运用不多。 另外，我国当前房地产项目开发成本的构成已与计划经济时代成本构成相差 甚远，与国外的房地产项目成本构成也有所不同，特别是在土地成本方面，在计 划经济时期，可以通过划拨、协议方式获取，在目前国有土地出让实行招拍挂的 条件下，土地成本大大增加，占房地产项目成本的比重之大也是国外少有的，而 对我国当前房地产项目土地成本控制方面还很少有较深入的研究。 1 3 主要研究内容 本文站在房地产开发企业角度对房地产开发成本构成及控制进行分析、研 究，主要研究内容包括以下方面： ( 1 ) 对我围房m 产项目成本构成及构成比例进行分析，针对房地产项目开 发成本中所占比重较大，容易造成项目成本失控的土地成本、工程建设成本影响 因素进行分析。 r 硕，p 究生毕业论文我国房地产开发成本控制研究 ( 2 ) 在土地成本控制方面，提出房地产企业对丌发用地的竞买价格控制是 土地成本控制的关键。首先从土地招拍挂出让方式分析出发，对其工作的流程进 行研究，然后研究在土地竞买时土地如何预测报价，如何选择竞买报价的策略， 以便房地产企业合理控制土地竞买价格，达到控制土地成本的目的。 ( 3 ) 在工程建设成本方面，利用供应链管理理论建立房地产全过程供应链 组织模型和供应链管理成本控制系统模型，进行业务流程重构，消除供应链中非 增值环节的成本，最大程度地减低系统内的消耗，使得整个房地产开发流程系统 优化和成本降低，并对供应链管理模式成本控制的流程进行剖析，以实现工程建 设成本的控制，并提出我国实施供应链管理的策略，以期提高房地产企业市场的 适应能力和核心竞争力。 1 4 研究方法与技术路线 1 4 1 研究方法 本文在对房地产项目的开发成本控制研究中，采用了以下研究方法： ( 1 ) 利用理论与实际相结合的方法对目前我国当前房地产成本构成进行分 析与归类，对招拍挂工作流程进行分析； ( 2 ) 利用定性分析和定量分析相结合。对房地产开发成本构成比例，土地 竟买价格的预测等方面利用定量分析，对开发成本构成的影响因素、招拍挂出让 模式等方面进行了定性分析研究； ( 3 ) 利用供应链管理理论对房地产项目工程建设成本控制进行研究。房地 产开发成本控制是一个全过程控制，本文的研究顺序基本按房地产开发流程进 行。 9 倾。p 究生毕业论文我罔房地产开发成本控制研究 1 4 2 技术路线 _一 一 一 一 一 -_l_-_-_i 顺：叶究生毕业论文我国房地产开发成奉控制研究 第二章房地产开发成本构成及影响因素分析 房地产开发成本与一般工业生产成本有较大差异。对于开发销售模式下的房 地产开发项目而言，开发企业所投入的开发建设资金均属流动资金性质，但其投 资的大部分又形成建筑物等房地产商品，并通过项目建设过程中的销售活动，转 让这些资产的所有权或使用权收回投资。 2 1 房地产开发成本构成与比例 2 1 1 开发成本构成 房地产开发成本包括土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资 成本等。房地产是一种商品，而它又区别于其他商品，购买的不仅是建筑物本身， 还包括诸如环境、设施等各方面。 ( 1 ) 土地成本，土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此建造商品房 所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分：征地补 偿费用、拆迁补偿费、土地出让金、基础设施配套建设费。 征地补偿费用是指国家依法将原属于农民集体所有的土地转为国有土 地，支付给农村集体经济组织的土地补偿费、安置补助费等。具体包括土地补偿 费、安置补助费、青苗及树木补偿费等。 拆迁补偿费是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人 给予的补偿。 土地出让金是国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用 费。出让金高低因地段、用途、规划指标等不同而变化。 基础设施配套建设费是指建设单位投资建设红线内、外管线所需费用。 ( 2 ) 工程建设成本，工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建 筑成本、公共配套设施费用等 前期费用，主要包括三通一平费用和专业费用。三通一平费是指使建筑 地段的土地平整，达到通水、通电、通路等投入的资金，专业费用指支付设计公 硕：l j 研究生毕业论文我闺虏地产开发成冷控制研究 司总体规划、房型设计等费用。 建筑成本，主要包括建筑材料费、施工费用、人工成本等。建筑成本是 房地产开发成本的直接构成本部分，其费用的高低直接影响开发项目结构、功能、 质量。开发项目本身质量的差别，主要区别在建筑成本上。 公共配套设施费用，其主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、教 育等方面花费的资金。好的配套设施，虽然成本提高了，却为购房者提供了多方 面的服务。 ( 3 ) 相关税费，房地产开发过程的税费，不论是开发企业负担还是购房者 负担，最终都构成房价，转移到购房者身上。主要税种有：营业税及其附加、契 税、企业所得税、房产税、印花税等。 ( 4 ) 管理费用，指用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人 员所发生的一切费用等。 ( 5 ) 筹资费用，房地产开发属于资金密集型，需要大量的资金。开发商通 常会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。 通过以上构成分析，可见房地产开发成本分为三大部分，即土地成本、工程 建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本。( 见图2 一1 ) 图2 1 房地产开发成本构成图 坝l j 研究生毕业论文我冈房地产开发成本控制研究 2 1 - 2 开发成本构成比例 随着房地产市场的发展，房地产的价格不断上升，房地产开发成本构成本比 例也不断的变化，随着房地产开发用土地出让方式变化：划拨一协议一招拍挂， 从下面的资料可以看出土地成本占房地产开发成本的比重越来越大 表1 上海、杭州土地在房地产总造价中所占比重( ) 地区 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 平均 上海4 54 85 55 65 1 杭州 3 63 63 94 23 8 建设部在2 0 0 5 年9 月份发表的房地产形势报告中，把土地价格上涨列为房 价上涨的第一原因，认为地价作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨推动房价 大幅上涨。 中国房地产协会公布的一组数据：目前我国房地产成本构成比例为：土地成 本占4 0 、建造成本占3 0 、建筑材料价格占2 0 、相关税费占1 0 ( 见图 2 2 ) 。 土篆嚣本融工纛设 图2 2 成本构成比例 以上数据充分说明了目前我国房地产开发成本中土地成本和工程建设成本 是重要组成部分，多数资料显示其之和已超过了房地产成本上升总和的8 0 。 表中数据来源：中国房地产信息2 0 0 5 年第3 期 数据来源：中国房地产资源网 硕：h d 究生毕业论文我困房地产开发成本拎制研究 2 2 房地产开发成本影响因素 2 2 1 土地成本 2 0 0 4 年，国土资源部颁布第7 1 号令( 关于继续开展经营性土地使用权招 标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知) 规定2 0 0 4 年8 月3 1 号以后所有 经营性用地出让全部实行招拍挂制度，通过招拍挂上市的土地要求是熟地，熟 地指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完 成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地。可见，通过招拍挂 方式购买土地的交易价格中已包含了征地、拆迁补偿费用、土地出让金、基础 设施配套建设费等，实际上通过招拍挂方式购买土地的交易价格就是开发商的 支付的土地成本。 土地交易价格是由多种因素决定的，按照影响地价各因素的属性可以分为： 一般因素、区域因素、个别因素。 2 2 1 1 一般因素 一般因素是指影响地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，也是 影响土地价格的一般、普通、共同的因素。这些因素的主题包括地理位置、自 然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制 度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国发经济发展规划等，这些因素 是决定各个地块土地价格的基础。 ( 1 ) 地理位置。地理位置的差异是级差地租形成的决定因素。由于土地 的不可移动性，这种由地理位置的差异所带来的不同收益，往往具有相对的稳 定性。而地理位置又属于非资本和劳动力因素所造成的，所以地理位置优越的 土地，得到它所需支付的代价必然也高。另外，地理位置与社会经济位置既有 区别，又有密切联系。地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置若发生变化， 也会影响地价的变化。如可能是行政管理管辖升级或城市规划的制订、修改， 也可能是由于其他建设引起的经济位置的变化。这时地理位置可能由劣变优， 其土地价格会上升；反之，其价格会下跌。 ( 2 ) 人口因素。土地是民生之本，土地价格的变化脱离不了人口因素的 影n 向。土地的需求主体是人，人的数量、人的素质和家庭人口构成的状况如何， 硕h p f 究生毕业论文我困房地产开发成本控制i i j f 究 刺土地的价格有很大的影响。 首先，从人口数量与地价的关系来分析：在人口数量因素中，反映人口数 量的相对指标是人口密度。人口密度在一定量的情况下，某一地区或城市人口 密度的增加必然导致土地需求的增加，而需求量的增加必然导致地价的上涨， 同时，还会刺激商业、服务业等其他行业的发展，这是，人口数量与地价二者 之间暂时成正比；但是，若人口密度超过一定量或过大时，反而会导致生活环 境恶化，有可能导致地价的下降。 其次，从人口素质与地价的关系来分析：人口素质的高低决定着人们的追 求欲望的大小。社会文明与文化程度，人们的教育水平与生活水平，都可以引 起房地产价格高低的变化，进而影响住宅用地价格的高低。社会越文明，文化 越进步，人们对住房的环境、基础设施的完备度以及住房的面积就会要求愈高， 这样就会导致对房地产需求的增加，致使住宅用地的区域扩大，产生土地价格 上涨。 再次，从家庭人口构成与地价的关系来分析：家庭是指一户居住单位。在 我国，随着社会的民展和进步，传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐的被以夫 妻为中心的小家庭所代替，这种家庭人口构成的变化会使对住宅的需求相应增 加，从而也会导致住宅用地的地价上涨。一般来说，家庭平均人口数的下降， 将会促使地价的上升。 ( 3 ) 行政因素。行政因素主要是指国家对土地价格进行干预的有关制度、 政策、法规、行政措施等方面的因素。主要有： 土地和住房制度。首先，土地制度对土地价格有很强的制约性。在过 去传统的土地使用制度下，土地长期处于无偿划拨使用，国家严禁土地买卖和 出租或以其他形式流转，所以，土地也就没有价格。但随着土地使用制度的改 革，土地可以作为特殊的商品进入流通领域，从而出现了作为让渡土地使用权 的经济补偿的土地价格，也就是说有了土地使用权价格。其次，住房制度也和 土地使用制度一样对地价也有很大的影响，实行低租金、福利制的情况下，一 般房租中不包含地租、地价；但住房制度改革后，国家推行住宅商品化、社会 化，房地产的价格得以显现，从而也显化了土地的价格。 城市规划和土地利用规划，城市规划和土地利用规划对土地价格有很 坝：卜i 卅究生毕业论文我因房地产开发成本控制研究 大的影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率的规定。就从规定的用 途来看，同一块土持用于商业、住宅和工业时的土地价格有很大的差异。般 来说，商业用地效益最高，住宅用地效益次之，工业用地效益最低。另外，规 划用途对地价的影响在城市郊区表现的特别明显，如果城市的发展已使郊区某 些农业地很适合于转变为城市建设用地，一旦改变用途，则地价就会成倍上涨。 就从容积率来看，容积率大就意味着单位用地面积上可建的建筑面积多，从而 可以获取的预期收益就高，因而，单位面积地价也就会高。反之，地价就会低。 税收政策，税收政策对地价高低有很大的关系。无论对房地产开发公司 还是个人及企业，税赋增加势必导致投资减少，对土地的需求降低，土地价格 必然下降。反之，地价升高。 ( 4 ) 社会经济状况因素。 从社会状况的角度来分析，影响土地价格的社会因素主要有政治安定 状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程。所谓政治安定状况是指国内 政治局势的稳定情况。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，房地产投资 的运转渠道不正常，资金投资预测的回报利润风险大，投资者的投资信心不足， 因而，地价也会下跌。反之，有了很好的社会安定状况，地价则会上升。所谓 社会治安状况是指小偷、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的社会犯罪情况，也 就是说社会秩序的好坏。若投资的地区社会秩序混乱，上述犯罪案件接连不断， 人们的生命和财产得不到安全保障，这就势必导致无人在这里居住、购物等活 动，地价也就必然下降；反之，如果这里社会秩序很好，也就必然促进地价上 涨。所谓房地产投机是指一种买或卖的活动，其目的是在价格有变化时，通过 买进或卖出赚取利益。一般来说，房地产投机对地价的水平影响比较突出，特 别是在土地市场招标、拍卖和挂牌活动中更为明显，当土地供不应求时，由于 投机者为了得到该土地而相互哄抬地价；反之，若土地供大于求时，地价必然 下跌。所谓城市化进程对地价的影响，一般认为，城市化是指人口向城市集中 的过程，由于城市化程度较高的地区人口相对比较集中，这就造成人们对土地 的需求增加，从而，地价就会上涨。 从经济状况的角度来分析。影响上地t 价格自经济因素主要有经济发展 状况、储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，物价、居民收入和利率 1 6 硕：，卜研究生毕业论义我闺房地产开发成本控制研究 等情况。这些经济因素变化对地价的变化有着重要的影响。首先，我们从经济 发展的情况来看，一般来说，社会经济繁荣、金融景气、经济高速增长时期， 人们对住宅、商场、办公等各种设施的需求增加，这必然影响土地价格的上升； 反之，土地价格必然下降。其次，我们从物价、居民收入的情况来看，物价的 变动对土地价格有着很大的影响，由于房地产的增值保值功能，越是在物价上 涨快、通货膨胀率高的时期，人们为了保值增值，对房地产的需求就越大，从 而促使了地价的上升。居民收入对地价影响也很明显，随着居民收入的增加， 人们解决温饱问题之后，对消费水平也有新的要求，对居民来说首先是住宅的 需求，根据各自的收入情况来决定对住宅面积、结构等情况的不同要求，从而 带动地价上升。第三，我们从储蓄、投资和金融的情况来看，当积累达到一定 的程度，必然要投资和消费，但最大的投资和消费莫过于购置或开发房地产， 当储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，则预示着房地产的热潮期来 临，此时，地价会飞涨。当货币供给量增加，社会闲散资金和流通资金必然增 加，过多的资金也导致人们消费或购置房地产以保值增值，从而促使地价的上 涨。 2 2 1 2 区域因素 区域因素是影响城镇内部各区域之间地价水平的因素。这些因素相互结合 的产生地区特性，直接影响该地区地价水平。主要包括：商服繁华程度、交通 条件、基础设施水平、区域环境条件、土地利用计划、产业集聚状况等因素。 ( 1 ) 繁华程度因素。所谓繁华程度，简单地说就是某一区域的繁华影响 程度，主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。在我国地价 评估体系中，基准地价的形成是以城市土地的分等定级为基础的，而影响土地 定级的首要因素和必不可少的因素就繁华程度，所以说，繁华程度影响土地的 分等定级，土地的定级影响土地价格的水平，土地价格的高低与城市的繁华程 度呈正相关关系。 ( 2 ) 交通条件。交通条件也是影响土地定级的必选、备选的因素之一。 影响地价的交通条件主要有：区域的交通道路类型、公共交通状况、对外交通 便利度等。 ( 3 ) 基础设施水平状况。影响地价的基础设施因素，主要有基础设施和 坝j ：研究生毕业论义我国虏地产开发成奉拄制研究 公用设施两大类。摹础设施有供水、排水、电力、通讯、供热、供气等；公用 设施有中小学、幼儿园、托儿所、医院、诊所、体育馆、文化馆、影剧院、公 园、邮局等。这些设施物等级、保证率、程度及距离等状况将会对区域的地价 有很大的影响。 ( 4 ) 区域的环境条件。影响地价的环境条件主要有人文环境和自然环境， 包括地质、地势、风向、空气和嗓音污染程度等各种自然环境条件以及居民职 业类别、教育程度和收入水平等人文环境条件。 ( 5 ) 土地利用计划。土地利用计划对土地价格的影响主要表现在区域的 土地供应总量和各类用地的供应量上。通过供应量的控制，促使土地价格的涨 落合理化。 2 2 1 3 个别因素 个别因素是指土地自身对地价的影响因素，个别因素是决定同均质地域 内地块差异性的重要因素，也是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素主 要包括土地自身的位置、面积、用途、形状、宽度、临街深度、容积率、地质、 土地红线内基础设施条件、土地使用限制等因素。 ( 1 ) 位置因素。般情况下，凡是接近人们经济活动的中心、要道的通口、 行人较多、交通流量较大的位置，才算较优的位置，此地的地价较高；反之， 地价较低。按土地用途来讲，商业用地的位置要看繁华程度，临街状况等情况 如何，繁华程度较高，反之地价就低。住宅用地的位置要看周围环境状况、安 宁状况、交通道路便捷度及与市中心的远近等因素情况。工业用地的位置要视 产业的性质、原料产品的运输及废料的处理情况而定。凡是位置优的土地，地 价就会高；凡是位置劣的土地，地价就会低。 ( 2 ) 面积因素。土地面积的大小也对土地价格产生较大的影响，这种影响 与其用途、经济规模和效益密切相关。一般来说，面积大的土地，其利用效率 要比面积小的土地要高，因而，其地价也就会高。但是，还要看土地面积的功 能是否完全得到利用和发挥。例如，在繁华的商业区内，特别是对于临街地而 言，面积大的土地往往深度也大，这样也不利于商业经营，反而会降低土地利 用的效益，使土土fb 仲用价值浪费；但如果面积较小，又会影响土地使用功能的 发挥，形成不了经济规模，地价就会下降。 顺二i j 研究生毕业论文我困虏地产开发成本控制研究 ( 3 ) 用途因素。由于土地具有多种用途，不同的用途会给土地使用者带来 不同的收益，因而同土地也会形成不同的地价。一般来说，在同一级别内的 商业用地地价要高于住宅用地和工业用地的地价。 ( 4 ) 形状因素。土地的形状是否规则对地价有一定的影响。一般而言，形 状规则的土地( 如正方形、长方形等) 利用效率比不规则的土地( 如三角形等) 的利用率高，因而，价格也就相对而言要高。另外，土地形状对土地价格的影 响还表现在土地的宽度与深度的比例上。特别是在商业地的临街地地段，适当 宽度和深度的土地，其建筑就比较困难，从而在一程度上限制了土地的规模经 营，影响了土地收益，也就影响土地价格。 ( 5 ) 容积率因素。容积率是指土地上的建筑面积与土地总面积的比率。在 土地面积一定的条件下，容积率越高，就意味着建筑面积的提高，对房地产开 发来说，其销售的收益就相应的增大，其结果必然导致地价的上升。 ( 6 ) 土地的地形地质因素。地形是指土地内的地面平整、起伏状况。地形 。平坦，开发建设成本就低，利用价值就大，因而地价也就相对较高；若土地地 形低洼不平、高差较大，其开发成本较高，因而地价也就低。地质因素对地价 影响主要表现在土地承载力和对其具体用途上。土地的坚固程度、颗粒大小等 地质条件的不同，决定了该土地的允许承载能力的大小。对于建设用地来说， 地质坚实、承载力强的土地，地价较高，能适用于较高层建筑；但对于平房或 低层建筑来说影响则一般。 2 2 2 工程建设成本 目前，工程建设成本一般占房地产开发总成本的4 0 6 0 左右，可见也是 房地产总成本构成的主要因素，这一成本相对来讲是比较刚性的，因为有统一 预算定额。但不同设计方案的选