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胡勋武汉市商品住宅小区人居环境评价研究 摘要 住宅小区人居环境质量评价，就是以住宅小区作为研究对象，从众多的人居环 境质量指标中，取出具有代表性的重要指标构成指标体系，并按照某一标准进行区 域间的比较，评价住宅小区的人居环境的优劣。此项工作在我国发展较晚，自年 中期以来，国内部分学者就从不同角度对这一问题进行了研究，但研究对象过多集 中于宏观和中观层次，缺乏对目前广泛建设的商品住宅小区人居环境质量的探讨。 本文根据“武汉市市区住宅用地级别与基准地价图”，选取了第级、第级和第 级的9 个典型商品居住小区，采取实地调查和居民调查问卷相结合的方式，对商 品住宅小区人居环境指标进行分析研究。 ( 1 ) 本文选取自然、人文生态环境两方面6 大类2 5 个指标，运用层次分析法 ( a l 静) 确定各指标的权重，依照国家相关规定及调查问卷结果，将每个指标分为 i 、四个级别，构建武汉市商品住宅小区的人居环境评价体系及评价方 法，并将此应用到典型小区人居环境评价中。 ( 2 ) 自然生态环境综合评价表明，9 个典型小区空气和声环境基本均符合国家 相关规定；绿化现状调查显示，绿地覆盖率最大和植物生长状况最好的是第级小 区：人均公共绿地面积则随着区位级别的升高逐渐呈上升趋势；层次多样性和物种 多样性在不同小区和区位间都存在着一定差异；从整体来看，第级小区地处市郊 自然生态环境最好，其次是第级小区，最差的是第级小区。 ( 3 ) 人文生态环境评价研究中，户型设计、建筑密度和人均住宅面积评价在多 数小区中反映较好，景观相容性、内部景观建设则在第级、第级小区满意度较 高；小区健康和安全评价结果，住宅采光通风隔音效果满意度普遍不高，问题一般 出现在隔音效果上，体育设施方面建设呈现参差不齐的现象，居民期望值也有着很 大差异，邻里关系满意度随着区位级别的升高呈上升趋势，防火抗灾设施在多数小 区中有待完善；区位条件评价显示，第级小区在区位上占有绝对优势，第级、 第级小区基础设施有待迸一步完善；小区物业管理评价结果，卫生和治安在绝大 多数小区满意度都很高，日常事务协调工作则与居民期望值存在一定差距。总体而 言，第级，第级和第级小区随着区位级别升高，人文生态环境评价得分呈 下降趋势。 ( 4 ) 住宅小区人居环境综合评价中，统建千禧园( a 1 ) 排名第一( 7 8 6 0 ) ，其 次分别为南湖山庄梅荷苑( c d ( 7 1 5 6 ) ，东林外庐( c 2 ) ( 7 0 9 7 ) 和中奇欧式万松 花园( a 2 ) ( 7 0 7 2 ) ，中央花园( b 1 ) ( 6 7 4 2 ) ，长城别苑( c 3 ) ( 6 4 8 7 ) ，宏顶家园 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文 ( b 2 ) ( 6 4 8 6 ) ，万景花园( a 3 ) ( 6 1 1 6 ) 和江宏花园( 1 3 3 ) ( 5 8 2 6 ) 。人居环境整 体评价，第级小区排名第一；其次为第级小区，第级小区整体评分最低。 关键词：人居环境，商品住宅小区，评价体系 胡勋武汉市商品住宅小区人居环境评价研究 a b s t r a c t e v a l u a t i o no fh u m a ns e t t l e m e n t s q u a l i t yo fr e s i d e n t i a ld i s t r i c ti sac o n c e p tw h i c h i m p o r t a n ta n dr e p r e s e n t a t i v ei n d e xp i c k e do u tf r o ms om a n yi n d e xo fh u m a ns e t t l e m e n t s u s i n gr e s i d e n t i a ld i s t r i c t 鹤r e s e a r c hs u b j e c t sf o ri n d e xs y s t e m , c o m p a r i n gd i f f e r e n t r e 西o u si nt e r mo fac e r t a i ns t a n d a r da n de v a l u a t i n ga d v a n t a g ea n dd i s a d v a n t a g eo fh u m a n s e t t l e m e n t s t h ew o r kd e v e l o p c dl a t e ，af e ws c h o l a r sa l s oh a v es t a d i e do nt h i sp o i n ta f t e r 1 9 8 0 s ，b e tt h eo b j e c t st h e ys t u d i e da h n o s te m p h a s i ao nt h ed r i e s ，a n dt h ec o m m e r c i a l r e s i d e n t i a ld i s t r i c t st h a tw a sd e v e l o p i n gr a p i d l yw e r ei g n o r e d i nt h i sp a p e r , n i n et y p i c a l c o m m e r c i a l 瑚i d c n t i a ld i s t r i c t si nl e v e li i , l e v e li va n dl e v e lv 1w e r ec h o s e na c c o r d i n gt o ”l e v e l sa n db a s i cp r i c e so f l a n du s e df o rh o u s eo f 跚b i l r bi nw u h a n ”a d o p t e dt h em e t h o d c o m b i n i n gw i t hq u e s t i o n n a i r ei n v e s t i g a t i o na n df i e l ds u r v e y , r e s e a r c h i n go nt h eh u m a n s e t t l e m e n t s ( 1 )2 5i n d e x e so fn a t u r a le c o - e n v h o n m e n ta n dc u l t u r a le x o - e n v i r o n m e n tw e r e s e l e c t e df o re s t a b l i s h i n gae v a l u a t i o ns y s t e ma b o u th u m a ns e t t l e m e n t se n v i r o n m e n ti n c o m m e r c i a lr c s i d e n t i a ld i s t r i c t si n b a n w e i g h tv a l u ew a sd e t e r m i n e dt h r o u g ha h p e a c hi n d e xh a s4l e v e li 、i i 、n i i se v a l u a t i o ns y s t e mc o u l db eu s e df o re v a l u a t i n g t y p i c a lc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a ld i s t r i c t s ( 2 )r e s u l t sw e r eg a i n e dt h r o n g hg e n e r a le v a l u a t i o no fu a u l r a le c o - e n v l r o n m e n t ： a i ra n dv o i c ee n v i r o n m e n t so f9 t y p i c a ld i s t r i c t sc 缸b a s i c a l l ym a t c ht h er e l a t i v eo r d a i no f g o v e r n m e n t g r e e n l a n dc o v e r a g ei st h eb i g g e s to fa l ld i s t r i c t si nl e v e lv id i s t r i c t , a n dt h e c o n d i t i o no f p l a n t sg r o w t hi sa l s ot h eb e s to fa l ld i s t r i c t si nt h a td i s t r i c t p u b l i cg r e e n l a n d p e rc a p i t ag r a d u a l l yi n c r e a s ef r o md i s t r i c to fl e v e l i it ol e v e lv i ：d i v e r s i t yo fl a y e ra n d d i v e r s i t yo fs p e c i e se x i s td i f f e r e n c e se a c hi nd i f f e r e n td i s t r i c t s a saw h o l e ，n a t u r a l e c m e n v i r o n m a n ti nd i s t r i c to fl e v e lv 1w h i c hl o c a t e ds u b u r b a ni st h eb e s to fa l ld i s t r i c t s , d i s t r i c to fl e v e l s h o w ss e c o n dp l a c ea n dd i s t r i c to fl e v e li vs h o w st h ew o r s to fa l l d i s t r i c t s ( 3 ) c u l t 埘e e c o - e n v i r o n m e n t g a v e t h e r e s u l t s ：r e s i d e n t s f r o ma l m o s t a l l o f d i s t r i c t s s h o wt h ec o n t e n t m e n tt oh o u s i n gd e s i g n , c o n s t r u c t i o nd e n s i t ya n dr e s i d e n c ea r e ap e r c a p i t a l a n d s c a p ec o m p a t i b i l i t y a n di n t e r n a l l a n d s c a p ed e s i g n w e r e g i v e nh i g h c o n t e n t m e n ti nd i s t r i c t sl e v e l a n dl e v e li v s o u n di n s u l a t i o ni sn o tg o o d s p o r t s f a c i l i t i e si si n a d e q u a t e t h ec o n t e n t m e n ta b o u tn e i g h b o rr e l a t i o n s h i pi n c r e a s e sf r o m d i s t r i c to fl e v e l t ol e v e lv i f a c i l i t i e so ff i r ep r o t e c t i o na n da n t i - c a l a m i t ys h o u l db e i m p r o v c d t h ei n v e s t i g a t i o no fl o c a t i o nc o n d i t i o n ss h o w st h a tt h el o c a t i o no fd i s t r i c to f l e v e l i st h eb e s to fa 1 1 t h er e s u l to fe v a l u a t i o no fp r o p e r t ym a n a g e m e n ts h o w st h a t p u b l i ch e a l t ha n dp u b l i co r d e ra 托g i v e nh i g h c o n t e n t m e n t i naw o r d , c u l t u r e e c o - e n v i r o n m e n tg o e sd o w ni na l lo r d e ro fl e v e li i ，l e v e l 1 v ，l e v e lv i ( 4 ) 田1 er e s u l t s o f s y n t h e t i c a l e v a l u a t i o n o f r e s i d e n t i a ld i s t r i c ts h o w ：o i s n x n h m ( a 1 ) ( 7 8 6 0 ) w h i c h w a s t h e h i g h e s t i n 9r e s i d e n t i a ld i s t t i c t s t h e l e f t 8 r e s i d e n t i a l d i s t r i c t sf r o mn o 2t on o 9w c r cm c i h e y u a ni ns h a n z h u a n gs o u t hl a k e ( c 1 ) ( 7 1 5 6 ) d o n g l i n w a i l u ( c 2 ) ( 7 0 9 7 ) ，w a n s o n gg a r d e n ( a 2 ) ( 7 0 7 2 ) ，c e n t m lg a r d e n ( b i ) ( 6 7 4 2 ) ，b i e y u a n o f g r a t e w 枷( c 3 ) ( 6 4 8 7 ) ，h o n g d i n g h o m e s t e a d ( b 2 ) ( 6 4 8 6 ) ，w a n j i n g g a r d e n ( c 3 ) ( 6 1 1 6 ) a n d j i a n g h o n g g a r d e n ( b 3 ) ( 5 8 2 6 ) n 1 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文 t h er e s u l to fc o m p r e e n s i v ee v a l u a t i o no nh u m a ns e t t l e m e n t ss h o w st h a td i s t r i c to fl e v e l i i p l a c e sf i r s t , f o l l o w e db yd i s t r i c to fl e v e lv ip l a c e ds e c o n da n dt h el a s to n ei sd i s t r i c t o f l e v e li v k e yw o r d s ：h u m a ns e t t l e m e n t s ，c o m m e r c i a lr e s i d e n t i a ld i s t r i c t s ，e v a l u a t i o ns y s t e m i v 华中农业大学学位论文独创性声明及使用授权书 学位论文 磊 如需保密，解密时间年月日 是否保密 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已 经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得华中农业大学或其他教育机构的学位 或证书而使用过的材料，指导教师对此进行了审定。与我一同工作的同志对本研究 所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明，并表示了谢意。 研究生签名：训部帆年6 月r d 日 签名日期：k 曲年月咖签名日期：庐步岛年z 月f 莎日 注：请将本表直接装订在学位论文的扉页和目录之问 胡勋武汉市商品住宅小区人居环境评价研究 1 前言 1 1 研究的目的和意义 “在我们迈向2 1 世纪的时候，我们憧憬着可持续的人类住区，企盼着我们共同 的未来。我们倡议正视这个真正不可多得的，非常具有吸引力的挑战。让我们共同 来建设这个世界，使每个人有个安全的家，能过上有尊严、身体健康、安全、幸福 和充满希望的美好未来”( t s t a n b u ld e c l a r a t i o no nh u m a ns e t t l e m e n t s ，1 9 9 6 ) 。 1 9 9 4 年中国通过了中国2 1 世纪议程，提出我国城市人居环境和可持续发展 的目标是：“建设成规划布局合理、配套设施齐全，有利于工作、方便生活，住区环 境清洁、优美、安静，居住条件舒适的城市”( 中华人民共和国国务院，1 9 9 4 ) 。 居住问题是人类社会永恒的主题。中国古代哲人认为：“居住乃心性之器”。社 会学家认为：“住宅( 居住空间) 是社会生活方式的具体表现”。现代主义建筑师沙 里宁认为：“住房的含义应当是家园以及健康的环境，而不光是遮风避雨的墙壁和屋 顶。”温斯顿丘吉尔的“人造住宅，住宅造人”名言道出了住宅的深层涵义。住宅 不仅是人类生活的容器，也是人类精神的寄托，是人们生活、居住活动所整合而成 的社会空间系统。 新中国成立，我国的住宅建设取得了显著的成就，根据建设部网站上的有关报 告和相关的统计资料，按照中国住房政策及房改制度发展，可以分为四个阶段： 第一阶段是1 9 4 9 年至1 9 7 8 年的三十年间，城市住宅基本上由国家投资建造的。 这期间，城镇住宅竣工面积5 3 2 1 0 万m 2 ，总投资3 6 9 1 6 亿元；平均每年兴建住宅 1 8 3 5 万m 2 ，投资1 2 7 亿元，1 9 7 8 年我国城市居民的人均居住面积还只有3 6 m 2 。 第二阶段是从1 9 7 8 年开始改革开放到1 9 9 8 年底进行大规模的房改前，取消福 利分房。这一时期，我国城镇住宅建设发展较快，其新增住宅面积1 2 4 亿m 2 ，住宅 建设的速度超过了城镇人口的增长速度，使人均居住面积明显上升，1 9 8 8 年底达6 3 6 m 2 ) k 。但此后几年，住宅建设速度出现波动，1 9 9 0 年新建住宅建筑面积1 3 7 亿n 1 2 ； 1 9 9 2 年增至1 7 8 亿m 2 ，1 9 9 2 年底，全国城镇累计住宅建设投资达4 6 5 7 3 6 亿元，建 成住宅建筑面积达2 6 亿m 2 ；到了1 9 9 8 年，我国城市居民的人均居住面积达到了9 3 m 2 。这2 0 年间，几乎是每1 0 年，人均居住面积提高3 m 2 左右。此段时期，我国住 宅建设总投资平均达到国民生产总值( g d p ) 的7 左右，明显高于国际上正常的 3 - 5 的标准，因而被公认为世界头号生产住宅大国( 王野峰，2 0 0 2 ) 。 第三个阶段是1 9 9 8 年底到2 0 0 4 年底的房改，也就是从推行以经济适用房为供 应主体的住房商品化，到停止向大多数家庭供应经济适用房这段时间。城市居民的 住房状况得到了很大的改善，从 中华人民共和国人类住区发展报告( 草案) 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文 1 9 9 6 - 2 0 0 0 年的一组数据可见一斑：1 9 9 5 年至1 9 9 9 年中国城镇建成住房2 2 1 亿 m 2 ，约合3 0 0 0 万套，占1 9 4 9 年至1 9 9 5 年城镇住宅建设总量的5 6 ，平均每年建 设4 4 亿m 2 ，约舍6 0 0 万套我国居住区的建设得到了前所未有的迅猛发展。 第四阶段则是从2 0 0 5 年建设部公布的2 0 0 4 年城镇房屋概况统计公报至今。 据统计公报显示：到“2 0 0 4 年底，全国城镇房屋建筑面积1 4 9 0 6 亿卫一，其中 住宅建筑面积9 6 1 6 亿m 2 ，占房屋建筑面积的比重为6 4 5 1 ，全国城镇人均住宅建 筑面积2 4 9 7 m 2 。 伴随着我国经济的迅猛发展、城市化进程不断加快，大量的人口涌入城市，为 了满足城市住房需求，大量的住宅开发建设项目纷纷上马，其中为数不少的项目缺 乏充分的论证。这种无序开发使得城市生态环境屡遭破坏，其间，住宅小区人居环 境质量恶化的问题日益突出： 第一，住房改革后，由于土地开发机制由中央调控转向市场指导，房地产开发 商的经济利益和投资决策在很大程度上成为决定住宅小区地段、开发内容的关键因 素。受到经济利益的驱动，有些房地产开发商的开发项目缺乏对城市结构的整体性 和协调性的综合考虑，造成交通不便、配套设施欠完善。我国住宅小区常见误区往 往是“先开发、后规划”，浙江工业大学房地产研究所的虞晓芬教授指出，“配套设 施、基础建设、交通将是影响一个楼盘的关键因素，配套设施不齐全、交通不便利， 将直接导致业主居住成本上升和住宅可居性降低。” 第二，由于长期以来，我国居住小区规划受西方“功能主义”的城市规划思想 影响，在很大程度上解决了城市居民的住房问题，人均居住面积有了很大的提高， 却忽视了人们的情感要求。现在绝大多数的高层和多层居住区的住户是：“鸡犬之声 相闻，老死不相往来”的状态，远非“黄发垂髻并怡然自得”的人性化居住形式， 其疏远的尺度和淡漠的邻里关系使人们在激烈变迁的社会转型期中愈显孤独，家园 感丧失、社区活力缺乏、老人孤独感增强、居民缺乏安全感。 第三，由于土地资源的稀缺性，开发商为了提高土地使用率、降低开发成本， 随意提高建筑层数、容积率、建筑密度或改建一些已建成的公共设施如中心花园， 绿地、广场，严重侵害小区业主利益的同时，造成了住宅小区人居环境的恶化。在 经济发展与环境保护之间的矛盾日益突出之际，如何进一步发展住宅产业、优化住 宅小区人居环境质量成为我国城市化进程中不得不去面对的问题。 人居环境本身是一个综合体，它是由自然因素、社会因素和人文因素等多种因 素组成，从任一个因素或多个因素相结合角度出发都可以对人居环境质量进行一定 的评价。目前评价人居环境的指标体系和评价标准也有很多，而且评价的出发点， 着眼点也各不相同。而我国的人居环境评价研究多集中于区域和城市较为宏观的层 面上，对于和居民关系最为密切的住宅小区的人居环境评价研究却显得重视不够。 特别是武汉作为一个有着8 0 0 万巨大居住人口的大城市，相关研究也多集中于宏观 2 胡勋武汉市商品住宅小区人居环境评价研究 或者自然环境方面。因此，有必要从微观的层面上出发、从城市的基本单元住 宅小区入手，开展住宅小区人居环境评价的研究。作者认为，合理的评价当前现有 住宅小区人居环境质量有助于我们解决上述问题。因此，需要建立评价指标体系， 来衡量武汉市商品住宅小区人居环境质量，本文的研究为此问题的解决提供一些有 益的参考。 1 2 国内外研究动态与趋势 1 9 6 8 年希腊学者道萨迪亚斯( c a d o x i a d i s ) 在其著作人类聚居学概论 ( e k i s i c s ：a n i u r o d u c t i o n t o t h e s c i e n c e o f h u m a n s e t t l e m e n 协) 一书中首次提出“人 居环境”( e k i s t i c s ：t h e h u m a n s e 仕l c m e 幽) 一词，9 0 年代初，在我国的吴良镛、周 于峙等为代表的学者从中园国情出发，借鉴西方的学术思想，吸取道萨迪亚斯学术 精华，系统的构建了中国的人居环境科学。吴良镛在其人居环境科学导论对人 居环境作了解释，他认为人居环境是由五种要素即自然、人、社会、建筑物、网络 相结合，构成一种组合方式一即人居环境，并提出了广义和狭义两种理解。 广义理解，城市人居环境是指城市中各种维护人类活动所需的物质和非物质结 构的有机结合体，以人为中心的城市环境。它不仅是指城市居民的居住和活动的有 形空间，而且还包括城市的人口、资源、环境、政策和经济发展等各个方面。 狭义理解，城市人居环境是指城市居民的居住和社区环境。它不仅包括住宅质 量、基础设施、公共设施、交通状况以及建筑与环境的协调、空气质量、绿化美化、 卫生条件等硬件设施和硬环境，而且包括家庭环境、邻里质量、居住区和谐、安全 归属感、社会秩序、人际关系等心理感受的软环境( 吴良镛，2 0 0 1 ) 。 1 2 1 国内研究综述 在中国几千年的发展史上，我们的先人早就有环境的理念，中国哲学有。顺天 说”、“制天说”、“天人合一说”的人一地关系论；商君书徕民篇用城市及其周 围的用地比例规定，来保证城乡居民的安居乐业和环境的可持续发展。先秦尚书喁 贡以华夏为中心，将全国分为“九州”，这也是最早的分区观念。其后西汉司马迁 史记货殖列传又依托1 9 个中心城市进一步将全国分为四大经济区等。“水处 者渔，山处者木，谷处者牧，陆处者农，地宜之事”反映了只有遵循自然生态 的内在规律，才能发挥土地效益的主张( 林文棋，2 0 0 0 ) 。 1 9 8 1 年，著名的生态学家、社会学家马世骏教授提出的社会一经济一自然复合 生态理论指出：“当今人类赖以生存的社会、经济、自然是一个复合大系统的整体” ( 马世骏和王如松，1 9 8 4 ) 。可以说这种复合生态观，将城市生态研究推向新的整体 研究阶段，使得更加全面、合理地解决人居环境的生态问题成为可能。1 9 8 7 年，国 3 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文 家民政部在武汉召开了全国城市居民生活服务的座谈会，会上正式提出“社区服务” 概念，并把它列为城市区政府及其派出机构街道办事处的一项重要工作服务，城市 社区的概念渐入人心。人类历史发展到今天，“可持续发展”已成为目前最合理的发 展理念。随着联合国“环境与发展”( 1 9 9 2 ) 和“人居大会”的召开及中国2 l 世纪议程一中国2 1 世纪人口、环境与发展白皮书( 1 9 9 4 ) 的通过，人居环境的 研究引起了国内外学者的广泛关注。国家自然科学基金委员会于1 9 9 5 年又主持了 “人居环境与建筑创作理论青年学者学术研讨会”，在这个会议上“人类聚居环境” 作为学术术语在我国正式被提出。 人居环境研究和评价逐渐成为了涉及地理学、环境学、经济学、生态学、规划 学、美学等众多学科的交叉科学，不少学者发表了相关著作，如朱锡金( 1 9 9 4 ) 提 出了面向2 1 世纪的居住区规划问题，认为居住区规划设计：( 1 ) 要强调效益原则、 生态原则和文化原则的统一；( 2 ) 要组构多种以居住功能为主体的发展单元；( 3 ) 要与社会发展规划接轨；( 4 ) 要适应住宅私有化趋势；( 5 ) 不断提高和改善已有居 住地的功能和环境素质，他还提出生态住区的概念。吴良镛先生所著的人居环境 科学导论，r 人居二”与人居环境科学，开拓面向新世纪的人居环境学，芒福 德的学术思想及其对人居环境学建设的启示等，奠定了人居环境学在我国基础， 从此人居环境研究方兴未艾，许多学者都在这方面做了许多尝试性的研究，得出了 很多卓有成效的成果。 人居环境评价体系的研究 城市人居环境评价需要确定一个衡量和检验的标准，首先就是要建立起这样的 一个体系。刘颂和刘滨谊( 1 9 9 9 ) 在综合国内外对城市环境综合评价的基础上，采 用层次分析法，从理论上构建了城市人居环境可持续发展评价指标体系。刘滨谊还 提出c o e 工程( c a p a c i t y i 删鹤堍a t i q i l a i i t y c o n f f 0 1 e v o l 埘衄腓d i 甜容量调查 一质量控制一演变预测) ( 1 9 9 6 ) ，试图以现代方法技术实现人居环境研究与实践， 先后完成了多个实证研究，探索了进行高新技术人居环境资源评价普查研究应用的 方法。杨贵庆等( 1 9 9 7 ) 选取上海大都市不同的居住地进行样本研究，通过问卷调 查和统计，归纳出居住社会调查的综合评分、邻里交往现状、对邻里交往的态度等 1 5 项内容，并就此提出了“提高社区环境品质，加强居民定居意识”。宁越敏和渣 志强( 1 9 9 9 ) 以大都市人居环境为研究对象，选取居住条件、生态环境质量和基础 设施3 大类评价指标，1 9 个单项指标，构成城市人居环境评价指标体系。黄光宇等 ( 2 0 0 2 ) 从城市生态环境的角度出发，在生态城市综合指标体系中提出四个层次构 成，即总目标层、分目标层、准则层和指标层。构建了三大类分目标共6 4 个指标的 评价体系。上海市已经率先拟定了人居环境指标体系，该体系涵盖空气、水、土地、 人口密度等自然环境因素，以及人均住宅建筑面积、噪声、交通出行、人均停车面 积等与市民生活密切相关的内容，这将该市的基本环境质量制定量化的标准，使人 4 胡勋武汉市商品住宅小区人居环境评价研究 们可以通过各种监测指标，清晰的看到某一地区的环境是否达标。还有一部分学者 从可持续发展评价指标体系提出了各自的见解，如叶文虎( 1 9 9 4 ) 从人口发展状况、 资源数量和利用情况，经济发展状况四个方面进行区域可持续发展指标体系的构造； 海热提，涂尔逊等( 1 9 9 r 7 ) 从城市发展的可持续度、协调度、发展水平三方面确定 城市可持续发展满意度。吴志强( 2 0 0 4 ) 等在可持续发展中国人居环境评价体系研 究中将人居环境评价体系分为：家居住宅环境、社区邻里环境、城镇环境和区域环 境等多个层面；徐长城( 2 0 0 4 ) 从经济、社会和环境三方面建立了衡量环境与社会 发展的指标体系；梁保松等( 2 0 0 5 ) 从人口、经济、科教、资源、环境和社会六个 方面构造了城市可持续发展评价指标体系。 人居环境实例型研究 城市人居环境本身是一个综合体，我国的人居环境评价研究主要针对区域或一 些大中型城市，进行宏观层面上研究分析。如宁越敏和查志强对中国最大的都市一 上海的人居环境进行了评价；李乃炜和左玉辉( 1 9 9 9 ) 对南京市可持续发展评价 指标体系进行了研究；宁越敏，项鼎和魏兰( 2 0 0 2 ) 以上海市郊区三个小城镇为例， 采用问卷调查的方法，对小城镇人居环境进行了案例研究；李王鸣，叶信岳和孙于 ( 1 9 9 9 ) 对风景秀丽的杭州进行了评价；叶长盛和董玉祥( 2 0 0 3 ) 对高速成长中的 大都市一广州的人居环境进行了分析；胡武贤和杨万柱( 2 0 0 4 ) 则从中等城市入 手，通过分析湖南常德市人居环境与经济发展之间的关系，构建中等城市人居环境 评价体系，探求中等城市可持续发展之路；潘安等( 2 0 0 6 ) 从城市对比的角度对城 市人居环境进行比较，合理考虑城市规划与居住环境建设对整个城市的可持续发展 影响。蔡进彬，范耀邦，陈一峰等( 2 0 0 4 ) 都开始了低层高密度住宅与邻里关系的 研究；胡滨等( 2 0 0 4 ) 进行了一系列生态住宅开发，开发侧重点，效率等方面的研 究；付杰，陈小卫，曹志刚等( 付杰等，2 0 0 4 ；曹志刚，2 0 0 6 ) 针对老龄化现象， 从老年人的生理、心理特点，分别提出居住区规划过程中大力推广“邻居型”和“合 住型”住房房型，并从物业管理上加强针对老年人的服务，关爱老年人的生活需求。 未来人居环境研究发展方向 入居环境的建设同其他产业一样，有着自身发展的客观规律，每一发展阶段都 与当时的社会、经济发展特征相关联。但是，以强调经济增长为主的传统的发展观， 造成了资源日益枯竭、环境破坏日益严重，人居环境面临着沉重的压力，正因为如 此，人居环境资源问题引起了全世界的关注，1 9 7 8 年成立了人类住区委员会，1 9 9 6 年伊斯坦布尔宣言，再次提出并探讨了两个具有全球性重要意义的主题，即“人 人有适当住房”和“城市化世界中的可持续人类住区发展”( a d e q u a t es h e l t e r f o ra l l ， a n ds u s t a i n a b l eh u m a ns e l t l e m e n t sj n 题u r b a n i z i n gw o r l d ) ；1 9 9 4 年我国制定了 建立武汉市居住小区人居环境质量评价体系 参考国内外相关研究成果，结合武汉市商品住宅小区自身特点，以人本性、科 学性和可操作性为原则，建立居住小区环境质量评价体系； ( 2 ) 武汉市居住小区人居环境因子分析评价 对所采集的指标因子进行对比分析，解析各住宅小区和不同区位的人居现状， 分析各小区、各区位之间的优劣关系，合理的评价当前住宅小区人居环境质量； ( 3 ) 武汉市居住小区人居环境综合评价与比较 综合评价与分类比较各类型、。区域住宅小区人居环境现状，分析其中普遍存在 的问题，提出建议和合理可行的解决方案，以求能对现实具有一定的指导意义。 胡勋武汉市商品住宅小区人居环境评价研究 2 研究地点与研究方法 2 1 研究地点 2 1 1 武汉市概况 武汉市是湖北省的省会，位于江汉平原东部，东经1 1 3 。4 1 - 1 1 5 。0 5 ，北纬 2 9 。5 9 - 3 1 。2 2 。南北最大纵距1 5 5l 血，东西最大横距1 3 4k m ，辖区总面积8 4 6 7 k m 2 ，其中市区面积3 9 6 3 6k m 2 ，城市建成区面积2 9 0l 衄2 。武汉市辖江岸、江汉、 斫口、汉阳、武昌、青山、洪山七个城区，东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新 洲六个郊区等十三个行政区。武汉市地形属残丘性河湖冲积平原，地势北高南低， 中部低平，山丘、湖泊与平陆相间，其中北部小片山地为大别山余脉，呈东西向的 两列低矮山系与南北向的长江在市区形成垂直轴线。市区平均海拔2 0 m - 2 6 m ，市内 长江、汉水交汇，湖泊众多，以“龟蛇锁大江”为中心的东西连绵的山轴与南北纵 贯的长江构成了武汉天然的风景轴线和城市骨架。武汉市属于典型亚热带季风气候， 光能充足、热量丰富、夏热冬冷、四季分明、无霜期长、降水充沛、雨热同季年 平均气温1 5 8 1 7 ，极端最高气温为4 1 3 ，最低气温为- 1 8 1 ，无霜期 2 1 6 d 2 4 8 d ，年平均降雨量1 2 0 9 m m ，降水集中在6 8 月，年平均无霜期为2 4 3 d 。冬 季多北风、东北风、夏季多南风、西南风。 2 1 2 武汉市商品居住小区发展状况 武汉商品住宅发展来看，在有关住房制度改革的指引下，武汉市住房建设和住 房供给格局发生了深刻变化： 合作建房作为特定历史时期的产物己经退出历史舞台，解困房在土地改制前就 已经出现，以后逐渐转入经济适用房建设之中，集资建房从1 9 9 6 年开始出现，在 1 9 9 9 至2 0 0 1 年3 年间达到高峰，每年都在2 0 万m 2 以上，这种情况与部分单位抢 搭房改“末班车”有关；2 0 0 0 年武汉市实施土地资产经营，开始大规模成片旧城改 造；住房建设发展迅猛，每年住房建设量都在5 0 0 万m 2 以上，武汉市进入了一个更 高平台的发展时期。2 0 0 0 年至2 0 0 6 年，武汉市房地产开发投资比上年分别增长 4 7 6 ，1 3 8 5 ，1 4 船，2 7 9 6 ，3 7 6 0 和2 7 7 0 ，武汉市房地产开发投资从2 0 0 0 年1 0 1 3 1 亿元逐年增加至2 0 0 5 年的2 9 7 9 9 亿元。 据统计，2 0 0 6 年武汉市房地产开发投资为3 6 6 1 5 亿元，占全社会固定资产投资 的2 7 6 ；其中，住宅开发投资为2 7 1 8 亿元，同比增长2 5 3 ，占房地产投资的 7 4 2 。2 0 0 6 年全年商品房销售备案面积为9 6 0 8 8 万m 2 ，同比增长5 1 ；其中商 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文 品住宅销售备案套数为8 5 5 9 7 套，销售备案面积9 0 8 9 2 万m 2 。2 0 0 6 年商品住宅销 售备案面积占到全年商品房备案面积9 4 6 ，同比增长9 。全年商品住宅成交均价 3 6 2 2 元，m ? ，商品住宅成交总金额达到3 2 9 亿元。从销售区域表现来看，和往年一 样并没有太大的变化，重点区域如武昌、江岸、洪山等在全市房地产市场中占有较 大的份量，这几个区域商品住宅销售备案面积和销售备案套数均超过其他区域。从 价格水平来看，江汉区由于其浓厚的商业氛围和成熬的生活配套设施，使得该区域 住宅价格为全市最高；而武昌区在众多高端楼盘的带动之下，价格上涨较快。高层 住宅项目在2 0 0 6 年销售的各物业类型中占比最大，占到销售总量的4 3 2 2 ，其次 是小高层和多层，别墅最少，不足1 。从往年各物业类型在销售总量中的比例状况 来看。高层住宅建筑近年来保持着较快的增长态势。近些年新开发的居住区楼盘， 更带有绿色、生态等环境优势为特点的卖点，自然条件较好污染较少的东湖四周， 南湖四周、东西湖四周成为开发的热点。南湖岸边已建成丽岛花园、南湖山庄、水 蓝郡、澜花语岸等以绿化好、环境优良为优势的居住区。 2 2 研究技术路线 图1 研究技术路线图 飚1t h e t e c h n i c a lr o m eo f t h es t u d y 胡勋武汉市商品住宅小区人居环境评价研究 2 3 研究方法 2 3 1 典型居住小区的确定 依据“武汉市市区住宅用地级别与基准地价图”将武汉市建城区内的住宅用地 分为7 个等级( 图2 ) 。为了实验的可行性和易操作性，从7 个等级中选取第1 i 、 这3 个等级作为典型小区选取范围，并对这3 个等级内的商品居住小区进行踏查， 根据绿地的空间结构、小区管理等主观印象为标准在每个等级中各选取3 个人居环 境差异较大的居住小区作为典型居住小区，最终共选取9 个居住小区作为典型居住 小区，小区具体情况见表1 。 图2 武汉市市区住宅用地级别与基准地价图 誉驺l e v e l sa n db a s i cp r i c e so f l a n du s e df o rh o u s eo fs u l m r bi nw u i m a 2 3 2 实地调查 声环境、绿化覆盖率和人均公共绿地面积等指标的数据主要来自于实地测量。 声环境调查：在调查过程当中，每隔1 小时用测声仪在小区内随机测量三点 环境噪音，取三次平均值作为小区即时声环境指标值。每个小区进行3 - 5 次这样的 测量，取其平均值作为该小区声环境值； 华中农业大学2 0 0 7 届硕士学位论文 、绿地面积及结构调查：将绿地斑块分成：灌木、草坪或地被、乔灌、灌草、 乔草、乔灌草等6 种绿地类型，测量各绿地的长、宽，乔木冠幅大小，计算出绿地 总面积，并按照人口总数计算出人均住宅面积。 其他相关数据：从物业管理部门及互联网络上获得典型居住小区的建成时 间、人口总数、建筑面积、容积率等基础数据。 表1 武汉市典型商品居住住宅小区基本信息表 t a b l e1b a s i ci n f o r m a t i o no f t y p i c a lc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a ld i s t r i c t si nw u h a n 区位d ! 医士! = 量尘区名鏊d ! 区地址 a 1 统建千禧园江汉区万松园路9 3 号 a 2 中奇欧式万松花园江汉区万松园路2 9 号 a 3 万景花园江汉区万松园路1 1 9 号 b 1 南湖中央花园武昌南湖花园内 i vb 2 虹顶家园武昌南湖花园城内 b 3江宏花园武昌南湖花园城北端 c 1 南湖山庄梅荷苑小区洪山区珞狮子路5 0 号 c2 东林外庐武昌庙山两湖大道东侧中南政法大学对面 c 3 长城别苑洪山区民院路与政院路交汇处 2 3 3 问卷调查 由于人居环境质量评价指标既包括建筑质量等硬件设施，又包括生活情趣等心 理感受，具有一定的复杂性和不可度量性。本文采取实地调查测量和居民问卷调查 相结合的方式，运用社会调查统计方法对城市主要居住地域进行综合评价。 问卷设计着重体现与人类居住有关的因素，反映居民对居住区人居环境的主客 观感受和需要，主要包括居民个人的基本信息，对住宅户型设计、体育锻炼设施、 交通、便利性等指标满意度，共设计1 8 个选题，涉及水环境、城市景观相融性、小 区景观建设等1 7 个指标( 详见附录1 ) 。每个选项分为a 、b 、c 、d 四个等级，即 满意( 方便) ，较满意( 较方便) ，一般，不满意( 不方便) 。调查区域主要分布于武 汉市武昌区、洪山区、江汉区。对该小区居住居民采取随机抽样，以访谈形式进行， 由专业人员指导填写，并现场收回。调查实施时间：2 0 0 6 年4 月1 0 日至2 0 0 6 年5 月1 1 日。本次实验调查共发放问卷7 1 5 份，其中有效问卷6 9 0 份，有效率为9 6 5 。 2 3 4 商品住宅小区人居环境评价指标的选择 居住小区视为居民提供舒适、安全、便捷的居住环境为目的，并形成共同的价 值趋向和小群体文化特征，拥有共同的利益为连接纽带而形成的地域复合系统( 王 波，2 0 0 1 ) ，主