（人文地理学专业论文）长沙市商品房价格时空特征及其影响因素研究.pdfVIP

中文摘要 我国商品房价格1 9 9 8 - 2 0 0 3 年2 0 6 3 元时上升2 3 5 9 元时年平 均递增2 5 ，一直温和上扬但2 0 0 4 年陡然上涨t 4 4 ，2 0 0 5 也 达到7 以上房价的迅速上涨成为社会各界关注的焦点问题。 本文以房地产价格的有关理论为指导，研究长沙市房地产价格的 时间变化特征和空间分布规律，丰富并发展了城市房地产价格时空变 化规律的研究，同时对长沙市房地产市场的健康发展起到了一定的指 导作用。 本文的研究始于资料的收集和整理首先多渠道地收集长沙市 1 9 9 8 1 2 0 0 6 年商品房的销售价格资料，从而建立完整地商品房价格 信息库，同时对2 0 0 6 年长沙市交通旅游图进行矢量化，建立楼盘图 形库；然后以m a p g i s 、m a p i n f o 、s u r f e r 为技术平台，绘制系列反映 长沙市商品房价格空间变化规律的图件；最后运用数理统计方法、统 计学分析和g i s 空间分析等方法，研究了长沙市商品房价格时空特征 及其影响因素。 本文由六个部分组成。第一章是绪论概述了本课题的研究背景 及意义和国内外对本课题的研究动态；第二章详细地阐述了商品房 价格时空特征的理论基础；第三章，详细地阐述商品房价格时空特征 的影响因素及作用机理；第四章，理论联系实际，以长沙市为例，分 析了长沙市商品房价格时间变化及影响因素，这是本文的重要内容： 第五章，从空间的角度，研究了长沙市商品房价格的分布特征及其影 响因素，这也是本研究的核心内容；第六章结论和展望，对论文的总 体概括和结论，提出文章存在的问题和不足，并对后续研究进行了展 望。 关键词商品房价格时空特征影响因素长沙市 b s t r c t c o m m e r c i a lh o u s e 脚i n 鳓fc o l m l r yi n c r e a s e dt o2 3 5 9 y u a n m 2 f r o m2 0 6 3 y u a n m 2d u r i n g1 9 9 8 - 2 0 0 3w i t ham i l dg r o w 血o f2 5 p e r y e a r , b u tas h , l a - og r o w t ho f1 4 4 a n d7 i n2 0 0 4a n d2 0 0 5 1 kr 印i d i n c r e a s eo ft h cr e a le s t a t ep r i e 世h a sb e c o m eah ：y 脚t h a ta t t r a e t e d a 慨i t i o nf r o ma l lw a l k so f l i f e 。 b a s e do nt h ec o n c e r n e dt h e o r ya b o u tr e a le s t a t e 嗽t h ep a p e r s t u d i e dt h et i m ec h a n g e 蠡溜舡鹋a n dt h es p a t i a ld i s t r i b u l i i o tl a wo ft h er e a l e s t a t ei nc l m g s l a nc i t y , w h i c hi se x p t ，c t e dt oh a v ep o s i t i v ei n f l u e n c e0 1 1 t h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t e 场甑 耵豫s t u d ys t 4 a f t - , s w i t ht h 盆c o l l e c t i o na n da r r a n g e m e n to ft h e c o n c e r n e di n f o r m a t i o n f i r s t , t h ei j a o e rc o l l e c t s 恤s a l e sd a t ao f c o m m e r c i a lh o u s et i o m1 9 9 8t o2 0 0 6i nc h a n g s l a , ac i t yt oc o n , s l z l l c tt h e d a t a b a s ea n d , a tt h es a 加昭t i m e ! b u i l d i n gf i g u r eb a s eo nt h eb a s i so f v c r t o r o f t h e 的伍ca n dw a v e lm 印o f c h a n g s l mc i t yo f 2 0 0 6 髓鸭a c c o r d i n gt o t h et e c h n i c a lp l a t f o r mo fm a t d l 3 i s , m a o i n f o ，s u r f e r , t h ep a p e rd r a w sa s e l i l ；$ o fp i c t u r e sa b o u tt h el a wo fs p a t i a lc h a n g eo f c o m m e r c i a lh o u s e p r i c ei nc h a n g s h ac i t y f i m l l y , b a s e d0 1 1 1t h es t a t i s t i c a lm e t h o da n dg i s s p a t i a lt e e l m i q u c s , t h ep 印矗a n a l y z e st h es o a e c - r i m ec h a r a c t e r i s t i ca n d i n t l u e m i a lf a c t o r so f c o m m e r c i a lh o u s e 脚 弧ep a p e fi sd i v i d e di u m 鬻i v 锄p 硪s ，r h ef i r s tp 斌叠e x o r d i u m w h i c hn a r r a t e st h er e s 掰e l ll r , l e k g r o t m da n ds i g n i t i c a 船o f 恤e 群l p 贯a n d r e s e a r c hs i t u a t i o n 雏l l o m ea n da b r o a d i n 伽s o c o l m lp 峨t h ep a p 嚣 n a r r a t e s t h ot h e o r yb a s eo fs p a e 簪t i m e 蝴s t i eo fc o m m e r c i a l h o u s ep r i c e 玎bt h i r dp a r t , t h ep 印四m a i n l yf o c u s e s 壤t h ei n f l u e n t i a l f a c t o r sa n da c t i o nm e d l a n i s m i nt h ef o u r t hp a n t h ep a p e ra n a l y z e st h e t i m ec h a n g e 司l di n t l l l 明t i a lf a c t o r so ft i m ee l u m g eo fc o m m e r c i a lh o u s e 呻e i nc h a n g s h ac i t y , w h i c hi s t h e k e yp a r t t h ef i t t hs e c t i o n , t h ep 叩叮 幽s c 魃s s e & t h ef e a t u r e so fc o m m e r c i a lh o u s e 脚a n di t s i n f l u e n t i a l 蠡c t o 幅，w h i c hi s 瑚面瞳i x t r to t t h e 拼l p e f t h es i x t hc l a a p 懈g e t s c o n c l u s i o n sa n dm a k i n gd i s c u s s i o n 。t h i sc h a p 珏g e t sc o n c l u s i o n so f t h e n l a r t i c l e ，a n dp o i n t so u tt h ep o s s i b l ei n n o v a t i o n , d e f e c ta n df u r t h e rr e s e a r c h p o i n t k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lh o u s ep i n es p a c e - t i m e c h a r a c t e r i s t i c i n f l u e n t i a lf a c t o r s c h a n g s h ac i t y i v 附录学位论文原创性声明 湖南师范大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容 外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成 果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明 确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：杰4 白r 咱二叼年6 月吵日 湖南师范大学学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定， 同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。本人授权湖南师范大学可以将本学位论文的 全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密口。 ( 请在以上相应方框内打“ ”) 作者签名：勃驭确日期4 坩) 年占月c 尸日 导师签名：i 司l 司峰 日期：年月 日 。 1 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 第一章绪论 1 1 研究背景及选题意义 t t 1 研究背景 伴随我国土地使用制度改革和住房制度改革的推进城市房地产 业在近几年得到了迅猛发展房地产业的繁荣带动了相关产业的发 展，为国家财政增加了税收来源。 据国家统计局的相关资料显示1 9 9 9 - - 2 0 0 5 年商品房的销售 增长率和投资增长率都保持高速增长的态势，其中销售增长率平均 每年以3 0 的速度增长，且每年商品房销售额的增长率均高于投资增 长率( 表i - i ) 。 表i - 11 9 9 9 - 2 0 0 5 年问我国的商品房销售和投资增长率 t a b l e 1 - i i t c i n c r e m i n g r t t t e d t l k e c o 柚哪喇冒d 曩l h o m i n g 妇脚h i v 呻h d 南嘲1 9 9 9 - 2 0 0 5 i nc h i n t t ( 致据来源：( 2 0 0 6 年中国统计年鉴，) 从以上的投资和销售增长率可以看出，我国房地产行业的高速发 展主要原因是市场需求的拉动 与此同时，我国房地产市场供给方面也呈现出新的气象。首先是 房地产开发商向规模化、品牌化方向发展；其次是房地产供给向多元 化方向发展，配合住房体制改革，我国城镇住房多渠道供应体系逐步 形成；最后是房地产价格逐步上涨。 我国商品房价格1 9 9 8 m 2 0 0 3 年2 0 6 3 元m 上升2 3 5 9 元m ，年 平均递增2 5 ，一直温和上扬，但2 0 0 4 年陡然上涨1 4 4 ，2 0 0 5 也达到7 以上房价的迅速上涨成为社会各界关注的焦点问题呲1 。 部分大中等城市的商品房价格上涨的速度更快，其幅度更高如 上海的房地产均价在2 0 0 0 - 2 0 0 5 年之阀一路飙升从3 3 2 6 元m 到 硕士学位论文 6 8 2 4 元i n ；增长1 0 5 1 7 ，而同期的居民可支配收入分别为1 1 7 1 7 元、1 2 8 8 3 元、1 3 2 5 0 元、1 4 8 6 9 元、1 6 6 8 3 元，增长6 9 9 h ”。因 此，过高的房价和居民收入之间的巨大差距，让大量的工薪阶层在购 房时“望房兴叹”，让有效的住房需求得不到满足。 由此引发了一场激烈的有关房地产泡沫论的争论。目前形成了两 派截然相反的观点，一派以中国社科院的专家为首，认为我国出现房 地产泡沫，国际上一些研究机构( 如摩根士丹利) 及媒体认为我国房 地产泡沫已经产生，并预言泡沫将很快会破灭；另一派以建设部的专 家为首，认为我国不存在房地产泡沫和房地产过热。 本文利用长沙市1 9 9 8 - - 2 0 0 6 年间的商品房销售价格的统计资 料，主要借助统计分析方法和g i s 空间分析方法，从时间和空间的角 度系统地研究房地产价格的变化规律，试图对我国房地产价格时空方 面的研究成果做一个补充，在实践中为长沙市房地产业健康发展起到 一定指导作用。 1 1 2 选题意义 本文以房地产价格的有关理论为指导，研究长沙市房地产价格的 时间变化特征和空间分布规律，是具有较重要的理论和实际意义的。 ( 1 ) 结合具体研究对象的实际情况，对城市房地产价格时空变 化及影响因素进行分析，可丰富并发展了城市房地产价格时空变化规 律的研究。 ( 2 ) 在实践中能为开发商、企业和个人进行房地产投资提供参 考信息，有利于土地管理部门和房地产管理部门有针对性地加强房地 产市场的管理，从而保证房地产市场的健康发展。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外研究现状 房地产价格历来是各国学者关注的热点。笔者通过对相关文献 的梳理，认为这些研究主要可归结为4 大类： 第一类是研究房地产价格( 尤其是住宅价格) 与宏观经济、相 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 关政策之间的关系，如c h 龃2 0 0 1 ) 分析在住宅价格下跌时住宅 的交现程度降低，导致居住的空间缩小，迸一步使得宏观经济和社会 福利受到影响嘲； 第二类是从微观上研究房地产价格( 特别是住宅价格) 主要是 利用住宅特征价格模型( h o d o n i em o d e l ) 如s t e v e n s o n ( 2 0 0 4 ) 以 美国波士顿1 9 9 5 - 2 0 0 0 的6 4 4 1 个住宅样点，选择了3 0 个变量证实了 住宅年龄对住宅价格的影响嘲h a u r i n 和t r a s i n s t o n ( 1 9 9 0 ) 选择了 2 9 个变量应用住宅特征价格模型，证实7 美国俄亥俄州地区学校质 量对住宅价格有很大的影响同时还证实了离市中心的距离、以及舒 适度( 社区犯罪率、文化艺术、娱乐机会) 也对住宅价格有较大的影响 【嘲 第三类是关予房地产价格的时间序列变化规律的研究，主要涉及 房地产指数研究和住宅价格预测分析，如上世纪9 0 年代初c a s e 和 q u i g l e y ( 1 9 9 1 ) 提出混合模型( h y b r i d m o d e l ) le n g l u n d 等( 1 9 9 8 ) ；f l i 用混合模型对瑞典的房地产市场进行了价格指数计算l 第四类是关于房地产价格的空间分布方面的研究。如p a c e 等 ( 2 0 0 0 ) 利用有关空间和时闯的1 2 个变量，建立了房地产价格预测模 型嘲。d i n g 等( 2 0 0 0 ) 利用g i s 获取住宅的空闻特性交量，分析了投 资对附近住宅价格的影响啪1 b 湃明等( 2 0 0 1 ) 在住宅价格特征模型的 应用进展中考虑了空闻变量。并分析空问变量的独立性或自相关性 嘲从国外研究动态来看，近年来开展住宅价格空问特性的许多研究 都是利用h e d o n i cm o d e l 结合住宅空间特性进行的 1 2 2 国内研究现状 与国外相比，我国对房地产价格的时序变化规律和空问分布特征 的研究尚处于初步阶段这两方面取得的主要研究成果如下， ( 1 ) 房地产价格波动的研究 施灿彬( 2 0 0 3 ) 分析了影响房地产价格的主要因素：地价、投资、 需求和政府政策，对房地产价格的波动行为进行了研究n 町张大亮， ， 硕士学位论文 周丽梅( 2 0 0 4 ) 从顾客需求不断变化的角度对房地产价格变化作了研 究。刘洪玉、沈悦( 2 0 0 4 ) 从经济学的角度，结合理论研究和实证研 究，阐述房地产价格发展变化的一般规律，澄清当前对于房地产价格 的一些模糊认识，为房地产市场的参与者提供分析市场的手段和方 法。周京奎( 2 0 0 5 ) 对房地产价格波动与投机行为进行了分析，并对 中国的1 4 个城市进行了实证研究。孔煜( 2 0 0 6 ) 等从房地产价格波 动内涵出发，分析了房地产价格波动的运行特征“。 随着研究地不断深入，对房地产价格波动研究也开始定量化。郑 恒( 2 0 0 4 ) 以个简单的数理模型，描述了有投机者进入的房地产市 场中，房产价格在炒作行为下出现的波动特征和运行规律，并以浙江 房地产为例解释近几年房地产价格持续高涨的真实原因。李菲等 ( 2 0 0 4 ) 在商品住宅价格变动因素分析的基础上，以上海市历年商品 住宅平均销售价格作为原生时间数据系列，建立了上海市商品住宅平 均销售价格的动态预测模型，从模型的预测结果看，商品住宅的平均 销售价格将保持上升趋势，在商品住宅价格预测中应用了灰色系统理 论。“。 ( 2 ) 房地产价格空间分布规律的研究 相比之下，关于房地产价格空间变化规律的研究开展时间较晚， 研究成果也不很成熟。廖赤眉、霍宏应用s u r f e r 软件系统对南宁市 房地产价格的分布规律作了初步的探讨胁1 。许晓辉在开发房地产信 息查询系统的基础上，搜索整理商品住宅销售信息资料，并运用地理 信息系统技术，绘制上海市商品住宅等值线图；以揭示上海市商品住 宅价格的空问分布规律“。王霞以北京市普通住宅为例，运用地统 计学探讨了都市房价空间分布规律 1 7 a 周春山、罗彦分析了近1 0 年 广州市房地产价格的空间分布及其影响“。汪应宏( 2 0 0 5 ) 等探讨 了城市地价和房租的空间变异。石忆邵选择从上海市中心区至宝山区 的一条南北向区段，通过采集沿线内环以内、内环和中环之间、中环 和外环之间以及外环以外四个区间内二手房、新房的价格样本，分析 其价格梯度差，发现二手房价格一般要高于新房价格，但其价格递减 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 速度比新房更快( 2 0 0 6 ) 。吴字哲( 2 0 0 0 ) 利用k r i g i n g 技术，以杭州 市为例，开展了住宅价格的空间数据探索分析 t 3 研究主要内容 本文由六个部分组成第一章是绪论，概述了本课题的研究背景 及意义和国内外对本课题的研究动态；第二章。详细地阐述了商品房 价格时空特征研究的理论基础；第三章，详细地阐述商品房价格时空 特征的影响因素及作用机理；第四章理论联系实际以长沙市为例， 分析了长沙市商品房价格时间变化及影响因素，这是本文的重要内 容；第五章，从空问的角度，研究了长沙市商品房价格的特征及其影 响因素，这也是本研究的核心内容 第六章结语，总结了本文的主要 结论和主要创新之处，并指出了本文的不足及后续工作。 t 4 研究的技术路线及方法 t 毛l 研究的技术路线 本文的研究始于资料的收集和整理。首先多渠道地收集长沙市 1 9 9 8 q 2 0 0 6 年商品房的销售价格资料从而建立完整地商品房价格 信息库，同时对2 0 0 6 年长沙市交通旅游图进行矢量化得到长沙市 区电子地图；然后以m a p g i s 、l a p i n f o 、s u r f e r 为技术平台，绘制长 沙市商品房价格空间变化图件( 房价等值图和房价向量图等) ；最后 借助统计分析( 如灰色关联分析) 和6 i s 空间分析辋结合的方法，研 究了长沙市商品房价格时空特征及其影响因素( 见图卜l 硕士学位论文 对2 0 0 6 年长沙交通旅游图进行矢量化ll 多渠道收集资料 1 4 2 研究方法 建立楼盘图形库整理资料 绘制长沙市商品房价格时空变化的图件 研究长沙市商品房价格时空特征及影响因素 图1 - 1 技术路线图 f i g1 - 1t h ef i g u r eo f t e c h l o i o g i c l lr o u t e ( 1 ) 文献资料检索法：收集国内外有关房地产价格研究的各类资 料，并对其进行分析与借鉴，作为论文写作的基础和重要依据； ( 2 ) 多渠道收集资料：向房产局等相关部门收集资料：参加房交会： 查阅各种各样的房地产杂志和报纸，网上搜索和实地调查等等 ( 3 ) 数理统计方法和统计学分析方法：论文写作过程中采用了灰 色关联分析法和灰色预测等数理统计和统计学分析方法， ( 4 ) 计算机方法：运用了d p s 、m a p g i s 、m a p i n f o 、s u r f e r 等计算 机软件进行数据分析、图件处理。 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 第二章商品房价格时空特征研究的基础理论n 棚 2 1 级差地租理论 最先提出级差地租，是英国古典政治经济学创始入威廉配第 ( w i l l i 绷p e t t y ) 。他指出因土地肥沃程度不同、耕作技术不同以及 土地距市场的远近不同而产生不同的地租。大卫李嘉图( d a v i d r i c a r d ) 运用劳动价值理论研究地租，完善了级差地租理论，并将地 租分为丰度地租、位置地租和资本地租。 马克思进一步完善了级差地租理论。他认为。从量的方面看。地 租的级差地租又分为级差地租l 、l i 两种形式，即级差地租i ，是由 于土地肥沃程度不同和距离市场远近的不同而带来的超额利润；级差 地租，是由于土地投入程度的不同而带来的超额利润。 2 0 世纪6 0 年代美国土地经济学家阿朗索( - a l o n s o ) 进一步发 展了级差地租理论。他以区际均衡和区位边际收益等空闻经济学理论 为基础提出竞标地租理论。 级差地租理论解释了不同地段地租不同。不同用途地租不同。 城市土地的空间分布形态和商品房价格的空间布局等现象。 2 2 供求理论 供求理论的核心，是市场的供求状况，决定产品的均衡价格。所 谓均衡价格是指当产品的市场需求量与市场供给量相等时的价格， 均衡价格理论是价格原理的核心内容。它表明：均衡是市场价格 运行的必然趋势，也是市场价格的正常状态，如果市场价格由于某种 因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩导致买方 或卖方竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡 价格。 总体来讲房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给 负相关。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会 硕士学位论文 发生变化( 如表2 - 1 ) 表2 - l 供求变化对均衡价格和均衡交易量的影响 t a b l e 2 - 1t h ei n f l u e n c eo f t h eb a l a n c e dp r i c ea n db a l a n c e dt r a d ea m o u n tb e c a u s eo f t h es u p p l yv a r i e t y 2 2 1 房地产的动态均衡价格 在微观经济学中，静态价格理论假设需求和供给的数量会对现行 价格的变化及时做出反应。事实上，在研究供求变化对市场均衡的影 响时，均衡价格点的移动是必然的，往往是迂回的，有时甚至根本就 达不到均衡点。所以就需应用动态分析的方法，用蛛网模型表示房地 产供给的时滞对市场均衡的影响。 建立蛛网模型，要求房地产市场必须具备以下假设条件：第一， 所研究的房地产市场，是一个完全自由竞争的土地市场，房地产价格 和供给量不存在任何人为的限制：第二，房地产供给量存在时滞，土 地开发者从产品生产到产品上市，有一段相当长的时间差距；第三， 房地产市场信息极不流通，生产者对其产品的预期价格和预期需求一 无所知，只能以目前的价格作为决定产量的依据，即将来的产量取决 于目前的价格，目前的产量又取决于过去的价格；第四，需求变动不 存在时滞，市场价格一有变动，就会引起需求量的变动。蛛网模型供 求函数的表达式为： 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 q “= f ( p i )= ( p 。一，)( 2 - 1 ) 即现在的需求量是现在价格的函数，现在的供给量是过去价格的函 数。 在现实的房地产市场中根据房地产品供求弹性的大小均衡价 格点的移动形式可分为三种类型，即收敛式摆动、扩散式摆动和循环 式摆动。 2 乏2 房地产供求与价格关系的特殊性 由于房地产的不可移动性及变更用途的困难性决定某一房地产 价格水平高低的供求状况。主要是本地区本类房地产的供求状况。至 于其他类型的房地产供求状况对该房地产价格有无影响及其影响的 程度，要视这些供求状况的波及性如何而定 供求理论，从理论上阐明了供需因素是商品房价格时空特征的重 要影响因素。 2 。3 区位理论 区位理论的根本宗旨在予揭示人类社会活动的空间法则发端于 级差地租的研究。房地产也是一种重要的人类活动并且具有较强的 地域性特征，所以其发展必然遵循一定的空间规律。依照不同的研究 领域，区位理论可分为以下三种 幺3 1 农业区位理论 1 8 2 6 年，德国农业经济学家冯屠能( j h v o n t h u n e n ) 在孤 立国 中阐述了农业区位论该书系统地阐述了农产品消费地( 城市) 的农业土地利用类型、集约化程度和如何确定城市区域土地利用空闻 结构等问题在研究城市的农业土地利用类型时屠能提出了屠能圈 层结构：第一圈层是自由式农业圈，为最近的城市农业带；第二圈层 是林业圈；第三圈层是轮作式农业圈；第四圈层是谷草式农业圈；第 五圈层是三圃式农业圈，第六圈层是畜牧业圈。这是屠能圈的外圈 据屠能计算本圈位于距城市的? 5 1 - 8 0 公里处 硕士学位论文 2 3 2 工业区位理论 工业区位理论较多，最具代表的是德国的经济学家阿韦伯 ( a w e b e r ) 的最低成本论。其核心思想是，工业企业的理想区位是 运输成本、劳动成本和聚集因素作用下的最低生产成本点。以后的各 种流派的工业区位理论大都是围绕着韦伯理论的验证、完善或质疑而 发展起来的。廖什( a l o s h ) 的市场区位论影响也较大。他认为工业区 位的最终目标是寻取最大利润点，提出了蜂窝状的正六边形“面”状 市场。 2 3 3 中心地理论 农业区位论和工业区位论分别揭示着农业和工业活动的空间分 布规律，而中心地理论则揭示城市及商业服务业活动的空间分布规 律。1 9 3 3 年德国地理学家克里斯塔勒( w c h r i s t a l l e r ) 在德国南 部中心地原理一书中阐明了中心地的数量、规模、结构、形成过程 和分布模式，系统地建立起具有重大影响的中心地理论。其核心内容 是：中心地六边型市场的形成和市场等级序列。克里斯塔勒认为，三 个原则( 即市场原则k = 3 、交通原则k = 4 和行政原则k _ 7 ) 支配着中 心系统的形成。在不同原则的支配下，中心地网络呈现出不同的结构， 借中心地与市场大小的等级顺序有着严格的规定，形成不同的空间布 局形态和等级数量体系。 由此可见，区位理论为区位因素是商品房价格空间分布的重要影 响因素提供理论依据。 2 4 城市土地空间布局理论 城市土地空间形态是指城市各类用地在空间上的组合关系，是城 市土地利用空间布局的特点组合。 2 4 1 同心圆布局理论 伯吉斯( e w b u r g e s s ) 1 9 5 2 年在总结芝加哥城市土地利用结构基 础上。提出同心圆布局理论，基于社会生态学的入侵和承继概念来解释 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 土地利用在空间的排列形态和扩展过程高收入家庭会住在离城市中心 较远的最薪房子里，原来的住房由收入较低的家庭居佳，最贫困的家庭 就住在靠近市中心最老的旧房中，直至市中心的旧房被拆除成为中央商 业区，此即所谓“过滤”舰制，由此形成城市各功能用地以中心区为核 心，自内向外作环状扩展的同心圆用地结构第一圈是中心商业( c e n t e r b u s i n e s sd i s t r i c t ) 包括大商店、办公楼、剧院、旅馆等，是城市社 交、文化活动的中心l 第二圈层是过度地带( z o n eo ft r a n s i t i o n ) 这 里绝大部分是老式住宅和出租房屋、轻工业、批发商业和货舱占据了该 环带的一半空间；第三圈层是工人住宅区( z o n eo f - o r k i n g u e n s i k 耀e s 这里租金低。便于往返市中心接近工作地s 第四圈层是中产阶级住宅 区( z o n eo fb e t t e rr e s i d e n c e ) ，这里居住面积低，生活环境好t 第 五圈层是高级及通勤人士住宅区( c o 岫u t e r 曩z o n e ) 。 1 中心商业区2 过度地带8 工人住宅区 4 中产阶级住宅区5 高级及逶勤人士住宅区 图2 - 1 城市士地空同布局形态伯吉斯的同心嗣布局形态 瑰2 - lt h e 印懈h l - i g 叫妇f _ 妇h m & - l 瞳e - 洲c d r d 一尊朔 啪啦田嘣岫f e w j 糖l m 当城市人口的增长导致城市区域扩展时，每一个圈层必然延伸并 移动入侵相邻圈层，产生土地使用的演替，但并不改变圈层的分布 顺序。 该理论的缺陷是忽略了交通、自然障碍物、社会文化和区位偏好 的影响1 9 3 2 年巴布科克( b a b c o c k ) 考虑了交通轴线的辐射作用。 将同心圆模式修正为星状环形模式这一理论更接近单中心中小规模 城市的真实状况。 硕士学位论文 2 4 2 扇形布局理论 扇形理论是霍伊特( h o m en o y t ) 1 9 3 9 年对美国64 个中小城市 及纽约、芝加哥和底特立等城市的住宅区分析后得出来的。该理论的 主要观点是，城市的住宅由城市中心沿着放射交通路线呈扇形分布。 随着城市人口的增加，城市沿路线扩展，但同一利用方式的土地，往 往从城市中心附近开始，以后逐渐向周围移动，同一方式的土地利用 沿轴线延伸的地带就是扇形地带。第一圈层为中心商业区；第二层为 轻工业和批发商业，对运输线路最为敏感，沿交通干线扩展；第三圈 层为工人住宅区，环绕工商业布置；第四、第五圈层为中高收入住宅 区沿交通主干道或湖泊、公园向外发展。 l 中心商业区2 轻工业和批发商业区 3 工人住宅区4 和5 中高收入住宅区 图2 - 2 城市土地空同布局形态霍伊特的扇形布局形态 f i g 2 - 2 t h es p a c eh y o u tc o n f i g u r a t i o no ft h eu r b a nl a n d - - t h es e c t o rl a y o u t c o n f i g u r a t i o no f h o m eh o y t 霍伊特的理论在伯吉斯理论的基础上，增加了方向要素，即他保 留了同心圆模式的经济地租机制，加上了放射性运输路线的影响，使 城市向外扩展的方向呈不规则的扇形组合，以中心商务区为核心，高 房租区位于城市周边位置，呈锲形自中心向市郊延伸；中等租金区趋 向高租金区的内侧，位于高租金区之间，低租金区位于高租金区的对 面，亦由市中心向外延伸，因此说，这一模式仍然没有脱离城市的圈 层概念，可以认为它是同心圆模式的变形。 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 2 4 3 多核心布局理论 多核心理论是由麦肯其( r d m a k e n z i e ) 在1 9 3 3 年提出，然后被 哈里斯( c d h a r r i s ) 和鸟尔曼( e l u l l m a n ) 子1 9 5 4 年发展而成 的该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心，除此 之外还会有多个次中心。城市中心数目的多少及其功能与城市规模大 小有关中心商业区为最主要的核心，：其次还有工业中心、批发中心、 外围地区的零售中心、大学集聚中心及近郊社区中心等等。这些中心 不断的发挥成长中心的作用，直到城市的中闯地带被完全扩充为止 而在城市过程中。随着城市规模的扩大。新的极核中心又会出现。多 核心理论没有假设土地均质，地功能分区也没有一定的顺序，规模 大小也不同，空间布局具有较大的弹性很多大城市都属于这一类型 1 中心商务区2 批发、轻工业区3 低级住宅区 i 中级住宅区岳商业住宅区5 重工业区7 公共设 箍0 郊外住宅区9 郊外工业区 图2 _ 夸城市土地空间布局形杏略里新和鸟尔曼e g 多核布局形态 隐t k 蚋髓蛔_ 蝴l i 窖- 旺砸雌o f 恤劬“- _ n e 嘲蛐哪a d 蛔_ 脚瞳畹酮喇垤d c d h m - r bm d l l u i i m n 该理论触及到了地域分化中多种职能的分化作用，但对多核心之 甸的职能联系的讨论较少，尤其是没有分析多核心之间的等级差别和 在城市总体发展中的地位。这是其缺陷 在此基础上，后来的学者们又提出了各种组合模式英国的曼 ( a f t e rm a n n ) 提出了同心圆加扇形的空间结构综合模式迪肯森 ( d i c k i n s o n ) 的三地带学说，埃里克森( e r i c k s e n ) 折衷理论等等。 这些都反映了土地在空间上的利用状况 硕士学位论文 2 5 博弈论 博弈论，又称对策论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用 使得决策以及这种决策的均衡问题。 一般认为，博弈论开始于1 9 4 4 年由冯诺依曼和摩根斯坦恩合 作的博弈论和经济行为一书的出版。到5 0 年代，合作博弈发展 到鼎盛期，包括纳什( 1 9 5 0 ) 和夏普里的“讨价还价”模型，g i l l i e s 和s h a p l e y 关于合作博弈中的“核”概念等。此间，非合作博弈也开 始创立，纳什在1 9 5 0 年定义了“囚徒困境”。 博弈论可以划分为合作博弈( c o o p e r a t i v eg a m e ) 和非合作博弈 ( n o n c o o p e r a t i v eg a m e ) ，现代经济学里经常提到的博弈一般指非 合作博弈，较少指合作博弈。两者的区别在于参与博弈的人们在博弈 过程中是否能够达成一个具有约束力的协议，如果能，就是合作博弈， 如果不能，就是非合作博弈。非合作博弈是现代博弈论研究的重点。 博弈论非常注重信息与博弈顺序的重要性，认为信息和博弈顺序 是影响博弈的两个主要原因。在博弈过程中，参与人掌握的信息多寡 及传递决定了其行动空间和最优战略的选择；同时，在博弈过程中， 参与人的行动次序对博弈最后的均衡有直接的影响。 博弈的划分可以从上面讲述的两个角度进行。一个角度是参与人 行动的先后顺序，从这个角度，博弈可以划分为静态博弈( s t a t i c g a m e ) 和动态博弈( d y n a m i cg a m e ) 。静态博弈指参与人同时选择行 动或虽非同时但后行动者并不知道线行动者采取了什么具体行动；动 态博弈指参与人的行动有先后顺序，且后行动者能够观察到先行动者 所选择的行动。另一个角度是参与人人对有关其他参与人的特征、战 略空间及支付函数的知识，从这个角度，博弈可以划分为完全信息博 弈和不完全信息博弈。完全信息博弈指每一个参与人对其他参与人的 特征、战略空间及支付函数有准确的知识；否则，就是不完全信息博 弈。将上述这两个角度结合起来，就可以得到四种不同类型的博弈积 极与之相对应的四个均衡，如表2 - 2 所示： 1 4 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 表2 _ 2 博弈分类及对应的均衡 t d r 2 - 2 t h ed m s i f l c i u t i q m in c lb s l l e c e do f t h ep i n e s 信息 镣态 动态 房地产市场的供绘、需求和价格形成的过程是非常典型的带有博 弈特征的竞争性业务活动，所以我们可以运用博弈论的相关知识，从 搏弈论的角度对房地产市场的供需和价格进行描述和分析 该理论为行政因素是商品房价格时空特征的重要影响因素提供 重要的科学依据。 硕士学位论文 第三章商品房价格时空特征的影响因素及作用机理 3 1 商品房价格时空特征的影响因素 3 1 1 经济因素 影响商品房价格时空特征的经济因素包括经济发展水平、物价和 居民收入等几个方面。经济发展快，预示着投资活跃，引起各方面的 需求增加，从而引起商品房价格的上涨。 物价与商品房价格关系比较复杂。就一般情况而言，物价上涨导 致商品房价格上涨，因为物价上涨，使得地价、建筑成本、费用等增 加，从而使商品生产成本增加，最终带动商品房价格上涨。 居民收入的真正增加( 非名义增加) ，使居民的生活水平随之提 高，对居住与活动需要的空间也随之增加，从而导致商品房价格上涨。 对各类商品房价格的影响程度，则看收入水平以及边际消费倾向( 指 收入每增加一个单位所引起的消费的变化) 的大小而定。如果居民收 入的增加是由于中、低收入者的收入增加，则因其边际消费倾向大， 其增加的收入大部分甚至全部用于生活改善上，在满足了衣食需求之 后，其改善居住条件的需求及其它需求增加，相应地会促使商品房价 格价格上涨，尤其是住房价格。如果是那些高收入者的收入增加，因 其边际消费倾向小，其增加的收入大部分甚至全部用于储蓄或进行其 他投资，对商务性和商业性的商品房价格的影响程度大些：对住房的 需求变化不大，因此对住房的价格变化影响不大。 3 1 2 供需因素 供需因素是商品房价格时空特征的重要因素。商品房作为商品， 其价格与供求有着紧密地联系。二者相互制约、相互影响。从短期来 看，商品房价格是由供需水平决定的，但从长期来看，实质上是价格 决定供需，正是价格在调节着供给和需求的平衡与不平衡。同时，价 长沙市商品房价格的时空特征及影响因素研究 格还反映了供需关系的变化。供大于求价格降低；供不应求，则价 格升高。如果单纯以需求量作为价格变动的原因，则需求量的变动和 价格的变动方向一致，即需求量增加，价格上涨，需求量减少，价格 下降。如果单纯以供给作为价格变动的原因，则供给量的变动与价格 的变动方向相反，即供给量增加，价格下降，供给量减少，价格上涨。 不同时期商品房的供需关系是不同的。这在很大程度上导致了不 同时期的商品房价格不同。同样即使是同一时期，不同区域的商品房 的供需关系也是不同的相应地其商品房价格也是不同的。 3 1 客行政因素 影响商品房价格时空特征的行政因素，主要是指影响商品房价格 的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素。土地制度，住房制度、 税收政策、金融政策、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、 土地利用计划等行政因素在我国对商品房价格的影响是很大的。如土 地制度在我国传统的计划经济体制下是不完善的，严禁土地买卖、出 租或以其他形式非法转让土地，使地租、地价根本不存在。而在市场 经济体制下。允许地价存在科学合理的土地制度和政策可以提高 土地利用者或投资者的积极性。带动土地价格上涨，从而使商品房价 格上涨。又如政府的房地产价格政策总体上来看有高价格政策和低 价格政策，在高价格政策下政府往往通过某些措施抬高商品房价格； 在低价格政策下，政府一般采取种种措旅来抑制商品房价格的上涨 ( 但需注意，高价格政策并不意味着住房价格的绝对水平高低价格 政策也不意味着住房价格的绝对水平低) 主要措施有；制定最高限 价。规定在进行房地产交易时不得突破此价格：制定标准价作为在 进行房地产交易时的参考；在住房价格高涨时加大投资建造一定量的 住房，增加住宅供给量，平抑市场价格：征收住房交易税、或增值税； 建立住房的交易管理规定等。 3 1 4 区位因素 区位因素主要包括交通便捷度和通达度，基础设施完善度、公用 硕士学位论文 设施和环境状况等，是影响商品房价格时空变化的重要因素。便利的 交通，可以缩短城市各个地区的距离，从而增加经济活动发生联系的 可能性；完善的基础设施更是人们利用土地开展生产活动和日常生活 的必要前提；齐备的公用设施，可以提高人们日常生活的便利程度： 环境状况包括自然环境和人文环境，环境状况的优劣影响人们进行生 产、生活的可能性和适宜程度，进而影响着商品房价格的区位选择。 总的来说，区位条件优越的地区商品房价格价格普遍高些，空间分布 比其它地区也更为密集。 3 2 商品房价格时空特征影响因素的作用机制 上述影响因素是在以下机制的共同作用下，对商品房价格的时空 特征产生影响的。 首先是市场机制。市场机制是指市场上价格价值关系和商品供求 关系相互作用的过程。包括：价格机制、供求机制、竞争机制。价格 机制是从商品与要素的价值上来说，供求机制是从它们的使用价值数 量、质量上来说的；竞争机制是从经济当事人的行为上来说的。它们 相互依存、相互制约，是市场机制这一个统一体的三个侧面。当然这 里所说的“市场”是指城市商品房市场。“商品”是指各类用途的商 晶房。随着房地产市场的进一步发展，市场机制将逐渐成为塑造商品 房价格时空变化的重要机制，或者说是最终机制。这是因为在一定程 度上，可以说市场机制是上述三种机制综合作用结果在市场经济中的 一种最终表现。 其次是区位指向。区位指向是指经济活动在选择区位时所表现出 来地尽量趋近于特定区位的趋向，包括市场指向、运输指向、劳动力 指向、政策导向等，它促使各类型的商品房在空间上呈现特定的分布 特点和规律，而各类型商品房的功能和目的不同，决定了彼此的区位 指向不尽