（工商管理专业论文）融圣国际房地产项目开发成本控制研究.pdf

摘要 融圣国际项目2 0 0 6 年立项开发时，我国房地产业正处于发展迅 速，利润空间较大的大好形势，开发商对项目开发成本控制问题并不 十分重视。而后，中国房地产却在经过连续三年的持续升温之后，遭 遇到前所未有的市场寒流，广东、北京、上海相继出现房价大跳水。 随即，中国的二线城市出现房屋成交量急剧下滑。而另一方面，房地 产项目开发的成本却仍然在不断攀升，中国房地产行业重新洗牌似乎 已经悄然来临。当前，美国房地产行业为代表的次贷危机引发的国际 金融危机席卷全球，中国房地产市场的不景气更是雪上加霜，竞争日 益加剧，房价持续下跌。许多房地产项目开发成本已经超过开发预算。 房地产企业如何开源节流引起了所有房地产商的高度重视，房地产项 目成本控制问题以一种前所未有的姿态摆在了中国所有房地产商面 1 l 刖。 本文分析当前项目成本控制研究的现状，探讨房地产项目成本 控制的相关定义、主要内容、特点、原则、一般过程。并根据基本理 论，以实证的研究方法，分决策、设计、招标、建设、营销等阶段， 对照查找出融圣国际项目成本控制中存在的决策不科学、设计主观性 强、招标缺乏有效性、变更签证控制不力、营销成本过高等主要问题。 从实用的角度，提出准确定位融圣国际项目、严格招投标、科学变更 签证、把好工程材料关、选择合适租售公司等一系列解决问题的措施， 为融圣国际项目节省开发成本2 7 0 0 多万元。 本文着重理论与实践的结合，旨在探索一些有实用价值的房地 产开发项目成本控制方法和措施，为房地产开发商在成本控制上提供 一些参考。 关键词融圣国际，房地产，项目，成本控制 a b s t r a c t w h e nr o n g s h e n gi n t e r n a t i o n a l sr e a le s t a t ep r o j e c tw a se s t a b l i s h e d i n2 0 0 6 ，c h i n a sr e a le s t a t ew a sd e v e l o p i n gr a p i d l y , t a k i n gt h ea d v a n t a g e o fg r e a tp r o f i t s a sar e s u l t ，t h ed e v e l o p e r sd i dn o tp a ym u c ha t t e n t i o nt o t h ec o s tc o n t r 0 1 h o w e v e r , t h ed e v e l o p m e n tc o s tn o ws e e m st oe x c e e dt h e b u d g e t ，c a u s e db ym a r k e td e p r e s s i o no fr e a le s t a t e ，i n c r e a s i n g l yi n t e n s e c o m p e t i t i o na n dp r i c ed e c r e a s eu p o nt h ei n t e r n a t i o n a lf i n a n c i a l c r i s i s t h ep r o je c ts e e m st ob ef l o o d e db ym a r k e tu n l e s st h ec o s ti sw e l l c o n t r o l l e d t h ep a p e ra n a l y z e st h ep r e s e n tr e s e a r c hi np r o j e c t sc o s tc o n t r o li n r e a le s t a t e i n d u s t r y , d i s c u s s e s i t s d e f i n i t i o n ，f e a t u r e s ，c o n n o t a t i o n ， p r i n c i p l e s ，g e n e r a lp r o c e s s ，a n d f i n d so u ts u c hp r o b l e m sa sl a c k o f s c i e n t i f i cd e c i s i o n ，o b je c t i v ed e s i g n ，e f f i c i e n tb i d d i n g ，a n ds t r i c tc o n t r o l o fv i s am o d i f i c a t i o n ，r e a s o n a b l em a r k e t i n gc o s tb ye m p i r i c a lr e s e a r c h b a s e do nt h ep r o c e s sd i v i s i o no fd e c i s i o n ，d e s i g n ，b i d d i n g ，c o n s t r u c t i o n a n dc o n s t r u c t i o n f i n a l l y , t h ep a p e r , p r a c t i c a l l y , p r o p o s e sas e r i e so f s o l u t i o n st os u c hp r o b l e m s ，i n c l u d i n gr e a s o n a b l ea n da c c u r a t el o c a t i o no f t h ep r o j e c t ，s t r i c tb i d d i n g ，s c i e n t i f i cv i s am o d i f i c a t i o n ，s t r i c tc o n t r o lo v e r m a t e r i a l sf o rt h ep r o je c t ，s e l e c t i o no fs u i t a b l e r e n t i n ga n dl e a s i n g c o m p a n i e s ，r e t e r c h e d2 7m i l l i o n sf o rr o n g s h e n gi n t e r n a t i o n a l t h i sp a p e r , w i t he m p h a s i so nt h ec o m b i n a t i o no f t h e o r ya n dp r a c t i c e ， a i m sa te x p l o r i n gs o m ep r a c t i c a l l yv a l u a b l ec o s tc o n t r o lm e t h o d sa n d m e a s u r e sf o rr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o je c t s ，a n dt h u sp r o v i d e sr e a l e s t a t ed e v e l o p e r sw i t hs u g g e s t i o n so nc o s tc o n t r o lf o rr e f e r e n c e k e yw o r d sr o n g s h e n gi n t e m a t i o n a l ， r e a le s t a t e , p r o je c t ， c o s ta n a l y s i s ，c o s tc o n t r o l u 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名： 日期：上哗一年上月生日 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作：蚪聊签名纸 硕士学位论文第1 章绪论 1 1 问题的提出 第1 章绪论 房地产业是国民经济的重要支柱产业之一，也是经济发展的晴雨表。近年 来商品房价格一直居高不下，各方面反映强烈。究其原因有国家政策方面的原 因，也有开发商管理方面的原因。但其最根本的原因还是商品房开发成本过高。 因此房地产项目成本控制就成了项目实施过程中的关键环节，也是保证开发项 目经济效益的重要条件。近5 年来，中国房地产项目开发成本一直保持着持续 攀升的态势，房地产企业已经明显地体会到科学控制项目开发成本已经刻不容 缓。 企业存在的目的是生存并获取利润，实现利润的手段无非是“开源节流 。 “利润= 销售收入一成本费用 这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管 理的重要性。“开源 要求提供适销对路的房源、扩大产销规模或提高销售价格， 从而提高收入总量；“节流”是控制和降低成本。对房地产企业来讲，售价提高 要难于成本节约相同金额，同时销售实现存在不确定性，因此成本节约成为现 实利润的主要手段。房地产开发成本控制的要点是树立正确的成本指导思想， 在保证质量的前提下，通过对成本中变动费用的控制来降低整个项目的建设成 本。“省钱就是赚钱 ，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势! 融圣国际项目位于长沙市中心c b d 商务区，人民中路5 6 8 号，人民路和车 站南路交汇处，紧邻五一路、韶山路和火车站。项目隶属于香港融汇集团下属 企业融汇( 长沙) 置业有限公司，2 0 0 6 年立项，并将延续到2 0 1 0 年。项目总占 地面积约5 3 亩，总建筑面积约2 5 万平方米，由9 栋百米高层建筑组成，为集 高尚住宅、国际公寓、国际b l o c k 商业街区、商务酒店、高级写字楼等类型于一 体的复合型物业。具有地段优越、规模大、交通便利、商业繁华、配套完善、 品质高贵的特点。 融圣国际项目2 0 0 6 年立项开发时，我国房地产业正处于发展迅速，利润空 间较大的大好形势，多数开发商对项目开发成本问题并不十分重视。2 0 0 7 年， 中国房地产在经过连续三年的持续升温之后，遭遇到前所未有的市场寒流，广 东、北京、上海相继出现房价大跳水。随即，中国的二线城市出现房屋成交量 急剧下滑。中国房地产行业出现自1 9 9 4 以来最大的心理恐慌。而另一方面，房 地产项目开发的成本却仍然在不断攀升，中国房地产行业重新洗牌似乎已经悄 硕十学位论文第1 章绪论 然来临。2 0 0 8 年，美国房地产行业为代表的次贷危机引发的国际金融危机席卷 全球，中国房地产市场的不景气更是雪上加霜，房地产行业竞争日益加剧，房 价持续下跌，许多房地产项目开发成本已经超过开发预算，从2 0 0 8 年2 月起中 国房地产开发景气指数从1 0 6 点一路跌至2 0 0 9 年3 月的9 4 点，如图1 1 ： 2 0 0 8 笨2 月3 月4 月5 月6 月7 月o g l9 月i o g l1 1 月12 月2 0 0 9 年2 月3 月 图卜1全国房地产开发景气指数走势图 资料来源：国家统计局2 0 0 9 年4 月1 3 日报告 这样的形势使所有房地产商不得不对如何开源节流高度重视。房地产项目 成本控制问题以一种前所未有的姿态摆在了中国所有房地产商面前。成本控制 已成为融圣国际项目的重要管理活动之一。 经过两年多的探索，融圣国际项目已初步建立了成本控制的内部机制和外 部配套体系；通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部 竞争，已将成本控制在一定的范围之内。但目前，仍存在以下问题： 一是对开发过程中的成本控制的理解过多局限于具体施工过程的成本控 制，但项目决策、设计阶段和销售阶段项目全过程成本控制概念欠缺。项目决 策和设计阶段出现的问题，导致后面各阶段成本无法控制，出现过多无效成本。 二是成本控制的基础管理工作不到位。目前只是在工程造价方面的基础工 作抓的较紧，但项目定位、合理融资、合同管理、信息管理、供方管理等工作 较为松弛。 三是过分突出工程标价。这导致施工单位为争取中标竞相压价，部分工程 造价偏离合理水平。施工单位在利益的驱动下，选材以次充好，达不到使用规 2 硕士学位论文 第1 章绪论 范，从面出现设计变更、返工等情况，抬高了工程造价。 四是由于各种现实条件的考虑不到位，致使项目实施周期超期，而实施过 程不可逆转，对成本进展缺乏有效的实时跟踪，在资金的使用方面缺乏有效的 管理工具，造成资金使用成本偏高。 面临当前较紧的外部环境，是挑战，更是机遇。加强项目的成本控制，将 成本管理列入企业竞争力的关键要素之一，把开发项目成本控制在批准的投资 限额以内，纠正发生的偏差，突破成本控制的瓶颈，已成为当务之急。只有这 样，才能保证项目成本管理目标的实现1 。 1 2 国内外项目开发成本控制研究综述 房地产开发项目成本控制是一个综合性的研究对象，涉及项目管理、工程 管理、财务管理等多个领域。 1 2 1 国外研究现状 英国经济学家亚当斯密于1 7 7 6 年在国富论中提出随着各个生产商之间 的竞争，供应增长会使商品的价格降到“自然价格”即其生产成本，并最先提出了 绝对成本的概念。 1 9 0 0 年前后亨利l 甘特( h e n r y l g a n t t ) 发明横道图，即甘特( g a n t t ) 图。甘特图直观而有效，便于监督和控制项目的进展状况，有效的控制建设的 质量、进度和成本，时至今日仍是管理项目尤其是建筑项目的常用方法。 成本管理理论是从1 9 世纪2 0 年代后期发展起来的，但作为成本管理基础 的成本核算，却在1 5 世纪中叶就已经出现( 戴新民，2 0 0 1 ) 。它首先产生于人们 计算销售损益的需要，是企业生产经营活动的一个附带职能。其具体计算方法 是在产品销售后用盘存的方法，倒轧出销货成本，以计算销售损益。由于倒轧 法必须等到商品销售出去后，才能算出其成本，这往往不能满足产品订价和及 时计算企业损益的需要，为了在产品完工后，就能及时了解产品成本的情况， 人们积极探索，形成了以实际成本为主要内容的成本核算方法。随后，又出现 了分步成本法和制造成本法的成本核算方法。这一时期成本管理的思想尚在酝 酿之中，主要体现在事后对销售产品的成本按一定方法进行核算，并将企业各 年的实际成本进行相互比较，这些虽然为下期产品的生产和销售提供了具有指 导意义的成本信息，但仍局限于事后对成本进行被动的反映，并不能达到及时 1 张克威房地产项目成本管理及控制分析( d ) 河北工业大学硕士学位论文2 0 0 7 硕士学位论文第1 章绪论 控制生产耗费的目的，所以它不适用于成本管理。2 1 9 1 1 年，美国工程师泰罗发表了著名的科学管理原理一书，将科学引 进了管理领域，提出了“以计件工资和标准化工作原理来控制工人生产效率 的思想，随后在会计中“标准成本”、“差异分析”和“预算控制”等技术方法 便应运而生。标准成本法要求预先制定作为规范的标准数值，在生产经营过程 之中，随着生产耗费的发生，将实际资金耗费与标准成本值相比较，从中揭示 实际耗费脱离标准的差异，以便及时采取相应的措施予以调节。进入2 0 世纪3 0 年代，又出现了以短期的预计价格、现实条件下可达到的作业效率水平和预计 的开工率为基础的现行标准法。3 二战后，项目管理逐渐发展成了一门管理科学体系，项目管理体系的不断 完善对项目成本控制体系的发展起到了非常重要的作用。项目管理理论体系的 出现使成本控制开始关注全过程的成本管理思想。 1 9 7 2 年，莫勒尔( m o e l l e r g l ) 在m a t h n e t 与s t a t n e t 的基础上，开 发出了风险评审技术v e r t ( v e n t u r ee v a l u a t i o n & r e v i e wt e c h n i q u e s ) 。此法在 网络的节点逻辑和数学关系式的处理上有较强的适应性，能统筹考虑“时间、 费用、性能 问题，并给予三者以同等的重要性和同等的处理层次。1 9 7 9 年， 依据v e r t 和t r a c e n t 完成了v e r t - 2 ，在此基础上，莫勒尔和迪格曼 ( d i g m a n a l a ) 又于1 9 8 1 年研制成一种全新的网络计划技术v e r t - 3 。v e r t - 3 不仅能分析完成计划的进度，显示各项成果的范围、性能和费用水平，同时还 能突出显示关键最优路线，因而在成本控制问题上，有着较大的价值。 2 0 0 0 年以后，西文经济学家对以往项目管理的思想进行系统地总结。h e n g l i ，s a n d yt a n g ，k f m a na n dp e t e re d l o v e ( 2 0 0 2 ) 指出：传统的建筑业属于分散性 和劳工密集型工业，每一项工程往往会有多个机构参与，需要花上数月甚至数 年的时间才能完成。在工程进行期间，往往会有数以万计的文件往来，所有这 些因素导致了较多的人为错误、低下的工作效率、以及大量时间及资源的浪费。 传统上以灰砂石浆为基本的建筑工业，将与其他的行业一样，无可避免地必须 更多应用资讯科技以增加本身的竞争力。网络化的工程管理平台及方案能显著 提升建筑业的竞争力，为顾客提供增值服务，并有效地降低了项目建设的直接 成本和管理成本。 这些研究的进展发展极大地丰富了项目成本控制的理论研究，极大地提升 了项目成本控制的实践操作水平。 2 杜勇陈建英企业成本管理方法研究综述( j ) 商业研究2 0 0 7 ( 2 ) 3 杜勇陈建英企业成奉管理方法研究综述( j ) 商业研究2 0 0 7 ( 2 ) 4 硕士学位论文第1 章绪论 1 2 2 国内研究现状 成本作为一个既普通又基础的经济概念，从商品的出现开始就有了成本的 概念，中国早在春秋战国时代，就有商人从事贸易活动，并从中获取利益，如 秦国的吕布韦就是商人出身。 项目管理作为项目成本控制的重要基础学科在中国起步较晚，2 0 世纪6 0 年 代数学家华罗庚教授最先在中国引入统筹法，而比较系统的项目管理思想一 直到1 9 8 2 年，同济大学丁士昭教授在德国进修项目管理回国后，在国内积极宣 传项目管理。通过项目管理来加强成本控制的思维得到了广泛传播。 1 9 8 2 年，在我国利用世界银行贷款建设的鲁布革水电站引水导流工程中， 日本建筑企业运用项目管理方法对这一工程的施工进行了有效的管理，收到了 很好的效果。这给当时我国的整个投资建设领域带来了很大的冲击，人们确实 看到了项目管理技术对成本控制的作用。随着项目管理影响的扩大，它开始受 到政府的关注。1 9 8 7 年，国家计委等五个政府有关部门联合发出通知，确定了 一批试点企业和建设项目，要求采用项目管理。1 9 9 1 年建设部进一步提出把试 点工作转变为全行业推进的综合改革，全面推广项目管理。1 9 8 7 年，李鹏总理 在全国工程工作会议上首次提出学习鲁布革项目法施工管理经验，其中的主要 思想之一就是解决“投资无底洞、工期马拉松问题，并于1 9 9 7 年由原国家建 委建工局张青林4 主编项目法施工，对建设工程的成本控制进行了系统的研究。 并从根本上解决了投资方、建设方、总承包方、专业分包和材料供应商之间的 关系问题，建设工程项目的成本控制有了明确的责任归属方。 于征、于用真、于用庆( 2 0 0 0 ) 指出：大型工程项目参建单位多，应用技术复 杂，产生的工程信息量大而繁杂，部分大型工程项目的时空跨度还特别大，为 及时准确把握利用工程项目建设信息，并为工程建设保存完整的建设资料，其 最好的解决途径就是在工程项目建设初期就应用先进的工程信息管理软件系统 地管理利用工程信息。当前国内正处于工程建设发展高峰期，大型工程建设项 目如雨后春笋般快速增长，而当前国内常规的工程管理信息系统软件都仅能运 行于局域网内或是单机版，各参建单位间的信息交流共享非常困难，因此各工 程项目建设单位都在积极寻求一种能够适应多参建单位用户共用，能较全面系 统地管理工程建设信息的工程信息管理软件。他们提出并设计基于w e b 技术构 建b s 架构的建设各方共享的工程信息管理系统。系统基于互联网应用，将 工程项目建设的“三大控制、两大管理合理拆分成1 0 个功能子系统，一方面 4 张青林，项目法施工指导【m 】1 9 9 7 硕十学位论文第1 章绪论 很好地实现了多参建单位共享管理信息，另一方面又较好地实现了信息管理的 完整性和痕迹管理。信息管理系统可较大幅度提高项目管理水平，降低项目管 理成本，同时降低对项目管理人员的素质要求5 。 2 0 0 2 年，魏新让指出项目化管理运作程序的关键是实现管理工作的程序化。 管理工作程序化须遵循几个基本流程：项目领导机构建立；项目任务计划与分 解；项目目标与预算；项目启动与协调；项目过程控制；项目沟通与评估。项 目管理工作的程序化是项目化管理非常重要的环节，并需根据项目的具体实施 情况细化每一个环节，对项目管理、项目预算、成本控制进行了系统研究。于 波( 2 0 0 2 ) 指出项目管理是一项复杂的系统工程，管理过程中许多因素是相互制 约、相互关联的，因而为了管理好工程需要从统筹分析的角度、用系统工程的 方法对工程进行深入动态分析，以更多的定量数据来客观的分析工程实际情况， 为决策提供依据。项目管理的全过程分析对项目全过程的成本控制体系的建立 打下了很好的理论基础6 。 2 0 0 3 年，周宇霞用项目管理控制理论对k 8 e 项目管理若干重要方面进行分 析和评述。在世界经济日趋全球化的今天，传统的项目管理正经历着一场深刻 的革命性变革，企业要满足不断变化的市场需求和面对各种挑战，要在履行合 同中做到“守信、保质、重义 ，就需要实施科学有效的项目管理。并在时间、 成本、质量、风险、合同、采购、人力资源等方面对项目进行全方位的管理。 进一步加深了项目全过程成本控制的专业化探索7 。 2 0 0 3 年，邵九松指出资源是实现目标的保证，同时资源也永远是稀缺的。 项目管理很讲究对资源的合理利用，资源作为成本的一种表现形式，对项目管 理发生重要作用s 。 随着系统工程的发展与计算机技术的进步，项目管理的手段与方法这些年 发展非常迅猛。与此同时，对项目成本控制的研究也越来越趋于科学和全面。 梁金( 2 0 0 1 ) 在对现有高速公路管理现状问题分析的基础上，提出了网络化的 项目管理不仅能加快现有工程项目管理工作自动化，同时通过在全项目内部统 一建立系统、标准化的管理流程，为项目成本控制提供了可以实现的依托，。 2 0 0 7 年，河北工业大学硕士张克威在其毕业论文房地产项目成本管理及 5 于征、于用真、于用庆基于w e b 技术构建建设各方共享工程管理信息系统( j ) h t t p ：w w w i l u n w e n c o m l i s t _paper c o n t e n tp h p ? i d - - 5 6 6 4 6 魏新止浅淡标准化足项目管理的重要基础航空标准化与质量( j ) 2 0 0 3 ( 3 ) 7 周宇霞k 8 e 项目的管理控制评述( j ) 洪都科技，2 0 0 3 ( 2 ) 8 召b 九松修炼项目管理意识( j ) 通信企业管理，2 0 0 3 ( 8 ) 9 梁金你能成为项目灵魂吗( j ) h t t p ：w w w a m t e a m o r g p r i n t a s p x ? i d = 5 0 2 3 3 1 6 硕士学位论文 第1 章绪论 控制分析中对我国项目成本管理现状评价归纳为成本管理意识淡化、成本管 理理论僵化、成本管理方法老化、成本管理作用弱化和成本管理组织软化等， 要解决这些问题，就要在计划成本方面、成本控制方面、在成本分析方面、成 本管理民主化和群众化方面分别予以加强，以保证成本指标的贯彻执行1 0 。对我 国项目成本控制解决目前存在问题进行了深入的论述，具有一定的实践意义。 1 3 研究的空间及路线 综观目前国内外关于项目管理成本控制的研究现状，存在着以下不足： 一是缺乏针对项目开发全过程的成本控制研究，对每个阶段应该把握的重 点阐述不足。 二是对于我国目前房地产项目成本控制的环境分析不足，很多成本控制的 思路一旦置于我国目前房地产项目成本控制的环境很有可能作用有限，不能真 正解决实际问题。 三是对于项目的决策和设计成本控制工具研究不够，可操作性不强。 本文的研究空间就是要通过对融圣国际项目全过程成本控制的研究，为湖 南乃至中国的房地产企业解决如何有效控制项目开发成本问题，提高项目的管 理水平，应对不断变化的市场环境。 本文的研究方法采用实证研究。图1 2 为本文研究框架： 绪论 i l 房地产项目成本控制相关理论探讨 上山 融圣国际项目成本控制存在问题分析 0 解决融圣国际项目成本控制存在问题的措施 j 结论 图1 - 2 本文研究框架 1 0 张克威房地产项目成本管理及控制分析( d ) 河北工业大学硕士学位论文2 0 0 7 7 硕士学位论文第2 章房地产项目成本控制概述 第2 章房地产项目成本控制概述 要做好融圣国际房地产项目的成本控制工作，首先必须清晰房地产项目成 本控制的内涵，分析房地产项目开发成本的构成，提炼出对房地产项目成本控 制的特点、原则、主要内容和过程 2 1 项目成本控制相关定义 2 1 1 成本控制和现代成本控制理论 成本是衡量企业经营管理水平的一个综合性指标，指的是一种价值牺牲或 消耗，不仅可以是现金支出，也可以是资源消耗、劳动消耗。这种价值牺牲既 可以是已发生了的，也可以是应该( 可能要) 发生或将要发生的。成本的发生 是负担成本的主体为了特定的目的。“不同目的，不同成本”。可理解成为实现一 定决策与控制目的未来要付出或承担价值牺牲或放弃的潜在收益。 而成本控制是基于成本可控原理，在成本形成过程中，对各项成本活动进 行监控，及时发现偏差，采取纠正措施，保证成本目标的实现。这是一个循环 往复的过程，为动态控制过程。成本控制的关键是制定目标成本。通常目标成 本制定的方式有两种：一是由企业上层管理者制定，然后由下级各部门据以实 施；二是由企业各级管理人员共同协商制定目标，然后据以实施，以充分挖掘 企业内部成本潜力。目标成本的制定，不仅要考虑生产者的目标成本，还要考 虑消费者的目标成本。1 1 目前，一般采用全过程控制。全过程的成本控制是对产品整个生命周期成 本的控制，它将控制从制造过程向前延伸到设计过程，向后扩展到使用过程， 包括产品的设计、研制、工艺、制造、供销、运输、储存一直到用户的使用、 维修和保养等，使前馈控制与反馈控制相结合，形成新产品设计阶段中成本的 前馈控制、制造阶段与使用阶段成本的反馈控制于一体的成本控制系统。 相对于传统成本控制理论，现代成本控制理论在六个方面有明显的进步1 2 ： 一是现代产品成本含义比传统产品成品含义更加广泛。传统的产品成本的 含义一般只是指产品的制造成本，主要包括三个成本项目：直接材料成本、直 1 1 佚名现代成本管理理论及成本管理的变革 e b o l h t t p ：朋崎x h y k j t c i l ， 1 2 孟焰淡成本控铜j e b o l h t t p ：w w w c h i n a a c c c o m 8 硕士学位论文 第2 章房地产项目成本控制概述 接人工成本和制造费用，而将其他的费用放入管理费用和销售费用中，作为期 间费用，这种作法适合于企业这些期间费用占企业总成本比重较小时。但现在 的企业面临着前所未有的竞争压力，若只考查产品的制造成本会造成企业投资、 生产决策的严重失误。从成本动因的角度去考虑，企业的任何一种产品从引进 到获利，其成本绝不能仅仅理解为制造成本，现代产品的成本含义是贯穿产品 生命周期的全部成本发生。它不仅包括产品生产的过程，还包括产品的研发、 工艺设计、采购、品质检验及售后等过程。 二是现代成本控制的范围已扩展到整个企业。传统的成本控制过于关注发 生成本，而忽视影响成本，过于强调事后控制而忽视事前、事中控制，强调成 本控制只是财务部和制造部的职能，而忽视应制定全员成本控制策略，要对成 本进行有效的控制，需要企业各个部门的协调和共同的努力。要使成本控制成 为现代企业一核心竞争力，必须先了解成本为何发生，它与哪些因素有关，有 何关系。如何有效地控制成本，使企业的资源利用达到最大的效益，应该从作 业入手，力图增加有效作业，提高有效作业的效率，同时尽量减少以至于消除 无效作业，这是现代成本控制各方法的基础理念。 三是成本降低途径从成本节约向成本避免转变。传统的成本降低途径基本 上是降低采购成本、降低库存成本、提高材料利用率，合格品率，以提高生产 效率和成本的节省来实现，主要方法有以招标方式采购原材料或设备、节约能 耗、防止事故发生，还属于降低成本的一种初级形态。现代的j i t ( j u s ti nt i m e ， 适时生产系统) ，以“零库存形式避免了几乎所有的存货成本；t q c ( t o t a l q u a l i t yc o n t r o l ，全面质量控制) ，以“零缺陷”的形式避免了几乎所有的维修成 本和因产品不合格带来的其它成本。成本避免的思想根本在于从管理的角度去 探索成本降低的潜力，认为事前预防重于事后调整，避免不必要的成本发生。 这种高级形态的成本降低需要企业在产品的开发、设计阶段，通过重组生产流 程，来避免不必要的生产环节，达到成本控制的目的，是一种高级的战略上的 变革。 四是时间管理引入成本决策。在成本价值链的各个阶段中，时间是一个非 常重要的因素。很多行业的各项技术的发展变革速度已经加快，产品的生命周 期变得很短。在竞争激烈的市场上，要获得更多的市场份额，确立在行业中的 “老大 地位，就要尽快的抢占市场。企业管理人员必须能够对市场的变化作 出快速反应。投入更多的成本用于缩短研发、工艺设计及生产时间，从而缩短 产品上市的时间，这是非常必要的。 9 硕士学位论文 第2 章房地产项目成本控制概述 五是产品价值最大化转向削减供应商成本和顾客价值最大化。如今制造商、 供应商和最终客户之间的协作日益加强，帮助供应商降低成本也许比单纯要求 供应商降低价格更有效。做好售后服务、满足客户的需求、并及时掌握客户需 求动态，使顾客价值最大化能为企业赢得市场占有率。 2 1 2 项目成本控制 项目成本控制，就是对完成一个项目过程中可产生的成本费用支出，有组 织、有系统地进行预测、计划、实施、核算、分析等一系列的科学管理工作。 房地产项目成本控制是在房地产工程项目建设过程当中，对影响开发成本的各 种因素加强管理，并采用各种有效措施，将实际发生的各种费用支出严格控制 在成本计划范围内。 2 2 房地产项目开发成本的构成 房地产项目开发成本主要由五部分构成：土地成本、建筑安装成本、报建 税费成本、财务费用、管理费用1 3 。 按去向不同来分可分为：一是由政府有关部门收取的，如地价、基础设施 费用、配套设施费、报建费、营业税、所得税等，这些费用可以根据有关规定 算出来；在政府组织先一级开发再公开交易的大背景下，土地费用更多体现的 是投资决策选择，企业对同一地块公开交易的价格可控度不大。基础设施费用、 公共配套费用是政府部门和相关单位按项目一定比例收取的固定费用。 另一类是支付给各设计单位、施工单位、服务单位得工程费及服务费，这 些费用准确测算起来比较困难，需要根据概算指标、市场情况等因素进行测算。 将各项费用支出计划、合同价款及实际支付情况及时进行对照，对超支部分费 用进行调整。 报建规费及税金是房地产项目在开发过程中必须按政策支付给政府职能部 门的各项费用。这部分费用国家在某一时段有明确的标准和优惠减免政策，比 较容易控制。规费缴交的多少往往取决于政府对项目的重视程度和企业同政府 之间的合作关系。 贷款利息、资金动作利息等财务费用需根据项目进度、资金使用情况来计 算控制。通常品牌实力好的公司融资能力强且融资成本低，贷款利息测算取决 于资金全程计划的科学性和对项目运做周期及利率变化的前瞻性预测。 1 3 程绍逵房地产开发项目成本控制与管理( d ) 华中科技大学硕士学位论文2 0 0 5 1 0 硕十学位论文 第2 章房地产项目成本控制概述 管理费用是企业组织开发经营活动发生的日常营运费用，取值高低要根据 自身的管理能力和营运效率而定，不可预见费是对估算中难以预料的情况如天 灾人祸、设计变更、物价上涨而提取的预备增加费用，不确定因素多。 2 3 房地产项目成本控制的特点 由于房地产业自身的特点，使得房地产项目成本管理和成本控制也具有了 其鲜明的行业特色。 ( 1 ) 全面性。房地产行业高度集成的特点决定了房地产工程建设成本控制 的全面性。房地产开发以开发商为核心，以设计、施工、监理、造价等单位为 参与主体，既有分工，又有合作。开发商必须站在整个项目的高度做好统筹规 划，全面做好成本控制工作。 ( 2 ) 系统性。房地产项目开发成本控制的具体工作，贯穿于项目开发建设 的决策、设计、发包、施工、销售、使用等各个阶段。涉及到成本预测、计划、 控制、核算、分析、考核等各项任务。因此要求房地产项目开发成本控制必须 形成体系。 ( 3 ) 综合性。房地产项目工程建设成本管理要综合考虑成本、质量和进度 三者之间的关系，力求开发项目的成本目标、质量目标、进度目标协调一致。 脱离了质量目标或者进度目标的成本目标，将会产生严重的错误导向，最终只 会付出更大的成本代价。 ( 4 ) 动态性。房地产项目从前期决策阶段到竣工交付使用，开发建设周期 较长，期间受到国民经济、国家政策、市场环境等众多不确定因素的影响，成 本目标控制难度加大。同时在建设过程中定期对成本情况进行监测、分析和考 核，非常有助于企业掌握成本管理的真实成果，为下一步的成本管理工作提供 依据。因此必须对房地产项目开发成本实行动态管理。 2 4 房地产项目成本控制的原则 房地产项目开发成本控制工作贯穿房地产开发活动的整个过程。房地产项 目成本控制要坚持五大原则，即节约原则、主动控制原则、全面控制原则、目 标控制原则、动态控制原则h 。 1 4 金燕成本控制的原则与方法铁路工程造价管理【刀2 0 0 3 ( 1 ) 硕士学位论文第2 章房地产项目成本控制概述 2 4 1 追求节约原则 节约绝对不是消极的限制与监督，而是要积极创造条件，要着眼于成本的 事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案， 从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。 2 4 2 主动控制原则 成本控制要做到主动控制为主，尽量变被动为主动加以控制，同时对无法 主动控制的进行跟踪和事后控制。做到事前控制为主，事中控制为辅坚持事后 反馈控制原则 2 4 3 全面控制原则 。项目全面控制即成本控制涉及到项目组织中的所有部门、班组和员工的工 作，并与每一个员工的切身利益有关。因此应充分调动每个部门、班组和每一 个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。项目全过 程成本控制即项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过程， 从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。因此，成本控制工 作要伴随项目施工的每一阶段，如在施工准备阶段制定最佳的施工方案，按照 设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，减少施工成本支出，并确保 工程质量，减少工程返工费和工程移交后的保修费用。工程验收移交阶段，要 及时追加合同价款办理工程结算，使工程成本自始至终处于有效控制之下。 2 4 4 目标控制原则 目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标 和措施等加以逐一分解落实。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可 行，越具体越好，要落实到部门、甚至个人；目标的责任要全面，既要有工作 责任，更要有成本责任；做到责、权、利相结合，对责任部门( 人) 的业绩进 行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖罚分明。 2 4 5 动态控制原则 成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制 的原则，所谓动态控制就是收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检 查有无偏离，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。 房地产开发项目成本控制，就是在项目投资决策阶段、设计阶段、建设项目发 包阶段和建设实施阶段以及项目销售阶段，把开发建设项目的成本发生控制在 批准的造价限额内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求 在各个开发项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益。 1 2 硕士学位论文第2 章房地产项目成本控制概述 2 5 房地产项目成本控制的主要内容 成本控制贯穿于项目建设的全过程，是企业全面成本管理的重要环节，主 要内容包括：成本预测、成本计划、成本核算、成本分析和成本考核。 2 5 1 成本预测 根据项目的具体情况和成本信息，运用一定的专门方法，对未来的成本水 平及其可能发展趋势做出科学的估计，其实质就是在项目实施前对成本进行估 算。成本预测可以针对整个开发项目，也可以针对开发建设的某一阶段和某一 方面。预测时，通常是对项目计划建设期内影响其成本变化的各个因素进行分 析，预测这些因素对成本的影响程度，对整个开发项目或者开发建设的某一阶 段和某一方面的成本水平作出准确定位。 2 5 2 成本计划 以货币形式编制开发项目在建设期内的费用支出、成本水平、成本降低率 以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，它是建立项目成本管理 责任制、开展成本控制和核算的基础，是项目降低成本的指导文件，是设立目 标成本的依据。可以说，成本计划是成本目标的一种形式。 2 5 3 成本核算 指按照规定开支范围对成本费用开支进行归集，计算出成本费用的实际发 生额，并根据成本核算对象，采用适当的方法，计算出项目的总成本和单位成 本。成本核算所提供的各种成本信息是成本预测、成本计划、成本控制、成本 分析和成本考核等各个环节的依据。 2 5 4 成本分析 在成本形成过程中，对项目成本进行的对比评价和总结工作；成本分析贯 穿于成本管理的全过程，主要利用项目的成本核算资料，与计划成本、预算成 本以及类似项目的经验成本等进行比较，了解成本的变动情况，同时也要分析 主要技术经济指标对成本的影响，系统地研究成本变动的原因，检查成本计划 的合理性，深入揭示成本变化的规律，以便有效地进行成本管理。 2 5 5 成本考核 指开发项目阶段性目标或者总体目标实现后，将成本的实际指标与计划指 标进行对比和考核，对成本计划的完成情况、成本措施的落实情况、相关成本 管理者的业绩进行评定，形成成本管理工作的总体评价，并以此作为对相关的 硕士学位论文第2 章房地产项目成本控制概述 部门和人员奖励和处罚的标准。成本考核的最终目的是通过各种奖罚激励措施， 调动员工的工作积极性，促进整个组织的持续改进。 2 6 房地产项目成本控制过程 2 6 1 设置明确的成本控制目标 在项目正式立项前一般都要对该项目进行评估分析，包括该项目成本估算， 同时根据市场预测预计销售均价，以确定该项目的盈利能力及利润率，并选择 比较可行性高的项目执行方案。它是建立成本控制目标的基础，同时也是企业 决策层进行决策的依据。在投资测算的基础上制订目标成本，作为项目成本控 制的基线。成本目标的确定，对项目成本控制，有着重要的指导意义。随着工 程项目的施工进展，当项目开发的实际成本超出目标成本时，对目标成本进行 调整。随着项目的推进，成本动态发生变动，当动态成本与目标成本发生较大 差异时，须分析产生差异的原因，并修订目标成本。许多项目成本失控的一个 很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通 常只是个“大致的数 ，而真正到了执行时，这个“大致的数 往往就经不起推 敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标计划 实际上是“假目 标计划”，其结果导致“走一步看一步 、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为 奇了。由于房地产开发项目不可能开始时就设置一个固定不变的成本控制目标， 而只能设置一个大致的成本控制目标，随着工程项目建设实践的不断深入，目 标逐步清晰、准确，因而成本控制目标应分阶段设置，形成一个目标系统。 2 6 2 建立目标成本法的基本思想 制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算 计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把 实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施，使成本 控制在预算范围之内。成本控制应贯穿于以投资决策和设计阶段为重点的全过 程成本控制应贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段及施工阶段。由于 是施工前的投资决策和设计阶段对项目成本影响最大，所以要想有效控制项目 成本，就要高度重视项目建设的前期工作，抓住这两个关键阶段的成本控制工 作； 2 6 3 将技术和经济有机结合，积极主动的控制项目成本 房地产开发项目的每一名工作人员都应强化成本意识，正确处理技术和经 1 4 硕士学位论文第2 章房地产项目成本控制概述 济对立统一的关系，积极主动地去控制好项目的成本费用。在房地产开发项目 投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价成本以及项目建成后的 经济效益，有着决定性的影响，是房地产项目成本管理的重要阶段。在该阶段， 房地产企业必须重视以下两方面的工作：第一，编制项目可行性研究报告，并 对拟开发的项目进行经济评价，选择技术上可行、经济上合理、市场上接受的 建设方案；第二，在优化设计方案的基础上，编制高质量的项目投资估算，使 其能够较准确地估算出项目成本，成为项目投资