毕业设计（论文）-弹性分析在房地产投资中的应用.docx

弹性分析在房地产投资中的应用摘要随着市场经济的不断发展，利用数学知识解决经济问题显得越来越重要，运用弹性分析可以对经济活动中的实际问题进行进行风险评估，从而为投资者科学决策提供量化依据。房地产投资决策需要运用一定的科学理论、方法和手段分析市场对房屋的数量需求和价格是什么关系，从而计算出投资的成本和利润，对若干个可行的房地产投资方案进行研究论证，分析该方案是否值得投资。通过阐述导数在弹性分析中的几种应用，说明弹性分析对房地产投资问题的剖析尤为重要。关键字：弹性分析 房地产 投资1 选题的背景及意义弹性分析的概念是从良多现实的科学问题抽象而发生的，其作为数学剖析课程中最主要的根基概念之一，反映了一个变量对另一个变量的转变率。弹性分析在投资领域中的应用非常之泛，随着市场经济的不断发展，利用数学知识解决经济问题显得越来越重要，而弹性分析是经济分析的重要工具。把经济活动中一些现象归纳到数学领域中，用数学知识进行解答，对很多经营决策起了非常重要的作用。在商品经济活动中进行弹性分析是非常重要的，弹性分析作为边际分析与弹性分析的工具，可以为企业投资者做出合理的决策。近几年来，我国房地产业处于高速发展期，成为了国民经济的支柱产业，在国民经济中占据着十分重要的地位。由于我国房地产经济起步晚、发展时间短，市场运行不健全，投资决策的科学性和可行性研究缺乏体系，造成房地产投资风险加剧，影响房地产投资项目的经济效益。如何分析和评价房地产项目的必要性和可行性，如何在多方案中选择综合经济效益最好的方案，至今仍是行业中研究的重要领域。弹性分析作为分析的工具，不仅可以给投资者提供客观、精确的数据，而且在分析的演绎和归纳过程中，可以给投资者提供新的思路和视角，也是弹性理论应用性的具体体现。2 房地产投资方案的确定房地产投资决策包括两方面的内容：一是经营分析，二是做出决策。经营分析是从房地产公司经营的观点出发，运用科学方法对经营活动的各项目标、社会资源条件、外界环境及内部组织等进行经营方针和技术经济效果的分析与预测。做出决策就是根据分析结果，制定几个可行的行动讨论方案，再结合其它非定量化的条件和人的因素进行判断，并从中选择一个最适宜的方案。 房地产投资决策的主要内容包括以下几方面： 2.1 确定房地产投资的目标 房地产投资决策的目的就是要达到房地产投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目标是投资决策的前提和依据。房地产投资的目标很多，获取高额、无形收益、社会效益、环境效益等都是投资者所追求的目标。对于任何自主经营、自负盈亏、自我积累、自我发展的房地产投资者而言，决策都是在高额利润这个主要目标的前提下，去追求社会效益和环境效益。不过，在投资利润这个目标的前提下，还应考虑：投资资本金的安全性；变现性；远期与近期收入；对通货膨胀的防范等。 2.2 测量风险 由于房地产项目投资量大，建设周期长，以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产投资决策时，投资者不仅要测量而且要保证每一个方案在收益上的可靠性。 2.3 制定房地产投资的可行方案 决策在于选择，没有选择就没有决策，在进行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整体上的详尽性和个体间的相互排斥性。只有这样，才有可能进行方案的全面比较和有效选择，并可避免遗漏最优方案。 2.4 分析与评价 方案的分析与评价就是要对每一个备选方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在问题作可行性分析，详尽分析每一个备选方案的经济效益、环境效益和社会效益，并与预先确定的目标进行比较做出评价。 2.5 选择方案选择方案不仅仅是整个决策过程的中心环节，也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科学性和技巧性的综合体现。正确、有效地进行选择工作，必须掌握方案的优先性、时效性、可行性等标准。3 弹性理论在房地产投资领域的应用3.1 弹性理论概述弹性是用来表示因变量对自变量变化的反应的敏感程度，具体地说，当一个经济变量发生一个单位的变动时，由它引起另一个经济变量变动的百分比。因此， 需求的价格弹性表示在一定时期内房地产的需求量的变动对于的价格的变动的反应程度。或者说它是衡量房地产需求量对其价格变化的反应敏感程度，这种敏感程度通常是用需求价格弹性系数来表示。其公式为：需求的价格弹性系数=需求量变动率/价格变动率。需求的价格弹性分为点弹性和弧弹性。而价格弧弹性的计算可以有三种情况，它们分别是涨价时的弧弹性、降价时的弧弹性以及中心公式计算的弧弹性。至于到底应该采用哪一种计算方法，这需要具体情况和需要而定。房地产需求的价格弹性的大小是各种影响因素综合作用的结果，是决定商品供求变化方向、均衡数量及价格水平的重要因素。3.2 弹性的定义设函数y=f（x）在点x处可导，函数的相对改变量与自变量的相对改变量之比，当时的极限称为函数y=f（x）在点处的相对变化率，或称为弹性函数。记为。3.3 需求价格弹性的概念与分析需求价格弹性的概念：把需求量对价格的相对变化率称为需求的价格弹性。记为。由于需求函数是价格的递减函数，所以需求弹性一般为负值。当=-1（即|=1）时，称为单位弹性。即商品需求量的相对变化与价格的相对变化基本相等，生活中常见的例子是报纸的发售量和价格基本上成正比。当1）时，称为富有弹性。即商品需求量的相对变化大于价格的需求变化，此时价格的变化对需求量的影响较大。例如空调、汽车等高档生活用品，包括旅游和专业服务等。需求富有弹性的商品价格下降而总收益增加，所以能够作到薄利多销的商品是需求富有弹性的商品。需求富有弹性的商品价格上升而总收益减少，说明了这类商品如果调价不当，则会带来损失。当-10（即| 0）或降价（p0）对总收益的影响。利用需求弹性的概念，可以得出价格变动如何影响销售收益的结论。因此，投资者在制定或变动产品价格时，一定要考虑到自己产品需求价格弹性的大小，这样才能更好地利用价格策略增强竞争力。3.4 需求价格弹性的应用3.4.1 需求价格弹性在价格预测中的作用由于Ed在公式上等于需求量变动的百分比与价格变动的百分比之比，所以在产品需求弹性已知的条件下，我们可以在预测未来需求量或需求量变动率后，预测房地产在未来某一时期的价格。如锦江现代城小区房屋销售的弹性系数为2，2015年的销售价格是1.5万元/平方，预计2016年的销售量会从2000套上升到3000套，则可预测2016年的价格变动率=需求变动率/弹性系数=50%/2= 25%，预期价格=基期价格(1+价格变动率)=1.500*1.25=1.875 万元/平方。3.4.2 需求价格弹性在需求量预测中的作用投资者在制定或变动房屋价格时，一定要考虑该地区房屋需求价格弹性的大小，这样才能够更好地利用价格策略，在竞争中求得生存与发展。在基期需求量和已知Ed的条件下，投资者在知晓价格变化的情况后，也可以用上面的原理来预测一下自己商品在未来某一时期内的需求量。例：锦江现代城小区三居室房屋的需求函数为，P为价格（1） 我们首先分析P=4时的房屋的需求弹性： （2） 其次分析房屋价格变动对房屋销售的影响，即当P=4时，若价格上涨1%，总需求变化幅度为多少，上升还是下降？若价格增加一个单位，总需求将变动多少，增加还是减少？由弹性的定义及（1）的结果可知：若价格上涨1%，总需求将下降0.54%； 由边际的经济意义及（1）的结果可知：若价格增加一个单位，总需求将下降8个单位。（3） 此时我们研究价格的变动率对总收益的变动率有何影响，即当P=4时，若价格上涨，总收益将变动多少？上升还是下降？若P=6时，将如何变化。 由（2）的结果可以看出，弹性是一个相对量的比较，价格变动1%，相应的需求量将变动；而边际则是一个绝对量，价格增加一个单位，需求量将增加或减少多少个绝对量。边际与弹性，一个从绝对量变化的角度，一个从相对量变化的角度。但有一点它们是相同的，就是它们都是考虑在某一点时的瞬间变化情况，均是局部性的概念，而不是对整个变化过程做研究。（4）当房屋价格设置为多少时投资者获得的总收益最大：总收益应为需求量与价格的乘积，即： 边际收益收益弹性：表示p=4时，价格上升1%，总收益增加0.46%；价格增加一个单位，总收益增加27个单位。边际收益收益弹性： 表示P=6时，价格上升1%，总收益将减少0.85%；价格增加一个单位，总收益减少33个单位。那么，总收益有时升，有时降，何时才能使总收益最大呢？这是一个整体性问题， 若用边际或弹性来解决则显得有些罗嗦，在经济数学中，一般可用最大（小）值来解决：，(舍去)所以P=5时总收益最大。5 结论经济是国家的命脉，经济是保障人民生活稳定的条件，同时又是社会发展的决定因素，弹性分析以它独特的优势正被作为一种工具，在投资分析中发挥其作用。随着市场经济的不断发展，利用数学知识解决经济问题显得越来越重要，而弹性分析是高等数学中的重要概念，