某小区建设项目可行性研究报告.doc

新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目香悦丽都小区建设项目可行性研究报告可行性研究报告 0 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目香悦丽都小区建设项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 建设单位建设单位: :新余市仁泰房地产开发有限公司新余市仁泰房地产开发有限公司 编制时间编制时间: :二 0 一四年九月 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目香悦丽都小区建设项目可行性研究报告可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论.1 第一节 项目概况.1 一、项目名称 .1 二、项目建设性质 .1 三、项目承办单位 .1 四、项目拟建设地点 .1 五、可行性研究工作的组成 .2 第二节 研究的依据与范围.2 一、研究依据 .2 二、研究的范围 .2 第三节 可行性研究主要内容.3 一、建设内容与规模 .3 二、项目管理与实施 .6 三、投资估算与资金筹措 .6 四、问题与建议 .7 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性.8 第一节 项目背景.8 一、新余市概况 .8 二、社会经济发展趋势分析 .13 三、新余市城市发展概况 .16 四、新余居民住宅市场现状及分析 .20 第二节 项目建设的必要性.25 第三章第三章 建设场地及建设条件建设场地及建设条件.26 第一节 建设场地.26 一、选址原则 .26 二、项目选址 .26 第二节 建设条件.27 一、自然地理条件 .27 二、社会经济概况 .29 三、场地现状情况 .29 四、基础设施条件 .30 五、建设材料及运输条件 .31 第四章第四章 项目建设规模项目建设规模.32 第五章第五章 项目规划及工程设计项目规划及工程设计.36 第一节 项目规划方案.36 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目香悦丽都小区建设项目可行性研究报告可行性研究报告 2 一、规划指导思想与原则 .36 二、总平面布局 .37 三、绿化景观规划 .38 四、建筑立面 .40 五、竖向设计 .40 六、道路设计 .41 七、住宅户型设计 .42 八、商铺设计 .43 九、半地下室设计 .43 第二节 工程设计方案.43 一、建筑设计 .43 二、结构设计方案 .45 三、给排水设计 .46 四、电气设计 .52 第一节 环境保护.63 一、环境现状 .63 二、环境质量标准及污染物排放标准 .63 三、主要污染源和主要污染物 .64 四、环境影响评价 .64 五、环境保护措施 .65 第二节 水土保持.66 第七章第七章 节约能源节约能源.67 一、设计依据.67 二、建筑节能.67 1、总平面节能设计措施.67 2、建筑单体节能设计.67 第八章第八章 项目管理与实施进度安排项目管理与实施进度安排.72 第一节 项目管理.72 第二节 项目实施进度.73 第九章第九章 劳动安全、职业健康及消防劳动安全、职业健康及消防.74 第一节 劳动安全保护、职业健康.74 第十章第十章 项目招标方案项目招标方案.75 第一节 项目招标范围及招标组织形式.76 第二节 投标、开标、评标和中标程序.76 第三节 评标委员会的人员组成和资格要求.77 第十一章第十一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.80 第一节 投资估算范围.80 第二节 主要编制依据.80 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目香悦丽都小区建设项目可行性研究报告可行性研究报告 3 一、基础资料 .80 二、设备及安装工程 .80 三、土建工程 .80 四、其他费用的取费 .81 第三节 投资估算结果.82 第四节 资金筹措.85 第五节 经济效益分析.85 一、编制依据 .85 二、销售收入估算 .85 三、销售税费及销售费用 .86 四、开发项目利润 .86 五、评价结论 .86 第十二章第十二章 风险分析及对策风险分析及对策.86 第一节 业主方自身风险分析及对策.87 第二节 项目建设参与单位诚信风险分析及对策.88 第三节 合同风险分析及对策.89 第四节 项目资金、质量和进度风险及对策.90 第十三章第十三章 结论和建议结论和建议.92 第一节 结论.92 附件: 1、建设单位营业执照复印件 2、建设单位房地产开发资质证书复印件 附图: 1、项目区位图 2、项目规划总平面图 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 0 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目项目概况概况 一、项目名称一、项目名称 新余市仁泰香悦丽都小区建设项目 二、项目建设性质二、项目建设性质 新建 三、项目承办单位三、项目承办单位 新余市仁泰房地产开发有限公司 法人代表： 经营范围：房地产开发、销售 (以上项目凭资质证书经营) 四、项目拟建设地点四、项目拟建设地点 项目建设地点位于天润路以东，东西走向的润天路将小区 分隔成南、北两区。项目北区北面是盛泰园小区，南区南面 是医药公司，医药公司南面是赛维大道。项目东面是恒大 雅园。 该地块用地规整，四周城市道路交通便捷，区位优越;整个 小区地势平坦,工程地质条件较好,无不良地质现象,城市各项基 础设施容易配套,建设条件优越。 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 1 五、可行性研究工作的组成五、可行性研究工作的组成 为了加快新余市仁泰香悦丽都小区建设项目的建设进程， 项目承办单位委托我院编制本工程的可行性研究报告。因此， 我单位委派了主要技术骨干组建项目组进入现场实地踏勘，在 充分取得调查研究资料的基础上，并对项目进行投资估算和经 济分析及评价，在此基础上编制完成了新余市仁泰香悦丽 都小区建设项目可行性研究报告 。 第二节第二节 研究的依据与范围研究的依据与范围 一、研究依据一、研究依据 1.投资项目可行性研究指南国家计委计办投字200215 号通知 2.建设项目经济评价方法与参数 （第三版）发改投资 20061325 号 3.江西省国民经济和社会发展第十二个五年发展规划 4.新余市国民经济和社会发展第十二个五年发展规划 5.新余市城市总体规划（2008-2030） 6.项目可行性研究报告编制委托书及咨询合同 7.其他有关的国家规程、规范、标准及项目的有关基础资料。 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 2 二、研究的范围二、研究的范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规 定，我院对项目建设的选址和建设条件进行了实地勘察，对项 目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、总 平面布置与建筑方案、环境保护、消防安全和节能措施、项目 管理与实施进度安排、项目招标方案、投资估算与资金筹措等 方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资 金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。 第三节第三节 可行性研究主要内容可行性研究主要内容 一、建设内容与规模一、建设内容与规模 新余市仁泰香悦丽都小区项目，分为北区和南区。其中 北区为住宅用地，用地面积 10135.06 平方米，总建筑面积 16209.79 平方米；南区为商住用地，用地面积 34648.63 平方 米，总建筑面积 76103.79 平方米(地上建筑面积 59487.45 平方 米，半地下室建筑面积 16616.34 平方米)。 项目主要技术经济指标详见下表： 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 3 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 4 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 5 二、项目管理与实施二、项目管理与实施 本项目建设单位为新余市仁泰房地产开发有限公司。为做 好项目的各项工作，建设单位成立了项目部，负责各项手续的 办理、设计、报批与实施等各项工作。 项目建设期 24 个月，即 2014 年 8 月-2016 年 8 月。 三、投资估算与资金筹措三、投资估算与资金筹措 经估算，本项目总投资为 17743.77 万元。其中：建筑工程 费8243.76万元，设备购置及安装工程费2686.41万元，其他费用 5394.11 万元（含土地费、建设期利息） ，预备费 1419.50 万元。建 设投资构成如下： 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 6 项目总投资构成表项目总投资构成表 单位：万元 项目总投资 17743.77 万元，资金筹措方案为：建设单位自 筹。 四、问题与建议四、问题与建议 建议项目承办单位加快前期工作，积极落实建设资金，早 日开工，保质保量完成项目建设，尽早投入使用，发挥其应有 效益。 总投资17743.77100.00% 建筑工程费8243.7646.46% 设备购置费306.971.73% 安装工程费2379.4413.41% 工程建设其他费用5394.1130.4% 基本预备费1419.508.0% 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 7 第二章第二章 项目建设背景及项目建设背景及必要性必要性 第一节第一节 项目背景项目背景 一、一、新余市概况新余市概况 1、自然地理 新余市地处赣西地区中心位置，袁河中下游，市域地理坐 标为：东经 1142911524，北纬 273328 05，全境东西最长处为 101.9 公里，南北最宽处为 65 公里。 东邻樟树、新干，西接宜春，南连吉安、安福、峡江，北毗上 高、高安。市域辖一区一县和一个风景名胜区，国土总面积为 3163.67 平方公里（其中渝水区 1775.61 平方公里，分宜县 1388.06 平方公里） 。市域土地利用构成为“六山半水两分田， 分半道路和庄园” 。城区距省会南昌 160 公里，距宜春市 64 公 里，距萍乡市 134 公里，距樟树市 77 公里。 2、地质 新余市地跨杨子准地台和华南褶皱系两大地质构造单元。 地层发育较全，出露良好，区内除前震旦系，寒武系，中泥盆 统，中侏罗统一中白垩统，上第三系缺失外，其他各系地层均 有出露，总厚达 1057214886m。新余市在漫长的地质史上， 几经沧桑，由于不同的沉积环境使出露地层内蕴藏着丰富的铁、 煤、石灰石、镁质粘土、粉石英等沉积矿产。 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 8 新余市历史上岩浆活动频繁，侵入期次多，但分布零星， 规模不大，以酸性侵入岩为主，超基性侵入岩局部可见，但不 发育，在侵入岩和变质岩中含有丰富的金属矿产。 新余市地跨两大地质构造单元，地质构造复杂，以萍乡 广丰深断裂为界（地理位置大致以沿浙赣铁路为界） ，以北属杨 子准地台，以南为华南褶皱系，本区构造发展演化与区域上一 致，经历了多次强烈的构造运动。 新余市在地台晚期相对活动时形成了规模不一的断陷盆地， 主要分布在洋江以北下塘一带，以及新余城区以东地区，分别 隶属于雷桥盆地及清江盆地，呈北东南西展布。 区内断裂发育，主要有萍乡广丰深断裂，谢家岭未山 大断裂及一系列小断裂（断层群：操场断层群、洞村断层群、 水头楼下断层群，东坑双林断层群，分宜断层群，铁坑断 层群、皇化断层群，河下断层群及花鼓山断层群等） 。 区内构造线走向一般为北东北东东向，部分为北北东、 北北西向，属华厦系构造。 新余市属 6 度以下地震烈度区，无需地震设防。 3、地貌 新余市地处萍乐凹陷带西段与武功山隆起带相邻部位，南 部为由元古界变质岩系多期花岗岩组成的以低山为主的低山丘 陵地形，中部为由上古生代、中古生代新生代地层组成的波浪 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 9 起伏的丘陵岗地及袁河流域冲积平原地形，北部蒙山狮形 顶低山地形呈北东东向横亘于北部边缘，形成新余市南北高， 中部低平，东部扇形敞开，袁河横贯中部的鞍形地貌特征。 区内地势南北略高，南面大岗山山势峻峭，主峰大岗山海 拔 1091.8m，为区内之冠，北部蒙山主峰白之峰海拔 1004.2m， 区内山体一般呈北东南西向展布，区内中部较低平，河溪纵 横，水网密集。袁河呈近东西向横贯中部，新余城区以东冲积 平原呈扇形敞开，阶地发育，为沉积内叠阶地，冲积平原较宽 敞，一般宽 56km，最宽处可达 8km，纵向上较平缓，坡度一 般不超过 3。 新余市地貌类型主要分六种：（1）构造侵蚀低山地形； （2）构造侵蚀高丘陵地形；（3）构造侵蚀剥蚀低丘陵地形； （4）侵蚀剥蚀岗地地形；（5）河流阶地地形；（6）河流冲堆 积平原地形。 新余市低丘（海拔 100300m）面积最广，达 265.05 万亩， 占土地总面积 55.85，主要分布在分宜县，渝水区之中部和 东部，河谷平原（海拔在 100m 以下）面积为 148.32 万亩，占 土地总面积的 31.25，主要分布在渝水区袁河两岸，江口水 库以下河谷冲积平原。高丘（海拔 300500m）面积为 51.45 万亩，占土地总面积的 10.84，主要分布于分宜县高岚、洞 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 10 村、风阳和渝水区的九龙、良山、河下等地。低山（海拔在 500m 以上）面积 9.71 万亩，占土地总面积的 2.05，主要分 布在西南大岗山和北部蒙山一带。 4、水文 新余市地处袁河中下游，河流水系十分发达，新余市共有 大小河流 22 条，其中有 17 条属袁河水系，另外四条属其他水 系。新余市较大河流有袁河、孔目江、杨桥河、蒙河。流经新 余城区的有袁河、孔目江。袁河属赣江水系，发源于萍乡武功 山北麓，自西而东流经四市（萍乡、宜春、新余及樟树市） ，于 樟树市张家山乡的荷埠馆注入赣江。河流全长 273km，流域面 积 6486k，其中江口水库坝址以上的集雨面积 3900k，袁河 多年平均流量 112m/s，枯水流量 3-5m/s，历史最大洪峰流 量（1926 年）为 5860m/s，1962 年江口地段实测洪峰流量为 3710m/s，江口水库多年平均迳流总量为 34.44 亿 m。江口水 库以下河段流量受江口水库的控制，袁河在新余市境内长度为 116.9km，其中分宜县内 26.3km，渝水区境内 90.6km，市内河 床比降为 0.196，平均深度 7.3m，平均宽度 155m，最窄处仅 60m（罗坊乡八元村河段） ，河道弯曲线窄，局部河段砂、砾石 淤积成滩，俗有十八道弯三十个滩”之说。 孔目江属袁河支流，发源于分宜县洞村乡蛇咀自然村蒙山 西麓，流经分宜县洞村乡，渝水区的欧里乡、观巢乡，经沙土 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 11 乡贯下村注入袁河。孔目江全长 49km，流域面积 484k，河床 平均宽 30m，平均深 3.1m，河床比降 1.2，多年平均流量 7.7m/s，枯水流量 1.5m/s。十年一遇洪峰流量 830m/s。新 余市较大河流还有杨桥河、蒙河等。 5、气象气候 新余市地处亚热带湿润性气候区，具有气候温和，日照充 足，四季分明，雨量充沛，无霜期长等气候特点。 （1）气温：新余市多年平均气温 17.8。七、八两月为 全年最热月，平均气温在 26.629.8之间，极端最高气温达 40（1971 年 7 月 31 日） 。1、2 两月为全年最冷月，月平均气 温在 3.55.6之间，极端最低气温为-8.3，全年无霜期 276 天。 （2）日照：新余市多年平均日照时数 1667.2 小时，占可 照时数的 37.5，太阳辐射总量多年平均值为 102.89 千卡 /c，但时空分布不均，一般山区低于丘陵，丘陵低于平原。 每年 7、8 两月日照时数明显偏多，占全年日照时数的 59，7 月份太阳辐射总量为 14.144 千卡/c，11、12 两月日照时数 显著偏少，其中 2 月份辐射总量仅为 5.224 千卡/c。 （3）降水：新余市多年平均降水量为 1582.3mm，最大年 降水量达 2125mm（1954 年） ，最小降水量为 986.8mm（1978 年） ， 新余市属全国多雨地区之一，降雨丰沛，比全国平均降雨量 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 12 629mm 多一倍多，比江西省平均降雨量 13501397.3mm 多 185232.3mm，水资源丰富，但降雨时空分布不均，每年 46 月降雨占全年降雨量的 46左右，而 1012 月份仅占全年降 雨量的 12左右，在地域分配上一般沿浙赣铁路，江口水库一 带降雨量最多，分宜县洞村高岚一带也是多雨中心，其余均 相应为少雨区，良山镇为最少。 （4）蒸发：新余市植被条件较好，年蒸发量一般低于年降 水量，新余市多年平均蒸发量为 1071mm。最大年蒸发量为 1360.4mm（1963 年） ，最少年蒸发量 820.8mm（1975 年） ，每年 79 月蒸发量最大，一般占全年的 45，13 月最少，约占 全年的 12，时空分布不均，一般平原大于丘陵和山区，78 月份为全年最大蒸发月，历年最大月蒸发量为 363.4mm（1971 年 7 月） ，12 月份为全年最少蒸发月，历年最少月蒸发量为 25.0mm（1984 年 2 月） 。 （5）风：新余市城区四周环山，风力微弱，多二级风，多 年平均风速为 2.5m/s，风速大于 7 级风（17m/s）以上日期平 均每年 1.3 天，新余城区主导风向为东北风。10 月份以后因北 方冷空气自鄱阳湖侵入我省，沿赣江、袁河运行至新余市，使 新余市风向多呈东北、东北偏东。受夏季亚热带风高控制，而 南部武功山余脉阻挡高气压，高气压只能从湖南沿袁河侵袭新 余市，故常多西南、西南偏南风。 新余市仁泰新余市仁泰香悦丽都小区建设项目可行性研究报告香悦丽都小区建设项目可行性研究报告 13