房地产开发流程.ppt

房地产开发流程之拓展篇,开发前期准备阶段,确定目标地块,选址,拟定土地开发计划,确定待选目标地块,市调报告,面积?,起拍价?,用地性质?,容积率?,配套设施?,建筑密度?,地理位置?,规划区域?,交通环境?,商业?,三、开发流程,开发前期准备阶段,土地拍卖报名，缴纳保证金,参加土地拍卖,完清土地拍卖手续,缴纳土地出让金、拍卖服务费1,取得选址意见书、红线图、规划设计条件通知书,取得地形图,取得土地,取得建设用地批准书,拍卖成交确认书,土地出让合同,选址意见书,红线图,办理基建计划,基建计划批文,三、开发流程,规划设计阶段,方案设计,修祥方案设计,单体方案设计（景观、户型、外立面）,扩初设计,施工图设计（建施、结施、水施、电施、风施、外立面、装饰）,审图公司审图,施工前技术交底,概念设计,缴纳15元/平米的人防工程易地建设费，取得人防工程易地建设证,卫星观测设备移建费：45万,1、申请2、选址意见书及附件复印件（提供原件进行核对）3、设计方案图件每一方案2套（一般项目两个方案、重要项目三个方案比选，并须提供景观设计方案，附光盘或其他电子文件）4、效果图每一方案各一套（含A4幅面一套和电子文件）未在我市登记注册的设计单位须提供营业执照、勘察设计资质证书复印件及最近的年检证明（须加盖鲜章）,1、申请2、建筑设计方案批文和建设用地规划许可证复印件3、建设项目批准文件4、建施图4套（含水施、电施、附光盘）5、土地批准文件复印件1份和地籍图6、建设工程档案报送责任书复印件1份7、人防工程易地建设证或防空地下室建筑许可证复印件1份注：未在我市登记注册的勘察设计单位须提供营业执照、勘察设计资质证书复印件及最近的年检证明（须加盖鲜章）,环评报告,三、开发流程,施工建设阶段,办理消防设计审核意见书,1、总平面布置图2、建筑施工设计图（重点工程应报扩初设计和消防设计专篇）3、结构施工图4、水施图5、电施图6、通风空调施工设计图7、防排烟系统施工设计图8、如设计有自动消防设施工程的应同时报送相关图纸、资料,1、建筑工程施工许可申请表2、建设工程项目基建计划文件（复印件）3、建设工程规划许可证（复印件）4、建设工程中标通知书和建设工程施工合同及监理合同（复印件）5、建设工程质量和安全监督手续6、已按规定缴纳工程有关税费7、消防审查意见书（依据消防法第十条）8、施工图审查报告9、建筑业企业资质等级证书、安全生产许可证书、营业执照（副本复印件），项目经理资质证书、施工员证、安全员证、质检员证（原件、复印件及一寸照片一张）；监理企业资质等级证书、营业执照（副本复印件），总监理工程师、监理工程师、监理员（原件及复印件）10、施工组织设计11、施工单位流动人口计划生育管理目标责任书或承诺书（根据市政府目标考核文件）12、建筑施工企业已为从事危险作业的职工办理意外伤害保险13、监理规划14、视具体工程按规定提交的其它文件,办理安全、质量报监登记书,缴纳工程定额测定费：中标价的1.4,白蚁防治费：1.5元/平米,缴纳城市建设配套费：40元/平米,散装水泥专项基金：0.96元/平米（使用散装水泥可返还）,墙改基金：7元/平米（使用保温节能材料可返还）,排污许可证1元/平米,施工建设阶段,放验线,基础开挖，开始施工,1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，取得基础验收合格证，并已确定施工进度和竣工交付日期；4、营业执照和资质等级证书；5、工程施工合同及关于施工进度的说明；6、商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图；7、向买受人提供的和8、前期物业管理招投标工作完成的证明文件。,基础施工至正负0平面,取得基础验收报告,缴纳1元/平米的排污费,取得排污许可证,1、申请2、建设工程规划许可证复印件1份（须提供原件进行核对）注：拿到放线通知书后，企业自己寻找规划院放线（收费），由规建局验线（不收费）,复线,“五证一书”的取得贯穿了房地产开发流程,一,二,三,四,五,报建流程,是经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,是政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,选址意见书,六,建设用地规划许可证,国有土地使用证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,城市规划法第三十条规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布置必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。,竣工验收阶段,规建局建管科竣工验收备案,房管局项目备案验收,城建档案馆档案归档,验收程序,规建局工程科规划验收,消防验收,质监站验收,双证办理,竣工验收阶段,质监站验收,消防验收,规建局工程科规划验收,1、留站资料准备完毕报质监站2、一户一验10%抽检3、质监站到现场验收（水、电、气通）4、质监站每周四上会5、组织综合验收会（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地勘单位、质监站），现场签字（监督登记表、质量保修书、竣工验收报告）6、取得质量监督报告,1、准备资料交政务中心窗口2、消防支队验收人员到现场验收3、取得消防验收合格证,1、准备资料交政务中心窗口2、规建局、执法局验收人员到现场验收3、取得建设工程规划验收合格证,竣工验收阶段,规建局建管科竣工验收备案,准备资料交政务中心窗口建管科验收人员到现场验收取得竣工验收备案书,房管局项目备案验收,准备资料交政务中心窗口房管局验收人员到现场验收取得项目备案书,城建档案归档,全部原件：工程准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件,准备资料交政务中心窗口房管局验收人员到现场验收取得项目备案书,项目整体备案,双证办理,1、房地产开发过程中所涉及的部门有:市政府、计委、规建局、国土局、房管局、消防支队、环保局、环监支队、质监站、人防办、水利局、执法局、气象局、文化局、城建档案馆、造价办、散办、白蚁办、墙改办、卫星观测站、电业局、自来水公司、天然气公司等,2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:选址意见书、红线图、设计条件通知书、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工