（产业经济学专业论文）新兴古典经济学视角下房地产业演化动力研究.pdf

硕m a 士s t 学e r 位 s 论t i t 丈e m a s t e rst i t e s i s t h er e s e a r c hf o rt h ee v o l u t i o n a lr u l e so fr e a l e s t a t ei n d u s t r yu n d e rt h en e wc l a s s i c a l e c 0 n0 m l c s at h e s i s s u b m i t t e di np a r t i a lf u l f i l l m e n to ft h er e q u i r e m e n t fo rt h em a s t e rd e g r e ei ne c o n o mi c s b y l ub i n p o s t g r a d u a t ep r o g r a m c o l l e g eo fe c o n o m i c s c e n t r a lc h i n an o r m a lu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r ：d e n gh o n g p i n g a c a d e m i ct i t l e ：p r o f e s s o r s i g n a t u r e a p p r o v e d m a y 2 0 1 1 2洲86 川898iiii_ y 硕士学位论文 m a s t e r st i i e s i s 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：f 丕礼 日期：山ff 年0 3 户j 乒7 日 ， 学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研 究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅； 学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手 段保存、汇编学位论文。( 保密的学位论文在解密后遵守此规定) 保密论文注释：本学位论文属于保密，在年解密后适用本授权书。 非保密论文注释：本学位论文不属于保密范围，适用本授权书。 作者签名：予诫 日期：山l l 车西月0 , 7 日 导师张邓 日期芷叫f 年蜘：；口日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益。园童途塞堡銮厦溢卮! 旦兰生l 旦二生；旦三生蕉查! 言煮，- f f 魏- o l - 黝日期：山if月；9 日 1 ， 钆们 夏竹 ，知r 争 名 力戤勘 者期 作日 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 房改以来，中国房地产市场经过十余年的发展，房地产业为基本解决我国居民 的住房温饱问题，这段时间我国的房地产业处于高速增长的阶段。由于外部环境的 改变和行业内部竞争关系的变化，房地产业的发展会经过由衰到盛、盛极而衰的产 业循环过程。相关的文献资料表明，房企的专业化程度、规模和市场占有率都将进 一步提高，房企将更加重视品牌建设，差异化竞争将成为房地产市场竞争的主要方 式。本文认为，中国房地产行业的发展面临着转折，这样的现实不仅对中国房地产 企业发展有直接影响，同时也会关系到我国政府相关房产调控政策的变化。因此， 在此背景下，研究房地产行业的演化规律，并重点对演化动力进行研究，正好顺应 了我国房地产行业发展变化的现实。 本文的研究内容是： 第一章为绪论部分，这部分主要包括论文的研究背景和意义，对国内外关于本 论题的相关研究综述，并阐述本文研究目标、内容、方法、思路和拟解决的问题。 第二章为静态分析和比较静态分析部分，在静态分析和比较静态分析之后，本 文得出了房地产市场演化的根本动力是房地产市场在专业化过程中如何权衡生产 效率提高和交易费用增加的两难选择问题的结论。 第三章为动态分析部分，在动态分析之中，根据静态和比较静态分析的结论， 具体到房地产市场的特征，将房地产市场的演化动力归结为5 个因素：土地供给市 场、房地产市场的资金供给、房地产行业的相关税费、政府制定的房地产相关政策 和社会经济增长和个人收入水平。 第四章为经验数据分析部分，本文设置了6 个演化动力的指标，收集1 9 9 9 年 1 0 1 0 年这1 2 年的中国房地产市场相关数据，利用灰色关联分析法，得出了这6 个指标与房地产市场演化的关联度数值，从而比较了这6 个演化动力指标在现实的 经济生活中的作用。 第五章为福利分析，本文对政府提供保障性住房进行了分析，认为政府提高 保障性住房的行为可以增加整个房地产市场的福利。 第六章为论文的小结部分，在前文的基础上，总结概况了本文的研究结论， 并归纳了本文的研究不足。 关键词：房地产市场；演化动力；新兴古典经济学；灰色关联法 a b s t r a c t c h i n a sr e a le s t a t em a r k e th a sd e v e l o p e dr a p i d l y s i n c et h er e f o r mo ft h e m o n e t i z a t i o no fh o u s i n ga l l o c a t i o ni n19 9 8 ，t h er e a le s t a t em a r k e th a sb e e ni m p r o v i n g p e o p l e s l i v e l i h o o d d u et ot h ec h a n g eo fe x t e r n a le n v i r o n m e n ta n dt h ei n d u s t r y s i n t e r n a lc o m p e t i t i o nr e l a t i o n s h i p s ，t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yw i l lp a s s t h r o u g ha ni n d u s t r yc y c l e t h e l i t e r a t u r e si n d i c a t et h a tt h em a r k e ts h a r ew i l lb e i m p r o v i n gi nt h ef u t u r e ；t h ee n t e r p r i s e sw i l lp a ym o r ea t t e n t i o n t ot h eb r a n dc o n s t r u c t i o n t h i sp a p e ra r g u e st h a tc h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yi sf a c i n gt h et u r n i n g t h e r e f o r e ，u n d e r t h i sb a c k g r o u n d ，r e s e a r c h i n gt ot h ee v o l u t i o n a lr u l eo fr e a le s t a t ei n d u s t r yi si m p o r t a n tt o t h ec h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h ec h a n g eo fr e a l i t y t h et h e s i sc o v e r ss i xp a r t s ： t h ef i r s tc h a p t e ri sa ni n t r o d u c t i o ns e c t i o n ；t h i sp a r tm a i n l yi n c l u d e st h eb a c k g r o u n d o ft h er e s e a r c h ，t h es i g n i f i c a n c e ，r e s e a r c h i n gt a r g e t s ，c o n t e n t ，m e t h o d ，i d e a sa n dp l a n st o s o l v et h ep r o b l e m s t h es e c o n dc h a p t e ri sas e c t i o no fs t a t i ca n a l y s i sa n dc o m p a r a t i v es t a t i ca n a l y s i s i n t h es t a t i oa n a l y s i sa n dc o m p a r i s o ns t a t i ca n a l y s i s ，t h i sp a p e rh a so b t a i n e de v o l u t i o n a l p o w e ro fr e a le s t a t em a r k e t t h ee v o l u t i o n a lp o w e r i st h eb a l a n c eo ft h ee f f i c i e n c ya n d t h ec o s t t h et h i r dc h a p t e ri sa b o u td y n a m i ca n a l y s i s i nt h i sp a r t ，t h er u l e sa r ef i v ef a c t o r s ： t h es u p p l yo fl a n d ，t h ec a p i t a l ，t h et a x e s ，t h ep o l i c ya n dt h ep e r s o n a li n c o m e t h ef o u r t hc h a p t e ri sa b o u te m p i r i c a ld a t aa n a l y s i s t h i sp a p e rs e t su ps i x e v o l u t i o n a ld y n a m i ci n d e x e s ，c o l l e c t i n gt h ed a t ao fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e ti nl a s t12 y e a r s b yu s i n gt h eg r a yc o r r e l a t i o na n a l y s i sm e t h o d ，t h e6i n d e x e sc a nb ec o m p a r e d t h ef i f t hc h a p t e ri sa b o u tw e l f a r ea n a l y s i s t h i sp a p e ri st op r o v i d et h a tt h eb e h a v i o r o ft h eg o v e m m e n tc a ni n c r e a s et h eb e n e f i t so ft h ew h o l er e a le s t a t em a r k e t t h ef i f t hc h a p t e rf o rw e l f a r ea n a l y s i s ，t h i sp a p e ri st op r o v i d ea f f o r d a b l eh o u s i n g g o v e m m e n ti sa n a l y z e d ，t h i n kg o v e m m e n ti m p r o v e a f f o r d a b l eh o u s i n gb e h a v i o rc a n i n c r e a s et h ew h o l eo ft h er e a le s t a t em a r k e tb e n e f i t s t h es i x t hc h a p t e ri sa b o u tp a p e r se x e c u t i v es u m m a r y 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s k 呵w o r d s ：r e a le s t a t em a r k e t ；e v o l u t i o n a lp o w e r ( r u l e ) ；n e wc l a s s i c a le c o n o m i c s ； 伊a yc o r r e l a t i o na n a l y s i sm e t h o d 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 摘要 目录 a b s t r a c t 目录 第一章绪论 l 1 1 1 选题的背景和意义1 1 1 1 选题的背景1 1 1 2 选题的意义l 1 2 相关文献评述2 1 2 1 分工、专业化理论研究综述2 1 2 2 产业演化研究综述3 1 2 3 分工、专业化视角下的产业演化研究综述4 1 3 本文的研究目标、内容、方法、思路和拟解决的问题5 1 3 1 研究目标5 1 3 2 研究内容6 1 3 3 研究方法6 1 3 4 研究思路6 1 3 5 拟解决的问题6 第二章房地产业演化动力的静态分析 2 1 分工和专业化视角下的经济环境描述7 2 1 1 新兴古典经济学视角下的假定条件7 2 1 2 经济环境的数学函数描述8 2 2 静态分析的模式推导9 2 2 1 个人决策比较静态分析”l o 2 2 2 一般均衡的比较静态分析1 4 2 3 静态模式的应用1 5 2 3 1 房地产业演化动力1 5 2 3 2 房地产相关问题的解释“1 6 硕士学位论炙 m a s t e r st t l e s i s 第三章房地产业演化动力的动态分析1 8 3 1 分工和专业化前提下的假定条件l8 3 2 动态分析模式推导18 3 2 1 考虑时间要素的动态模式1 8 3 2 2 专业化程度的演变2 l 3 2 3 与房地产相关的各种交易费用分析一2 2 3 3 动态模式的应用2 2 3 3 1 房地产业演化动力”2 2 3 3 2 房地产相关问题的解释2 3 第四章中国房地产业演化动力的相关经验数据研究 2 5 4 1 数据采集原则及依据2 5 4 2 房改以来房地产演化动力形式化分析2 5 4 2 1 专业化程度和交易费用的度量”2 6 4 2 2 房地产业演化动力的检验2 6 第五章房地产业演化动力与社会福利” 3 2 5 1 社会福利的帕累托最优标准“3 2 5 2 我国房地产市场福利改进分析3 2 5 2 1 我国房地产业演化动力与社会福利改进”3 2 5 2 2 政府行为分析”3 2 5 2 3 政府供给行为与社会福利3 3 5 2 4 相关问题解释3 4 第六章结论与展望n 3 5 6 1 研究结果小结3 5 6 2 研究不足及展望3 7 参考文献 致谢 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 1 选题的背景和意义 第一章绪论 1 1 1 选题的背景 房改以来，中国房地产市场经过十余年的发展，房地产业为基本解决我国居民 的住房温饱问题做出了巨大的贡献，这段时间我国的房地产业处于高速增长的阶 段。由于外部环境的改变和行业内部竞争关系的变化，房地产业的发展会经过由衰 到盛、盛极而衰的产业循环过程。相关的文献资料表明，我国现今房地产企业的盈 利状况并不乐观，预计经过数年的调整，房地产业将进入微利时代，房地产企业的 发展策略将从重视数量为主转变为一并重视数量和质量，房地产企业之间因为竞争 的加剧，也将面临一系列的洗牌，房企的专业化程度、规模和市场占有率都将进一 步提高，房企也将更加重视品牌建设，差异化竞争将成为房地产市场竞争的主要方 式。以新兴古典经济学为视角，最新的一些研究成果表明，对房地产市场的演化动 力的研究主要集中在对房地产市场结构的变化、房地产制度的安排、房地产市场序 参量等问题的探讨上。 本文认为，中国房地产行业的发展面临着转折，这样的现实不仅对中国房地产 企业发展有直接影响，同时也会关系到我国政府相关房产调控政策的变化。因此， 在此背景下，研究房地产行业的演化规律，并重点对演化动力进行研究，正好顺应 了我国房地产行业发展变化的现实。 1 1 2 选题的意义 ( 一) 现实意义 本文题目的由来，源于现实的经济生活。房地产业关乎国计民生，房改以来， 我国的房地产业得到了快速的发展，居民的居住质量得到显著提高，但也存在不少 问题，如产业集中度低、企业平均规模小、投资增长不均衡、供应结构不合理、房 价涨幅过快等诸多问题。特别是近几年，房地产成为我国社会经济活动的大热词汇， 政府的宏观调控政策不断出台，但调控的效果不甚理想，并且有关房地产业的讨论 也一直是方兴未艾，在此背景下，研究房地产产业演化规律就具有很强的现实意义。 经济理论源于经济现象，又解释经济现象，并对经济现象的未来可能趋势做出判断。 本文涉及单一的房地产业演化动力的研究，以实证的手段来研究我国房地产产业演 f r 冷 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 化的动力，对经济现象做出尽可能合理的解释和预测，并用规范分析的方法来寻求 整个社会福利最大化的可能。 ( 二) 理论意义 本文涉及到的经济理论主要有两块：新兴古典经济学的内生分工理论；产业演 化理论。新兴古典经济学是以杨小凯为主的经济学家们所创立的，他们复活了古典 经济学的分工和专业化理论。与新古典经济学不同的是，新兴古典经济学强调分工 和专业化的内生性，与古典经济学不同的是，新兴古典经济学以现代数学工具演绎 分工和专业化的过程，因此，新兴古典经济学是以新古典经济学的研究范式复活了 古典经济学的灵魂，当然，在研究方法上新兴古典经济学的超边际分析与古典经济 学的边际分析是有区别的，新兴古典经济学家们笃信新兴古典经济学对经济现象的 解释能力将更强。产业演化理论是产业经济学研究的新领域，有关产业规模、产业 技术和产业组织等方面的研究是产业演化研究的重要内容。我国对房地产行业的研 究多集中在产业政策、宏观经济关系等方面，对房地产行业自身的发展规律缺乏研 究，因此，本文依托于新兴古典经济学的内生分工和专业化理论，对房地产行业的 演化规律进行研究，丰富房地产产业演化研究成果。 1 2 相关文献评述 1 2 1 分工、专业化理论研究综述 1 7 7 6 年，古典经济学家亚当斯密在国民财富的性质和原因的研究里系统 地论述了分工，分工理论是斯密经济学理论的核心。他认为分工的深化源于市场的 发展；分工的演进能够提高生产效率，是经济增长的源泉；关于分工为什么能提高 生产效率，他列举了三个原因：劳动者技能随分工而提高、劳动转化时间随分工得 到节省、新技术和机器随着分工而出现。马克思对分工后的协作进行了论述，提出 了“集体力 的概念，即分工是协作的基础，组成分工的各个环节通过组织协作来 形成一种团体的生产力或“集体力”。阿伦杨格( 1 9 2 8 ，报酬递增与经济进步) 很好地继承了亚当斯密的分工和专业化的思想，他将斯密的思想延伸为“分工一 般取决于分工 。他研究了迂回生产方式理论( 生产的资本化) ，认为报酬递增是迂 回生产方式所创造的，他将市场规模内生化，使劳动分工动态化了。斯蒂格勒( 1 9 5 1 ) 根据“劳动分工的深化取决于市场容量这一斯密的思想，解释了企业和产业问题。 他对分工的研究涉及了产业了生命周期、市场结构等方面，他认为，分工和专业化 过程是企业的职能不断细化后，分离给其他专门从事某一职能的企业的过程；分工 2 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的发展会导致市场垄断等。 新古典经济学将资源配置问题作为经济学研究的核心，采用边际分析这种数学 形式的方法研究经济现象，分工理论虽然在新古典经济学那里不受重视，但新古典 经济学家也有不少关于分工和专业化的精彩见解。穆勒认为商业是分工的结果。马 歇尔( 1 8 9 0 ，经济学原理) 对分工理论作了补充。他认为分工不是在任何情况下 都能增加生产效率，分工和极端专业化在低级工作上能增加效率，在高级工作上则 不一定。他还指出，分工越精细，工作的范围越小，会使工作变得单调。 制度经济学研究的重点重新回到了经济组织上来，特别是一大批新制度经济学 家对交易成本和相应制度的研究，使经济组织和制度重归主流经济学。康芒斯强调 了制度的重要性。科斯( 1 9 3 7 ，企业的性质) 式经济学家注意到了交易成本和制 度结构的重要性。 新兴古典经济学关于分工的理解，将是本文理论的来源。新兴古典经济学是2 l 世纪之交的1 0 多年间由以著名华人经济学家杨小凯为首的一大批学者所创立的， 以杨小凯自己的话说，“所谓新兴古典经济学，就是运用超边际分析方法，将被新 古典经济学遗弃的古典经济学的灵魂在一个现代躯体中复活。它比新古典经济学的 思想更古老，但却比新古典经济学的身躯更年轻”。新兴古典经济学以专业化与经 济组织为核心，它与新古典经济学的主要区别是：用专业化经济的概念代替了规模 经济；在新兴古典经济学的分析框架中，没有纯消费者和纯生产者的绝对分离，而 是以消费者一生产者作为个人效用函数和生产函数的起点，即个人既是消费者也是 生产者，并且，个人作为消费者有多样化的消费，作为生产者在生产中有专业化经 济；新兴古典经济学采用超边际的分析方法，个人最优决策永远是角点解。 新兴古典经济学认为分工的演迸遵从自给自足局部分工完全分工的 过程。关于分工结构为什么能从自给自足的状态向完全分工的状态演进，新兴古典 经济学给出的解释是交易效率的提高，当分工和专业化的好处大于由专业化带来的 交易费用时，分工就会被选择。因此，如何权衡“两难 分工和专业化带来的 生产率提高处与分工和专业化引发的交易费用增加，便是新兴古典经济学所要研究 的问题。 本文认为：新兴古典经济学基于个人的分工与专业化，通过网络效应，演绎出 企业和市场结构，形成了连接微观经济学与宏观经济学的桥梁。 1 2 2 产业演化研究综述 关于产业，本文采用的定义是：产业等同于市场。西方产业组织理论中的哈佛 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i s 学派s c p ( 结构一行为一绩效) 分析范式中，就将产业组织等同于市场结构。本文 所研究的房地产产业演化可以等同于房地产市场的演化研究。 经济学的理论发展深受时代的影响，达尔文的进化论便成了演化经济学产生的 契机。马克思提出的生产力和生产关系的矛盾发展就包含着动态演化的思想。凡勃 伦是第一个将生物学里进化论的思想引进经济演化的经济学家，他在有闲阶级论 中阐述了制度变迁来源于技术的变迁。熊彼特进一步发展了演化经济学，他把创新 看成是经济演化的本质，强调经济发展过程中的非均衡和质变。阿尔奇安( 1 9 5 0 ， 不确定性、生物进化与经济理论) 提出了经济环境具有甄别功能，使追逐“利 润 成为个体主动的行为，个体同时能够自我调整来适应环境，通过“模仿”和“试 错”的方式来达到。哈耶克经济演化思想的精髓集中体现在他的制度演化思想，他 认为社会秩序可以自发或自由地演化，制度是内生的。纳尔逊和温特( 1 9 8 2 ，经 济变迁的演化理论) 把经济的演化过程描述为一个“惯例”过程，基于“惯例、 “搜寻”、“创新 和“环境选择”，纳尔逊和温特对整个经济理论研究的基础进行 重构，提出了经济演化理论，标志着演化经济学的正式形成。我国著名的演化经济 学家贾根良( 1 9 9 5 ) 认为劳动分工是市场结构变化的根本原因，如何减少劳动分工 深化所带来的交易费用，即制度安排，是产业演化的决定力量。 1 2 3 分工、专业化视角下的产业演化研究综述 廖柏伟和杨小凯( 2 0 0 0 ) 研究了劳动分工的深化在企业内部和企业之间演进的 情况，他们认为，企业内部的劳动分工深化会使企业规模和生产率提升，企业间的 劳动分工深化会使得企业的平均规模变小和生产率的提升。张永生对产业演化规律 结果的描述是，随着产业分工链条加长，中小企业的比重会越来越大，大型企业的 比重会越来越小，且大型企业多集中在产业链条的末端。他研究了不同时期产业特 征，他认为，新兴产业的一体化是垂直非一体化，新兴产业的分工多在企业内部， 繁荣产业的一体化是垂直一体化，繁荣产业的分工在企业间展开，衰退产业的特征 是垂直一体化，衰退产业的分工重新回到企业内部。陈军昌( 2 0 0 9 ) 将政务专业化， 在他的分工、专业化模型中，他将与政务相关部分交易费用内生化，解释了个人专 业化岗位进入企业后，能够减少政务性质的交易费用，这一理论可以解释企业的出 现。 张建坤、罗为东( 2 0 1 0 ) 以自组织理论研究了房地产产业的演化动力，自组织 理论强调经济组织受内因和外因的影响，从而组织内部自行演化出有序结构，他们 通过房地产市场的实证数据，建立了房地产产业的序参量，他们的结论是影响房地 4 ： ： 硕士学位论文 m a s t e r st i t e s i s 产演化的重要序参量有两个：房地产企业的非自由资金；土地供给量。因此，影响 这两个序参量就能明显地影响房地产产业的发展。崔裴( 2 0 0 8 ) 以新兴古典经济学 的分析视角对我国房地产产业结构进行了研究，他认为在我国，房地产产业的实际 演化轨迹与以分工和专业化为基础的产业演化相矛盾，归其原因，是由于制度安排 不合分工和专业化自发演进的结果。陈捷娜( 2 0 0 5 ) 从分工和专业化的角度出发， 分析了自给自足和分工这两种结构下住房消费的转移，影响转移的因素主要有预算 补偿的变化，而金融支持是预算补偿的重要方式，以城镇住宅消费随着金融支持量 的增加而增加。苗天青( 2 0 0 5 ) 对香港地区的房地产市场结构进行了分析，他认为 香港房地产市场是高度集中的市场，香港房地产企业的高盈利能力是建立在高房价 和居民低福利的基础之上的。 本文认为：开放性、非均衡性和非线性是产业演化的基本特征，张建坤、罗为 东以自组织理论研究房地产演化动力时，阐明房地产产业演化也具有这三个基本特 征，将土地供给量和房地产企业非自有资金量作为确定房地产产业特性的序参量， 但现实经济系统的复杂多变，是不是积极影响土地供给量和房地产企业自有资金量 就一定能提升房地产市场的总效用呢? 本文持怀疑态度，本文认为政府通过制度安 排来影响经济，目的在于减少交易费用，而过多的政府干预可能会达到适得其反的 效果，正如崔裴的研究，从分工和专业化角度来研究房地产产业结构的演化，指出 政府制度的安排往往有悖于产业的自发演进。崔裴的视角与本文的相同，都是以新 兴古典经济理论为基础。研究房地产产业演化，本文依托于分工和专业化理论，力 图以形式化的方法来逻辑推理出房地产产业如何是由个人分工和专业化演化而来， 然而产业演化非线性的特征，使得推理产业演化之“势”的判断又未尽正确，因此， 本着谨慎而力求创新的精神，求房地产产业演化之规律，对现实的房地产产业所存 在的现象予以一些解释，但绝不随意对现实经济指手画脚，因为本文所探讨的房地 产演化之势可能是未来可能出现的众多情形之一。 1 3 本文的研究目标、内容、方法、思路和拟解决的问题 1 3 1 研究目标 本文研究目标在于形式化推理房地产产业演化的规律，以分工和专业化的视角 来演房地产产业之势。 5 全 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 1 3 2 研究内容 本文研究内容以房地产业的产生及演化为重点，以静态分析和动态分析的方式， 寻找房地产业演化的动力，并提出相应的一些问题，根据全文研究思路的展开，来 对这些问题进行解释。在经验数据研究方面，本文选取了近些年( 特别是房改以后 的这段时间) 中国房地产业产业演化的数据来进行分析，比较中国房地产业演化动 力的大小。另外，本文将从社会福利改进的角度，来分析我国房地产市场福利改进 的状况。 1 3 3 研究方法 本文拟采用的研究方法主要有实证分析、规范分析，全文尽力以形式化的模型 和文字来推理和判断，力求研究的科学化。 1 3 4 研究思路 本文全篇的构建即为一个完整的实证分析的过程，通过前部分理论的分析，包 括静态和动态的分析，得出在短期和长期影响房地产业演化的动力，然后以这些动 力为基础，研究相关的经验数据，得出这些演化动力的作用的大小和范围。最后， 本文将从社会福利改进的角度出发，探讨通过这些演化动力能否达到福利改进。 1 3 5 拟解决的问题 本文拟解决的关键问题：问题之一，房地产企业为什么会出现? 本文希望通过 分工和专业化模型来为房地产企业为什么出现提供理论假说。问题之二，房地产企 业的规模和数量会发生怎样的演变，房地产行业规模经济的概念是否可由专业化经 济来代替? 本文希望通过模型和经验数据来得出答案。问题之三，房地产产业链条 如何形成和演变，各个链条上的企业的关系如何? 问题之四，政府如何产生，政府 在房地产业的地位和作用如何，政府是否应该直接供给房地产产业的商品呢? 问题 之五，中国现在的房地产产业现状是否有改进余地，如何改进? 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 第二章房地产业演化动力的静态分析 1 0 0 多年前，严复在天演论中那句著名的“物竟天择适者生存”，不仅适用 于解释生物世界的演化，也对解决人文社会问题有很大的启示，“天演 、“物竟、 “天择 和“适生”一度成为那个时代的热门词汇。在经济领域，演化的思想精髓 无处不在。不论具体到一件商品，还是宽泛到一个行业一个市场，都可以找到演化 的轨迹。以喝水的杯子为例，最早的杯子可以追溯到新石器时代，制作材料为陶土， 其主要功能是用来饮酒或饮茶，随着制作工艺的进步和新材料的出现，到今天，有 瓷杯、玻璃杯、塑料杯、不锈钢等各种材质的杯具，除了饮酒或饮茶的功能大致不 变外，今天杯子的制作工艺和材料都发生了翻天覆地的改进。一个小小的杯具都有 它自己演化的历史，大到一个市场，更是有自身的演化过程。以社会主义市场经济 体系为例，从改革丌放到今天，它经历了初步成型到逐步完善的过程，市场主体日 渐成熟，市场规则日渐公平，市场的效率也将日趋稳定高效。在一个行业中，企业 的数量和规模会发生变化，行业的盈利水平和规模也会发生变化，一个行业有演化 的过程。本文将以新古典经济学为视角，从分工和专业化的演进出发，来研究房地 产行业的演化规律。 2 1 分工和专业化视角下的经济环境描述 2 1 1 新兴古典经济学视角下的假定条件 本章从静态的角度出发，来分析房地产业的演化动力。经济学的理论推演如同 一场思想实验，在进行这个实验之前，需要创造实验所需要的一系列条件，这一系 列条件即为在经济分析之前的基本假定，新兴古典经济学在进行理论分析之前的基 本假定是进行经济环境描述的前提，本文根据新兴古典经济学的观点，进行的基本 假定有： ( 一) 每个经济活动的决策者既是消费者也是生产者，即在进行经济分析时没 有消费者和生产者的人为分离，针对同一种产品，每个决策者有选择成为消费者或 者是成为生产者的自由。此时的决策者即不是单纯的消费者，也不是单纯的生产者， 而是消费一生产者。 ( - - ) 决策者作为消费者时，有多样化消费的喜好；决策者作为生产者时，有 专业化经济。消费者进行消费时，能够消费多种产品比只能够消费一种产品带来的 7 硕士学位论文 m a s t e r st i t e s i s 满足感抑或效用要强。生产者进行产品生产时，生产一种产品比同时生产多种产品 要有效率。 ( 三) 交易费用存在于决策活动的前后，在决策活动之前就已知的交易费用称 为外生交易费用，在决策活动过程中形成的交易费用称为内生交易费用。在经济活 动中，交易费用越高，交易效率越低，交易费用越低，交易效率越高。 本文将要分析的内容主要涉及到的产品是房地产，具体到房地产这种产品，除 了上述最基本的假定外，还将在下文中添加针对房地产这个产品的一些特定的条 件。 2 1 2 经济环境的数学函数描述 ( 一) 两产品模式 在这种模式下，我们需要假定：每个决策者总共只生产两种产品，一种为房地 产，另一种产品为粮食。房地产为产品x ，粮食为产品y ，当决策者是消费一生产 者时，每个决策者既可以作为生产者生产产品x 和y ，也可以作为消费者购买产品 x 和y 。作为消费者，他的效用我们用消费者消费的x 的总量与消费的y 的总量 的乘积来表示，由于决策者的购买或者是交换活动会产生事前或者事后的交易费 用，我们用k 来表示交易效率，因此，当决策者是消费者时，他的效用函数为： u = ( x z + k x d ) ( 】，z + k y d ) 其中，u 为决策者个人消费两种产品所得到的效用，k 表示交易效率，1 一k 即 为由于交易费用所损失那部分效用的比例系数，x z 和】，2 为决策者自给自足的产品 数量，x d 和l ，d 为决策者通过购买或者交换所消费的产品数量。 当决策者作为生产者时，他生产两种产品x 和】，他的生产函数为： x q = x z + x s = l x a ；y q = y z + y s = l y b ；q = x o + y o 其中，q 为决策者生产产品x 的数量，x z 为决策者生产产品z 后自给自足 的数量，x s 为决策者生产产品x 后出售或者交换的数量，三x 为决策者生产产品x 所花费的时间，么为某个系数，与产品x 生产效率有关系；y q 为决策者生产产品】， 8 ，7 ：、 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 的数量，】，z 为决策者生产产品】，后自给自足的数量，】，s 为决策者生产产品】，后出 售或者交换的数量，上，为决策者生产产品】，所花费的时间，召为某个系数，与产品 】，的生产效率有关，q 为决策者生产两种产品x 和l ，的总产量。 消费一生产者的效用函数和生产函数定义了以后，需要对这两个函数赋予一定 的约束条件。作为消费者，本文给出的预算约束即为：售卖收入= 购买支出，即： p x x s + p y y s = p x x d + p y y d 其中，只和b 分别是产品x 和产品】，的市场价格，x s 和】，s 为决策者售卖产 品x 和产品】，的数量，x d 和】，d 为决策者购买产品x 和产品】，的数量。 作为生产者，本文给出的约束条件为时间约束，生产者进行产品生产的时间是 有限的，生产者需要在生产两种产品x 和】，之间分配劳动时间，即： + l r = t 其中，假设生产者的劳动时间总量为丁，三y 为决策者生产产品x 所花费的时 间，为决策者生产产品】，所花费的时间。 ( 二) 单产品模式和多产品模式 在单产品模式下，消费一生产者只生产和消费一种产品，假设这种产品是x ， 那么，在两产品模式时，与】，有关的乘积项为1 ，加减项为0 ，因此，单产品模式 可以看作是两产品模式的特殊形式。 在多产品模式下，消费一生产者生产和消费多种产品，除了产品x ，生产者还 生产其他两种或两种以上的产品，其他的产品可以看作是一个系列，这个系列用y 来表示，因此，多产品模式的经济环境也可以用两产品的形式来表示。 因此，本文的探讨以两产品的模式来展开，即消费一生产者消费和生产两种形 式的产品，房地产石和粮食】，。 2 2 静态分析的模式推导 经济分析来源于现实的经济生活，在进行分析之前，举一个例子来抽象现实经 济生活：一个人群聚居的地方，人们只生产和消费两种产品，即房产和粮食，房产 9 硕士学位论丈 m a s t e r st h e s i s 为产品x ，粮食为产品】，这个人群聚居的地方人数众多，产品的价格在个人决策 之前就已经产生，那么，这个聚居地的人会怎么来选择分工和专业化呢，房地产业 演进或演化怎么发生，动力又是什么呢? 2 2 1 个人决策比较静态分析 经过前文的论述和假定，在两产品的模式下，本文用数学函数表示如下的经济 环境来展开讨论： 效用函数：u = ( x z + k x d ) ( 1 ，z + k y d ) ； 生产函数：x 口= x z + x s = l x 一，y o = y z + 】，s = 岛口，q = x q + y o ； 预算约束：b x s + b 】，s = 最x d + 毋y d ； 时间约束：三y + = t 参数：x 口，x z ，x s ，】，口，】，z ，】，s ，以，厶0 ；0 k 1 在进行个人决策时，有6 个外生变量：乓，尸y ，k ，丁，彳，召。同时，还 有6 个内生变量：x q ，x z ，x s ，y q ，y z ，y s 。本文采用新兴古典经济学超边 际分析的方法，与6 个内生变量对应，将产生2 6 = 6 4 个角点组合，通过对这6 4 个 角点组合的比较来得出最优的角点组合，为了简化研究过程，本文将引进文定理 ( 1 9 9 6 ) 。文定理认为：最优决策不会卖一种以上的产品，不会同时买和卖同一种 产品，不会买和生产同一种产品。通过文定理，我们可以对这6 4 个角点解进行筛 选，最后，只有3 个角点组合才可能成为最优组合。这三个角点组合( 个人决策模 式) 的具体情况是：决策者自给自足产品x 和产品】，不发生交换；决策者专业生 产产品x ，用卖产品x 的钱来买产品j ，；决策者专业生产产品】，用卖产品】，的钱 来买产品x 。本文来对这三种角点组合进行分析： ( 一) 两产品个人决策模式之一：自给自足模式 在这种模式下，决策者自给自足产品x 和产品】，。因此，不存在产品交易行为， k = 0 ，工s = 0 ，y s = 0 ，x q = x z ，y o = y z ，此时，消费一生产者( 个人决策 者) 的效用u = x o y o ，得到这个效用函数还需要解释一下，即个人决策者生产多 l o 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 少产品就消费多少产品，消费产品的量与生产产品的量相等。因此： 由于u = x q y q ，x 口= l x _ ，y q = l y b ，o + 岛= t 所以u = l x _ 占= o 彳( 丁一l x ) b a 、b 是代表了决策者生产产品ky 的效率的一个系数，没有买卖行为就不用 考虑消费一生产者作为消费者时的预算约束，也不用考虑交易费用的问题，因为此 时不存在交易。需要考虑的是消费一生产者作为生产者时的时问约束，决策者的效 用最终可以用生产产品x 的时间来表示：u = l x a ( 丁一以) 口。在自给自足的模式下， 对效用取最大值，即m a x u ，当效用取最大值时，求极值的满足条件，即： u = 0 j 弘x a ( r 一以) 曰】= 0j ( 三x a ) 7 ( 丁一l x ) b + l 一【( 丁一以) b 】7 = 0 a b = 张l x a ( t 丁- 吲l x ) n - i i = 矗了jk = 篇 得角点解：。= 雨a t ，岛= 丽b t ，x o = ( 以a + t 影) ay o ( 4 b + t 拶) 8 此时，m a x u = ( 篇) 一兹) 丑 本文讨论的产品x 为房产，房产作为消费品具有其特殊的性质，试想一下，一 个决策者在自给自足的条件下，会不会生产多套的房产? 肯