（人文地理学专业论文）房地产抵押评估及其风险防范——以济南市为例.pdf

中文摘要 随着我国房地产市场的逐步发展，房地产估价行业也得到了一定发展，但在 行业成长过程中暴露出来越来越多的问题和弊端，很值得业界人士反思。由于这 些缺陷的存在，不但使估价机构、估价人员承担着很大的执业风险，同时也给整 个行业的发展埋下了隐患。房地产抵押评估作为房地产评估中主要的j i 趾务类型， 其所占的比重也越来越大，对整个宏观经济的影响也越来越深。房地产抵押评估 的规范操作不仅为房地产业与金融业架起了一座连接的桥梁，而且成为有效防范 金融风险的重要环节，在维护房地产市场秩序和金融秩序中发挥着积极作用。如 何切实解决存在的问题，降低、规避、消化产生的风险，成为行业当务之急。 本文从房地产评估行业入手，挖掘济南市房地产抵押评估中现存的问题，揭 示评估风险，并对其形成机制给予了分析，提出解决问题及规避风险的途径，并 建立房地产抵押评估风险防范体系，结合济南市的具体实际进行实证分析，使其 具有一定的理论水平和现实意义。 本文的框架包括7 个部分，第一部分导论主要论述了本文的选题背景、国内 外研究现状以及本文的研究方法。第二部分主要是有关房地产抵押评估理论的综 述，包括理论基础及房地产抵押评估的基本认知。第三部分是房地产抵押评估风 险论述，界定了房地产抵押评估风险的涵义，并对其分类，揭示产生风险的根源。 第四部分是房地产抵押评估风险的鉴定与评价，主要包括风险评价模型及案例分 析，从定量方面对房地产抵押评估风险进行分析。第五部分是本文实证研究内容， 针对济南市抵押评估的实际进行分析论证，提出济南市房地产抵押评估中存在的 问题，并从评估机构及金融机构两个角度分析防范风险的途径。第六部分是在总 结以上内容的基础上，构建房地产抵押评估风险防范体系的基本框架。最后一部 分是本文的结论。 关键词：房地产抵押评估、评估i x l 险、风险评价、模糊数学模型、 风险防范体系 东师跑人。孚顺l ：学 _ ，：论迁 m o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t ea n dr i s kp r e c a u t i o n ac a s es t u d yo fj i n a nc i t y a b s t r a c t w i t ht h ep r o g r e s s i v ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e ti no h rc o u n t r y ，t h e i n d u s t r yt h a ta p p r a i s e sr e a le s t a t ea l s og e t sg r o w i n g b u ti nt h ep r o c e s sm o r ea n dm o r e q u e s t i o n sa r ee x p o s e d ，a n ds h o u l db ep o n d e r e do v e r a sar e s u l to ft h e s ed e f e c t se x i s t ， n o to n l yt h ea p p r a i s a la g e n c i e s ，a p p r a i s e r st a k eo nm o r ea n dm o r er i s k s ，b u ta l s o t h r e a t e nt h ed e v e l o p m e n to ft h ew h o l ei n d u s t r y a st h em a i nb u s i n e s st y p e so fr e a l e s t a t ea p p r a i s a l ，m o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t e ，t h ep r o p o r t i o ni si n c r e a s i n g ，a n d h a si m p a c to nt h ee n t i r em a c r o e c o n o m i cm o r ea n dm o r ed e e p l y n o r m a t i v e a s s e s s m e n to ft h er e a le s t a t em o r t g a g eo p e r a t i o n sh a sn o to n l ys e tu pab r i d g e c o n n e c t i o nf o rr e a le s t a t ea n df i n a n c i a ls e r v i c e si n d u s t r y ，a n db e c o m ea ni m p o r t a n t a s p e c te f f e c t i v e l yg u a r da g a i n s tf i n a n c i a lr i s k s ，t op l a ya na c t i v er o l eo nm a i n t a i n i n g t h er e a le s t a t em a r k e ta n df i n a n c i a lo r d e r h o wt os o l v et h e s ep r o b l e m s ，r e d u c e ，t o a v o i d ，t od i g e s tt h er i s k ，b e c o m ei m p e r a t i v et a s ko ft h ei n d u s t r y t h i sp a p e rr e s e a r c h e sf r o mt h ei n d u s t r yo fr e a le s t a t ea p p r a i s a l ，e x c a v a t e st h e s u b s i s t e n tp r o b l e m si nt h em o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t e ，r e v e a l st h er i s ko f e v a l u a t i o n ，a n dg i v e st h ea p p r o a c h e so fr e s o l v i n gp r o b l e m sa n de l u d i n gr i s k t h e s y s t e mo fm o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t ei se s t a b l i s h e d t h el a s t ，t h ed e m o n s t r a t i o n o fj i n a na l ea n a l y z e d ，a n dt h ea c a d e m i cl e v e la n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c eo ft h ep a p e r c a n b es t e p u p t h ef r a m e w o r ki n c l u d e ss e v e np a r t s ：t h ef i r s tp a r to fi n t r o d u c t i o nd i s c u s s e st h e m a i nt o p i co ft h i sa r t i c l e ，t h eb a c k g r o u n do fr e s e a r c ha th o m ea n da b r o a d ，a sw e l la s r e s e a r c hm e t h o d si nt h ea r t i c l e t h es e c o n dp a r ti sm a i n l yt ot h et h e o r yr e l a t i n gt o m o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t e ，i n c l u d i n gt h eb a s i ct h e o r ya n dr e a le s t a t em o r t g a g e b a s i cc o g n i t i o n t h et h i r dp a r td i s c u s s e st h er i s k so nt h em o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a l e s t a t e ，g i v ed e f i n i t i o na n dc l a s s i f i c a t i o no ft h er i s k s ，t or e v e a lt h er o o tc a u s e so fr i s k s t h ef o u r t hp a r ti st h ei d e n t i f i c a t i o na n de v a l u a t i o no nt h er i s k so ft h em o r t g a g e l i 才= i j 巾范久学硕i 。学位论曼 a p p r a i s a lo fr e a le s t a t e ，i n c l u d i n gi d e n t i f i c a t i o no fr i s km o d e l sa n dr i s ka s s e s s m e n t m o d e l ，a n dg i v eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i so f t h er i s k s t h ef i f t hp a r ti se m p i r i c a lr e s e a r c h ， a sm o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t eo fj i n a nc i t yf o ra c t u a ld e m o n s t r a t i o n t h e p r o b l e m sa r eb r o u g h tf o r e w o r d t h ea p p r o a c h e so fe l u d i n gr i s k sa r ea n a l y z e do nt h e t w ov i e w so fa s s e s s m e n ta n df i n a n c i a li n s t i t u t i o n s t h es i x t hp a r tb a s e do nt h e c o n c l u s i o no ft h ea b o v e ，g i v e st h ec o n s t r u c t i o nf r a m e w o r ko fr i s k sp r e v e n t i o ns y s t e m o nm o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t e t h el a s tp a r ti st h ec o n c l u s i o n so ft h i sa r t i c l e k e y w o r d s ：m o r t g a g ea p p r a i s a lo fr e a le s t a t e ，t h er i s k so fa p p r a i s a l ， r i s k a s s e s s m e n t ，f u z z ym a t h e m a t i c a lm o d e l ，t h es y s t e mo fr i s kp r e c a u t i o n i i i 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其 他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得 ( 注：如没 有其他需要特别声明的，本栏可空) 或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表 示谢意。 学位论文作者签名：l 茅汤桫 导师签字：稼厶 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解出壅堙堇盔堂有关保留、使用学位论文的规定，有 权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借 阅。本人授权出壅堙菹太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。( 保密的学 位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名：舜澎中 签字日期：2 0 0 9 年6 月y 日 导师签字：徐矽 签字日期：2 0 07 年莎, e l 东师范，：学砸i 学伊论文 1 导论 1 1 选题背景 随着经济的快速发展，房地产行业在整个国民经济中的支柱地位越来越突 出。房地产业对国民经济的影响，从拉动经济增长方面来看，可以拉动上下游包 括钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展。据统计， 超过6 0 余个行业直接或间接受房地产行业影响。考虑到房地产开发投资通过关 联产业和拉动消费对g d p 的拉动，当前房地产丌发投资对经济增长的总贡献率 超过2 0 ，从而使其成为国民经济的增长点。房地产评估业是以房地产价格的经 济性鉴定为主的行业，其作用主要是使得房地产交易中的各方合法权益受到有效 保障。离开了房地产评估，房地产市场就难免失去公平性，而缺乏公平性的市场， 就不会有稳定的市场秩序。可见，房地产评估业在国民经济中，事关房地产业的 市场稳定，从而影响到国民经济的增长，是国民经济中至关重要的行业。 、 近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产评估业作为其主要的分支行业之 一，发展的历史虽然不长，但它在房地产丌发经营、交易、抵押；企业合资、合 作、兼并、分立、资产重组；政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等 行政和经济领域已开始发挥重要作用。房地产抵押贷款是目前企业和个人融资， 以及个人住房消费信贷的重要方式，近年来得到较大发展。由于我国房地产评估 业起步较晚，房地产估价理论尚不太完善，估价操作尚不规范，房地产价格评估 市场及相关法律法规尚不健全或正处于探索阶段；另外，一些客户为达到个人目 的，采取各种手段将风险恶意转嫁给评估机构，使得评估机构和评估人员的风险 无形中加大。以上种种原因不仅给房地产价格评估业的进一步发展设置了障碍， 也使借款人和金融机构的利益受到损失，不利于房地产业和整个国民经济的发 展；住房消费信贷发展的好坏直接关系到广大人民的切身利益；市场经济的主体 企业，也会选择抵押贷款作为主要的融资方式。房地产抵押评估在房地产评 估中的比重越来越高。基于房地产抵押评估在房地产行业中及其重要的地位和作 用，以及房地产抵押评估在发展过程中出现的问题，为了该行业的规范及健康发 展，特选定此题目，希望本文能够有助于评估实践的开展，切实地运用到评估操 作中去，为房地产价格评估业的逐步规范和健康发展尽自己的绵薄之力。 1 2 国内外研究现状 东师范，：学顺f j 学化论史 1 2 1 国内研究现状 我国房地产估价理论研究始于2 0 世纪3 0 年代。1 9 3 0 年，章植的土地经 济学出版；1 9 3 5 年，张辉出版了上海市地价研究，同年高信出版了南京 市之地价与地价税；1 9 3 8 年，王丙勋出版了天津市地价概况；1 9 4 4 年出版 了伊利和魏万尔合著的上地经济中译本以及张丕介的土地经济学导论、 王季深上海之房地产等一系列著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济 学理论的基础上，对房地产价格作了初步研究。 建国以后很长一段时间，房地产并没有被当作一个产业来发展，因而房地产 估价的理论也停滞不前。改革开放以后，特别是进入新世纪之后，我国的房地产 得到了空前的发展，随之房地产估价理论也空前的繁荣。 在地价估算方面，蔡兵备认为用剩余法、收益还原法、成本逼近法等常规地 价评估方法评估的具有较强收益能力的城市土地地价往往较低。但当城市规划确 定的城市新区的性质、发展规模和建设时限时，新区的地价就可能迅速上涨。他 提出了城市新区地价动态评估模型，该模型是利用历年地价数据，通过回归分析 建立地价与时问的数学模型，以及地价与影响地价的因素如人口、经济发展水平、 经济发展速度等之间的数学模型璐1 。 毕易波论述了房地产估价中建筑物的损耗问题1 。杨亦乔从基本原理、图示 法、数学推导三个侧面对房地产估价收益法进行了分析，提出了资本化方法与折 现方法的一致性，强调在基本公式中折现思想的重要，其图示法使复杂公式直观 化。蔡伟鸿提出了房地产评估决策的面向对象模型。 柴强的房地产估价理论与方法作为中国房地产估价师执业资格考试的指 定辅导教材，其中对房地产估价的基本认识，房地产价格形成及其影响因素进行 了系统的阐述，并就价格和价值的种类给予了详细的分类，对每一种房地产评估 方法也进行了详细的论述。并随着实践的发展，该教材不断充实，逐渐成为评估 行业中具有指导性的教材。廖俊平等主编的房地产估价案例与分析针对各 种类型的房地产的估价以及各种目的房地产的估价的理论与案例给予了分析论 述羽。 张跃庆认为，住宅商品的价格可分为理论价格和实际价格。住宅的理论价格， 是指住宅在生产和经营过程中发生的全部费用，即住宅商品价值的货币表现；现 2 东师范：欠学硕 j 学够论文 实价格是建立在理论价格基础之上，根据一定时期的具体经济条件以及国家的相 关政策所确定的价格h 1 。 施建刚认为，在房地产估价中，出现误差是很普遍的现象，为此施建刚结合 房地产估价实例，论述估价误差的一般规律，在此基础上对传统比较法估价误差 和模糊数学法估价误差进行深入分析，首次得出了“传统比较法是一种精度较高 的估价方法；而模糊数学法估价的精度则更高，若对价值量大或特殊房地产的估 价建议采用此方法 等非常有益的结论哺1 。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会所编的房地产估价案例与分析对 各种类型及各种目的的房地产估价进行了详细的阐述，在各种目的的房地产估价 部分，编者在第一部分阐述了房地产抵押价值评估理论。但同样没有提到房地产 抵押评估存在的问题以及风险的防范口1 。 于鸿飞所著资产评估教程对房地产价格的形成从理论上进行了分析，认 为价格的形成有三大基础：马克思的劳动价值论、效用价值论、西方经济学的供 求理论。但该书在论述房地产评估部分也仅仅是对评估理论及方法的论述，同样 未提及问题和评估风险旧1 。全国注册资产评估师考试辅导教材编写组所编资产 评估学则提出应对资产评估进行风险评价，并把它列为评估应进行的前期工作 之一；对评估风险进行了阐述，指出了评价评估风险应考虑的几个因素。这说明 评估风险已引起了有关专业人士的注意h 。 国内一些有关房地产估价的专业性期刊如中国房地产估价师中国资产 评估等，对房地产抵押评估中所存在的问题有了一定程度的揭露，对抵押贷款 的风险也基本上已达成共识，并意识到了规避风险的重要性、必要性，然而这些 研究的深度还处于感性认识和工作体会上的层次，具有理论深度的论述不够，对 抵押物评估风险这一具体问题没有过多论述，也没有挖掘解决问题的理论根源。 尽管有些学者提出了一些建设性的意见，但是多数局限于对某一部分问题的看 法，而缺乏对抵押物估价风险的全面、系统的分析，国外有关房地产估价的专业 资料也多为对估价方法和估价理论的论述，但这些方法运用较为单一，没有形成 一个有机的技术体系，在制度方面更是研究的不够深入，而且很少涉及抵押物估 价风险及其规避。 1 2 2 国外研究现状 山东帅范人学坝j j 学位论义 现代房地产估价的发源地英国，早在1 8 8 4 年便出版了房地产估价的专著， 详细论述了收益法，其后近百年问，该方法几乎没有什么大的变动，为以后各代 估价师所沿用。2 0 世纪2 0 年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期， 房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展，大体上可以分为以下 三个阶段【1 0 】： 第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表 著作有费希尔( i r v i n gf i s h e r ) 发表的房地产原理、埃利和穆尔豪斯( r i c h a r d t e l ya n dm o o r e h o u s e ) 发表的土地经济学基础、巴比科克( f r e d e r i c k m b o b c o c k ) 发表的房地产估价。 第二阶段是摩茨科( a r t h u rj m e r t z k e ) 在房地产评估界发表的具有划时代意 义的论著房地产估价过程，他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价 值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，f 常价值、长 期成本和资本效益价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估 价方法相互验证的理论基础。 第三阶段的代表人物是海德( k l e eh y a e r ) 、阿特金森( h a r r yg r a n ta t k i n s o n ) 和舒姆茨( g e o r g el s c h m i t z ) ，他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成 本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在估价过程一书中构造的估价模型被美 国房地产估价师协会收入在首次发表的房地产估价一书中，该书到1 9 9 6 年 为止再版1 1 次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。时至今r ，房 地产估价理论和方法，仍在伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中。 1 3 研究方法 本文的研究方法包括规范研究和实证研究两种基调，在这两种基调下，采用 规范分析法，比较分析法，实证分析法和博弈分析法等研究方法，努力做到理论 分析与调查访问相结合、定性研究与定量研究相结合、科学性与应用型相结合。 技术路线： 在分析房地产抵押评估现状的基础上，首先揭示目前房地产抵押评估中现存 的问题，挖掘这些问题产生的深层次的理论根源；然后通过与欧美发达国家相比 较，找出发达国家可供借鉴的经验，在此基础上，提出解决问题的对策。构建房 地产抵押评估风险评价模型，将评估风险定量化，并给予案例研究。提出构建房 4 i i 东师范人学硕i 学化论文 地产抵押评估风险防范体系的理论框架，具体内容包括房地产抵押评估技术体 系、制度体系以及风险管理体系。 可行性论证： 1 、重视理论创新。将多学科知识综合运用到房地产抵押评估中，在传统知 识结构的基础上力争达到理论提升。 2 、重视案例研究。从房地产抵押评估的案例中，发现问题、分析问题，归 纳和总结出具有共性的东西，探索房地产抵押评估技术及制度创新机制。 3 、理论和实践相结合。将研究工作与行业实际相结合，进行实证研究，在 实践中丰富和完善，研究出具有科学性和实用性的成果。 2 房地产抵押评估理论综述 2 1 理论基础 2 1 1 制度经济学的委托代理关系理论 委托代理理论是制度经济学契约理论的主要内容之一，主要研究的委托代理 关系是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行 为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和 质量对其支付相应的报酬。授权者就是委托人，被授权者就是代理人。委托代理 理论起源于2 0 世纪6 0 、7 0 年代，是伴随西方企业代理人问题的出现而产生的。 在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地 产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并 依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托代理关系， 消费者是委托人，房地产中介服务机构是代理人。依据房地产中介服务的业务范 围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托代理关系，经纪公司和消费 者的委托代理关系，估价公司和消费者的委托代理关系n u 。 2 1 2 产权经济学中的交易费用理论 1 9 3 7 年，著名经济学家罗纳德科斯( r o n a l d c o s a s ) 在发表于伦敦经济学院 经济学家杂志上的经典性论文企业的性质中首次提出交易费用理论，该 理论认为，企业和市场是两种可以相互替代的资源配置机制，由于存在有限理性、 机会主义、不确定性与小数目条件使得市场交易费用高昂，为节约交易费用，企 业作为代替市场的新型交易形式应运而生。交易费用决定了企业的存在，企业采 5 东师范人学硕i 学位论更 取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。 房地产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协 议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需 要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运 营，这些投资就一定会带来预期的叫报。 ( 1 ) 由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地 勘查和估价，从而直接增加了银行的成本。 ( 2 ) 产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的 占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产 权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。 ( 3 ) 对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了 价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠 纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。、目前的做 法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显 然是要花费一定时i 、习j 和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、 执行费等。 2 1 3 地租理论 现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德马歇尔 ( a l l i e d m a r s h a l l ) 成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说 结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际 分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同 起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完 善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上，马歇尔是现代 西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。约翰b 克拉克( j o h nb c l a r k ) 是一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证 了地租地价问题。 地租理论是地价评估的基础。地价是地租的资本化。在我国，地价评估时对 土地使用权价格的评估，是一次性将各年的地租还原贴现的总和。级差地租理论 是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的 6 i ij 东i 怖范人学硕十学位论文 依据之一。地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。我国的城市土地为国家 所有，收取土地使用税、费是国家对土地使用权的经济体现。由于存在土地级差 收益，土地使用税、费也应随着城市土地等级的不同而存在差异。地租理论还是 征收土地增值税的依据。土地增值收益是由于在土地上增加投资，改善土地使用 功能面带来的土地利用经济效益的增加。可以通过地租理论分析推导地价分布。 阿隆索的城市地租理论推导出不同区位的地租曲线，从一个方面反映了地价分布 的规律，即城市中由市中心向外，地价呈现由高到低的分布【3 】。 2 1 4 区位理论 区位是指人类行为活动的空间。具体而言，区位除了解释为地球上某一事物 的空间几何位罱，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互 联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和 交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。具体地 讲，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论。 区位理论对城镇土地评估和房地产评估工作具有重要的指导作用【3 】，主要体现 在： ( 1 ) 区位条件是房地产估价考虑的首要因素。房地产估价中强调的区位是 指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交 通、周围环境和景观、外部配套设施。区位对城市土地质量具有及其重要的作用。 城市土地区位不同，其使用价值和价值也不同，相同行业在不同的区位上和不同 行业在相同区位上的经济效益也会存在很大差异。区位的优劣是衡量地租、地价 高低的尺度，所以区位因子是房地产估价最重要的因素。 ( 2 ) 宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。每个城市在大区域 和全国的宏观区位不同，使土地利用的经济效益大不相同，并导致地租、地价和 房地产价格水平的差异。所以，各城镇收取土地使用费的标准也不同。城市宏观 区位差异也是编制房地产价格指数的理论基础。 ( 3 ) 区位论是市场比较法的理论依据。市场比较法的基本原理是替代原理， 即市场上具有替代关系的类似房地产的价格应该是相同的或接近的。类似房地产 的首要条件就是区域因素相同或相近，即只有区位条件相同或相近的样本才能在 7 山东师范j ：学颅i 学位论文 一起比较，才具有替代性。 2 2 房地产评估及抵押评估 2 2 1 房地产评估及抵押评估的含义 所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时 i 日j 上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价 格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定 的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的 价格进行测评。房地产抵押评估是遵循房地产评估的一般原则、程序和方法，在 综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产作为抵押物的客观合理价格进 行估计、推测和判断。 2 2 2 房地产评估行业的现状 2 2 2 1 我国房地产评估行业现状 与国外相比，我国的房地产估价起步比较晚，但在政府和社会各界的高度重 视下，还是取得了相当快的发展。我国的房地产评估，是在1 9 7 8 年以后的改革 开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行 了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流 通而出现的。1 9 9 5 年1 月1 日起实行的中华人民共和国城市房地产管理法 第3 3 条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第5 8 条规定：“国家实行房地 产价格评估人员资格认证制度”。在另外一些政策法规文件中，对房地产估价也 有所涉及。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是 国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用 越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1 9 9 5 年3 月2 3r ，建设部、中 国人民银行就联合下发了关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管 理工作的通知，对与抵押贷款相关的房地产估价作了进一步的规范。1 9 9 9 年建 设部与国家质量局发布了国家标准房地产估价规范，建立了比较完善的房地 产估价理论和方法体系。 1 9 9 3 年和1 9 9 4 年，建设部和人事部先后认定了两批“房地产估价师共3 4 6 名。1 9 9 5 年，建设部、人事部组织了首次全国房地产估价师执业资格考试，估 价师执业资格考试成为取得房地产估价师执业资格的唯一途径。通过考试后，需 山东师范人学颁 j 学伊论文 向建设部、省市房地产管理部门登记注册，取得房地产估价师执业资格证书和注 册证书后，方可以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。我国对于估价机构 的管理较为严格，根据设立条件，政府对估价机构直接进行分级资质管理，估价 机构性质较为复杂，有政府办的事业性质估价机构，也有国营、集体、私营性质 的估价机构。 1 9 9 4 年9 月1 8 日，中国房地产估价师学会正式成立。它的主要任务是丌展 房地产估价理论与方法的研究，组织房地产估价人员培训，协助有关部门进行房 地产估价师考试注册工作，制定估价行业标准、规范，进行国际学术交流等等， 以推进我国的房地产估价行业健康发展。我国对估价从业人员的管理在借鉴发达 国家经验的基础上，正在摸索一条适合市场发展的道路。近年来，估价队伍得到 快速发展，估价师的社会地位得到承认，在房地产业发展中所起的作用愈加明显。 从1 9 9 5 年开始，我国对估价师执业资格每两年举行全国统考，现在已有近3 万 名人员取得了房地产估价师资格，但相对于全国范围而言，估价师还相当匮乏。 各地行政主管部门通过培训考核方式培养的估价员作为专业队伍也承担了一定 数量的估价业务。我国在估价人员的继续教育、培训考核方面还相当薄弱，有待 于进一步发展和调动地方政府和行业协会的作用，加强人员教育培训，尽快提高 行业整体素质。 我国估价机构取费根据物价部门核准的价格收取，根据标的物价值量决定， 对估价报告产生的其它原因及难易程度考虑不多，标准较单一。在风险防范上对 机构和估价人员均有要求，估价报告一旦出现问题，机构和个人要承担责任。 中国房地产估价业经过多年的发展，形成了自己的专业制度和规范，虽然拥 有一定规模的估价队伍和一定数量的估价机构，但其在发展的同时也存在如业务 范围较窄，脱钩不彻底及存在行业利益保护等等问题【7 1 。 2 2 2 2 境外房地产评估行业现状 国外对房产价值理论的研究起步较早，现代西方房地产价值理论起源于18 、 1 9 世纪的古典经济学派，古典经济学认为土地、资产、劳力和协作是人创造价 值的基础。威廉配第( w i l l i a np a t t y ) 提出级差地租的概念对地租理论做出了 开拓性的贡献，大卫李嘉图( d a v i dr i c a r d o ) 运用劳动价值理论研究地租，对 级差地租理论做出了突出贡献等等。1 9 世纪后期，古典价值理论受到来自卡 9 山东帅范人学帧 ：学位论史 尔马克思( k a r lm a r x ) 劳动价值沦以及澳大利亚学派( w i l l i a ns t a n l e yj e v o n s ， e u g e nv o mb o e h m - b a w e r k ) 的边际效用原理的挑战。现代西方价值理论的奠基 人阿尔雷德马歇尔( a l f t e am a r s h a l l ) 创立了新古典综合论，其将边际效 用需求价格理论与古典学派的供应成本学说成功结合起来，使其成为当代西 方价值理论的基础。 由于国家或地区情况不同，房地产估价方法的发展与应用也不尽相同。国际 上房地产估价法一般分为两大类：一类以英国为代表的英联邦国家，采用五种基 本方法：市场比较法、收益法、成本法、剩余法、利润法。在进行房地产估价操 作时，注重经验、技术，注重市场信息，推算时很少采用数学模型。他们认为， 在市场经济发达情况下，直接根据市场信息估价更为可靠；第二类是以美国为代 表的北美、同本等国家，采用三种基本方法：市场比较法、成本法、收益法，在 进行房地产估价时，注重技术、计量，注重数学模型的运用，从投入产出来计算 房地产的价值，他们认为，通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理，因此 要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法，以便做出比较分析。 在美国、英国及同本等发达国家，其房地产估价业发展较为成熟，已形成了 比较完善的房地产估价理论并建立起严格的房地产估价规程和正规的房地产估 价师制度。 2 2 3 房地产抵押评估的要素 2 2 3 1 评估目的 在房地产抵押评估的基本事项中，估价目的是最重要的因素，其它各项基本 事项皆受其制约。抵押房地产估价的目的是确定作为抵押物的房地产的可担保价 值，从而确定贷款额。房地产抵押评估的目的统一表述为：为确定房地产抵押贷 款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 2 2 3 2 评估对象 从房地产抵押评估的目的出发，抵押房地产估价对象是抵押人为获得贷款而 用作抵押的房地产，儿国家法律规定不得设定抵押的房地产自然不能作为抵押估 价的对象，因此在房地产抵押评估中，估价师首先要确定估价对象可以作为抵押 房地产。否则，不能作为以抵押贷款为估价目的的估价对象，如果委托人要求评 估其抵押价值的，则抵押价值为零。对于估价人员而言，估价对象的物质状态和 i o 山东师范人学硕i j 学书，论文 权利状态是必须要特别明确的。包括房地产估价师从专业角度审视估价对象的合 法性、他项权利状况、可转让( 流通或拍卖) 性、可抵押登记生效性等。即从合 法性上确保抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。 2 2 3 3 估价时点 因设定抵押时点在评估时是不确定的，估价时点原则上为完成估价对象实地 查勘之日。估价委托合同对估价时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解 估价对象在估价时点时的( 过去或未来) 状况，并在“估价的假设和限制条件” 中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之同的状况一致。 2 2 3 4 估价原则 在房地产抵押评估中，除了要遵循房地产估价一般原则外，最重要的就是要 遵循谨慎原则。谨慎原则要求：在存在许多不确定性因素的情况下，对估价的判 断，应保持谨慎。要充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制，以及 未来可能发生的风险。选用估价方法时；尽量将成本法作为一种方法，在有价无 市或存在长期低( 偏离市场) 租金租约的房地产，则应更加重视收益价格。 在估价中选取可比实例、确定修正系数；预测未来现金流、确定报酬率；预 测未来开发完成后价值、折现率、续建费用；确定地价水平、基准地价修诈系数、 开发建造成本费用、利润率、成新率等时，保持客观、谨慎的尺度，使估价结果 客观、公正、合理。 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为 可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地勘查。在运用成本法估价时，不应 高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。在运用收益法 估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低。在运用假设 开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关税费和利 润。房地产估价行业组织已公布报酬率、报酬率、利润率等估价参数值的，应当 优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。 2 2 3 5 估价方法 由于房地产评估对象和外界条件的千变万化，加之评估目的也各不相同，这 就要求在评估过程中应针对不同的情况，选择适宜的方法。为了提高评估的科学 性，使评估结果尽量接近客观实际情况，对同一评估对象通常采取两种以上的方 l i f 东师范夫譬硕l 学位论文 法进行估价。可见，房地产评估是建立在多种估价方法基础上的。作为一种方法 体系，从使用的频率看，市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价 修正法是我国当前最常用的方法，要求估价人员必须熟知、理解和正确应用。此 外，还有一些方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些 特定情况下也用于评估，作为估价的补充方法，也需要掌握。如果从方法论的角 度分类，市场比较法、收益法和成本法是根据不同的机理总结出来的，构成房地 产评估的基础，属于房地产评估的基本方法；而其他的方法则是在这三种方法的 基础上扩展的补充发展起来的，属于房地产评估的派生方法。 2 3 宏观经济中的房地产抵押评估 2 3 1 房地产抵押评估的行业定位 随着我国房地产市场同趋完善，房地产评估业币在发挥着越来越大的作用。 尤其是抵押贷款评估行业，它的业务占据了评估行业的9 0 以上。房地产评估 行业基本依靠抵押评沾业务来支撑。房地产抵押贷款这种简捷的资产风险防范措 施f 越来越广泛地为各商业银行所采用。如何准确、合理地评估房地产的抵押价 格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又 保障抵押人应得的贷款数额，已成为大家关注的热点。 房地产评估的原因，在评估行业里有专门的说法，房地产跟其它在财产相比 有自己的独特性，包括不可移动性，本身价格形成机制的复杂性，不像一般商品， 都有自己的成本，所以比较好估算价格。房地产的成本比较错综复杂，价格本身 就不是成本价，而是资源价，另外房地产价格差异性比较大，不同的地段，不同 空间布局都会存在不同的价格。所以房地产是需要有专业的估价人员进行估价。 这是在1 9 9 2 年房地产管理法法律明确规定，国家实行房地产估价价格评估制度， 从立法角度给出了一个明确的规定。因此在日常生活中，包括个人和单位，在进 行融资的时候，经常拿房地产作为抵押，从银行来讲，就需要对房地产价格进行 评估。 2 3 2 房地产抵押评估对整个宏观经济的影响对美国次贷危机的反思 随着经济的发展，房地产在金融中的地位同益明显。房地产的收益、耐用、 保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系 数较高的担保方式，能够有效提高信贷资金的安全性，因而成为各商业银行普遍 1 2 山东帅范了i 学硕l j 学位论文 采用的资金投放方式之一。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押 物的评估价值来确定贷款额度。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷 风险，如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产评估不 仅为房地产业与金融业架起了一座连接的桥梁，而且成为有效防范金融风险的重 要环节，在维护房地产市场秩序和金融秩序中发挥着积极作用。 2 0 0 7 年爆发的美国次贷危机不但给美国经济带来严重的影响，而且最后演 变成全球性的经济危机，给全球经济带来了巨大的冲击。引起美国次级抵押贷款 市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还 款压力增大，很多本来信用不好的次级贷用户感觉还款压力大，出现违约的可能， 而同时房地产价值贬值又造成银行贷款的收回的风险。为了获得更多的住房抵押 贷款，在美国次贷中，房地产抵押评估中的高估现象比较普遍，抵押人希望高估， 目的是获得更多的抵押贷款，中介人也希望高估以获得更多的中介费用，银行为 了增加业务量忽视了金融风险，对高估采取的漠视的态度。当