沭阳房地产市场调研及初步建议

LOGO 版权声明 : 本文仅供客户内部使用，版权归江苏新景祥股份有限公司所有，未经江苏新景祥股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 1 沭阳房地产市场调研报告和初步投资建议 谨呈：喜盈门 日期： 2011年 11月 2日 上海九间伴房地产营销策划有限公司 2 房地产市场机会分析 项目属性界定 区域价值研判 初步建议 上海九间伴房地产营销策划有限公司 3 城市属性 沭阳是一个以工业产业为支撑的资源型城市，地处 淮海经济区 核心辐射区 、长三角与环渤海两大经济 圈 辐射切合点 江苏省 -宿迁 -沭阳 位置优越 沭阳所属的宿迁市是淮海经济区的区域中心城市，重要交通枢纽； 交通便捷 距宿迁只有 55公里，新长铁路、京沪高速公路、 205国道和 324、 326、 245省道穿境而过，向南四小时可直达全国经济中心； 工业基地 沭阳以工业为支撑产业，其中，木材加工业成为全县首个百亿级产业集群；销售额超过 50亿的企业也逐渐建成；服装、纺织及蓄电池等新兴产业 淮海经济区 环渤海经济圈 长三角 经济圈 上海九间伴房地产营销策划有限公司 4 区域属性 项目地处沭阳南部， S324省道南侧，未来将是沭阳发展的重点城区 项目所在的物流产业园是南部新区的重点组成部分，S324省道处于南部新区的边缘，具有较广阔的独立发展空间 项目位于南部新区边缘，距离沭阳城市中心约 7km，距京沪高速公路约 8km，距客运西站约 2km 上海九间伴房地产营销策划有限公司 5 区域属性 南部新区目前尚处于前期启动阶段，核心地段区域内路网基本完成，重点公共设施如学校、体育场、车站等已经建设完成 新城区尚处于前期启动阶段，整体尚未开发； 核心区域内路网建设基本完成，交通便捷； 核心区域内的如东中学、沭阳中专，体育场、车站等公建配套已经完成，但项目所在的南部边缘区域，道路等基础设施配套远未到位，目前现状为农田。 公园 体育场 如东中学 上海九间伴房地产营销策划有限公司 项目属性 项目位于沭阳南部新区边缘，地块通达性良好， S324省道南侧，西临淮沭新河，东临北京南路 本案 公园 体育场 如东中学 客运站 本案 上海九间伴房地产营销策划有限公司 7 项目属性 项目规模较大，地块平整，以淮沭河为依托的强势资源 宿沭公路 地块内部 占地面积： 2225亩（ 148.33万平米） 容积率 1.5 宿沭公路 淮沭新河 北京南路 淮沭新河 地块内部 本案 上海九间伴房地产营销策划有限公司 8 项目属性界定 四线新兴产业城市，公共配套缺乏的城市边缘区，城市主流发展方向的具有强势资源的超大规模项目 项目属性： 占地 2225亩，目前在沭阳规模 200万平方米以上的项目只有南北汇服装城 超大规模 区域属性： 政府规划的未来城市中心 城市主流发展方向 沭阳规划的南部新区南侧，新区处于建设起步阶段，缺乏相应的公共配套 城市边缘、配套匮乏 沭阳县隶属宿迁市，京沪高速、新长铁路贯穿其中，是新兴的产业城市，以纺织、木业为主导，新兴能源产业快速发展 四线城市、产业支撑 淮沭河紧邻地块西面，在未来的市场建设上，可以有效依托物流运输 强势资源 上海九间伴房地产营销策划有限公司 9 房地产市场机会分析 项目属性界定 区域价值研判 初步建议 上海九间伴房地产营销策划有限公司 10 区域价值研判 区域发展案例借鉴 沭阳新城驱动因素研究及趋势研判 上海九间伴房地产营销策划有限公司 11 我们研究了苏北县域新城建设的发展历程及对房地产的推动，借以厘清沭阳新城未来发展的轨迹，及房地产的发展推动力 案例 对房地 产促进 沭阳新 城发展 优化城市功能（政府搬迁）能否成为沭阳向城市化发展的主要动因？ 产业新城发展历程，对房地产的带动规律，沭阳的未来？ ？ 上海九间伴房地产营销策划有限公司 12 案例的选取及前提 对案例选取的前提 处于地级市下属的附属县区，与主城有一定距离； 城市发展最先有一定特色产业资源，但对城市化推动作用有限； 新城市化发展初期以优化城市功能（政府搬迁）为拉动。 以优化城市功能拉动的城市化发展案例 宿迁泗阳新城区 案例研究的目的 了解优化城市功能（政府搬迁）带动型城市的发展轨迹； 除了政府搬迁，成功的城市化发展还需要哪些驱动因素。 案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容 上海九间伴房地产营销策划有限公司 13 泗阳城市发展背景 交通要冲、经济增长潜力巨大、特色主导产业明确、城市运营措施得力 泗阳面向长三角，背靠淮海经济 区 20多个县市，辐射中西部地 区； 既是南北、东西生产要素流 动战略要冲，也是各类工业品内 销和外输必经之径； 穿境而过的京杭大运河、新长铁 路、高速公路，使泗阳完全融入 沿海、沿江“四小时产业配套圈” 近几年泗阳县 GDP增长趋势保持 稳定，年增长率均高于国家和省 的平均水平， 表明泗阳县的宏观 经济状况良好。 近两年泗阳社会消费品零售总额 增长趋势保持稳定，在泗阳县交 通区位优势逐渐显现后，社会消 费品零售总额将有大幅提高。 面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略 上， 提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新 兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标 。 泗阳县政府通过 旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步 导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业 园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。 泗阳区位优势明显，资源丰富， 产业基础好。 目前已经形成的木 材加工、纺织服装、化工制造、 农副食品加工、电器照明、饮料 制造等主导产业颇具特色 。 为了更好地吸引、集聚外地生产 要素，培育经济发展载体， 泗阳 县在城郊兴建了经济开发区，发 展特色主导产业集群。 城东 工贸 园区 城北 新城 上海九间伴房地产营销策划有限公司 14 泗阳近年城市化建设步伐 2004前 2005 2006-2007 2008- 在区域工业化、城市化、市场化竞争日趋激烈之际，泗阳县错失发展良机，经济状况快速下滑。 2004年 7月 ，县政府 进一步清晰了以工业化、城镇化为重点 ， 着眼“一城三区”的产业布局 。 代表事件：发展规划出炉 2005年初，县委、县政府提出了“打造新兴纺织木业基地，建设生态城市“的战略构想， 启动旧城改造以此加大房地产市场对经济增长的拉动，全年新增商品房面积 100万平方米， 2005 年共有 13个住宅小区项目开工。 代表事件：东方现代城启动上海纺织控股集团 投资泗阳、新世界大酒店开业 2006年围绕“打造苏北一流经济开发区”的目标定位， 28个重点项目在泗阳经济开发区集中开工 这两年，通过城市运营（政府搬迁）措施，县城建成区规模已从 03年底的 11 2平方公里扩展到 22 6平方公里，基础设施配套面积达 30平方公里，城市化率达 34 8 ；泗阳城区拆迁面积超过 80万平方米，相当于前五年拆迁面积总和； 代表事件：兔宝宝木业、骡马河古街 进入 2008年，泗阳继续推进工业园区的招商引资工作，吸引人才驻留，同时进行更大规模的旧城改造措施，提升城市化形象和水平。 目前泗阳通过这几年在城市运营、特色主导产业链延伸以及基础配套设施等方面的工作，泗阳新城规划雏形已经出现 上海九间伴房地产营销策划有限公司 15 泗阳新城城市化进程短暂，并非仅靠政府搬迁推动，而是特色主导产业发展及城市运营的成果 1、启动期 :04年，基础设施建设及部分政府部门搬迁 ,产生临时居住性需求； 23、建设初期 : 05-06年，大规模政府搬迁及教育医疗配套项目建设期 ,产生大量中高层次的居住需求。外地资本如千仞岗等开始涌入，选此为生产基地； 4、全面建设期 : 06-08年；产业园区逐步扩张后中高收入技术人员与管理者成为购房主力 ,同时泗阳输出的劳动力资源与下属各乡镇居民成为城市发展主要补充； 5、平稳发展期 : 未来 2年各基础配套及设施 , 产业布局基本完成 ,生活便利，区域发展成为集生活、教育、居住、娱乐于一体综合性城区 1 2 3 4 5 发展程度 时间 新城区域基础建设 优化城市功能（政府搬迁）拉动区域发展 工业区招商及城市运营直接推动区域城市化 成熟阶段 丰富并完善区域特色产业链并带来更多人口 新城区域初步发展（启动期） 优化城市功能拉动区域发展（建设初期） 工业区招商及城市运营推动城市化（全面建设期） 区域城市化发展成熟（平稳发展期） 在政府事业单位全面搬迁、旧城改造以及大量吸收产业工人的企业进驻后，城市发展才发生产业转型后才对房地产产生了急速推动作用 泗阳新城已经基本成为配套成熟、功能完备的城市化区域，不仅靠优化城市功能，而是更多依靠工业园区的发展壮大， 特别是特色主导产业链条延伸所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。 上海九间伴房地产营销策划有限公司 16 优化城市功能措施的有效实施拉动城市中心转移，工业园区的发展壮大及外来大型产业资本的进入与成熟带来需求的增长，还必须配合良好的城市基础 案例总结 新城区域发展的前提，为工业区发展奠定基础 基础设施建设 以政府的搬迁为主导，开始对区域经济产生拉动作用 政府规划实施拉动 人口的跳跃式增长伴随复合性的需求不断提高 城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园区的发展和壮大、县城以外的购房群体补充 城市基础 在泗阳的案例中，产业成长的同时，城市的 区位条件、政策支持、交通环境、 规划有效实施 是其城市化成功的基础。 特色主导产业簇群，产业链的延伸 经济效益放大后，城市化初现端倪，开始产生不同层次的居住与配套需求 政府规划落实，城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园区的发展和壮大、县城以外的人力资源补充使区域进入了快速城市化轨道。但所有的一切成立仍需要城市基础这一平台。 拉动因 政府规划实施带来区域重心的转移，增强了新城的吸引力，从而促进区域的成熟 推动因 工业区发展及城市运营、县城以外购房群体补充推动泗阳新城区城市化快速发展， 上海九间伴房地产营销策划有限公司 17 依靠城市功能优化、城市运营、产业发展的拉动支撑一个新城的成熟和促进房地产的发展 间接驱动因 城市运营： 旧城改造 间接驱动因 工业：工业园区 的推动 共同推动新城成熟和区域房地产的发展 基础 设施及配套： 新城市 直接因 规划： 城市功能优化 通过案例厘清泗阳新城的发展轨迹和及其房地产促进因素后，需要明确： 同样为政府规划带动的沭阳新城发展处于链条的哪个阶段？ 沭阳的产业发展阶段、城市基础和环境、城市化运营水平能否支撑沭阳城市化发展？ 近期内推动沭阳房地产发展的因素是否具备？ 上海九间伴房地产营销策划有限公司 18 区域价值研判 区域发展案例借鉴 沭阳新城驱动因素研究及趋势研判 上海九间伴房地产营销策划有限公司 19 近年来沭阳经济发展良好，被誉为“苏北的小温州”，产业结构以第二、三产业为支柱产业，第二产业发展优势明显 07年以来沭阳 GDP始终保持着 13%以上的增长，速度远远高于全国平均水平； 目前沭阳经济总量在宿迁 3县 2区中处于上游水平，排名第一； 沭阳第一产业占比逐年下降，第二产业逐年提升，三产比例较为稳定； 沭阳 2010年第二产业的占比接近 5成，国民经济支柱产业的地位较为明显。 驱动因素 1 宏观环境良好 上海九间伴房地产营销策划有限公司 20 沭阳依托资源优势，拉长产业链条，电子、纺织、新型工业、木制品加工、玩具制造五大特色产业的集聚优势得到最大释放，强县富民支撑作用日益凸显，沭阳发展后劲十足 新型工业产业 木制品加工产业 电子产业 纺织产业 玩具制造产业 沭阳五大支柱产业 电池生产将成为国内最大的蓄电池生产基地 ，投资 10亿元的浙江天能电池 (江苏 )有限公司 ， 一期投资 4亿元已顺利投产 ，全部投产后用工达 4000人 ， 年产值 30亿元 。 在沭阳玩具制造业发展势头强劲 。 世界最大的玩具制造企业 韩国希安琦玩具有限公司首期投资 3000万元新建的希安琦玩具 （ 沭阳 ） 有限公司已正式投产 ， 年产各类玩具可达 800万只 ， 产品全部返销韩国 ， 出口日本和欧美市场 ， 年出口创汇可达 1千万美元 ， 其延伸的产业链已带动 20多个玩具加工企业和加工点进驻沭阳 。 木材加工业已经发展成为沭阳的主导产业 ， 在全县工业经济总量中“ 三分天下有其一 ” 。拥有沭阳凤凰画材有限公司由目前国内规模最大的专业生产画材企业 ，及 总投资 8000万元的沭阳东方文体用品有限公司 。 沭阳传统的轻纺业结构优化 ， 高品质 ，品牌知名度高 。 境内有多家规模企业 ，投资 2亿元的江苏邦源纺织有限公司 ，投资 1.2亿元的华夏纺织 、 投资 2亿元的柳青纺织 、 投资 10亿元的江苏宝娜斯 、 投资 12亿元的上海轻纺工业园 。 电子项目集聚 ， 投资 1.2亿美元的瑞声科技 (沭阳 )有限公司 ，为苏北最大的电子企业集团 ，同时还有投资 4亿元的晶石科技集团 、 投资 4亿元的蓝晶电子落户 ， 现有的电子类项目全部建成投产后 ， 用工将超过 2万人 ， 电子产业集群迅猛崛起 。 驱动因素 2 产业基础强大 上海九间伴房地产营销策划有限公司 21 根据沭阳能源基地的产业特色，在政府大力主导下，吸引更多企业进驻，创造更多就业 开发区重点规划发展产业 机电产业 机械产业 纺织服装产业 建材产业 工艺品加工产业 城市发展产业 企业名称 投资额 效益 浙江天能电池有限公司 计划投资 10 亿 ，一期固定投资近 4亿 正常生产后可实现年销售收入 10亿人民币 ，上缴税收 1.35亿人民币 ,并可吸纳 2500个劳动力就业 江苏鑫园旅游用品有限公司 沭阳工业园区征地75亩 ， 总投资 4000万 2005年实现销售收入 3.8亿元 。 公司管理规范 ， 并通过 ISO9001质量体系认证 。 江苏松凌木业股份有限公司 投资规模 5800万元 年生产能力 10万立方米 沭阳东方文体用品有限公司 投资人民币 8000万元 项目建成后 ， 年可创产值 2亿元 ， 纳税 800万元 ， 拥有员工 2000余人 沭阳柳青纺织有限公司 注册资金 3000万元 ，投资总额 1.2亿元 一期有员工 600名 ， 年销售额 5000万元 沭阳凤凰画材有限公司 总投资 5500万元 现有工人 800多人 ， 年可实现产值 1.2亿元 ，实现税收 900万元 宿迁市苏林机械制造有限公司 注册资本 2000万 年营业额人民币一亿元以上 沭阳经济开发区部分入驻企业 沭阳经济开发区创建于 01年，是江苏省政府批准的省级开发区。围绕 “工业化、城市化、国际化、生态型 ”的建设目标，高起点、高标准、高品位 的做好总体规划和控制性详细规划。 沭阳开发区累积投入建设资金 10亿元，基础设施配套面积扩大到 24.5平方公里，境内外11家上市公司已进驻开发区。 驱动因素 2 产业基础强大 上海九间伴房地产营销策划有限公司 22 沭阳经济的持续发展以及特定的产业结构带来了大量产业工人，同时居民收入水平快速增长，表明市场潜在购买力充足 沭阳人口保持稳步增长，表明沭阳劳动力后备资源充足； 沭阳人均可支配收入上升速度稳定，持续上升； 沭阳职工平均工资年均增长率保持在 17%以上，位于宿迁第一； 驱动因素 2 产业基础强大 上海九间伴房地产营销策划有限公司 23 沭阳启动的发展规划不仅以城市而且依据产业为蓝本，而且各板块功能明晰、完善，新城的建设为沭阳城市化发展奠定良好基础 依据产业并结合城市功能规划有效实施前提下，将对沭阳发展有两方面促进作用： 完备功能的新城规划、产业带动极大促进了沭阳向着城市化的方向发展； 加大招商引资力度，延伸产业链条，吸引优质企业进驻，提升其城市化发展生命力 。 城市板块划分明确 沭阳已经初步形成“四区同步”的规划布局； 老城区、城东新区、城南新区、经济开发区。 各板块城市功能完备 规划的各板块功能明确，行政、展览、商务、产业、休闲旅游，城市功能完善。 行政 商务 居住 休闲、旅游 产业 展览 驱动因素 3 发展规划完备 上海九间伴房地产营销策划有限公司 24 沭阳宏观经济持续快速发展带动了房地产业的发展，但沭阳房地产市场供求比例近年逐步下降，表明城市运营的措施还需进一步加大，以满足不断释放的购房需求 房地产预警系统判断 GDP增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于 8% 小于 4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均 GDP与房地产发展关系 8,000-20,000US 按照 2010年底汇率折算， 2010年底沭阳人均 GDP在 2480美元左右，由人均 GDP与房地产发展关系可以研判， 目前沭阳房地产市场处于启动期，预计未来将保持快速增长 沭阳 2008年的供销比在小于 2：1，呈现明显下降态势，而 GDP却保持稳步增长，反映出沭阳城市运营措施还应进一步加大， 以满足不断上升的购房需求 驱动因素 4 房地产开发 上海九间伴房地产营销策划有限公司 25 沭阳已初步具备发展南部新区的基本要素， 正向着区域领导者方向发展 苏北县域第一极 总结 宏观背景 房地产 开发 产业发展 城市发展功能优化 五大支柱产业集聚效应显现 产业发展迅速，带来行业相关人员收入快速增长 沭阳经济实力位列苏北第一 第二产业发展优势明显 沭阳已经开始进入房地产快速发展期 沭阳现有城市运营措施已经不能满足逐渐释放的居民购房需求 城市发展分区和定位明确 新城规划及功能结构合理，并已经在进一步落实 区域属性改变 苏北县域第一极 上海九间伴房地产营销策划有限公司 26 房地产市场机会分析 项目属性界定 区域价值研判 初步建议 上海九间伴房地产营销策划有限公司 27 房地产市场机会分析 沭阳 房地产市场总体分析 沭阳板块市场竞争格局分析 沭阳商业市场机会研究 上海九间伴房地产营销策划有限公司 28 2011年上半年，近 40个城市实施限购， 600多个城市出台房价控制目标，上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，为确保 1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下 -2011年两会房地产相关政策 调整时间 调整内容 2011年 1月 “新国八条”出台二套房首付提至 60% 2011年 2月 限购令出台 2011年 6月 住房部设定保障房进程公布大限 2011房地产相关政策 为降低普通居民的购房成本，中央相继出台了针对房地产行业的政策和措施，房地产市场进入下行通道 上海九间伴房地产营销策划有限公司 29 沭阳房地产市场正处于启动期，可能会有发展停滞的现象，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好 全球经济危机，市场信心不足，观望气氛浓厚； 价格和真实需求的差距决定价格回调的幅度。 房地产业的支撑因素 房地产业的抑制因素 对市场走势的判断：长期看好，对不同类型的城市区别对待 人口红利、经济增长、城市化进程、房地产支柱产业地位、资本重新估值、投资观念的兴起使得从中长期角度来说，房地产市场的增长是持续的，目前政府连续出台救市政策，反映了政府对房地产业的态度； 对于一线城市房价离大部分刚性需求的可承受力较远，需要有一个回调的过程； 对于类似沭阳这样的四线城市，刚性需求的可承受力和房价并未拉开距离，价格回调空间不大 未来房地产业的走势取决于支撑因素和抑制因素的博弈 基于以上判断，沭阳未来房地市场前景看好 经济长期前景，特别是潜力发展区域，持续看好 城市化进程将带来大量自住需求； 政府一系列促进房地产行业发展措施挽救市场信心 房地产业支柱产业的重要地位 上海九间伴房地产营销策划有限公司 30 近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，土地价值区间比较大，南部新城要低于老城区及东部新区 沭阳土地价格区间在 40-200万 /亩，价格差距较大，金融酒店用地价格最高，住宅价格差距不是太大，东部和老城区土地价值较为市场认可，南部区域土地价格较低，专业市场价格相对较低。 60-150万 /亩 40-80万 /亩 60-180万 /亩 商业金融酒店用地 商业住宅 用地 住宅用地 专业市场用地 140-180万/亩 80-100万 /亩 40-60万 /亩 10-15万 /亩 上海九间伴房地产营销策划有限公司 31 07年以来沭阳商品房累计供销比为 2.30： 1，县商业物业累计供销比为1.63： 1，整体分析，供求趋势相对均衡； 07年以来沭阳商业地产在 2009年销售量达到最大值为 30.9万平方米，2010年销售量为 21.94万平方米； 商业物业供销比在 2007年达到了最大值， 2008年均出现了较大程度的回落， 09年起重新呈上升趋势，随着后续国家相关政策，住宅地产将面临供大于求的局势，预计未来商业地产仍将保持上升态势 目前沭阳房地产市场的供求趋势相对均衡，随着国家对住宅地产的控制，住宅地产将面临供大于求的局面，预计市场焦点将集聚商业地产 上海九间伴房地产营销策划有限公司 32 2007年以来，沭阳商业物业成交均价呈现快速提升的态势，目前成交均价已逐渐攀升，商业价值正在得到体现； 2007年以来沭阳住宅物业成交均价呈现快速提升的态势，目前成交均价维持在 2100元 /平方米以上； 由于沭阳房地产市场正处于启动期，商业以及住宅物业价格泡沫相对较小，未来仍将保持了良好的走势。 近年来沭阳房地产市场正处于启动期，住宅以及商业物业成交均价走势良好，未来仍将保持这一发展态势 近年来沭阳住宅商业成交均价走势 备注：以上成交均价为县域范围含镇的成交均价 上海九间伴房地产营销策划有限公司 33 沭阳房地产市场分析总结 供求关系 价格走势 土地市场 沭阳土地价值性质差异大 近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，其中商业金融用地价值最高，而非核心区域住宅较低，专业市场最低。 目前供大于求，预计未来将出现供需基本平衡 目前沭阳房地产市场呈现供大于求的局面，商业地产从 09年开始供销比呈上升趋势，预计未来将会保持此局面 价格泡沫较小，预计未来价格保持良好的运行势头 近年来沭阳住宅以及商业物业成交均价走势良好，商业物业均价大约为住宅均价两倍左右，由于物业价格泡沫较小，且地价持续攀升，预计物业价格将保持良好的运行势头 目前沭阳总体房地产市场出现供大于求的态势，价格泡沫较小； 但随着土地市场的紧缩，产业需求的不断释放以及区域市场的加快发展， 未来沭阳房地产市场前景看好，这为项目的成功带来了良好的市场环境 宏观政策 国家宏观政策为整体房地产市场创造良好环境 沭阳房地产市场正处于启动期，回调的可能性不大，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好 上海九间伴房地产营销策划有限公司 34 房地产市场机会分析 沭阳 房地产市场总体分析 沭阳板块市场竞争格局分析 沭阳商业市场机会研究 上海九间伴房地产营销策划有限公司 35 按房地产市场发展程度，沭阳主城区房地产市场主要分为三个板块 1 老城区 供应量不大，以旧城改造为主，购房出体为老沭阳人，楼型多以高层供应为主流，未来可供用于房地产开发机会较少，商业供应逐渐成为重点 2城东新区 县政府所在区域，开发已经比较成熟，楼盘云集，是沭阳房地产最为集中的区域，置业者以公务员、在外奋斗的打工及经商沭阳人为主，购房的主力面积集中在 90-120平米之间的三房，供应量将继续上升，产品类型在逐步丰富，出现大规模商业项目，尤其是专业批发市场 3 城南新区 南部新区是未来沭阳规划的新城区，目前基础配套设施还不完善，尤其在新长铁路南面楼盘供应量较小，但未来规模将会不断扩大 东部新区 老城区 南部新区 5 上海九间伴房地产营销策划有限公司 36 老城区 辐射全市的商业配套中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势，目前开发空间不大 区位优势： 中心城区房地产是房地产市场起步最早的区域，经过多年发展已进入成熟阶段； 配套优势： 中心城区是客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域 目前，中心城区开发空间不大，主要以高层住宅和大型商业为主 1、苏果超市、 2恒隆广场、 3欧中广场 1 2 3 老城区 典型楼盘 蓝天国际商贸城 规模 总占地 119.35亩，总建筑面积达 39万，商业约 22万多，商住及办公约 10万， 产品形式 高层、商业、酒店式公寓 均价 商铺 1.3-3.3万 /平米 户型面积 30-68平米商铺 销售状况 年推出总量 2000套，年中推出，目前销售完成 50%左右 定位 批发零售、休闲娱乐等全方位多功能于一身 客户特征 以公务员、沭阳及周边经商人士为主 上海九间伴房地产营销策划有限公司 37 城东新区板块 政府机关所在地，基础设施配套完善，是沭阳商品住宅集中开发区域， 县政府及主要政府机关所在地，生活配套成熟、学校、银行、医院等设施一应俱全 产品形式以高层住宅为主，辅以小高层和多层，商业开发以专业市场为主 主力客户是在区域内工作的的公务员、企业单位职员、在外经商及打工的沭阳人 区域市场住宅均价在 3000-3500元 /平米左右，各项目价格差距不大， 依托 资源 物业 形式 客户 特征 价格 平台 典型楼盘 奥运都城 规模 总建筑面积 30万平米 产品形式 多层，小高层、花园洋房 均价 小高层 3700元 /平米 户型面积 二房 75-123，三房 120-140平米， 销售状况 剩余的房源 27套，都是小高层的 10楼以上的房源，面积较大，多层价格偏高，合同不能签。 产品特色 新古典建筑风格，兵营式排布，低密度居住小区 客户特征 以项目周边工作的老师、医院医生、公务员为主 东部新区 软件园 行政中心 上海九间伴房地产营销策划有限公司 38 南部新区板块 城市主流发展方向，但开发相对缓慢，总体居住氛围不浓，生活配套主要依靠老城区板块，非核心区域内开发不足 区域内核心区域配套相对完善，但主要依靠中心区商业和支持，边缘区域基础设施建设缺乏，以学校和公建为主 大部分以多层住宅为主，产品结构单一 主力客户是在沭阳老城外溢及周边乡下进城客户 2800-3300元 /平米 依托 资源 产品 形式 客户 特征 价格 平台 翰林府第 规模 占地 10万平米，建筑面积 20万平米 产品形式 多层、小高层、排屋 均价 3500元 /平米 户型面积 三房 120-133平米 销售情况 今年底的 4月 29日开盘，到目前销售 90%，目前的多层房源好楼层均价在 3600-3700左右 该盘的销售策略是单价报价提高 200元左右，然后打折 产品特色 经典欧式建筑 客户特征 以项目周边小业主及公务员为主， 南部新区 南部新城核心区域 南部新城边缘区域 地块所在 上海九间伴房地产营销策划有限公司 39 通过盘点板块竞争板块我们发现 主流客户基本一致 以中等规模项目为主，物业类型趋同 主城、东部板块客户基本以泛公务员、客户为主，北部则以职员、教师、小业主、进城农民等地缘性性客户为主； 由于主流产品和价格的趋同性，客户置业更多关注生活配套，小区绿化、户型等产品细节。 沭阳目前总建面超过 30万平米的项目仅有 4个； 在建大部分楼盘是小高层、高层住宅，仅有少数几个项目有多层、别墅。 区域价格差未拉开 在沭阳市场的主要居住板块中，多层、小高层产品价格差较小，普遍集中在 3000-3600元 /平方米的范围内。 沭阳是一个高度同质化的市场，在梳理片区竞争的过程中我们更多地看到了共同点 板块竞争格局 上海九间伴房地产营销策划有限公司 40 房地产市场机会分析 沭阳 房地产市场总体分析 沭阳板块市场竞争格局分析 沭阳商业市场机会研究 沭阳总体商业市场 沭阳商圈分析 沭阳专业市场分析 上海九间伴房地产营销策划有限公司 010203040506070801991 1995 1997 1999 2002 2004 2007恩格尔系数沭阳居民收入保持平稳快速增长，带动消费支出的增加，人民生活质量得到有效改善 数据来源：全国国民经济和社会发展统计公报沭阳统计公报、江苏省统计年鉴 城市居民人均消费收入 城市居民可支配收入保持平稳快速增长 2007-2010年沭阳城市居民可支配收入年均增长达15%， 高于全国平均水平 。 城市居民消费支出实现快速增长 沭阳县城镇居民 2010年人均消费收入超过 8000元 。2007-2010年实现年均增长率达 17%， 超出江苏省平均水平 。 沭阳城市人民生活质量得到显著改善 沭阳城市居民恩格尔系数已达 38.5， 按照联合国粮农组织提出的标准 ， 结合我国具体国情 ， 居民已经步入小康社会 ， 向富裕阶层过渡 。 人民生活质量 恩格尔系数 59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于 30% 贫富程度 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 注：联合国粮农组织提出的标准 温饱 小康 城市居民人均可支配收入 10.00%15.00%20.00%25.00%01020304050607080902007年 2008年 2009年 2010年 社会消费品零售总额（亿元） 增长率 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%020004000600080001000012000140002007年 2008年 2009年 2010年 人均可支配收入（元） 增长率 上海九间伴房地产营销策划有限公司 沭阳市民各类消费实现全面增长、消费结构进一步升级、消费习惯向追求生活品质改善 0500100015002000250030003500食品 衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通讯教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务元2002 2007市区居民各类生活消费呈现全面增长局面 作为基本生活的食品支出 2010年比 2004年增长 55%，年均增长 9%；衣着类支出增长 39%，年均增长 7%；家庭设备用品及服务类、医疗保健、交通和通信类、教育文化娱乐服务等支出均实现了 30%的增长 36%，年均增长率高于 5%。 市区居民消费结构进一步升级 沭阳在食品以及衣着方面的支出占据消费支出的比例有所下降，但仍然主要部分。在家庭设备用品及服务、医疗保健、交通通讯、教育文化娱乐支出等方面的支出提高了 2.3%。 现代服务性消费支出比例的提升说明市民消费结构得到进一步升级 。 38.20% 38.54%11.70% 10.62%5.80% 7.05%5.70% 7.69%7.70%9.01%15.40%13.15%11.30% 10.20%4.20% 3.74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2002 2007食品 衣着 家庭设备用品及服务医疗保健 交通和通讯 教育文化娱乐服务居住 杂项商品和服务数据来源：宿迁统计局 上海九间伴房地产营销策划有限公司 从商业发展规律来看， 沭阳市民消费倾向于多产品选择以及自有购物空间的选择，地区商业物业也向多元化、规模化发展 800-1500US$ 1500-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 传统商业发展 综合业种的业态 综合性商业形式 转型商业形式 消费者价格敏感 多选择，自由购物空间 多种需求 个性消费 欧美经济发展的经验证明，当城市的人均 GDP达到 4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。 人 均 G D P 城市化率 25% 45% 70% 85% 95% + 人均 GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均 GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下 人均 GDP位于2000 4500美金；城市化水平在 45%以上 70%以下 人均 GDP位于4500 8000美金；城市化水平在70%以上 90%以下 人均 GDP位于8000 20000美金；城市化水平在 90%以上 商业处于与农业经济相匹配的原始状态 商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、 集贸市场，商品为城市生 活提供基本保 障 商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等 超越商业范畴的广义商业形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现 广义性商业的升华转型， 主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现 商业形态城市经济模型 沭阳所处阶段 上海九间伴房地产营销策划有限公司 44 房地产市场机会分析 沭阳 房地产市场总体分析 沭阳板块市场竞争格局分析 沭阳商业市场机会研究 沭阳总体商业市场 沭阳商圈分析 沭阳专业市场分析 上海九间伴房地产营销策划有限公司 沭阳目前商圈呈单一中心化格局，城市商业功能集中于主城商圈，东部新区及南部新区商圈尚处于培育商业成熟度以及项目开发阶段 商圈 名称 等级 功能及业态 商圈成熟度 驱动条件 人民中路商圈 县级商圈 功能以 商业零售 为主；业态含 大型购物中心，综合超市，中高档百货店，专业店，商业街 商圈成熟，人流量大，商铺经营状况好 城市核心区位以及传统商业中心 东部新区商圈 市级商圈 功能以 小商品集散 为主；业态含 、服装及建材装饰专业市场 核心区较为成熟，人流量较大、商铺经营情况较好，但边缘区还在大规模建设 政府交通规划、产业园布局驱动 海宁皮革城商圈 市级商圈 功能 以服装、汽车、小商品的商业批发及零售 商圈仍在建设中，项目有待开发 重点产业引导规划、 南部新区商圈 市级商圈 功能以物流及专业商品市场 还处于规划中 产业园区驱动 商圈分布特征 目前以人民中路商圈为主，各区域新兴商圈尚处在培育商业氛围，项目开发阶段，呈单一中心化格局。未来各区域商圈成熟之后将逐步分散市中心商业功能，呈 “ 一心多区 ” 分布。 老城区 上海九间伴房地产营销策划有限公司 沭阳现有专业批发市场分布格局呈现新旧并存的形式，由城中区域逐渐向城北物流聚集区聚集 专业批发市场分布 1 浙江商城 2 海宁皮革城 3 南北汇服装批发市 场 4 山东商城 5 永康五金城 6 苏北车市 7 苏北商贸城 8 月星家居商业广场 9 华东木业装饰城 备注“红字为经营个案，黑字为在开发个案 目前现有的 专业批发市场还处于转型过程中，新旧物业类型并存，主要研究对象选取将根据所在行业及区域影响力，将新旧形式都包括在内 从 行业划分 看， 沭阳专业批发市场 主要 有三种行业 一是 服装行业 ，如 海宁皮革城、南北汇装批发市场、山东商城等 二 是 家居建材行业，如月星家居商业广场、浙江商城、苏北商贸城等 三 是以 小商品行业，分布在苏北商贸城附近 由于沭阳经济的辐射区域包括周边县市及下辖县乡，因此沭阳目前比较成熟的专业批发市场都集中汽车交通枢纽周边，如浙江商城 依托政府的城市规划及城市发展的功能布局，目前沭阳物流及专业市场项目 还将集中在 的 城东，未来城南新区将会崛起 随着沭阳城市经济与周边市县一体化水平的提高，专业批发市场供应量还会增大，竞争激烈 1 2 3 4 5 6 7 8 9 上海九间伴房地产营销策划有限公司 47 房地产市场机会分析 沭阳 房地产市场总体分析 沭阳板块市场竞争格局分析 沭阳商业市场机会研究 沭阳总体商业市场 沭阳商圈分析 沭阳专业市场分析 上海九间伴房地产营销策划有限公司 目前沭阳市的专业批发市场主要经营方向以家居建材行业为主，其次为服装及小商品市场等 家居 服装 小商品及气体 总供应量 （含在建） 约 5000,00平方米 约 500,000平方米 约 300,000平方米 区域 城东 城东、城南 1. 城南 代表性 物业 1. 浙江商城 2. 月星家居商业广场 1. 海宁皮革城 2. 南北汇服装市场 3. 山东商城 1. 苏北商贸城 2. 苏北车市 租金（含物业费） 浙江商城： 0.5-1元 /平方米 /月 海宁皮革城： 0.8-1.5元 /平方米 /天 0.3-0.8元 /平方米 / 售价 月星家居： 1F1.2万 /平方米 2F 8000元 /平方米 山东商城：外、 1、 2F 7500元 /平方米 里、 1、 2F 6000元 /平方米 里、 1F 8000元 /平米 苏北商贸城： 4000-7000元 /平方米 苏北车市： 4500元 /平方米（如一次性付款可售 3200元 /平米） 入驻率 浙江商贸城： 95% 海宁皮革城： 90% 50%左右 主要特征 城东是沭阳城市化的发展方向，存在大量的房地产住宅项目开发 处于交通主干道附近 主要以经营知名家居品牌为主，浙江人带动效应下，商家入驻率较高 形成辐射周边的家居建材影响力 目前已经成为沭阳市区及周边县市的皮装批发的首选地 知名的品牌市场入驻，随着服装南北汇的建成，未来规模逐渐扩大 目前此区域的服装主要以批发为主，档次属于中低端 主要面对的客群都是周边县市的服装门面的经营者 主要是借助沭阳经济实力增强，城市扩张，而逐步成长发展起来 目前也形成了全县的影响力，但容量有限，市场空置率较高 主要面对中低端市场需求 未来研判 随着沭阳城市化进程的进一步扩展，对家居建材市场的需求还会有所增长 随着城市产业规划的进一步调整，同时新型产业布局以及周边交通配套将加速市场影响力的提升 随着沭阳经济发展状况的变化以及其他专业市场的形成而减弱 上海九间伴房