济南经九路3号项目市场调查分析报告56P

1 济南经九路 3 号 项目 市场调查 分析报告 一 、 济南 基本 概况 : 济南市又称泉城，是中国山东省省会及最大城市，山东省政治、文化、教育中心，华东五大城市之一，中国历史文化名城，也是国家批准的十五个副省级城市之一。济南拥有 2700 多年的历史， 是中华文明的重要发祥地之一，是龙山文化的发祥地。因境内有“七十二名泉”故被称为“泉城”，并素有“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”的美誉。 环渤海地区南翼和黄河中下游地区中心城市，国家重要的政治、军事、文化中心，区域性金融中心，国家历史文化名城、国家创新型城市、中国软件名城、全 国重要的交通枢纽和物流中心。继济南全运会取得圆满成功后， 2013 年济南将举办第十届中国艺术节，并成为 2015 年“第二十二届国际历史科学大会”的主办城市，为济南加速建设国际大都市注入了新的活力。 面积： 8227 平方公里 人口： 681.4 万（ 2011 年） 二 、 济南 经济发展状况 1、 济南经济发展概述 2 自清朝后期，济南便产生了资本主义的萌芽。济南是中国近代史上第一个自开商埠（ 1904 年），主动进行资本主义化的城市。著名的瑞蚨祥就发祥于此。 20 世纪初由德国修建的胶济铁路和津浦铁路交汇与此，更促进了济 南的繁荣。近年来，济南在机械纺织、钢铁、化工、轻工、 食品、建材等优势工业的基础上，根据国家产业政策， 适时地把机（高性能、 高附加值机械产品和冶金产品）、车（先进的重型汽车、改装车、摩托车）、 电（新型电子产品和高档家用电器）、化（现代生物医药化工、 精细化工和化纤）作为四大主导产业发展， 提高了全市工业经济运行质量和效益。济南还大力实施名牌产品战略，不断扩大名优产品生产规模，积极参与国内外市场竞争。以轻骑牌摩托车、大型压力机、数控机床、 高档改装车为代表的车机产品，以小鸭牌洗衣机为代表的家电产品，以将军 牌卷烟、 金钟牌电子衡器、元首牌针织品、双利达牌箱包为代表的轻工产品， 均在国内市场占有很大份额。其中小鸭牌全自动滚筒洗衣机、轻骑牌系列摩托车已是中国家喻户晓 的名牌，远销海外 30 多个国家和地区。同时，济南还大力发展文化创意产业和会展业，成功举办了第 7 届中国国际园林花卉产业博览会和 2010 年全国糖酒会，也涌现了济南兴国展览展示公司等行业领导企业。济南在拥有两个会展中心的基础上，在城西第三个会展中心即将竣工，届时三馆齐发的会展格局就会形成。济南已经成为“中国经济综合实力 50 强”城市之一。 电子信息、交通装备 、机械制造、生物制药、食品纺织等主导产业在国内外有着举足轻重的地位。济南高新技术、信息产业发达，并被国家批准成为“中国软件名城”。拥有占地 20 公顷、亚洲最大的环形建筑 国家级软件基地“齐 3 鲁软件园”，及“ CIIIC 国家信息通信国际创新园”、“国家超级计算济南中心”、“济南量子技术研究院”等一批电子信息研发机构，现已有 1200 余家国内外 IT 研发企业入园发展。 济南现代服务业繁荣发达、服务功能健全，市区范围共有各类商业网点数量近 40000 个，其中购物中心、 济南夜色商场、超市、便利店等布局合理、数量庞大，商业潜 力雄厚。济南也具有良好的农业资源，悠久的蔬菜种植传统，享有“中国精品菜篮”的美誉，培育出“章丘大葱、鲍芹”、“商河大蒜、彩椒”、“平阴玫瑰、阿胶”、“仁风西瓜、曲堤黄瓜”、“张而草莓”、“张夏玉杏”、“马山栝楼”等一批国家地理标志产品，在国际市场亦具有较高知名度。 济南市郊区农村盛产粮食、蔬菜、果品、水产品、经济作物和药用植物，其中明水香稻、龙山小米、 章丘大葱、北园白莲藕、泰山小白梨、大货山楂、鸡爪绵核桃、历城红玉杏、黄河鲤鱼、平阴玫瑰、庄科栝楼等以其品优质良而驰名中外。近年来，济南发挥当地资源优势，大力发 展优质、高产、高效农业，农业生产连年丰收。 投资环境优势。济南市成立了“加快科学发展，建设美丽泉城”领导小组，由市四大班子领导挂帅，以大力促进“发展实体经济、建设美丽泉城、优济南风景化发展环境、创新社会管理”，努力将济南市政府打造成 全国 “审批最快、服务最优、效率最高”的廉洁高效服务型政府，并出台了一系列招商引资优惠及扶持政策，大大提高了投资者在济南投资的效率及便利水平。 4 济南抓住发展的战略机遇期，解放思想、干事创业、加快发展、实现三步走的阶段性战略目标， 2012 年在全市国内生产总值 GDP 达到 4812.68 亿元，人均 GDP 超过 1 万美元，建立起现代化省会城市的发展框架；到 2020 年城市人口将达到 800 万，建成区面积达 1000 平方公里，把济南建设成为现代化、国际化的区域中心城市。 2、 济南近期 宏观经济发展情况 济南市 2012 年一季度、上半年、前三季度，全市生产总值增速分别为 7.5%、 8.1%、 8.7%，固定资产投资增速分别为 11.3%、 16.1%、 19.4%，四季度各项主要经济指标继续向好，均比前三季度有新的提高，经济运行呈现“低位开局、逐季向好”的态势。截至 2012 年 10 月，济南地域财政收入为 977.40 亿 元，经济运行态势总体良好。但目前面临的困难和问题仍然不少，发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。受宏观经济形势的影响，一些骨干企业生产经营比较困难，致使生产总值、规模以上工业增加值和进出口增长趋缓；传统产业比重过大，产业结构调整任务艰巨；实体经济支撑、增量消费拉动、城乡统筹发展的能力相对较弱等。 国内方面，预计 2013 年的中国经济增长总体呈平稳走势。但经济稳定的基础仍不扎实，包括外部市场不确定性加大，也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等，这些都可能使经济增长的波动加大。 3、 GDP 及产业 结构 （ 1）济南去年 GDP 情况分析 5 2012 年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，实现生产总值 3500.68 亿元。根据济南市经济工作会议上，市委副书记、市长杨鲁豫介绍， 2012 年预计全市生产总值 (GDP)增长 9.5%左右。推算得出， 2012 年全年生产总值约4824.89 亿元，是近七年来的最高值。在确保经济平稳较快发展的任务下，济南前三季度 GDP 增长率已达到 7.7%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄 GDP 增长率分别达到 10.1%、 10.5%、 11.5%、 11.8%。 6 (注：图内虚线代表的是 2012 年济南市全年生产总值的推算值。推算依据为济南市经济工作会议上通报的“ 2012年预计全市生产总值 GDP 增长约 9.5%” ) （ 2） 产业结构 2006 年以来，济南三大产业产值呈逐年上升趋势， 2012 年前三季度三大产业总量分别为 168.75 亿元、 1391.07亿元、 1940.86 亿元，三产比例由 2011 年同期的 4.8:41.4:53.8 调整为 4.8:39.7:55.4。全年数据方面，根据济南市经济工作会议中通报的“预计全年三产比例调整为 5.2:41:53.8”，该数据与 2011 年同期相比，第三产业比重同比提高了 0.7 个百分点，产业结构进一步优化。近年来，三产所占比重逐年攀升，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。然而，在产业结构积极转型的背后，还存有隐情。目前济南服务业在国内生产总值中的比重超过第二产 7 业，很大程度上是由济南工业增长乏力造成的，济南市服务业的发展尚缺乏更加牢固的基础。在工业与服务业之间尚未形成真正的互动关系前，服务业带动国民经济发展的能力也就相对薄弱。 (注：图内虚线代表的是 2012 年济南市全年生产总值的推算值及三产比例。推算依据为济南市经济工作会议上通报的“ 2012 年预计全市生产总值 GDP 增长约 9.5%”和“预计全年三产比例调整为 5.2:41:53.8” ) 4、济南 人口 数量趋势 济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。全国第五次人口普查及第六次人口普查结果显示， 2000 年和 2010 年济南市常住人口 (详见图表备注 )分别为 592.17 万人和 681.40 万人，十年间共增加了 8 89.23 万人 (其中城区人口增加了 75.74 万人 )，增长 15.07%，年平均增长率为 1.41%，即济南每年约新增近 10 万人口。从十年间人口增长的速度看，山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛。对此，统计 专家指出，济南常住人口增长快，说明近些年流入的人口增多，而这与济南经济发展速度快有很大关系。 截至 2012 年 12 月，济南全市的户籍人口是 606.6 万，其中，主城区户籍总人口是 349.2 万，登记在册的外来人口 (流动人口 )是 192 万。主城区外来人口和户籍人口之比是 1： 1.5。而 10 年前的 2002 年，济南市外来人口仅有 60万， 2009 年达到了 150 万， 2012 年则达到了 192 万。预计到 2020 年，济南市的人口规模将达到 900 万至 1000 万。 (注：图内实体柱为户籍人口数据，实体柱加虚线部分为 2000 年及 2010 年全国人口普查数据，均为常住人口。 常住人口包括：居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作工作学习的人，“境外”指我国海关关境以外。 ) 9 5、固定资产投资 2012 年 1-10 月份，济南市固定资产投资 1717.5 亿元，同比增长 19.7%。从产业结构看，第一产业 61.7 亿元，增长 32.8%；第二产业 540.1 亿元，增长 21.3%；第三产业 1115.7 亿元，增长 19.0%，其中房地产开发投资 557.0 亿元，增长 25.8%。 2012 年 1-10 月济南 房地产开发投资额占全社会固定资产投资的 32.43%，呈逐年上升的趋势。 6、对外贸易 2012 年济南市进出口总值实现 91.47 亿美元，同比下降 12.1%。其中，出口实现 57.2 亿美元，同比下降 5.4%，增幅低于全省 7.8 个百分点；进口 34.3 亿美元，同比下降 21.3%。其表现出的特点如下：一是内资企业成为出口的主力军。 1-12 月份内资企业出口 41.97 亿美元，占全市出口比重的 73.4%；二是贸易方式以一般贸易为主。一般贸易出 10 口 37.99 亿美元，占全市出口的 66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持较快 增长，南亚、欧洲下降幅度较大；四是出口商品以机电、高新技术产品为主。机电产品出口 39.5 亿美元，占全市比重 69%，高新技术产品出口 64249 万美元，占全市比重 11.2%。五是部分骨干企业出口下滑。 1-12 月，省冶金设计院和省电建公司工程承包带动出口同比分别下降了 86%和 27.7%，减少出口 4.9 亿美元；济钢集团出口同比下降 52%，减少出口 1.84 亿美元；力诺公司出口下降 43.6%，减少出口 4577 万美元。以上 4 家企业共减少出口 7.2 亿美元，拉低出口增幅 11.9 个百分点。 7、居民生活水平和消费 （ 1） 人均可支配收入与人均消费性支出 11 济南市城市居民收入逐年平稳增长。 2012 年，济南城市居民人均可支配收入为 32561.28 元，同比增长 12.7%。2013 年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长 11%。从支出来看，居民消费性支出不断增加，结构继续优化。预计全年城市居民人均消费性支出可达 20000.00 元。 （ 2） 社会消费品零售总额 济南市消费品市场呈现较为平稳发展的运行态势。 2012 年前三季度，全市实现社会消费品零售总额 1660.60 亿元，同比增长 14.8%。生活必需品类 消费稳步上涨；住宿餐饮业和家居建材市场销售增速回升，前三季度，住宿餐饮业实现零售额 306.0 亿元，同比增长 14.9%；建筑及装潢材料类实现商品零售额 7.3 亿元，同比增长 55.8%；家具类实 12 现商品零售额 15.1 亿元，同比增长 6.8%；石油及制品类消费稳步上涨，前三季度，石油及制品类实现零售额 127.2亿元，同比增长 27.2%；通讯器材类继续保持较大增幅。前三季度通讯器材类累计实现零售额 17.4亿元，同比增长 25.2%。 三 、 济南 房地产市场现状 1、房地产开发投资情况 2012 年 1-10 月，济南市房地产投资 额 557.0 亿元，同比增长 25.8%。其中住宅投资额为 373.9 亿元，同比增长9.0%。自 2006 年起，济南市房地产投资额呈逐年上升趋势，其增长率虽然较去年同期有较大幅度的上升，这与 2011年房地产投资增长率低 (仅为 8.8%，是近 10 年来的最低值 )有很大关系。但从绝对值来看， 25.8%的房地产投资增长率在近几年的数值中仅处于一个中间水平，分析仍受国家宏观调控影响所致，预计这种较低速增长的局面仍将持续一段 13 时间。 2、销售面积及销售额 截至 2012 年 10 月，济南市商品房销售面积为 521.3 万平米，商品房 销售金额为 347.1 亿元。自 2006 年起至2011 年，商品房销售面积和销售额整体呈稳步上升趋势。从图中来看，本年 1-10 月成交情况仍较佳，限购政策使得高性价比的刚需产品成为成交主力。为顺应市场形势，不少开发商推出刚需大盘，市场新增供应量随之上升，加上系列优惠措施的配合，吸引大量前期观望的刚需客户出手，因此销售情况较好。 14 3、 2013 年近期济南房地产市场 借助 2012 年的楼市火热表现， 2013 年初，楼市迎来开门红，成交热度不减，新增供应远不及市场需求，存量房急速减少，良好的市场表现带动价格出现小幅上 （ 1） 市场供应量月度变化 1 月，住宅市场总供应量为 9769 套、 121.5 万平米，同比套数下降 8.5%，面积上涨 0.4%，环比下降 22.4%和 21.8%。其中新增供应 1629 套、 17.4 万平米，环比减少 57.6%和 65.4%。 2 月，住宅市场总供应量为 7306 套、 93.7 万平米，同比下降 33.8%和 24.9%，环比下降 25.2%和 22.9%。 其中新增供应 807 套、 9.0 万平米，同比增加 62.0%和 66.7%，环比减少 50.5%和 48.3%。 15 承接着 2012 年年底楼市的火热表现，住宅市场存量急速减少。 2013 年 1-2 月，因正值新春时期，市场新增总量明显减少。由于存量与新增量的同步降低，导致 1-2 月总供应量呈下降趋势。 1-2 月，住宅市场供应仍旧集中在东西两区域，东部供应居于首位，供应 4612 套，占市场供应总量的 44%。西部位居第二，供应 3612 套，占市场供应总量的 34%。北部、南部基本相当，分别供应 980 套、 899 套，占比均为 9%。中部供应最少，仅为 473 套。 从各区域新增来看， 1-2 月西部项目加推房源较多，区域共新增 1047 套，占市场新增总量的 43%。东部项目共新增 795 套，占市场新增总量的 33%。北部新增 338 套，占市场新增总量的 14%。南部新增 256 套，占市场新增总量的 11%。中部无新增。 交量及区域分布 16 （ 2） 市场成交量月度变化 17 1 月，住宅市场共成交 3270 套、 36.7 万平米，同比增加 3130 套、 35.1 万平米，环比下降 26.4%和 28.5%。2 月，住宅市场共成交 1700 套、 19.1 万平米，同比套数下降 1.2%，面积上涨 2.7%，环比下降 48.0% 2013 年，在新年度较高的销售任务压力及未来楼市政策不确定性的双重压力下，开发企业选择赶早清货。借势去年年底的楼市热度， 1-2 月的新增供应远小于市场需求，存量房去化占据结构重点。 18 1 月，住宅市场共成交 3270 套、 36.7 万平米，同比增加 3130 套、 35.1 万平米，环比下降 26.4%和 28.5%。 2月，住宅市场共成交 1700 套、 19.1 万平米，同比套数下降 1.2%，面积上涨 2.7%，环比下降 48.0% 19 2013 年，在新年度较高的销售任务压力及未来楼市政策不确定性的双重压力下，开发企业选择赶早清货。借势去年年底的楼市热度， 1-2 月的新增供应远小于市 场需求，存量房去化占据结构重点。 （ 3） 成交均价 注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。 20 1 月，住宅市场整体均价为 8738 元 /平米，同比下降 8.9%，环比上涨 0.4%； 2 月住宅市场整体均价为 8896元 /平米，同比下降 6.1%，环比上涨 1.8%；新推房源价格的上调以及低价监测样本的退出，使得 2013 年 1-2 月市场整体均价出现连续上涨。 1 月，住宅市场整体成交均价为 8310 元 /平米，同比下降 1.6%，环比下降 4.5%。 2 月，住宅市场整体成交均价为 8164 元 /平米， 同比上涨 10.7%，环比下降 1.8%。市场整体成交均价受项目成交影响，近两个月市场上多个高于平均价格水平的项目热销，带动整体市场成交价格出现小幅上扬。 （ 4） 政策分析 经历了 2012 年的暖冬，房地产走到了 2013 年春天。过去的一年，房地产冬天里的温度有点偏高，也让市场对 21 今年的春天充满了期待；但政策寒流袭来，瞬间冷却了市场中已接近沸点的血液。 3 月 1 日晚，国务院下发了国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，此次实施细则的发文表明了中央对房地产市场调控的坚定决心。世联研究认为，“国五条 ”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕，税收、信贷政策加码，将对楼市带来显著影响。如果后市房价还猛升，仍会有更加具体细致的配套调控政策出台。不难看出， 2013 年是政策过渡年，是治标向治本方向的过渡，这期间不论多长时间，宁可在市场低迷中向上走，也不愿从高潮往下走。 行业政策 2 月 4 日 住建部：住房信息联网城市 6 月达到 500 个 1、政策内容 2 月 2 日，住建部在经国务院同意后将下发关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知，要求与住建部连网的城市在 2013 年 6 月份达到 500 个。 2、政策解读 据悉，该通知内容已在 2012 年 12 月 25 日住建部年度工作会上已告知了与会者。而住建部推进城市个人住房信息系统始于 2010 年 6 月，受多方利益纠葛，至今进展缓慢。 2 月 6 日 国务院：逐步扩大个人住房房产税改革试点范围 22 1、政策内容 国务院 2 月 3 日批转、由国家发展改革委、财政部、人力资源社会保障部制定的关于深化收入分配制度改革的若干意见要求，从多渠道增加居民财产性收入、加快发展多层次资本市场、加强个人所得税调节、改革完 善房地产税、促进中低收入职工工资合理增长、加强国有企业高管薪酬管理、健全促进农民收入较快增长的长效机制等方面落实和推动收入分配改革。意见指出，完善房产保有、交易等环节税收 制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。 2、政策解读 通知的出台再次明确表明扩大房产税征收范围的政策出台将进一步加快。事实上，近来全国房价的全面上涨极有可能成为房产税改革提速的加速器。数据显示， 1 月全国百城房价环比上涨 1%，是近两年来涨幅首次突破 1%，并且自 2012 年 6 月止跌后，已经连续第八个月环比上涨。房产税作为经济手段，被认为可以成为房地产市场调控的长效机制，更被认为是调节收入分配的重要经济手段，还被寄望为增加地方财政收入的重要途径。我国已具备开征房产税的大环境，房产税试点范围进一步扩大的时机逐渐成熟。但上海和重庆已试点两年的房产税，至今却迟迟未再扩围，究其原因，有业内专家表示，当前房产税改革推进的难点在于，房产税关系国计民生与利益均衡，利益博弈十分复杂，房产税改革的推进受到既得利益集团的强力阻挠，同时，房产税的开征还涉及公务人员的财产公开等问题。 23 2 月 20 日 温家宝主持召开国务院常务会议 研究部署继续做好房地产市场调控工作国务院总理温家宝 2月 20 日主持召开国务院常务会议（本届政府最后一次国务院常务会议），研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制 ，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。会议确定了以下政策措施： （一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 （二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住 房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （三）增加普通商品住房及用地供应。 2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 （四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630 24 万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。 2013 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当 地住房保障范围。 （五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 2、政策解读 楼市上涨预期愈演愈烈， 2 月 20 日召开的国务院常务会议（本届政府最后一次国务院常务会议）出台五项政策措施 ,释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的强烈信号。会议中提出的五项政策（业内称之为“新国五条”）将房价控制目标放在首位，表明今年的调控依然是目标调控，以目标定政策，实际上是默 认低于或同步当地经济增长和收入增长的房价增速。其次 ,重申限购政策是给市场以明确信号 ,至少短期内限购不会被取消，甚至可能“加码”，而扩大房产税试点的时间表、城市名单都悬而未决。也有业内人士认为，近日市场传言的二套房、公积金等政策收紧均为政府手中的“牌”，一旦有需要 ,将随时释出。传言中提及的所谓二套房政策收紧是指购买二套房的买方将要首付 7成、贷款利率上浮 1.3 倍，而目前则是首付 6 成、利率上浮 1.1 倍，另外传言中的公积金政策收紧则是指放贷审批变缓，贷款条件趋严等。尽管只是市场传 言，但对楼市成交仍有一定 影响。 25 3 月 2 日 “国五条”细则发布 六大措施加码楼市调控 1、政策内容 中国政府网 3 月 1 日发布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知。这是继 2 月 20 日国务院常务会员出台新“国五条”之后时隔 8 天再度给楼市调控加码， 被媒体和业界称为国五条实施细则。具体包括六个方面：一、完善稳定房价工作责任制。一季度公布房价控制目标：省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含 保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。对执行住房限购和差别化住房 信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。 二、坚决抑制投机投资性购房。限购从严范围扩大、二套房首付比例及利率可提高、二手房交易转让按转让所得 20%征个税： 1、限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品房和二手房； 2、对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。 3、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应 依法严 格按转让所得的 20%计征。 三、增加普通商品住房及用地供应。原则上 2013 年住房用地供应总量应不低于过去 5 年平均实际供应量。 26 市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数 70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。 四、加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2-13 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同 步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。 2013 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 五、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。 六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展 的长效机制。各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。 2、政策解读 国五条的细化彰显中央严控房价的决心，凸显了楼市调控的延续性。“内容更丰富、更具体、目标更清晰、 27 方向更确定、打击力度更重、范围更广”是业内人士对国五条细则的总体评价，其体现了如下几个特点：特点一、调控政策从严从紧更具针对性；特点二、加强预期管理重视信息公开 ；特点三、公布工作时间表加强社会监督。而国五条细则能否扭转楼市氛围，实现与政策意志的合拍，这需要两方面前提，一方面，要看地方版楼市调控政策能否及时出台，并不大折扣地体现国五条细则的要求；另一方面，要看楼市外围环境是否出现大的变化，这种变化既包括宏观经济形势是否平稳，也包括楼市刚需能否有效释放。房价问题并非只是加重个税或强化问责某一方面措施可解决，还需房产税、加大保障房力度、保障供给等组合拳配套，遏制房价只是手段，实现“居者有其屋”才是调控的根本目标。 金融政策 2 月 16 日 山东省契税征收要 实行浮动税率 4 月 1 日起施行 1、政策内容 山东省政府近日发布关于修改山东省契税征收规定的决定，对 1998 年发布的山东省契税征收规定做出修改，由 3%修改为 3%-5%。关于修改山东省契税征收规定的决定从 2013 年 4 月 1 日起施行。契税适用的具体税率由省财政部门会同地方税务机关根据实际提出建议 ,报省人民政府批准并向社会公布。决定从 2013 年 4月 1 日起施行，届时山东省契税征收规定根据决定作相应修改 ,并重新公布。 2、政策解读 28 济南市地税局工作人员 介绍，目前尚未接到相关通知， 济南市房屋买卖的契税征收比例仍为 3%。 据相关税务人员介绍 ,国家对于契税征收的税率也是一种浮动税率 ,山东省在 1998 年发布的契税征收规定中契税税率为 3%,此次变成了可浮动的 3%-5%。根据决定 ,我省契税适用的具体税率由省财政部门会同地方税务机关根据实际提出建议 ,报省人民政府批准并向社会公布。 土地政策 2 月 18 日 四部委：加强土地储备管理 规范土地储备融资行为 1、政策内容 国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于 15 日联合发布关于加强土地储备与融资管理的通知，以加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为，切实防范金融风险，保障土地储备工作规范和健康运行。 2、政策解读 通知对加强土地储备机构、业务和资金管理，规范土地储备融资行为作出了针对性很强的规定，有力地回应了近年来土地储备工作实践中出现的一些突出问题。目前土地储备实践存在一些问题：土地储备机构的设置欠缺规范、储备土地规模未受约束、土地储备融资行为失范等，该通知的出台是在实践基础上对现行土地储备制度的有益补充和 29 完善。文件抓住了土地储 备实践从计划、收储、前期开发、融资、资金运 用管理等关键环节，从六个方面入手设定了相应程序，配置了权利（力）义务，明确了相应责任，将有助于遏制依赖土地财政而衍生的一系列违法违规行为，确保土地、金融市场风险可控，健康发展。 2 月 25 日 国土部：今年保持土地供应稳定 增强调控针对性 1、政策内容 2 月 22 日，国土部副部长胡存智在北京召开的全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出， 2013 年，各省、市国土资源部门除了要保持土地供应总量基本稳定外，还要继续保持调控政策连续性和稳定性，增 强调控的针对性，突出差异性。他指出，今年各省、市国土资源部门要努力保持土地供应总量基本稳定。一要保证充足的增量，在编制今年的住宅用地供应计划时，要统筹考虑，提前安排；二要快速释放存量， 要加大工作力度，促其尽快形成住房上市；三要继续加大盘活闲置地力度，按照新的闲置土地处置法，加大工作力度。四要运用多种手段，均衡供地。另外，还要保持正常的地价形成机制，坚持通过市场配置土地资源，按供求规律保持土地供应总量，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。 2、政策解读 对于国土部的表态 ，业内人士认为并无过多细化政策，“ 意 义 大 于 实际”。 会 议 旨 在 贯 彻 落 实 30 2 月 20 日国务院常务会议精神，准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。国土部强调“市场配置”保持正常地价形成机制 ,在保持现有调控政策的连续性和稳定性的同时，配套政策的出台也是研究的重点。 【城市规划建设小结】 济南“两会”的召开后许多城建项目将要开工，对济南日后的经济、社会发展起到了很大的推动作用，而“十艺节”也带动济南西部的快速发 展。 2011-2012 年专项清理期间，山东省从严审批新的一级及以下普通公路收费项目，暂停审批收费公路资产上市融资和境外企业收购国有收费公路资产。国 道 309 收费站的搬迁这将进一步打开济南东拓的空间，为市区与章丘的一体化发展创造良好的条件。 历下区率先下放停车管理权，其他各区也在逐步推进，但目前经营权下放到街道办事处的道路停车泊位还较少。对进一步提高微循环水平，缓解停车难有一定帮助。在全市范围内，道路停车泊位政府统一管理尚需一定时日。 31 32 二、 济南市市中区 基本概况 及房地产市场现状 ： 1、 市 中区 基本概况： 市中区位于济南市中南部，东邻历下区，西靠槐荫区、长清区，北倚天桥区，南接历城区。面积 280.25 平方千米。全区总人口 57 万 人。市中区辖 17 个街道：大观园街道、杆石桥街道、四里村街道、魏家庄街道、二七街道、七里山 33 街道、六里山街道、舜玉路街道、泺源街道、王官庄街道、舜耕街道、白马山街道、七贤街道、十六里河街道、兴隆街道、党家街道、陡沟街道。 2、经济发展状况： 市中区有乡以上独立核算工业企业 60 多家，重点行业有机械、冶金、食品、化工、印刷、塑料等。农业主要集中在七贤镇，以蔬菜林果、肉食业为主。近 年来市中区积极推行“全方位开放”战略，扩大招商引资，始“三资”企业得到大力发展，并和 20 多个国家和地区建立了经贸合作关系。 3、 市中区 区发展规划 ： 因地处济南市主城区中部而得名。 市中区系古历城西郊庄田荒野， 1904 年清政府在济南辟建商端口后，辖区始称商端口东部。 1948 年济南解放后为济南特别市第五区。 1955 年济南市缩编减制设立 5 个区，因地处市区中心，始称市中区。 1985 年 9 月，面积 13 平方千米。设经二路、经七路、大观园、馆驿街、共青团路、岔路街、四里村、西青龙街、二七新村、魏家庄、杆石桥、七里山 、六里山、玉函路 14 个街道办事处， 171 个居委会。 2000 年，市中区辖 15 个街道、 3 个镇，总人口 572141 人。杆石桥街道面积 1.46 平方千米，人口 31262 人人；经二路街道面积 0.67 平方千米，人口 9677 人；馆驿街街道面积 0.42 平方千米，人口 9288 人；魏家庄街道面积 0.41 34 平方千米，人口 17463 人；大观园街道面积 0.51 平方千米，人口 16245 人；经七路街道面积 0.44 平方千米，人口 11849人；岔路街街道面积 0.42 平方千米，人口 11159 人；四里村街道面积 3.00 平方千米，人口 29669 人 ；泺源街道面积1.68 平方千米，人口 32105 人；王官庄街道面积 6.00 平方千米，人口 36146 人；二七新村街道面积 1.67 平方千米，人口 33422 人；六里山街道面积 3.50 平方千米，人口 39832 人；七里山街道面积 2.40 平方千米，人口 33563 人；玉函路街道面积 1.25 平方千米，人口 19309 人；舜玉路街道面积 3.74 平方千米，人口 46376 人；七贤镇面积 33.20 平方千米，人口 77932 人；十六里河镇面积 101.19 平方千米，人口 53129 人；党家庄镇面积 118.75 平方千米，人口 63715人。（以上 人口根据第五次全国人口普查数据） 2001 年，全区总面积 280.25 平方千米。辖 13 个街道、 2 个镇， 92 个行政村、 95 个居委会、 44 个家委会。年底全区总人口 51.18 万人，其中非农业人口 38.81 万人。 2002 年，全区总面积 280.25 平方千米。辖 13 个街道、 2 个镇， 92 个行政村、 95 个居委会、 44 个家委会。年底全区总人口 52.63 万人。 2003 年，全区总面积 280.25 平方千米。辖 13 个街道、 2 个镇， 92 个行政村、 95 个居委会。年底全区总人口 540163人。有少数民族 23 个、 27798 人。 2006 年 ，市中区辖 13 个街道、 2 个镇：大观园街道、杆石桥街道、四里村街道、魏家庄街道、二七街道、七里山 35 街道、六里山街道、舜玉路街道、泺源街道、王官庄街道、舜耕街道、白马山街道、七贤街道、党家庄镇、十六里河镇。 2007 年 5 月 28 日，经省政府批准，市中区撤销十六里河镇，以原十六里河镇的行政区域设立十六里河街道办事处和兴隆街道办事处；撤销党家庄镇，以原党家庄镇的行政区域设立党家街道办事处和陡沟街道办事处。撤镇设办后，市中区辖 17 个街道办事处。 6 月 4 日正式实施撤镇设办。 三、 项目 地块及 周边状况 项目地块 基本概况 ： 该项 目位于济南市市中区核心地段，东临民生大街，西邻胜利大街小学，南临经九路，北临经八路。地块原为山东省新华印刷厂宿舍，现状地上建筑物大部分为上世纪六七十年代建成使用的职工宿舍及部分公建用房，大部分房屋已成为危破房 ，已于 2011 年列入济南市危旧房改造工程计划。 项目地块在济南市属黄金地段，临近山东省委和市中区人民政府、周边游山东省体育中心、济南妇幼保健院、幼儿园、中小学、大学、齐鲁医院、邮政局、银行、商业等配套设施完善。距泉城广场、趵突泉、银座商业中心等景点和商业中心不足 2 公里。经十路、纬一路、顺河高架等快速通道 从地铁周边通过，交通便利。 36 项目地块位置 37 项目地块位置 38 四、 项目 SWOT 分析： S 优势 ： 区位 该地块位于 鄞州 新城区 ，鄞州是宁波的经济发达地区，也是宁波总部经济发展最好的城 区， 鄞州新城区作为宁波市三江片的重要组成部分，充分借鉴国际国内城市建设的先进理念，提出了“一心、二轴、三环、四廊、三十六个结点”的生态城市空间布局，将城市水系、绿地与商贸、生态休闲有机地结合起来，形成城在水中、水在城中、绿在城中、城在绿中的空间格局。 鄞州规划 合理，有效避免宁波其他城区普遍存在的绿化率低，空气污染严重，交通拥堵 等城市通病，成为宁波市民房产投资居住首选区域之一 ，区位优势优越。 板块 归属 首南地段板块 ，该板块 属于新城行政商务区， 周边行政商务配套完善。 生活配套设施 逐步提高 ，周边有较大规模楼盘（万科金色水岸 等 ）， 是鄞州高档楼盘集中 的 区域 ，居住氛围渐浓 。 项目西侧较奉化江较近，南边为规划中的鄞州湿地公园，湿地公园 设计 由一条东西向、三条南北向人工河流组成，形成一个动植物相容共生的人工湿地，体现天人合一的景观理念。湿地公园项目建设面积约 78 公顷，计划总投资约 5 亿元。 湿地公园 为鄞州城市 新 绿肺，自然景观得天独厚，是项目的最大卖点 。 教育 周边 有 幼儿园、 首南第一小学 、万里学院、宁波理工大学 各类学校 ， 教育氛围浓厚 。 交通 项目临近东西干道鄞县大道，可直通甬台温高速、绕城高速，多路公交车通过， 交通便捷 39 环境 地块内有一个 15 米宽河流，临近鄞州公园、靠近奉化江， 规划有城市湿地公园， 自然环境 优越 。 W 劣势 环境 项目 周边 正处于开发过程中，大部分楼盘未交付，人口密度低， 商业氛围不浓， 规划中的湿地公园未正式开工建设，目前环境较差， 可能会造成购买抗性。 规划 地块内有一条河流将地块一分为二，整体性规划 难度较大 ，提高 了 规划成本。 市场 项目周边高档楼盘林立，西边地块为宁波曾经的“地王”，目标客户群资源有限，竞争激烈。 配套 项目周边生活配套 目前一般 ，成熟度低 。 周边楼盘普遍配建地下停车库，停车位大多在 8-10 万 /个，基本一户一个车位建设。由于地质原因，车库造价高，而售价较低，增加了开发成本。 商业 商业临街面非主干道，商业 布局困难， 价值较小 。 O 机会 供求关系 鄞州地产市场趋于平稳， 周边农村城市化 刚性需求量大，城市发展规划进展良好 ，入市时机 较好。 客户来源 鄞州经济发展比较好， 集团公司总部林立，行政商务 客户 购买 能力强。 民营经济 发展迅速，富裕的中小企业主置业需求较大。 发展趋势 鄞州大力发展城南片区， 引进万科 、万达、联盛 等大型 住宅及商业项目 ，未来区域发展空间巨大。 40 T 威胁 竞争 周边项目林立，项目临近的 几 块 土地将 于 近期拍出，未来该区项目可能会出现扎 堆上市的可能。 截止 2012年 9 月底，鄞州可售房源 190 万平米，其中住宅 9273 套 120 万平米， 剩余房源平均面积 129.54 平米，面积在 144-180平米及 180 平米以上房源分别占剩余房源的 9%和 15%，地产市场处于轻微超供状态，高档楼盘竞争激烈。 调控 政府对房地产专项宏观调控政 策的影响加大， 目前宁波房地产市场也执行限购政策，对外地人购房和当地人购买第三套住宅有限制。 第二套房贷政策的实施， 也 直接降低 投资客和改善居住条件换购第二套住房的客户的 需求 。 五、项目 竞 争楼盘 分析： 1、 三箭瑞福苑 41 项目基本概况 42 三箭瑞福苑位于济南市的交通景观大道经十路北侧，处于济南市的核心腹地 ，东临山东省委，西接八一礼堂，项目用地是济南市不可复制的的黄金地块。 三箭瑞福苑占地 160.5 亩，总建筑面积约 33 万平方米，其中：地上商业面积2.5 万平方米，办公面积 0.4 万平方米（不含 A 地块），地下商业及配套面积1.48 万平方米，创新设计的“小街区、密路网”的格局，将经十路、经九路、经八路和自由大街、纬一路用商业街、小区底商、地下商业娱乐空间、小广场、下沉小广场、休闲小品连接起来，合理规划区域内的人流、物流、交通，精心打造功能齐全、结构合理、充满个性的央区城市综合体，达到与城市自然、有机的融合，浑然天成， 将城市的历史与未来有机的联系起来，保存、提升了区域内原有的文脉、商脉，形成了从 20 多平方米到 5000 平方米多变、充满趣味的商业空间，犹如纽约的第五大道一样，是金融、名品旗舰店等高端业态的首选之地 。 项目在单体设计过程中，摒弃了主力店加散售商铺的传统模式，总结了以往商业设计的经验，根据网络时代急剧变化的商业模式，着力加强各商铺的 43 体验性、标志性、形象性，不再做传统的、形式上僵化的标志性建筑，而是赋予每个商铺独特的个性，让每个商铺都是标志性建筑，在面积和布局上，充分考虑各类高端业态所需的面积、面宽、结构，使同类业 态的商铺形成群聚效应，使同档次的商铺互相促进，互相补充，相得益彰。 我们的大型商铺主要位于经十路，经八路，自由大街两侧，结构形式为上下两层，共 43 个（必须一起购买的商铺按一个商铺计算），其中