（管理科学与工程专业论文）美国房地产税收制度研究.pdf

浙江理工大学硕士学位论文 美国房地产税收制度研究 摘要 我国房地产业从1 9 9 3 年至2 0 0 7 年经过1 4 年的发展，无论是在拉动g d p 增长，还 是提高居民的居住质量上都起到了决定性的作用。随着国民经济的增强，房地产市场的繁 荣，出现了过度投资、投机现象，房价飞涨，贫富差距进一步拉大，导致民间怨声四起。 针对现实情况，国家也采取了一系列宏观调控措施以抑制过度投资、投机现象，防止房地 产泡沫，进而威胁金融安全。其中，当前房地产税收制度存在的问题，以及应起到的作用 自然引起了社会各界的关注，讨论最为激烈的莫过于物业税( 又称为财产税) 的开征问题。 因此，如何对当前我国房地产税制重新设计是摆在我国面前的一道难题。笔者通过对美国 房地产税收制度的全面分析，总结经验，试图为我国房地产税制的改革提供参考性依据。 论文包括以下五部分。第一部分是绪论，首先提出当前我国房地产市场及税制发展 现状和存在的问题，以及房地产税制研究的内容，表达了对美国房地产税制研究的意义。 第二部分是文献综述，介绍了部分国内外学者对房地产税制相关内容的研究成果。第三部 分介绍了美国房地产市场、税制的基本特征和概况，详细介绍了美国房地产税制构成要素 的具体规定特征。第四部分对美国房地产税收制度进行简单的评价，从不同角度评价美国 房地产税制的优劣作用。第五部分借鉴美国房地产税制的基本经验，结合我国具体国情， 对我国的房地产税制进行优化改革提出了两方面的改革建议，一方面是我国房地产涉及税 种的调整，应当体现为“在房地产保有环节，合并相关税种，同时实施统一的物业税制( 或 称为财产税制) ：在房地产取得、流转环节，取消一些税种，同时加强个人所得税的征管、 调节工作，遗产赠与税根据我国现实情况可以暂不考虑征收；在房地产的生产供给上，运 用税收杠杆作用鼓励参与建设、经营廉租房、限价房等安居工程。 另一方面是在财税分 权上理顺中央政府与地方政府问的分配关系，应当体现为“物业税由地方政府征管，个人 所得税则由中央政府统一征收调配，同时加强政府间的财政转移支付工作 。 关键词：美国；房地产税制；财政分权制；财产税；所得税；遗产赠与税 浙江理工大学硕士学位论文 a b s t r a c t c h i n a s r e a le s t a t ei n d u s t r yd a t ef r o m1 9 9 3t o2 0 0 7a f t e r1 4y e a r so fd e v e l o p m e n t ，w h e t h e ri n s t i m u l a t i n gt h eg r o w t ho ft h eg d p , o rr a i s et h el i v i n gq u a l i t yo fr e s i d e n t sh a v ep l a y e dad e c i s i v er o l e a l o n g w i t ht h es t r e n g t h e n i n go ft h en a t i o n a le c o n o m y , t h ep r o s p e r i t yo ft h er e a le s t a t em a r k e t ，t h e r eh a sb e e n e x c e s s i v ei n v e s t m e n ta n ds p e c u l a t i o np h e n o m e n o n ，s o a r i n gh o u s i n gp r i c e s ，f u r t h e rw i d e n i n gt h eg a pb e t w e e n r i c ha n dt h ep o o r , l e a d i n gt oc i v i lc o m p l a i n t sa r eh e a r de v e r y w h e r e i nv i e wo ft h er e a l i t y , t h es t a t eh a sa l s o a d o p t e das e r i e so fm a c r o c o n t r o lm e a s u r e st oc u r be x c e s s i v ei n v e s t m e n ta n ds p e c u l a t i o n ，a n dp r e v e n t i n gt h e r e a le s t a t eb u b b l e ，a n dw i l lf u r t h e rt h r e a t e nf i n a n c i a ls e c u r i t y t h ec u r r e n tr e a le s t a t et a xs y s t e mt h a te x i s t i n g p r o b l e m s ，a n ds h o u l dp l a yar o l ei nn a t u r a l l ya r o u s e dt h ec o n c e r no ft h ec o m m u n i t yt od i s c u s s ，t h em o s t v i o l e n ti st h ep r o p e r t yt a x ( a l s ok n o w na st h ep r o p e r t yt a x ) l e v yi s s u e t h e r e f o r e ，h o wt h ec u r r e n tt a xs y s t e m r e d e s i g n o fc h i n a s r e a le s t a t ei sp u tt o g e t h e ri nf r o n to ft h ep e o p l e sp r o b l e m s a u t h o rt h r o u g ht h e c o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so ft h eu n i t e ds t a t e sr e a le s t a t et a xs y s t e m ，s u mu pe x p e r i e n c e ，a n da t t e m p tt or e f o r m c h i n a sr e a le s t a t et a xs y s t e mb a s e do nt h ep r o v i s i o no fi n f o r m a t i o n t h ep a p e ri n c l u d e st h ef o l l o w i n gf i v ep a r t s t h ef i r s tp a r ti st h ei n t r o d u c t i o n ，f i r s tp u tf o r w a r dc h i n a s r e a le s t a t em a r k e ta n dt a xs y s t e ma n dt h ed e v e l o p m e n to ft h ee x i s t i n gp r o b l e m s ，a n dr e a le s t a t et a xo nt h e c o n t e n t ，e x p r e s st h es i g n i f i c a n c eo fs t u d y i n go nt h eu n i t e ds t a t e sr e a le s t a t et a xs y s t e m t h es e c o n dp a r ti s l i t e r a t u r er e v i e wo ns o m ed o m e s t i ca n df o r e i g ns c h o l a r si nt h ep r o p e r t yt a xs y s t e mr e l a t e dt ot h ec o n t e n to f r e s e a r c hr e s u l t s t h et h i r dp a r to nt h eu s r e a le s t a t em a r k e t ，t h eb a s i cf e a t u r e so ft h et a xs y s t e ma n dp r o f i l e d e t a i l so ft h eu s r e a le s t a t et a xe l e m e n t so ft h ec h a r a c t e r i s t i c so fs p e c i f i cp r o v i s i o n s t h ef o u r t hp a r to ft h e u s r e a le s t a t et a xs y s t e ms i m p l ee v a l u a t i o n ，f r o md i f f e r e n ta n g l e sa s s e s s m e n to fr e a le s t a t et a xt h em e r i t so f t h eu s r o l e p a r tvf r o mt h eb a s i ce x p e r i e n c eo ft h eu n i t e ds t a t e sr e a le s t a t et a xs y s t e m ，w i t hc h i n a s s p e c i f i cn a t i o n a lc o n d i t i o n s ，c h i n a sr e a le s t a t et a xr e f o r mt oo p t i m i z et h et w oa s p e c t so ft h er e f o r mp r o p o s a l s ， o nt h eo n eh a n di sc h i n a sr e a le s t a t et a x e sr e l a t e dt ot h ea d j u s t m e n ts h o u l db er e f l e c t e da s ”m a i n t a i nt h er e a l e s t a t ep a r to ft h em e r g e r - r e l a t e dt a x e sa n di m p l e m e n tau n i f i e dp r o p e r t yt a x ( o t h e r w i s ek n o w na sp r o p e r t yt a x ) i nr e a le s t a t ea c q u i s i t i o n ，t r a n s f e rl i n k s ，e l i m i n a t es o m et a x e s ，w h i l es t r e n g t h e n i n gt h ei n d i v i d u a li n c o m et a x c o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n t ，r e g u l a t i o n ，a c c o r d i n gt oe s t a t ea n dg i f tt a x e sc h i n a sa c t u a ls i t u a t i o nc a nn o tt o c o n s i d e ri m p o s i n gi nt h ep r o d u c t i o no fr e a le s t a t es u p p l y , t h eu s eo ft a xl e v e r a g et oe n c o u r a g ep a r t i c i p a t i o ni n b u i l d i n g , o p e r a t i n gl o w - c o s th o u s i n g ，t h eh o u s i n gp r i c e s ，s u c ha sh o u s i n gp r o j e c t s ”o nt h eo t h e rh a n di s i n t h es e p a r a t i o no fp o w e r sa n dt a x a t i o no ns t r a i g h t e n i n go u tt h ec e n t r a lg o v e r n m e n ta n dt h ed i s t r i b u t i o n n 浙江理工大学硕上学位论文 r e l a t i o n s h i pb e t w e e nl o c a lg o v e r n m e n t s ，s h o u l db er e f l e c t e da s ”p r o p e r t yt a xc o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n tb y l o c a lg o v e r n m e n t s ，p e r s o n a li n c o m et a xl e v i e db yt h ec e n t r a lg o v e r n m e n tu n i f i e dd e p l o y m e n t ，w h i l e e n h a n c i n gi n t e r - g o v e r n m e n t a lf i n a n c i a lt r a n s f e rp a y m e n t sw o r k ” k e y w o r d s ：t h eu n i t e ds t a t e s ；t h er e a le s t a t et a xs y s t e m ；f i s c a lf e d e r a l i s m ；p r o p e r t yt a x ；i n c o m et a x ； h e r i t a g eg i f tt a x i i i 浙江理工大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：我恪守学术道德，祟尚严谨学风。所呈交的学位论文，是本人在导师 的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已明确注明和引用的内容外，本论文 不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品及成果的内容。论文为本人亲自撰 写，我对所写的内容负责，并完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名：唧研狻 日期：秽时年扩月j 日 浙江理工大学学位论文版权使用授权书 学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家 有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅或借阅。本人授权浙江理工 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印 或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本学位论文属于 保密口，在 不保密口 学位论文作者躲智吁绫 日期：莎槲年孑月j 日 年解密后使用本版权书。 指导教师签名：三芬彳弓 日期：稀年扩月j 日 浙江理工大学硕士学位论文 1 1 问题的提出及研究意义 1 绪论 美国是发达的市场经济国家，房地产业发展比较早，也比较成熟，目前总 体运行比较稳定，尤其是在住房市场发展的成功经验很值得我们研究学习。文章 从房地产税收制度这一课题着手研究美国的施行情况，为我国新一轮税制改革提 供借鉴。首先要从我国当前房地产业和税收制度现状及存在的问题入手，了解情 况，提出问题。 1 1 1 我国房地产业发展现状及存在的问题 从1 9 9 3 年算起，至2 0 0 7 年短短的1 4 年里，我国在房地产市场上取得的成 绩是举世瞩目的。从居民的居住条件来看，据建设部的统计，从1 9 9 3 年到2 0 0 7 年，全国人均住房面积已经从1 7 8 平方米增加到超过2 8 平方米。从房地产业贡 献来看，据测算，在我国当前的情况下，每投入1 0 0 元的住房资金，可以创造相 关产业1 7 0 - - 2 2 0 元的需求，每销售1 0 0 元的住宅，可以带动1 3 卜1 5 0 元其他商 品销售。因此住宅建设如果增加1 0 个百分点，可望带动国民生产总值增长1 个 百分点，住宅行业每吸纳1 0 0 人就业，可带动相关行业2 0 0 人就业，所以房地产 业对国民经济发展是有重要的作用。从房地产业发展前景来看，美国2 0 0 4 年房 地产业占g d p 的比重是1 2 7 ，日本是1 2 1 ，法国2 0 0 5 年是8 3 ，中国2 0 0 4 年是4 5 ，中国房地产业占g d p 的比重可以说是比别人低得多，将近美国、日 本i 3 ，法国的1 2 。因此房地产业在我国还将有相当长一段时间的发展前景。 在肯定房地产业取得重大成绩的同时，相应出现的一些问题不能不得到重 视。当前房地产市场，尤其是住房市场出现的问题突出表现在以下几方面： ( 1 ) 部分城市房价上涨过快，这也是问题的焦点所在。围绕房价的讨论最 为激烈，也是颇为复杂的一个问题，比如房价收入比的合理性，房价与泡沫经济 的关系，房价与地价的相互关系，房价与投机的关系，以及其他影响房价的各种 因素等等方面的争论。现实中，房价增长速度远高于普通居民收入的增长速度， 这使得那些欲购买自住的普通收入居民感觉压力在增大，相应投机现象比较盛 。数据参见3 月3 0 日2 0 0 7 年国际房地产论坛发表内容，网址：h t t p ：w w w s o u f u n c o m 1 浙江理工大学硕士学位论文 行，进一步加剧了贫富差距的拉大，也扭曲了人们的财富观和投资理财方式。 ( 2 ) 住房供应结构不合理。由于房地产企业追求利润的本性，别墅类、大 户型及高档次的住房成为一些开发企业主要生产产品，迫使政府相关部门出台政 策限制供地类型，限制商品房供应结构比例，如典型的“7 0 9 0 新政，即“国 六条，细则文件要求每个住宅项目9 0 平方米以下小户型占项目总建筑面积的7 0 以上。 ( 3 ) 住房保障制度建设力度不够。一些地方政府出于各种原因，对中低收 入家庭住房问题关注不够，廉租房等保障性住房建设严重不足。另外，住房公积 金制度以及经济适用房制度也颇受争议。 ( 4 ) 房地产市场秩序需进一步的规范。在房地产开发建设和交易中容易发 生违法违规、权钱交易问题，房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立 项、规划审批、施工许可、预售许可等环节时常发生违规审批、滥用权力等行为 和房地产税收政策执行不力；房地产企业发布违法广告、囤房惜售、哄抬房价、 合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为也时有发生。房地产市场秩序需由 建设部会同国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局等部门，联合开展 房地产市场秩序专项整治，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审 计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。 1 1 2 我国房地产税制发展现状及存在的问题 自建国以来，房地产税制作为我国税收体系的一个重要组成部分，经历了 从建立到不断完善的一个渐进过程，大体可以分为四个阶段：第一阶段是建国之 初至1 9 7 2 年，主要是建立了统一的房地产税制，并进行了一些微调；第二阶段 是1 9 7 3 年至1 9 7 8 年，主要是合并税种，简化征收方法；第三阶段是1 9 7 9 年到 1 9 9 3 年，主要是房地产税制的重塑；第四阶段是1 9 9 4 年以后一直到现在，主要 是建立适应社会主义市场经济发展的房地产税制。 我国现行房地产税制的基本框架，是在1 9 9 4 年全面的结构性税制改革后形 成的，涉及的税种主要有1 3 种，包括直接以房地产为课税对象的7 种( 具体见 表1 1 ) ，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产 税、固定资产投资方向调节税、契税；与房地产紧密相关的税种6 种，即营业税、 安体富王海勇，当前中国税制改革研究，中国税务出版社，2 0 0 6 年，第2 4 0 页。 2 浙江理工大学硕士学位论文 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加。 表1 1 我国直接以房地产为课税对象的税种 税种计税依据税率发布日期生效日期适用范围 占用的土地幅度定额税率( 元盯2 0 0 6 年1 22 0 0 7 年1在原有征税范围基础上， 面积年) 月3 1 日修月1 日外商投资企业和外国企业 大城市，i 5 3 0 ； 订 ( 简称外资企业) 纳入城镇 城镇：蝴税中等城市，1 2 2 4 ；土地使用税的征税范围 小城市，0 9 1 8 ；县 城、建制镇、工矿区， 0 6 1 2 房产税房产原值扣 1 2 ：1 9 8 6 9 1 31 9 8 6 1 0 国内企业和个人 除1 0 - 3 0 1 比例后为计 税余值； 租金收入1 2 城市房地产税房产原值 1 2 1 9 5 1 8 81 9 5 1 8 8 外商投资企业和外籍个人 租金收入1 8 定额税率( 元r )1 9 8 7 4 11 9 8 7 4 1国内企业和个人，从事房 i 人均耕地在1 亩以下地产开发的外商投资企业 的地区，2 l o ； 和外籍个人 2 人均耕地在1 2 亩 耕地占用税实际占用的的地区，i 6 8 ； 耕地面积3 人均耕地在2 3 亩 的地区，i 3 6 5 ； 4 人均耕地在3 亩以上 的地区，l 5 超额累进税率( 设q 为1 9 9 3 1 2 1 31 9 9 4 i 1全部 土地增值额占扣除项 目金额的比例) 土地增值税土地增值额1 q 5 0 ，3 0 ； 2 5 0 0 1 0 0 ，4 0 ： 3 1 0 0 2 0 0 ，6 0 契税成交价格 3 5 1 9 9 7 7 71 9 9 7 1 0 全部 修订 1 注：1 根据我国相关税收法规整理； 2 固定资产投资方向调节税己于2 0 0 0 起暂停征收，所以未列入表中； 3 从2 0 0 7 年2 月1 日起，对房地产开发企业清算征收土地增值税。 从房地产税收占地方财政收入的比重来看，把我国房地产做为财产税主要 3 浙江理工大学硕士学位论文 来源进行划分，具体数据见下表1 2 。可见财产税占地方财政收入的比重在2 0 0 4 年为1 0 1 6 ，远低于一些国家地方政府征收财产税的比重。当然，由于我国国 情不同，这里需要说明的是土地出让金等一些预算外收入被称为地方政府收入的 第二来源。 表1 22 0 0 4 年中国地方财产税收入结构 占财产税总额的比占地方税收总额的占地方财政收入 收入项目数额( 亿元) 重( )比重( )总额的比重( ) 房产税和城市房产税 3 6 6 3 23 0 3 33 6 63 0 8 城镇土地使用税 1 0 6 2 38 8 01 0 6o 8 9 土地增值税 7 5 0 46 2 1 0 7 5o 6 3 契税5 4 0 1 04 4 7 25 4 04 5 4 耕地占用税1 2 0 0 99 9 41 2 01 o l 财产税总额1 2 0 7 7 81 0 01 2 0 81 0 1 6 地方税收总额9 9 9 9 5 91 0 08 4 0 8 地方财政税收总额1 1 8 9 3 3 7l o o 资料来源：2 0 0 5 年统计年鉴；国家税务总局网站。 根据以上数据，以及现实中涉及到我国房地产的税费情况来看，我国房地 产税制存在的问题主要表现在以下几方面： ( 1 ) 我国现行房地产税制在总体税种设置、税负结构、税率设置、计税依 据和税费体系等方面不够合理，不利于优化房地产资源配置，影响了房地产业的 健康发展。 ( 2 ) 我国房地产税制还存在征收对象不统一，内外有别的税制，妨碍了税 收的公平。新修订的企业所得税法于2 0 0 8 年1 月1 日起施行，届时内外资 企业所得税合并统一，得以平等对待。然而，还存在对国内企业个人征收房产税， 而对外资企业则征收城市房产税；城市维护建设税及附加只对国内企业征收，外 资企业则不征收。这种内外有别的情况不符合国际惯例，需要逐步改变。 ( 3 ) 在分税制财政体制下，房地产税权过多地集中在中央，地方只有征管 4 浙江理工大学硕士学位论文 权而无立法权，难以适应房地产的区域性特点，无法促进房地产的资源优化配置 和有效利用。 ( 4 ) 房地产涉税计税依据不够合理，大多以房地产原值或面积计算，不能 反应房地产实际价值，使得税收收入不能与价值增长同步。 ( 5 ) 税务部门无法和土地管理、城市规划、房产管理等行政部门实现信息 共享，很难掌握房地产开发企业的涉税资料。由信息不对称导致的监管不力，造 成了房地产税收入不能及时足额征收。 ( 6 ) 地方政府以土地出让金为生财之道，无形当中抬高了地价，进一步助 长房价的上涨。另外，我们可以看到，城市土地是有限的，容易造成上届政府透 支下届政府财政收入，使得城市发展后劲不足。 ( 7 ) 税收征管的配套措施不健全。我国目前的财产登记制度不健全，尤其 缺乏私有财产登记制度，致使不少税源流失，严重影响了税收征管的力度。同时， 与房地产税收密切相关的房地产估价制度不健全，也是阻碍我国开征物业税的一 大难题。 1 1 3 对美国房地产税制研究的意义 税收是政府进行宏观调控的重要手段，对于引导经济的健康发展具有重要 意义。美国经验表明一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场 经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地 产税收制度，它的有效运行不仅可以增加财政收入，为城市建设积累资金，而且 可以调整土地等资源的配置。但我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因 素，不能发挥税收应有的功能，一定程度阻碍了房地产市场的进一步发展。因此， 有必要借鉴国外房地产税制的成功经验，健全完善我国房地产税制，从而促进我 国房地产市场的健康发展。美国是发达的市场经济国家，有着比较成熟的房地产 市场体系，在住房市场上，较成功的运用税收杠杆作用解决低收入家庭的住房问 题。在房地产市场发展、各级政府间财税分权、民主决议以及房地产政策的实施 等各方面都有着别国无法复制的经历和经验，专家学者相关研究也比较深入透 彻。鉴于此，笔者通过对美国房地产税制的研究，以期对我国房地产税制等相关 方面优化改革提供建议。此外，在研究的过程中，既要大量阅读翻译相关研究成 果，又要系统分析相互联系，还要与国内情况进行差异化比较，整个研究过程对 5 浙江理工大学硕士学位论文 我进一步的学习能力和分析判断能力都有所帮助。 1 2 房地产税收制度的构成要素 税收制度( 简称税制) 是一个国家或者一个地区在一定的历史时期，根据自己 的社会、经济和政治的具体情况，以法律形式确定下来的税收体系。它需要解决 的问题是开征哪些税种，征税范围是什么，向谁征税，如何征税，怎样保障国家 或者地区税收的实现等。税制主要包括税种、纳税人、征税对象、税目、税率、 计税依据、纳税期限和减免等要素。 房地产税收制度是税收制度在房地产方面的体现，因而房地产税收制度也 包含税种、纳税人、征税对象、税目、税率、计税依据、纳税期限和减免税政策 等要素。 ( 1 ) 税种 税种即税收种类。一个国家或地区根据其本身的政治经济条件，用法律规 定开征的所有税种总和即构成这个国家或地区的税制。所以说，税种是构成税制 的最直接因素。每个税种的主要组成因素有纳税人、征税对象、税目、税率、计 税依据、纳税环节、纳税期限、免税减税和违章处理。税种之间的区别主要在于 课税主体( 即纳税人) 和课税客体( 即征税对象) 的不同。税种的确定主要以当时当 地的政治经济环境为依据。不同的国家或地区，其税种一般都不一样；同一个国 家或地区，在不同的历史时期，其税种也很有可能不一样，主要原因在于政治经 济条件的变化。 ( 2 ) 纳税人 纳税人，又称“课税主体 。纳税人是指税法规定的直接负有纳税义务的单 位和个人，包括自然人和法人。自然人指公民个人，法人指依法成立并能独立行 使法定权利和承担法律义务的社会组织，如企业、事业单位、社团等。纳税人与 负税人是两个不同的概念。当纳税人所缴纳的税款是由自己负担时，纳税人同时 为负税人；当纳税人通过一定方法将所纳税款转嫁给他人时，纳税人就不是负税 人。可以说，每个公民不一定都是纳税人，但基本上都为负税人。因为每个公民 都需要消费，差不多都需要购买含税消费品，负担价内税或价外税。与纳税人概 念有关的还有代扣代缴义务人和代收代缴义务人。代扣代缴义务人是税法规定的 有义务从持有的纳税人收入中扣除其应纳税款并代为缴纳的企业或单位。代收代 6 浙江理工大学硕士学位论文 缴义务人是税法规定的有义务借助经济往来关系向纳税人收取应纳税款并代为 缴纳的企业或单位。代扣代缴义务人与代收代缴义务人的区别在于，代扣代缴义 务人持有纳税人的应税收入，而代收代缴义务人不持有纳税人的应税收入。 ( 3 ) 征税对象 征税对象，又称“课税客体、“课税对象 。它是税法规定的征税的标的物， 即征税的客观对象。税法对征税对象的确定，是解决对什么征税的问题。征税对 象是区别税种的主要标志之一，不同的征税对象决定不同的税种。但是征税对象 还比较抽象，它只是解决了征税客体的一般外延范围，所以税法还必须对它进行 具体化，其结果就是税目。 ( 4 ) 税目 税目，也叫“课税品目 ，是征税对象的具体化。它是税法规定的同一征税 对象范围内的具体项目。税目的确定进一步明确了征税范围，使人们对税法规定 的征税范围一目了然。哪些项目需要纳税，哪些项目不需要纳税，以及不同项目 的税率差别等问题只有通过确定税目才能解决。确定税目的基本方法，一是列举 法，二是概括法。列举法是将需要征税的项目一一列举出来。如果项目很多，可 对项目，按概括法或演绎法进行分类。概括法是先确定需要征税的子目，然后按 子目的属性进行概括，确定子目的上位概念，即项目。演绎法是先确定上位概念 项目，然后对项目，按其外延进行演绎，列举出其下位概念，即子目。子目、项 目共同组成税目体系。通过列举法确定的税目，列举出来的，需要征税；没有列 出来的，不需要征税。列举法适用于税源大、界限清楚的征税对象。概括法是指 按照商品大类或者行业来确定税目，这种方法只适用于课税品种类别繁多、界限 不容易划分清楚的征税对象。 ( 5 ) 税率 税率是税法规定的所纳税款与应纳税额之比，或是一定数量的应税客体的 纳税数量。税率所解决的问题是“征多少税”，它是计算税额的尺度。税率直接 反映国家的经济政策，影响到国家的财政收入和纳税人的利益。税率从形式上分 有三种：以百分比的形式表现出来的比例税率和累进税率，以纳税的绝对数量表 现出来的定额税率，这种定额税率往往被称为税额或固定税额。 ( 6 ) 计税依据 7 浙江理工大学硕士学位论文 计税依据是计算应征税额的根据，是征税对象量的表现。计税依据和征税 对象反映的都是课税客体。但是，两者之间是有区别的。征税对象反映的是对什 么征税，而计税依据是征税对象的量的反映，它要解决的问题是如何计量。计税 依据分从价和从量两种：从价的，以征税对象的自然数量与单位价格的乘积作为 计税依据；从量的，以征税对象的自然实物量作为计税依据，自然实物量分重量、 体积、面积三类。 ( 7 ) 纳税期限 纳税期限是税法规定的纳税人应当缴纳税款的期限。纳税期限应当根据征 税对象的特点和纳税人的生产经营状况来确定。税法对各税种都规定有固定的纳 税期限。并规定不能按固定期限纳税的，可以按次纳税。与纳税期限有关的概念 有纳税义务发生时间和申报纳税时间。纳税义务发生时间是指税法规定的纳税人 何时具有纳税义务。枣报纳税时间是指税法规定的纳税义务发生螽或规定的纳税 期限期满后应当向主管税务机关进行申报并交纳税款的时间。 ( 8 ) 税收优惠措施 纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加 成和减免措施来调节。加重纳税入负担的措施主要有附加和加成两种。附加是地 方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按囡家税 法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。加成是加 成征收的简称，是对特定的纳税人加重征税，加一成等于加正税的1 0 ，加二成 等予加正税的2 0 ，依此类推。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征， 附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳 税入的收入，附加则不一定。减轻纳税入负担的措施包括：减税、免税以及规定 起征点和免征额。减税是指税法规定的对应纳税额少征一部分。减税基本上有两 种方法：一是减率，即对征税对象的税率减少多少或减少到多少；二是减额，邸 直接规定对纳税人的应纳税额减少一个固定的数额。免税是指税法规定的对应纳 税额的全部免征。税法对新税种下的各税种几乎都有免税规定。免征额是指税法 规定的在征税对象全部数额中免予征税的数额。起征点是指税法规定的征税对象 的数额达到一定数量才开始征税的赛点。免征额与起征点酶共同点在于，征税对 象的数额不超过免征额或起征点时，都不征税。区别在于，当征税对象的数额超 8 浙江理工大学硕士学位论文 过免征额时，只对超过的部分征税；当征税对象的数量超过起征点时，不但对超 过部分征税，而且对起征点以下的部分也征税。 1 3 分析角度和内容框架 本文以我国房地产业及税制存在的问题为出发点，通过房地产税制的构成要 素，对美国房地产税制的具体情况进行研究，分析美国房地产税制的优缺点，以 借鉴其优点弥补我国房地产税制的不足。最后提出对我国房地产税制优化改革的 建议。 本论文除第一章绪论外，其他内容框架如下： 第二章是文献综述部分，主要介绍国内外一些学者对房地产税制相关内容 研究状况。 文章第三章是美国房地产税制研究，详细介绍了美国房地产税制的基本概 况及发展，具体有美国土地、住房市场概况，美国财政联邦制特点，房地产税制 特点及发展等。 第四章是美国房地产税制优缺点分析，分别运用税制合理性的评价标准、 财产课税的理论依据以及税基弹性等不同角度对美国房地产税制的优缺点及其 选择作出分析，并运用税基弹性具体分析了美国费城地方税的税收制度的选择。 通过前文的论述，第五章提出了美国经验对中国房地产税制进行优化改革 的借鉴。 9 浙江理工大学硕士学位论文 2 1 国外相关内容研究成果 2 文献综述 西方学者西前在房地产税收领域量的研究，涉猎范烫广泛，学术成采显著。 他们无论在研究内容方面，还是在研究方法上，都有许多地方值得我们思考和借 鉴。 美国著名财政学者理查德a 马斯格雷夫在财政分权制研究上，提出各级政 府闻税种的划分应遵循以下原则：第一，划归中央政府的税种应当是具有累进性 和再分配性的税种，适合于经济稳定的税种，税基在各辖区间分布很不均匀的税 种以及对流动性生产要素所课征的税种；第二，划归矧级政府的税种应是以居住 为依据的税种，划归地方政府的税种应该是对完全不流动的要素课征的税收；第 三，各级地方政府的税种应当是在经济循环中收入较为稳定的税收；第酲，受益 税各级政府都可以适当地使用。 马斯格雷夫单纯从经济学角度提出的政府闯税种划分原煲l j ，主张政府闻税 种划分应当有利于政府职能的履行和政府目标的实现，体现了现代社会经济的发 展对政府职能划分的基本要求。基于这个原则，马斯格雷夫认为地方政府税收收 入最主要的来源应该是财产税( 主要针对不动产征税) ，不动产的有形性和相对 不流动性使之成为地方税收课征的现成对象，而这类财产从地方公共服务中获得 的受益又反过来证明了该税收的合理性。同时，马斯格雷夫也指出了财产税也已 成为最不受欢迎的税种之一，究其原因，其一，财产税需要每年或半年直接纳税， 每当到期缴纳财产税时，其缴纳额很大，极易被纳税人感觉出来；其二，纳税人 可熊会将他们自己的应税佶定价值同其邻居加以比较，当他们发现存在差别时， 则会因这种在估价过程中产生的实际或想像的不公平而感到不满；其三，地方政 府有权根据形势需要，采取一定的估价方法对房地产过去的估价进行更频繁的调 整，而且这个特点在通货膨胀时期显得特别重要，但，正是这种有效率的现行估 定机制遭到纳税人的抱怨，引发对财产税的不满，因为他们感到自身条件并未改 变，但要缴纳更多的财产税。回 从马斯格雷夫的研究结果可以看出，在遵循财税分权原则的基础上，地方 露【美】舄颊格雷夫豺致理论等实菠( 第美舨) 孛鼙豺致经济出叛毒圭，2 0 0 3 1 0 浙江理工大学硕士学位论文 政府以财产税为其主要收入来源是最为合理的，然而实际中仍然存在一些矛盾。 由此说明任何一个税种都不是完美的，现实社会是复杂的，政府与居民之间的博 弈只能在一种税收制度下尽可能达到平衡。 美国财政学者大卫n 海曼( d a v i dn h y m a n ) 在对地方政府税收研究时， 认为税基部分的从一个税收管辖区迁移到另一个税收管辖区的能力，导致了地方 政府部门取得收入的能力受到限制，地方政府清楚地认识到地方税收有可能引发 居住地选择的问题。基于这种认识，可以部分的解释为什么在美国，地方政府主 要依赖于对财产的课税，房地产相对于其他税基而言流动性较低，土地不可能从 一个社区转移到另一个社区，而且土地上建筑物的移动般只在长期内才会发 生。同时，还可以看出地方政府筹集到的税收资金用于提供该区域的产品和服务， 也会对社区内财产的价格产生影响。大卫n 海曼通过对地方税的税基弹性进行 分析，认为在联邦制体系下的税收管辖区内，没有哪一种税基是完全无弹性的， 由于资源可以在地区间重新配置以避免过重的税负，所以对任何一个税基的不明 智的课税，最终都会损害这个税基。只要资源可以在不同地区之间流动，对于税 基弹性的了解对地方税收和支出政策的有效执行就是至关重要的，如果税基相对 于税率而言是富于弹性的，那么税率的提高将会导致税收的减少，当且仅当税基 相对于税率是无弹性时，对税基税率的提高才会导致税收收入增加。一般来说， 地方税收和支出政策越相似，地方税基弹性就越小。 另外，大卫n 海曼在对美国财产税的归宿研究中，总结出财产税的归宿 问题存在着很大的争议。一种观点，如耐泽曾经指出“地方财产税可以看作类似 于对住房征收的一种销售税，因此它相对于收入来说是累退的。另一种观点， 根据对美国地方财产税影响的经济理论分析，认为大部分地方财产税是通过各种 用途资本的收益降低反映出来的，因为资本所有权的分配集中于高收入群体的手 中，所以这部分税的税负随收入的递增而累进。另外，海曼还提出地方财产税也 会引起地区之间投资的重新配置，即投资从那些财产税超过了全国平均水平的地 区转向低税地区，进而影响劳动力、工资水平的变动。最后，作者本人认为美国 财产税的归宿可能是由消费者全体、资本所有者、工人及土地所有者共同承担的。 m c c l u s k e yw j a n dw i l l i a m sb 通过比较分析所得税、销售税、财产税 国【美】大卫n 海曼著，张进昌译财政学理论在政策中的当代应用【第8 版】北京大学出版社，2 0 0 6 1 1 浙江理工大学硕士学位论文 和旅游税各个税种的特征，见表2 1 ，从而我们可以看出，无论是从财政原则、 效率原则还是公平原则来看，财产税不失为地方政府理想的收入来源。 表2 1 各个税种的特征 标准所得税销售税财产税旅游税 收入高高高 高 公平高高高中 中 责任中中高低 管理成本高高低中 均等高中高中高低 效率高中高低 规避程度高低低中高 资料米源：转引自安体富，王海勇当前中国税制改革研究( 2 0 0 6 ) ，p 2 3 3 美国经济学家耶鲁大学教授、诺贝尔经济学奖得主詹姆斯托宾提出了著 名的“托宾税”设想。1 9 7 2 年，托宾在普林斯顿大学j a n e w a y 讲座首次提出对 外汇交易征税的看法，并在著作n en e we c o n o m i c so n ed e c a d eo l d e r ) ) 中作了 论述。他认为，由于流动性不同，商品和劳务依据国际价格信号作出反应的速度 要比金融资产缓慢得多，而商品、劳务的市场价格依据过度供给和需求作出反应 的速度比金融资产的价格变动更慢。国际资本市场上充满了投机，投机引起国际 金融市场的震荡，这种震荡会传递到商品和劳务市场。由于商品和劳务市场的反 应速度慢，来不及对这个震荡作出合适的反应，于是，金融市场动荡往往导致商 品和劳务市场的扭曲，造成福利损失。为此，应该在快速运转的国际金融飞轮下 面撒些沙子，让飞轮转的慢一点，放慢的金融市场反应速度对稳定经济是绝对必 要的，并以所获得资金用于克服世界上的贫困。 加拿大西安大略大学经济系终身教授徐滇庆在对我国房价之谜进行研究 时，认为我国房地产市场上已经存在严重的市场失灵，因此，如何在房地产市场 上引入托宾税是当前必须要认真研究的一个重要课题。在房地产市场上引入托宾 国j a m e st o b i n t h en e we c o n o m i c so n ed e c a d eo l d e r t h ea m e r i c a nr e v o l u t i o na b r o a d n o v ，1 9 7 6 1 2 浙江理工大学硕士学位论文 税的主要目的是往过热的房地产市场的飞轮下撤沙子，降低房地产市场的投机热 度。但是假若沙子撒多了，有可能阻碍房地产市场的运转。因此，房地产交易税 一定要适当，既要起到抑制过度投机的作用，又要防止阻碍房地产市场的正常运 作。房地产市场引入托宾税，对于那些出于炒房的目的买许多套住房等于增加了 他们炒房的成本，降低了炒房的预期利润，而对于购房自住的民众来说没什么影 响。当前我国征收的房地产交易增值税，以及个人购买住房不足2 年就出售， 强行征收个人所得税的规定，在理论上常常被称为托宾税，也是一种相机决策税 种。 2 2 国内相关内容研究成果 随着房