（政治经济学专业论文）我国物业税效应分析及其相关税制设计思路.pdf

摘要 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展是国民经济持续稳定增长的重要 支撑点之一，房地产税收制度制定的是否合理对房地产业能否健康的发展起着重要的作用。随着 我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，我国现行房地产税收制度已不适应新形势发 展的要求，房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少，税收负担较轻，且 税收优惠范围大，这种“重流通、轻保有”的税制亟需进行改革和完善。物业税的开征目的在于 合理调节财产的过分集中，平均财富，增进社会公平；引导理性消费，增进资源有效配置；抑制 土地囤积和商品房投机炒作；增加地方政府财政收入；纠正房地产市场结构性矛盾等等。 本文首先在总结前人研究的基础上，通过考察我国房地产税制的现状提出其存在的种种问 题。然后运用西方经济学的基本理论对物业税进行效应分析，采用脉冲响应模型分析了物业税对 房地产市场的价格、需求和供给的影响，并得出开征物业税必将通过抑制房地产市场的需求从而 使房价下降的结论。最后在借鉴物业税制度国际经验的基础上，提出建立以土地年租金为基础、 物业税为主导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、费体系，同时提升物业税的 立法层次并适度分权，建立完善房地产估价制度等税制改革的配套措施的物业税框架。 关键词：物业税，效应分析，税制设计 a b s t r a c t n er e a le s t a t ei n d u s t r yi st h ei m p o r t a n tp i l l a ri n d u s t r yo f0 1 1 1 n a t i o n a le c o n o m y , t h ed e v e l o p m e n t o ft h er e a le s t a t ei so n eo ft h ei m p o r t a n ts t r o n gp o i n t st h a tt h en a t i o n a le c o n o m yi n c r e a s e sc o n t i n u a l l y a n ds t e a d i l y w h e t h e rw h a tt h et a xs y s t e mo ft h er e a le s t a t ei sm a d ep l a y sa ni m p o r t a n tr o l et o d e v e l o p m e n tt h a tt h er e a le s t a t ec o u l db eh e a l t h yr a t i o n a l l y w i mt h ed e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y s m a r k e te c o n o m i cs y s t e ma n dt h ea c c e l e r a t i o no fo u rr e a le s t a t em a r k e t ，t h ec u r r e n tr e a le s t a t et a xs y s t e m i sn ol o n g e ra d a p tt ot h ed e m a n do ft h i sn e ws i t u a t i o na n dn e e d st oi n n o v a t ei m m e d i a t e l y n ep u r p o s e o fl e v yt h er e a le s t a t et a xi st oa d j u s tt h ep r o p e r t yo v e rc e n t r a l i z e d , a v e r a g ep r o p e r t y ，a c c e l e r a t ee q u i t y a n de n h a n c et h ef i n a n c i a li n c o m eo ft h el o c a lg o v e r n m e n t ，l e a dr a t i o n a lc o n s u m p t i o n ，a l l l a n r e s o u r e f f e c t i v ec o l l o c a t e ，r e s t r a i nl a n dh o a r d i n ga n ds p e c u l a t i o n , r e c t i f ys t r u c t u r a lc o n f l i c to fr e a le s t a t e m a r k e te t c 田l i sa r t i c l ef i r s ts u m m a r i z e dp r e d e c e s s o r sr e s e a r c h ，r e s e a r c h e dt h ep r e s e n tr e a le s t a t et a xs y s t e m , a n dp r o p o s e do u rc o u n t r y sr e a le s t a t et a xs y s t e me x i s t e n c em a l p r a c t i c e t h e nc a r d e do nt h ee f f e c t a n a l y s i st ot h ep r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t eu s i n gt h ew e s t e r ne c o n o m i c se l e m e n t a r yt h e o r y , a n a l y s i s e d i n f l u e n c eo fp r o p e r t yt a xt ot h er e a le s t a t em a r k e tp r i c eu s i n gt h ep u l s er e s p o n s ef u n c t i o n ，t h ed e m a n d a n dt h es u p p l i e s ，a n dc o n c l u d e dt h a tt h ep r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t ew i l lc a u s et h eh o u s ep r i c et od r o pb y s u p p r e s s i n gt h er e a le s t a t em a r k e tt h ed e m a n d f i n a l l ya f t e rf u l l ys t u d y i n gt h ea d v a n c e de x p c i i e n c e ，t h i s t e x tp r o p o s e dt h ep r o p e r t yt a xo nr e a le s t a t e et h a tt h ee s t a b l i s h m e n tt a k et h el a n dy e a r l yr e n ta st h e f o u n d a t i o n ，t h ep r o p e r t yt a xf o rt h el e a d e r s h i p ，o t h e rr e a le s t a t et a x e sa n df e e sr e n t s ，t h et a x ，t h ee x p e n s e s y s t e mf o rt h ea u x i l i a r ys c i e n c er e a s o n a b l er e a le s t a t e ，s i m u l t a n e o u s l yp r o m o t e st h ep r o p e r t yt a xt h e l e g i s l a t i v el e v e la n dt h em o d e r a t ed e c e n t r a l i z a t i o n ，e s t a b l i s h e st a xr e f o r ma n ds o0 1 1c o n s u m m a t i o nr e a l e s t a t ee s t i m a t es y s t e mc o o r d i n a t e ds e t s k e y w o r d s ：t h ep r o p e r t yt a x0 1 1r e a le s t a t e ，e f f e c ta n a l y s i s ，t a x a t i o ns y s t e m 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特要l i j j j n 以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得宁夏大学或其它教育机构的学 位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在 论文中作了明确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 时间：彩p 年f 月办日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解宁夏大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描 等复制手段保存、汇编学位论文。同意宁夏大学可以用不同方式在不同媒体上发 表、传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名：羞星：彰 时间： 加夕年f 月石e t 导师签名： 二 易 时间：夕年r 刖峭 宁夏大学硕 j 学位论文 第一章导论 1 1 研究背景 第一章导论 住房是人类最基本的需求之一，“安居”是中华民族上千年的梦想。自1 9 9 3 年以来，随着城 镇居民住房制度改革的推进，长期被压抑的房地产需求迅速得到释放。因此，自2 0 世纪9 0 年代 始，我国房地产投资快速增长，房地产业已成为国民经济的一个新的支柱性产业。据统计自2 0 0 0 年以后，房地产业投资规模年均增长速度达到了2 2 ，占固定资产投资比重平均达到了1 7 5 ， 占g d p 的比重平均达到了7 5 。专家1 预测，到2 0 2 0 年，中国城市化水平将提高到5 5 ，城镇人 口将达到7 亿以上，按人均需住房2 0 平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2 亿平方米以上， 房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位将逐渐突出 但在房地产业为提高居民居住质量、加快城市化发展、促进g d p 增长等领域做出巨大贡献的 同时，其负面性也逐渐表露无遗。近年来不断上涨的房价已远远超出了收入的增长速度，也超出 了大多数工薪阶层的心理预期和承受能力，以致在民众心中房地产业已经成为暴利行业的代名 词。高房价造成中低收入者购房压力过重，但另一方面商品房的空置率也在节节攀升，结构性矛 盾造成市场有效需求不足、资源配置效率低下。而随着提高住房贷款利率等一系列货币政策的显 著失灵，人们逐步把目光集中到税收手段上。世界许多国家都已尝试通过改革不动产税调节房价、 稳定经济。如2 0 世纪9 0 年代初的日本通过不动产税改革帮助其缓解土地价格飞涨。德国政府希 望将不动产应税价值提高到市场实际水平，从而降低囤积住房的趋势，并由此而增加经济型住房 的供应量。2 我国房地产税收主要集中在投资、交易环节，房地产保有阶段税制改革一直进展缓慢。住房 价格中涵盖了过高的税费成本，成为了导致房价偏高的重要因素之一同时房地产保有阶段的税 赋偏轻，不仅私有非经营性房产不交税，某些事业单位的自用房产、非营利性科研机构等等都免 交房产税，给炒房者巧立名目囤积住房，提高房价以可乘之机。我国现行房地产税有名无实的现 状已经引起了国家的高度重视。2 0 0 3 年十六届三中全会公布的 中共中央关于完善市场经济体制 若干问题的决定中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的 物业税，相应取消有关收费。”此后，物业税应不应征收、何时开征以及如何征收等问题引起了 相关政府部门和学术界的广泛争论，并逐渐达成了物业税必须要征收的共识。2 0 0 7 年1 0 月1 日 物权法的颁布为物业税的开征提供了法律基础。2 0 0 4 年至2 0 0 7 年，国家税务总局和财政部 先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市为物业税模 拟评税试点地区。深入分析物业税开征对我国房地产市场的影响效果，构建适应我国国情的物业 税制度，以便更有效的调节我国房地产市场，完善我国的房地产税收制度已成为越来越多人关注 和研究的焦点。 1 安福仁，中国宏观税负水平透视与政策调整取向 j 财贸经济2 0 0 5 ，8 ：1 0 - 1 2 2 安体富，王海勇长期战略选择：重构促进房地产业健康发展的租税费制度 j 经济研究参考2 0 0 6 ：5 9 ：卜5 宁夏人学硕f j 学位论文第一章导论 1 2 研究意义 物业税，又称为财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等房地产，要求承租人或保有人每 年都按物业评估价值缴付一定的税款。当前物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产 税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目前，世 界上已有8 0 多个国家开征物业税( 有的国家叫不动产税或财产税) 。探讨我国物业税的实施问题， 对完善我国房地产税收制度，使其充分发挥杠杆效应，从而更有效的调节房地产市场具有重要意 义。 首先，物业税是我国进行房地产税制改革的必然选择。现行房地产税制几十年未做变动，已 经与高速发展的国民经济不相适应，其“轻保有、重流转”的税收体系设置对居高不下的房价起 到了推波助澜的作用，同时，课税依据陈旧老化，课税范围窄，使其难以成为地方政府的主要税 种，反到滋生了一批靠“土地财政”敛财的腐败官员，这些都阻碍了房地产市场的正常运作。只 有在房产保有阶段征收物业税，这些问题才能得以解决，房地产市场才能健康良性好展。 其次，物业税是政府财政收入的重要来源。世界上大多数的市场经济国家都对房地产征收物 业税。房地产价值量大，在国民经济中占有很大比重，人们对房地产的需求也会随着经济的发展 而不断交大，所以房地产业可长期作为国家支柱型的产业，对房地产征收财产税就成为国家财政 稳定而重要的来源。 再次，物业税是政府调控经济的一种有效手段。由于物业税是对房地产本身征税，所以，要 想拥有房地产，每年就必须支付相应的成本。住房成本高，就有利于房地产向有经营能力的人流 动，有利于房地产的保值增值，带动房地产业的发展。同时，国家也可以根据经济的发展水平、 社会的稳定、房地产业的发展状况等各方面的需要，对不同档次的房地产，制定不同的税率，从 而达到调控房地产市场供需关系、促进社会公平竞争的目的。 1 3 文献综述 由于西方发达国家早已在漫长的财产税发展过程中逐渐形成了较为成熟完善的房地产税收 体系，故而关于财产税，或者房地产税改革的文献主要研究了财产税改革的背景原因、改革措旖 及实际效果。在物业税开征被提到议事日程之后，我国学者对房地产税收的研究空前高涨，这方 面的文献及观点可概括如下： 1 3 1 关于开征的利弊效应的研究 国内学者在开征物业税利弊的认识上，主要有两种观点：一种观点是积极提倡开征物业税， 认为其利大于弊。张帛宁、祝平衡3 认为物业税开征后能带来有利影响：一是有利于规范房地产税 收制度，以改变我国房地产业税种繁杂、税基不合理、重复税收、一些税种计税依据不合理的现 状；二是有利于降低开发成本，减少金融风险，降低购房门槛；三是有利于限制房地产投机行为， 3 张帛宁，祝平衡对开征物业税的利弊分析及政策建议【j 】，财政与税务2 0 0 4 ，5 ：2 5 - 2 9 2 宁夏丈学硕卜学位论文 第一章导论 规范房地产市场；四是有利于深化我国的财政制度改革，建立地方财政的主体税种，为政府带来 稳定的税源；五是有利于调节贫富差距，通过制定不同税率，对居住豪宅和拥有多套住房者课以 重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫困家庭居住劣房者实行免税 政策，可以有效维护社会稳定。白重恩4 认为物业税的直接效果是将消费者的支付从很高的一次性 支付，变为较低的一次性支付加上未来的多次较小额支付。如果消费者从银行贷款，物业税是消 费者的支付从每月较高的按揭付款变为每月较低的按揭付款加上物业税款。在后一种付款方式 下，消费者面临还款困难的可能性较小，从而减少消费者拖欠按揭付款或停止按揭付款的可能性， 减少金融系统的不稳定性，有利于抑制房地产泡沫。 另一种观点则认为开征物业税弊大于利。黄贤金5 、刘维新6 从供给角度分析指出，从理论上 说，开发商的建设成本相应降低了，因此房价也就应当下降。但事实上影响房屋最大的因素还是 供求关系，仅仅以成本来预测房价下降是不合理的。开征物业税后，养房费用更高，对于拥有多 套房产的房主或炒家而言负担必然加重，所以二手市场上的房源会有一定增加，一定时期内的供 应会大于需求，供求关系的改变可能会导致二手房价的下降，但是二手市场的供应量增大也只是 一段时期内可能出现的情况，并不具有长期性。吴晓宇7 认为土地出让金是地价的一部分，一般只 占到地价的1 0 5 - 3 0 9 6 ，而土地价格一般占到房地产价格的2 0 - 4 0 ，计算下来，出让金占房地产 价格的2 - 1 2 。取最多1 2 ，这是房价降低的极限，事实上，开发商不可能一次将房价降到1 2 5 ， 可能将房价降到5 ，已经具备价格优势了。结果，开发商又赚取了7 的超额利润。吴晓宇还从 需求角度分析认为，由于我国人口众多，在住房需求十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会 太大，因此，开征物业税后房价大幅下跌的可能性不大。龚刚敏8 利用李嘉图等价定理，对开征物 业税对房地产价格与政府行为的影响进行了数学论证，结论认为物业税的开征对房产价值、租赁 价格及政府行为没有实质性的影响。 1 3 2 关于物业税是否应该包括土地出让金问题 围绕着土地出让金，学术界有两种观点：一种认为开征物业税后，应该取消土地出让金，把 土地出让金作为设计物业税税负时需要考虑的基数：另一种观点认为土地出让金与物业税是两个 不同性质的事物，各有存在的理由，物业税不应该包括土地出让金。吴俊培9 、马克和1 0 、许一、 李家鸽和马丽波坨认为物业税应该包括土地出让金，也就是说，取消土地出让金，改为按年在物 业税中征收。他们的主要理由是，现在地价攀升导致房价太高，以物业税取代土地出让金，就可 以把地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，这样，政府在向房地产开发者供给 土地时，就可以无偿拨付，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多的人买得起房 4 自重恩当前开征不动产税的预期功用阴经济研究参考，2 0 0 5 ，5 5 ：1 6 - 1 8 5 何盛明，黄贤金，胡怡建等记者采访专家教授部分片断h t t p ：n e w s s i n a c o m g n ，2 0 0 4 ，1 2 , 3 0 6 刘维新开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响【j 】中国房地产金融，黄色2 0 0 4 ，5 ：3 - 6 7 吴晓字开征物业税对房价的影响【j 】涉外税务2 0 0 4 ，4 ：4 - 6 5 龚刚敏论物业税对房地产价格与政府行为的影响明税务研究2 0 0 5 , 5 ：1 3 1 4 吴俊培关于物业税明涉外税务，2 0 0 4 ，4 ：5 8 m 马克和戒国开征物业税的难点及现实选择【j 】税务研究，2 0 0 4 ，4 ：4 3 - 4 6 许一我国开征物业税初探【j 】财会研究，2 0 0 4 ，5 ：1 1 1 3 李家鸽，马昕波启动我国物业税制的税负探析金融与经济，= 2 0 0 4 ，6 ：1 3 1 5 3 ! 星盔学硕 ：学位论文 第一章导论 曼曼曼皇曼曼鼍! 曼曼曼曼! 曼皇曼曼曼曼曼曼曼鼍曼曼- - 一； 一i 舅鼍 屋。何振一培、杨重光h 、宏诚1 5 认为物业税与土地出让金不可替代。他们认为，物业税是财产税 的一种，而土地出让金是地价的别称，地价是政府以土地所有者身份，在出让土地使用权聪收取 的土地价款，它并不是政府为实现公共管理职能收取的费用。两者是性质不同的经济范畴，税是 公共分配范畴，地价是市场范畴，两者不能也不应当相互替代。他们反对简单地把一次性收取土 地出让金看成是政府的短视，认为政府的短视不在于是否一次性收取土地出让金，而在于政府对 土地开发有无长远规划。 1 3 3 关于开征物业税后应予取消或合并的税种问题 在我国，房地产税收体系包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地 增值税、契税和印花税。其中，前三者是房地产在持有过程中需要缴纳的税收，然而因为房产税 的征税范围过窄免税范围过宽导致了国家在房产持有这一环节调节乏力。安体富和王海勇墙认为， 在房产保有阶段征税，可以起到促进节约和合理利用房地产资源的作用。城市房地产税的纳税人 是外资企业，在统一税制的原则下，应予合并。房产税和城市房地产税合并后统一开征物业税， 物业税就是房地产税的别称。至于城市土地使用税，从某种意义上说，它不是税，而是地租。我 国已经建立了国有土地有偿使用制度，土地出让金就是使用者向国家一次性缴纳的地租，故在其 使用年限中不应该再次缴纳土地使用税，城镇土地使用税应予以取消。后三者是房地产在流转环 节需要缴纳的税收，这一环节的税负相对是比较重的，阻碍了资源的正常流动。耕地占用税开征 的目的是抑制对耕地资源的过度占用，但是因为我国的耕地占用税采用的是以实际占用耕地面积 乘以定额税率一次性征收的办法，而定额税率是根据耕地所在地区人均耕地面积的多少确定的， 偏离了土地价格，与地价相比，耕地占用税的税负是非常低的，起不到任何抑制作用，失去了寓 禁于征的目的。因此，必须对耕地占用税进行改革。樊丽明和李文1 7 认为，应将耕地占用税的计 税依据改为耕地的评估价值。并且不同地区采用差别税率。我国土地增值税的名义税率过高，过 高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用，但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。 另外，我国仅就已出售土地的增值额课税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能 会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用。由于土地增值税计算繁琐，征收 阻力大，已经造成了很高的税收成本，收入是得不偿失的。对于土地增值额这块，可以采用所得 税的形式予以调节，同时避免了重复征税。因此，土地增值税应该取消。2 0 0 6 年5 月2 9 日，国 务院发展研究中心不动产税改革研究课题组发布 中国不动产税研究第二期报告亦对税种设置 提出了初步设想，在合并税种方面与以上观点一致，但课题组还特别强调要保留契税，理由是契 税是不动产的流转( 交易) 环节一个相对独立，自成体系的税种。因此，课题组认为这个税种以 不做变动为宜。但是，在这个环节同时还存在印花税，这个印花税跟契税是明显冲突的，这个应 当在国家总体税制改革当中解决。n ”何振一物业税与土地出让金不可替代性简论叨中国国土资源经济, 2 0 0 4 。7 ：4 - 6 w 杨重光开征物业税宜缓行【j 】嘹望新闻周刊，2 0 0 4 ，1 4 ：5 8 b 宏诚物业税如包含十地出让金弊多利少【j 】中国房地信息月刊，2 0 0 4 ，6 ：1 1 安体富，上海勇重构我国房地产税制的基本思路【j 】税务研究，2 0 0 4 ，9 ：8 “ 1 。7 樊昕明，李文房地产税收制度改革研究【j 】税务研究，2 0 0 4 ，9 ：1 2 1 6 博王世玲国研中心推出税改革框架，h t t p ：w w w c i n i c o r g c n , 2 0 0 6 ，5 ，3 0 。 4 宁夏大学硕f j 学位论文第一章 导论 1 3 4 关于物业税开征的若干难点 ( 1 ) 已购房产与新购房产的税收差别。这个问题的提出主要是基于物业税的总体负担设计 应该和原房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、土地出让金等各项予以合并的 税费的负担一致，这样，在物业税开征之前的已购住房，就不应再负担，至少是不应再全部负担 物业税。对于这一问题，刘桓1 9 提出了三个可供参考的方案：第一个，老房老办法，新房新办法， 即对物业税开征之前的已购住房采取免税政策，或者在新税法实施的一定期限内对旧的房产仍实 行老政策。第二个，对物业税开征之前的已购住房采用低税政策，例如：可以考虑减半征收等。 第三个，按照已购住房实际缴纳的税负水平，抵缴应纳的物业税，全部抵缴完之后再按物业税制 度规定缴纳物业税。 ( 2 ) 建立健全财产法规和严密的财产登记制度。米建国和庞风喜加、钟伟和冯维江2 1 提出， 规范市场经济条件下的财产关系，是开征物业税的基础，因为物业税的开征是建立在财产登记制 度基础上的，而我国目前的财产登记管理制度基本空白，必须尽快建立。建立财产登记制度先从 建立和完善与财产相关的法律制度入手，进一步完善对公民与法人合法收入与财产的界定和保 护。 ( 3 ) 建立规范的房地产评估机制。物业税以房地产的市场价值为计税依据，而市场价值是 通过评估得出的，因此，需要一套完整的评估体系。但目前国内物业价值评估体系尚未完善，所 以如何合理评估不断变化的房地产的价值成了物业税征管中最核心、最关键的问题。耿星数对这 一问题提出了如下建议：首先，必须建立有关财产评估的制度和法规；其次，设立专门的评估机 构，配备专业的评估人员。由土地部门、物价部门和地方税务局等有关单位联合设立专门的房地 产评估机构，招聘评估人员。再次，确定评估方法。以物业税开征第一年为基准年度，合理确定 房地产的估价基数，以后房地产可每三年至五年重估一次，估价以房地产前三年平均市价为基础， 加上该年评估升值价。最后，在正式开征之前，要事先做好充分的准备工作，搜集大量详尽的房 地产基本信息和较长时期内的市场信息，并对信息进行整理和储存，建立数据库。以评估值计税 有利于纳税人合理使用房产，根据自身的纳税能力和周围环境选择合适的房产，从而促进资源流 动，实现资源有效配置。 ( 4 ) 控制征收成本。万婷船、胡怡建2 4 指出：在实际执行过程中，如何有效地征收才是最重 要的。挨家挨户的征收以我们目前的征收力量和办法是难以应付的，而且成本也是相当大的。而 一旦出现拒交、逃税或者无力交纳，是不是要预先做出法律上的安捧，如果由税务机关执行，执 法成本也将是巨大的。他们建议，对于物业税的征收要结合个人所得税来进行，由公司代扣代征， 这有利于降低征收成本。如果无法以这种形式进行，再结合物业公司收取物业费的方式，由物业 管理公司代扣代缴。或者税务局在银行开设账户，由个人自行缴纳，逾期罚款。一旦出现抗税逃 税现象，依法处罚。经过一个阶段的运行，税款征收必将进入正常的轨道。 憎刘桓物业税的开征及其难点透析阴涉外税务，2 0 0 4 , 4 ：8 1 1 米建国，庞凤喜改革财产税制应成为完善地方税制的突破口叨税务研究2 0 0 4 ，4 ：3 5 3 8 2 1 钟伟，冯维江物业税征收的国际经验及借鉴研究叨税务研究, 2 0 0 4 , 4 ：4 7 5 2 口耿星开征物业税中的评估问题明税务研究2 0 0 4 ，4 ：5 3 5 5 珏万婷对我国开征物业税的理性思考【j 】中国房地信息月刊，2 0 0 4 ，6 ：4 - 7 2 4 何盛明，黄贤金，胡怡建等记者采访专家教授部分片断h t t p ：n e w s s i n a c o m t s l l ，2 0 0 4 ，1 2 ，3 0 5 宁夏大学硕 j 学位论文第一章导论 1 3 5 关于物业税税制设计的若干问题 ( 1 ) 关于税率设计的问题。物业税的税率设计应该遵循以下原则：科学测算现行房地产开 发建设环节予以合并的税费的总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。席卫群巧、陈 颂东孤指出，在开征物业税之前还有一些具体工作需要处理：首先应清理收费，对于不合理、不 合法的收费必须取消，只保留一部分有偿的服务、经营性收费和少量必要的行政事业性经费，按 照“受益者付费”的原则征收；另外，将属于地价的收费重归于她价中；此外，一部分具有税收 性质的收费转化为税收，并将其征收环节向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为 由拥有或使用房地产的单位和个人在使用、保有环节承担。而程瑶2 7 建议物业税的基准税率定在 2 9 6 左右较为适宜。理由如下：如果以“l ”代表土地出让金的全部，按土地出让年限为7 0 年来进 行测算，那么每年收取的土地出让金的比例应为：l 7 0 = 1 4 。按4 0 年来进行测算，为l 4 0 - - 2 5 。再综合其他因素进行调整，物业税的税率应该定在2 一3 之问较为合理。其他国家的物 业税税率一般也就在1 - 4 之间。并且其他国家大多是实行土地私有制，是对土地所有权征税， 我国是对土地使用权征税，因而税率也不宜过高。另外，胡建怡2 8 认为，物业税税率水平的确定 与物业税模式有关，其中，模式一把土地出让制改为年租制，如果租金体现在物业税中，税率应 高于不考虑土地供给方式的模式二。由于大多数国家物业税税率设在1 - 1 5 之间，在我国提高 税率的空间已不大，因而，较为有效的解决方法是使租税并存。对具有土地使用权的土地，在使 用权属期内只缴物业税；对不具有土地使用权的房地产按房地产缴纳物业税，按土地使用面积缴 纳租金。对于具体税率设计，国研中心课题组给出详尽建议：税率范围可设定在0 3 - 0 8 之间。 税率的设计要使结果大体符合二八原则，也就是8 0 的税收来自于2 0 的纳税主体，各地方处于 平均居住水平以下的居民无须纳税或只须缴纳很少的税。同时，课题组认为此税率对于不同用途 的房地产都是适用相同的，其中包括工商企业的不动产税。因为，目前工商企业需要缴纳较高的 营业税、企业所得税以及增值税的情况下，再让其负担高于住宅税率的房地产税有失公平。嚣 ( 2 ) 关于税收优惠问题。关于物业税的减免对象，国研中心课题组提出以下建议：a 国家机 关、各级政府、人民团队、军事、外交杌构等享受不动产免税。这主要从效率原则出发来考虑的 对政府机关，各级政府不动产征税，征税的对象和支出对象是同一主体，开征不动产税不能增加 不动产税净收入，只是增加了额外的评估和管理成本，就是俗话所说的左手倒右手。b 宗教寺庙、 慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产 免税。原因是这些机构的不动产没有明确的受益个体，或者说受益入主要是公众，应该受到社会 政策的鼓励。但课题组强调，在宗庙寺庙、公园、博物馆等地设立的经营型不动产不应该列入不 动产税的减免范围。c 城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。为 的是使城市基础设施运行效率更好。d 农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。课题组认为， 目前阶段对于农业用地和农民自住用房，暂免征收不动产税，符合我国的国情。但是，从长远来 罄席卫群开征物业税须明确的几个细节问题【j 1 涉外税务，2 0 0 4 ，4 ：1 4 - 1 5 2 6 陈颂东物业税的国际比较及其借鉴【j 】经济师，2 0 0 4 ，3 ：2 2 0 ”程瑶关于计征物业税的几点思考叨经济论坛，2 0 0 4 ，1 7 ：8 9 9 0 嚣胡建怡物业税改革的背景和影响分析明涉外税务，2 0 0 4 ，9 ：1 7 - 2 1 2 9 王世玲国研中心推i l ：税改革框架【e b o l l h t t p ：w w w c i n i c o 唱c n ，2 0 0 6 年5 月3 0 日 6 宁夏大学硕十学位论文第一章导论 看，我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制。e 城镇居民住宅全部纳 入征税范围，但允许扣除一定的免征额。有关专家认为，从我国的实际情况来看，大多数居民所 购买的房产，既不是投机，也不是投资的目的，而是基本生活住房，将城镇居民住房纳入物业税 范围，会加重普通人生活负担。对此，课题组具体设想是，允许一个家庭中每人有2 0 到3 0 平米 的免税住宅面积，或者是允许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额 的方式，扣除一定的总体免税额，以保障公民的基本生存权利。加 1 3 6 物业税税收管理权的确定 在西方国家，财产税是地方税，是地方政府收入的重要来源。财产税收入主要用于地方市政 设施和公用事业的支出。我国的物业税也应该确定为地方税，用于地方的建设和发展。但是我国 的财政体制和西方不同，物业税的征收管理权的确定就存在问题，是归中央，还是归地方? 如果 确定主要归地方，应该赋予地方多大的税收管理权? 更加深入的一个问题是，物业税应该归属于 哪一级地方政府? 李剑阁3 1 指出，物业税可以转变地方政府的短期行为，使其更关心投资环境。 而地方政府出售土地获取收入的短期行为事实上很大程度上和我国的财政管理体制有关。与世界 上大多数国家相比，我国的支出责任在省以下的地方政府，然而收入的大头在中央，地方政府没 有相应的自主权。有资料显示：我国财政总支出的6 5 集中在省以下的地方政府，2 0 世纪9 0 年 代曾经高达8 0 。事实上，之所以开征物业税可以使地方政府关心投资环境，就是因为地方政府 有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充财政支出；而为了使收入获得长足的发展，必将更关心环 境的建设。物业税收入归地方，那么税收管理权也应该适当下放到地方，使之成为真正的地方税。 在中央的指导下，各地根据自身情况制定不同的物业税政策。根据以脚投票的原理，人们会自己 选择一个适合自己居住的区域。地方政府为了增加收入必将会创造更好的环境，制定更完善的政 策，这是一个良性循环的过程。物业税的开征也许可以成为下放税收管理权，深化财政管理体制 改革的一次契机。另外，由于我国的地方政府有四个层级，即使明确了不动产税作为地方税，仍 需对物业税在地方各个级次的归属问题进行讨论。对此，国研中心课题组给出具体归属分配的思 路性方案。首先，省级政府不参与物业税的分配。其次，直辖市在提供地方性公共产品方面的作 用，下辖的财政级次与地级市基本相同，在物业税的分配问题上应与地级市同等考虑。再次，物 业税的分享就在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间。即以属地化原则为主、地级市与下 辖区之间适当分享的办法，分享比例可为五五分成。 1 4 研究的内容和方法 1 4 1 研究内容 本文首先研究了我国现行房地产税收制度，并在此基础上提出我国税收制度中存在的租费税 3 0 刘桓物业税的开征及其难点透析【j 】涉外税务，2 0 0 4 ，4 ：8 1 l 3 1 何盛明，黄贤金，胡恰建等记者采访专家教授部分片断，h t t p ：n e w s s i n a c o m ，2 0 0 4 ，1 2 , 3 0 3 2 王世玲国研中心推出税改革框架h t t p ：w w w c i n i c o r g c n , 2 0 0 6 ，5 ，3 0 7 宁夏大学硕 ：学位论文第一牵 导论 概念不清、行政收费过重、税制设计不合理、税收辅助制度不建全等问题，并提出开征物业税的 建议。其次运用西方经济学原理对物业税进行效应分析，并采用脉冲响应模型对开征物业税对房 地产价格、需求和供给的影响进行分析。再次在研究美国、英国及我国港台的物业税的基础上提 出对我国开征物业税的借鉴与启示。最后提出我国开征物业税应该选择的设计与实施思路。 1 4 2 研究方法 本论文在研究和写作过程中运用了比较研究法、规范分析法、定量与定性相结合等研究方法。 8 宁夏人学硕 = 学位论文第二章我国房地产税制现状和问题 第二章我国房地产税制现状和问题 2 1 我国房地产税制现状 房地产税收是指政府对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动 而得到的土地财富进行的无偿性、强制性的征收活动。新中国成立以来，作为税收体系的重要组 成部分，我国的房地产税制经过了多次改革和完善。其中以1 9 9 4 年为标志的税制改革在构建适 应社会主义市场经济体制要求的新型房地产税制体系方面进行了积极有益的尝试。中国现行房地 产税收制度主要包括1 1 个税种，税收基本法规的制定权属于全国人民代表大会及其常务委员会 和国务院，征收管理由地方财政、税务机关负责。 2 1 1 税种设置 目前，我国房地产业涉及的税种共计1 1 个，其中直接以房地产为课税对象的税种6 个，即 土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税；与房地产紧密相关 的税种5 个，即营业税、房地产企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附 加。税种的具体分布见表2 - 1 。 表2 - 1我国房产税收设置一览表 税种计税依据税率 直 投契税房地产的成交价格 3 一5 接资耕地占用税耕地的占用面积1 1 0 元平方米 以 环 土地增值税房地产的增值额超率累进税率共四挡： 房 节 3 0 、4 0 、5 0 、6 0 地 城镇土地使用税土地占用面积有幅度的定额税率( 元 产 平方米) 大城市：0 5 - 1 0 为 保 县城：0 4 - 8 课 有建制镇：0 3 - 6 税环工矿区：0 2 - 4 对 节 房产税房产原值一次性扣除1 0 - 3 0 的余值 1 2 象 房产租金 1 2 的 城市房地产税房产原值 1 2 种 房企业所得税企业应纳税所得( 含房地产租赁和转让所得) 2 5 地个人所得税个人心纳税所得 2 0 产 营业税不动产销售收入、房产租金收入5 紧交 城市维护建设税当期实际交纳的营业税市区：7 密易 县城、镇：5 相 环 其他地区：1 关节 教育费附加当期实际缴纳的营业税 3 的 税 印花税签订的合同价款 3 或5 种 9 宁夏大学硕上学位论文 第一二章我国房地产税制现状和问题 2 1 2 租费概况 ( 一) 我国现行的地租制度 在我国，土地的国有性质决定了土地的所有权归国家所有，只有土地使用权可以流通，具体 的流通形势有出让、转让和出租。土地使用权的出让实质上就是政府批租土地，具有国家收取地 租的性质；而土地使用权的转让和出租则是在土地出让后，由土地使用权人对土地使用权进行的 市场交易，因此不具备地租的性质。 我国的地租形式主要有两种：一是土地出让金制( 批租制) ，一是年租制。前者是指在土地 使用权出让时，受让人按照出让合同规定的期限，一次或分期支付整个土地使用期的土地价款。 后者是指政府代表国家作为土地所有者，将土地使用权在一定年限内出租给土地使用者，并由土 地使用者按年度向政府缴纳租金的行为。我国现行的地租形式以批租制为主。 ( - - ) 我国房地产收费状况 我国房地产收费主要是指行政事业单位按各种规定对房地产业收取的费用，一般可以分为四 大类，设施补偿型的收费、劳务补偿型收费、工本补偿型收费和其他类收费。但由于费的制定权 在于地方政府，因此每个城市具体的收费标准不一。有些城市房地产税费多达1 0 0 多种，给房地 产行业增加了负担。见表2 - 2 表2 - 2 我国房地产收费一览表 性质设施补偿型 劳务补偿型工本补偿型其他 环八 立项规划市政配套费；人防建设 城市规划费、工程勘察建筑工程许可企业开业登记费： 费；抗震费：防洪费；商测量费 证；执照费城建档案保证金； 业网点费；环保费绿化地名费 费：园林建设费；临时用 地费；临时建设工程费 征地拆迁防洪费；地+ 卜物补偿费；征地管理费：拆迁管理土地使用权征 资金占用费；十地 青苗树木补偿费；房屋补费；土地使用权登记工本费；土地闲置费；征地拆迁 偿费费；征地手续费；一次 补偿保证金；补偿费；耕地垦复 性停产停业综合补助七地权属调查 基金；菜地建设基 费；搬家补助费；提前和低级测绘金 搬家奖励费；拆迁服务 费：土地注册 费登记费 工程建筑排污集资费；化粪池建设开发管理费：施t 管理建筑许可证工 旧城改造费：白以 费；电增容费；道路占用费；工程预算审核费；本费；竣工图防治费：墙体改造 费、绿化建设费；环卫设 消防设施审核费；招投费费；沙石管理费； 施费；“四源”建设费等标费；质量监督费；招 劳动统筹费；三材 配套设施标管理费差价；建材发展基 金：限制粘土砖使 用保证金 资料来源：王洪卫等房地产租费税改革研究第页上海财经大学出版社，2 0 0 5 2 。1 2 税收立法 在税收立法和税收政策制定方面，我国坚持税权集中，税收统一的原则。目前有权制定税法 1 0 宁夏大学硕e 学位论文第二章我国房地产税制现状和问题 及其政策的国家机关有：全国人民代表大会及其常委会、国务院、国家税务总局、海关总署、国 务院关税税则委员会等。税收法律的制定要经过的程序包括：提出立法议案、审议、表决通过和 公布，税收行政法规和规章的制定要经过；规划、起草、审定和发布四道程序。此外，根据中国 法律的规定，省、自治区、直辖市和较大城市的人民代表大会及其常务委员会，可以根据本行政 区域的具体情况和实际需要，在不与法律、行政法规相抵触的前提下按照规定制定某些地方性的 税收法规和税收规章。香港和澳门两个特别行政区实行独立的税收制度，中央政府不在这两个地 区征税。 2 1 3 征收机关 中国的最高税务机构为国家税务总局，该局为国务院主管税收工作的部级直属机构，负责拟 定有关的税法草案，制定实施细则，制定税收征管制度；组织实施中央税、中央与地方共享税和 国家制定的基金的征管；管理国家税务系统的机构、人事和经费。省级地方税务局是省级人民政 府所属的主管本地区地方税收工作的职能部门，为正厅( 局) 级行政机构，实行地方政府和国家税 务总局双重领导，以地方政府领导为主的管理体制。省级以下地方税务局实行上级税务机关和同 级政府双重领导，以上级税务机关垂直领导为主的管理体制。目前由地方税务局系统负责征收和 管理的有关房地产的税收有：房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土