（工商管理专业论文）天津市历史风貌建筑综合价值开发模式研究.pdf

南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名： 年月日 摘要 摘要 天津作为中国著名的历史文化名城，存在着大量的历史风貌建筑及文化街 区，素有“万国建筑博览会”的美誉。保护优秀的历史风貌建筑，是人类现代文明 发展的需要，也是城市文化和城市形象的体现，也越来越成为城市综合竞争力 的重要组成部分。近年来，在市委市政府的领导下，天津市先后制定了保护历 史风貌建筑及街区的法律法规和相应的政策规范，并开展了一批历史风貌建筑 的保护和修复工作，成绩有目共睹。但在实际操作阶段，仍然面临着投资主体 单一，市场化运作程度比较低；保护与发展不统一；缺乏合理的产业规划；保 护资金不足，融资渠道狭窄等问题。 笔者以五大道历史风貌建筑区为依托，将战略管理的理念融入历史风貌建 筑的综合价值开发工作中，探索历史风貌建筑及街区文化、社会经济结构和功 能全面振兴的综合价值开发路径，本文结合资本运作理念和历史风貌建筑的特 点，将历史风貌建筑的保护性利用模式分为单幢式、组团式和地块式综合价值 开发模式，并将引入的物业形式分为观赏性物业、使用性物业和经营性物业， 基于该种分类进行点对点融资，提出发展房地产投资信托基金、股权回购等融 资模式，拓宽历史风貌建筑综合价值开发融资渠道，并从政府层面和公众层面 提出相应的保障措施，全面提高天津市历史风貌建筑及街区的保护利用水平。 关键词：历史风貌建筑综合价值开发模式 a b s t r a c t a b s t r a c t a saf a m o u sh i m o f i c a la n dc u l t u r a lc i t y , t i a n j i nh a sal a r g eo fh i s t o r i c a l b u i l d i n g sa n dd i s t r i c t s ，w h i c hi sr e g a r d e da st h e w o r l d w i d ea r c h i t e c t u r ee x p o s i t i o n t o p r o t e c tp r e c i o u s h i s t o r i c a l b u i l d i n g s i st h ed e m a n do fm a n k i n dm o d e m c i v i l i z a t i o nd e v e l o p m e n ta n dt h er e f l e c t i o no fc i t yc u l t u r e n o to n l yt 1 1 a t ，i ti s s i g n i f i c a n te l e m e n t so ft h ec i t y sc o m p r e h e n s i v ec o m p e t i t i o n i nr e c e n ty e a r s ，b y l e a d i n go ft i a n j i nc o m m i t t e ea n dg o v e r n m e n t , m a n yp r o t e c t i o nl e g i s l a t i o n so f h i s t o r i c a lb u i l d i n g sh a v eb e e np u ti n t of o r c eg r a d u a l l y ，a n dp r o t e c t i o na n dr e s t o r a t i o n w o r ko fh i s t o r i c a lb u i l d i n g sh a v eb e e nc a r r i e do u t ，w h i c hm a d eg r e a ta c h i e v e m e n t s u n t i ln o w h o w e v e r , d u r i n gt h i sp r o c e s s ，c o m p r e h e n s i v ed e v e l o p m e n to ft i a n j i n h i s t o r i c a lb u i l d i n g sa n dd i s t r i c t sa r ef a c i n gs e v e r a lp r o b l e m s ，s u c ha st h es i n g l e i n v e s t o r , i n c o m p l e t em a r k e to p e r a t i o n , i n c o n s i s t e n tp r o t e c t i o na n dd e v e l o p m e n t , i r r a t i o n a l i n d u s t r yp r o g r a m , t h es h o r t a g eo ff u n d ，l i m i t e df i n a n c i n gc h a n n e l s ， l o w - l e v e lc o n s c i o u s n e s so fp u b l i ca n ds oo i l t a k i n gf i v eg r e a tr o a d sa sa ne x a m p l ei nt h i se s s a y , t h ep r i n c i p l eo fs t r a t e g i c m a n a g e m e n tw a si n t e g r a t e dw i t hc o m p r e h e n s i v ed e v e l o p m e n tw o r ko fh i s t o r i c a l b u i l d i n g si no r d e rt oe x p l o r et h ed i s t r i c tc u l t u r e ，s o c i a le c o n o m i cs t r u c t u r ea n dt h e p r o t e c t i o n a n du t i l i z a t i o nm e t h o do ff u n c t i o n - r e v i v a l m e a n w h i l e ，t h i se s s a y c o m b i n e dt h ep r i n c i p l eo fc a p i t a lo p e r a t i o na n dt h ef e a t u r e so fh i s t o r i c a lb u i l d i n g s ， d i v i d e dt h eu t i l i z i n gm o d e l si n t od i f f e r e n tc a t e g o r i e s ，s u c ha st h em o d e lo fas i n g l e b u i l d i n g ，ag r o u po fb u i l d i n g sa n dt h ep a r c e lo fb u i l d i n g s n eb u i l d i n g sa r ed i v i d e d i n t ow a t c h i n gp r o p e r t y , u t i l i z i n gp r o p e r t ya n do p e r a t i n gp r o p e r t y b a s e d0 1 1s u c h c l a s s i f i c a t i o n , t h ea u t h o rs u g g e s t e dd e v e l o p i n gt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tt r u s t s ， e q u i t yr e p u r c h a s e ，a n do t h e rf i n a n c i a lm o d e l s ，t ow i d e nt h ef i n a n c i a lc h a n n e l so f h i s t o r i c a la r c h i t e c t u r e sc o m p r e h e n s i v ed e v e l o p m e n t ，i no r d e rt og e n e r a l l yi m p r o v e t h eq u a l i t yl e v e lo fp r o t e c t i o na n du t i l i z a t i o nf o rt i a n j i nh i s t o r i c a lb u i l d i n g s k e yw o r d s ：h i s t o r i c a la n ds t y l i s t i ca r c h i t e c t u r e ，c o m p r e h e n s i v ev a l u e ，d e v e l o p m e n t ， p a r e m i i 目录 目录 第一章绪论1 第一节研究背景、目的与意义1 第二节国内外研究综述3 第三节研究的思路与方法5 第四节本文的创新之处5 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式和实践7 第一节历史风貌建筑及街区综合价值的开发模式7 2 1 1 整体保护模式7 2 1 2 微循环模式8 2 1 3 国子监模式8 2 1 4 有机更新模式9 2 1 5 新旧街区整体互动开发模式1 0 2 1 6 可持续发展模式1 0 第二节国内外历史风貌建筑综合价值开发的实践经验1 1 2 2 1 国外历史风貌建筑综合价值开发的实践1 2 2 2 2 国内历史风貌建筑综合价值开发的实践1 5 2 2 3 对天津市历史风貌建筑综合价值开发的启示1 9 第三章天津市历史风貌建筑综合价值开发现状和问题2 1 第一节天津市历史风貌建筑概述2 1 3 1 1 天津市历史风貌建筑概况2 1 3 1 2 天津市历史风貌建筑综合价值开发工作取得的成果2 2 第二节天津市历史风貌建筑及街区综合价值开发存在的问题2 4 3 2 1 投资主体单一，市场化运作程度比较低2 4 i i i 目录 3 2 2 保护与发展不统一2 5 3 2 3 缺乏合理的产业规划2 5 3 2 4 保护资金不足，融资渠道狭窄2 6 3 2 5 公众对历史风貌建筑的主动保护意识有待提高2 6 第三节天津市历史风貌建筑综合价值开发的成功案例2 7 3 3 1 津城静园2 7 3 3 2 原大清邮政津局2 9 第四章天津市历史风貌建筑综合价值的开发模式3 1 第一节五大道历史风貌建筑区概况3 1 4 1 1 五大道历史风貌建筑区概况3 2 4 1 2 五大道历史风貌建筑区存在的问题3 4 第二节五大道历史风貌建筑区综合价值的开发模式3 6 4 2 1 保持五大道历史风貌建筑区的多样性3 6 4 2 2 以主体带动区域，以政府引导带动市场自发行为3 8 4 2 3 积极植入文化创意产业，实现经济效应和社会效应的双赢3 9 4 2 4 深入挖掘旅游资源，打造“文化旅游”品牌4 l 4 2 5 加强历史风貌建筑整修技术研究，提升历史风貌建筑品质4 2 第三节五大道历史风貌建筑区综合价值开发的融资方式4 3 4 3 1 国内外历史风貌建筑区综合价值开发融资方式对五大道的启示4 4 4 3 2 历史风貌建筑的分类4 5 4 3 3 五大道历史风貌建筑区综合价值开发的融资方式4 7 第五章天津市历史风貌建筑综合价值开发的预期和保障体系5 3 第一节天津市历史风貌建筑综合价值开发的预期效果分析5 3 5 1 1 再现天津城市历史的特殊载体，展示国家级历史文化名城风采5 3 5 1 2 深度开发“近代中国看天津”体验式旅游品牌5 3 5 1 3 防止老城区的产业空心化5 4 第二节天津市历史风貌建筑综合价值开发的保障体系5 4 i v 目录 5 2 1 政府参与层面5 4 5 2 2 公众参与层面5 7 致谢j 5 9 参考文献6 0 个人简历6 2 v 第一章绪论 第一章绪论 第一节研究背景、目的与意义 历史风貌建筑及街区不但是一个城市的记忆，记载着人类历史的文明，更 是当代人生活中不可缺少的一部分，她具有极高的美学价值、艺术价值、教育 价值和经济价值，是城市文化中一个极为重要的元素。不仅如此，历史风貌建 筑还是一种不可复制的资源，我们有义务在城市不断发展与更新过程中，合理 地保护与利用她，实现保护与更新、历史与未来的辨证统一，不但可以达到保 护历史环境的目的，还可以彰显其特有的历史与文化魅力。 从上世纪中期开始，人们对城市历史地段和历史街区给予越来越多的关注。 1 9 6 4 年召开的第二届历史古迹建筑师及技师国际会议上通过了威尼斯宪章， 重申了保护历史文物的重要性，扩大了历史文物的概念，并在明确保护基本概 念与方法的基础上扩大了保护范围。1 9 7 6 年于内罗毕召开了联合国教科文组织 第1 9 次全会，通过关于历史地区的保护及其当代作用的建议简称：内罗 毕建议，正式提出保护城市历史地段的问题，明确了“历史性地区的保全及其 在现代的作用”，特别强调了历史地段在社会方面和实用方面的普遍价值。1 9 8 1 年国际文物建筑与历史地段工作者协会和国际景观建筑师联盟组成的古迹园林 国际委员会起草了关于保护古迹园林的宪章，即佛罗伦萨宪章，从景观的角 度谈到了历史地段的重要性。1 9 8 7 年底在华盛顿哥伦比亚特区举行的国际文物 建筑与历史地段工作者协会第八次会议上，正式通过了保护城镇历史地区的 法规，即华盛顿宪章。提出在历史地区中，不仅要保护历史建筑的面貌， 还要保护其整体空间环境，如街道的式样、建筑的绿化、广场与空地的关系， 以及该地区的功能作用。华盛顿宪章继内罗毕建议后再次强调了历史地 段在现实生活的重要意义，认为“保护历史城镇必须是经济和社会发展政策与城 镇各级计划不可分割的一部分。 我国对于历史文化遗产的保护初始于对文物建筑的保护，然后发展成为对 历史文化名城的保护，后来在此基础上增加了历史街区保护的内容，形成重心 转向历史文化保护区的多层次历史文化遗产的保护体系。 第一章绪论 上世纪5 0 年代到8 0 年代，我国对于城市保护的认识仅仅是局限于个体文 物或者历史遗址的范畴，对于古城的自身价值认识不足。改革开放后，全国各 个城市都在旧城建设和改造阶段，许多具有历史特色的古城和城市街区被无序 无计划地破坏，造成了不可弥补的损失。直到1 9 8 2 年国务院首批2 4 个国家级 历史文化名城的公布，在保护内容中首次提到了要保护历史文化名城的“传统风 貌”。1 9 8 5 年5 月，建设部城市规划司建议设立“历史性传统街区”，国务院采纳 了这个建议，提出“对文物古迹比较集中，或能较完整地体现出某一历史时期传 统风貌和民族地方特色的街区、建筑群、小镇、村落等也予以保护，核定公布 为地方各级历史文化保护区”。同时该文件明确地将“具有一定的代表城市传统 风貌的街区”作为核定历史文化名城的标准之一，这标志着历史街区保护政策得 到政府的确认。1 9 8 6 年国务院公布第二批国家级历史文化名城时，针对历史文 化名城保护工作中的不足和面对旧城改造新的高潮，正式提出保护历史街区的 概念。 1 9 9 1 年1 0 月，中国城市规划学会和历史文化名城规划学术委员会以“历史 地段保护与更新”为主题进行了学术讨论和交流。同时提出，大规模的旧城改造 和旅游商业模式的发展使历史地段的保护问题显得更加复杂。1 9 9 6 年6 月，由 建设部城市规划司、中国城市规划学会、中国建筑学会联合召开的历史街区保 护( 国际) 研讨会明确了历史街区对于历史文化遗产的意义，并且讨论了具体保 护的理论、经验和措施。在著名科学家钱伟长等专家的建议下，国家设立了历 史文化名城保护的专项资金，主要用于重点历史街区的保护规划、维修、整治。 1 9 9 7 年8 月建设部转发了黄山市屯溪老街的保护管理办法，对历史街区保 护的原则方法给予了行政法规的确认，也为各地制定历史街区管理办法提供了 范例。由此，历史街区保护制度的确定使我国历史文化遗产保护上了一个新台 阶，标志着我国历史文化遗产保护向逐步完善与成熟阶段迈进。 俗语说，天津卫，三宗宝，“鼓楼、炮台、铃挡阁”。与中国其他城市的三 宗宝不同，这三宗宝都是建筑。建筑是历史的记录，是文化的积淀，是立体的 诗篇，凝固的音乐。在这充满沧桑和跌岩的乐章中，抒发出天津人的聪明才智 和海纳百川的胸怀。天津作为国家级历史文化名城，拥有诸多的历史风貌建筑。 近年来，天津市委、市政府高度重视历史风貌建筑和街区的保护工作。天津市 人民政府于2 0 0 5 年颁布天津历史风貌建筑保护条例，至今已批准7 4 6 幢历 史风貌建筑和6 个历史风貌建筑区，建立了较为完善的法律法规保护体系和技 2 第一章绪论 术管理体系，试行了保护与利用相结合的市场经营机制，使历史风貌建筑管理 逐渐纳入法制化、科学化管理的轨道。同时，依据国务院在天津城市总体规 划( 2 0 0 5 2 0 2 0 年) 的批复中明确强调要严格保护历史文化遗产的指示精神， 加大了对历史风貌建筑及其街区保护修复的力度，对近百幢历史风貌建筑进行 腾迁并展开整修，标志着天津对历史风貌建筑保护整理工作的全面展开。 但是，在保护过程中，对历史风貌建筑综合价值的开发没有形成系统和规 模，部分街区由于缺乏统一科学的规划和运营而改造效果不明显，没有形成区 域聚集效应，难以对城市建设起到带动作用。因此，在借鉴国内外先进经验的 基础上，运用科学的研究方法和实验分析手段，将世界先进的理念与天津实际 相结合，探索科学、系统、完善的，适应天津地域特点的历史风貌建筑的综合 价值的开发模式，是目前我们亟需解决的重点课题。 第二节国内外研究综述 近年来国内外对历史街区的保护与开发的研究方向主要集中在以下八个方 面： 1 城市历史保护街区概念及发展研究 历史街区的保护经历了三次保护思潮。第一次保护思潮主要集中在保护单 体建筑上；第二次保护思潮保护范围扩大到历史建筑群、城市景观和建筑环境 上；第三次保护思潮时期使针对性的地方性保护政策的制订成为主角。 2 城市历史街区保护政策研究 国外城市历史街区保护立法较早，可以追溯到1 9 6 7 年的城市休闲法案， 政府在立法保护中起到了重要的作用。s t e v e nt i e s d e l l 认为地方政府应当在城市 历史地段的保护与复兴中担当引导者的角色。b i n n e y 在我们的辉煌遗产一 书中提到了英国伦敦的考文特广场区通过负责环境事务的国务大臣开列的一份 历史建筑清单，有效地阻止了考文特广场区大规模的开发项目，1 0 0 多栋历史 建筑才得以保存下来。 3 城市历史街区保护与开发关系研究 2 0 世纪6 0 年代开始，随着新理性主义的产生，在城市保护与开发关系上出 现了两种指导思想。一种是新老结合的思想，采取渐进和插建的开发政策( 而不 是全面的综合性开发) ，保护现有历史街区的环境和社区结构：另一种是辨证思 第一章绪论 想，认为要正确处理保护和发展的关系，就不能肆意开发，也不能过度控制。保 护和开发不是孤立存在的，两者之间存在着长期的辩证关系，关键是要把握好允 许变化的程度和规模，并且制定出保护街区历史特征的控制方法。 4 城市历史街区复兴中社区参与研究 国外研究者认为，政府在决策制定过程中参与过多，而公众，尤其受保护 政策影响较大的那部分公众几乎没有参与进来，而公众的作用却不可忽视。j o h n p e n d l e b u r y 在英国城市历史街区的保护历史研究中发现，在上世纪七十年代至 九十年代之间，之所以很少有历史建筑被拆除，公众起到了重要作用。所以， 研究者们提出了社区参与思想，鼓励公众参与到历史地段的保护中来，对保护 中的问题进行广泛的论证，以避免鲁莽的发展和轻率的保护。 5 城市历史街区复兴中旅游开发研究 为了城市历史街区的复兴，许多城市正在努力开辟新的城市功能，其中一 项重要的新功能就是旅游以及与之相关的各种文化活动。 6 城市历史街区的环境保护研究 国外城市历史街区的环境保护有两大特点：一是注重完整性和和谐性；二 是注重历史文脉与绿色保护的融合。 7 城市历史街区的价值重估研究 国外历史街区研究者在对街区价值分析上体现了可持续性发展的观念，特 别重视社会、文化和环境价值。 8 城市历史街区的复兴先导研究 为了复兴历史街区，有的主要发展居住功能，而那些传统上以工业或商业 功能为主的历史街区，通过商业或工业功能转型，从而实现街区复兴。在国外 城市历史街区复兴研究中也就提出了住宅先导和工商业先导两大观点。 从以上几个方面分析，历史街区的复兴是重点，而对历史街区的保护与利 用关系的研究是解决历史街区复兴必须面临的问题。未来关于历史街区保护与 利用的研究将更加关注对于具体项目的具体分析，因地制宜的去分析考虑解决 问题。因此，协调好保护与利用的关系，关注历史风貌建筑及街区的未来，同 时关注各方面的利益，最终达到历史风貌建筑及街区文化与经济的共同复兴。 4 第一章绪论 第三节研究的思路与方法 依照本论文的研究方向和目标要求，针对核心内容的不同性质，选择不同 的研究方法，并配合相应的可操作性研究方案，进行多角度研究。 1 文献研究法 通过文献研究掌握国内外关于历史风貌建筑综合价值开发模式的发展进 程，在此基础上深入理论研究，总结分析现有模式的特点，为提出天津市历史 风貌建筑综合价值开发模式提供理论支撑。 2 实证调研法 通过对天津市历史风貌建筑综合价值开发工作进行实地调研，与相关工作 人员面对面访谈，深入研究现行综合价值开发模式存在的问题，提出天津市历 史风貌建筑综合价值开发的方向和相应的保障体系，为构建科学、合理的综合 价值开发模式提供实践指导。 3 对比分析法 结合历史风貌建筑及街区综合价值开发工作的特点，通过对国内外其他城 市历史风貌建筑综合价值开发的综合分析、比较，以天津五大道历史风貌建筑 区为例，研究出适合于天津历史风貌建筑的综合价值开发模式。 第四节本文的创新之处 历史风貌建筑及街区的综合价值开发不仅仅是旧城的保护与整治，更是一 种集经济、社会、环境与文化等诸多范畴的全面结合与建设。本文的创新点主 要表现在以下两个方面： 1 以五大道历史风貌建筑区作为依托，将战略管理的理念融入历史风貌建 筑街区的综合价值开发工作中，探索将历史风貌建筑保护与经济、社会、环境、 文化相结合的综合价值开发路径，全面提高天津市历史风貌建筑的综合价值开 发水平。 2 本文结合历史风貌建筑的特点，将历史风貌建筑的综合价值开发模式分 为单幢式、组团式和地块式综合价值开发模式，并将引入的物业形式分为观赏 性物业、使用性物业和经营性物业，基于该种分类提出针对性的融资模式，并 结合资本运作理念，提出以历史风貌建筑作为依托，发展房地产投资信托基金， 第一章绪论 进行股权回购等运作模式，积极拓宽历史风貌建筑综合价值开发的融资渠道。 6 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式和实践 第一节历史风貌建筑及街区综合价值的开发模式 自2 0 世纪7 0 年代以来，城市历史地段的重要性再次得到了人们的重视， 经过多年的理论研究与实践，形成了几个较有影响力的综合价值开发模式，即 整体保护模式、有机更新模式、微循环模式、国子监模式、新旧街区整体互动 开发模式和可持续更新模式。 2 1 1 整体保护模式 整体保护模式是指在城市建设中开辟新区，逐步拉开城市布局，减轻旧城 压力，减少对旧城格局、风貌环境的破坏。随着城市的发展，人口增长，经济 活动拓展，城市规模扩大，交通流量增加均会对业已处于饱和状态的旧城构成 巨大威胁。这时开辟新区，将新的建设和体现城市现代化的新的功能引向城外 新区，这样就为保护历史街区创造了有利的先决条件，使保护与发展各得其所。 平遥古城和苏州旧城的保护即采用了这种方式。 图2 i 实施整体保护的平遥古城 资料来源：h t 瞳p ：i m a g e b a i d u e o m 7 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 2 1 2 微循环模式 微循环模式是将生理学、物理学概念移植到历史街区保护与更新上来，认 为历史街区按照保护规划的轨道不断运动、转化冰上升，“保护”通过“小动”， 使原物得以“保护”；“更新”通过“小动”，使原物不断“更新”；“保护”需要“更新”， “更新”促进“保护”1 。 在保护规划的指导下，这是一个有序的动态循环过程。将保护与更新对象 的划定“微型化”，让新旧建筑物不断进行更替，从而在有序循环的更新过程中 对街区整体风貌进行持续保护。微循环模式在北京南、北池子街区保护中得到 了很好的运用。 2 1 3 国子监模式 图2 2 雪后的南池子大街 资料来源：h t t p ：i m a g e b a i d u t o m 所谓国子监模式，就是从整治环境入手，修旧如旧，不搞大拆大建，不在 地段内采取出让土地或出售高标准商品房的方法实施成片改造，形成以俭朴民 居、幽静为主的风貌。这种模式既有别于北京琉璃厂的“仿古一条街”，也不同 于大栅栏的“旧貌换新颜”，而是力求在原有的基础上，以整治和逐步恢复传统 1 宋晓龙、黄艳“微循环式”保护与更新一北京南北长街历史街区保护规划的理论和方法城市规划 2 0 0 0 年第2 4 卷( 1 1 ) 8 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 风貌为主，保留历代建筑的叠加，使历史街区“延年益寿”，而不是“返老还童”。 2 i 4 有机更新模式 所谓有机更新，即采用适当规模和适宜尺度，依照改造内容与要求，妥善 处理目前与将来的关系，不断提高规划设计质量，使其发展达到相对的完整性2 。 有机更新的基本原则是有机整体、循序渐进和审慎更新。与大规模改造相比， 其突出优点就是“小而灵活”，主要体现在资金筹措，建造施工和腾迁安置等方 面。提倡自上而下的规划控制和自下而上的改造实施，即在改造规划中从整体 利益考虑规划用地的功能结构布局、地块的划分、道路和基础设施的布局等， 在改造实施上不求一步到位，讲究小规模、分段实施。 一 一“一一一一 毒嚣 矗。 图2 3 改造后的菊儿胡同 资料来源：h t t p ：w w w h o t t o o c o r n 有机更新模式追求的目标是社会效益和环境效益相结合；在改造过程中， 政府制定的城市发展政策往往会对旧城更新产生较大影响。北京菊儿胡同在有 机更新模式下，提出了保护、整治与改造相结合，采用四合院体系组织建筑群 设计，小规模、分片、分阶段、滚动开发等一系列具体的城市设计原则和方法。 另外，济南芙蓉街地区和王府池子地段设计也是在此模式指导下的实施案例。 2 吴良镛北京旧城与菊儿胡同中国建设工业出版社，1 9 9 4 l4 5 5 6 9 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 2 1 5 新旧街区整体互动开发模式 针对历史街区在当今经济高速发展时期面临的高地价与低容积率的矛盾， 出现了土地和文化资产相结合的新旧街区互动式整体开发模式，通过新旧街区 的经济、文化互动拉动整个街区的发展，缓解高地价与低容积率间的矛盾，使 土地开发首先在经济上获得成功，进而为文化资产的保护提供有利的经济保证， 为大城市历史街区的保护和更新提出一种可行方案。例如家喻户晓的上海“新天 地”开发项目，虽然在投资过大和回迁率低等问题上还存在一些争议，但客观上 确实起到了拉动周边地段地价的作用，其整体土地开发收益为文化资产的保护 提供了经济支持。 图2 4 上海“新天地”中改造后的的老建筑 资料来源：h t t p ：i m a g e b a i d u c o m 2 1 6 可持续发展模式 可持续发展的思想源于1 9 9 2 年联合国召开的“环境与发展”会议通过的全 球2 l 世纪议程中提出的人类社会经济发展原则，其基本含义为“既满足当代 人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”，即为可持续发展。 历史街区的可持续发展模式即尽可能地利用现有资源，保留原有的街区整体布 局和历史风貌，为后代人了解历史和进一步整治、完善历史风貌留有余地和可 能性。它的目标是改善居民居住质量和生活环境，实现街区社会的良性循环。 今天的保护不能为将来后人更好的保护留下不可恢复的损坏。因此，历史街区 保护是一项长期的、可持续性的工作，决不能急于求成，应遵循五个方面的原 1 0 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 则以保护为前提的持续利用、保护与发展的平衡、持续性的有机更新、确 保历史脉络的延续性和公众参与原则。 从国内外相关历史街区开发经验来看，注重街区的长远发展，平衡经济、 文化和环境的关系，以及维持街区的持久运营是可持续发展模式的核心，也是 实践中应当尽量实现的目标。这一方面，国外的实践较为前列，如英国和法国 在历史街区开发上，就积累了很多可贵的经验可供借鉴。它们注重对历史街区 的整体规划设计与生态保护。从某种意义上说，通过对历史街区原生性和发展 性的基础保护，一方面通过相关的机构单位对历史街区进行功能混合的多功能 设计，实行遗产保护和新旧结合的城市复兴策略，将规划与街区文化紧密结合， 营造城市氛围，打造城市特色文化；另一方面，在规划设计中就开始重视历史 街区的生态环保，注重景观设计与街道交通规划，扩大城市空间开放，重视绿 色生态概念与可持续发展理念；最后，街区保护与开发的资金保障问题也有一 个区别于传统方式的良好途径，即通过民间力量和市场化运作解决街区开发的 资金，强调公众参与的力度。 因此，街区的整体功能规划定位是关乎一个项目成败的最关键因素，也是 项目开展前期必须做好的准备工作；项目进行中的资金保障问题也是关乎项目 能否长期有效运营的基础，解决好融资渠道问题是决定项目成败的命脉；而项 目完成后的运营与管理则是项目的后期环节，更是街区能否可持续发展的重要 保障。 第二节国内外历史风貌建筑综合价值开发的实践经验 历史风貌建筑的综合价值开发，就是要将其融入到城市整体功能当中，而 不是保持那种脆弱的空间形式。因此，历史街区的建设，是要在遵循保护的前 提下进行开发和利用。世界旅游组织旅游业2 l 世纪议程中曾强调：“如果保 护文化遗产而不能使它们发挥应有的经济效益，那么，人们就会逐渐怀疑保护 它们的重要性。”也就是说，“保护”不等于“保留”和“保存”，充满了生活气息的 历史街区的保护完全不同于对遗址的保护，只有用动态的、发展的眼光去看待 它，对其进行整治，防止其衰败，促进其发展，才能实现真正意义上的保护。 本节将从国内外的成功实践中，总结对天津市历史风貌建筑综合价值开发的经 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 验启示。 2 2 1 国外历史风貌建筑综合价值开发的实践 2 2 1 1 法国香榭里舍大街的改造 1 背景 香榭里舍大街始建于1 7 世纪后期，但其真正步入历史舞台则起始于拿破仑 在此建造著名的凯旋门。1 3 5 2 年，以凯旋门为圆心的1 2 条放射路形成了现在 著名的星形广场。直到2 0 世纪6 0 年代，它始终维持着优雅闲适的氛围。但6 0 年代后，商业的急剧发展开始破坏原来的格局，取而代之的是快餐店和比萨饼 店。其突出的经济价值吸引了来自世界各地的投资者，门面的装修、广告牌的 加设以及拥挤的交通状况，都使这条大街变得毫无特色和低俗化，于是引发了 香榭里舍大街改造计划。 2 改造工程及措施 改造工程涉及的是从香榭里舍大街圆盘到凯旋门西侧路段，长1 1 5 k m ，而 东段则是浓郁的林荫大道。大街宽7 0 m ，车行道宽2 7 m ，停车带和人行道宽 2 1 5 m 。改造时要面对几个问题：停车、人行道被咖啡馆搭出的露台占据、建筑 立面被商店橱窗和广告覆盖、街道家具布置杂乱等。因此，改造目标就集中于 重现公共空间品质，主要是通过增加并改善步行空间，增加代表法国特色的露 天咖啡座来实现。 其改造措施主要包括：对广告设置以及搭建露台的方式制定新的规定以恢 复建筑立面；去掉停车带从而将两侧人行道恢复到2 1 5 m ，并新建地下停车库 来解决停车问题：除了现有的车行道两侧的行道树之外，在人行道上加种一排 树木，以恢复大街作为散步的林荫道的原本形式；人行道的地面被重新铺装， 并对街道家具重新布置。调整商业活动所占的比例，鼓励增加传统性的公共设 施，如电影院、旅馆等以减缓商业发展对建筑遗产的负面影响。在特殊的土地 利用规划中，对于土地的使用功能按照整治的目标进行了调整。其中最重要的 是鼓励私人投资传统型的公共活动设施，这一措施除了希望恢复大街原有的城 市生活气氛，更是为了避免香榭里舍演变成为一条丧失特色的平庸的商业街。 3 改造特点 从香榭丽舍大街的改造工程及措施来看，其改造理念主要是恢复街区的原 1 2 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 有风貌，根据街区总体规划，保护建筑及街区功能结构，同时引入适合街区的 业态，体现街区经济价值。法国以街区为依托的城市项目模式涵盖了从城市战 略、社会经济、土地、遗产保护、生态到建筑环境因素整个过程，在此带动下 展现出以下几个特点： 第一，遗产保护和新旧结合的城市复兴策略，调整了现代主义机械的城市 设计所带来的种种蔽端； 第二，灵活开放的小网格城市结构和功能混合的设计： 第三，限制小汽车，营建步行城市： 第四，规划与街区文化活动的结合，营造城市气氛，经营城市文化。 2 2 1 2 英国伦敦码头区的遗产保护 1 概况 伦敦码头区位于伦敦的东部，从著名的伦敦塔桥开始，至皇家维多利亚码 头结束。沿着泰晤士河向东沿伸十余公里，西端深入内城区，总面积达到2 0 多 平方公里。上世纪8 0 年代初开始的伦敦码头区改造为西方最大的滨水开发项 目，取得了经济利益和社会效益的双丰收。正是由于码头区的改造，伦敦在与 巴黎争夺国际金融中心和文化中心时，取得了主动权。 通过创造有吸引力的自然环境，改善基础设施，利用有效的土地使用以及 老建筑更新重塑这一区域形象，从而达到城市更新的目的。l d d c 投入种子基 金改善环境，吸引大量的私人投资，从政府包揽走向市场主导，促进地方经济 长足发展。1 9 9 8 年l d d c 使命完成，后续基础建设和大约4 0 公顷尚待更新的 码头区开发由英国同盟主持，并得到各自治区当局的配合。 圣凯瑟琳码头有6 0 0 0 平方米水面，两个1 6 0 0 0 平方米的码头仓库区，以完 全私人商业开发为主。由于1 9 7 0 年一1 9 7 8 年许多有工业美感的建筑被拆除， 因此后来移植过来几个老建筑，而整个地块则代之以旅馆、高档住宅和私人游 艇中心。它以水面为核心，形成居住、餐饮、购物的复合空间，成为重要景点。 巴特勒码头建筑占地5 7 0 0 0 平方米，顺泰晤士河形成带状滨水景观，树立 整个码头区遗产保护的形象窗口。1 9 7 1 年，该区域开始衰退，业主则将建筑分 成小块出租，许多艺术家或团体在此居住，其后更带动了商店、作坊、酒吧等 业态的兴起，成为最活跃的艺术之家。但艺术家无力长期租赁并承担维护费用， 这里7 0 年代末成为朋克派对聚点。1 9 7 9 年，该区域被划定为保护区。 2 改造工程 1 3 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 1 9 8 5 年康然爵士取得开发权，在开发中着力保护历史建筑，在经营上秉承 着艺术设计理念，加速推进码头保护区的保护。这次开发的市场定位是走时尚 高端路线，在功能上强调充满生机的混合使用，更趋向于营造一种多功能并存 的过渡区域，比较符合它曾经形成的良好艺术氛围。随后进行了两件艰苦的准 备：一是整治基础设施，展示了未来的优质环境；二是保护历史建筑，修复1 7 幢历史建筑。主要街道建筑保持原汁原味的历史形态，但背面和院落却通常色 彩浓烈，空调机位、窗框、墙面、山墙等都经过色彩处理，气氛活跃。位于该 地区的设计博物馆于1 9 8 9 年开业，创意大胆，成为标志性建筑，也意味着巴特 勒码头已经走入特色运营阶段对艺术追求和对未来阁楼生活的向往。酒吧、 咖啡、画廊、艺术品商店散落在街区中，没有旅游区的嘈杂与浓重的商业气氛。 在其他地区大拆大改后，西印度码头区的建筑具有非常高的历史价值，因 为文化格局的缺失难以弥补。1 9 9 4 年对码头水系进行整治，包括很多构筑物和 小构件均按严格保护的原则进行整修。1 9 9 5 年一号仓库变为以儿童游戏、教育、 展览、休闲餐饮为主的展览空间。码头区博物馆于2 0 0 3 年正式开幕，展现了与 此相关的海洋文化历史。 皇家维多利亚码头在上世纪6 0 年代曾是英国最现代化的码头区。水面呈带 状平展如镜，改造中利于景观塑造。1 9 8 2 - - 1 9 8 6 年l d d c 决定对其进行新的开 发，其区位优势很明显，距离飞机场和轻轨很近，可开展国家性的会展和度假 活动，码头更新的核心任务是要为外部环境树立一个良好的形象。2 0 0 0 年正式 启动第一个更新项目，水面东区6 5 0 0 0 平方米的世界贸易展览中心以及豪华旅 馆建成，一种宁静、注重生态与文化功能多样性的绿色码头格局渐渐显现。其 中三个主要工程为：皇家维多利亚广场、浮桥码头都市村落，营造良好的步行 系统，富有传统特征的建筑形态，各组群之间保持对水景的良好通视；水闸公 园，费时六年，获得riba 景观奖，三面环私人住宅，主体是闹中取静的下 沉彩虹花园，滨水区有餐饮、纪念亭、咖啡、儿童游戏场和自行车路以重新找 回失落的城市生活。这些公共空间有力地促进了房地产的发展，公园尚未完成， 西面的房屋已售完。 原汁原味的历史建筑引起人们的感怀和共鸣，通过竭尽全力保留原有建筑 的风格元素，使得整个区域富有内敛的历史特征。从建筑群功能上来看，尖端 文化设施与高品质的户外公共空间相得益彰，金融大厦与历史风貌相交融，优 质的服务业与良好的居住社区有序发展，形成工作、休闲、娱乐、教育、博览、 1 4 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 居住亲密结合的滨水景观。 3 保护特点 英国对于历史街区的保护带着非常强的市场化运作特点，区别于法国严格 完整的体系化管理，从中体现出以下几个特点： 第一，通过地区规划保护历史街区； 第二，政府投入巨资进行历史街区的环境整治，改善交通环境，为土地整 理和开发做好准备： 第三，借助民间力量和市场化运作； 第四，强调高品质的城市开放空间和步行系统的营建，渐渐形成点线面的 网络覆盖： 第五，功能混合的设计理念： 第六，绿色生态建筑等可持续发展的理念； 第七，注重公众参与。 2 2 2 国内历史风貌建筑综合价值开发的实践 2 2 2 1 上海新天地 1 概况 上海新天地坐落于卢湾区太平桥地区淮海中路东段的南侧，总占地面积 2 9 7 公顷。新天地以兴业路为界分为南里和北里两个地块，由于上海最重要的 革命历史文物中共一大会址坐落于兴业路，因此南里和北里均被划入上海 “思南路革命史迹历史文化风貌区”中。在新天地项目开发之前，该区域是有着 近百年历史的石库门建筑街区，包含了上海弄堂建筑的典型特征。新天地项目 采用“存表去里”的方式，保留石库门，保留里弄空间的尺度，保留当年的屋瓦、 砖墙，而对其内部进行全面更新，创新地赋予其商业功能，把这片承载上海百 年沧桑历史的老房子改造成了当下上海最时尚、最具吸引力的餐饮、商业、娱 乐和文化社区。 2 设计理念 上海新天地项目要求有怀旧的建筑形式，现代的使用功能，同时又受文物 建筑保护、历史建筑修复等因素的影响。方案设计者本杰明伍德提出了“昨天， 明天，相会于今天”的整体设计理念，他认为：“一种建筑形式也有它的生命， 1 5 第二章国内外历史风貌建筑综合价值的开发模式与实践 没有改变的话，会随着时间而枯萎，甚至死去。如果一种建筑形式要存活几百 年，甚至更长的时间，没有更新和赋予新的内涵是不可思议的。所以，对于石 库门也要保留它旧的基础，赋予它新的生命。” 设计者将新天地中央部分保留价值较低，或本来就属违章的旧建筑拆除后， 形成一个贯通南北的线性室外空间。该空间自北里入口处逐步展开并联系若干 个形态各异、大小不一的开放空间，终止于南里由现代建筑围合的广场。在这 个时空序列中，浓郁传统风味的老肌体与具有强烈现代艺术特征的新肌体富有 节奏地交替出现，以新旧建筑对比、中西文化混合表现时空跨度和文化差异的 距离美感，展现了“昨天，明天，相会于今天”的主题3 。设计师通过比较，以形 式上的真实性还原历史的真实