（产业经济学专业论文）我国西部地区城市化与房地产业互动发展对策研究.pdf

摘要 目i i f ，我国正处于城市化高速发展的阶段，人口城市化和城市现代化的统 一使社会经济结构发生着根本性的变革。根据国家城市化发展战略，各地政府部 门不约而同地积极制定各自的城市化发展目标，并把房地产业作为拉动经济增长 和推动城市化进程的主要动力，房地产业正经历着发展的高潮期。这样就出现了 城市化和房地产业互动发展的局面。从2 0 世纪9 0 年代初至今，房地产业的投资 主要集中于上海、北京、广州、深圳等城市化水平较高的城市，城市化与房地产 业的发展基本保持同步。 现阶段我国西部地区的城市化和房地产业的发展水平都比较低，处于加速 发展的起步阶段，在西部大开发的背景下，城市化的潜力和拓展空间十分巨大， 房地产业也将处于一种不断被激活和快速发展的状态。因此，借鉴东部发达城市 的经验教训，从区域角度研究城市化与房地产业的互动关系，对于推动西部地区 城市化进程和房地产业发展，带动整个国民经济的良性循环具有重要意义。 基于此，本文以城市化相关理论和房地产业特征为基础，从我国的城市化 进程与房地产业发展情况出发，结合案例分析和计量等实证分析，运用了逻辑和 比较分析方法，论证了城市化与房地产业之间的互动关系。在此基础上对相对落 后但正处于加速发展阶段的西部地区的城市化和房地产业进行了进一步分板，并 运用因子分析法等科学方法对西部一些中心城市的城市化水平进行了综合测评， 评估了西部中心城市的房地产发展潜力。最后提出了促进西部地区城市化和房地 产业互动发展的对策。 关键词：城市化房地产业西部地区 a b s t r a c t a tp r e s e n t ，t h eu r b a n i z a t i o no fc h i n ai sd e v e l o p i n gi nah i 曲s p e e d t h e u n i f i c a t i o no ft h eu r b a n i z a t i o no fp o p u l a t i o na n dt h ec i t ym o d e r n i z a t i o nc a u s e sa f u n d a m e n t a lt r a n s f o r m a t i o nf o r t h es o c i o e c o n o m i cs t r u c t u r e s oe a c h p l a c e g o v e r n m e n tf o r m u l a t e sr e s p e c t i v ed e v e l o p m e n tt a r g e t so fu r b a n i z a t i o np o s i t i v e l y , a n d t a k e st h er e a le s t a t ei n d u s t r y 笛a ni m p e t u st ot h ee c o n o m i cg r o w t ha n du r b a n i z a t i o n t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi se x p e r i e n c i n gi nah i g h t i d ep e r i o d t h e nt h ei n t e r a c t i o n b e t w e e nu r b a n i z a t i o na n dr e a le s t a t e i n d u s t r yi so c c u r r i n g f r o mt h eb e g i n n i n go f 1 9 9 0 su n t i ln o w , t h ei n v e s t m e n to fr e a le s t a t em a i n l yc o n c e n t r a t e di n c i t i e sw h i c h h a v eah i g hl e v e lo fu r b a n i z a t i o ns u c ha ss h a h g h a i ，b e i j i n g hg u a n g z h o ua n d s h e n z h e n i nt h e s ec i t i e s ，t h eu r b a n i z a t i o na n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r ym a i n t a i n e da s i m i l a rs p e e d t h eu r b a n i z a t i o na n dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h ew e s t e r na r e ao f o u rc o u n t r ym a i n t a i nal o wl e v e ln o w , a n di sb e i n gi nas t a l ls t a g ew h i c ha c c e l e r a t e s t od e v e l o p 。u n d e rt h eb a c k g r o u n do fc h i n a sw e s t e r nc a m p a i g n ，t h ep o t e n t i a la n d s p a c eo fd e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o ni nt h ew e s t e r na r e aw i l lb ee x t r e m e l yh u g e ，t h e r e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h e s ea r e a sw i l lb ea c t i v a t e dt od e v e l o pr a p i d l y a sar e s u l t ，i t w i l lh a st h ev i t a ls i g n i f i c a n c et ot h ed e v e l o p m e n to fu r b a n i z a t i o na n dr e a le s t a t e i n d u s t r yi nw e s t e r na r e ao fo u rc o u n t r ya sw e l l 瑟t h ew h o l e n a t i o n a le c o n o m yt h a t l e a r n i n gt h ee x p e r i e n c e sa n dl e s s o n so ft h ed e v e l o p e dc i t i e si ne a s t e r na r e ao fo u r c o u n t r y , a n dr e s e a r c h i n gt h ei n t e r a c t i o no fu r b a n i z a t i o na n dr e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h e r e g i o n a la n g e l s om yp a p e rw i l la t t e m p tt op r o v et h ei n t e r a c t i v er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h e u r b a n i z a t i o na n dt h er e a le s t a t e i n d u s t r y b a s e do nt h ec o r r e l a t e dt h e o r i e so f u r b a n i z a t i o na n dt h ec h a r a c t e r i s t i co ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y , a n dt h e r ew i l lb eaf e w a n a l y s i sm e t h o d si nm yp a p e rs u c ha sd i a g n o s i sa n dc a s e ，l o g i c a la n dc o m p a r a t i v e a n a l y s i sm e t h o d s t h e n1w i l lf u r t h e ra n a l y z et h eu r b a n i z a t i o na n dt h e r e a le s t a t e i n d u s t r yi nt h ew e s t e r na r e ao fo u rc o u n t r yw h i c hi sb a c k w a r dn o w b u th a sb e e ni na n a c c e l e r a t i n gp e r i o d ，a n du t i l i z et h e s c i e n t i f i cm e t h o ds u c ha st h ef a c t o ra n a l y t i c m e t h o dt oe v a l u a t et h el e v e lo ft h eu r b a n i z a t i o na n dp o t e n t i a ld e v e l o p m e n ti ns o m e w e s t e r nk e yc i t yc o m p r e h e n s i v e l y f i n a l l y , m yp a p e rw i l lp r o p o s et h ec o u n t e r m e a s u r e w h i c hi sh e l p f u lt op r o m o t et h ei n t e r a c t i v er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h eu r b a n i z a t i o na n d t h et e a le s t a t ei n d u s t r yi nt h ew e s t e r na r e ao fo u rc o u n t r y k e y w o r d s ：u r b a n i z a t i o nr e a le s t a t ei n d u s t r y t h ew e s t e r na r e a 第一章绪论 第一章绪论 1 1 研究背景和研究意义 1 1 1 研究背景 2 1 世纪是城市的世纪，中国城市的飞速发展吸引着全世界的目光，我国目 前已进入城市化加速发展时期，国际上有人将这一进程比喻为“急剧城市化的快 车道”。从2 0 世纪9 0 年代开始，我国的城市化过程就开始加速。在整个9 0 年代， 我国城市人口占总人口的比例在以年均1 个百分点的速度提高，这就意味着每年 约有1 0 0 0 万人从农村涌向城市。按照有关部门的规划，在2 1 世纪的最初一段时 间，我国的城市化仍然会保持这个速度，即每年有大约1 0 0 0 万农村人口进入城 市，城市入口占总人口的比重每年提高0 8 到1 个百分点1 。这样，在2 0 2 0 年之 前，我国将有一半左右的人口居住到城市当中， 根据国家城市化发展战略，各地政府部门不约而同地积极制定各自的城市化 发展目标，并把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的主要动力。我国 房地产业正经历着发展的高潮期，房地产开发价升量增、供需两旺，全国的住宅 开发、竣工面积及销售价格更是累创新高，如2 0 0 5 年，全国房地产竣工面积达 到4 8 7 9 2 5 2 万平方米，同比增长1 4 9 9 6 ，增幅比2 0 0 4 年上升1 2 9 个百分点。 房地产及固定资产投资对国民经济的贡献也日益显著，并且随着国家对房地产市 场宏观调控的不断深入，我国房地产业将逐渐进入持续健康发展的新阶段，成为 我国经济新的增长点和支柱产业。据国家统计资料显示：从1 9 9 8 年到2 0 0 4 年全 国房地产开发投资累计完成投资5 0 1 4 8 亿元，年均完成投资是7 1 0 0 多亿元，房 地产开发平均增长2 4 2 。但与此同时，在我国现阶段快速城市化的过程中也引 起了生态环境恶化、人口分布不均、土地资源浪费、城乡差距扩大等一系列问题， 我国房地产业发展总体上也还是租放型的“重复建设”，产业集约化程度低、科 技贡献率低、劳动生产率低；建设技术落后、成本高、效益低、规划设计水平低、 产品耗能大等等，造成了资源的浪费和环境的污染，使房地产业不能完全适应经 1 孙立平房地产发展的新动力h 呻： 棚一r 吲e - c h i n a 删t r c a ， l 第一章绪论 济发展和社会进步的需要。 从城市化发展水平来看，存在着明显的区域差距问题，与东部地区相比，西 部地区城市化有较大的差距。2 0 0 5 年，以人口计算的全国平均城市化水平为 4 2 9 9 ，东部地区为5 0 1 ，超过全国平均水平7 11 ，而西部地区城市化水平 只有3 4 6 ，只相当于东部地区的6 9 。2 在城市化加速发展过程中，迫切需要发展房地产业。因为住宅既是城市的 功能要素，同时又是城市市民必不可少的生活资料。世界各个国家和地区的经验 表明，一个国家或城市在进入城市化加速发展阶段后，在人均住房建筑面积达到 3 0 一3 5 平方米前，该国或该城市将保持较为旺盛的住房需求。3 从2 0 世纪9 0 年代 初至今，房地产业的投资主要集中于上海、北京、广州、深圳等城市化水平较高 的城市，城市化与房地产业的发展基本保持同步。中国西部大开发，加快了西部 地区的城市化进程，西部主要中心城市的房地产投资近年来都呈高速增长趋势， 西部城市房地产业将迎来发展的黄金期。 1 1 2 研究意义 城市化是由传统的农业社会向现代城市社会转变的历史过程，是人口城市化 和城市现代化的统，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展的空间表 现，是衡量一个国家发展水平的重要标志。4 加快城市化进程，是中国跨世纪的 战略选择。 城市化进程与房地产行业发展之间一直保持着一种极为密切的联动关系，这 点国内过去十几年的历史可以证明，国外的相关经验也可以证明。从理论上说， 狭义角度定义的人口城市化进程中，农村人口向城市的大量涌入，势必造成对房 地产业社会需求能力的迅速增加，这无疑是房地产业未来持续发展的基础和近期 发展的直接动力；广义角度的城市化则更包括了生活方式和价值观念的转变以及 城市自身的现代化，城市的经济容量和发展水平决定了房地产行业的发展速度、 规模甚至具体模式，城市是房地产作为一个独立的市场化的行业生存及发展的基 础。从房地产的本质看，其产品是一种生活方式，住房只是载体，是表象的东西， 2 中国统计年鉴2 0 0 6 孙永正城市化：新世纪房地产业发展的机遇和挑战生产力研究2 0 0 1 5 4 叶裕民中国城市化之路经济支持以制度创新商务印书馆2 0 0 5 6 第一章绪论 人们认同的是其背后生活模式的营造。同时，房地产行业的发展还能从两个方面 影响城市的发展，一是显形的，即房地产业的水平和构成，直接影响了城市的建 筑外观、基础设施和功能发展；二是隐形的，房地产业还是城市经济发展中不可 忽视的重要力量。因此房地产在城市化进程中的使命不言而喻。 从我国房地产行业发展十几年形成的房地产板块来看，也完全印证了这一 点。如以北京、天津为中心的京津经济带，以上海为中心的包括杭州南京在内的 长三角经济带，以及以香港、广州及深圳为中心的珠三角经济带，这三个经济带 既是我国近年来发展最快、经济最发达、城市化水平最高的城市区，也正是我国 房地产行业发展水平最高的三大板块所在地，在实际中形成了房地产行业越发达 的地方城市化水平越高，城市化水平越高的地方房地产行业也越发达的互为联动 的循环圈。 现阶段我国西部地区的城市化和房地产业的发展水平都比较低，处于加速发 展的起步阶段，在西部大开发的背景下，城市化的潜力和拓展空闯十分巨大，房 地产业也将处于一种不断被激活和快速发展的状态。因此，借鉴东部发达城市的 经验教训，从区域角度研究城市化与房地产业的互动关系，对于推动西部地区城 市化进程和房地产业发展，带动整个国民经济的良性循环具有重要意义。 1 2 研究现状 关于城市化与房地产业的关系问题，国内一些学者也做了研究。周军( 2 0 0 1 ) 指出：房地产业是社会生产与生活的基本承载体，它推动了工业化、城市化的进 展，并成为经济繁荣的基本支撑点，在国民经济和城市化中具有重要的地位和作 用。但他仅阐明了房地产业对城市化的作用，并没有说明城市化如何推动房地产 业的发展。孙永正( 2 0 0 1 ) 则相反，主要分析城市化给新世纪房地产业发展带来 的机遇和挑战。指出：我国实施城市化战略给房地产业带来历史性的发展机遇， 同时也在资金、技术和管理等方面，对房地产业提出了更高的要求，形成了全方位 的挑战。它要求政府和企业进行观念、技术和制度系统创新，只有这样才能使城 市化达到量与质的统一。他们都是仅从城市化与房地产业关系的一个方面论述而 忽视了另一方面。蒋建林，金维兴，何云峰( 2 0 0 3 ) 在城市化与中国房地产业 一文中，阐述了城市化和房地产的相互关系，并分析了城市化给房地产业带来的 第一章绪论 发展空问，以及房地产业如何服务于城市化，指出在推进城市化的同时，房地产业 应积极面对城市化的挑战。但他的研究又仅仅停留在定性分析的层面上。金晖 ( 2 0 0 4 ) 则在分析城市化与房地产相关关系时结合了定量分析，并运用层次分析法 对浙江省中型城市的城市化水平测评，进行了房地产发展潜力的研究。周红 ( 2 0 0 5 ) 从城市化和房地产业的发展趋势分析了两者的相互关系并从定量的角 度，把我国1 9 7 8 年以来城市化水平与房地产增加值、房地产增加值占g d p 的比 重分别做回归，得出城市化水平与房地产业的发展状况有直接的正相关性。 纵观国内已有的研究，多侧重于对城市化与房地产业关系的事实描述，并没 有将二者的关系抽象化为一个体系来用于指导实践；多集中于城市化与房地产业 良性循环和累积因果关系的阐述，没有结合我国现阶段的问题分析城市化和房地 产! e 之间存在的矛盾。 1 3 论文框架安排与研究方法 1 3 1 框架安排 在框架安排上，本文共分为五章： 第一章绪论。主要对文章的研究背景、研究意义和研究目的做出说明，简要 介绍研究现状，并对研究的内容先作概括的描述，在此基础上再对研究方法进行 说明。 第二章着重对城市化与房地产业相关理论进行论述。综述了本文需要运用的 城市化理论；介绍了房地产业的概念，并对与其近似的概念进行了区分，分析了 房地产业具有的与城市化相联系的特征；介绍了论证城市化与房地产业存在相关 关系的基本经济理论；其中还对本论文中所指的上述概念进行了界定。可以说， 这一章是后面几章论述研究的工具和基础。 第三章是对城市化与房地产业之间关系的论证。首先，通过描述城市化引起 的产业结构、人口结构、需求结构和生态结构的变化对房地产业的影响，证明城 市化促进房地产业的全面发展；通过房地产功能和房地产业特征的体现，证明房 地产业推动城市化进程。其次，论述了我国现阶段城市化与房地产业存在的矛盾。 最后总结二者的关系，并建立了它们相互作用的图示。 4 第一章绪论 第四章和第五章是基于上述研究结论的启示，对相对落后但正处于加速发展 状态的西部地区的城市化和房地产业进行了分析，并选取西部中心城市进行城市 化水平综合测评以研究其房地产业发展潜力。最后一章提出了促进西部地区城市 化与房地产业互动发展的对策。 1 3 2 研究方法 本文在运用基本理论的基础上，在论述城市化与房地产业关系时运用了比较 分析以及计量等实证分析的方法，对西部地区中心城市城市化水平测评时，主要 运用数理统计中的因子分析方法，在分析房地产业对西部地区的重要作用时，结 合了案例分析的方法。 第二章城市化与房地产业相天理论 第二章城市化与房地产业相关理论 2 1 城市化相关理论 2 1 1 城市化相关理论综述 世界城市化起步于1 8 世纪中叶开始的工业革命，之后国内外关于城市化各 个方面的理论研究非常之多，本文从应用角度考虑，仅选取以下几点进行讨论： 1 、城市化涵义研究 关于城市化的概念，各国学者提出了各自不同的观点，至今还没有一个权威 的解释。库兹涅茨指出，“经济结构变化最重要的是产品的来源和资源的去处从 农业转向非农业生产活动，即工业化过程；城市和乡村之间的人口分布发生了变 化，即城市化过程1 。在国外，城市化通常被理解为城市人口占总人口比例的上 升。美国学者约翰弗里德曼将城市化的过程分为两个阶段，第一阶段包括人口 和非农业活动在规模不同的城市环境中的地域集中过程、非城市化景观转化为城 市景观的地域推进过程。第二阶段包括城市文化、城市生活方式和价值观在农村 地域的扩散过程。前者是可见的物化了的实体性过程，而后者则包括抽象的、精 神上的过程2 。我国多数学者认同城市化是工业化的必然结果，是由传统的农业 社会向现代城市社会发展的自然历史过程。 2 、城市化阶段性研究 美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市化发展过程所经历的轨迹变化研 究发现，城市化进程具有阶段性规律，并将之概括为一条被拉平的s 型曲线。一 般可将城市化过程划分为三个阶段：第一阶段为城市化的初期阶段，城市人口增 长缓慢，当城市化水平超过3 0 0 3 时进入第二阶段，城市化进程呈加快趋势，这种 趋势一直持续到城市人口超过7 0 以后，即进入第三阶段3 。我国学者叶裕民则 在此基础上根据城市化构成中城镇人口和乡村人口相对关系的变化，提出城市化 的五阶段论：第一阶段：城镇人口增长系数( k ) 小于0 5 ，为前城市化阶段， 城市化水平低，增长缓慢；第二阶段：0 5 k 5 0 ，初 步进入城市社会；第五阶段：城镇人口比重6 5 ，进入成熟的城市社会。许学 强、周一星、宁越敏在城市地理学一书中以美国为例，研究了城市化的过程。 从美国的实际经验概括出，城市化的过程是集中分散再集中的生态深化 过程。 根据发达国家大都市区人口增长的周期变动，一些学者还提出城市化进程的 空间周期理论，即由向心城市化、城郊化、逆城市化和再城市化四个连续的变质 阶段构成大都市区的生命周期4 。 3 、城市化水平测度研究 纵观国内外研究，城市化水平测度的方法主要有两种：主要指标法和复合指 标法，而人口比例指标则又是主要指标法中最常用的城市化测度指标。即主要采 用城市人口或城市非农业入口占总人口的比重来衡量。国内外学者采用复合指标 来计算城市化水平其基本模式是首先选出能反映出城市各方面基本特征的一组 指标，然后根据这些指标计算出一个综合值，作为一个地区城市化的水平。不同学 者研究的地域不同、获取指标数据的难易程度不同，因而选取的指标也各不相同。 如1 9 7 1 年日本东洋经济新闻报社提出的城市成长力系数法，用地区总人口、商业 从业人数、工业生产总值、批发业总额、住宅建筑总面积、储蓄额、电话普及率 等十项指标来测算；1 9 6 0 年日本城市地理学家稻永幸男提出了一个城市度的指 标，用来研究东京郊区城市化推进情况，城市度由五类1 6 个分指标复合而成，计 算采用数理统计中的因子分析法5 。 我国学者提出的是城市化综合指数法，张耕田、代合治和叶裕民等人在这方 面做了尝试研究。代合治和刘兆德在其复合指标法及其在测度中国省域城市化 水平中的应用一文中，选取了人口类、经济类、社会文化类、地域景观类4 大类2 2 项具体指标，先确定各指标对于城市化水平的贡献度即权重，其次在对 各指标值进行标准化处理的基础上加权求和，获得综合指数来衡量城市化水平。 4 、城市化模式选择研究 从总体上看，上世纪9 0 年代初期以前，特别是8 0 年代，以小城镇发展论为 4 顾朝林城市化的国际研究城市规划2 0 0 3 、6 5 区域城市化水平的综合测度研究以江苏省为倒 7 第二章城市化与房地产业相芙理论 主导，主要的代表人物是费孝通先生。9 0 年代以来，乡镇企业过于分散和小城 镇无序发展的问题逐渐暴露，主张发展中等城市和大城市的学者越来越多，如廖 丹清认为：以大中城市为主导的大中小城市全面发展是我国城市化道路的必然选 择。大城市论者通常侧重从城市化质量和中国现代化的角度来研究城市化问题。 中等城市发展论者则是介于小城镇发展论和大城市发展论之间的一种观点，认为 中等城市兼有小城镇和大城市的优点，又可以避免二者的缺点和问题，因此中等 城市是中国城市化的最好选择6 。还有一种折中的观点是大中小城市综合发展论， 认为中国国土辽阔，人口众多。地区差异很大，城市化应该因地制宜，走多元化 发展的道路。 2 1 2 城市化相关概念界定 1 、城市化涵义 关于城市化的涵义，本文认同大多数学者的观点，认为城市化是指社会生产 力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式改变的过程，主要表现为 以下两个方面： 1 ) 人口城市化 城市化豹显著特征就是城市入口不断膨胀，城市入口占全国或地区人口比重 的不断增加。它主要是由以下三个因素引起的：一是城市人口的自然增长；二是 农村人口进入城市后导致的城市人口机械增长；三是城市范围扩张使其邻近的一 些农村人口变为城市人口的外延增长。短期内产生重大影响的主要是后两个因 素，因此。人口城市化是在经济和社会发展过程中。一个国家或地区内人口由农 村向城市转移、农业人口转化为非农业人口的过程。 2 ) 城市现代化 从多数发达国家的情况来看，现代化应有两个最根本的特征，即工业化程度 高和人均收入水平高。随着城市化进程，城市基础设施和公共服务设施水平将不 断提高，城市规模不断扩大，城市居民生活水平和居住水平将发生质的改善，城 市文化和价值观念将成为社会文化的主体，进城农民将成为真正意义上的城市居 民。 6 刘纯彬中国城市化要以建设中等城市为重点财经科学1 9 9 8 、7 7 王存光中国城市化之路云南人民出版社1 9 9 7 8 第二章城市化与房地产业相笑理论 2 、城市化阶段 关于城市化的阶段，本文选择美国地理学家诺瑟姆的三阶段划分法。根据该 划分方法，当城市化水平超过3 0 时进入第二阶段，城市化进程呈加快趋势，我 国目莳总体城市化水平约为4 3 ，因此处于城市化进程加速的第二阶段。 3 、城市化水平的测度 关于城市化水平的测度，是主要指标法和复合指标法的结合使用。反映城市 化水平的因素是多方面的，因此衡量城市化水平的程度应该选用复合指标，应该 把人口、经济、社会、文化与环境等方面结合起来考察。但是，由于复合指标的 计量较为困难，指标体系的构建带有一定主观性，其运用又具有地域局限性，因 此，为了简单方便说明，本文在论述城市化与房地产业二者的一般关系时，对于 城市化水平的度量主要还是采用人口指标，即城镇人口占总人口的比重，数据来 源于各年的统计年鉴，它大体上能够反映我国城市化的发展程度和趋势，能够满 足研究的需要。而在根据西部地区中心城市的城市化水平分析房地产业发展潜力 时，为了能反映城市化的更多“质”的方面，使分析结果更具参考价值，在借鉴 其他学者研究的基础上，本文将采用复合指标法建立指标体系对城市化水平进行 综合测评。 4 、城市化模式 关于城市化的模式，本文认为，城市化过程同时是城市体系不断完善的过程。 在完善的城市体系中，大城市、特大城市是中心和龙头，其规模、能量较大，聚 集和辐射功能强，能够带动区域经济的发展；小城市和小城镇是基础，是连接城 市和乡村的桥梁，大城市通过它们向农村辐射；中等城市是纽带，具有承上启下 的作用。各级城市和城镇相互依托，形成一个具有内在联系的有机整体。因此， 我国现阶段应走大中小城市协调发展的多元城市化道路。但在选择时，各个地区 必须从自己的经济水平和资源条件的实际出发去定位最佳的城市化模式。 2 2 房地产业理论 2 2 1 房地产业概念 按照联合国在1 9 8 6 年修订的全部经济活动产业分类的国际标准，全部经 济活动分为十大类，其中房地产业被列为第八类。在我国，2 0 0 3 年国家统计局 9 第二章城市化与房地产业相关理论 颁布的三次产业划分规定中，房地产业被列入第三产业。可见，房地产业作 为一个独立的产业已经得到国际、国内的普遍认可。房地产业是指从事土地和房 屋投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门，包括“土地的 ，丌发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的 买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场”。房地产业是随 着现代化城市发展而兴起的一个独立产业部门，在国民经济中占有重要地位。房 地产业运行的全过程可以分为生产、流通、消费三个环节，生产环节是指通过对 自然状态的土地投入人类劳动，进行房屋和城市基础设施建设，获得房地产的过 程；流通环节主要有买卖、租赁两种方式；消费环节是指经过市场交易活动，使 房地产转移到使用者手中的过程。 1 、房地产业与房地产 房地产，是房屋财产与土地财产的总称。从物质形态上看，房地产可以被定 义为土地、建筑物及其他附着物；从经济形态上看，房地产又是一种十分重要的 资产，关注的是其产权、资产等权属关系的意义即依附于房地产物质实体而又与 之不可分割的各种权益。二者的联系在于：房地产是房地产业的基础，房地产业 投资建设及其经营管理服务的对象是房地产；二者的区别在于：房地产是一个自 然属性的不动产，而房地产业是一个具有社会属性的运行机制，是由生产、流通 和服务等三个环节所组成的，人们直接参与的一种生产活动。 2 、房地产业与住宅业 住宅业是容易与房地产业相混淆的概念。住宅业作为一种产业的概念是近几 年才提出来的，应当说住宅业是房地产业的重要组成部分。二者的区别主要表现 在： 第一，侧重点不同。住宅业主要强调以住宅建设、流通、消费、服务为主 要经济活动内容，而房地产业则是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地的 开发、流通、消费、服务的一个产业。 第二。应用背景和条件不同。住宅业是针对住宅建设、住宅市场问题而提 出的，是住房制度改革的不断深化和扩大内需的需要，而房地产业则是随着房地 产在国民经济发展中日益呈现的重要性而提出来的，是国民经济中具有基础性、 先导性和支柱性的产业。 第二章城市化与房地产业相关理论 根据房地产业概念的表述，房地产业包括土地和房屋的投资、开发、经营、 管理和服务等，但是，对房地产业影响最大的是土地的开发和房屋的建设阶段， 即主要是土地和房屋的投资和开发，因此，本文所论述的房地产业特指这两个阶 段。 2 2 2 房地产业特征 1 、房地产业是城市经济建设和发展的物质基础 在现代经济中，城市是国民经济的主战场。城市的土地、房屋、道路及其他 公用设施是城市资产中最主要的组成内容，这些资产的开发和建设直接影响城市 的形成与发展。一个城市基础设施建设的完善程度，是决定该城市经济发展水平 以及经济能否持续高效地运行的基本条件之一。所以说，房地产业是城市经济建 设和发展的重要物质基础。 2 、房地产业具有较强的产业关联度 房地产业属于产业链长，关联度大，能直接或问接引导和影响很多相关产业 发展的行业，其感应度系数8 和影响力系数9 在国民经济各产业部门中处于平均 水平之上，其发展水平与相关产业有着密切联系，特别是建筑业，建材业、冶金 业、机械业、仪表业、化工业、林业等行业，并且直接影响到市政设施业、商业 服务业、旅游业、交通运输业、园林及室内外环境装饰业、家用电器及家具制造 业，以及与房地产相关的金融保险业和信息咨询业的发展。据一些工业发达国家 统计，房地产业增加值每增加1 个单位，带动相关产业增加值增加1 5 - 2 个单位， 对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业投入每增加1 亿元，其它2 3 个相关 产业增加1 4 7 9 亿元的投入，被带动的直接相关和间接相关的产业达6 0 多个。 房地产在国民经济发展中的地位显而易见，成为国民经济增长中的支柱产业。 3 、房地产具有较强的就业吸纳力 房地产业在我国人口过多这一特殊国情中，对国民经济的健康发展具有的举 足轻重的作用还体现在它较强的就业效应上：房地产业每吸纳1 0 0 个人就业，就 能带动相关行业2 0 0 个人就业( 就业乘数效应) ：房地产业对国民经济有巨大的 5 感赢度系数是反映国民经济各部门每增加一个单位最终使用时，某一部门由此而受到的需求感应程度，也 就是该部门为满足其他部门的生产而提供的产出量。 9 影响力系数是反映国民经济某一部门增加单位最终使用时，对国民经济各部门所产生的需求波及程度 1 1 第二章城市化与房地产业相关理论 带动作用，每投入1 0 0 元的住房资金大概可以创造相关产业1 7 0 2 0 0 元的需求， 每销售1 0 0 元的住宅就可以带动1 3 0 1 5 0 元的其他商品的销售，住宅建设增加 1 0 个百分点就可以带动g d p i 个百分点( 就业集聚效应) 。从表2 一l 我们也可以 看到房地产业每年都新刨造出巨大的就业机会：以2 0 0 4 年为例，全国共有城镇 就业人口l1 0 9 8 万人，房地产业与建筑业有从业人员共9 7 4 万人，占8 7 8 ：与 2 0 0 3 年相比，总就业人员增加1 2 9 万人，建筑业与房地产业增加就业人员2 1 万 人。 表2 1 2 0 0 1 2 0 0 4 年城镇单位就业人数增长变化表 年份 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 全国总就业人数( 万人)1 0 7 8 2 11 0 8 4 2 01 0 9 6 9 71 1 0 9 8 9 建筑业就业人数( 万人) 7 7 47 8 0 8 8 3 3 7 8 4 1 房地产业就业人数( 7 人) 1 0 7 51 1 9 31 2 0 21 3 3 4 建筑业占总就业人数比例( ) 7 1 87 2 07 6 07 5 8 房地产业占总就业人数比例( ) 1 0 01 0 9 1 1 01 2 0 数据米源：中国劳动统计年鉴2 0 0 2 2 0 0 5 2 3 城市化与房地产业相关性的理论 1 、集聚经济理论 集聚经济这一概念源于杜能的农业区位论，他在其论著中讨论了大城市对经 济实体和居民具有的特别吸引力。随后，韦伯在工业区位论中证实了公共区 位的存在，以及同类工业的相互吸引现象，并将其解释为就近布局导致信息交换 迅速，交易成本降低和生产成本降低。其后的学者大多着眼于最佳成本回报关系 或经济规模，进而发展为对集聚发展的研究，涉及相互关联、外部结构条件等甚 至深入到行业竞争结构、制度的影响等领域。自韦伯之后，一般已将地区经济与 城市化经济相区分开，地区经济是指同类企业通过空间集聚而获得降低成本的现 象；城市化经济则指因不同经济活动在空间上的协同作用而产生的外部经济现 象。它们都是通过经济活动的空间和功能的集聚获得规模效益，如降低成本或接 近于市场和信息。 第二章城市化与房地产业相笑理论 2 、循环累积因果理论 循环累积因果理论由著名经济学家缪尔达尔提出的，卡尔多、迪克逊和瑟尔 沃尔等人对之进行了深化和完善并建立了数学模型。这一理论认为，在一个动态 的社会过程中，社会经济各因素之阃存在着循环累积的因果关系。某一社会经济 因素的变化，会引起另一社会经济因素的变化，这后一因素的变化，反过来又加 强了前一个因素的那个变化，并导致社会经济过程沿着最初那个因素变化的方向 发展，从而形成累积性的循环发展趋势。从这一意义上讲，区域内有生命力的增 长点的出现，会通过乘数效应而逐步扩展，并创造出新的增长点或扩大增长中心。 这个过程循环不已，一旦启动，就像滚雪球一样越滚越大，引致区域经济的快速 发展。由于循环累积因果理论所说一个因素变化引起的回馈反应，类似于大海里 的“回浪”，这一理论也被称为“回浪”理论。 第二章城市化与房地产业之间的关系 第三章城市化与房地产业之间的关系 3 1 城市化与房地产业相互协调推进 城市产生以后，在聚集效应和规模效应的诱导下，生产要素迅速向城市集中。 城市空间的利用和资源的开发是人口聚集依存的房地产业运行的具体形式和体 现，城市是房地产业发展的基础，房地产业是城市经济的重要组成部分。城市化 推进须以房地产开发先行，而城市入口的再聚集、规模的再扩大，经济的再发展 以及自身结构的演进和完善，又为房地产业的持续发展提供了资源空间和市场需 求。可见，城市化与房地产业有着密切联系，两者相辅相成、相互制约。 3 。1 1 城市化促进房地产业全面发展 佯随经济增长的城市化过程，本质上是一种包括产业结构，人口结构、需求 结构和生态结构在内的整个社会经济结构的变化过程。在这一过程中，农业人口 比重逐渐下降，工业和服务业人口比重逐渐上升，人口和产业向城市集聚，生产 方式、交换方式和生活方式向规模化、集约化、市场化和社会化方向转换，从而 对房地产业带来不可估量的影响，并对房地产业的发展提出了更高的要求。 1 、产业结构变化与房地产业 城市化实质上是城市数量的增加和规模的扩大使各种生产要素从农业向非 农业部门、从低层次向高层次部门流动的过程，同时，城市化不仅表现在城市数 量和城市人口的增加，还表现在城市质量的提高，即城市现代化。在城市化过程 中，经济和人口的集聚、城市功能的健全和完善为产品具有非贮藏性、需求具有 聚集特性的第三产业的产生、分化和独立创造了条件，也就是说，随着城市化的 加快，第一、第二产业在社会经济中的比重趋于下降，第三产业比重不断上升， 产业结构不断从低层次向高层次发展。第三产业的内容也从简单的衣、食、住、 行等的商业流通活动，扩展到为生产生活服务的广告、运输、批发、零售、金融、 房地产、旅游、文化、娱乐等领域以及一些为社会公共需要服务的部门。因此， 城市化是产业结构在生产方式上的表现，城市化水平和进程会影响产业结构的升 第二章城市化与房地产业之间的关系 级，城市化在一定程度上催生了城市房地产业。 世界各大城市产业结构的特征是第三产业占国民生产总值的比重普遍超过 6 0 ，而在我国，2 0 0 4 年第三产业比重仅为3 1 - 9 ，仍大大低于1 9 9 6 年印尼3 7 8 ， 韩国5 5 9 4 ，墨西哥5 5 0 6 的水平。我国目前城市化水平还比较低、第三产业 相对滞后、第三产业内部新兴行业竞争力不强。为全面建设小康社会，党的十六 大将推进城市化步伐作为重点，并将不断调整和优化产业结构，所有这些都会给 房地产业的发展带来良机。同时商业发展所引起的对商业街市的改造与重建再造 以及商务楼与写字楼的紧缺等也将刺激房地产经济的蓬勃发展。从2 0 0 4 年我国 房地产投资构成来看，商业营业用房投资完成1 7 2 3 7 亿元，同比增长3 l4 ， 增幅在各类项目中最快。另外，城市周边的标准工业厂房和现代物流用房，也将 成为房地产开发的又一热门。同时，新经济将使办公场所变得模糊，家庭办公也 给房地产开发带来了潜在的商机。 2 、人口结构变化与房地产业 城市化的进程改变的是人口结构。“城市化水平”这一指标，用主要指标 法来衡量即为城市非农业人口与总人口之比。事实上，城市是一个特殊的空间组 织和复杂的经济系统，城市经济发展与就业机会的增加，吸引着大批农村人口涌 向城市，城市人口比重的扩大化已经成为经济全球化的一种趋势。从世界范围来 看，在1 9 0 0 - 2 0 0 0 的1 0 0 年间，城市人口的比重由1 5 上升到了近5 0 ，预计到 2 0 2 5 年，将达到6 1 。我国城市化水平由1 9 7 5 年的1 7 5 上升到2 0 0 5 年的4 2 9 9 ， 正是反映了我国人口结构的巨大变化。根据美国学者诺瑟姆提出的“s ”型城市 化发展轨迹所揭示的加速期以及世界银行的统计，城市化水平达到3 0 后，城市 化进程将大大加快，一直到7 0 才会减速。随着经济改革开放的进一步深化，市 场经济体制的进一步完善，户籍对人口迁移限制作用的逐渐减弱和大量农村剩余 劳动力向城市涌入，未来中国城市化进程将出现不以人的意志为转移的快速发展 趋势。 农村人口涌入城市，首先要满足其吃穿住等刚性需求，这就直接导致了房 地产需求的急剧增加；城市化进程中农村人口就业、消费等生活方式的改变又会 带动商业地产和工业地产的发展。具体增加的住房需求量可以根据城市化速度和 规模测算。以2 0 0 0 - 2 0 0 4 年五年的城市化速度( 年均提高一个百分点) 和人口增长 第二章城市化与房地产业之间的关系 速度为例，假定2 0 0 4 年以后五年继续保持这一速度，到2 0 1 0 年我国城市化水平 将达到4 6 ，五年中城市人口每年机械增长约1 9 0 0 2 0 0 0 万，然后根据2 0 0 4 年 城市人均住房建筑面积2 5 平方米测算，城市化引发的城市住宅年需求量约为 4 7 5 0 亿平方米。再按每平方米住宅建筑面积投资1 5 0 0 元计算，可算出城市 化引发城市住宅年新增投资额约为7 2 0 0 亿元。 从现实发展来看，伴随着我国城市人口的增加，房地产业投资完成额也同步 增加( 如表3 - 1 和图3 1 所示) 。 表3 _ 11 9 9 8 2 0 0 4 年我国房地产投资与城镇人口比重 年份 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4 房地产投资完成额y ( 亿元)3 6 1 44 1 0 34 9 8 4 6 3 4 47 7 9 11 0 1 5 4 1 3 1 5 8 城镇人口比重x ( ) 3 3 5 33 4 7 83 6 2 23 7 6 63 9 0 94 0 5 34 1 - 7 6 e j 囹 图3 11 9 9 8 2 0 0 4 年我国房地产投资与城镇人口比重分布图 从图3 1 中我们还可以看出，我国房地产投资完成额与城镇人口比重之间存 在正相关性。为了更准确地对二者问的相关关系进行测算，利用s p s s 统计软件 对其进行相关性检验，结果如图3 - 2 。 第二章城i l i 化与房地产业之间的关系 c o r r e l a t i o n s 虏地产投 l 斑矗成颥