（世界经济专业论文）我国住房抵押贷款保险体系的研究.pdf

学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含其他个 人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集 体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名：年 日期： 授权使用声明 糊文作鬻专导警翥澎绥日期：1日期：o r 乡、 2 摘要 住房抵押贷款保险，是指保险人因意外伤害或者身体高度残疾或病 故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤销、被兼并、政策性裁员而失业 或收入下降等社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公 司给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息的保 险。 住房抵押贷款保险最早发源于美国，在国外成熟的住房抵押贷款保 险市场上存在着住房抵押财产保险、住房抵押寿险和保证保险三种类 型。总结和反思发达国家住房抵押贷款保险发展的经验，笔者认为，以 政府信用为支撑，再逐渐引入私营住房抵押贷款保险，形成公营和私营 混合经营的模式以及完善的法律制度保障是发达国家住房抵押贷款保险 取得巨大成功的主要原因。 在我国，住房抵押贷款保险是伴随着住房抵押贷款业务的产生而产 生的，其发展也是在缺乏理论指引的前提下，摸着石头过河。因此无论 是商业贷款银行还是保险公司在住房抵押贷款保险业务的开展过程中都 存在着不合理的地方。笔者通过对现存问题的反思，并对比国外经验， 认为中国住房抵押贷款保险问题的根源在于未对保险当事人的风险进行 合理划分、相关法律法规不完善、个人信用体系不健全、金融创新不足 四个方面。 完善和发展我国住房抵押贷款保险体系，笔者认为应该重点在制度 安排、法律法规完善和抵押贷款保险险种创新等方面入手并就此提供了 相应的完善措施和政策建议。 【关键词】风险人身保险寿险保证保险政府信用个人信用体系 4 a b s t r a c t t h eh o u s i n gm o r t g a g el o a j li n s u r a n c ei sa ne 腩c t i v em e a n st oh e l pp o o r p e o p l et ob u ym e i ro w n h o u s e t h ei i l s u r 锄c ei ss e tu pt op a yo f fi n t e r e s to rm e l o a n 缸t e a do fp e o p l ew h e nm e yc a n ta f f o r dt h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n w i 也 s p e c i a ld i m c u l t t h ef i r s th o u s i n gm o n g a g el o a i li n s u 啪c eb e g a ni i la m e r i c aa n di 1 1 f o r e i g nm a t u r em o r t g a g el o a n 豳u r a i l c em 础( e t 1 e r ee x i s t eh n d s o f m o n g a g el o a ni 1 1 s u r a n c e ：p r o p e n yi 1 1 s u r a n c e ，l i f ei i l s u r a n c ea r l dc r e d “ 1 1 1 s u r a n c e a r e rv i e w i n gt 1 1 ee x p e 打e n c et 1 1 a td e v e l o p e dc o u n 伍e ss e tu pm e i r h o u s i i 培m o r t g a g el o a ni n s u i m l c em e c h a i l i s m ，t h ei s s u ec o n s i d e rm ek e yp o i i l t s t 0 也e i rs u c c e s sw e r eb a s e do n 血eg o v e m m e n tc f e d i ta n dp e r f e c tl e g a ls i t u a t i o n i nc 1 1 i n a ，s i l l c ef i r s tl l o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c ei 1 119 9 2 ，i t d e v e l o p e ds l o w l yi i lr e c e n ty e a r s i nn o w a d a y s ，t l l em o r t g a g eh o u s i n gi 1 1 s u r a l l c e o ft l l ec h j l l e s ei i l s u r a n c ec o m p a l l i e sm e tm a n yp r o b l e m sa n d 恤e r e f o r ec a i l t m e e t 也en e e d so fh o u s i n gi n o r t g a g el o a l l i ti sn e c e s s a r yf o ru st 0r e f e rt om e s u c c e s s 如le x p e r i e n c ea b r o a da n dt h e ns e tu pc 1 1 i n e s ec h a r a c t 鲥s t i ci n s u r a n c e m e c h a i l i s mf o rh o u s i l l gm o n g a g el o a n t h ei s s u ed i s c u s s e dt l l ep r o b l e m st l l a tc m n e s eh o u s i n gm o r t g a g el o a l l i r l s u r a n c em 打k e te x i s ta n dc o i l s i d e r l a c l ( i n go fl e g a lm e c h a n j s m ，r n o r t g a g el o a n i n s u r a n c ep r o m l c t sa j l dp e r s o n a lc r e d i tm e c h a i l i s mw e r et 1 1 em a i nr e a s o n st 1 1 a t l i 血t e dd e v e l o p m e n to fc h i n e s em o r 培a g el o a ni 1 1 s u r a n c em e c h a n i s m t od e v e l o pc k n e s eh o u s i n gm o r t g a g el o a ni n s u r a n c em e c h a l l i s m ， g o v e 田m e n tc r e d i ta j l dl e g a lm e c h a l l i s m a r en e c e s s a r y a n di ti sa l s o i i n p o r t a n tt od e v e l o pp e r s o n a lc r e d i tm e c h a l l i s mi no r d e rt op r o v i d eh o u s i n g m o n g a g el o a nm a r k e tw i mg o o dc o n d i t i o n k e yw o d d s ：r i s k ；h o u s i i l gm o n g a g el o a n1 1 1 s u r a l l c e ；p r o p e r t yi n s u m c e ； l i f ei n s 咖c e ；c r e d i ti n s u r a n c e ；g o v e m m e n tc r e d i t ； p e r s o n a lc r e d i tm e c h a i l i s m 6 第一章导论 一、问题的提出 ( 一) 研究背景 房地产业作为我国国民经济中的重要产业，经过三十年的发展，其 市场结构逐渐趋向合理和成熟，特别是住房业在居民生活中的地位越来 越重要。随着住房业发展的加快和居民住房消费水平的提高，住房金融 的规模也在不断扩大。其中以住房抵押贷款为主的住房消费金融成为了 房地产金融中的重要部分，同时它也是我国房地产金融建设和完善这一 探索过程中的薄弱环节。 目前，在我国的住房抵押贷款市场上，广大的中低收入群体是我国 贷款买房的主力军，日益增长的住房抵押贷款规模，虽然为商业银行累 积了财富，但同时也带来了诸如贷款人违约、房屋损毁等等一系列的问 题，在一定程度上制约着商业银行发放住房抵押贷款的积极性，也不利 于住房金融在我国的发展。正是如此，笔者认为建立和完善住房抵押贷 款保险体系是有效规避风险，完善住房消费金融的必然途径。 住房抵押贷款保险在我国并不是一个陌生的概念，个人抵押贷款房 屋保险业务在国内的开展可以追溯到1 9 9 2 年，然而十几年来，我国住房 抵押贷款保险业务发展缓慢，相应的保险业务也基本上是在实践当中慢 慢摸索发展起来，缺乏系统的理论研究和相应的法律法规约束，在实际 操作中出现了许多的弊端和不足，发达国家的经验虽然可以为中国的发 展所借鉴，却并不能提供所有的答案。因此，探索适合我国国情的住房 抵押贷款保险发展路径就具有特殊的现实意义，本论文的观点正是基于 这一背景而提出的。 ( 二) 研究现状 从法律安排上来看，目前我国只有两部部门规章对住房抵押贷款保 险有相关规定：一部是1 9 9 7 年6 月1 日建设部颁布的城市房地产抵押管 理办法，其中第2 3 条规定：“抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由 抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保 的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为 保险偿还的第一受益人。”另一部是1 9 9 8 年5 月9 日央行颁布的个人住 房贷款管理办法，其中第2 5 条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合 同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单 由贷款人保管。我国目前还没有一部专门的法规对住房抵押贷款保险 法律关系进行调整，只有两部部门规章对其有初步的界定，缺乏具有可 操作性的实施细则，造成实践中这一保险的运作模式差别很大。 从业务操作上来看，目前，我国的国有保险公司、股份制保险公司 推出了住房抵押贷款的房屋财产保险以及少量的抵押贷款人身保险和贷 款保证保险等险种。但实践中，各个银行、保险公司都利用的自己的行 业优势，从自己的利益出发来制定相关条款，严重损害投保人的利益。 存在着诸如搭配保险、保费收缴额随意性及强行要求业主一次性缴清保 费等不规范做法。 从信用担保上看，与美国等发达国家建立国家信用机构向商业银行 提供信用保证保险不同，我国提供信用担保的机构主要还是保险公司， 信用等级参差不齐。 从风险规避的方法上看，发达国家资本市场上通过以发行抵押担保 证券的方式来实现住房抵押贷款的流动性。在我国，住房抵押贷款证券 化尚处于筹备阶段，主要还是依靠风险分散的方法对住房抵押贷款所存 在的风险进行规避。 总之，目前我国的住房抵押贷款保险无论是在制度安排还是在实际 业务操作以及保险相应的配套措施方面都存在着大量不足和需要解决的 问题。 ( 三) 研究目的 本文研究的目的在于首先理清住房抵押贷款保险的适用前提和相关 概念，并借鉴国外主要发达国家住房抵押贷款保险发展的经验，反思中 9 国国内住房抵押贷款保险所存在问题，为完善我国住房抵押贷款保险体 系提出相应的建议。 二、研究方法、重点和难点 本论文综合运用数据与图表进行分析比较并运用风险管理的基本原 理和方法，充分借鉴和吸收国外关于住房抵押贷款保险的研究成果及实 践操作经验，采用规范分析和实证分析相结合、定性分析和定量分析相 结合、静态分析和动态分析相结合、比较和归纳相结合的研究方法来分 析住房抵押贷款保险在中国的实践问题。 本论文研究的重点是借鉴国外先进住房抵押贷款保险的现行做法， 反思该作法对于完善和发展中国住房抵押贷款保险的意义，在引入国家 信用担保机构，规范保险运作模式，完善法律法规以及正确界定保险公 司、借款人、商业银行三个住房抵押贷款保险的当事人关系等方面进行 重点探讨。为解决中国目前住房抵押贷款保险所存在的问题提供建议和 意见。 本论文的研究难点在于：第一，鉴于我国尚无一部完整的法律法规 对我国住房抵押贷款保险进行规范调整，因此可以借鉴的法律法规模式 主要来源于国外，但是否定适合中国的国情，有待商榷；第二，我国 对于住房抵押贷款的研究相对比较成熟，数据较多，而对住房抵押贷款 保险的数据统计则相对较少，统计口径和统计方法也存在着不一致性。 第三，如何把国外发达国家住房抵押贷款保险发展的成功经验和解决我 国目前住房抵押贷款保险存在的问题进行有效的结合是写作上的难点。 三、文章的结构安排 本文一共分为四个部分： 第一部分：主要就住房抵押贷款保险适用的理论前提，概念和内涵 进行介绍； 第二部分：主要介绍美国、加拿大、澳大利亚的住房抵押贷款保险 的发展现状和运作模式( 包括现状，从事抵押贷款保险的机构，保险费 l o 的计算，保险产品的介绍等等) 反思其存在的问题和我国可以借鉴的经 验。 第三部分：主要介绍我国住房抵押贷款保险的发展现状和存住的主 要问题，并透过现象，对比发达国家的经验，深入探讨我国住房抵押贷 款保险现存问题的根源。 第四部分：主要就完善和发展我国住房抵押贷款保险体系提出制度 上和法律上的建议并引入住房抵押贷款保险险种创新的思路。 其中，本文的第二部分和第三部分将是全文的重点分析部分。 四、可能的创新之处 目前，对于住房抵押贷款保险研究的文献已经非常广泛，其中比较 常见的做法是借鉴围外住房抵押贷款保险的发展模式和成功经验，探讨 我国住房抵押贷款保险的发展之路。本文虽然也参考了发达国家住房抵 押贷款保险的发展情况，但主要从借鉴和反思对比分析的角度进行论 述，并非一味照抄国外模式。 其次，针对住房抵押贷款保险研究的文献数据大多集中于2 0 0 5 年以 前，但这两年来，随着住房抵押贷款市场的发展变化，许多从前论文中 的数据和分析已经存在更新的必要，本文则采用了2 0 0 6 和2 0 0 7 年的统计 数据进行分析，保证了论文数据的前沿性。 第二章住房抵押贷款保险概述 一、住房抵押贷款保险适用的前提风险的存在 由于住房抵押贷款具有数额较大、年限较长的特点，其风险不可避 免。因此，加强对个人住房抵押贷款风险的分析及其防范就显得尤为必 要。 按照不同的标准，风险可以划分为不同的类型，按引起风险的因素属 于宏观因素还是微观因素，风险可分为系统风险和非系统性风险。 ( 一) 系统性风险 由宏观因素引起的风险属于系统性风险，主要包括： 1 、市场风险 市场风险是指能够影响房地产市场中的供给和需求，引起房地产市场 价格波动的可能不利因素。例如城市化进程，消费者收入的变化，房地 产市场的周期性波动、区域经济的变化等等。这些因素的存在对房地产 市场产生不确定性，其负面影响比如：一些地区房地产价格持续走低或 者不良楼盘的产生，使得借款人贷款购买的房产价值缩水甚至形成负资 产，其直接结果便是许多借款人拒绝继续还款，以弥补损失，使银行的 贷款成为坏账。尤其是在房地产市场低迷时期，这种情况更是尤其明 显。 2 、利率风险 利率风险是指市场利率的非预期变化，对银行赢利水平和银行资本 的市场价值产生不利影响的可能性。目前，我国的个人住房抵押贷款利 率由人民银行统一制订，但不同时期利率政策的不同，给住房抵押贷款 还款带来了很多不确定性。比如我国一直采取较低的个人住房抵押贷款 利率，这样做虽然能增强购房者贷款买房的意愿，对促进住房消费，拉 动经济增长具有积极作用，但是较低的贷款利率，使借款人的范围扩 大，违约的情况有所增多；而近年来，为了抑制通货膨胀，不断加息， 增加了贷款者的还款成本，也在一定程度上增加了违约事件的发生。 ( 二) 非系统性风险 由微观因素引起的风险属于非系统性风险，按照住房抵押贷款保险涉 及对象的不同可以划分为抵押标的物存在的风险，商业银行存在的风 险，借款人存在的风险。 l 、抵押标的物存在的风险 以房产作为今后还款的担保而取得贷款的住房抵押贷款业务，使商 业银行的贷款建立在价值稳定且不可移动的房屋上，安全性更大，但由 于房地产市场的不稳定性和房屋本身可能遭遇的损失，其风险也不容忽 视，主要包括： ( 1 ) 抵押物灭失风险 抵押物灭失风险是指因抵押物遭受意外事故和自然灾害而毁损，借 款人不再还款而使银行面临的风险。这种风险一旦发生，银行资金的安 全性无法得到保证，损失巨大。 ( 2 ) 抵押物价格风险 抵押物价格风险包括两个方面：一方面，抵押房屋随着经济环境、 房地产市场状况的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌。另一 方面，对抵押物人为损坏及抵押物估价低估，造成抵押物价值的下降。 ( 3 ) 抵押物处分风险 抵押权人要求以房屋作抵押，是由于房屋是不动产，当抵押人超过 约定抵押期限不能偿付贷款时，抵押权人要按照有关规定将抵押物房地 产处分变现后从中受偿，能否及时变现和足值变现将对抵押权人利益产 生较大影响。然而，我国关于抵押贷款的法律、法规尚未健全，对抵押 物的处分难免会遇到法律上的麻烦；我国房地产市场体系还不完善，拍 卖制度尚不成熟，使得抵押物的拍卖成本加大，甚至拍卖失败。 2 、商业银行存在的风险 商业银行是住房抵押贷款业务中贷款入的主体，也是住房抵押贷款 保险合同中的被保险人( 债权人) ，其主要存在两方面的风险： ( 1 ) 流动性风险 流动性风险是指商业银行无法在不增加成本或资产价值不发生损失 的前提下及时满足客户流动性需求的风险。客户的流动性需求主要表现 为存款人的提存和借款人的融资、贷款需求。由于客户未来的提存需求 和贷款需求难以预料，银行可以立即支付的现金可能不足以满足支付需 求，这时就会出现流动性风险。 个人住房抵押贷款是一种中长期消费贷款，最长可达3 0 年，客观上 要求银行有稳定的资金来源相匹配。由于目前我国发放住房抵押贷款的 金融机构主要是商业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存 款，基本上属于短期资金来源。短存长贷现象严重，资金来源与资金运 用期限结构的不匹配造成银行资金的不稳定，流动性差，使商业银行的 个人住房贷款业务面临较高的流动性风险。 ( 2 ) 银行内部管理风险 银行内部管理风险主要是指商业银行自身管理不能跟上住房抵押贷 款规模扩大所带来的可能损失。比如：由于制度不健全、业务管理不规 范、缺乏有效的信用审查手段，使得借款人频频违约而无法收回贷款； 由于缺乏有效的贷款催收手段，致使贷款逾期而无法向借款人催收，从 而增加了贷款的不良贷款率，形成坏账等等。 3 、借款人存在的风险 住房消费者作为住房抵押贷款借款人的主体，同时也是住房抵押贷 款保险合同中的投保人( 债务人、被保证人) ，他们是住房抵押贷款业务 中违约风险最主要的来源。一方面，借款人群体广泛，背景复杂，现有 的银行资信调查体系很难对所有的贷款者情况做出详细具体的调查；另 一方面，住房抵押贷款是一个长期的过程，其间，贷款人对于借款人的 情况难以进行合理的追踪和把握，信息不对称的结果便是道德上的风 险，主要包括： 汤文远住房抵押贷款的风险及其防范【j 】上海金融2 0 0 6 ，2 1 4 ( 1 ) 欺诈风险 所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，采取捏造事实，隐瞒真相或 其他不正当手段，以“房屋 作抵押，骗取根本无偿还能力或超过其偿 还能力的贷款，致使银行财产遭受严重损失的行为。例如：同一套房屋 重复抵押、通过制造假凭证虚拟抵押、故意遗漏共有人的抵押、利用过 期过时旧契进行抵押等等。 ( 2 ) 信用风险 信用风险指因客户违约所引起的风险，目前，我国贷款人还不能对 借款人的收入状况、清偿能力做出准确的判断。在漫长的还款期间缺乏 对借贷人经济状况的动态监控，一旦借款人因死亡、疾病或人身意外伤 害而丧失或部分丧失工作和收入而无法还款时，便有可能发生违约行 为。 二、住房抵押贷款保险的产生和发展 住房抵押贷款保险首先来源自美国，美国拥有世界上最为发达的住房 金融市场，多样化的融资渠道和丰富的抵押工具使美国住房私有率一直 保持着较高的水平。美国住房金融业的成功，是与建立和完善住房抵押 贷款保险制度以及政府有力的引导和调节分不开的，美国的住房抵押贷 款保险制度在推动和促进美国房地产业的发展过程中，起着至关重要的 作用，目前美国的住房抵押贷款是仅次于联邦政府债务的第二大债务。 但是在美国住房金融发展初期，抵押贷款保险机制还相当落后，尽 管早在1 9 11 年，美国联邦政府就通过立法，允许私营保险公司介入抵押 保险业务，但是，由于私营保险机构小，与住房抵押贷款相关的保险品 种和服务十分有限，并受市场变化影响极大，住房抵押贷款保险长期没 有得到发展。1 9 2 卜1 9 3 3 年的经济大萧条，使1 7 0 0 多家银行因无法收回 住房抵押贷款或者因为不动产贬值而倒闭破产，2 0 0 多万居民因无力偿还 贷款而丧失了房产所有权，为此，当时的联邦政府采取了一系列“救 急”措施，于是罗斯福政府相继通过了住宅法与国民住宅法等 法律，建立起住房贷款公司，扩大住房抵押贷款保险，希望一方面可以 缓和私人金融信用危机，同时能促进住房金融保障制度的发展。 1 9 3 4 年美国成立了联邦住宅管理局( f h a ) ，致力于为普通居民提 供有政府支持的1 0 0 的常规抵押贷款保险，常规抵押贷款保险指固定利 率期限为1 5 到3 0 年、贷款额为房价的7 0 左右，超过此比例的为非常 规抵押贷款，美国对向中低收入家庭购房提供可担保的抵押贷款金额制 定最高限额，以防止居民用来购买过于奢侈的住房。f h a 经常根据房地 产市场行情和居民收入水平对担保抵押的最高限额进行调整，f h a 通过 建立由借款人支付保险费组成的“互助抵押贷款保险基金 ，为解决美 国中低收入家庭的住房问题发挥了重要的作用。1 9 4 4 年美国国会制定法 案，允许退伍军人管理局( v a ) 对达到规定服役期期限的退伍军人及其 在世配偶提供住房抵押贷款担保。与f h a 保险不同的是，v a 担保的抵 押贷款可以是固定利率，也可以是可调整利率，并且只对其中的部分贷 款提供担保，而非1 0 0 担保，担保比例多为2 5 ，此时担保的抵押贷款 最高限额可达2 0 3 0 0 美元，退伍军人不需要支付担保费用，政府将承担全 部担保费用。 1 9 5 7 年威斯康星州成立了美国第一家为非常规抵押贷款提供担保的 私营保险公司，拉开了美国私营抵押贷款保险发展的序幕。当时美国担 保的抵押贷款多为固定利率抵押贷款，并对借款人的收入和贷款的金额 有一定的限制，此类贷款通常只占全部抵押贷款市场的2 0 左右，能够 享受政府担保的抵押贷款的毕竟还是少数，而私营抵押贷款保险公司对 超过常规抵押的贷款的2 0 一3 0 以上的贷款部分提供保险，凡政府机 构不愿意提供担保的抵押贷款，其3 0 部分可获得私营的抵押保险，私 营保险审批手续简单、范围广泛，既可以是固定利率，也可以是可调整 利率的抵押贷款，贷款一房价比可高达9 5 ，灵活的经营方式、便捷的 服务和多样化的险种，使美国私营抵押保险市场份额不断扩大，正是因 为庞大的非政府担保抵押贷款的存在为私营抵押贷款保险业的发展提供 了巨大的市场潜力和发展契机。 二十世纪五六十年代，随着美国经济稳定增长，房地产业和房地产 金融业空前繁荣，带动了抵押保险业的发展，一大批私营抵押保险公司 如雨后春笋相继成立。1 9 7 3 年，私营抵押保险的行业性组织美国抵 押保险公司协会宣告成立。自2 0 0 0 年以来，私营抵押贷款保险的每年新 增合约一直保持在9 0 万份以上，占新增保险合约总额的5 0 左右。同 时，私营抵押贷款保险金额也有巨幅增长，到2 0 0 6 年已突破了5 0 0 0 0 亿 美元。在今天的住房抵押贷款保险市场上，私营抵押贷款保险已经可以 和美国政府机构的抵押保险平分秋色并占据越来越重要的地位。 三、住房抵押贷款保险的一般理论 ( 一) 住房抵押贷款保险的概念 住房抵押贷款保险，是指保险人因意外伤害或者身体高度残疾或病 故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤销、被兼并、政策性裁员而失业 或收入下降等社会性原因致使无法继续归还住房抵押贷款时，由保险公 司给付被保险人保险事故发生时，按贷款合同尚需归还的贷款本息。也 就是说，保险公司通过收取一定的保险费( 通常由借款人支付) ，使贷 款人避免因借款人违约拖欠还款而蒙受经济损失。住房抵押贷款保险还 有一个附加险，即当所购住房遭遇火灾等造成财产损失时，由保险公司 给付。住房抵押贷款保险大致可以分为三类，即防范抵押物灭失风险的 财产保险和防范借款人不履约风险的两种保险抵押贷款寿险和抵押 贷款保证保险。 闵敏构建住房抵押贷款保险体系的研究区域经济研究2 0 0 3 ，5 1 、抵押贷款财产保险 财产保险指以抵押住房为保险标的，以住房的毁损为保险事故，根据住 房价值损失程度予以赔偿的保险。购房者将所购住房向保险公司投保，保险 金额按照实际购入价格计算。保险期限一般自房屋交付之日或抵押借款合同 生效之日起至还清贷款本息止，保险金额不低于借款的本息总额。保险公司 承担因自然灾害和意外事故所造成的损失，使住房得以保值。这样不仅购房 者对其房产安全可以放心，也有利于化解银行风险。 2 、抵押贷款寿险 这种保险是以借款入作为投保人，由其购买与购房贷款相同年期和金额 的人寿保险作为借款的抵押。居民在长期的还款过程中若因人身风险失去还 款能力，不仅会影响家庭生活，甚至会失去对房产的所有权。发展住房抵押 贷款寿险可以为他们提供一种转嫁风险的有效方式，如果投保人在保险期间 由于疾病或意外事故导致死亡或残废，失去还贷能力，则由保险公司负责偿 还借款人所欠的银行贷款，并不影响其本人或合法权益人最终拥有住房的权 利。如果投保人在保险期间未发生意外，那么他仅需每期向贷款银行支付贷 款利息，贷款本金则由保险公司在贷款期末用保险金偿付。 3 、抵押贷款保证保险 抵押贷款保证保险有两种类型。 一种类型可以称为抵押贷款的信用保险，该保险属于一种事前保险。当 银行对借款人进行风险审查后，对资信较好的借款人以低利率发放贷款；而 对资信不高的借款人，银行为降低自己的风险，可以主动投保抵押贷款信用 保险，以期在回收贷款时能获得足够的保障，而对由此产生的保费开支，则 通过提高贷款利率来获得补偿。 第二种则为传统意义上的保证保险，借款人作为投保人，由保险公司作 为借款人的保证人，当借款人非善意地拖欠还款或者由于疾病、意外事故、 18 失业等原因而丧失还款能力时，由保险公司负责向银行偿还所承保的贷款 额，偿还之后，保险公司有权向债务人追偿。 在国外成熟的金融市场上，这三类保险是相辅相承，共同作用的。根据 国际惯例，第一类保险是购房者获得抵押贷款时必须购买的，后两类保险则 至少应选一种，这样才能全面保障贷款机构和借款人双方的利益。而在我 国，市场上各保险公司开展的住房抵押保险基本上局限在个人住房贷款管 理办法中规定的房屋财产保险，即上述三类中的第一类，抵押贷款寿险和 抵押贷款保证保险尚处于起步摸索阶段。由于这两类防范借款人不履约的保 险目前还没有充分开展，所以银行在发放住房消费信贷时面临着借款人找不 到真正意义上担保人的问题，导致银行只能通过提高购房首期付款的比例、 缩短抵押贷款期限、繁琐的贷款审批手续等措施来规避信贷风险。我国抵押 贷款保证保险没有得到快速发展与外部市场环境和政策性因素有一定关系， 虽然我国住房抵押贷款保证保险已有十几年发展历史，但外部市场环境的不 完善成为制约保险公司开办该保险业务的主要障碍。 ( 二) 住房抵押贷款保险的性质和特点 1 、住房抵押贷款保险的性质 从住房抵押贷款保险的发展历程来看，其在发展初期因被列为政策性保 险业务而得到国家的大力扶持，美国3 0 年代罗斯福新政中由联邦住房管理 局、退伍军人管理局以及农业事务管理局所提供的住房抵押贷款保险就是典 型的政策性保险，政府的信用曾一度促进了美国房地产业和保险业以及银行 业的迅猛发展，使二战后住房白有率从1 2 提高到2 3 。政府信用在这一领 域具有个人信用和公司信用所无法比拟的优势。此后，商业性保险公司逐渐 介入，美国直到1 9 5 7 年才有第一家私营的住房抵押贷款保险公司，但直至 今日，住房抵押贷款保险市场依然保持着政府和私人保险公司平分市场的态 势。由此可见，从性质上说，住房抵押贷款保险应该具有政策性和商业性相 结合的性质。同时美国住房抵押贷款保险的发展模式这也是许多国家和地区 发展住房抵押贷款保险体系的一般路径。 2 、住房抵押贷款保险的特点 住房抵押贷款保险作为保险的一种具有所有普通保险所具备的特点，但 同时相对于般的财产保险而言，它又具有自己独有的特点。 ( 1 ) 房屋保险合同与抵押借款合同密切相关 住房抵押贷款保险是借款人向商业银行申请住房抵押贷款时所购买的， 该保险合同的标的与住房抵押贷款合同的标的是同一的，即作为抵押的房 产。如果抵押借款合同无效，保险合同也将因保险标的不存在而随之无效。 ( 2 ) 保证保险合同包括i 方当事人，即保险人、投保人和被保险人； 而普通财产保险合同仅包括保险人和投保人( 被保险人) 两方当事人。 ( 3 ) 保证保险合同以抵押借款合同中债权的存在为前提，以担保银行 债权的安全实现为目的。保证保险的保险标的是被保证人的信用，这一信用 是因抵押借款合同而产生的债务人对债权人的还款信用，如果抵押借款合同 无效，保证保险合同也将因保险标的的不存在而随之无效；而其他普通财产 保险合同都是能独立存在的。 ( 4 ) 在保证保险中，保险人代被保证人支付给权利人的任何补偿，均 有权向被保证人追偿；而在其他财产保险中，保险人并无此项权利，即使保 险人依法获得的代位求偿的权利，也只能向造成损失的第三者追偿，且须以 被保险人的名义行使，而不能以保险人的名义行使。 ( 5 ) 保证保险合同中保险人承担责任的危险事故，非为意外事故或不 可抗力，而是针对投保人( 被保证人) 信用不良造成的主观性危害，即承保危 险具有信用性，这在一般财产保险合同中是被列为除外责任的。因此，保险 入对于投保人故意所致损害不负赔偿责任的基本法则，不能在保证保险中适 用。由于保证保险所承保的危险具有信用性，其风险远远大于普通的财产保 2 0 险，因此，保险公司在办理此类业务过程中，必须充分调查债务人的信用记 录，特别是履约记录和资产负债能力，并在保险合同中限定自己的责任限 度，尽可能排斥各种诱发危险的因素。 四、小结 住房抵押贷款保险是伴随着住房抵押贷款市场存在的风险产生发展起来 的。住房抵押贷款保险最早源于美国，美国几十年住房抵押贷款保险的发展 成为了其他国家开展住房抵押贷款可供借鉴的一种理想模式。住房抵押贷款 保险一般有住房抵押贷款的财产保险、寿险和保证保险三种，它兼具了公营 和私营的性质，虽然为一般保险但又具备了自己独有的特点，不能运用一般 的保险条款进行操作 第三章发达国家住房抵押贷款保险介绍 个人抵押贷款房屋保险业务在国内的开展可以追溯到1 9 9 2 年。当时， 广东以毗邻港澳的地理、信息优势，率先从香港引进住房抵押贷款( 即俗称 的按揭) 这种分期付款购房的方式。在没有专门的保险险种与之配套的情况下， 保险公司就用家财险条款承保抵押房屋的保险。由于当时能采用抵押贷款方式 购房的大多是意识超前、收入相对较高的消费群体，加上国内商业银行对该 业务的运作模式基本沿用香港运作模式。因此，在办理购房抵押贷款保险业 务过程中，保险公司与银行信贷部门密切配合，相互协作，没有遇到什么大 的阻力和纠纷，业务发展比较顺利。 然而，随着住房抵押贷款市场的成熟，住房抵押贷款需求的扩大，借 款人成分的日益复杂，市场上不确定因素的增加，照搬普通财产保险条款进 行住房抵押贷款保险就显得力不从心了。此外目前我国只有两部部门规章对 住房抵押贷款保险有相关规定，但也只是一些概念上的界定，缺乏具体的操 作细则。因此虽然我国住房抵押贷款保险业务已经开展了十多年，但依然处 于初期的探索阶段。 反观国外，一方面，住房抵押贷款保险已经成为保险业发展的热点，住 房抵押贷款的发展在很大程度上依赖于住房抵押贷款保险的发展，美国在二 十世纪3 0 年代以后，推出了多种住房抵押贷款保险并形成体系，有力地推 动了住房抵押贷款市场和住房市场的发展，同时加拿大、澳大利亚等发达国 家( 地区) 的住房抵押贷款保险体系已经形成，他们的操作模式为我国发展 住房抵押贷款保险，形成住房抵押贷款保险体系提供了很有价值的经验借 鉴。 但另一方面，发达国家在构建住房抵押贷款体系的道路也并非一帆风 顺，例如在美国，对于私营住房抵押贷款保险公司的一系列限制，就曾经造 成上世纪八十年大量私营保险公司的破产，因此在借鉴经验的同时，反思发 达国家在住房抵押贷款保险当中存在的问题，避免在发展我国住房抵押贷款 保险体系的过程中重导覆辙就显得尤为重要。 下面将介绍美国、加拿大、澳大利亚的住房抵押贷款保险情况。本文将 从该国住房抵押贷款保险的发展现状，从事抵押贷款保险的机构和运营模 式，问题反思和经验借鉴三个方面分别进行阐述。 一、美国的住房抵押贷款保险 ( 一) 美国住房抵押贷款保险的发展现状 众所周知，美国的住宅金融业相当发达，2 0 0 7 年三季度美国个人住房 抵押贷款余额达到l o 4 万亿美元。美国住房抵押贷款市场的高度发达，与 其完善的住房抵押贷款保险体系密不可分。美国住房抵押贷款保险的其巾一 个作用就是使美国住房自私有率得到了极大的提升。图3 1 向我们揭示了美 国住房私有率从上世纪三十年代开始到2 0 0 7 年的变化情况c 数据来源美国人口调查局( c c n s u sb u r e 挑) 2 0 0 7 年1 0 月的报告 2 3 图3 1 美国住房私有率 1 9 3 0 年1 9 4 0 年1 9 5 0 年1 9 6 0 年1 9 7 0 年1 9 8 0 年1 9 9 0 年2 0 0 0 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年 资料来源美国联邦住宅管理局网页h t t p ：趴删h u d g o 计i b r 哪枷0 0 蛐e l f 0 3 i n d e x c f m 从图3 1 可以看出，美国住房私有率从1 9 3 0 年的4 8 一度上升到1 9 8 0 年的6 5 ，其后一直保持着比较平稳而缓慢的上升速度，2 0 0 6 年美国住房 私有率达到了最高的6 9 2 ，此后下降到了2 0 0 7 年末的6 8 1 。 值得注意的是从1 9 3 0 年到1 9 8 0 年美国住房私有率的变化情况。在5 0 年间美国住房私率上升了1 7 ，同时这一时期也是住房抵押贷款保险从产 生、发展到成熟的过程。其标志性事件包括1 9 3 4 年美国成立的联邦住宅管 理局( f h a ) 和1 9 5 7 年威斯康星州成立的美国第一家为非常规抵押贷款提 供担保的私营保险公司。住房抵押贷款保险在美国的有效运作一方面使更多 的借款人能得到高比例的贷款，尽早获得住宅：另一方面解除了贷款机构担 心高比例贷款带来高风险的后顾之忧；而且从根本上吸引了大量基金、私人 投资进入了住宅消费市场。 此外从图上可以看到，上世纪8 0 年代以后，美国住房私有率并没有显 著提高的趋势，而事实上，住房抵押贷款保险的重要性也在下降，这可以从 f h a 提供保险的贷款份额在美国抵押贷款市场的占有率数据看出。f h a 提 供保险的贷款份额在上世纪八十年代初期曾经占到美国抵押贷款市场的三 2 4 成左右，但此后一路下跌，最低曾降低到3 。这主要是由于美国住房 抵押贷款二级市场的兴起为住房抵押贷款提供了新的能够在提供高收益 的同时规避风险的手段。但是最近随着美国次级贷款危机的恶化，住房 抵押贷款保险再次被强调，最近的统计数据显示，联邦住宅管理局提供 保险的贷款的市场占有率已经上升到1 2 。这种局面的产生充分说明 了住房抵押贷款保险在规避住房抵押贷款风险中的基础性作用。 ( 二) 美国住房抵押贷款保险的机构及其运作模式 1 、美国住房抵押贷款保险的种类 美国住房抵押贷款保险按照保险金额的大小，美国抵押贷款保险可分为 以下几种： ( 1 ) 全额保险。保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常 损失，包括借款人所欠本金、利息以及处理房产须发生的各种费用，如律师 费、税金、评估费、维护费等。 ( 2 ) 限额保险。保险机构最多只承担按初始贷款本金的一定比例计算的 限额损失。如果承保率为2 0 ，则对初始贷款本金为$ l o o 0 0 0 的保险户， 保险机构最多承担$ 2 0 0 0 0 的损失，超出部分由贷款机构承担。 ( 3 ) 共同保险。损失额在原始贷款本金的一定百分比内则完全由保险机 构承担，超过这一限额的部分则按相同的比例在贷款机构和保险机构之间分 配损失额。例如分担比例为2 0 ，承保比率也为2 0 ，那么对于保险损失在 $ 4 0 0 0 0 的情况，保险公司将承担$ 2 4 0 0 0 ( $ 2 0 0 0 0 承保损失+ $ 2 0 0 0 0 木2 0 分 担损失) 损失，剩下的$ 1 6 0 0 0 则由贷款机构承担。共同保险将贷款机构的利 益与保险机构的利益联系在一起，激励贷款机构更好地控制贷款风险。 ( 4 ) 自我保险贷款机构承担全部的违约损失。 上述四种不同的保险方式下，保险机构、贷款方各自承担的损失额的大 国资料来源d a v i dl o w m a n ，ar e p o r to nm o r t g a g cl o a n ，2 0 0 7 年i o 月抵押银行协会大会 2 5j 小可用表3 1 来表示： 表3 1 美国各种房地产保险方式赔偿情况比较( 单位：$ ) 全额保险限额保险共同保险自我保险 ( 2 0 )( 2 0 ) 原始贷款本金 1 0 0 0 0 0l 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 未支付的利息累计 2 0 0 0 02 0 0 0 02 0 0 0 0 2 0 0 0 0 交易成本 1 0 0 0 01 0 0 0 01 0 0 0 01 0 0 0 0 总的债务 1 3 0 0 0 0 出售所得 9 0 0 0 0 保险机构承担损失 4 0 0 0 02 0 0 0 02 4 0 0 0o 贷款机构承担损失 o2 0 0 0 0 1 6 0 0 04 0 0 0 0 2 、联邦住宅管理局住房抵押贷款保险( f h a ) f h a 是根据1 9 3 4 年颁布的联邦住宅法在同年创建的，成立的宗旨 主要是为居民改进住宅条件和提高居住水平提供帮助。通过由借款人支付保 险费组成的“互助抵押贷款保险基金，对居民重建、新建住房或购买新、 旧住房的抵押带提供担保。f h a 采用全额保险制，因此风险较大。为了控 制风险，f h a 有贷款额度和贷款比例限制，另外在审批保险单时会综合考虑 借款人收入、信用、工作经历、每月开支等状况。 ( 1 ) 贷款比例 f h a 最普通的保险项目是贷款年限1 5 3 0 年、固定利率的贷款项 目。对此项目f h a 规定最初的$ 2 5 0 0 0 ，其最高贷款比例为9 7 ；$ 2 5 0 0 1 至$ 1 2 5 0 0 0 部分，贷款比例为9 5 ；大于$ 1 2 5 0 0 0 部分的贷款，贷款比例 为9 0 。1 9 9 0 年0 b r a ( o i n 】 1 i b u s b u d g e tr c o n c i l i a t i o na c t ) 法则又修改了联 邦住宅法，对房产价值小于$ 5 0 0 0 0 ，最高贷款比率为评估价与市场成交价最 小值的9 8 7 5 ，房产评估价值大于$ 5 0 0 0 0 ，最高贷款比率为评估价与市场 成交价最小值的9 7 5 ，交易费用不包括在贷款额度中。按上述两种方法分 别计算后，取两个结果中较小的那个作为贷款额( 不能超过贷款限度) 。f h a 允许将交易费用( 评估费、保险费等) 包括在贷款额度中，但联邦住宅与城市 6 发展部( 简称h u d ) 在1 9 9 1 年规定交易费用包括在贷款额中的最高比例 只能是5 7 。 ( 2 ) 审查制度 f h a 的住房抵押贷款保险期限长，抵押比率高，这样做虽然解除了商业 银行、互助储蓄银行和储蓄贷款协会等金融机构放款的后顾之忧，也提高了 居民住房的购买力，但是对于f h a 自身却存在着很大的风险。因此f h a 对 住房抵押贷款保险的担保申请有严格的审查制度，申请者必须通过抵押比 率、还贷收入比等3 0 多个项目的审查，而且规定了住房抵押贷款的发放标 准和最高贷款额限制。f h a 规定借款人月住房消费额( 即购房抵押贷款月还 款额，包括贷款本息、财产税、房屋保险费) 与其月总收入之比不得高于2 9 ；月总债务与其月总收入之比不得高于4 l ，只有这两个比率都达到要 求时，才准予贷款。同时对于贷款额高于4 1 7 0 0 0 美元的住房贷款将不再提 供保险，以保证福利性的原则。 3 、私人抵押贷款保险( p m i ) 私人抵押贷款保险是由私人保险公司向贷款机构提供保险，以防止借款 人违约给贷款机构带来损失。目前，美国的私营抵押保险业无论是在新增抵 押贷款保险合约的数量上，还是在抵押贷款保险的绝对值上，均可以和政府 抵押保险平分秋色，并占据越来越重要的地位。 ( 1 ) 保险范围 美国的私营抵押贷款保险公司与其他国家的不同，只能从事抵押保险， 而不能从事其他保险( 人寿或财产保险) 业务。原则上，它们可以对各类抵 押贷款提供保险，但保险的部分仅限于抵押贷款额的2 0 一3 0 。具体计 算参见保险费率部分。 ( 2 ) 保险费率 以下与f h a 相关数据和文献均来自于美国住房和城市发展部下属联邦住宅管理局主页h t t p ： v w w h u d g o “