（管理科学与工程专业论文）考虑房地产发展的天津市居住空间规划研究.pdf

中文摘要 随着城市规划机制的完善和规划作用的加强以及土地市场化程度的提高，城 市规划与房地产发展间的相互作用同渐加强。但是，对于市场机制下的居住空间 规划，我国尚缺乏成熟的理论体系和成功的实践经验。本文针对该问题，着眼于 房地产发展预测分析对居住空间规划的影响，为市场机制下的居住空间规划提出 了良好的对策。 以天津市的居住空间布局作为研究对象，本文通过对城市规划中的居住空间 规划理论、天津市房地产发展状况和房地产发展对空间布局影响的研究，结合天 津市居住空间发展演进历史、现状、条件和目标，并借鉴我国几大城市的居住空 间规划实践经验，对未来天津市居住空间布局做出了合理的规划。 本文在描述居住空间现状的同时，更关注对现象的本质和内在原因的探究， 因此，在论据的组织上，更偏重于对相关数据的汇集和整理。在对天津市住宅房 地产发展进行分析时，本文通过使用量化指标和天津市的各项统计数据，运用灰 色预测理论和模糊综合评价方法，科学预测并分析了天津市住宅房地产未来的发 展趋势。同时，在房地产发展与城市规划的关系等方面，本文也都借助对实际数 据的科学计算和分析，做出严谨的论证。 关键词：城市规划灰色理论模糊综合评价房地产发展居住空间 a b s t r a c t w i t ht h ei m p r o v e m e n to fu r b a np l a n n i n gs y s t e ma n di t ss t r e n g t h e na f f e c t i o n ，a l s o w i t ht h er a i s i n go fl a n dm a r k e t i n gl e v e l ，t h ei n t e r a c t i o nb e t w e e nu r b a np l a n n i n ga n d t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t eb e c o m e sm o r ea n dm o r er e m a r k a b l e b u tf o r t h e r e s i d e n t i a ls p a c ep l a n n i n gu n d e rt h em a r k e tm e c h a n i s m ，t h e r ea r en om a t u r et h e o r y a n ds u c c e s s f u lp r a c t i c a le x p e r i e n c ef o ru s a i m i n ga ti t ，t h et h e s i ss t u d i e st h e d e v e l o p m e n t si n f l u e n c eo ns p a c ed i s t r i b u t i o np l a n n i n g ，a n db r i n g sf o r w a r dag o o d m e t h o df o rt h er e s i d e n t i a ls p a c ep l a n n i n gu n d e rt h em a r k e tm e c h a n i s m t h et h e s i sd i s c u s s e st h er e s i d e n t i a ls p a c eo ft i a n j i nc i t y i ts t u d i e st h et h e o r yo f u r b a np l a n n i n g ，t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t eo ft i a n j i nc i t y , t h ed e v e l o p m e n t s i n f l u e n c eo ns p a c ed i s t r i b u t i o n t h i n k i n go ft h ed e v e l o p m e n th i s t o r y , t h ep r e s e n t s t a t u s ，t h eq u a l i f i c a t i o na n dt h eg o a lo fr e s i d e n t i a ls p a c eo ft i a n j i nc i t y , a n du s i n g e x p e r i e n c e so fs e v e r a lb i gc i t i e so fo u rc o u n t r yf o rr e f e r e n c e ，i ts h o w e sar e a s o n a b l e s p a c ed i s t r i b u t i o np l a n n i n g o ft i a n j i nc i t yi nt h ef u t u r e b e s i d e sd e s c r i b i n gt h ee x i s t i n gc o n d i t i o no ft h er e s i d e n t i a ls p a c e ，t h et h e s i sa l s o p a y s a t t e n t i o nt ot h ee s s e n c eb e h i n dt h ep h e n o m e n o na n dt h ei n t r i n s i cr e a s o n t h e r e f o r e ，o no r g a n i z i n gt h em a t e r i a l ，i t l a y sp a r t i c u l a rs t r e s so nm a r s h a l i n ga n d c o o r d i n a t i n gt h ed a t a w h i l ea n a l y z i n gt h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t eo ft i a n j i n c i t y , t h et h e s i sp r e d i c t sa n da n a l y z e st h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t eo ft i a n j i nc i t y s c i e n t i f i c a l l yb yu s i n gi d i o g r a p h i ci n d e x ，s t a t i s t i c a ld a t a ，g r a yp r e d i c t i o nt h e o r ya n d f u z z ys y n t h e s i se v a l u a t i o n i t a l s od e m o n s t r a t e st h ec o n n e c t i o nb e t w e e nt h e d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ea n du r b a np l a n n i n gp r e c i s e l yb yc a l c u l a t i n ga n da n a l y z i n g t h ep r a c t i c a ld a t ae x a c t l y k e yw o r d s ：u r b a np l a n n i n g ，g r a yt h e o r y , f u z z ys y n t h e s i se v a l u a t i o n ， r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，r e s i d e n t i a ls p a c e 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得盘盗盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名： 互墨屯 签字日期： 加年月夕口日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解盘鲞盘鲎有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨洼盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名 旌 导师签名 签字日期：淞年6 月如日 签字臼期 犯一 第章引言 1 1 研究背景 第一章引言 城市的不断扩张与发展是国家经济发展的必然趋势，但是在未来社会中如何 应对是我们必须认真思考的问题。随着城市经济的迅速发展，我国诸多大中城市 人口迅速增加，导致城市向外扩张，规模不断增大。由于大多数城市发展都是以 原旧城为核心呈弥散性向外渗透，因此带来了许多成为城市痼疾的问题【1 1 。随着 城市化进程的加快，天津同样也面临任何国内外大城市在高速发展时期都遇到的 城市扩张带来的种种困惑与问题。 目前，我国市场机制下的城市居住空间规划缺乏成熟的理论体系及成功的实 践经验。如何科学规划天津成为最适宜人居住的生态城市所应采用的发展策略， 提出相对科学合理地居住空间布局设想，成为急待解决的问题。另方面，随着 土地有偿使用制度和住宅分配货币化政策的施行，城市居住空间的发展演进受到 市场机制调控的程度逐步提高，城市居住空间规划与房地产发展相互作用日渐加 强。 笔者的研究工作在这样的社会背景下展开，论文以天津市的居住空间作为研 究的对象，通过对天津居住空间、房地产市场发展的分析及房地产市场对空间布 局的影响研究，为天津市居住空间规划未来布局。 1 2 研究意义 城市居住空间是城市社会最基本的空间类型，也是城市诸功能区中最大量、 最重要和最具活力的部分，它的分布既关系到城市经济、社会以及千家万户等方 面的利益，也对城市的整体空间发展有着重要的影响。 在土地市场化经营条件下，房地产市场状况对城市用地功能重组及用地置换 的作用也日渐显著，推动了城市用地布局规划的调整，使规划限制因素大大减少。 本文就此探讨了通过对天津市住宅房地产市场发展研究来指导天津城市居住空 间规划。 以往中国大城市住宅建设是以计划经济体制为依托，居住空间在城市中的分 布是土地划拨的结果，而居民分布也是福利分房的结果。随着9 0 年代以来市场 第一章引言 经济的发展，原来城市住宅发展依托的背景发生了根本的变化，特别是1 9 9 8 年 以后，随着土地有偿使用制度和住宅分配货币化政策的施行，城市居住空间从区 位选择、规划、建设、居民购买入住等全过程，受到市场机制调控的程度逐步提 高。随着城市规划机制的发展，规划与房地产发展相互作用曰渐加强，它们之间 的相互影响呈现多层次、多角度的特点【“。而目前居住空间研究多限于完善物质 形态以及社会人文层面，在实践中有许多不足之处，本论文针对这一局面，着眼 于考虑房地产市场发展的天津城市居住空间规划研究，运用城市居住空间规划相 关理论，借鉴国内一些城市实践中的经验与教训展开讨论，并结合天滓市居住空 间的发展演进历史、现状、条件和目标，试图为市场机制下的天津市居住空间建 设提出对策。 1 3 研究内容和论文框架 1 3 1 研究目的 本文针对为天滓城市总体规划修编提供有关天津居住空间布局及发展策略 方面的基础资料和相关数据这一目的为基础，主要从房地产发展的角度研究天津 居住空间布局、特征与发展趋势，具体研究目如下： 1 探讨天津成为最适宜人居住的生态城市所应采用的发展策略，提出相对科 学合理地居住空间布局设想，为天津市城市总体规划( 修编) 和天津市土 地利用总体规划( 修编) 提供理论基础和科学依据。 2 寻找房地产市场发展对居住空间规划的影响，发现市场机制下天津市居住 空间建设的现象和特征，分析其中房地产市场发展对规划的影响。 3 为改善目前大城市“摊大饼”式城市扩展状态，以及调整计划经济体制下 形成的不合理居住空间分布与建设模式寻求出路。 另外，论文在描述居住空间现实状态和现象的同时更关注对现象背后的本质 和内在原因的探究。在论据的组织上，论文更偏重对有关数据的汇集和整理，数 据包括天津房地产市场的各项指标统计、有代表性的居住小区的各项指标统计、 天滓市市内六区及郊县人口、g d p 等指标统计、居民意愿统计等等，从而通过量 化的指标和具体的数据描述并分析天津市房地产市场发展状况和居住空间建设 结果。本文在房地产开发、居民意愿与城市规划控制的关系等方面都是通过对数 据科学地推理，严谨地作出论证。 1 3 2 论文框架 第一章引言 本文主要分为六章，分别为第一章：引言，主要介绍研究背景、意义及主要 内容；第二章：城市规划理论，主要介绍同本文相关的城市规划理论，旨在为后 文作为理论基础；第三章：天津市居住空间规划的依据，阐述天津市城市规划的 各个依据；第四章：天津市住宅房地产发展分析，深入分析天津房地产的历史、 现状及发展趋势，并利用灰色模型及模糊综合评价方法做以预测；第五章：天津 市房地产发展对居住空间规划的影响，讨论房地产发展的各个因素对居住规划的 影响；第六章：考虑房地产发展的天津市居住空间规划，利用前文的理论及分析 结果对天津市居住空间进行规划构想。本文的研究思路见图1 1 ： 课 题 研 究 城市 规划 研究 房地 产发 展分 析预 测 成果 结论 天津实地、资料调研 国内外实地、资料调研 通过灰色模型和模糊 综合评价法分析天津 综合天津房地产发展 状况和天津城市居住 空间发展特征分析，得 出城市的居住空间规 划 图1 - 1 本文思路 天津城市居住空间的历史 演进：国内外的城市规划 的相关经验教训 为城市规划解决“建多少、 在哪里”的需求建议 为天津城市总体规划修编 提供有关城市居住空间发 展方向、发展需求和发展 策略的研究成果 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 2 1 城市居住空间规划的基本概念 城市规划是指为了实现定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性 质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合 部署以及具体安排。 现代城市规划是主要面向市民大众的规划，诞生于1 9 世纪末、2 0 世纪初， 此前的规划大多为君权服务，称为古代规划。早在古代中国、古埃及、古印度、 古罗马和古希腊就已经有大规模的城市建设和相应的城市规划及规划思想，但当 时的城市建设和规划主要服务于战争防卫以及君王统治，例如周礼考工记 中儒家提倡的的规矩和以管子、老子为代表的自然观中“因天材，就地利”都是 我国古代城市规划思想的代表。真正意义上的城市规划直到工业革命以后，随着 1 8 世纪工业革命、圈地运动和经济发展，城市化进程迅速推进，出现了城市快 速发展时期的“城市病”：城市中住房短缺，市政基础设施和公共服务设施严重 匮乏，导致传染病流行( 1 9 世纪三四十年代蔓延于英国和欧洲大陆的霍乱) 。因 此，从1 9 世纪起，人们开始关注城市的未来发展，为现代城市规划思想的形成 奠定了思想、理论、制度等方面的基础。1 9 世纪末2 0 世纪初以来，大量的城市 规划实践和研究使得城市规划逐步发展成为一门具有很强实践性和综合性的科 学【3 1 。 城市居住空间是城市社会最基本的空间类型，也是城市诸功能区中最大量、 最重要和最具活力的部分，它的分布既关系到城市经济、社会以及千家万户等方 面的利益，也对城市的整体空间发展有着重要的影响。“居住是人类的基本生活 需要，不仅要求有蔽风雨、御寒暑的庇护所( s h e i t e r ) ，发展为建筑房屋； 而且要求有适应群居生活的聚居地( s e t t l e m e n t ) 发展为建设城市。”在城市规 划中，一方面，人创造、调整着居住空间，同时他们生活工作的空间又是他们存 在的物质、社会基础，邻里、社区可改变、创造和保持定居者的价值观、态度和 行为：另一方面，价值观、态度和行为这些派生物也不可避免地影响邻里和社区， 而且随着连续的社会生活过程产生变化的城市居住空间，使社会、经济、人口和 科技力量在不同水平上相互作用并得以延续和发展。因此，居住空间从其本质而 言是一种社会空间。 城市规划内容可概括为城市发展规划、城市布局规划、工程规划三个方面。 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 具体包括以下几项具体内容，见图2 1 ：收集、调查城市规划所必须的基础资料， 包括城市区域范围内的自然资源、经济地理条件、现有经济基础和历史发展特点； 预测城市的发展目标，综合分析城市的建设条件，拟定城市的经济发展方向和经 济结构，确定城市性质，预测规划期末的城市人口发展规模、城市的用地规模等： 对城市进行合理布局，选择城市各部分的用地，协调城市各部分的功能关系，如 综合安排工业、对外交通运输、生活居住、绿化等用地，布置城市道路系统，以 及城市中心布局；编制各项专业规划，如给水、排水、电力、电讯、供热、公共 交通等各项专业规划，以及园林绿化、旅游、人防、环境保护等各项专业规划； 编制城市近期建设规划，确立近期建设用地及主要建设项目，估算建设投资；绘 制总体规划的图纸和编写说明书1 4 j 。 由现代城市规划发展历程及其内涵分析可得，构成城市规划理论的基本要素 有四大项，即：人群、土地使用、交通通讯和生态。城市规划理论就是对这四方 面的内容、内部关系和它们之间相互关系的科学揭示和系统化。城市土地只有按 其不同的使用方式、使用强度及其相互之间的关系才有可能进行划分。而在规划 中，人群的不同要求、观念应得到反映是规划获得社会认可的基本条件。从城市 规划理论的基本要素可以看出，关于人群和土地使用的研究是城市规划的重要组 成部分，而房地产市场的分析正是这样一种关于人群和土地的研究。可见，分析 房地产市场的发展对规划具有极其重要的意义。 收集、调查基础资料 预测发展目标( 人口、用地规模) 0 对城市进行合理布局 l 编制各项专业规划 上 嘱制近期规划、确立主褰建设项目 毒 绘制规划图纸、编写说明书 图2 - i 城市规划内容 2 2 影响城市居住空间规划的因素 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 城市规划对于城市的作用从来都是直接而又宽泛的，其影响总是超越其本身 的学术领域，延伸到城市生活的每一个方面。同样，城市规划也受到很多因素的 影响。 影响居住空间规划的因素包括以下几个方面，见图2 2 ： 圈2 - 2 影响居住空间规划的因素 1 城市居住空间的历史演进 通过回顾分析居住空间的发展演变历程，分析研究城市居住状况、探求居住 状况的发展特征和脉络，寻求暴露出的问题和矛盾，可以为未来城市居住空间布 局及发展战略，实施土地资源的高效利用和良性发展提供科学的依据。 2 城市地理特征 城市地理特征在城市规划中的重要性从城市规划的定义就可以看出：城市规 划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和 发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体 安排。其实质就是土地的最经济利用规划，因此应该充分考察结合所规划地区的 地理特征，因地制宜。 3 经济政策因素 美国社会预测学家约翰纳斯认为，郊区化问题是经济发展到一定程度的结 果。经济实力与发展是构成物质空间形态的决定性因素之一。随着经济的发展， 住宅作为居民一生中最大的消费品、衡量生活水平的重要指标，其形式、内容、 环境也随着居民生活水平的提高而向前迈进。经济发展水平对居住空间形态演化 的影响不仅可以从人类整个历史进程中得到系统的反映，同样也可以从中国改革 开放、市场经济迅速发展2 0 多年来天津城市居住空间的巨大变化中得到更直观 的印证。而城市规划作用的有效发挥，还将在很大程度上依赖于政府的各项政策、 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 法律和制度的约束。 4 家庭结构及人口因素 改革开放以来，由于上述各种原因家庭某些旧有功能开始丧失或弱化，生活 向社会化、个性化、多样化发展，带来的必然结果是家庭规模小型化与家庭结构 形式多元化，并且由父母与子女构成的核心家庭成为家庭结构的一般形式。 住宅是家庭的载体，家庭结构的变化直接影响住宅的发展变化。天津从历史 到现在经历着从合院、里弄、公寓式住宅到单元式住宅的居住模式发展过程，其 内在决定性因素之一就是家庭结构的变化。 ， 5 房地产市场发展状况 城市规划的实施并不能仅仅依靠城市规划自身，在很大程度上还需要依赖于 市场。事实上，城市规划在市场经济大环境下，将更多地充当协调和咨询的角色。 一方面，城市规划的目标拟定必须建立在对城市房地产市场需求的充分了解的基 础上，使得规划目标成为公众认可的一种契约，为城市规划的实施获得基本的市 场支持力。另一方面，城市规划为了更好地发挥引导作用，必须能够为私人部门 的投资决策提供必要的咨询帮助，及时、准确地将规划意图和公众意愿提供给开 发商和投资决策者p j 。 6 其他城市相关经验和教训【 随着我国城市化进程的加快，近年来，许多发展较快的城市面临日益激化的 城市扩张矛盾，大中城市的经济中心和对周边影响辐射作用目益强化。城市人口 的迅速膨胀和规模的不断增大不仅使国外在上世纪中叶出现的问题又在我国城 市中凸现，而且由于国情不同使得暴露的问题更加严峻。因此，分析研究我国其 他大城市城市发展模式的经验和教训成为城市居住空间规划的一个重要部分。 影响城市居住空间规划的这些因素并不是相互独立的，而是相互影响、相互 依存，共同服务于规划的制定。本文希望尽可能全面考虑地进行规划，但主要讨 论其中房地产市场发展情况影响这一重要因素，事实上在研究这一因素对规划影 响的同时也涉及其他因素的研究。 2 3 城市规划学中的居住空间理论与实践 从整个世界城市的发展规律可看出，城市向外扩张的过程实际上是城市居住 空间的发展过程，有其自身的演进特征。近一个多世纪以来，国内外许多规划学 者对城市居住理论的研究和实践探索进行了不懈的努力，并有了较大的发展。在 确定天津未来居住空间发展结构时，我们不妨分析借鉴较为成熟的居住规划理论 和国内外一些大城市居住空间发展模式的经验与教训。 第一二章城市居住空间规划理论与实践综述 2 3 1 城市规划学中的居住空间规划理论 一、从“花园城市”到“邻里单位”的居住空间理论与实践 1 、“花园城市”理论与实践 1 8 9 8 年，霍华德提出了田园城市( g a r d e nc i t y ) 的理论，他认为应该建设一 种兼有城市和乡村优点的理想城市，并将之称为“田园城市”。田园城市是为健 康、生活以及产业而设计的城市，它的规模能足以提供丰富的社会生活，但不应 超过这一程度；四周要有永久性农业地带围绕，城市的土地归公众所有，由一委 员会受托掌管i6 1 。田园城市力图实践其城市规划理论的新特点： ( 1 ) 城乡一体：田园城市包括城市和乡村两个部分。一个人口密集的 中心，被外围更大面积的农业区域所包围和限定，农民能很方便地进入城市市场， 而城市居民则能很方便地获得田园之乐。 ( 2 ) 交通：田园城市必须有方便的铁路交通。 ( 3 ) 规模限制：总面积为6 0 0 0 英亩( 1 英亩= o 4 0 5 公顷) 。城市居中，占 地1 0 0 0 英亩；四周的农业用地占5 0 0 0 英亩，除耕地、牧场、果园、森林外，还 包括农业学院、疗养院等。农业用地是保留的绿带，永远不得改作他用。在这 6 0 0 0 英亩土地上，居住3 2 0 0 0 人，其中3 0 0 0 0 人住在城市，2 0 0 0 人散居在乡间。 田园城市的中央是一个面积约1 4 5 英亩的公园，有6 条主干道路从中心向外辐 射，把城市分成6 个区。城市的最外圈地区建设各类工厂、仓库、市场，一面 对着最外层的环形道路，另一面是环状的铁路支线，交通运输十分方便。 ( 4 ) 土地信托保护：为了防止土地炒作，全部土地在托拉斯托管，只租赁 给使用者，而非出售。 ( 5 ) 规划控制：在托拉斯控制下的土地，由市政部门严格进行建设前的规 划，包括控制建设的密度、形式，需要者根据要求进行建设。 ( 6 ) 分区：根据规划，镇区分为6 个相同面积的区，每个区约5 0 0 0 人口， 一所公共学校，并且自身形成一个相对完整的“镇”。 ( 7 ) 低密度：住居在田园城市里的全体居民，都有开阔的空间来建立自己 的家。在此舒展的空间里，道路宽敞，阳光充足，空气自由流通，树木、花草茁 壮生长，给城镇一个近乎自然的环境，镇中还有足够的空间来布局公共设施。 ( 8 ) 工厂就业：田园城市理想的一个基本出发点是将工人从过分拥挤的城 市中迁出来。因此在田园城市的外围是工厂、仓储、牛奶场、市场、煤场、木材 加工厂等等。为减少城市的烟尘污染，所有能量的来源是电力，城市垃圾应用于 农业。 ( 9 ) 镇的扩散；园为每个镇在空问和人口上都是有限定的，因此，当超过 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 这个限定而达到3 2 0 0 0 人时，就需要建立一个新的镇，新镇必须在旧镇的田园隔 离带以外更远，从而使新镇也有自己的田园缓冲区。这种扩散方式意味着经过一 段时间后，将形成一个围绕中心城市的城市群。这就是所谓的城市群落( s o c i a l c i t ie s ) ，实际上是卫星城市概念的先导。 2 、“邻里单位”的居住空间理论与实践 1 9 2 9 年美国建筑师c a 佩里提出了“邻里单位”的规划思想。他认为城 市交通由于汽车的迅速增长对居住环境带来了严重的于扰，控制居住区内部的车 辆交通以保障居民的安全和环境的安全是邻里单位理论的基础和出发点。同时， 单位内应拥有足够的生活服务设施和室外交流的场所，活跃居民的公共生活，有 利于居民相互社会交往、密切邻里关系。美国规划师佩里提出的“邻里单位理 论”，它已成为城市规划中设计居住小区的指导思想【7 j 。 其规划原则主要以小学生上学不穿越交通干道为邻里单位人口用地规模的 标准，居住房屋的布局应有最佳朝向和合理间距，在住宅附近，一定要有各类居 民生活必需的服务设施，设有这种设施的用地称为“家庭的邻里”。佩里的邻里 单位是有一定的大小规模，四界为主要交通道路，内有商业服务设施和充分绿地 的居住区的“细胞”。 二、边缘城市与居住郊区化发展的s o d 模式 1 、边缘城市 1 9 9 1 年，美国华盛顿邮报的记者高乐把二战后的美国城市扩散过程划为三 个阶段：第一阶段是城市居住功能郊区化阶段。这一阶段是4 0 年代后期开始的 把居民住宅建到城市郊外。第二阶段是郊区购物中心大规模化阶段。这阶段从 6 0 年代至7 0 年代，在大城市的郊外建造了许多大规模的购物中心，人们不必再 为购买生活用品而专程返回城市中心商业区。第三阶段是“边缘城市”阶段。 “边缘城市”是在原有的城市周边郊区基础上形成的具备就业场所、购物、娱乐 等城市功能的新都市。 然而，边缘城市的主要居民是中产阶级，它的规划理念基于小汽车交通，它 给城市周边的自然环境带来大气污染。同时为其发展而不断延伸的公路交通网的 建造和维护也是笔很大的开支。边缘城市从传统城市中心带走了大批的中产阶 级，使原有的大中城市的严重的城市病更加加剧【8 】。 2 、居住郊区化发展的s o d 模式 西方国家常用s o d ( s e r v i c e o r i e n t e dd e v e l o p m e n t ) 的方式通过城市规 划进行城市经营。所谓s o d ，就是通过社会服务设施引导城市开发建设的模式。 与公交导向型开发模式( t o d ) 不同，s o d 是以服务导向型开发模式进行城市土 地开发。政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 迁移，使老市区和新开发区通过土地的地价差，都获得更新与发展的资金保障。 具体建设程序就是首先在欲促进开发的地区，政府有意识地进行大型社会服务设 施以及某些商业设施的建设，从而对期望集聚的要素产生巨大的吸引力。这样城 市建设就能够实现滚动式开发。我国已有成功的城市建设案例：青岛市政府出让 老城区用地，市委市政府机关率先迁入新区，达到了城市功能的转移、空间的疏 解与优化、政府财政状况的改善等目的。 三、卫星城理论与新城市主义 1 、卫星城理论 2 0 世纪初，由于大城市的恶性膨胀，控制和疏散大城市人口成为城市发展 中的突出问题，“卫星城市理论”提出在大城市的外围建立卫星城市，以疏散人 口控制大城市规模。人们逐渐认识到，城市病不是固有的，大城市病的关键不在 于大，而在于大的形态结构和投资结构。只有结合乡村与城市的优势，形成多中 心组团式的城市结构，城市才能获得最佳的社会经济环境综合效益。城市化是城 乡协调发展的产物，小城镇是城市化不可分割的部分。 2 、新城市主义( n e wu r b a n i s m ) 新城市主义形成于2 0 世纪9 0 年代的西方国家，特别是美国。真正在建筑界 确立的标志是1 9 9 2 年皮特康兹( p e t e rk a t z ) 编辑整理的阐述新城市主义的 专门论著新城市主义t h en e wu r b a n i s m ) 的出版。新城市主义提倡兴建密度 比较高的社区，强调社区关系的重建，讲究步行距离，集中努力于少开车的重点 【9 1 a 2 0 世纪9 0 年代，新城镇开始普遍发展，主要的方式具有以下特点： ( 1 ) 自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不扰动它 们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 ( 2 ) 中心：新城镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、工作 的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外 部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。 ( 3 ) 交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间， 建立人行道联系网，做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间。根据自然地 形状况，内部道路采用弯曲的形式，可以有效的降低机动车的车速。 新城市主义有两个主要的发展方向：其一，在郊区建立具有传统城镇式的新 住宅区；其二，在市中心荒废的旧区重新开发。 3 、t o d 模式 在饱尝了城市恶性膨胀所带来的交通、能源和环境危机恶果之后，目前许多 发达国家的城市开始检讨其城市发展方向，意识到必须限制城市无序蔓延，降低 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 能源消耗、提升生态环境、有效利用资源。其中一项很重要的战略，就是通过公 交导向开发 t o d ( t r a n s i t o r i e n t e dd e v e l o p m e n t ) 策略进行系统的、协调的 土地发展和公共交通建设，提出都市的土地开发使用应该朝着公交导向方面，而 不是汽车导向( a u t o o r i e n t e d ) 方面进行。 城市结构的影响：针对以私人汽车为主导和以公共交通为主导，城市布局存 在很大的差别。以私人交通为导向的优化用地布局形态，其特点是绝对的低密度 以减小交通强度，城市设施随机分布以平衡道路上的交通量。而以公共交通为导 向的优化用地布局形态，其特点是开发密度朝着公交走廊方向不断增加，城市设 施沿公交走廊均衡分布，以集中需求，使公交服务的高频率得到保证，同时避免 高峰的不均衡性【1 0 j 。 四、精明增长理论 精明增长理论是由欧洲可米尔理论基础上发展而来的。发达国家城市发展经 历了城市化郊区化逆城市化一再城市化过程。城市化就是扩大城市扩张，郊 区化是指城市在经历了中心区绝对集中、相对集中等阶段以后出现的离心分散化 趋势，表现为人口、工业、商业从城市中心区向郊区的外迁过程。郊区化的前兆 表现为城市中心区的人口密度下降。世界各大城市的发展轨迹表明，郊区化的根 本原因在于交通和通讯的发展使得郊区与城市中心距离缩短。住宅郊区化可以降 低城市中心区的人口压力，减少拥挤，平抑住房价格，为城市发展提供空间；它 带来城市规模的扩张、城市辐射能力的增强和城市容量的扩张，能从更高层次上 带动国民经济的发展。 上世纪8 0 _ 玛o 年代美国等发达国家出现了城市再造运动，鼓励年轻人回城 居住，倡导“精明的增长”( s m a r tg r o w t h ) 的城市发展模式【1 1 】。它的背景是城市 的蔓延，是针对美国郊区无序蔓延，土地利用严重浪费的现象提出的，倡导紧凑 的城市发展模式。“精明的增长”城市发展模式有十条原则：复合土地功能；紧 凑的发展模式；多种居住选择方式：创造舒适的步行环境：鼓励城市特色；保护 公共用地；大力倡导公共模式：鼓励公众参与以及文化保护。美国反思其城市建 设，贯彻紧凑社区，就近就业，使居住地与工作场所之间的距离应尽可能接近， 避免再出现工作与居住明显分区的现象。同时，注重低开发和环境成本，尊重自 然生态，强调土地使用功能的适当混合。 五、生态城市与e o d 模式 1 、“可持续发展”的生态城市 “可持续发展”的概念是：发展的过程既满足我们当代人的需要，亦不剥夺 后代的需要。可持续发展要求实现资源的消耗和再生的平衡。任何一个生态系统 都是在一个确定空间中积聚能源和维持资源多样性的过程。生态系统呈现着”生 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 态可持续性”( e e o s u s t a i n a b i l i t y ) 或“体内平衡状态”( h o m e o s t a t i c b a l a n c e ) 。非持续发展的主因是资源和能源的消耗大于资源和能源的再生，是生 态的再生系统瘫痪的结果。“可持续发展”的城市应如生态系统一样，生态学家 指出，减少资源消耗( r e d u c e ) 、增加资源的重复使用( r e u s e ) ，和资源的循环 再生( r e c y c l e ) 是走向生态城市的三个不可缺少的步骤。 生态城市是一个由自然、经济和社会三部分组成的复台系统，各子系统既相 互制约，又互为补充。生态城市要求具有良好的区域景观和生态环境，各类土地 得到合理的利用，因地制宜地确定植被的覆盖率和乔、灌、草合理的组成与结构： 大气环境、水环境达到清洁标准，噪声得到有效控制，固体废弃物的综合利用和 回收效率高；保护生物多样性及其生物环境，人工环境与自然环境相融合，生态 建筑得到广泛的应用。生态城市要求建立生态经济体系，生态经济是以产业生态 学为基础的生产体系，它包括生态农业的实施；实现清洁生产，以全过程的污染 控制代替末端污染处理；能源结构更为合理，可再生清洁能源成为能源结构的主 体；此外，生态交通、生态建筑、生态旅游等也是生态城市经济发展的重要组成 部分。建立以“生态文化”为核心的新文化体系，包括消费模式的生态化，即可 持续消费模式；倡导生态文明；人们在生理上、心理上保持健康，人性得到充分 的发展；法律、法规体系完善，社会管理效率高：社会保障体系和服务体系健全， 综合服务能力强；人口结构优化；交通方便。 2 、e o d 模式 e o d 是“生态办公区”( e c o l o g i c a lo f f i c ed i s t r i c t ) 的英文简称，它是 运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则， 合理设计、科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地 循环转换，从而获得一种高效、低耗、无废无污染，而且能够实现一定程度自给 的新型办公方式。e o d 是和城市中的“高密度办公”相对应的一种办公方式，它 和我们常提到的“工业园”、“软件园”、“b u s i n e s sp a r k ”等办公方式同属 于是“低密度办公”的一种表现形式f 蚓。 e o d 在发达国家十分流行，也有人称之为“逆城市化运动”。e o d 的特点是 生态，而实现它的最基本的条件就是要有丰富的土地资源。 2 3 2 我国大城市居住空间规划发展模式 随着我国城市化进程的加快，城市人口的迅速膨胀和规模的不断增大不仅使 国外在上世纪中叶出现的问题又在我国城市中凸现，而且由于国情不同使得暴露 的问题更加严峻。因此我国其他城市规划发展的经验教训对我们的研究都是极为 宝贵的财富，对其进行研究具有极为重要的意义。 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 一、北京模式 北京城是典型的单极核逐渐向外蔓延的演变模式。作为国家政治、经济和文 化的中心，这座拥有千万以上人口的大城市，目前却仍以老城为核心向外蔓延， 带来的问题可想而知。尽管新的城市总体规划力图改变这种局面，但是由于城市 发展速度过快，近期很难以改变这种态势。北京的发展模式在中国很具有代表意 义，而出现的问题也为许多大中城市提出了警示。 图2 - 3 北京城区与近郊小区空间分布 从居住空间发展看，北京也是以老城为核心逐渐向外蔓延。9 0 年代以后， 随着城市人口的迅速增长和城市规模的急剧扩大，北京市居住边缘化特征日益显 著，表现出以下两个特征： l 、三环路以外住宅建设速度加快，三环路以内的区域出现了减缓甚至停滞 的现象。 2 、居住空间结构整体向北和向东突出。北部和东部不仅四环路之内住宅开 发相对成熟，而且四环到五环路，甚至五环以外都成为较好的住宅区位。与此相 对应，南部地区居住空间扩展相对较慢，南三环路之外的住宅开发和销售均比北 部和东部差，北京城市内部居住空间结构具有“同”字型的特点，见图2 3 。 从各区县住宅开发情况来看，与中心城区相比较，边缘城区住宅小区建设较 快；从住宅小区的档次来看，在中心城区公寓开发相对较多、边缘城区和郊区普 通住宅建设所占比例较大，别墅则主要集中在建设用地相对较多、地价便宜的远 郊区和朝阳区，经济适用房也具有类似别墅的空间分布特征。 未来几年内北京人口郊区化不仅继续迁往近郊，而且部分将迁往远郊。主要 因为：从主观上看，随着人们收入水平的提高，对住房的要求不再是生存型，而 是享受型，尤其是对居住环境要求的提高，会使更多的人到郊区买房。从客观上 来说，交通条件的改善、信息化的发展、工业的郊迁等都将加快郊区化的速度和 距离。首先，随着高速公路网和地铁网的建立，使到达市中心距离的同心圆半径 扩大，而时间的同心圆却并不扩大，完全可以迁的更远一些。郊区环境和地价的 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 吸引，也是一个重要引力；其次，随着信息时代的到来，信息的传递不再受地理 条件的限制，空间距离大为缩短，居住不再为就业地点所困；第三，随着郊区工 业园区的建设，市区的工业将逐步郊迁，从而带动大量的产业工人郊迁，同时中 心城区的旧区改造，也将使得一部分拆迁户迁往郊外【1 2 l 。 北京城市发展中值得其它城市注意的问题可归纳为以下几点： 1 交通已成为制约北京城市发展的突出问题。城市中心的高度密集、单核 放射的道路系统，居住区域的大规模外迁，使北京的道路交通不堪重负。 2 区域发展不均衡，社会分异现象日趋明显。北京社会空间结构的侠速转 变j 下在导致人类居住空间的不协调发展，即城市社会极化和不平衡的城市空间增 长，城市中心区发展慢于郊区。 由于近十年来社会、经济制度的转变，城市社会空间结构已经出现了巨大的 变革。在内城区，城市的框架与以前保持相同，但城市土地利用结构被重构，增 加了一些新的城市功能。在郊区，城市空间扩展不仅与房地产市场、住房商品化、 住房私有化和服务业、高技术产业的发展相联系，而且与贫、富两极人口的郊区 化密切相关。北京的城市边缘区正在成为社会空间结构快速变化、城市问题最多、 贫富差距最大和最活跃的地区。北京居住空间的社会分异体现不同档次的交通干 道的建成及产业开发区附近，以及一些主要风景区和旅游度假区附近贵族化( 甚 至第二寓所) 增加的趋势。 北京市社会极化问题的主要原因在于： ( 1 ) 城市职能的转变( 职业需求结构及数量变化) 产生职业、收入的新差 异； ( 2 ) 国际资本的投入与部门间的差异，加剧职业收入的差距，而产业空间 区的分异、地产市场以及个人、群体消费、生活和居住趋向的相互作用，使这种 职业收入上的差异、极化显形表征为居住区的相对隔离； ( 3 ) 农业剩余人口的迁入也加剧了工资收入、就业机会、居住区位与质量 的地理差异一致性结果。 3 城市边缘化带来城市生态环境的恶化。城市功能重组和城市更新成为城 市发展的必要条件，城市蔓延成为城市增长的主要形式，城市边缘区已经成为开 敞空间逐渐消失、城市生态系统遭到破坏、城市环境被恶化的地区。 二、上海模式 就城市发展历史而言，上海城市发展的背景和天津有很多相同之处，如同属 沿海港口城市、老工业基地、租界背景城市、近代商业城市等。近年来，上海借 助于雄厚的实力和区位优势发展迅速，其在城市发展中的经验教训很值得天津借 鉴。 第二章城市居住空间规划理论与实践综述 上海居住空间的发展特征分为几个阶段： l 、1 8 4 0 年1 9 4 9 年，随着租界地的出现，居住分异特征明显，居住区域随 城市发展在空间上由东向西拓展。 2 、1 9 5 0 年代8 0 年代，计划经济时期的城市结构特征。城市以功能分区( 尤 其是工业区) ，配套建设居住区。居住区空间格局呈边缘化发展，居住质量差异 较大。 3 、1 9 9 0 年之后，市场与价格操控下的居住空间发展特征。此时期，上海居 住空间结构外延迅速，空间分异明显。主要表现为： ( 1 ) 中心区发展减缓，新建住区以高档住宅为主，形成和原有低质量的普 通住区并存的中心区居住形态。 ( 2 ) 居住边缘化加快城市向外围延展，形成以中高档住宅为主的城市居住 过渡带。 ( 3 ) 发展城市外围居住组团，并依据区位特征形成低高档住宅两极分化的 外围居住空间布局特征。如北部以低档居住区为主，南部则以高档居住区为主。 居住空间分异的形成是因为上海土地实行有偿使用和住房制度的改革，市民 对住宅的选择成了一种市场行为，并受诸多因素的影响。主要表现在： ( 1 ) 城市功能的调整与土地利用的分区：上海城市的功能定位是发展成为 经济、金融、贸易以及国际航运中心的世界大都市，产业的转移带动了郊区经济 发展的就业岗位的增加，从而引起人口和居住空间逐步向外围地区转移。 ( 2 ) 城市社会结构的分化：成结构分化的原因主要是由于居民的收入水平 不同，家庭结构和职业类型的差异。 ( 3 ) 交通技术的变革：近年来，随着上海高速公路网、环线道路以及大容 量轨道交通的快速发展，突破了传