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厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 iii 中文摘要 中文摘要 上世纪九十年代以来，我国的房地产业得到了快速的发展，然而在快速发展中，也 积累了许多问题。厦门房地产业的发展也遇到了一些问题，如房价涨幅快、岛内外发展 不均衡、土地集约化利用不够及缺乏大型的开发商。这些问题的存在将严重影响本地的 房地产业的发展。房地产业的发展需要政府的调控和干预，为了本地房地产业的健康发 展，厦门市政府理应起到其应有的作用。 房地产建设周期长，资金需求量大，开发风险高，其不完全竞争性和地域性的特征 使得其需要政府的大力干预。政府在房地产行业的合理作为，可以减少建设失误，可以 使房地产业的发展紧密配合本市的城市定位和发展目标，可以促进当地经济的发展，可 以改善人民的居住条件，还可以增强政府对宏观经济的调控能力。 本文首先探讨了房地产业发展与经济发展之间的关系， 并对近年来房价高涨的成因 和政府对房地产市场的调控进行阐述；其次，本文针对厦门市的实际情况，分析了厦门 经济社会环境和房地产在供给、需求、金融和参与者方面的现状和存在的问题；根据海 峡西岸经济区、厦泉漳城市联盟和厦门市的远景规划来确定厦门市的定位和发展目标， 以及其对房地产业发展的影响；最后，从政府在市场经济的作用出发，从多个角度分析 了政府在保持房地产业健康稳定地发展中的作用。 本文的创新之处有两点， 一是紧紧联系厦门的实际情况和发展前景来讨论政府对厦 门房地产发展的作用，避免了脱离实际空泛地理论谈论；二是试图多角度、全方位地来 阐述，避免了政府在房地产经济决策问题上的单一性。 关键词：厦门；房地产；政府作用 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 iv abstract abstract the chinese real estate industry (rsi) has witnessed a great stride since the 1990s. but some difficult problems also have arisen in the progress. under such background, the development of rsi in xiamen, a tiny island city in the southeast coastal area of china, met such problems as big rise in real estate prices, imbalance of progress between the inside and outside of the city and shortage of capable developers. these problems set a great hindrance for the further progress of rsi in xiamen. in order to deal effectively with them, the government of xiamen should exercise proper influence and play a constructive role. the rsi is capital intensive. a project of rsi takes much time to complete with, needs much money to flow in, and experiences high risks. the imperfect competition and localization require the local government intervene greatly in the rsi. the appropriate actions taken by the government can effectively reduce the failure of decision, help the rsi provide the better goods and service for the city, and improve the macroeconomic management of the government. the article discusses the implications of the development of rsi for the overall economy, and attempts to give a explanation for the causes of high rise in the house prices. then it analyzes the current demand for and supply of houses in xiamen. and next it tentatively give a goal for the further development of rsi in xiamen. last but not least, the governments role has been analyzed from various perspectives. the article makes two contributions. first, the analysis of government role in the future development of rsi is made under a unified framework which involves both the present situation and future prospects; and second, it do such analysis from quiet different angles in order not to make partial results. keywords: xiamen; real estate industry; government role 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 ii 厦门大学学位论文原创性声明厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。本 人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明确方 式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人（签名） ： 年 月 日 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 1 第一章 导论 第一章 导论 第一节 问题的提出 第一节 问题的提出 richardely 曾经说过， “任何事物的下面都是土地” 。的确，房地产对于经济 发展、社会进步和人民生活来讲是非常重要的。自上世纪九十年代以来，我国的房地产 业得到了飞速发展，房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业。但由于我国房地产起 步较晚，相应的法律和配套不完善，在快速发展中积累了大量问题。产生这些问题的原 因如果不被找出来并加以解决的话， 势必影响我国国民经济的健康发展和人民生活水平 的提高。 房地产既是重要的生产资料，又是重要的生活资料，同时，它在社会总财富的占有 率的比重也是相当高的， 据美国 ibbotson 协会在 1991 年的一份统计资料中显示， 在 1991 年，美国房地产占社会总财富的比重为 38.9%，而世界的这个比例接近 50%。一个地方 的房地产业和房地产市场的发展健康与否，不仅会影响当地的商务成本，从而进一步影 响到当地的竞争力，而且它还会影响当地民众的生活水平。 有些时候，房地产业的发展被当作拉动经济快速增长的一只重要力量。上世纪 90 年代中后期， 中国扩大内需的宏观经济政策很大程度上依赖于房地产的发展。 近几年来， 由于我国股市持续低迷，同时其他投资渠道溃乏，再加上人民币升值预期的影响，大量 的国内外投资或明或暗地涌向房地产市场，造成我国，尤其是东南沿海发达城市的房地 产市场极度繁荣，房价持续上扬，引发了人们对于房地产泡沫的讨论。国家对于这个问 题也很重视，自 2003 年以来，出台了各种各样的政策来调控房地产市场的发展，以期 可以规范市场，使得房地产市场得以平衡健康地发展。 在厦门，近年来房地产业的发展也遇到了一些问题，主要表现在房价涨幅快、岛内 岛外发展不均衡、土地集约化利用不高、开发商规模小、资质差等方面。近年来，厦门 市的商品房价格一直在快速攀升，岛内的商品房价格更是升幅明显，自从市政府出台岛 内不批建 150 平方米以下的住宅项目后， 2004 年以来二手房价格也快速增长； 厦门房地 产岛内岛外发展不均衡，岛内的销售面积超过 3/4，岛外的销售面积不足 1/4，而且，岛 内外房价差距也不断拉大；厦门所辖土地面积狭小，应该更加重视土地的集约化利用， 但目前的情况是许多项目用地地块面积小，用地集约化程度不高；厦门缺乏有实力，规 模大的开发商，项目公司普遍存在，许多项目公司只做一锤子买卖，赚了钱就走。使得 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 2 房地产开发得不到规模效益。以上这些问题的存在严重地制约厦门市房地产业的发展。 由于房地产市场的不完全竞争性和地域性的特征， 决定了房地产市场必定是需要政 府，尤其是地方政府调控和干预的市场。本文结合厦门房地产发展现状以及城市发展定 位，阐述厦门市政府在规范和促进本市房地产发展上应该采取的政策，以资参考。 第二节 研究的现实意义 第二节 研究的现实意义 房地产建设周期长，资金使用量大，开发风险高，一旦在房地产的发展中出现失误， 不容易更改，即使强制更改，成本也极高。上世纪九十年代，海南、珠海等地房地产热 消退后，留下了大量的烂尾楼，不仅影响了市容环境，还造成了巨大的资金沉淀。尤其 重要的是， 我国房地产业的资金来源大部分来自间接融资， 房地产发展失误造成的损失， 往往集中于国有商业银行，使本来已经脆弱的金融体制更加雪上加霜。因此，需要政府 对房地产业采取正确的干预措施，减少房地产的开发失误，从面减少开发风险。 海峡西岸经济区和厦泉漳城市联盟的建立和发展，为厦门带来了新一轮的发展机 遇，厦门的房地产业在此发展机遇面前必将得到进一步的发展。在此时，针对厦门房地 产发展中存在的问题进行一番探讨，找出原因，寻得解决之道。使之在新一轮的发展过 程中， 避免以前发展中的问题， 找到一条适合厦门的房地产业发展道路是非常有必要的。 房地产市场是开发商、消费者和政府三方博弈的场所。与一般产品市场不同，房地 产业的发展需要政府调控和干预，政府在房地产业上的合理作为，可以促进厦门市房地 产业快速、平稳、健康发展；政府在房地产业上的合理作为，也可以稳定房价，提高市 民的居住条件，增强市民对政府施政的满意度，符合建设和谐社会的要求；政府在房地 产业上的合理作为，还可以为政府在宏观经济的调控上积累经验，提高其对经济健康发 展的调控能力。 第三节 本文的研究思路及结构安排 第三节 本文的研究思路及结构安排 本文拟通过对房地产和房地产市场及其与宏观经济关系的分析， 从厦门市房地产业 的发展现状为切入点， 分析厦门市房地产业， 尤其是政府对房地产调控方面存在的不足， 结合厦门市的城市特点和发展定位，给出厦门市政府对房地产业调控和干预的政策选 择，作为政府的政策参考。 本文的结构安排如下：第一章导论，提出本文的问题，说明本文研究的现实意义、 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 3 结构安排和创新之处；第二章房地产业和经济发展，给出房地产和房地产市场的一般理 论基础，说明房地产业与经济发展的关系，阐述政府对房地产业发展所起的作用，并结 合我国政府近年来对房地产业的宏观调控措施，对我国房地产业今后的发展做出预测； 第三章厦门市基本情况与房地产发展的现状， 本章采用大量的现实数据对厦门市经济发 展环境和房地产现状进行分析，找出存在的问题；并以海峡西岸经济区、厦泉漳城市联 盟和厦门市远景规划来说明厦门市的发展定位，并阐述其对厦门房地产业发展的影响； 第四章地方政府对厦门市房地产业发展的作用，此章是本文的重点，从政府在市场经济 的作用出发，在政府提供公共产品、调控经济、维护市场秩序和对房地产业进行干预等 方面讨论厦门市地方政府对本地房地产发展应起的作用。 本章涉及到政府在城市土地经 营、 房地产外部性及其解决措施、 房地产税收的政策选择、 住房保障体系的规范和完善、 房地产金融的政策选择、房地产信息不对称的解决措施、地方政府政绩评价体系重估和 改革、引导房地产市场合理预期、优化房地产流通市场及培育有实力的开发商所应发挥 的作用等十个方面的内容。 第四节 本文的创新之处 第四节 本文的创新之处 本文的创新之处有以下两点： 1、密切联系厦门本地的情况来讨论厦门市政府对房地产业发展的作用，避免了不 切实际、空泛地论述。这集中体现在本文的第三章和第四章上，引用了大量翔实的数据 来对厦门房地产业的发展问题进行论述。 2、对政府的房地产调控措施进行多角度地讨论，以期政府可以整体地、全方位地 思考自身对房地产业的健康发展的调控、干预作用，避免了政府决策的单一性。这集中 体现在本文的第四章，在此章中，从十个方面讨论了政府在厦门房地产业发展中应起到 的作用。 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 4 第二章 房地产业与国民经济发展分析 第二章 房地产业与国民经济发展分析 第一节 房地产和房地产市场的概念和特征 一、房地产的概念 第一节 房地产和房地产市场的概念和特征 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物和固着在土地建筑物上不可分离的部分，以及各种权益。 根据房地产的概念，我们可以了解房地产不仅包括了土地、建筑物等实物，还包括了这 些实物涉及的各种权益，在理解房地产的概念时，不应忽略了这些权益，这些权益包括 所有权，用益物权及担保物权。 二、房地产的特征二、房地产的特征 房地产首要特点是与土地的联系。 所有能区别房地产与非房地产的特征都来源于这 个联系。这些特征主要分为两类，即物理方面的和经济方面的。 1、物理特征 （1）不可移动性。房地产被固定在一个位置不能移动，因此，它会受周围环境的 影响。房地产的不可移动性的一个结果是使得房地产市场是一个区域市场。但是对某些 房地产，市场可是地区性的、全国性的，甚至可以是国际性的，这有赖于它的用途和涉 及到的权利。如住房的交易主要是地区性的，但是许多商业区的办公楼的交易却是国际 性的。另外，不可移动性还意味着明显的经济外部性，如基础设施的建设对于房地产的 价格影响很大。 （2）异质性。因为土地是不可移动的，所以每份不动产都有一个唯一的、不可复 制的位置，因而每份房地产是异质的。异质性意味着能使资源得到有效配置的完全竞争 市场不可能存在。而且，这种异质性和一定时期内各个分割市场的少量交易导致信息不 顺畅。 （3）不灭性。作为有形资产和合法权益载体的土地被认为是不可磨灭的。土地可 能被开采、被侵蚀、被淹没，或者被荒废，但是在地球表面上指定的位置是永远存在的。 2、经济特征 （1）稀缺性。因为每个位置都是唯一的，只有某类房地产才能满足一种特定的用 途或一项投资的需要，因此，即使没有绝对量的稀缺，但在一定时间、一定地点能满足 一定目的房地产可能是非常稀缺的。这时，购买者对某一位置的偏好对于不动产的价格 的确定就非常关键。一个位置周边的就业市场、购物中心、交通环境、文化设施甚至是 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 5 周边房地产的性质都会对这个位置的房地产有很大的影响。 （2）经济寿命长。房地产的寿命一般都很长，拿我国的土地批租的年限来讲，住 宅可达 70 年，办公楼可达 50 年，商业性质的建筑物可达 40 年。还有一个与此特征有 联系的现象，即虽然房地产的经济寿命比较长，但由于因为新用途将能使这个位置带来 的产出更多、价值更高，因而需要提前结束房地产的寿命。 （3）位址。位址可以理解成周边的环境影响，指的是房地产与周边的土地用途的 关系。位址对于房地产的价格影响极大，例如同样的居住小区，因为其中一个邻近喧闹 的街道使得其价格比另外一个住宅小区低。 （4）价值高。房地产的单价相比一般产品来讲都高得多，就拿住宅来讲，国际上 一般认为住宅价格为家庭年收入的 5-6 倍。 房地产的以上特点决定房地产既是一种消费品（提供居住、工作和活动的地方） ， 也是一种投资品（价格高，寿命长、抗通货膨胀等特征） 。 三、房地产市场的概念三、房地产市场的概念 所谓房地产市场，是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市 场，是房地产商品交换关系的总和。它是包括房地产资金市场、房地产开发市场、房地 产交易市场和房地产劳务市场在内的市场体系，是有关房地产开发、生产、流通和消费 的内在运行机制，是房地产经济运行的枢纽。 房地产市场的核心功能是形成房地产市场的交易价格。 一个健全完善的房地产市场 体系有助于形成房地产合理的交易价格，从而引导各种主体做出正确行为。 四、房地产市场的特征四、房地产市场的特征 1、房地产市场是一个权益交易市场。 不像其他商品那样，人们购买房地产除了购买它的消费价值外，还购买附着在房地 产上的各种权益，甚至有些市场上的主体根本就是冲着房地产的权益而非其消费价值。 正因为房地产各种权益的重要性，政府设有专门的机构登记房地产的所有权、用益物权 及担保物权及其交易记录。 2、房地产市场是一个区域性的市场。 因为房地产的不可移动性及位址的重要性，房地产市场是一个典型的区域性市场。 3、房地产市场是一个不完全竞争的市场。 房地产市场所需资金量大，市场进出不易，产品的异质性，这些特征使得房地产市 场为一个不完全竞争的市场。 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 6 4、房地产市场是一个低效率的市场。 房地产的专业性，异质性等特征使得房地产的交易成本比其他市场为高，加之信息 不对称现象严重，使房地产市场的效率低下。 5、房地产市场是一个需要大量资金支持的市场。 由于房地产的价值高，无论是开发商，购房者还是投资者都需要大量的金融支持。 五、房地产资本市场和房地产使用市场的关系五、房地产资本市场和房地产使用市场的关系 房地产资本市场和房地产使用市场之间的相互关系决定了房地产各个指标相互影 响的静态过程。这个过程决定了市场上的租金水平、价格水平、开发量和房地产存量。 如图 2-1 所示，整个传导过程是这样的：在第一象限中，从某个存量开始在使用市场上 确定了租金水平，这个租金水平在第二个象限的资本市场上转换成房地产的价格，然后 这个价格在第三象限上决定了新的开发量， 最后新的开发量在第四个象限上调整了使用 市场上的房地产存量。此时，房地产市场达到了均衡。 图图 2-1：房地产市场上的静态调整示意图：房地产市场上的静态调整示意图 第二节 房地产周期发展规律及其与宏观经济周期的比较 第二节 房地产周期发展规律及其与宏观经济周期的比较 与宏观经济的周期波动相似，房地产业发展也存在着周期波动现象，认识和了解房 地产业周期性发展的规律，对于房地产管理部门而言，有助于根据周期性发展的规律而 存量 平方米 租金 元 价格 元 新开发量 平方米 使用市场：确定租金 资本市场：估价 资本市场：新项目的开发 使用市场：存量调整 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 7 采取适时的周期调控手段，有助于房地产业的持续、健康发展。 一、房地产周期性发展规律一、房地产周期性发展规律 尽管房地产业发展周期波动的长度和幅度不同，但从周期波动的阶段来分析，如同 宏观经济的周期波动一样，也可分为复苏、繁荣、危机、萧条四个阶段，如图 2-2 所示。 图图 2-2：房地产周期发展规律：房地产周期发展规律 1、复苏阶段 承萧条而出现的复苏期，一般会经历较长的时间，这一阶段的主要特征有：购房者 大部分自用并渐渐增多，此时炒家入市，但数量较少，房价止跌企稳，需求趋旺刺激房 价慢慢回升，交易量的增加推动房地产开发数量的上升，刺激房地产开发投资渐增。 2、繁荣阶段 这一阶段持续的时间较短，其主要特征是：房地产开发企业对土地开发及房屋建设 规模进一步增大，其他行业的企业也在市场极度乐观和高额利润的驱动下进入市场，房 地产投资剧增，现房和期房被大量推出，各级市场的成交量激增。此时房价越来越高， 真正的自用购房者被挤出市场，只留下炒家的投机资金支撑旺市。 3、衰退阶段 这一阶段的主要特征是房价仍然持续上升，但是涨幅明显放慢，交易量明显减少， 形成有价无市的局面。若受到一些突发事项的影响，房地产价格就会急剧下降，炒家因 资金困难纷纷抛售，造成房地产价格爆跌，交易量锐减，一些实力差，抗风险低的开发 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 8 商破产，房地产从业人员减少，失业率增加。 4、萧条阶段 这一阶段持续很长，其主要特征是房地产价格大多只跌不起，房地产交易量极度萎 缩，房地产商破产现象更加普遍。 二、房地产周期与宏观经济周期的比较二、房地产周期与宏观经济周期的比较 虽然房地产周期与宏观经济周期的阶段相同，但同宏观经济周期相比，房地产周期 的幅度及进程有如下特点，如图 2-3： 1、房地产业稍后于宏观经济进入复苏期 2、房地产业先于宏观经济进入繁荣期 3、房地产业先于宏观经济进入衰退期 4、房地产业萧条期长于宏观经济 5、景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济，与宏观经济周期相比，房 地产周期涨落快，波幅大、风险高。 图图 2-3：房地产周期与宏观经济周期：房地产周期与宏观经济周期 第三节 房地产业的经济发展效应分析 一、房地产业在国民经济中的地位 第三节 房地产业的经济发展效应分析 一、房地产业在国民经济中的地位 我国已明确将房地产业确定为我国的支柱产业， 所谓支柱产业一般地应具备三个条 件：第一，在国民经济中占有一定的比重，自身发展速度较快，对国民经济贡献巨大； 第二，产业关联度大，能带动上下游产业发展；第三、能吸纳新技术成果。 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 9 首先，房地产业不论是占 gdp 的比重，还是其增长速度，都具备支柱产业的条件。 在很多发达国家，房地产业作为本国的支柱产业，其产值占国内生产总值的比例，有的 已在两位数以上。目前我国的房地产业作为一个新兴的行业，自上个世纪 90 年代以来 得到了迅速的发展，其增长速度高出国民经济增长的速度的 1 倍，年均增长速度为 20 左右； 其产值占 gdp 的比例大约在 5左右， 其中上海等城市房地产业产值已占 gdp 的 10左右。 其次，依据产业结构关联度的标准衡量，应该充分肯定房地产业作为支柱产业的地 位。在经济活动中，各个行业之间存在着广泛的、复杂的和紧密的技术经济联系，各个 行业都需要其他产业为自己提供各种产出，作为自己的要素供给，同时又把自己的产出 作为一种市场需求提供给其他行业进行消费，作为其他的投入品进入其生产过程。产业 的这种联系被称为产业关联。房地产业对其他产业的关联效应可以分为以下三个方面： 1、回顾效应。是指房地产业的效率提高对为自己提供生产资料的部门发生的影响。 2、前瞻效应。是指房地产业对新兴工业、新能源行业的出现的诱导作用。 3、旁侧效应。是指房地产业的成长对其周围地区在社会经济发展方面所引起的作 用。 无论是哪一种效应， 房地产业都能够通过其扩张而产生诱导性投资促进其关联效应 的产业部门的发展，反过来还能推动房地产业的进一步扩张，从而推动整个产业部门的 发展，使得整个国民经济的产业结构发生变化。具体的传导过程如图 2-4 所示。 图图 2-4：房地产的产业传导示意图：房地产的产业传导示意图 房地产投资的变化 回顾效应 前瞻效应 旁侧效应 国民经济产业结构变化 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 10 资料来源：上海投资研究所： 2004 中国房地产投资发展报告 ，上海财经大学出版社，2004 年. 尤其值得注意的是，房地产业与金融业所具有的共生共荣的互动关系，更使房地产 业发展的效应可以借助金融活动的超强渗透力而对整个国民经济起到全方位的影响。 这 种全方位的影响力的发挥是与房地产投资的特性是紧密联系的。房地产投资数量大、资 金周转时间长，较一般产业的发更需要金融支持。房地产具有不可移动性和耐久性以及 抗通货膨胀的特征，使得房地产的信托、抵押成为现代信用的基础，也是最安全可靠的 投资领域。金融机构从保值的角度出发，往往鼓励人们购买房地产，或者直接投资经营 房地产，使得房地产金融投资服务成为金融业的一项主导和传统业务。在发达国家和经 济发达地区、银行用于房地产的贷款和投资，一般要占它们投资总额的 1/3，有的甚至 可以高达 70。 再次，房地产业的发展有利于高新技术的应用和扩展。无论是在土地开发、房地产 交易及评估，产权产籍管理，还是在物业管理，房地产经纪中都需要建立完善的管理信 息系统。还有房地产业的发展还可以促进新材料的研发利用、高技术的家具和办公设备 的发展。 二、房地产业的发展促进经济增长二、房地产业的发展促进经济增长 我们都知道，拉动经济增长的三架马车为投资、消费和出口，而房地产业的发展可 以在这三个方面同时促进经济增长。 1、房地产投资促进经济增长 房地产业是一个产业关联度很高的产业， 能直接或间接地引导和影响很多相关产业 的发展。因此，房地产投资的乘数效应也很大。具体来说，房地产投资将会加大对钢材、 水泥、木材、玻璃、塑料制品等建筑材料的需求。而且随着商品房质量要求的提高，对 新型材料的需求会渐渐上升。长期以来，我国经济增长一直依赖于固定资产投资的快速 增长，而房地产投资又明显地带动了固定资产投资的增长，从而扩大了乘数效应。 2、房地产消费促进经济增长 经济学中的需求，不仅是指购买的欲望，同时还必须具有购买的支付能力，在对商 品房的需求中，这两个条件都得到了现实的肯定。随着生活水平的提高，人们对住房的 需求愿望越来越高，而且，我国人均可支配收入也连年增长，金融部门也发现个人住房 贷款是一项收益高，风险低的优质贷款，也加大了贷款力度。这一切都促进了房地产业 的快速发展。据统计，我国每消费 100 元的住宅，可以带动 130-150 元的其他商品消费 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 11 1，这促进了社会总需求的增加，也促进了经济发展。 3、房地产外销促进经济增长 在我国东南沿海的一些城市，由于经济繁荣，开放度较高，都有许多境外人士在此 工作和生活，他们当中的许多人都有置业需求。比如，上海、苏州的台商群体。这一部 分群体的置业消费无疑也促进了房地产业和国民经济的发展。 第四节 经济增长引致房地产业增长三部门模型分析 第四节 经济增长引致房地产业增长三部门模型分析 我们知道经济增长可以引致房地产业的增长，原因可以用产品市场、劳动力市场和 房地产市场三部门模型来解释。经济增长可能是需求变化或供给变化造成的，下面从需 求变化和供给变化引发经济增长两个角度用三部门模型来阐述。通过以下的分析，我们 可以看到无论是哪一种类型的经济增长都会促进房地产业的增长。 假设在产品市场里存在着需求曲线 qd和供给曲线 c，要素市场上存在着劳动力要 素 l 和房地产要素 k，且 l 和 k 不能相互替代，则在经济上形成了产品市场、劳动力 市场和房地产市场的三个部门。 因为假设劳动力和房地产之间不存在替代作用，因此，对于任何的单位产出，都需 要固定数量的劳动力和房地产（al和 ak） 。单位产出成本（c）就是 alw+akr，其中 w 和 r 分别是使用劳动力和房地产的成本（即工资标准和房地产租金） 。 在图 2-5 中的第二和第三个图描述了两个要素市场：劳动力市场和房地产市场，在 这两个图中，竖直线代表了产出市场的生产水平所导致的要素需求水平。在劳动力市场 中，劳动力需求（ld）等于 alq，在房地产市场中，房地产需求（kd）为 akq。由于前 面曾假设不存在要素替代，所以这两种要素的需求仅仅依赖于产出数量，而丝毫不依赖 于要素价格。所以，要素需求线为竖直线（即完全非弹性） ，并将随着产出水平的提高 而等比例地向右平移。在这两个图中，向上倾斜的曲线代表了要素的供给情况。 在劳动力市场中，水平轴表示按劳动力的数量，竖直轴为工资除以其商品和服务的 价格（即第一个图中纵轴的价格） 。比例（w/p）可以被称为有效工资。即被价格指数或 生活费用调整后的工资标准。 从长远的角度看正是这个有效工资决定了区域劳动力的供 给。向上倾斜的供给曲线表示了为保证横轴的劳动力数量所必需的有效工资。工资增加 会造成劳动力流入，这表现为沿劳动力供给曲线向右上方移动。如果曲线相对平坦（弹 1 上海财经大学投资研究所. 2004 中国投资发展报告: 持续发展中的房地产投资. p276 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 12 性） ，那么意味着有效工资的提高会很容易地吸引劳动力；而如果曲线相对陡峭（非弹 性） ，那么就意味着很难吸引到劳动力。 图图 2-5：三部门模型：三部门模型 房地产市场的分析图与劳动力市场相同。纵轴代表房地产租金（r）,横轴是房地产 存量。 竖直线为房地产的需求情况 （kd） ， 它和产出水平呈单纯的正比关系， 即等于 akq。 供给曲线描述了保证纵轴房地产存量水平所必需的租金。一个地区要扩张，必须开发更 多的土地，这必然造成租金提高。在有地理条件约束，建筑物限制以及其他开发障碍的 情况下，供给曲线几乎会是竖直的。如果土地没有这些开发限制，那么供给曲线会是一 条更加水平的曲线，即是弹性的。图 2-5 中三个图的联系紧密。如果第一个图中的产出 需求曲线是已知的，那么，由于工资和租金已经决定了产出成本，这二者就决定了产出 水平。转到第二个图和第三个图中，产出水平又决定了要素需求，而如果要素供给曲线 产出市场 劳动力市场 房地产市场 p q q d alw+akr=c w/p l k r ks ls akq=kd alq =ld 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 13 是已知的，要素需求又决定了要素价格。如果这三个图的解在这个系统内部互相符合， 那么该区域就处于平衡状态。 在第一个图中， 出 q 和 p 的值可以导出在另外两个图中的 w 和 r，再回到第一个图中，w 和 r 又决定了最初 q 和 p 的交点。在这种平衡状态下， 经济是稳定并且没有增长。 图图 2-6：三部门模型：需求发生变化：三部门模型：需求发生变化 我们再来看因需求导致增长时引发的一系列变动，在图 2-6 中，一开始处于平衡状 态，该平衡状态由三个市场中各个初值决定：q0，p0，l0，w0，k0和 r0。需求的增加首 先造成第一个图中的需求曲线上移，由 qd到 qd，在当前区域产出成本水平下，该上移 导致生产需求的大同度增加到 q，在第二个和第三个图上，产出的预计增长使要素需 求曲线向外平移，劳动力需求从 alq0增长到 alq，房地产需求从 akq0增长到 akq。为 产出市场 劳动力市场 房地产市场 p q q d alw0+akr0=c0 w/p l k r ks ls akq0 alq0 alw+akr=c alq p0 p q0qq w/p w0/p0 akq r r0 l0 l k0k qd 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 14 了保证增加的劳动力，名义工资必须增加到 w，而由于价格也要增加，所以名义工资 的增长必须足够大，才能使被更高的价格调整后的有效工资增长，达到 w/p。同样道 理，在房地产市场中，需求增长引发了房地产租金水平的增长，达到 r，与初始平衡状 态相同，新的这组解必须内部相符。新的要素价格（w，r）产生了新的生产成本 c， 通过这个生产成本和新的产出需求曲线， 可以得出在新的要素水平下满足要素供给的要 素需求。这样，就得到新的平衡状态为：q、p、l、w、k和 r。 在需求增加的情况下，产出、就业和房地产存量必然都增加；而且更重要的是， 产出价格、房地产租金也都会增加。这时，工资的增长总会大于商品价格增长，而商品 价格的增长总会大于房地产租金增长。工资必须比商品价格增长得快，这样才能保证有 效工资的增长，从而保证吸引增加产出所需要的新增劳动力。由于产出价格增长是要素 成本增长的加权平均，而工资比价格增长得快，所以租金不会比价格增长得快。 综合以上所述可以得到这样的结论：在需求导致增长时，产出价格、工资和房地 产租金都会增加，同时产出产量、就业人数和房增和存量也会增加。在工资方面的增长 百分比一定大于价格的增长百分比， 而价格的增长百分比一定大于房地产租金增长百分 比。 我们再来看供给导致增长时引发的一系列变动， 在图 2-7 中， 一开始处于平衡状态， 该平衡状态由三个市场中各个初值决定：q0，p0，l0，w0，k0和 r0。劳动力供给的变化 体现在第二个图中，供给曲线由 ls平移到 ls。该曲线水平方向移动的距离代表新增加 的劳动力数量。如果产出水平保持不变，那么劳动力需求也保持不变（为 alq0） ，有效 工资会降低，且低于图上标定的水平 w/p。这会造成当初注入的劳动力（供给曲线最 初的平移）又等量地离开了该区域。不过，由于工资变低，在第一个图中的生产成本降 低，这样会造成产出增加。进而增加了对劳动力的需求，使之由 alq0平移到 alq。最 终，工资会仅仅降低到 w/p的水平，这会使就业由 l0增长到 l。实际上，由于生产成 本降低， 新来的劳动力只有一部分而不是全部都会被产出增长所吸收。 成本之所以下降， 是因为要吸收新增的劳动力，工资必然下降。尽管产出价格和劳动力工资在各自的市场 中都下降了， 但在房地产市场中， 为了给新增的劳动力提供房屋， 租金水平一定会上升。 综上所述可以得出以下结论：当发生供给导致的增长时，产出价格和工资会降低， 而产出数量和就业会升高。工资降低的百分比将大于价格降低的百分比，房地产存量会 增长，迫使租金增长。 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 15 图图 2-7：三部门模型：劳动力供给发生变化：三部门模型：劳动力供给发生变化 第五节 政府对房地产发展的作用分析 第五节 政府对房地产发展的作用分析 因为房地产市场的特征，注定其是一个需要政府来调控的市场，而且政府的政策对 房地产业的发展影响极大。政府政策对路，则可促进房地产业的健康发展；反之，则可 干扰市场，不利于房地产业的健康发展。政府对房地产业的发展主要有以下几个作用。 一、对土地的控制一、对土地的控制 政府对土地利用进行控制的中心任务是消除土地利用的外部因素的侵害， 防止私人 滥用土地，避免环境公害和生态的破坏。对土地利用进行控制的主要形式是各级政府颁 产出市场 劳动力市场 房地产市场 p q q d alw0+akr0=c0 w/p l k r ks ls akq0 alq0 alw+akr=c alq p0 p q0q w/p w0/p0 akq r r0 l0 l k0k ls 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 16 布和实施的与土地利用有关的管理法规和城市规划。 对土地的控制可以扩展到具体的土地利用和安排、土地的细分和开发管理问题，有 三种手段： 1、分区规划条例。将目标地区划分为居民区、商业区、工业区、或合三者为一区。 2、细分条例。连同分区规划条例一起用来贯彻政府的土地利用规划。其宗旨在于 维护城市公众利益，并使政府承担公共设施的正常运转与维修保养之责。 3、建筑法规。是为了维护公众健康与安全而订立的，其宗旨在于防止建筑结构上 的缺陷和其他隐患。在房地产开发过程中，政府部门对工程进行查验，以保证工程建造 符合最低限度的安全标准。 二、提供公共产品二、提供公共产品 政府之所以对房地产业进行干预，还有一个重要的原因，就是因为基础设施（如交 通运输系统、水电煤气系统）是一种公共产品，只有由政府经营才行。因为房地产的外 部效应明显，政府提供的公共设施对于房地产业的发展具有重要的引导作用。 三、提供土地使用权三、提供土地使用权 在我国，城市、工矿区和建制镇的土地是国有的，国家因建设需要还可以征用集体 所有的土地。而私人只有土地的使用权，还是国家在一定年限内出让的。所以政府可以 通过土地批租的数量和性质来调控房地产业的发展。 四、货币政策和财政政策四、货币政策和财政政策 货币政策直接影响金融市场，由于房地产市场与金融市场的不可分割性，政府的货 币政策对房地产业的发展影响极大；而政府的财政政策，通过税收，购买性支出和转移 性支出对于房地产业的发展影响也很大。 五、维护房地产市场的秩序五、维护房地产市场的秩序 房地产市场是一个低效率的市场，信息不对称的现象严重，常有虚假广告、合同陷 阱之类损害消费者权益的现象发生。政府有责任维护房地产市场的正常的经营秩序，提 供相关的交易信息，避免此类现象的发生。 六、住房保障体系的建立和完善六、住房保障体系的建立和完善 房地产是人类必不可少的生活必需品，做到“居者有其屋”是政府的责任，以前城 市住房由国家提供，现在改成市场化，对于那些买不起商品房的居民，政府应建立和完 善住房保障体系，使得这类居民买得起或住得上房屋。住房保障体系对房地产市场的调 节作用也是巨大的。 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 17 第六节 房价高涨的成因与政府的调控过程 第六节 房价高涨的成因与政府的调控过程 自 2000 年以来，房价高企就成为了一种世界性的现象。在世界范围内，房屋实际 价格的上涨从未如此迅速，从未发生在如此众多的国家。从美国、英国、澳大利亚到法 国、西班牙和中国，在 2000 年股市泡沫破裂之后，房地产价格就一直在上涨。2 自 2002 年以来，中国各大城市的房价都呈持续上涨的趋势，尤其是在长江三角洲 一带的房价上涨极快。厦门市的房价也在持续上扬中。例如厦门市商品住宅的均价由 2002 年第一季度的 3227 元达到 2005 年第一季度的 4571 元， 三年内净增 1344 元， 涨幅 41.64%。 从上面的分析来看，房价高企是目前世界是共同面临的问题，在中国、在厦门也同 样引人关注。现就中国房地产市场上房价高企的原因、危害以及政府的调控分析如下： 一、房价高企的成因一、房价高企的成因 1、需求旺盛 图图 2-8：中国城市化进程：中国城市化进程 中国城市化进程 0 10 20 30 40 50 1978 1980 1985 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 年份 百 分 比 资料来源：作者根据中国统计年鉴 2004 年资料作图 不可否认，总体来讲，房地产的有效需求的旺盛支撑了高涨的房价。第一、对以往 住房条件的报复性需求。我国一直以来都是实行住房配给制度。只是在上世纪 90 年代 2 房价下跌之后. 英国经济学家, 2005-6-18. 厦门大学硕士研究生论文 厦门市房地产业发展问题研究 18 开始，加快了住房改革的步伐，开始试行和执行住房商品化，广大城市居民已经压抑了 多年的住房需求被释放了出来。随着人民生活水平的提高，住房需求大量增加。这里， 很大一部分是因为对以前住房条件不满而产生的报复性需求。第二，城市化进程的发展 扩大了需求。目前我国的城市化进程比较低，但发展迅速，到 2003 年底，中国城市化 率达到了 40.53%（见图 2-8） ，比 1993 年的 27.99%增加了 12.54 个百分点，10 年之间， 我国约有 1.25 亿人从农村走向城市， 这里存在的巨大的房地产需求在世界范围内也是少 见的；第三、经济的发展，城市的建设需要大量的生产资料，而房地产作为一项重要生 产资料（工业、商业、服务用房等）也得以被大量开发。 2、政策倾斜 1997 年的亚洲金融危机虽然未使我国的发展停滞或倒退， 但也极大地影响了我国的 经济发展，我国外贸出口增幅从这一年的 21%猛跌至 1998 年的 0.5,利用外资也跌至 20 年来的最低水平， 国内投资也呈疲软趋势。 面对着拉动经济增长的三架马车之中的两 架马车运行困难，国家启动了扩大内需的政策。财政政策方面，从 1998 年到 2002 年， 五年累计发行长期建设国债 6600 亿元，加之银行配套资金和企业资金，用于基础设施 和基础产业建设，有效地促进了投资的快速增长；在货币政策方面，自 1996 年以来， 中央银行连续下调利率，并于 1999 年 9 月开征利息税，同时适度增加货币投放和信贷 投放；在启动消费需求方面，通过提高城镇中低收入阶层的收入水平，延长节假日，完 善消费政策、改善消费环境以及扩大高校招生等措施，加之进一步建立健全社会保障制 度，整顿市场经济秩序，有效地扩大了居民消费。 由于房地产业的产业关联度大，国家有意使之成为扩大内需的急先锋，在政策和宣 传上都在向房