南京江北小产权项目营销战略

小 产 权 营 销 战 略 继续“飙涨”还是“萎缩” 楼市大环境 一 1、 09年南京楼市 用“一路飙涨”来形容 09年的南京楼市再恰当不过，可以说南京楼市在一夜之间又回到了 07年的极速时代！ 09年 1-6月，全市商品住宅共上市 238.69万平米，销售面积为 456.15万平米。 09年 7-11月，南京有近 46家新盘推出，新上市的房源总量超过 2万套，加上上半年库存的 3.2万套房源，下半年南京房地产市场上有近 5万套房源待售，供应量相对充足，价格更是一路飙涨。 1、 09年南京楼市 受益于 08年需求延缓至 09今年上半年集中释放及宏观经济环境中人们对通货膨胀预期的加大，从而导致了投资成分的逐渐上升，更使得房地产行业在 09年一夜之间峰回路转。 在 09上半年阳春行情的影响下，改善型需求和投资型需求逐渐入市，将缓解自住型刚需后劲不足的压力，支撑后市需求。在外围市场呐喊叫好的推动下，央企一掷千金频频拍出地王。在舆论导向、城市规划及供、需两旺的形势下，南京房价出现了一次次的报复性上涨。 2、 2010年楼市调控 09年末中央经济会议召开，提出抑制投机购房。 12月 9日，营业税免征年限由 2年改 5年。 12月 14日晚间，国务院常务会议提出“遏制部分城市房价过快上涨势头”的要求。 12月 17日，财政部、国土部等五部委出台 进一步加强土地出让收支管理的通知 ，明确开发商今后拿地首付不低于 50%。 最后到遏制部分城市房价上涨过快势头 2、 2010年楼市调控 一系列动作表明，房地产政策收紧已是箭在弦上，楼市或将面临新拐点。 一连串的政策收紧信号释放，原本对明年充满信心的部分开发商也犯起了嘀咕，明年房价是趋稳或是下滑将难以预料。 3、对 2010年楼市的预期 与 2009年近 30个上市新盘相比， 2010年 70余家新盘上市量无疑是翻了一番有余。如果明年供应量加大，那么今年的供小于求的局面将不复存在，南京楼市将会重新进入平衡期 2009年对于购房者和开发商来说都是疯狂的一年，抢购从年初一直延续到年尾。为了赶上优惠政策的末班车， 12月份不管是新房和二手房都创下了 历史新高。在上演最后疯狂的同时 2010年的市场也在被大量透支，预计明年的购房需求量必将萎缩。 3、对 2010年楼市的预期 “ 经过了 2009年房市成交量的疯长，有多少需求还将持续到明年，有多少人会在明年买房。”成为开发商对 2010年楼市的思考！ 天时、地利、人合 项目区域环境 二 项目区域环境 1、项目行政环境 汤泉镇地处浦口区西北部。南依老山，与老山林场搭界，北临滁河，与安徽省滁州市毗邻 ，西连汤泉农场，西南与星甸镇、东北与永宁镇接壤。 全镇总面积 45平方公里，人口 3.1万人 ,素以温泉、苗木著称，有“十里温泉带、百亩九龙湖、千年古银杏、万只白鹭林、亿株雪松田”等生态资源和秀美景观。 2007年，汤泉镇与盘城镇、桥林镇同时撤镇设立街道。区域发展等级再次提升，在南京大城市范围内发展地位得到了新的支持。 项目区域环境 项目区域环境 2、项目人文环境 地热 资源丰富，有“十里温泉带”之称。 境内名胜古迹甚多， 惠济古寺历史悠久。 雪松、蜀桧、龙柏、白 玉兰、广玉兰等观赏苗木和花卉覆盖全镇，成为闻名全国的“苗木之乡”。 项目区域环境 3、项目经济环境 农业有特色 ， 农业以种植观赏性苗木为主 ， 是全国最大的雪松繁育基地 。 工业有基础 ， 以生产输变电铁塔产品为主 ， 是全国乃至亚洲最大的铁塔生产制造基地 。 三产有潜力 ， 以温泉开发为特色 ， 以会务 、 旅游 、 渡假为主 。 项目区域环境 4、项目城市规划 江北新城市规划 作为一城三区重点建设的对象之一，江北新市区酝酿着巨大的发展潜力。高新产业区、科教大学城、科技研究中心、化工产业区等多方位发展思路将为江北未来新市区建设添砖加瓦，浦口将成为容纳百万人口的江北重镇。 项目区域环境 多条过江通道规划 南京过江通道总体规划 明确提出，在结合沪宁高速铁路和地铁线路调整的基础上，南京最新的过江通道规划数确定为 10个。分别是规划大胜关过江通道、长江三桥、规划江心洲过江通道、纬七路过江通道、纬三路长江大桥、长江大桥、规划上元门过江通道、长江二桥、长江四桥和规划龙潭过江通道。 高端别墅，价格高、起点高 汤泉楼市现状 三 1、山河水 “ 山河水”别墅区占地 630亩，全部规划建设独幢别墅，共300余幢，采用新北美风格的建筑形态，由国际知名香港中域（ Centreland）建筑设计公司担纲总体规划和建筑设计。 汤泉楼市现状 1、山河水 别墅坐落在老山比较平缓的坡地上，周边是群山环抱、风光旖旎的山水生态环境。依托汤泉和老山原生的景观生态环境，利用别墅区坡地和沟谷连绵起伏的有利地形，建设自然生态的别墅景观。别墅区超五星级会所设置室内泳池，提供高级商务酒廊、健身中心等多种服务功能。 汤泉楼市现状 1、山河水 在售五期福布山依照山坡的地形和朝向，为每栋别墅设计了三重庭院。福布山的园林系统采用 5重景观处理的手法，按照 6重植物种植体系，实施植物的同纬度全冠移植，近 400种名贵树木和花草，从灌木到百年老树，都呈现在福布山的庭园中。 汤泉楼市现状 1、山河水 2009年 05月 08日山河水 5月1-3日在南京德基广场亮相“南京高端别墅联合 展”。期间推出中央蓝溪组团 16席珍稀中心水景独栋别墅。 2009年 09月 23日项目 1-4期售完，五期“福布山”组团10月开盘，面积 370平米左右，价格 400多万 /套。 汤泉楼市现状 2、大吉山水田园 大吉山水田园位于汤泉古镇，南眺老山，东近九龙湖，西临千年禅院惠济寺，占地面积约 10万平方米，建筑面积约 7万平方米，环境优雅，交通方便。 小区为纯联排别墅社区，共348户，实现温泉入户，户型面积在 82-145 ，每户均有前庭后院露台天井等多重品味空间赠送。 汤泉楼市现状 2、大吉山水田园 小区融徽风雅韵及江南园林风格于一体，采用组团庭院式布局，11种面积套型住宅均分南北两种入口，入口门相对布置两排形成小组团，若干小组团组成大组团，住宅入户大门设小庭院，住宅后部设后花园。每户内均有私家后院，组团院落式布局，与水系、长廊小道配合，营造新的江南园林式风格。 汤泉楼市现状 2、大吉山水田园 2009年 10月大吉山水田园推出温泉独院联排别墅，面积 82160平米，总价 80 120万。 2009年 12月大吉山水田园在售125和 156平米的联排，还剩 20套左右，均价 8400元 /平米。目前购房一次性付款享受 98折，按揭享受 99折优惠。北区别墅即将推出，北区共 102套，面积 180240平米，推出时间待定。 汤泉楼市现状 3、待建项目（东方国际温泉城） 南京汤泉东方国际温泉城是现代化江北新城十大功能区之一，规划范围东至宁淮高速高架桥、西至 312国道高架桥、南至老山、北至宁西铁路，占地面积约 15平方公里。项目所在地汤泉街道自然资源丰富，树木繁茂，山林景观突出，是全国著名的苗木之乡，被人们誉为“森林中的绿洲”。 汤泉楼市现状 3、待建项目（东方国际温泉城） 汤泉境内拥有高质量的温泉及冷泉，集观赏、饮用、洗浴、理疗等多功能为一身。温泉久负盛名，富含多种化学元素和矿物质，具有良好的治疗、理疗和保健作用，冷泉为优质天然含锶偏硅酸低钠饮用矿泉水，有较高开发利用价值。 汤泉楼市现状 3、待建项目（东方国际温泉城） 温泉城已确定第一个建设项目 汤泉东方国家温泉公园，占地4800亩，核心区 2700亩，含东方国家温泉展览中心，汤泉创意工坊，总部度假基地，国际 SPA水疗康复中心，茉莉花园歌剧院，温泉假日酒店，温泉花园会馆，温泉主题嘉年华，森林野外拓展训练，小镇风情商业街区等建设内容。 汤泉楼市现状 知己知彼，方能百战不殆 小产权现状 四 小产权的现状 “ 小产权”作为一种经济现象，也是在近 20年，骤然间在城乡结合部风生水起、遍地开花。它的存在与以下条件有关： 第一，土地分属国家与集体所有； 第二，城市房地产用地不足而导致房价虚高； 第三，对集体土地征用的补偿明显低于市价。 为什么会有小产权的存在？ 小产权的现状 周边小产权项目 1、泉西村村部别墅区 泉西村村部别墅区占地近 60亩，现已开发独栋别墅 25幢，计划年底前完成全部土建工程，等待明年开春进行绿化施工。泉西村别墅区用地方整、视野开阔，南向为老山及规划中的东方温泉城，自然环境优雅、投资潜力无限。 自身小区设立温泉会所，提供小区业主及游客休闲、用餐等服务。小区预估销售价格在 4000-4500元 /平之间。 小产权的现状 周边小产权项目 2、永宁侯冲小区 侯冲小区地处永宁镇中心，位于老山版块。小区占地近 200亩，主要以联排别墅和公寓为主，联排售价 2400元 /平，公寓均价 1700元 /平。 侯冲小区主要以规模大、环境好深受周边及南京客户的青睐。特别是小区以生态环保为主题，采用秸秆供气和太阳能供电等环保节能设施，多次接待省及国家相关领导的视察，在客户心目中建立了良好的口碑效应。 小产权的现状 周边小产权项目 3、六合东吴水苑 东吴水苑位于六合区横梁镇灵岩山脚下 。 地处横梁镇镇中心 ， 是六合区唯一一个纯独栋别墅项目 。项目总占地 150亩 ， 总建 3万方 ， 容积率仅有 0.3，绿化率高达 65%， 项目建有 124栋别墅 。 小区 124栋别墅中 ， 中式别墅 50栋 ， 西式别墅 74栋 。 建筑风格的不同满足了不同年龄 ， 不同层次客户的需求 。 户户 300平方超大庭院 ， 给人田园的惬意生活 。 2000元 /平方的单价 ， 60万左右的总价更是吸引了一大批南京的客群 。 小产权的现状 周边小产权项目 4、桥林雅苑 桥林雅苑位于浦口区桥林街道西山村。紧邻千亩西山生态园，自然环境得天独厚。项目总占地 250亩，项目建有 180栋联排别墅和 100套公寓，规模宏大。 质感的外立面设计吸引了大量经过江星桥公路的客户，价格下半年一直 2500-2800元 /平之间。 小产权的现状 周边小产权项目的特点 1、小区规模大，前期规划相对较完善。 2、产品特点鲜明突出，对客户吸引力强。 3、价格适中，满足小产权客户占便宜的心理。 4、小区周边环境优雅，适宜居住。 充分认识自身，有效把握市场 市场结论 五 市场结论 市场预期 综合以上分析，经过 09年商品房市场井喷式的发展， 2010年到底是延续 09的一路凯歌，还是平稳发展或将哀鸿遍野。 我们无法预测未来，但从中央经济会议之后对房地产做出的政策调整来看， 2010年的楼市并不让开发商乐观。 市场结论 推盘计划 鉴于以上分析，针对明尚雅苑的现状我们提出如下建议： 全新包装 低开高走 小步快跑 市场结论 建议价格 结合后期推盘计划，我们建议销售价格如下： 独栋别墅 ： 3200-3500元 /平方 双拼别墅 ： 3000-3300元 /平方 联排别墅 ： 2800-3000元 /平方 做市场的“抢跑者” 营销策略 六 营销策略 1、 07开工建设，无整体规划。 2、周边环境差，多为农民自建房。 3、小区规模小，可信度低。 4、周边小产权别墅多，价格混乱。 5、产品无特色，缺乏宣传推广。 项 目 现 状 营销策略 1、建立专业的营销渠道。 2、优化产品，增加附加值。 3、建立项目试范区，样板房。 4、建立项目专署接待中心。 我 们 怎 么 办 营销策略 山 、 湖 、 林 、 泉 、 寺 项目的中心思想 营销策略 1、山中林墅，写意人生！ 2、泉边美墅，得意人生！ 3、释放情杯，与山水相融！ 4、山、湖、林、泉中的别样生活！ 主 广 告 语 营销策略 1、林 泉 墅 2、林泉 上院 案 名 营销策略 媒体支持 1、户外：高炮、路旗、工地看板、售楼处门头。 2、平面媒体：现代快报分类广告、杂志（视具体 定）。 3、小众媒体：汤泉各大宾馆易拉宝、桌卡等。 4、活动营销：“新年祁福”、“寻找春天”、“钓鱼比赛”等（根据工地进度定）。 5、数据库营销。 营销策略 1、对外接待售楼处 2、办公用品（电脑、电话、宽带、办公桌椅、办公耗材）等。 3、鸟瞰图、彩色总平图、房屋单体效果图、户型图、家配图、景观图等。 4、销售道具：整体沙盘、单体模型、单页、展板、生活机能图、交通图、海报等。 物 料 准 备 营销策略 1、位置：要求沿银泉路，离项目步行十分路程 2、面积： 100平米左右（有独立卫生间） 3、装修风格：简洁、大方 4、色彩要求：以暗红或米黄为主，暖色基调 5、功能区：控台区、接待区、展示区、服务区（待定）