（金融学专业论文）货币政策视野中的房地产金融风险管理.pdfVIP

河南大学硕上生学位论文 摘要 中国房地产金融的发展，是随改革开放的不断深化，随着城市住宅制度与土 地使用制度的改革，以及房地产业的复苏和发展，而逐步发展起来的。在我国正 式加入w t o 之后，研究市场经济条件下的资金融通与投资效益，将成为房地产 经营与决策的核心问题。在房地产商品化、货币化的大趋势下，做为货币政策制 定者的央行，研究房地产金融风险以及如何更为有效的运用货币政策对其风险进 行管理，对我国房地产金融在21 世纪保持可持续发展是极其重要的。 近年来，随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城 市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的 增长点和消费热点。随着房地产金融快速发展，其对房地产业的发展发挥着举足 轻重的作用，。成为房地业发展的重要支撑。然而房地产业是一个高风险的行业， 房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风 险。我国现行的金融体制及信贷操作方式，使房地产金融机构，特别是提供产业 资金的商业银行所面临的信用风险、利率风险、流动性风险和政策法律方面的风 险难以通过有效的机制和适当的途径加以释放，使金融机构缺乏扩大发放住房贷 款制度激励的同时也承担了大量的金融风险。但政府又极力想通过扩大住房抵押 贷款这种扩张性的金融政策来扩大国内住房需求以促进住宅产业的发展，这使房 地产金融机构陷入一个两难的境地。日本、东南亚金融危机等历史教训都表明， 房地产金融风险具有极大的危险性，一旦爆发，将迅速波及到整个金融体系甚至 影响整个国民经济的稳定和发展。因而采取积极措施防范房地产金融特别是商业 银行的房地产金融风险已是刻不容缓。 本文研究是从货币政策视野的角度出发，正文共分为五个部分： 第一部分：阐述了本课题的选题背景、选题意义和国内外的研究现状，阐明 了研究房地产金融风险的必要性，以及研究的方法和主要内容以及研究的重点和 难点，主要采用了系统分析、动态分析、定性与定量研究相结合的方法。 第二部分：论述了我国房地产金融体系的发展，给出了房地产、房地产业及 房地产金融概念的界定，回顾了我国房地产金融的发展历程，同时风险主体的不 t 河南大学硕士生学位论文 同划分，分为了房地产金融机构内在的风险、房地产企业和个人的信贷分险。 第三部分：对房地产金融风险的内涵和特点做出了阐述。并根据金融机构内 在风险、房地产企业信贷风险和个人信贷风险的划分，分别对这三种风险做剖析， 提出了建立我国的房地产风险监测指标体系。 第四部分：分析了货币政策和房地产金融风险的关系，阐述了我国的货币政 策作用于房地产市场的传导机制，采用i s l m 模型和实证的方法，对我国货币政 策对房地产市场影响的有效性进行了定性和定量分析，为货币政策对房地产市场 调控的有效性提供了依据。 第五部分：阐述了如何更好的运用货币政策对房地产金融风险进行防范的策 略。 关键词：房地产金融风险货币政策风险管理 i i 河南大学硕上生学位论文 a b s t r a c t c h i n a sr e a le s t a t ef i n a n c eh a sb e e nd e v e l o p e da c c o m p a n i e dw i t ht h ed e e p e n i n go f r e f q 舯a n do p e n i n g ，t h ei n n o v a t i o no fu r b a nh o u s i n gs y s t e ma n dl a n du s i n gs y s t e m r e f o r n l ，a n dt h er e c o v e 拶a n dd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t 巧a r e rc h i n aj o i n e di n w t o ，s t u d i e so ff u n d sa c c o m m o d a t i o na n di n v e s t m e n tr e s u l t su n d e rm a r k e te c o n o m y c o n d i t i o nh a v eb e c o m et h ec o r eq u e s t i o no fr e a le s t a t em a n a g e m e n ta n dp o l i c y m a k i n g u n d e rt h em a j o rt e n d e n c yo fr e a le s t a t ec o m m e r c i a l i z a t i o na n dm o n e t i z a t i o n ，t h e r e s e a r c ho nr e a l - e s t a t ef i n a n c i a lr i s ka n dr e l a t i v ep r e v e n t i o ni s e x t r e m e l yi m p o r t a mi n k e 印i n gt h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c ei nt h e2 1s tc e n t u 拶 i nr e c e n ty e a r s ，a l o n gw i t hu n c e a s i n ga d v a n c e m e n to ft h eh o u s i n gs y s t e mr e f o mi n c h i n a ，s w i r 铲o w t ho ft h en a t i o n a le c o n o m ya n du r b a n i z a t i o n ，c h i n ar e a le s t a t e i n d u s t 拶p r e s e n t sas i t u a t i o no fh i g h s p e e dd e v e l o p m e n t ，w h i c hh a sg r a d u a l l yb e c o m ea n e wg r o w t hp o i n to fn a t i o n a le c o n o m ya n dc o n s u m p t i v eh o ts p o t a l o n gw i t hr a p i d d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ef i n a n c e ，w h i c hi sp l a y i n gap i v o t a lr o l ei nt h ed e v e l o p m e n to f r e a le s t a t ei n d u s 仃y ，i th a sb e e na ni m p o r t a n ts t m to fr e a le s t a t ei n d u s t 叮d e v e l o p m e n t h o w e v e r ，t h er e a le s t a t ei 1 1 d u s t 拶w a sh i g hr i s kb u s i n e s s ；t h er e a le s t a t ef i n a n c e i n e v i t a b l yu n d e r t a k e st h eh i g h “s ko ft h er e a le s t a t ei i l d u s t 拶w h e ni ts u p p o r t sm er a p i d d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t ei n d u s t r y c h i n a sp r e s e n tf i n a n c i a ls y s t e ma n dt h ec r e d i t o p e r a t i n gm o d ec a u s et h er e a le s t a t ef i n a n c i a lo 唱a n i z a t i o n ，e s p e c i a l l yt h ec o m m e r c i a l b a n kt h a tp r o v i d ei n d u s t 巧f 弧d ，h a v ed i 衔c u l t yi nr e l e a s i n gc r e d i tr i s k ，t h ei i l t e r e s tr a t e r i s k ，t h el i q u i d i t yr i s ka n dt h er i s ko fp o l i c ya n dl a wt h r o u g he 艉c t i v em e c h a n i s ma n d s u i t a b l ew a 弘a n dt h ep r e s e n tf i n a n c i a ls y s t e ma n dt h ec r e d i to p e r a t i n gm o d ea l s om a k e t h ef i n a n c i a lo 唱a n i z a t i o nb e a ram a s so ff i n a n c er i s ka tt h et i m eo fl a c k i n gad r i v i n g s y s t e m w h i c h le x p a n d sm ep r o v i s i o n o fh o u s i n gc r e d i t a tt h es 锄et i m e ，t h e g o v e m m e n tw a n t e dt oe n l a 玛et h ed o m e s t i ch o u s i n gd e m a n dt op r o m o t eh o u s i n g i n d u s t i yd e v e l o p m e n tb ye x p a l l d i n g t h eh o m em o r t g a g ew h i c hw a sak i n do f e x p a n s i o n a r yf i n a n c ep o l i c y ，a n dt h a tm a d er e a le s t a t ef i n a n c i a lo 略a n i z a t i o nf a ui n t o t t t 河南大学硕士生学位论文 d i l e m m a h i s t o r i c a ll e s s o n si n d i c a t e dt h a t r e a le s t a t ef i n a n c er i s kw a se n o m o u s 0 n c e b r o k eo u t ，i tw o u l dr a p i d l ya f f e c tt h ew h o l ef i n a n c i a ls y s t e ma n de v e na f f e c tt h es t a b i l i t y a n da d v a n c e m e n to fm ew h o l en a t i o n a le c o n o m y t h e r e f o r e ，w es h o u l du 唱e n t l yt a k e p o s i t i v em e a s u r e st og u a r dr e a le s t a t ef i n 肌c e ，e s p e c i a l l yc o m m e r c i a lb a n k sr e a le s t a t e f i n a n c i a lr i s k t h et h e s i sm a i n l yc o n s i s t so ff i v ep a r t s f r o mt h ev i e w p o i n to fm o n e t a 巧p o l i c y ；i t f i r s t l y i n t r o d u c e st h e d e v e l o p m e n t o fc h i n ar e a le s t a t ef i n a i l c i a l s y s t e m ， a n d c o m p r e h e n s i v e l yd i s c u s s e sr e a l e s t a t ef l n a n c ec o i l i l o t a t i o n ，c h a r a c t e r sa n dc h i n a s d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e 行n a n c e ；i ta n a l y s e sc h i n a sr e a le s t a t en n a n c e ss o r t sa n d c a u s e sf r o ma s p e c t so ff i n a n c i a lo 唱a n i z a t i o n s s y s t e ma n dm a n a g e m e n t ，r e a le s t a t e e n t e r p r i s ec r e d i t a n d p e r s o n a lc r e d i t ，a n dg i v e sc o l t e s p o n d i n gj u d g m e n t ； t h e ni t d i s s e r t a t e st h er e l a t i o nb e 押e e nm o n e t a 巧p o l i c ya n dr e a l e s t a t ef l n a n c i a lr i s k ，e x p o 蚰d s m o n e t a qp o l i c y st r a n s m i s s i o nm e c h a n i s mt or i s km n c t i o na n dm a k e sq u a l i t a t i v e 、j i ，i t h i s - l mm o d e la n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i st ot h ea 由u s t i i l e n te 仃e c to fm o n e t a 珂p o l i c y ， a c c o r d i n g l yp r o v e sm o n e t a 拶p o l i c y sa v a i l a b i l i t yt or e g u l a t er e a le s t a t ef m a n c i a lr i s k ； f i n a l l y ，o nt h eb a s i so ft h ef i o r e g o i n gr e s e a r c h ，p r o c e e d i n gw i t hm o n e t a 巧p o l i c y s o b j e c t ，o p e r a t i o n a n dr e l a t i v e r e g u l a t i n gp o l i c i e s c o o p e r a t i o n ， i t p u t s f o r w a r d s u g g e s t i o n so nb e t t e re x e r t i n g 【o n e t a l yp o l i c yt om a n a g ec h i n a sr e a ls t a t e6 n a n c e r i s k k e yw o r d s ：r e a l e s t a t ef i n 觚c i a lr i s km o n e t a 拶p o l i c y r i s km a n a g e m e n t 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位中请。本人郑重声明：所呈交酌学位论文是 本人在导师酌指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 文串特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过的研究戍粟，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 段保存、汇编学位论文( 纸质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 釜名： 2 0o ：；年6 月6 自 学位论文辅导教师签名：超! 逐至 2 0o 蓄年舌月盈 河南大学硕上生学位论文 1 1 选题背景和研究意义 1 1 1 选题背景 1 导言 居民住房是关系国计民生的大事，世界上很多国家对于居民住房产业都有明 确的产业政策和与之配套的法律法规，来规范住房市场的健康发展。我国十六大 也提出建设小康社会关键要看居民的住宅。近年来，在国家一系列鼓励住房消费 政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有 效启动，呈现供求两旺的发展势头。房地产对于改善居民居住条件、带动相关产 业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区和部分中心城市出现了 房地产投资增幅过大、土地供应不当、市场结构不尽合理、房地产价格高涨、商 品房空置率上升较快、高级写字楼出现过热现象等问题。 据国家统计局2 0 0 4 年公布的数据显示：商品房平均销售价格上涨呈加速之势。 一季度商品房平均销售价格比上年同期增长6 7 ，上半年增长1 1 6 ，一至三季 度增长1 3 0 ，全年商品房平均销售价格为每平方米31 3 7 元，同比上升1 4 0 ， 为1 9 9 8 年以来的最高增幅；2 0 0 4 年，房地产开发投资延续了2 0 0 3 年强劲增长的 势头。一季度完成投资1 8 2 0 亿元，比上年同期增长4 1 1 ，上半年完成投资4 9 2 4 亿元，增长2 8 7 ，前三个季度完成投资8 2 5 7 亿元，增长2 8 3 ，全年完成投资 1 3 1 5 8 亿元，增长2 8 1 ；经济适用房投资却出现了负增长，全年投资6 0 6 亿元， 同比下降了2 5 个百分点。2 0 0 5 年一季度在2 0 0 4 年同期较高增幅的基础上又增长 2 6 7 ，高于全社会固定资产投资增幅。有1 3 个省区市房地产开发投资增幅超过 3 0 ，其中6 个地区超过5 0 ，最高的达到1 1 5 1 。 高速增长的房地产投资使我国金融机构中房地产金融业务的风险日渐增加， 1 中国人民银行网站h t t p ：肌v 聃眦p b c g o v c n 河南大学硕士生学位论文 金融机构信贷资金既要支持房地产市场发展，为全面建设小康社会做出积极贡献， 又要切实加强房地产信贷风险管理，警惕房地产泡沫的出现，保障信贷资金安全， 维护金融体系稳定。因此，房地产业作为当前经济热点，其快速发展及由之引起 的金融风险问题有着重要的现实意义。 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服 务活动中，由于各种不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离， 从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融对房地产业发展的支持贯穿于房地产的 开发、销售等各个环节，是房地产业稳定和发展的重要保障。房地产业又是国民 经济发展的支柱产业，作为资金密集型产业，房地产业的资金需求量大、使用周 期长，对金融业的依赖程度也较大。但我国的房地产金融正处于起步阶段，远落 后于房地产业的发展，存在许多诸如开发资金过多依赖于银行、土地储备制度不 完善、个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险以及商业银行和其他金融机构 存在经营不理性、不科学、刁 规范等等的问题。这些都造成了我国房地产市场的 不稳定，而房地产业单一的融资渠道又使得大量的房地产金融风险聚集于商业银 行。一旦风险爆发，将给我国的房地产金融业乃至整个金融体系的稳定带来巨大 的冲击，造成巨额的损失甚至引发金融危机，波及整个国民经济的稳定发展。 针对这一基本完全依赖于银行的房地产业发展模式，其所引起的金融风险央 行必须特别加以重视。自2 0 0 3 年以来，中国人民银行已经陆续出台了一系列政策， 其核心就是提高商业银行和开发企业自有资本金率，严控信贷规模、加息、取消 个贷优惠等，旨在抑制房价的快速上涨和房地产投资过热以减小房地产金融风险。 而且作为政府宏观调控下的市场经济国家，如何在制度性调控手段之外，更好的 运用经济手段特别是央行的宏观货币政策去防范房地产金融风险，不仅是房地产 业和房地产金融业发展的要求，对整个国民经济的稳定和发展也是至关重要的。 2 河南大学硕士生学位论文 1 1 2 选题的意义 进入2 0 世纪9 0 年代之后，国际金融市场便一直处于动荡不安之中。从1 9 9 2 年英镑的大幅贬值开始，到1 9 9 3 年震惊全球的墨西哥金融危机，接着又1 9 9 5 年 日本的泡沫经济崩溃后引发了战后最严重的经济衰退和金融风波，1 9 9 7 年5 月始 于泰国的东南业金融危机更是令国际金融界为之色变。一系列严重的金融动荡和 金融危机促使整个国际金融界开始认真思考如何加强和完善对金融风险的管理和 控制。仔细分析这些危机的引发原因，我们不难发现，对房地产业的过度投资造 成的大量经济泡沫正是近年来金融危机不断爆发的罪魁祸首之一。在加入w t o 以后，研究市场经济条件下的资金融通与投资效益，将成为房地产经营与决策的 核心问题。在房地产商品化，货币化的大趋势下，研究房地产金融风险以及如何 更好的运用货币政策对房地产金融风险加以防范管理，对我国房地产金融的健康 发展是有着十分重要的意义的。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国内研究情况 1 9 9 8 年以来国内房地产市场迅猛发展几乎完全是银行信贷支撑的结果，银行 信贷资金集中到房地产业，加大了商业银行信贷的风险，也加大了整个国内金融 体系的风险。房地产市场的金融风险一旦爆发，承担风险的将不只是国内商业银 行，而是整个社会。自1 9 9 2 、1 9 9 3 年海南房地产过热之后，我国政府、理论界、 金融界和房地产业人士日益重视房地产金融风险的防范。 同年央行提出了要发展住房信贷业务的关于规范住房金融业务的通知，规 定了房地产项目贷款须“四证”齐全，开发商要有一定比例的自有资金。银行既要支 持房地产发展又要注意防范风险，以保证房地产业持续健康发展。2 0 0 3 年6 月1 3 日，央行对外发布了1 2 l 号文件。对房地产开发贷款、个人住房贷款都做了很严 河南大学硕士生学位论文 格的规定。同年，8 月3 1 日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的 通知，对完善住房供应政策、调整供应结构、发展住房信贷、整顿房地产市场秩 序等方面作了明确规定。政府和金融机构出台的这些文件有利于房地产金融市场 的发展和完善。 由于房地产金融在我国的历史相对较短，各方面的研究均处于起步阶段，相 关的理论研究尚不成熟。权威机构中国人民银行房地产金融分析小组公布的2 0 0 4 中国房地产金融报告2 中对房地产金融风险的研究可以概括为以下六点：( 1 ) 部 分地区房地产市场过热存在市场分险。( 2 ) 房地产开发企业高负债经营隐含财务 风险。( 3 ) “假按揭”凸显道德风险。( 4 ) 基层银行发放房地产贷款存在操作风险。 ( 5 ) 土地开发贷款有较大信用风险。( 6 ) 房地产贷款法律风险加大。 在风险防范措施方面，目前大多数的学者都提议发展多元化融资渠道建设， 但具体的建设方式不尽相同。争论主要集中在融资方式是以直接融资还是房地产 信托融资两方面，直接融资包括股权融资和债券融资等，而信托融资相比较于之 直接融资有着手续方便，受益高等特点3 。而对以货币政策方式来防范或调控风险 的研究尚不是很多。谢经荣、朱勇( 2 0 0 2 ) 论述了房地产的发展离不开金融的发 展，以银行为主体的金融的参与，又容易助长房地产泡沫，增大房地产金融的风 险：而当房地产泡沫破灭，容易导致金融危机甚至是金融危机。武康平、皮舜、 鲁桂华( 2 0 0 4 ) 的研究表明，中国现阶段的制度缺陷将导致房地产市场与金融市 场的风险相互正向积累。在房地产供给相对固定、商业银行承担两类代理成本、 央行实行价格管制等制度背景下，有正的边际私人利益的银行经理人，倾向于向 房地产市场过度供给贷款，导致房地产价格相对于银行家无私人利益时的均衡资 产价格而言，系统性地被高估，从而在交易中所形成的房地产市场风险，可能会 随着时间的延续而逐渐积累。邓宇( 2 0 0 6 ) 从房地产市场是否存在泡沫，房价收 入比等两方面的争论入手，分析研究了货币政策在房地产价格调控中存在的问题。 姜茜( 2 0 0 5 ) 通过利率的作用机制做了货币政策对房地产市场影响的效应分析。 2 中国人民银行房地产金融研究小组 3 易宪容房地产多元化与未来发展科学决策2 0 0 4 ( “) p 4 3 4 河南大学硕士生学位论文 常永胜( 1 9 9 8 ) 以货币经济理论为出发点，通过分析西方货币政策中的选择性控 制手段，探讨了货币在房地产经济活动中的传导机制和两者的内在统一问题。刘 斌( 2 0 0 3 ) 从2 0 0 0 年中国房地产业新一轮的增长带动金融、经济发展的角度入手， 反过来分析了房地产业发展对货币政策传导机制带来的影响。 1 2 2 国外研究情况 西方发达国家房地产金融发展历史比较长，学术界对房地产金融风险的理论 研究比较完整，对房地产金融风险的特征也作出了比较科学的归类。如美国、英 国、日本、法国、加拿大等国的银行监管权力机构和中央银行的首脑1 9 7 5 年建立 的巴塞尔银行监督委员会，从银行风险监管的角度对金融风险特征进行科学归纳， 其中房地产金融风险类型有信用风险、流动性风险、市场风险、利率风险、汇率 风险等，并且对每个风险作了严格界定。在房地产贷款发放的一级市场上，由于 已经建立起相对完善的法律和社会信用体系，国外房地产金融风险研究的重点集 中在风险度量模型的开发和完善。这些国家的资本市场已经较为完善，使其能够 在二级市场上利用房地产投资信托基金和住房抵押贷款证券化等多渠道融资手段 有效地分散和化解房地产金融分险。而由于房地产投资信托基金和住房抵押贷快 证券品种的完备和创新，运用货币政策对房地产风险进行防范和调控的行为日趋 减少，但仍有着比国内更为完善的理论研究和分析。如m o d i g l i a n i ( 1 9 7 5 ) 的研究表 明，虽然信用额在抵押市场上对房地产建设有间接的作用，但是货币政策的传导 主要是通过资本投资消费进行的。k l i n g 和m c c u e ( 1 9 9 1 ，1 9 8 7 ) 研究了宏观经济 对办公建筑和工业建筑的周期影响，发现产出、名义利率和货币供给的冲击对办 公建筑有很强的影响，而且就业能够解释工业资产建筑的大部分变化。b e m a n k e 和 g e n l e r ( 1 9 9 5 ) 观察得出，房地产投资对短期利率冲击反应通常强烈而且持续，但 是对于长期利率动态反应却不是这样，而长期利率实际上应该是促进房地产消费 的主要因素。对长期利率的反应比对短期利率的反应小，而且恢复很快。m a r k 河南大学硕士生学位论文 c a r e y ( 1 9 9 0 ) 发展了一个土地价格模型，研究了房地产的繁荣与金融的参与。该模 型通过分析土地投资者的行为，揭示出在假定土地供给固定时，对土地价格持乐 观态度的人将对供给固定且没有卖空的市场价格产生重要影响，从而导致放款人 以乐观人士所拥有的土地价格来评估其抵押品价值，进而给出房地产周期一个直 接明了的解释。a l l e n 等人( 1 9 9 8 ) 发展了一个简单的模型，其中银行部门的中介 作用导致的代理问题最终导致了资产泡沫。结合c a r e y 的模型，h e r r i n g 、h a t o r ( 1 9 9 8 ) 通过构造一个信贷市场模型，研究了房地产繁荣与银行危机的关系。他们提出危 机短视、数据彳i 充分与脆弱分析、不正当激励等三个假说来解释银行愿意低估房 地产借贷的风险，从而助长房地产繁荣并酝酿金融风险的现象。运用这些假说能 购比较合理地解释房地产繁荣所导致的瑞典银行危机、美国银行危机、日本银行 危机和泰国银行危机。 1 3 研究目的和研究方法 1 3 1 研究目的 通过前面研究背景的介绍可知，目前国内房地产市场己聚集了巨大的金融风 险，并且这些风险基本上是由国内商业银行来承担的。银行信贷一旦发生某些变 化，国内房地产市场就会有激烈的反映。这也是2 0 0 3 年1 2 卜号文件( 中央人民 银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，银发【2 0 0 3 1 2 1 号) 出台后房地 产商反映如此激烈的原因。从目前国内房地产市场的情况来看，尤其是在我国政 府已经决定把房地产业、尤其是住宅产业，作为国民经济新的增长点的情况下， 央行作为重要的宏观经济调控部门，如何在货币政策视野范围那更好的理解和规 避房地产金融风险，不仅对房地产业和房地产金融业的稳地和发展起着至关重要 的作用，而且对整个金融和国民经济的稳定和发展也具有远大的目的和重大而深 远的意义。 6 河南大学硕士生学位论文 1 3 1 研究的主要方法 本课题研究中采取静态分析与动态分析相结合的方法，探索从货币政策视角 进行房地产风险防范的模式；通过对房地产金融风险理论及我国货币政策的实施 等问题进行阐述分析，寻找适合我国国情的防范风险的途径：定性与定量研究相 结合的方法，引用反映实际情况的数据，进行定量分析和定性分析，找出问题的 原因与实质，提出解决对策；系统分析的原则，从房地产业发展过程中的相互作 用、相互制约关系中把握房地产金融风险，达到系统整体的最佳效果。 7 河南大学硕上生学位论文 2 我国房地产金融体系的发展 2 1 房地产金融的内涵 2 1 1 房地产及房地产业 在不同的社会形态中，房地产始终是人类从事生产、生活、休息等活动的重 要载体，是人类社会生产和发展的必不可少的生活资料和重要的生产资料。而房 地产业则是随着经济的发展、社会的进步逐渐发展起来的。 2 1 1 1 房地产概念的界定 “房地产”一词有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地及土地上的永久 性建筑物，基础设施、水、矿藏和森林等自然资源；狭义的房地产是指土地和土 地上的建筑物，附着物及由此衍生的各种权属关系。本文所指的是狭义的房地产， 是房产和地产的总称，即包括土地、建筑物及由此衍生出来的所有权，是国家政 策许可的，企业、个人可以投资的房地产。是房屋与土地在经济关系方面的体现， 属于资产范畴。房屋与土地反映的是物质的属性与形态，而房产和地产则体现相 应的生产关系。 在此需要特别注意房屋与房产以及土地与地产的区别：房屋是指该建筑物质 的形态或物理特征；房产是指作为财产的房屋，也就是从财产角度考虑的房屋； 土地是一种物质的资源形态：地产是把土地视为财产时的称谓。 2 1 1 2 房地产业的概述 在我国，房地产业是新兴产业。近年来随着我国市场经济的迅速发展，房地 产业呈现高速发展的势头，日益显示出其在社会生产和居民生活两方面不可缺少 的双重功效，逐步发挥其作为国民经济基础产业的重要导向作用。 河南大学硕士生学位论文 房地产业是从事房地产业投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维 修以及装饰等经济活动的产业部门，是国民经济产业体系有机构成部分，是第三 产业的重要组成部分。房地产业在国民经济中占有极其重要的地位。 ( 1 ) 房地产业是国民经济发展的基础性产业 众所周知，在社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生、体育 等活动中离不开房地产，它是这些经济和社会活动的基础、载体和空间条件。房 地产即是社会生产的基本条件，又是社会生活的基本保障，它是国民经济生产和 社会生活的物质基础。在市场经济条件下，国家要建设，经济要发展，房地产业 必须首先发展起来。从这种意义上说，房地产业是国民经济发展的基础性产业。 房地产金融风险的理论 ( 2 ) 房地产业是国民经济发展的先导性产业 房地产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用。在房地产开发、 经营和消费过程中，需要大量的资金和建材以及绿化产品等，于是和许多行业发 生了关联，联系着一大批相关企业。这样房地产业的发展，就必然能够促进和带 动那些相关产业的发展，对相关产业起到明显的促进和导向作用。房地产业的发 展最直接的影响是能促进建筑业的繁荣，同时还能直接影响建材工业、建筑设备 工业、建筑机械工业和冶金、化工、运输机械、仪表等产业的发展。房地产业的 发展还会影响家用电器、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业、服务 业等第三产业的发展状况。此外，房地产业的发展同时能极大促进金融业的发展。 这样房地产业的发展，就必然能够促进和带动那些相关产业的发展，对相关产业 起到明显的促进和导向作用。 ( 3 ) 房地产业是国民经济发展的支柱性产业 进入近现代社会，房地产的地位越来越重要，房地产已经成为构成整个社会 财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。改革开放以来，我国 的房地产业得到迅速的恢复和发展，逐步成为我国国民经济的支柱产业。这可从 下列统计数字中看出来：近几年，我国每年开发的房地产面积都在3 亿平方米以 9 河南大学硕士生学位论文 上；房地产信贷业务迅速发展，全国金融体系设立的房地产信贷部已达数千家。 ( 4 ) 有机房地产业可以保护和优化生态环境 房地产业发展的规模、结构、布局、和水平在很大程度上制约着城市生态环 境的发展。房地产是一种长效产品，一旦建成就要使用几十甚至上百年，不宜调 整和改变。如果房地产在开发建设过程中尊重生态规律，处理好了与生态平衡之 间的关系，就能不断优化生态环境，提高生态效益，从而促进国民经济的发展， 改善人们的生活质量。从这个角度说，房地产业是一项重要的环保产业。 2 1 2 房地产金融的内涵 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠 道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金， 支持房地产开发，流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障 房地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房 地产信贷尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结 算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等。 房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性的房地 产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。政策性房 地产金融除了涉及政策性强的房改资金融通外，还包括政策性房地产保险等内容。 商业性的房地产金融主要是金融机构对房地产企业及购房个人的金融服务，如投 资、贷款、资金融通、信用评级等，它是现阶段房地产金融的主要内容，也是我 国房地产金融急需发展的一部分。 1 0 河南大学硕士生学位论文 2 1 3 房地产金融的特点 在我国现阶段，房地产金融是随着经济体制改革的深化，特别是市场经济的 发展而逐渐发展起来的。它作为整个金融业务的组成部分，已经在房屋与土地的 开发、经营等方面发挥出越来越大的作用，有力地支持了房地产业和城市建设的 发展。但房地产金融作为直接服务于房地产业的一种业务形式，与一般金融业务 相比，有着自己的一些特点。 ( 1 _ ) 房地产金融是一个广阔的金融资产投资领域 作为房地产基础的地产具有保值和增值性，而房产则具有升值性，故投资于 房地产领域可以获得较高的投资收益和丰富的投资回报。从西方及我国各行业投 资收益排列情况来看，房地产业的投资收益率是名列前茅的行业之一。正因为如 此- 全世界许多大的财团、跨国公司都是靠投资房地产起家和发展起来的，而且 现在仍然还在从事着房地产金融活动。 ( 2 ) 房地产是较好的抵押担保品 银行或非银行金融机构在从事信用贷款时，必须考虑其信贷资金的安全性。 这主要是因为信贷资金的安全性是其活动性与增值性的保障。而房地产属于不动 产物品，具有保值和增值的特点，其债权可靠、安全性高，以其作为抵押担保品， 相对于其他物品来说，有着不可替代的债权可靠及安全性高等优点。 ( 3 ) 房地产贷款及债券可稳定地提供源源不断的现金流 房地产贷款及房地产债券的偿还期较长，其利息来源稳定可靠，每年可以为 金融机构或投资者提供一笔相对固定的利息收益。 ( 4 ) 房地产流动性可通过债券化经营来弥补 房地产作为抵押品不如其他有价值的财物( 如金银等) 可交给债权人保管且 易于分割。但在市场经济条件下，在证券市场发展到一定程度后，可通过实施房 地产抵押贷款债券化( 如我国在2 0 0 2 年年底推出房地产抵押贷款债券) ，已增强 其流动性。房地产金融的以上特点，无疑会大大增强其对银行及非银行金融机构 河南大学硕士生学位论文 的吸引力，并促使金融机构将房地产金融事业作为其业务开发的一项重要内容。 同时，金融机构也可通过直接投资开发经营房地产或购置房地产：将货币资产转 化为实物资产，从而使其货币资产得到更好的保值与增值。 2 2 我国房地产金融的发展历程 在新中国成立后的较长一个时期里，我国的房地产金融市场几乎不存在，有 时虽然表现出金融市场的某些特征，但却没有形成真正意义上的房地产金融市场。 根据我国房地产业的发展状况及房地产资金的来源、金融机构的作用可以将我国 的房地产金融发展分为三个阶段：住房建设资金集中管理阶段、房改金融时代和 房地产金融时期。( 梁学庆，李广成2 0 0 1 ) 4 2 2 1 住房建设资金集中管理阶段 在这一阶段里，由于我国实行的是高度集中在这一阶段里，由于我国实行的 是高度集中的计划经济体制，住房建设资金全部由国家财政统一拨付、由银行统 一集中管理，住房建设无偿占用资金；资金管理部门只负责资金的拨放，不负责 资金的筹集。因此，这个时期只能称为房地产资金集中管理阶段，不能称为严格 意义上的房地产金融。 1 9 5 3 年9 月，国家决定改组原交通银行，成立中国人民建设银行( 后改称中 国建设银行) ，专门负责国家基本建设财务与信用的管理。将基本建设投资划分为 生产性建设资金和非生产性建设资金，并将住宅建设资金归入到非生产性建设资 金范畴，在住房的分配上采取一种无偿的实物分配和福利制办法，不承认住房的 商品属性。在这一阶段，虽然我国在建国初期的一段时间里，对住房建设投资较 为重视( 我国建国初期的住房投资及其占基本建设投资的比重情况参见表2 1 ) ， 但从2 0 世纪5 0 年代后期开始，国家对住宅建设投资的重视程度逐渐降低，导致 4 梁学庆，李广成房地产经济学实务与方法【m 】胎尔滨出版社2 0 0 1 p 1 p 6 l 1 2 河南大学硕上生学位论文 住房投资占基本建设投资的比例越来越低，以致住房长期短缺问题不能从根本上 得到解决。 表2 1 1 9 5 0 1 9 5 5 年住房建设投资及其占基木建设投资比重情况表 资料来源：中国经济年鉴、中围统计年鉴 2 2 2 房改金融时代 我国住房制度改革自1 9 7 8 年开始，大体经历了探索阶段( 1 9 7 8 1 9 8 5 ) 、租 金改革阶段( 1 9 8 5 1 9 9 0 ) 、筹资模式阶段( 1 9 9 1 1 9 9 7 ) 和房地产金融发展阶段( 1 9 9 7 年以后) 四个阶段。其中前面三个阶段为房改金融阶段。 ( 1 ) 探索阶段 此阶段主要是以优惠价鼓励职工买房，按照每家1 ：3 1 ：5 的经验比例，但由于 当时我国城市居民的恩格系数较高( 超过5 0 ) ，所以，大多数家庭还是不能承受 如此高的房价。 1 9 8 3 年，随着企业“利改税的推行，国家在试点城市开始实行“三三三”制售 房，即政府、企业、个人各出房价的三分之一，售价仍维持在每平方米1 2 0 1 5 0 元。 虽然此阶段的房改只在新房的基础上进行，不涉及到原有的公房，加之形式单一， 河南大学硕士生学位论文 成效彳 是很理想，但它毕竟在改革福利性住房制度方面迈出了最为艰难的一步。 ( 2 ) 租金改革阶段 此阶段主要是试行“提租”模式的改革，即以提高房租、增加工资、鼓励买房为 特征的“提租增资”。这一阶段的做法主要有“提租发卷，空转起步”( 其特点是在提 高住房租金标准的同时，采用发卷形式增加工资，而发卷工资只能用于交房租或 进行买房、建房) 和“筹资提租，一步到位”( 其特点是提租从“实转”起步，先筹资 后提租) 。主要特点是以提高房租为主要内容，加速推进住房价格改革。由于这一 阶段比第一阶段在房改的思路上拓宽了许多，所以在1 9 8 8 年2 月，国务院颁布 实施了全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案，对这一改革模式加以 肯定，同时，也有利于促进房地产金融的发展。 ( 3 ) 筹资模式阶段 这一阶段主要是探索建立住房建设投资资金和消费资金新的筹资模式。1 9 9 1 年，上海市在学习和借鉴新加坡等国家成功经验的基础上，率先在全市范围内试 行建立住房公积金制度，即由职工单位和个人各自按职工工资的一定比例计算提 取住房公积金，存入指定机构的专用账户，专门用于职工的住房消费。此制度开 创了房地产开发建设、消费贷款融资的新途径。在此之后，全国各大城市纷纷效 仿，使之在全国范围内得以推广。在1 9 9 7 年召开的全国住房改革会议上，国务院 将建立住房公积金制度作为房改政策措施中的重中之重。 2 2 3 房地产金融时期 进入2 0 世纪9 0 年代以后，房地产金融市场得到了较快发展，很多银行推 出了房地产“按揭”业务。中国人民银行上海分行于1 9 9 2 年3 月颁布的房地产 抵押贷