（城市规划与设计专业论文）深圳旧工业地段更新规划编制对策研究.pdf

国内图书分类号：tu984 学校代码：10213 国际图书分类号：711 密级：公开 工学硕士学位论文工学硕士学位论文 深圳旧工业地段更新规划编制对策研究 硕士研究生： 刘 浩 导 师： 宋聚生副教授 申 请 学 位： 工学硕士 学 科： 城市规划与设计 所 在 单 位： 深圳研究生院 答 辩 日 期： 2010 年 6 月 授予学位单位： 哈尔滨工业大学 classified index: tu984 u.d.c: 711 dissertation for the master degree of engineering research on planning strategies to the urban regeneration of shenzhens old industrial areas candidate: liu hao supervisor: associate prof. song jusheng academic degree applied for: master of engineering specialty: city planning 刘至尧 1999;张杰 2000） 、伯明翰布林德利地区（张险峰，张 云峰 2003） 、美国旧金山叶巴贝那中心（易骞，彭琼莉 2003） 、巴黎塞纳河 高崎地区、贝尔西地区（周俭，张恺 2003;任国岩 2004）等。 近年来，国内部分学者也对旧工业区更新规划作了初步理论探索，相关理 论研究包括：城市工业区改扩建的理论方法研究（贾及鹏，2001） 、旧城工业 区改造初探（吴炳怀 1997） 、旧城改造过程中的工业区调整（陈业伟 1999） 、 老工业基地振兴（于亚滨，许洪江，马双全 2004） 、老工业区工业用地更新（李 冬生，陈秉钊 2005） 、旧工业区城市更新策略研究（周陶洪，2005）等。另外 也有部分对特定类型的工业区更新的研究成果，如从衰落走向再生城市 码头工业区再开发研究（陆邵明 1997） 、武汉沿江旧有工业区更新规划初探 （何山，李保峰 2001）等。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 10 - 工业遗产的保护与利用 国内对工业遗产的保护与利用的研究主要集中在对国外案例的借鉴上。 如 国内学者张松在 历史城市保护学导论文化遗产和历史环境保护的一种整 体方法中对国外产业遗产的概念与实例做了详细的介绍。学者张艳锋、陈伯 超、张明皓在国外旧工业建筑的再利用与再创造中分别对从旧厂房到办公 建筑、居住建筑、文化娱乐与商业建筑、博物馆建筑、工业文化公园等五个方 面分析了国外旧工业建筑再利用与创造设计的实际案例13。此外，对于工业 产业遗产保护的研究还包括 上海近代产业遗产的保护与再利用以苏州河 沿岸地区为例(顾承兵 2003)、 国外旧工业建筑再利用对我国的启示(付瑶， 刘文军等 2003)、 旧工业建筑的改造沈阳市铁西区旧厂房改造(张艳锋， 仝雷等 2003)、 旧工业建筑再利用若干问题研究(庄简狄 2004)、 旧厂房的 开发利用(邓雪娴 2004)等。上述研究对我国旧工业区更新中的工业遗产保护 和传统文化传承有着重要意义。 旧工业区土地置换研究 学者李植斌在旧城区改造与城市土地置换一文中指出旧城区改造实质 就是土地的再开发，对不适应经济、社会发展需要的土地利用结构、布局进行 调整优化，即土地资源的再配置和城市综合效益的再提升。学者刘旸、耿虹在 温州模式下的旧城改造再认识以温州市龙湾区永中旧城改造为例 一文 中以温州永中旧城改造规划为例， 从功能分区的角度出发， 依据级差地租原理， 对规划区内现有工业企业进行梳理整合，外迁置换的规划对策，以改善规划区 内的居住环境。相关研究还包括：工业企业置换（耿慧志，1999） 、 黄浦江沿 岸地区土地置换模式研究 （陶小马，何芳，2000） 、 以旧城改造为契机，推 进城市土地资源的优化配置 （王琦琦，詹蕾，2005） 、 上海市杨浦老工业区 工业用地更新对策从 “工业杨浦” 到 “知识杨浦” （李冬生， 陈秉钊， 2005） 等。 1.5 研究方法与框架 1.5.1 研究方法 本文主要以调查问题、 分析问题、 理论与经验借鉴、 解决问题的工作方法， 结合专业理论和设计方法，并融合社会、经济、产业、人文、建筑等学科领域 的知识与内容，同步结合作者在深圳市的更新规划实践，广泛、全面、深入地 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 11 - 认识深圳市旧工业地段的更新规划问题， 并在城市再开发视角下提出更新规划 的若干对策。本论文研究的主要方法包括： （1）文献研究。主要包括对相关书籍、学术期刊、报纸以及网络资源的 阅读研究， 对领域内现有的理论方法和国内外相关案例的学习掌握， 对经济学、 地理学、社会学、环境学等相关学科知识的初步了解与把握，并借鉴已有的成 果，结合规划实践，提出了深圳旧工业地段的更新规划对策。 （2）实证研究。本文以深圳市为例，结合更新项目规划实践，深入调查 研究旧工业地段的现状、更新规划目标、委托方的规划要求等。通过调查访谈 与项目汇报交流相结合的方式，尽可能的获取翔实的第一手资料。 （3）问题导向。通过对旧工业地段更新规划实践中存在问题的分析，针 对问题，将理论与实践相结合，通过对国内外相关实践与经验的借鉴，提出更 新规划对策。 （4）系统研究。城市是一个大的系统，旧工业地段的更新也需要运用系 统的思想与研究方法，把旧工业地段的更新放到更大范围内考虑，把工业地段 的更新与城市发展及功能布局、产业结构调整、环境与生态、社会与人文、配 套政策等联系起来。 1.5.2 研究内容与框架 研究内容 本文主要以深圳市通过城市更新突破土地资源的紧约束条件、 促进产业结 构的调整、实现空间结构的优化作为研究的背景，以深圳市快速城市化进程中 产生的结构性衰退和功能性老化的旧工业地段为研究对象， 从适应城市转型发 展和市场化运作角度对深圳市旧工业地段的城市更新问题展开研究。 论文分为以下几个部分： 第一部分： 该部分阐述了论文选题的背景、 相关概念、 研究的目的及意义， 并对国内外相关研究进行了综述，然后提出论文研究的主要内容、研究方法， 并制定了论文研究的工作框架。 第二部分：首先阐述深圳市旧工业地段更新的背景及特征，提出实践中面 临的问题。在此基础上，对问题进行剖析，为下一步的研究奠定基础。 第三部分：通过对国内外对城市旧工业地段更新的实践展开研究，总结更 新经验。结合前文的研究基础，得出启示，指出旧工业地段更新规划的综合价 值导向、开放编制过程与导控型框架。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 12 - 第四部分：该部分为论文核心章节，重点围绕更新条件识别、更新目标建 构、更新导控设定三环节内容进行研究，提出城市旧工业地段的更新规划编制 对策。 第五部分：在前面章节基础上，通过对深圳旧工业地段更新规划实践案例 的剖析与总结，对前文提出的更新规划对策进行总结和验证，并提出扩展性的 思考。 研究框架 本文以“基础研究问题剖析经验借鉴对策研究实践论 证”的总体框架对深圳市旧工业地段更新规划的编制展开研究，见论文研究框 架图 1-4。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 13 - 图 1-4 论文研究框架 figure 1-4 frame of the research 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 14 - 第2章 旧工业地段更新规划的现状与问题 对更新规划的现状与问题研究不能脱离对城市更新所在的环境特征的分 析。因此，本章研究首先应研究深圳城市发展与城市更新的背景，在此基础上 通过分析深圳旧工业地段更新与其它类型更新所不同的自有特征， 以及目前已 经体现出来的发展趋势，对比当前更新规划编制的现状特点，从中发现更新规 划编制的问题，从而为编制对策的提出奠定针对性的研究基础。 2.1 深圳城市发展与城市更新 2.1.1 城市发展背景 深圳城市发展之快为一般城市所少见。改革开放前，深圳还是一个人口不 足 30 万、以渔业和农牧业为主的农业小县，在改革开放短短的 30 年间，经历 了若干次大移民、 大起伏、 大转折和大发展， 深圳的经济发展不断跃上新台阶， 人口和城市规模快速增长，综合实力逐年提升，发展成为现代化程度较高的特 大城市，其发展呈现如下特点： （1）经济发展水平不断提高。2006 年深圳的 gdp 达到 7806 亿元，增长 速度达到 12，居全国大中城市第四位，人均 gdp 超过 10000 美元，居全国 前列。工业成为推动经济发展的重要驱动因素，尤其是高新技术产业持续发展 壮大，工业结构不断优化，同时以物流、金融、房地产业为主导的现代服务业 迅速发展。进出口规模进一步扩大，连续十四年位居全国大中城市榜首，出口 额占全国比重的 14。2009 年城市综合竞争力排名第二。 （2）城市功能不断提升。在 25 年的发展历程中，深圳逐渐从过去单一的出口 加工生产基地，发展成为加工贸易、物流、金融商贸、旅游、文化产业等全面 发展的华南地区区域性中心城市。 到 2006 年底， 全市建设用地规模达 724km2， 常住人口达到 827 万人， 城市用地规模持续扩张。 城市功能的空间发展 “二元” 结构特征仍然明显： 特区城市功能经历了由投资环境向生产功能再到综合服务 功能转变的演化过程；特区外目前则仍处于工业加速发展阶段，具有突出的生 产功能，综合服务水平和环境质量还有待提高。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 15 - （3）城市空间持续扩展。伴随着经济的持续高速发展，建成区不断向外 拓展，其中以工业空间拓展最为显著。19841987 年，特区工业迅猛发展。 1984 年工业用地为 2.84 km2，年均增长率达 37.41；19871994 年间，特区 开始调整产业结构，工业用地的增长放慢，工业用地年均增长率为 11.46； 19942001 年间，全市工业用地规模达 82.3km2，其中，特区工业用地年均增 长率降为 0.93，而特区外工业用地增长加速，年均增长 7.88；20012003 年，全市工业用地年均增长率高达 26，2003 年工业用地规模达到 208km2， 其中特区内工业用地增长了 5km2，特区外工业用地增长了 77km2，特区外已 成为深圳工业发展的主要空间，见图 2-1，见表 2-1。 然而，在城市建设取得巨大成就的同时，城市多年来高速发展积累的一些 深层次矛盾逐渐显现，使深圳面临着严峻的挑战：既面临发达国家与地区经济 和科技占优的压力， 也面临发展条件与深圳相类似的发展中国家和地区的激烈 竞争。此外，在这个大的发展背景下，由于自身功能升级和替代周期过快，城 市内新旧杂陈、高低共处，城市发展日益面临土地空间、环境、人口、能源资 源方面的瓶颈约束和巨大压力， “难以为继”形势逼人。其中，空间资源的不 足是制约城市快速发展的主要因素深圳城市建设用地从 1979 年的 2.81km2增长到 2006 年的 724km2，增幅连连翻番。城市建设在平面上快速拓 展的同时，城市剩余可建设用地急速减少。截止到 2006 年 9 月，特区内剩余 图 2-1 深圳工业用地空间演变图 fig2-1 evolution of industrial land space in shenzhen 资料来源： 深圳市城市更新与旧区改造策略研究 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 16 - 可建设面积约为 34km2，宝安区和龙岗区剩有可建设用地分别为 127km2和 98km2，其中还有 20为不宜建设用地。依此速度，2020 年可建设用地就将 耗尽。一方面，城市土地的稀缺程度逐渐升高；另一方面，城市规模却持续扩 展，对土地的需求日益增加。两种趋势继续发展的结果之一，必然是级差地租 的提高，以及随之带来的土地使用效率的提高和土地使用机会成本的上升。 在面临上述问题及挑战的关键时期， 珠江三角洲改革发展规划纲要 （2008-2020） 和深圳市综合配套改革总体方案的相继公布出台为深圳在 紧约束条件下探索新型城市发展模式和发展路径提供了坚定的政策支撑和难 得的转型契机，见图 2-2。城市更新则成为深圳市城市转型升级的迫切要求 在转变现有的粗放模式为集约化发展模式中， 不断调整和优化城市功能结构 以适应社会经济的快速发展更新改造工作已成为当前各级政府主抓的重 要议题之一。 表 2-1 深圳市工业用地历史演变情况 单位：km2 tab2-1 historical evolution of industrial land in shenzhen unit: km2 特区外 年份 全市 特区内 小计 宝安 龙岗 1984 2.55 1987 6.61 1994 82.38 14.1268.2637.6630.60 2001 131.19 15.07116.1268.3947.73 2003 208.33 20.11188.22108.99 79.23 资料来源： 深圳市城市更新与旧区改造策略研究 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 17 - 2.1.2 城市更新历程 深圳虽然是一个新兴城市，但由于高速发展，城市建设以外延方式快速扩 张，可开发土地已十分短缺。同时，由于早期的开发建设，过分追求速度和短 期效益，城市建筑陈旧和城市功能老化问题也日益突出。长期以来，城市更新 活动一直伴随着大规模的城市建设开展， 从上世纪末至今， 已经历了三个阶段。 第一阶段：市场主导，以企业为主体的自发城市更新。上世纪 90 年代中 后期，特区内大量企业外迁，许多工业区和厂房出现空置现象，而大量人口聚 集，城市化加速发展，对服务业产生极大的需求。一些企业积极把握城市发展 的最新变化， 对特区内的旧工业区和厂房进行改造， 发展商业、 餐饮等服务业， 推动了深圳的城市更新和升级。 这一时期的成功案例是万科对华强北的改造和 后来的车公庙地区、八卦岭地区的改造，见图 2-3。此次的改造，市场主体为 主角，政府则介入较少。 第二阶段：由政府介入的，以城中村为重点的城市更新。本世纪初，城中 村的问题日益突出，低标准的无序的建设带来了安全隐患等多方面的问题。政 府开始意识到对城中村进行更新改造的紧迫性， 市区两级政府将城中村的改造 摆上了工作日程，并作为重要工作加以推进。这一时期的典型案例是市、区政 府合作对罗湖区渔农村的改造。此次改造活动的特点是，政府介入，对城中村 进行大规模的推倒重建。 图 2-2 珠江三角洲城市联动路径示意图 fig2-2 schematic diagram of linkage path in the pearl river delta city 图片来源：作者自绘 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 18 - 第三阶段：政府主导的，包含城中村、旧工业区、旧城等更多方面内容的 相对全面的城市更新。近年来，整个城市特别是特区外两区城市化后面临着全 面的更新改造要求。政府面对多方面的城市更新需求，对全面的城市更新给予 了高度重视，市区分别建立了相应的机构，并出台关于城中村、旧工业区的改 造政策。这一时期的特点是，政府高度重视，市场运作、各个部门全面配合， 积极推动。综合而言，深圳城市更新正在由针对单一对象（旧村、旧工业区） 的单纯改造到囊括复杂对象（旧村、旧工业区、旧居住区、旧工商住混合区） 的全面更新的阶段式跨越，见图 2-4。 图 2-4 蛇口沿山路片区 fig2-4 planning of shekou yanshan block 图片来源： 蛇口沿山路工业区更新规划 图 2-3 华强北片区现状 fig2-3 status of north area, huaqiang 图片来源： 上步工业区整体更新规划研究 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 19 - 2.1.3 城市更新需求 （1）存量用地效益低下，亟需整合提升。截至 2005 年，深圳城市建设用 地总量 703 km2，其中工业用地比例最高，达到 36.74，远高于全国 23的 平均水平。但是深圳工业用地效益却相对较低，2005 年深圳工业用地效益为 9.62 亿元/ km2，与上海 20 亿元/ km2、广州 25 亿元/ km2相比还有较大差距， 见图 2-5。短期内工业仍将作为深圳经济的主体，为了进一步拉动深圳经济持 续健康快速增长，亟需对城市建设用地尤其是工业用地进行整合提升。 （2）增量空间十分有限，需通过城市更新解决发展空间问题。深圳历经 二十余年的超高速发展，目前已明显受到土地、能源及水资源、人口、环境等 四个方面“难以为继”的制约。其中，城市建设用地迅猛增长，2000-2006 年， 深圳全市新增建设用地面积达 215.62 km2，平均每年新增建设用地约 36 km2， 以此速度， 深圳市剩余适宜可建设的农用地和未利用地将只需 5 年即可消耗殆 尽。近些年，深圳经济社会快速发展与土地供给急剧下降的矛盾开始凸现，土 地资源难以为激。在增量空间十分有限的情况下，只有通过城市更新才能解决 城市发展空间不足的问题。 （3）城市更新是实现城市发展目标的重要途径之一。在深圳 2030 城市 发展策略中提出，未来深圳将成为一个新兴的、可持续发展的、倍受推 崇的，与香港合作共同建设成为世界级城市。基于这个目标，未来深圳将需要 承担更多的城市职能， 但是在增量空间十分有限的情况下， 如何实现产业升级， 如何满足市民日益增长的高质量居住需求，如何承接香港外溢的职能，面对这 些发展需求，都需要通过城市更新加以满足，从提升产业结构、改善生活环境 74 57 31 25 20 9.62 0 10 20 30 40 50 60 70 80 新加坡东京香港广州上海深圳 图 2-5 各城市工业用地效益比较 fig2-5 effectiveness comparison of industrial land in different city 资料来源： 深圳市城市更新与旧区改造策略研究 城市 单位地均产值（亿元） 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 20 - 到实现城市发展目标，城市更新都是重要的途径对于快速发展的深圳而 言，在当前发展形势下，面临的需求除了一般物质性老化所带来的旧城改造， 更多是功能性老化所带来的城市更新诉求。 2.2 深圳旧工业地段更新发展特征与趋势 深圳旧工业地段主要指城市发展早期修建的旧工业集中片区， 如特区成立 之后深圳市政府曾在特区内确定的 15 个标准加工工业区以及特区外工业区多 为各级区、镇、村政府自行设立的加工工业区等，随着经济的快速发展，原先 较偏远的工业地段如今已成为市（区或镇）中心地区，这些工业区特别是 特区内的工业区不同程度迈入更新调整时期， 已经成为深圳城市更新的主要内 容14。 2.2.1 旧工业地段更新内在特征 更新潜力巨大 相比旧居住区、城中村、旧商业区等其他更新类型，旧工业区具有更新的 空间潜力、 产权条件等优势， 也存在更多的更新目标的不确定性等特点。 因此， 论文需要对旧工业地段更新的特征与趋势进行更准确的把握， 以更好地研究规 划编制的问题及对策然。 （1）总体而言，相对于其他类型的更新，旧工业地段更新的空间潜力较 大，尤其体现在用地条件、建筑及场地条件等方面。就规模而言，因原工业的 企业类型不同，旧工业地段规模可归纳为两种类型：一种是特区建立之初建立 的由国内大型国企建设的工业园区，如蛇口工业区、上步工业区、华侨城工业 区等。此类工业地段往往规模较大往往在几十公顷以上，且分布成片；另 一种类型为伴随深圳城市化进程市内各保留的城中村村集体自建的村级工业 园。该类工业地段往往规模较小多为 5 公顷以下，如南油地区的永新工业 区，边界并不整齐，并且往往毗邻村民建筑。无论哪种情况，旧工业地段更新 的用地规模都相对较大，且用地形状较为规整。此外，旧工业地段现状建筑往 往为多层建筑，建筑质量除基本较好，改变功能的利用灵活度高。其建筑间距 也一般较为均衡，为该地段增设开放空间、低等级道路，改善地段微循环提供 较大可能。 （2）分散的产权会对城市更新带来较大的难度，如需要协调统筹难度较 大，意见统一需要较长的周期，而且往往其中少数业主协商遇挫，就会影响整 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 21 - 体的更新进展等。相对于动辄几十户、上百户产权主体的旧居住区、城中村， 旧工业地段产权相对集中， 为更新的开展带来便利。 如蛇口工业区沿山路片区、 三星赛格工业区、梅林燃机电厂等还在生产的工业地段，产权主体单一，为更 新提供了极好基础。即使是位于城市中心或中心外围的旧工业地段，其工业建 筑产权早已经历多次转换，产权主体的分散程度也是有限的，这类地段往往更 新需求最为迫切。 更新类型丰富 根据更新取向的不同，旧工业地段更新可大致划分为以产业升级、商业开 发、公共设施开发等多种类型。因旧工业地段更新潜力较大，呈现的不同取向 下更新类型更为丰富。综合而言，采取不同的更新类型，主要取决于城市发展 对该地段的功能需求的不同而形成的。以产业升级类型的更新，旨在为新的城 市产业门类以及相应的企业提供新型的产业空间以及配套服务功能； 商业开发 类型的地段更新，多位于城市商业中心、或新的居住聚集区附近，需要通过地 段更新为城市提供商业集聚的空间；该类更新往往考虑较为综合的功能构成， 形成包括零售商业、居住公寓以及户外活动场所的广义商业空间；公共设施开 发类型的地段更新，多根据城市重大公共设施布局需要，落实点状公共设施建 设，如地铁枢纽、公交场站等。 更新模式多元 根据深圳更新实践，更新一般可归类为综合整治、功能改变、拆除重建三 种模式。具体而言，综合整治类更新是指主要改善消防设施、改善基础设施和 公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改 变建筑主体结构和使用功能； 功能改变类更新则改变部分或者全部建筑物使用 功能， 但不改变土地使用权的权利主体和使用期限， 保留建筑物的原主体结构； 拆除重建类更新则往往适用于建筑质量较差， 建筑空间不能满足今后的功能及 使用规模需求的项目。旧工业地段因建筑一般面积较大、空间较为方正，可利 用潜力较大，完全拆除情况较少。但由于建设时期与建设质量的参差不一，其 更新模式也较为多元。从深圳上步工业区、八卦岭工业区、华侨城 loft 等更 新活动可以看到，旧工业地段更新一般采取综合整治、功能改变结合，局部拆 除重建的综合更新模式。虽然大部分地段更新中，建筑功能会改变以适应新的 发展需求，但仍有部分旧工业建筑原有特色和秉承的城市历史记忆，还会被改 造为该地段独具特色的使用空间。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 22 - 2.2.2 深圳旧工业地段更新发展趋势 功能日趋复合 深圳旧工业地段城市更新，一般均以重建结合改造的方式，通过城市功能 更新、用地性质的改变、物质环境改善、空间利用效率的提高，补充完善了道 路、绿化、公共设施，达到了更新的目标。旧工业地段往往位于城市已发展较 为成熟的地区，更新目标往往会制定为文化丰富、商业繁荣、舒适宜人的新型 都市型产业区，显现出会包含办公、商业、公寓甚至酒店功能的城市综合体的 发展趋势。 这种趋势说明， 旧工业地段的更新早已超出早期的厂房改造的范畴， 而是为形成有一定规模的、功能复合区域。以深圳目前已在推动的几个旧工业 地段更新为例，无论是上步工业区的大规模、全面更新，还是福田梅林燃机电 厂等规模较小的地段，在功能安排上均充分考虑了这种混合的功能特征。这不 仅是产业提升与转型背景下的多种产业组合的需求， 也深刻反映了在新的发展 阶段，未来城市功能需求日趋复合。 市场运作为主 随着我国市场经济体制的逐渐成熟与完善，城市化进程的不断加快，城市 建设资金更多地需要靠吸引市场主体的多渠道投入。这方面，深圳不仅开创了 全国先河，还在城市发展过程中的市场化进程一直走在全国前列。在城市更新 领域，除了为数不多的国有大型企业厂区自行改造外，深圳大部分旧工业地段 更新均不同程度地引入市场化运作的方式由地段内的业主筹资或者引入 市场开发公司合作开展，整个过程与城市开发比较接近。在此背景下，更新运 作的市场化特征体现较为突出展现出城市空间资源释放、 空间价值实现与 市场产品性特征，使得对于更新后的土地利用需要更多地考虑项目安排、投资 效益等市场因素。 导向更为综合 在发轫之初，深圳的旧工业地段仍以物质更新为主，但近年来已清晰呈现 出越来越综合的更新导向，产业更新、文化更新、社会更新也逐步得到更多的 重视。作为深圳城市发展转型的重要战略举措之一，旧工业地段的更新首先被 作为升级与提振城市产业的核心内容。因此，当前旧工业地段更新规划编制均 被要求在相应的产业规划指引下开展。但是，功能改变的同时并不应该轻易抹 灭城市的文化脉络。虽然深圳的发展历史不长，但曾经的工业发展辉煌毕竟是 这座城市成长过程的重要组成部分，是向现代文明迈进的见证与象征。因此， 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 23 - 越来越多的人和群体都已认识到， 深圳的旧工业地段更新不仅要弥补原来工业 区所缺乏文化气质，还需要增添新的文化内涵，提升文化品位。对此，深圳也 不乏在工业地段更新中倡导文化更新的积极尝试，如华侨城 loft、蛇口南海 意库、大旺艺术高地等一系列广受好评的项目，虽然还不如上海、北京等城市 更新项目知名度高，但也展现出深圳在文化更新方面的积极追求。 此外， 发达国家城市更新所经历的社会更新， 尚未在国内得到充分的重视。 但随着旧工业地段更新带来的产业聚集形态彻底改变，就业格局变化，随之带 来的社会更新的现实也不能忽视。在可以预见的将来，随着对此认识的加深， 社会更新的内涵必将逐步纳入旧工业地段更新的思考中。 2.3 旧工业地段更新规划编制现状与问题 2.3.1 旧工业地段更新规划编制现状 1998 年至今，深圳开展了一系列针对单个旧工业区的发展规划和策略研 究，如八卦岭、上步、蛇口、南油等特区内工业区，这些规划对城市的更新发 展起到了重要的指导作用。到目前为止，旧工业地段更新已由单纯的物质空间 改造进入产业升级转型的发展阶段，其运作也主要体现为政府主导，市场运作 的方式，相应的更新规划编制一般也呈现出如下特征： （1）更新对象 多为“不符合全市工业布局规划和现代工业发展要求的 工业区；不符合安全生产和环保要求的工业区；建筑容积率偏低、土地利用率 低的工业区；内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。 ” （2）更新模式 一般包含综合整治和拆除重建两种改造方式。其中，综 合整治是指基本不涉及房屋拆建的工业区环境美化和功能完善项目； 重建是指 局部或整体拆除工业区内原- 有建筑并重新建设的项目。 （3）定位与功能要求 根据深圳城市转型发展的要求，更新的功能一般 需要与产业布局规划调整和产业集群发展相结合。在经济特区内往往以研发、 创意设计型都市产业和先进制造业营运总部基地的定位为主； 特区外工业区则 一般要求依托城市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协- 作、 行业公共服务平台配套完善的特色工业园区。近年来，随着特区内城市功能的 外溢，毗邻特区的城市组团的旧工业地段也呈现向都市型产业升级更新的趋 势。 （4）规划成果技术特点 目前旧工业地段编制的成果一般主要包括定位 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 24 - 目标分析、更新条件分析、规划方案与法定导控文件几方面内容。其中，定位 目标分析需基于工业区升级产业研究的相关更新发展要求， 结合城市发展需求 研究综合拟定；更新条件分析主要包括用地、交通、建筑、环境、产权等基本 条件分析； 规划方案部分则是从规划设计角度提出未来更新的蓝图及相关的分 系统规划布局要求；规划导控文件则主要是将前述的规划要求转译为用地、产 权、功能、开发等若干项导控图纸指引。 2.3.2 旧工业地段更新规划编制存在的问题 单一价值导向不符合城市发展需求 巨大的市场价值一直是推动旧工业地段更新的动力。 虽然在此前以及今后 很长一段时期内，这仍将是更新活动追求主要动因，但过于单一的经济价值导 向已经显现出诸多负面影响。在今后的深圳转型与发展过程中，社会价值、环 境价值、文化价值提升的必将越来越重要，而不能被长期忽视下去。 （1）经济价值提升空间巨大 就现状而言，尤其是特区内，旧工业地段 的容积率与周边片区的总体的开发强度相比普遍偏低，见表 2-2： 表 2-2 深圳特区内十个典型旧工业区的工业用地容积率一览表 tab2-2 list of industrial land volume rate in 10 typical old industrial areas in shenzhen 名称 工业用地容积率 工业地段平均容积率 八卦岭工业地段 1.96 1.53 彩田工业地段 1.35 0.68 金地工业地段 1.09 1.41 梅林工业地段 1.12 0.78 水贝工业地段 1.89 1.51 布心工业地段 0.89 1.14。 莲塘工业地段 1.89 南油工业地段 1.52 1.05 上步工业地段 2.64 蛇口工业地段 1.29 资料来源： 深圳市城市更新与旧区改造策略研究 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 25 - 以目前一般的更新动辄 3.0 以上的规划容积率为评判标准，在深圳“寸土 寸金”城区内，旧工业地段更新活动将会带来巨大的经济价值。 （2）利润最大化追求 基于良好的市场环境，深圳市的城市更新活动也 大量采取市场运作的模式。从 90 年代城市更新活动伊始，房地产开发公司就 成为了改造的主要力量， 通过与用地业主的合作， 改造旧建筑， 建成新的物业， 既改善了城市面貌，又通过税收为深圳市政府提供了大量的资金，用于城市经 济发展和基础设施建设，在深圳市的财政收入中，土地资金收益和房地产业的 税收都占据了主要的份额。 市场化运作模式造就了深圳城市建设的辉煌成就， 但市场的双刃剑作用也 在深圳体现得非常突出。市场开发公司作为自负盈亏的经济实体，受到市场经 济规律的支配，盈利成为其开发的内在动机和追求目标。这种积极、迫切的目 标会激发其创造各种有效的方法去促进土地利用， 间接地使土地利用达到最大 限度，因此，经济利益最大化就是市场主体追求的主要目标。片面追求经济效 益最为直接的后果是高强度的开发造成人口密度、建筑密度和容积率过高，增 加了基础设施的负荷，可能带来新的城市环境恶化。 （3）公共价值易遭忽视 在巨大经济利益驱动下，并在现实的用地紧约 束环境中，公共价值往往作为“不得不牺牲”的另一面如为经济利益让步 之后，绿地和公共活动空间欠账、街道环境的提升乏力、公共配套及市政设施 难以落地等。这都表明，市场行为中，许多“负外部效应”也体现出来改 造主体往往过分考虑自身利益，对片区整体功能的完善和提升缺乏足够的热 情，虽然提升了地段自身的功能与活力，但却又引发了该地区公建配套设施不 足、交通拥挤、功能混乱、缺乏与周边的有效衔接等一系列问题。 对经济价值的追求其实也无可厚非，但公共价值也不应遭到忽视。这些问 题的根本原因在于经济利益追求“冲动”往往缺乏有效地公共价值代表群体的 制衡我国城市规划一定程度上仍惯性承袭了计划经济体制下政府包揽社 会生活一切方面的传统管理模式， 规划师与城市管理者缺乏与公众保持沟通的 传统。大部分政府机构和规划师只是在理论上承认公众参与的重要性，但并没 有把公从参与上升到城市规划决策以及一切决策的最初出发点和最终目的高 度上来。因此，必须正视公共利益易遭忽视的事实，更应认识到，必须在旧工 业地段更新规划中通过建立公众参与的操作方式、方法、程序和准则，以切实 保障公共价值的实现。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 26 - 更新蓝图规划脱节于更新过程需求 旧工业地段更新目标一般是为城市提供“新型产业”发展空间，与城中村 等提升城市生活空间品质为目的的更新活动存在较大的区别。由于周期较长， 使得更新开展过程中，产业发展背景条件、建设项目发展机会、经济可行性校 核等关键条件在更新实施过程中可能发生较大变化， 这就意味着最初设定的更 新目标存在较多的不确定性。例如，更新的前期阶段往往会开展“产业研究” 与“市场策划研究” ，这是后续更新规划编制、更新实施的直接指导，而其本 身就是对未来发展的一种预测，在短则 3 年，长则 510 年的较长更新周期内， 这些预测的结论往往会发生变化。在此背景下，更新规划也必须对不确定性有 深刻的认识。此外，旧工业地段更新往往会涉及较多利益相关方，因此一般会 在政府主导（或参与协商） 、市场开发方式下推动，往往会组织开展多层面沟 通与协调，从而更新规划周期也一般较长。另一方面，地段更新实施时间周期 一般较长、 地段内各业主间更新并不完全同步， 建设实施的过程性也非常突出。 目前，旧工业地段更新规划很大程度上仍延续了传统的“静态蓝图”编制 方式，无法满足旧工业区改造动态管理的需求。传统的蓝图规划是当前在对旧 工业地段的进行规划和控制时， 往往将过多的精力放在技术层面的理想方案的 设计之上，而对规划如何逐步转变成现实的过程研究不够，对实施中的各个环 节、条件和相关因素也缺乏研究，削弱了规划引导作用的发挥。例如，在某些 更新规划制定过程中，缺乏对旧工业地段的区位、重开发的可能性等诸多因素 的分析，只是简单的按照一般规律确定更新后的强度，这显然是不合理的。如 此做法都是原于更新规划自身对现实过程研究的不足， 使得规划对实际建设的 指导作用削弱。 2.4 本章小结 本章是论文中对论述领域的问题剖析部分。在对深圳城市更新、旧工业地 段更新的背景、历程进行梳理基础上，通过对旧工业地段更新的研究，明确了 旧工业地段更新具备更新潜力较大、更新模式多元等普遍性的内在特征，并已 体现出功能日趋复合、市场化运作为主、导向更为综合的发展趋势。在此基础 上，通过与未来城市更新发展趋势和需求的比较分析，指出目前深圳旧工业地 段更新规划编制出现的问题主要体现在单一价值导向不符合城市发展需求、 更 新蓝图规划脱节于更新过程需求，并对问题出现的原因进行了初步的分析，为 下一步的研究提供了基础准备。 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 27 - 第3章 国内外相关案例与特征 针对旧工业地段更新规划的研究应更多从实践着手。 为解决现有编制的问 题，需要借鉴国内外相对比较成熟更新及规划案例，得出启示，从而为深圳旧 工业地段更新规划编制对策的提出建立实践研究的基础。在案例选取方面，国 外案例以更新发展比较成熟德国、英国、美国抽取典型案例，重点对其更新过 程的回顾以及更新规划关注的重点内容、规划层次与类型进行分析；因国内专 门的更新规划编制起步较晚，国内案例则以其更新过程特征分析着手。 3.1 国外旧工业地段更新案例 3.1.1 德国的实践 德国政府采取政策协调各州和地区的产业布局，使工业布局相对均衡，并 呈现地区性集中的特点。因此，德国的城市工业用地更新是以区域为单位展开 的，在整体层面上寻求更新、复兴与发展，其实践经验对于我国工业用地更新 具有十分重要的借鉴意义。在此抽取德国鲁尔工业区更新案例进行研究，见图 3-1。 图 3-1 德国鲁尔工业区示意图 fig3-1 schematic diagram of germanys ruhr industrial area 图片来源： 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 28 - （1）更新背景）更新背景 作为德国最大的工业区，自 19 世纪中叶开始，鲁尔依托采煤、钢铁、化 学、机械制造等重工业的快速发展，逐渐成为德国的能源、钢铁和重型机械制 造基地。但是，自 20 世纪 50 年代后，困于全球范围的石油和钢铁竞争影响， 鲁尔工业区既有的采煤、钢铁等重工业受到严重打击，影响了该地区的经济发 展，并引发了较严重的社会问题。为了改变衰败的局面，实现快速崛起，鲁尔 开展了整体区域范围的全面整治和更新， 力求使经济结构由单一化向多样化和 综合化方向发展。 （2）规划组织协调）规划组织协调 德国政府于 1920 年成立了鲁尔煤管区开发协会，作为区最高规划机构制 定规划。协会成立初期，其主要的工作是制定“一般开发规划” （general settlement plan） ， 主要包含工业和居住用地、 交通线路、 绿化环境等规划方案。 伴随着区域的发展，协会的职能和权限逐步扩大，逐渐担负工业区的全面策划 与规划工作， 并与整个区域的建设和发展相协调。 针对鲁尔区存在的衰败问题， 协会于 1960 年制定了鲁尔区总体发展规划，作为法令规划引导工业区发展， 得到了严格的遵守执行，并取得了显著的成效。 （3）整体更新战略）整体更新战略 1960 年，煤管区开发协会制定了战略规划，提出把鲁尔区划分为：南 方饱和区（早期采矿集中区） 、重新规划区（城镇集中区） 、发展地区（新 区） 三个地带的设想。 根据三个地区的发展现实， 规划提出重点发展第三地区， 稳定发展第一地区，控制发展第二地区的总体战略。针对新的发展形势，协会 在 1966 年修编了战略规划，同时又组织编制了鲁尔区总体发展规划以推进实 施。同时，为推进区域城市工业区更新发展，在 1989 年，开发协会制定了一 个为期 10 年的国际建筑博览会的宏伟计划（iba） ，展示鲁尔区核心地区 17 个城镇的城市更新工程16。 （4）综合更新规划）综合更新规划 鲁尔地区的综合整治更新规划，包括社会、经济、文化、生态、环境等多 重整治与区域复兴，以国际建筑展的形式，通过样板项目的带动，重振衰败的 工业地区。在更新策略上，有多学科、多领域的研究课题为支撑，并在规划理 念、实施方法、日标评价等方面建立了新的评价标准。作为一项系统工程，规 划涉及政治、经济、文化、社会、生态等方面，突破了传统规划设计的观念和 手段。在工业遗产保护、工业旅游开发、生态环境恢复、新型城市生活创造等 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 29 - 方面进行了大胆的尝试，最终实现了地区的经济发展和社会复兴。 （5）产业升级指引）产业升级指引 1）积极调整传统产业：自 19661976 年，结合鲁尔区经济结构的转型， 在国家的资助下，遵循生态和经济的双重标准，工业区有选择地对采煤、钢铁 等传统产业提出退出和改造计划， 主要包括企业调整、 设备更新和技术改造等。 2）大力发展核心产业：鲁尔经济更新的着眼点是发展以传统产业为基础 的核心产业。 发挥石油提炼和石油化工产业优势， 将其作为化学工业中的主业。 同步扶持发展汽车制造业，并大力发展服务业和其他新兴产业，使第三产业取 代煤钢成为工业区的支柱产业。 3）积极培育新型产业：在工业区的心脏地带建设国际建筑博览会，培育 博览业发展。合理利用工业遗迹，开展工业旅游。发挥水运、公路、铁路的交 通优势，对沿河的废弃码头等交通设施进行改造，发展现代物流业。改善投资 环境，鼓励新兴工业迁入鲁尔区，引导经济结构向多元化发展。 （5）文化、生态更新）文化、生态更新 在区域的工业用地更新过程中， 鲁尔区特别重视对工业遗产旅游资源的再 开发，把被废弃或闲置的工业资源作为本地区独特的文化资源来对待。通过借 鉴英国、瑞典等一些国家的经验，对废弃工业资源改进行造成，建设博物馆、 购物中心、公园、新型产业园等项目，吸引开发投资，创造就业岗位。在保护 与利用传统工业资源的同时，也带动了区域经济的发展。 鲁尔工业区始终把生态化、生态再开发的理念作为更新发展的核心，并作 为引导区域经济发展的关键。为改变鲁尔区各企业环境污染严重的局面，州政 府设立环境保护机构，通过颁布环境保护法令，制定环境统一规划，推进一系 列行动来控制环境污染。第一项行动是受污染的河流整治，建立统一的供水系 统，并建设蓄水池、澄清池，净化水质；其次，在全区建设烟囱自动报警系统， 使大气污染得到了有效的控制。此外，工业区在区域总体规划中制定了“绿色 空间”的营造计划，通过大规模的植树造林，净化了空气，美化了环境，提高 了生活质量。 3.1.2 英国的实践 英国作为工业革命的发源地，在工业化进程中，也更早的遇到旧工业区的 衰败问题。自 20 世纪中叶开始，英国政府通过多学科、综合的城市规划、建 筑设计、景观设计等，以及高效的组织和实施、灵活的市场化运作，实现了城 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 - 30 - 市工业用地的更新，其做法值得我们借鉴和参考。 伦敦道克兰码头工业区 （1）更新背景）更新背景 伦敦道克兰（docklands）码头区位于泰晤士河两岸，一度曾发展成为世 界著名的海港货物贸易的集散地。自 20 世纪 60 年代，随着全球经济结构的转 变和英国传统工业的衰退而逐渐萧条。随着伦敦向国际化大都市方向发展，码 头区的区位优势越来越突出， 大面积可利用的废弃工业用地使之成为政府和投 资商关注的焦点，见图 3-2。 （2）实施组织）实施组织 20 世纪 80 年代初，英国政府开始尝试改造伦敦码头区。基于 1978 年英 国政府出台的内城法 （inner urban areas act 1978） 提出的 “合作区” (partnership areas)框架，中央政府直接干预码头区开发的权力得到加强。英国政府在 1981 年 批 准 设 立 了 伦 敦 码 头 区 开 发 公 司 (the london docklands development corporation，lddc)，并拟定了整个码头区的改造整治设想和规划。 （3）更新开发战略）更新开发战略 伦敦码头区开发公司（lddc）的开发战略主要包括： 1）市场为导向的开发更新。以市场为导向，以土地开发带动整个码头区 的开发，利用有限的政府投资形成有力的经济杠杆，调动市场积极性；开拓市 场，积极营销； 图 3-2 英国伦敦道克兰码头区示意图 fig3-2 schematic diagram of london dockland waterfront 图片来源：www. 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文