流质契约无效的司法认定.doc

流质契约无效的司法认定某房地产公司诉某安装公司、蓝某建设工程施工合同纠纷案评析江西惟民律师事务所 陈 刚一、基本案情原告：某房地产公司第一被告：某安装公司第二被告：蓝某2006年10月12日原告与第一被告订立设备安装合同，约定：原告将其开发的某小区供电设备安装工程发包给第一被告，工程竣工日期为2007年1月15日；工程总价为850万元，由原告于工程竣工之日起三个月内付清。合同签订后，第一被告进场施工。由于种种原因，工期一再顺延。施工期间，原告陆续向第一被告支付工程款320万元。2009年3月31日，原告与第一被告订立抵押协议书，约定：因原告欠第一被告530万元，原告将其所有的某小区房产作价530万元抵押给第一被告；于合同订立之日将抵押房屋预售备案登记于第二被告名下；上述欠款最迟不得超过2009年8月31日归还，在此期间归还不计利息，逾期不还，上述抵押物归第一被告所有。同日，原告与第二被告订立商品房买卖合同，并办理了房屋预售备案登记手续。后原告向第一被告支付了50万元工程款。原告一审诉讼请求为：确认与第一被告所签抵押协议书无效，确认与第二被告所签商品房买卖合同无效。一审法院认定抵押协议书、商品房买卖合同合法有效，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，提起上诉。二审查明，第一被告本案工程负责人吴某于2008年12月11日向原告出具承诺书，载明：本案工程部分工程在2008年12月底前办理完毕，以供电部门手续为准，否则，赔偿损失。2009年8月26日吴某再次向原告出具承诺书，载明：第一被告在9月6日前帮原告工程全部完工，否则，抵押物无偿退还原告，工程款按700万元结算，150万元作为赔偿。二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的事实予以确认。二审认定抵押协议书中关于欠款履行期届满时，抵押物归第一被告所有的条款属流质契约，该条款无效；商品房买卖合同是基于该流质契约所订立，亦属无效。判决撤销原审判决，支持原告的一审诉讼请求。二、争议焦点原告与第一被告订立的抵押协议书、与第二被告订立的商品房买卖合同是否有效？三、双方观点及主要辩论意见原告主张：相关事实表明，涉案工程在订立抵押协议书时尚未全部完工，相关工程欠款履行期未届满，抵押协议书从内容到实质表达的均是抵押担保的意思表示，而没有抵偿的意思表示。假设双方本意是以物抵债，则直接签订商品房买卖合同即可，不需要签订抵押协议书的同时，再签订商品房买卖合同。并且，在抵押协议书订立后，原告还在继续向第一被告支付工程款，则抵偿一说更加不能成立。既然债务履行期限尚未届满，那么抵押协议书约定的担保方式，属于物权法、担保法明确规定禁止采用的流质契约，应属无效。商品房买卖合同是建立在流质契约基础之上，并无买卖的真实意思与实际交易的行为存在，其真实意思并非买卖房屋，而是为了实现流质契约条款而订立，同样违反了法律禁止性规定，合同自始无效。被告方主张：原告为清偿到期债务，与第一被告订立抵押协议书，该协议名为抵押，实为抵偿。协议签订后，原告与第二被告签订商品房买卖合同，房产的所有权已经发生了转移，是典型的以物抵债行为，该行为未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。第一被告与第二被告之间有到期债权债务关系，第一被告指定原告与第二被告签订商品房买卖合同并办理预售备案登记，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，房产所有权应属于第二被告。四、法院的说理评判一审法院认定当事人在签订抵押协议书后，并未办理抵押登记，未产生担保物权的法律效果，是否约定流质契约对双方当事人权利义务无意义；本案工程于2008年11月7日已经供电部门综合验收，原告欠第一被告债务在2009年2月7日已经到期，原告为履行到期债务，以房屋预售形式将其所属房产抵偿债务，抵押协议书名为抵押实为抵偿，该行为并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故判决驳回原告的诉讼请求。二审法院经审理认为：本案的基础法律关系为建设工程施工合同关系，纠纷系双方当事人履行施工合同工程款支付中的担保问题。原告与第一被告在订立抵押协议书时，原告的工程欠款履行期限尚未届满，故抵押协议书中关于将抵押物直接用于抵偿债务的条款，属抵押权流质契约条款，根据中华人民共和国物权法第一百八十六条之规定，该条款应当无效，其他内容合法有效。双方当事人虽订立了抵押协议书，但未将抵押房屋向房屋管理部门办理抵押登记手续，抵押权并未成立，不得对抗第三人。抵押协议书明确约定，双方自签字之日起到房产部门办理备案登记手续，备案登记在第二被告名下。可见，原告与第二被告于同一日签订的商品房买卖合同，是为履行抵押协议书备案登记的约定，实现该协议中流质契约条款而订立的合同，双方订立商品房买卖合同的真实意思是为了以物抵债，故由于流质契约条款无效，该商品房买卖合同亦无效。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，遂判决撤销原审判决，支持原告的诉讼请求。五、作者述评造成本案一审、二审结果大相径庭的原因，在于债务履行期限是否届满这一关键事实的认定与否，也直接关系到流质契约是否成立。所谓流质契约，是指当事人在签订抵押合同时，或者债权清偿期届满前，约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的契约。物权法第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”该条是关于流质契约禁止的规定，表明了我国立法对流质契约的严格禁止态度。之所以对流质契约采取禁止态度，主要是为了保护债务人的利益。债务人通常因急于取得资金，或使自己及早摆脱困境，在签订抵押合同时往往处于弱势地位，不惜以价值较高的财产为较小的债务提供抵押，债权人也会利用其优势地位设置种种不合理的条件，迫使债务人签订流质契约。本案中，用于抵押的房产实际价值高达千万元，用以抵押区区530万元工程款，即是上述不合理现象的充分体现。当然，如果当债务履行期限届满时，抵押物明显贬值，让债权人接受远低于债权的抵押物，同样损害了债权人的利益。因此，为了尽量维护交易的公平性，我国法律对于流质契约采取严格禁止的态度。二审中，原告代理律师紧紧抓住一审判决遗漏关键事实，即涉案工程尚未全部完工，相关工程欠款的履行期限至抵押协议书签订时尚未届满的事实，从而有力地反驳被告方名为抵押，实为抵偿