（环境科学专业论文）经济快速发展时期的土地资源供需研究——以广州市为例.pdf

硕士论文：经济快速裳展时期的土地资源供需研究 关键词：经济快速发展；土地资源供需；城市用地规模；可能一满意度模型；广 州市 硕士论文：经济快速戋晨时期的土地资源供需研究 a b s t r a c t t h ep r o b l e mo fl a n ds u p p l ya n dd e m a n dh a sb e e na ni m p o r t a n ts o c i a la n d e c o n o m i ci s s u e w h i c hi ss h a r e db yg o v e r n m e n t si nc h i n a i no r d e rt od i s p o s eo ft h e p r o b l e m ，e v e r y g o v e r n m e n te m p h a s i z e st h ei m p o r t a n c eo f l a n ds u p p l ya n d d e m a n d t h ep r o b l e mo fl a n ds u p p l ya n dd e m a n di ss u b j e c tt ot h eh i s t o r yb a c k g r o u n d ， t h ed e v e l o p m e n td e m a n do fe c o n o m i ca n ds o c i e t y a si ti sk n o w n ，t h e r ea l ed i f f e r e n t l a n ds u p p l ya n dd e m a n dm o d e l sd u et od i f f e r e n td e v e l o p m e n tt e r m s ，g o a la n dr e q u e s t b e c a u s et h ee c o n o m i ci nc h i n ah a sb e e nd e v e l o p i n gw i t hh i g hs p e e d a n dc h i n at r i e s t oa c h i e v es o c i e t y & e c o n o m i ct r a n s i t i o nw i t ht h ee c o n o m i cg l o b a l i z a t i o na n de n t r a n c e i n t ow t o ，i ti sa ni m p o r t a n tp r o j e c th o wt od i s p o s eo ft h ep r o b l e mo fl a n ds u p p l y d e m a n ds o a s t ot a k et h el a n du s ep l a ni n t oe f f e c ta n ds a r i s f yt h er e q u i r eo fe c o n o m i c d e v e l o p m e n t t a k eg u a n g z h o ua se x a m p l e ，w h i c hl o c a t e sa tg u a n g d o n gp r o v i n c et h a t i sad e v e l o p e dz o n ei nc h i n a , t h i sp a p e ra n a l y s i st h ep r o b l e mo fl a n ds u p p l ya n d d e m a n di nr e a d j u s t m e n to fl a n du s ep l a n t h em a i np o i n t so ft h i sp a p e rg oa sf o l l o w s t h ep a p e rs u m m a r i z e st h ed e v e l o p m e n to fl a n d s u p p l ya n dd e m a n d i ta l s o a p p r a i s e st h el a n ds u p p l y a n dd e m a n di nd i f f e r e n tp h a s e sa n dt h e i rt h e o r i e s f u r t h e r m o r e ，t h ep a p e rm a k e sap e r s p e c t i v eo nt h et r e n do fl a n ds u p p l ya n dd e m a n d t h e o r yr e u n i o n ，c o n t e n tg e n e r a l i z a t i o n ，a n dm e a n si n f o r m a t i o nw i l la p p e a ri n t h e f u t u r e t h ec h a n g em e c h a n i s mo fl a n du s ei sd i f f e r e n td u r i n gd i f f e r e n td e v e l o p m e n t c o u r s e a n dt h eh i g h s p e e de c o n o m i cd e v e l o p m e n tw i l la r o u s ec h a n g e so fl a n du s e t h ep a p e rm a k e se m p i r i c a lr e s e a r c ho nt h em e c h a n i s mo fl a n du s ec h a n g ef r o m e c o n o m i ci n c r e a s e ，d e v e l o p m e n to fs o c i e t y , m i g r a t i o no fp o p u l a t i o n ，p r o t e c t i o no f e n v i r o n m e n t ，a n dc o n d i t i o no fd i s t r i c t w i t ht h i sr e s e a r c h ，t h ep a p e rq u a r r i e st h e i n f l u e n c eo fl a n du s ec h a n g e sd u r i n gt h eh i g h - s p e e de c o n o m i cd e v e l o p m e n tp e r i o don t h ep r o b l e mo f l a n ds u p p l ya n dd e m a n d i ti sd i f f i c u l tt op r e d i c ta n dd e s c r i b et h e s em u l t i p l i c i t yf a c t o r s ，w h i c hc a n i n f l u e n c el a n ds u p p l ya n dd e m a n dd u r i n gt h eh i g h s p e e de c o n o m i cd e v e l o p m e n t o n t h eb a s i so ft h ec h a r a c t e r i s t i co fl a n du s ei ng u a n g z h o u ，i tc a nb el o o ka tf i v ea s p e c t s ， i 硕士论文：经济快速发展时期的土地资灞e 供需蝇歼究 e g e c o n o m i ci n c r e a s e ，d e v e l o p m e n to fs o c i e t y , m i g r a t i o no fp o p u l a t i o n ，p r o t e c t i o no f e n v i r o n m e n t ，a n dc o n d i t i o no fd i s t r i c t t h i sp a p e rp r e s e n t st h ep o s s i b l e - - s a t i s f i a b i l i t y m o d e lo fu r b a nl a n ds c a l e t h et a r g e ts y s t e ma n df o r e c a s tm e t h o d sa r ep u tf o n v a r d t h er e a s o n a b l es c a l eo fu r b a nl a n di nt h ef u t u r ea n di t sc o n d i t i o na n dd e g r e eo f r e a s o n a b i l i t yc a nb eo b t a i n e du s i n gt h em o d e l i no r d e rt oa t t a i ns u s t a i n a b l el a n du s e ，i ti sn e c e s s a r yt oc o n c e i v eo ft h el a n d a r r a n g e m e n ta n di t sl a y o u tm a c r o s c o p i c a l l ya n dt oa r r a n g el a n du s es t r a t e g i c a l l y b e c a u s eo ft h eh i g h s p e e de c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n ds o c i e t yc h a n g e t h ep a p e rg i v e s a ni d e at ob a l a n c es t r a t a g e mo f l a n ds u p p l ya n dd e m a n dr e s e a r c h ，w h i c hi su s e di nt h e l a n du s ep l a no fg u a n g z h o uc i t y t h ep a p e ra n a l y z e st h ea d v a n t a g e ，d i s a d v a n t a g ea n d c i r c u m s c r i p t i v ef a c t o r so f l a n du s ei ng u a n g z h o uc i t y , a n dt h i sp a p e rb r o a c h e sb a l a n c e s t r a t a g e ml a n ds u p p l ya n dd e m a i n do na g r i c u l t u r e ，c o n s t r u c t i o na n de n v i r o n m e n ti n g u a n g z h o uc i t y k e y w o r d s ：e c o n o m i cb o o m i n g ；l a n ds u p p l ya n dd e m a n d ；u r b a nl a n ds c a l e ；p o s s i b l e - - s a t i s f i a b i l i t ym o d e ；g u a n g z h o u 专翱舟浚法 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研 究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文 不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写的成果作品，也不包含为 获得中南林学院或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。对本 文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式表明。 本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。 作者签名 争眵年 幸留舟并浇 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文 的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的 复印件或电子版，允许论文被查阅或借阅。本人授权中南林 学院可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇 编本学位论文。 本学位论文属于： 1 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密瓯 ( 请您在以上响应方框打“4 ”) 作者签名：m 孑导师签名：1 初町勿 2 t 昌o y 年易月甲日孑分年b , e l 【十日 硕士论文：经济快追裳展时期的土地资镝供铜蛹开究 1 绪论 1 1 经济快速发展对土地资源供需的影响 土地资源供需研究的是土地利用规划的核心内容之一，是以最佳综合效益为 目标，依据土地自然地理特点、社会经济条件和发展情况，对区域内的土地需求 和供给进行定性、定量分析研究。在此基础上，土地利用规划才能在时间上和空 间上对区域内全部土地资源进行开发、利用、整治、保护合理具体部署和安排 。 自2 0 世纪上半叶以来，随着人类对土地资源利用的深度、广度的加深，伴随 着工业化和城市化的不断发展，土地利用规划也因之产生、发展和加速，土地 资源供需的研究也在逐步深入。时至今日，土地利用规划已成为土地资源管理 的“龙头”，在国民经济运行和社会发展进程中毫无疑问发挥着重大的作用。特 别是2 0 世纪7 0 年代以来，随着人口、资源、环境和发展( p r e d ) 问题的日益 突现，土地利用规划逐渐从传统的建设性或蓝图规划，发展到以调控土地利 用变化和以可持续发展为目的且具有广泛民众基础的公共决策【2 1 ，作为土地利用 规划中最重要、最核心的土地资源供需问题的研究随之受到了前所未有的重视。 为了对土地资源进行可持续的优化配置，不同的学者从各自的角度，在其社 会、经济和环境等背景前提下，土地资源供需配置作为一种引导地区土地利用 的基本形式，它受制于一定的历史背景：社会发展的要求，不同的发展时期， 土地资源供需配置的目标和要求不同，也决定了它的模式不一样。我国正处在经 济快速发展时期，这一时期也是我国经济转型、社会转轨、经济全球化和加入 w t o 时期，在这社会发展交替的特定时期，对土地资源供需研究提出了新的 要求。 1 1 1 经济快速发展对土地资源供需的要求 由于我国经济快速发展，使得土地资源供需研究赖以存在的基础和背景不断发 生快速变化，土地资源供需的理论、方法、手段、环境和以及实旌管理等等都 无法从容不迫地随着经济的快速发展而进行周密调整。土地资源供需的相关指 标在经济快速增长下不断地被突破，如朋地规模、人口规模，近期就达到了，为 此则不得不频繁地对相关土地利用规划进行修编、调整。撤县设市要修编，大的 发展战略变化要修编，不少地区在两次土地利用规划修编过程中几乎首尾相 接，规划部门忙于基础资料收集、修编、论证、评议、报批，疲于应付，指标 硕j 呻仑文：经济快速发展时期的土地资源供需研究 不断调整，十分被动。这种被动局面反映出传统模式上的缺陷。传统的模式在 经济发展速度不快的情况下，如果说基本还能满足社会经济发展的需要的话，而 在经济快速发展的情况下，则显得无法应付，快速的经济发展需要有与之相适应 的土地资源供需模式和策略【3 。 1 1 2 经济体制转型期对土地资源供需的影响 我国正处变革的年代，在新旧体制交替过程中，如何优化土地利用结构、提 高土地利用效率是实现我国土地资源可持续发展和社会经济有效运行所面临的 关键问题之一。传统计划经济体制下，我国土地资源供需均是通过计划指令来配置 的，土地利用过程是在非市场条件下由政府直接加以操纵的，土地资源配置效率 和效益较低。改革开放后，随着社会主义市场经济的逐步确立，我国社会经济发 展的调节方式逐渐由以行政计划为主导的政府直接控制模式转为以市场为导向 的政府间接调控模式，土地利用也由政府计划供给方式转为计划引导和市场调节 相结合方式。然而，体制转轨过程中，由于传统制度刚性的存在，我国土地利用 管理和调控仍面临着众多难以逾越的困难和挑战。可以说，如何在转型期正确引 导土地资源进行优化供需配置不仅是土地利用规划的迫切需要，而且也是整个国 民经济有效运行的客观需要。 1 1 3 经济全球化和加入w t o 对土地资源供需的影响 经济全球化和我国加入w t o 使地区发展处于新的历史背景之中并带来新的 变化。一方面，土地资源供需要接受国家国民经济发展战略和国家长远规划安排 的指导；另一方面，传统的土地利用机制已经不适用了，必须根据世界贸易规则 和市场分工，在注重比较利益的原则下，根据区域内的经济条件和自然条件，对 区域内的土地资源、经济、社会、环境和科技等系统地、综合地、统筹地分析， 通过不断整合土地资源的竞争基础，从开放的国际市场中选择土地开发的机遇， 将土地利用结构调整积极融入到国际经济竞争进程中去。作为指导地区发展的土 地资源供需配置，无疑要以新的变化来适应时代发展的要求。在传统计划经济条 件下的战略取向、控制模式、编制方式和实施策略都要进行重大变革【4 】。 1 1 4 土地资源供需研究自身发展的需要 f 经济社会的快速发展，导致土地资源供需影响因子愈来愈复杂化、动态化。 传统分析理论已不能准确及时反映影响因子的时空演化规律，土地资源供需需要 建立经济快速发展时期特有的理论和方法体系。在理论上，土地资源供需的制定 2 硕t 啼鲁文：经济快速裳展时期的土地资源供需研究 除考虑传统的区位理论、地域分异理论、优化配置理论外，还要融进非平衡动态 开放系统理论、市场经济理论、生态系统理论、可持续发展理论等新的理论。在 土地资源供需研究方法上，要引进信息技术、系统仿真模拟技术等新技术，以强 化规划的科学性、动态性和弹性，能动地实现土地资源供需的动态修正【4 j 。在引 入新的理论与方法的同时，要充实与完善土地资源供需研究内容：要加强对各 类用地的供需平衡研究：要做好经济分析和市场分析等；要进行战略研究和 近期实旌研究等；注重土地资源供需方案的评价和制度创新研究等等。 1 2 国内外土地资源供需研究的回顾与展望 1 2 1 国内回顾 新中国成立以来，我国的土地资源管理在理论和实践上都有了较大程度的发 展，纵观土地资源管理发展的演变，可以发现经历了两个高峰期，即1 9 5 6 1 9 6 0 年和1 9 9 7 - - 2 0 0 0 年两个阶段。前一阶段以发展农业合作杜和人民公社为目的，主 要是为顺应农业机械化和大规模农业建设而开展的，所以土地资源供需配置上只 针对农用地，没有统筹全局的构思，因而缺乏长远性、广泛性和全面性。后一阶 段是一个大的飞跃，在三年中连续有六部重要的法律、法规、规章出台，使土地 利用总体规划一跃成为土地管理的龙头，从而土地资源供需配置的重要性和发展 潜力也随之得到大幅度的提高。 鉴于土地资源供需配置的重要性和复杂性，国内外专家学者从不同的角度对 其进行了大量的理论探讨和实证分析。 我国在土地资源供需配置的理论和方法方面，自2 0 世纪8 0 年代以来也有了较 大的发展。 ( 1 ) 在理论方面，认为土地资源供需配置是一个社会制度、自然和经济条件 等多种因素制约的复杂过程，必须按照土地适宜的用途去利用土地，同时按土地 的最佳投资适合度去集约利用土地，综合考虑经济效益、社会效益和生态效益的 有机统一。近几年，王万茂5 、6 、7 1 、吴次芳8 、9 1 、严金明m1 1 1 等对土地资源供需 配置的理论进行了初步探讨，认为人地协调理论、土地利用分区理论、土地利用 控制理论等应成为土地资源供需配置的理论基础。 ( 2 ) 在方法上，随着最优化技术的出现与应用，各种线性和非线性规划及多 目标规划的方法开始应用于土地资源供需配置过程中。李兰海等 1 2 】应用灰色系统 的微分拟合法研究南京市郊北城圩农场的土地资源供需配置：宇振荣【l3 】等应用系 硕士论文：经济快速岩琵时期的土地资源1 共筛。研究 统思想和生态学原理，提出了以土地一食物一人口这一耦合运行发展过程研究为 中心，以建立合理的土地利用系统为目标的农区土地资源配置模型框架；郑阳明、 贾全昌运用动态规划法进行了农业土地资源配置的优化 1 4 】：严金明则以南京市 为例进行了土地资源配置的系统分析与优化设计；张耀光【l6 l 以辽河三角洲为例进 行了土地资源利用结构优化；张贵祥、黄凌云、刘彦随以浙江省乐清市为例探讨 了区域土地资源配置优化数学模型c 1 7 1 ；张蒙、张立亭、宋绍杭等则探讨了综合协 调各业用地数学模型【l 町；张佳会、黄全富、王力讨论了最优线性规划法在土地利 用总体规划中的应用 1 9 1 。在城市合理用地规模和土地需求的研究方面，孙天星【2 0 1 、 罗湘华等【2 1 1 应用线性规划对土地需求量及土地利用变化进行了预测，吴郭泉2 2 1 、 李明秋等【2 3 1 、陈建国等【2 4 1 利用灰色系统模型对广西藤县、焦作市、重庆市区土地 需求预测的相关因素进行了分析，汪阳红【2 5 1 、孔凡文等 1 2 6 、苏东屏等探讨了 小城镇的合理用地规模和土地需求问题，查志强1 28 1 、张丽琴c 2 9 1 、李伟方等1 3 0 】、陈 百明等【3 1 城市土地利用及用地规模评价指标体系的构建进行了研究，吴赛珍【3 2 】、 欧名豪【3 3 、喻燕山【3 4 】、余庆年、赵登辉【3 5 13 6 1 等对城市用地规模的合理性进行了多 角度的阐述。在城市土地供给方面，刘卫东硎、刘尔思e 38 1 、张洪拽4 0 1 、艾洪德等 【4 l 】对城市土地供给的政策和制度提出了看法和建议。 目前，在土地资源评价、配置指标预测和规划决策及方案评价等方面已经普 遍使用定量方法和模型。例如在土地资源评价中，通常有综合指标评判法、多因 子综合评判法、主导因子评判法、最低限制因子评判法、标准值对照评判法和地 域对比评判法等六种；在规划决策方面有确定型决策、随机型决策、不确定型决 策；在方案综合评价方面，己较多地使用层次分析法、模糊评判法，可能一满意度 法和突变决策模型等。 1 2 2 国外土地资源供需研究的历史与现状 2 0 世纪7 0 年代以前，国外多数国家的土地资源供需相关研究大都限于土地经 济及土地制度方面。几乎所有大的土地重新配置都是由社会革命、战争失败、或 由摆脱殖民统治的国家独立引起的。7 0 年代以来，随着人口增长、资源短缺、环 境恶化与区域发展( p r e d ) i h 题的日益突出，也随着遥感技术、计算机技术在土地 调查与评价中的广泛应用，科学的土地资源供需研究随着土地利用规划的地位的 提高得到了一定的发展，但与其他学科相比，仍然相对滞后，土地资源供需研究 的理论与方法也很不成熟。 纵观2 0 世纪7 0 年代以来相关理论的发展，以下内容具有一定的标志性意义 4 硕士论文：经济性皓毫裳展时期的土地资源供需研究 c 4 2 1 ： ( 1 ) 出现了以土地评价为基础的土地资源配置模式。1 9 7 2 年在荷兰瓦格宁根 召开的农村土地评价的f a o 会议上，b r i n k m a n 和s m y t h 指出，土地资源评价与土地 资源配置的结合是非常必要的【4 引。 ( 2 ) 1 9 9 4 年，h n v a n l i e r 等正式出版了可持续土地利用规划专著【4 4 1 ， 对可持续土地利用规划的概念、动机、内容体系等进行了较深入的理论探讨。研 究者们认为，所谓可持续土地利用规划，是为正确选择各种土地利用区位，改善 可持续土地利用规划，是为了正确选择各种土地利用区位，改善农村土地利用的 空间条件以及长久保护自然资源而制定的土地利用政策及实施这些政策的操作指 南。按照v a n l i e r 等人的观点，在土地利用规划过程中，土地最佳利用和可持续环 境导向下的土地保护是土地资源配置两个最重要的方面。 ( 3 ) 在城市合理用地规模的理论研究方面取得重要进展c 4 孓”1 。1 9 6 0 年，原苏 联的达维多维奇首先提出了“城市合理规模”的概念i 波兰的b 马列士以“门槛” 理论作为衡量城市发展规模的合理限度；美国g 戈拉尼提出了用密度、功能、健 康、费用四项标准来确定城市的最优规模。莱斯t w r e s s ，1 9 9 2 ) 提出了“生态印 痕”( e c 0 1 0 9 i c a l 一f o o t p r i n t ) 理论来反证人类必须有节制地使用“空问”这种资源。 美国和加拿大等国则在用途管制理论的基础上，提出成长管理来指导控制城市用 地的无阻制蔓延( c h i n i t z ，b e w a n m ，1 9 9 0 ；a f a l u d i ，1 9 9 4 ) 。 2 0 世纪7 0 年代以来，随着城市土地利用规划发展成为集设计、政策和管理为 一体的现代综合规划f 4 9 弓3 1 。在土地资源供需研究中广泛引入遥感、计算机和数学 方法，极大地提高了科学性、工作效率和精确度。v e r f u r a 等 “j 认为在美国威斯康 星 l d a n e 县的土地信息系统在自然资源受到威胁的地方，可用于多种用途为决策 者提供信息；x i a n g 等应用g i s 和多目标模型预测土地供需中引起矛盾的原因，据 此得出解决的策略 5 5 、5 6 】；s t a r k 探讨了在德国应用g i s 分析农场管理、土地规划中 争地矛盾和保护土地，以及公共事业的大工程对土地需求的计算【5 7 、58 】；s h a r i f i 等 【5 9 探讨了把土地利用动态规划系统用于农场土地配置的决策支持系统，这个模型 是由具有决策模型的g i s 和综合规划模型组成，综合规划模式又包括作物生长模 式、线性规划模型和使规划设计转为可操作规划的空间配置决策模式；c h u v l e c o 6 0 1 应用线性规划作为g i s 分析工具，对空间属性进行优化和变量组合，并在西班牙进 行土地规划试验；英国s t r a t h c l d e 大学和苏格兰资源利用研究所的斯莱瑟教授等【6 1 提出了“提高人口承载力各择方案的e c c o 模型”，它通过系统动力学模型，模拟 不同备择方案下人口变化与承载力之问的动态变化关系，可用于辅助作出合理配 5 硕士论文：经济快逮发展时期的土地资源供需研究 置土地的决策；b e l l a m ) r 【6 2 1 在澳大利亚北部通过数据库决策支持系统( d s s ) 评价草 地资源规配置的合理性，包括成本、收益、风险和对环境的影响；c a p a t b o 等 6 3 】 应用计算机，采用数学模拟的方法评价美国蒙大拿州旱地资源的配置问题，尤其 是土地规划对农场收益、环境和作物轮作系统的影响。 1 3 国内外土地资源供需研究的共同特点及新趋势 未来的土地资源供需研究将以各种不同途径沿着可预见的方向发展。必将有 越来越多的公众，团体和政府部门积极加入其中的行列，这要求土地资源配置必 须具备更加有效的解决矛盾、协调关系的作用，同时由于人们一直保持对可持续 发展以及生命质量等问题的关注，因而土地资源供需必须有针对性地提出创造性 的思维和艇决方案。 ( 1 ) 理论的复合化 自二十世纪中期以来，土地资源供需的理论发展既有相互补充完善的，也有相 互对立矛盾的，各种不同派别的理论之间展开了长达半个多世纪的大辩论，主要 有理性的科学理论、倡导性理论、渐近主义理论、新马克思主义理论、新人文主 义理论和实用主义理论等不同观点和理念，各家争论的主要焦点就是公众利益、 合理性和政治的理解迥然不同，由谁参与，为谁服务以及怎样制定，均是各学派 无法圆满回答的问题，如“以人为本”是各种理论都一致同意的观点，但到底以 什么人为本，各派观点却完全不同。然而，随着人们对理论指导实践重要性的认 识，以整体性和动态性为特征，应用系统分析的理论，充分重视经济、社会、文 化、生态多元复合的土地资源供需理论和理念将不断得到深化。 ( 2 ) 内容的综合化 土地资源供需研究是一项综合性很强的研究工作，它不仅涉及土地的自然属 性，还必须考虑经济、技术和人类活动的影响并注重它的生态效益、经济效益和 社会效益。首先，研究土地资源配置必须从其土地资源的组成、结构、功能演化 过程等方向进行综合研究，这样才能把握住土地的总体特征；其二，要进行充分 的经济分析和计算，例如成本、产值、毛利、收益水平等，使研究成果既反映土 地的自然特征，又反映不同土地资源配置收益水平；第三，要考虑社会因素，使 其能发挥社会作用。总之，土地资源供需研究日益表现出经济化和社会化。另外， 综合化亦表现在针对人口增加、资源短缺、环境恶化和区域发展问题，开展全球 性的协同研究，以确定人口增长对土地资源的需求和土地资源系统可支持或必须 支持的程度。 6 硕士论文：经济快速裳展时期的土地资麓e 供需研究 ( 3 ) 手段的信息化 土地资源供需配置是一项涉及国民经济各个产业部门的系统工程，为了提高 工作效率和决策的科学性，近年来，国际上高新技术得到了广泛的应用。土地资 源供需配置的方法逐渐由定性描述、对比分析等传统方法转变为普遍使用系统工 程、灰色控制系统、层次分析法( a h p ) 、系统动力学( s d ) 模型、多目标决策规划等 现代方法。模型技术的大量运用，不仅提高了土地资源配置方案的精度，而且为 模拟动态发展过程提供了可能。地理信息系统技术( g i s ) 、遥感技术( r s ) 、全球定 位系统( g p s ) 、决策支持系统( d s s ) 等现代科技手段的逐步使用，使土地资源配置 逐步向信息化方向发展。 1 4 研究方案 1 4 1 研究的目标与内容 本论文的研究课题来源于广州市国土资源与房屋管理局资助项目“广州市土 地利用总体规划修编调研论证”。 土地资源的供需研究是土地利用总体规划修编调研论证的重点和主要内容之 一，随着广州市社会经济的快速发展，对广州市区域内的土地资源需求压力越来 越大，原有的土地资源供需配置已经不能满足快速发展的要求，严重地影响了广 州市区域内社会经济的快速、和谐、可持续发展。 本项研究建立在广州市土地利用总体规划修编调研论证项目的基础上，目标 是系统地对广州市区域内影响土地资源供需的各种因素进行全面、深入分析后， 充分了解本区域社会经济快速发展与土地供需的关系，确定广州市土地供需决策 的各项可能性指标和满意度指标，建立广州市土地供需决策模型，依据调查数据 对广州的经济发展水平、社会发展水平、人口规模、区域与区位条件、生态环境 建设水平等参数进行定量预测，再通过各参数的并和计算得出规划中远期的城市 规模预测结果。根据广州市土地供需决策模型预测的结果，系统的研究在广州市 社会经济快速发展的情况下如何对广州市的农业用地、城镇建设用地、生态用地 进行合理、和谐的安排，制定出适合广州市区域内社会经济快速发展的特点而且 具有很强操作性的土地供需平衡策略。 1 4 2 研究的方法与步骤 通过互联网和其他途径广泛收集国内外有关土地资源供需分析的相关研究资 料，充分了解国内外的土地资源供需研究的现状。从广州市国土资源与房屋管理 7 硕士论文：经济甘蛸毫裳展时期的土地资源供需研究 局、建设局、农业局、林业局、市政园林局、统计局、环保局、水利局、公安局、 发展与改革委员会等部门以广州各区、市( 县级) 政府部门收集相关的各种资料。 对资料进行系统整理和分析，确定本区域土地供需决策的可能性指标和满意度指 标。 依据调查资料和获得的各种统计数据，综合运用土地利用规划学、土地资源 学、土地经济学、区域经济学、人口学、社会学、环境科学、生态学、灰色系统、 可能一满意度模型等多学科的理论和方法进行系统的分类研究和整理，进一步明 确影响本区域的土地供需决策的可能性指标和满意度指标，通过线形回归、 g m ( 1 1 ) 模型等方法定量预测本区域的经济发展水平、社会发展水平、人口规模、 区域与区位条件、生态环境建设水平等参数，再通过各参数的并和计算得出规划 中远期的城市规模预测结果。根据广州市土地供需决策模型预测的结果，系统的 研究在广州市社会经济快速发虔的情况下如何对广州市的农业用地、城镇建设用 地、生态用地进行合理、和谐的安排，制定出适合广州市区域内社会经济快速发 展的特点而且具有很强操作性的土地供需平衡策略。 1 4 3 本项研究的现实意义 随着中国经济的快速发展，人口与资源、发展之间的矛盾日益突出，土地资 源供需问题因其固有的稀缺性而更加凸现出来，尤其实在经济高速发展的沿海经 济发达地区，这种矛盾更加尖锐。因人口增加、经济社会发展、生态环境保护等 因素引发的土地资源供需问题成为各级政府、研究机构急待解决的迫切课题。 广州市处于改革开放的前沿，经过二十多年的快速增长，使广州市的经济总 量和人均g d p 跃上新的台阶。据初步统计，广州市的国内生产总值由1 9 8 0 年的 5 7 5 5 亿元增长到2 0 0 2 年的3 0 0 1 6 9 亿元，已成为中国大陆g d p 总量超3 0 0 0 亿 元的三大城市之一。人均国内生产总值由1 1 6 0 元增长到4 1 9 万元，按2 0 0 2 年国 家平均汇率计算，突破5 0 0 0 美元，在国内大城市中位居前列。1 9 9 7 至2 0 0 2 期间， 广州市的经济发展有一定的波动，但无论与北京、天津和上海三大直辖市相比， 还是与全国的省会城市相比，其g d p 和人均g d p 的平均增长率均居首位。但是 土地资源供需问题一直没有很好的解决，近年来更加严重了，有些关键用地指标 已经突破了2 0 1 0 年规划土地供应的上限。目前对土地资源供需问题的相关研究比 较多，但是从经济快速发展的角度，以沿海经济发达城市一广州市为例进行较为 系统全面的土地资源供需研究尚属空白。对于处于经济快速发展中的广州市而言， 解决土地资源供需中的矛盾成为迫在眉睫的课题。本项研究主要是针对广州市新 硕士论文：经济快速发展时期的土地资源供僻研究 一轮土地利用总体规划修编进行土地资源供需决策的实际需要而立项。本项目研 究成果结合广州市关于土地利用的其他相关研究，将为广州市解决在区域发展中 的土地利用问题提供科学决策依据，同时也对广东省以至于我国其它沿海经济发 达城市的土地资源利用、管理提供科学参考。 1 4 4 本论文研究的创新点 本文在借鉴前人的研究成果的基础上，在以下方面有所创新： 首次以广州市为例，对经济快速发展这一特定时期的土地供需问题及背景分 析，以一个全新的视角建构了经济快速发展时期土地供需问题研究的思路。并且 在土地供需决策模型的建构中有创新，决策模型的关键在于科学合理的和可操作 性。本文系统地介绍可能一满意度模型，根据广州市的供需情况分析，第一次选 用了经济发展水平：社会发展水平、人口规模、区域与区位条件、坐态环境建设 水平等5 项因素、1 8 个指标进行结构优化，并运用线形回归、g m ( 1 1 ) 模型等 方法进行各类参数的预测，经过实证研究，效果较好。区域的发展应该是社会经 济、人口、资源、生态环境等各方面和谐、平衡、可持续发展，土地供需结构和 方式的变化直接影响到区域发展的各个方面。本研究还首次以广州市研究样本探 讨了土地供需平衡策略的内容，并就未来一定时期土地供需中急需解决的问题提 出了建议。 9 硕士论文：经济快速裳晨时期的土地资瀛供需研究 2 土地供需的理论与方法 土地供需影响主要来自土地需求内在动因、土地市场的调节和政府对土地市 场的干预三个方面。首先，因为目前十几年内，广州市的人口和经济仍然会不断 增长，土地需求的内在动因将会一直存在。其次，中国实行市场经济十几年来， 土地市场虽然发展较慢，但也将不断发育成熟，今后的土地供求必须符合市场规 律，以市场配置为主。再次，因为土地本身的特殊性，任何国家都不存在完全自 由的土地市场，政府干预可纠正部分市场调节的失灵。按社会、经济、生态相互 协调和可持续发展的土地利用要求，土地供需分析要综合考虑这三个方面的因素。 针对土地供需影响因素多样性和复杂性， 市规划近、中、远期的城市规模基础上， 细分析。 在运用“可能一满意度”方法预测广州 对广州市将来各类土地供需情况进行详 2 1 土地利用结构变化的内外驱动机制 2 1 1 土地需求的内在动因 这种内在动因主要由土地资源的稀缺性、土地边际效益的递减性、土地利用 方式变更的困难性和土地区位的效益性决定 6 4 。 ( 1 ) 土地资源的稀缺性 即适合需要的土地相对缺乏。首先由于土地总面积的有限性从宏观上制约了 城市土地总供给，而且在整体土地资源中出于土地自然特性和城市经济活动的特 殊要求，相当一部分土地是无法投入城市使用的。其次是随着城市人口的不断增 加和社会经济的发展，对城市土地的需求越来越大。土地的有限性不仅是指土地 总量的恒定不变，而且指在某一地区用于某种特定用途的土地数量是有限的、排 他的。增加某种用途的用地就必然减少其他用途的用地，永远无法达到满足所有 需求的状态。城市规模越大往往需求缺口也越大。 ( 2 ) 土地边际效益的递减性 即在技术不变或技术一定的条件限制下，在一定面积的土地上连续追加投资 超过一定限度后，增加每单位面积投资褫从土地所获得的收益递减。在农业生产 上，连续在一块土地上投资，报酬递减是很明显的，建筑层数的提高( 亦即开发 强度的提高) 先是引起投资收益率的升高，升高至一定程度后，边际产出的变化 不大，但边际成本将明显上升，边际投资收益率就会开始下降。因此任何过度开 硕士论文：经济快遗发展时期的土地资源供硼 研究 发不仅是对环境的破坏，在经济上也是不合算的，必须增加土地供给。 ( 3 ) 土地利用方式变更的困难性 土地有许多不同的用途，但是变更土地的用途往往是困难和缓慢的。在城市 土地上，各种建筑物和构筑物与土地结合在一起，土地利用方式一旦形成，就很 难按市场的需求作频繁的调整，即便可以进行功能置换，其速度也是非常缓慢的， 而且成本会很高。虽然城郊农村土地从经济投入的角度看是划算的，但因此带来 的生态和社会影响往往被人忽略，所以综合考虑多方面因素，城郊农村土地的投 入也是困难的。 ( 4 ) 土地区位的效益性 决定经济活动的不同地理位置称为区位。在农业用地中，离市场位置的远近 是形成级差地租的原因之一，也是决定农业土地价格的重要因素。在城市中，土 地的区位更是成为城市土地价格的决定性因素。城市基础设施条件、交通运输条 件及通达性是影响城市土地区位的重要因素。城市土地使用对社会性因素依赖性 也相应较农业用地强。在城市发展过程中，某一地区的交通、工业、商业或其它 项目的投资，会使经济区位发生变化，这种情况下，一些非农建设投资项目会对 周边的农用地产生保护的压力。 2 1 。2 土地市场的调节 土地市场能够反映土地需求和土地供给两大因素，调节配置土地资源。在土 地需求方面，由于土地资源的稀缺性，土地的供给在一定的条件下往往是有限或 者说是固定的。因此，对于土地市场来说，土地的需求者在决定土地配置和价格 等方面具有更重要地影响力。如果不考虑政府的干预，土地使用者的决策行为决 定了市场经济下的城市土地使用的形态模式。根据市场理论，在符合下列假设条 件的情况下，土地需求者对土地竞标的“价高者得”的方式能够使城市土地得到 最合理的配置： ( 1 ) 土地配置完全基于价格，成本和效益的衡量标准； ( 2 ) 土地需求者在选择土地时仅考虑价格的因素： ( 3 ) 公开的、公平的“价高者得”的竞标方式； ( 4 ) 土地交易双方对土地市场有充分的了解； ( 5 ) 没有政府的干预； ( 6 ) 城市交通水平和科技水平没有发生巨大的变化； 实际上，土地需求方在通过土地市场获得土地时往往要考虑各方面的因素， 硕士论文：经济快迪发展时期的土地资源供硼 研究 例如区位、公共服务设施状况、邻近的土地使用状况和地区环境、社会因素等。 土地价值不是仅仅由区位而是由综合的社会经济因素决定的。 不同的需求者在获取土地时考虑的因素也各不相同。以土地为经营活动的载 体，即非经营性的土地使用者，获取土地时主要考虑土地租金的情况，土地所表 现出来的是它的使用价值；以土地为经营对象的使用者，土地表现出来的是它的 交易价格。土地经营性的需求者的市场行为往往是至使短期内土地价格快速上升 的重要动因。 在土地市场供给方面，土地供给由于它的固定性而对市场的价格信号反应缓 慢，但仍然是不可忽视的，特别是中、长期的供给仍呈弹性。我国很多城市在9 0 年代初期都曾出现过土地的市场价格急升及随后的超量供给。国家的宏观经济政 策、土地规划、城市规划、自然条件、对城市土地的供应限制，土地所有者的决 策行为都能够影响土地供给市场。由于土地的不可替代的特性，土地供给中很容 易出现投机和垄断价格的情况。所以政府要控制土地一级市场，根据经济和社会 发展的实际需要供给土地。 2 1 3 政府对土地市场的公共干预 事实上，目前任何国家和地区都不存在完全自由交易的土地市场。由于土地 较一般商品的特殊属性，各国土地交易市场和使用方式都受到了政府的干预，差 别在于政府干预的程度不同。土地利用总体规划是政府实旌土地市场干预的最重 要的方法和手段。 政府干预土地市场的目的在于修正市场的失灵，避免因土地市场行为中单纯 追求经济效益而损害了公共利益或带来消极的外部效应，提供市场所不能提供的 公共物品，遏制土地市场不公平竞争和由于市场投机性带来的土地配置失误。制 定城市土地利用规划、土地收购储备和各种税收政策等是政府干预土地市场的通 常手段。例如英国在新城建设、内城改造中以城市开发公司的名义收购土地和组 织公共开发，以此刺激房地产市场发展，带动城市的综合开发；英国政府收购土 地产权的同时，也采取规划和财政的手段( 如税赋的增减或优惠) 来吸引投资促 进开发，并力图避免土地市场投机现象的产生。在中国实行最严厉的耕地保护制 度和土地用途管制制度